Familiehypotheek: voorwaarden, rente en drie keer doorgerekend

Hoe een familiehypotheek werkt

Een familiehypotheek is een lening voor je eigen woning waarbij het geld niet van een bank komt maar van je ouders, grootouders of een ander familielid. Fiscaal is het een gewone eigenwoningschuld. Van alle hypotheekvormen is dit de enige waarbij de geldverstrekker met kerst aan tafel zit, en juist daarom zijn de regels niet soepeler maar preciezer: de Belastingdienst wil zien dat de afspraak zakelijk is en dat er echt geld heen en weer gaat.

Je spreekt samen een bedrag, een rente, een looptijd en een aflosschema af en zet dat op papier. Het kind maakt de rente en de aflossing werkelijk over. Zolang de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair wordt afgelost en je hem opgeeft in je aangifte inkomstenbelasting, mag het kind de rente aftrekken, precies zoals bij een lening van de bank.

De aantrekkingskracht zit in het verschil tussen twee rentes. Op een spaarrekening krijgen de ouders weinig, terwijl het kind bij de bank een stuk meer betaalt. Spreek je een rente af die daartussen ligt, dan zijn beide partijen beter uit. Veel families schenken de jaarlast daarna binnen de vrijstelling terug, waardoor het geld in de familie blijft. Wat er verder bij een financiering komt kijken staat in de gids over een hypotheek afsluiten.

De voorwaarden waar de Belastingdienst op let

Een hypotheek bij familie is fiscaal alleen interessant als de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. Daarvoor gelden vijf voorwaarden, en ze zijn alle vijf hard. De rente moet zakelijk zijn, er moet een aflosschema liggen dat annuïtair of lineair binnen dertig jaar op nul uitkomt, de betalingen moeten echt plaatsvinden, de afspraak moet schriftelijk vastliggen en je moet de gegevens van de lening opgeven in je aangifte.

Die laatste voorwaarde is de meest vergeten. Bij een bank krijgt de Belastingdienst je gegevens automatisch aangeleverd. Leen je van een familielid, dan is er geen partij die dat voor je doet, dus geef je zelf het leningbedrag, de rente, de looptijd en de gegevens van de uitlener op in je aangifte inkomstenbelasting. Zonder die opgaaf is er geen aftrek over dat leningdeel.

Wijzigt er later iets, bijvoorbeeld de rente na een afgesproken rentevaste periode of een extra aflossing die het schema verandert, dan geef je de wijziging in het jaar zelf door. Wie de lening in de eerste aangifte netjes opneemt en daarna niets meer aanpast, loopt tegen vragen aan zodra de cijfers uit elkaar gaan lopen.

Voorwaarde	Wat de Belastingdienst wil zien	Gevolg als je het niet doet
Zakelijke rente	Een percentage dat een bank in dezelfde situatie ook zou rekenen	Het verschil telt als schenking, of het bovenmatige deel valt buiten de aftrek
Aflosschema	Annuïtair of lineair aflossen tot nul in maximaal dertig jaar	Geen hypotheekrenteaftrek over dat leningdeel
Werkelijke betaling	Rente en aflossing die van rekening naar rekening gaan	De aftrek vervalt en het bedrag geldt als schenking
Schriftelijke overeenkomst	Bedrag, rente, looptijd, aflossing en opeisbaarheid op papier	Bewijsproblemen bij controle, scheiding of overlijden
Opgaaf in de aangifte	Leningbedrag, rente, looptijd en de gegevens van de uitlener	Geen aftrek over de jaren waarin de opgaaf ontbrak

Gecontroleerd op regels 2026

De rente: wat is zakelijk en hoeveel mag je afwijken

De rente op een familiehypotheek spreek je zelf af, maar niet vrijblijvend. Zakelijk betekent hier: een percentage dat een geldverstrekker in dezelfde situatie ook zou rekenen, gegeven de looptijd, het leningbedrag en de verhouding tot de woningwaarde. Neem als vertrekpunt de tarieven die op dat moment gelden voor een vergelijkbare rentevaste periode en risicoklasse; hoe die tarieven tot stand komen lees je bij hypotheekrente. Zet de gevonden tarieven met datum in je dossier, dan kun je jaren later nog laten zien waarop je je baseerde.

Een paar tienden van een procent boven de marktrente is verdedigbaar, omdat er bij een familielening geen advieskosten, afsluitkosten of borgtochtprovisie zijn. Reken je fors meer, dan kan de Belastingdienst het bovenmatige deel als schenking van kind aan ouder zien en uit de aftrek schrappen. Spreek je juist een lage rente af, dan is het rentevoordeel een schenking van ouder aan kind.

Renteloos uitlenen is de duurste variant. Bij een renteloze en direct opeisbare lening telt de wet jaarlijks 6 procent van de hoofdsom als schenking, ook als er nooit iets is overgemaakt. Boven de vrijstelling betaal je daar schenkbelasting over, en omdat er geen rente wordt betaald is er ook niets af te trekken. Een zakelijke rente afspreken en die daarna binnen de vrijstelling terugschenken pakt vrijwel altijd gunstiger uit.

Afgesproken rente	Gevolg voor de lener	Gevolg voor de uitlener
Marktconform, eventueel enkele tienden hoger	Volledige renteaftrek over de betaalde rente	Ontvangen rente is onbelast, de vordering telt in box 3
Fors boven marktconform	Het bovenmatige deel is niet aftrekbaar	Het meerdere kan als schenking van kind aan ouder tellen
Onder marktconform, maar wel rente	Aftrek over de rente die je werkelijk betaalt	Het rentevoordeel kan als schenking aan het kind tellen
Renteloos en direct opeisbaar	Geen rente, dus geen aftrek	6 procent van de hoofdsom geldt per jaar als schenking

De rente terugschenken binnen de vrijstelling

De constructie die families het vaakst gebruiken werkt zo. Het kind betaalt maandelijks de volledige zakelijke rente en aflossing aan de ouders. De ouders schenken daarna, los daarvan, een bedrag terug dat binnen de jaarlijkse vrijstelling blijft. In 2026 mogen ouders hun kind 6.908 euro per jaar belastingvrij schenken; voor schenkingen van andere familieleden geldt een vrijstelling van 2.769 euro (2026).

Het kind trekt de volledige rente af, de ouders ontvangen rente die in de inkomstenbelasting onbelast blijft, en de schenking kost niemand schenkbelasting zolang je onder de vrijstelling blijft. Wordt er eenmalig een groter bedrag geschonken, dan is er voor kinderen tussen 18 en 40 jaar een eenmalig verhoogde vrijstelling van 33.129 euro (2026), die je wel in het jaar zelf moet aanvragen met een aangifte schenkbelasting en die niet samengaat met de jaarlijkse vrijstelling in datzelfde jaar.

Er zit één harde grens aan. De schenking mag geen tegenprestatie zijn voor de rente. Staat in de leningsovereenkomst dat de ouders jaarlijks terugschenken, of wordt de rente in de praktijk verrekend zonder dat er geld wordt overgemaakt, dan is er per saldo geen rente betaald en vervalt de aftrek. Maak de betaling en de schenking daarom op verschillende momenten over, met verschillende bedragen, en houd de bankafschriften.

Een familiehypotheek naast een gewone hypotheek

De meeste families financieren niet het hele huis. Een familiehypotheek naast een gewone hypotheek is de normale gang van zaken: de bank verstrekt het grootste deel, het familielid vult aan. De bank moet daar wel van weten. De maandlast van de familielening telt mee als verplichting in de toetsing, en verzwijgen is fraude die je aanvraag kan kosten.

Dat meetellen heeft een gevolg dat veel mensen verrast: een lening van je ouders vergroot je leenruimte nauwelijks. Je totale woonlast wordt getoetst, of het geld nu van een bank of van je vader komt. Alleen wanneer de familierente lager ligt dan de toetsrente die de bank hanteert, ontstaat er een beetje extra ruimte. Wat je zonder hulp kunt lenen zie je met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, en hoe de normen werken staat bij hypotheek berekenen. Een schenking werkt anders: die telt als eigen geld en drukt niet op de toetsing.

Naast de toetsing speelt de zekerheid. De bank neemt het eerste hypotheekrecht op de woning; het familielid kan hooguit tweede in rang komen, en daarvoor is toestemming van de bank nodig. Sommige geldverstrekkers eisen dat de familielening wordt achtergesteld. Bij een financiering met Nationale Hypotheek Garantie, mogelijk tot een kostengrens van 470.000 euro (2026), gelden extra eisen aan leningen naast de hypotheek. Bespreek de constructie daarom vóór je een bod uitbrengt met de geldverstrekker, en niet twee weken voor de overdracht.

De overeenkomst en de gang naar de notaris

Voor de renteaftrek is een notariële akte niet verplicht. Een schriftelijke leningsovereenkomst die je samen ondertekent volstaat fiscaal, en strikt genomen heet dat dan een familielening en geen familiehypotheek. Van een echte hypotheek is pas sprake als er een hypotheekrecht op de woning wordt gevestigd, en dat kan alleen bij de notaris.

Dat hypotheekrecht kost geld maar levert zekerheid op. Gaat het kind failliet, komt er een scheiding of wordt het huis gedwongen verkocht, dan staat een familielid mét hypotheekrecht in de rij van schuldeisers en een familielid zonder hypotheekrecht achteraan. Voor een lening van een paar duizend euro is dat overdreven, voor een ton is het een verdedigbare uitgave.

In de overeenkomst van een familiehypotheek horen minimaal het leningbedrag, de rente, de rentevaste periode, de looptijd, het aflosschema, de betaaldata en de gevallen waarin de lening opeisbaar wordt. Neem ook op wat er gebeurt bij verkoop van de woning, bij overlijden van de uitlener en bij achterstand in de betaling. Juist die laatste afspraak is ongemakkelijk om te maken en onmisbaar om te hebben.

Post	Bedrag	Toelichting
Onderhandse leningsovereenkomst	€ 0 tot enkele honderden euro's	Zelf opstellen mag; laten nakijken door notaris of fiscalist kost minder dan een akte
Hypotheekakte bij de notaris	ongeveer € 600	Marktgemiddelde; nodig als de uitlener zekerheid op de woning wil
Inschrijving bij het Kadaster	€ 103,50	Tarief 2026, betaal je via de notaris
Fiscaal advies over de opzet	vanaf enkele honderden euro's	Een volledig hypotheekadvies kost gemiddeld € 2.500; een los consult is goedkoper

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat een hypotheek verstrekken aan familie de uitlener kost

Voor wie het geld uitleent verandert er fiscaal iets wezenlijks. Het spaargeld verdwijnt van de rekening en er komt een vordering voor terug. Spaargeld valt in box 3 onder banktegoeden, met een forfaitair rendement van 1,28 procent in 2026. Een vordering op je kind is een overige bezitting, en daarvoor rekent de Belastingdienst met 6,00 procent (2026). Over dat berekende rendement betaal je 36 procent belasting (2026), voor zover je vermogen boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon uitkomt.

Op een uitgeleende ton scheelt dat verschil in forfait ongeveer 1.700 euro belasting per jaar ten opzichte van diezelfde ton op de spaarrekening. De ontvangen rente zelf is niet belast in de inkomstenbelasting, dus die 4,5 procent komt bruto binnen. Ligt het werkelijke rendement over je hele box 3-vermogen lager dan de forfaits, dan kun je via de tegenbewijsregeling het lagere bedrag laten gelden.

Zit het geld niet op de bank maar in de stenen, dan wordt het rekensommetje anders. Een familiehypotheek uit overwaarde betekent dat de ouders zelf bijlenen op hun eigen woning. Die opname is voor hen geen eigenwoningschuld, want het geld gaat niet naar hun eigen huis: de rente is niet aftrekbaar en de schuld belandt in box 3, waar hij pas boven de schuldendrempel van 3.800 euro per persoon (2026) meetelt en tegen een lager percentage dan 6,00 procent wordt afgetrokken. Hoeveel er in het huis zit reken je uit met de overwaarde-rekenhulp; wie de overwaarde structureel wil aanspreken komt eerder uit bij een opeethypotheek.

Voordelen en nadelen naast een bankhypotheek

De voordelen van een familiehypotheek zijn de rente die beide kanten beter uitkomt, het ontbreken van advies- en afsluitkosten bij een hypotheek via familie, en de ruimte om afspraken te maken die geen bank zou accepteren. Boetevrij extra aflossen is bij familie vanzelfsprekend, terwijl je bij een bank aan de grenzen van je contract vastzit; hoe die afweging daar werkt lees je bij extra aflossen op je hypotheek.

De nadelen zitten in de andere kolom. Een hypotheek met familie kent geen standaardprocedure als het misgaat, het vermogen van de ouders zit jarenlang vast in een lening, en een meningsverschil over geld tussen ouders en kinderen loopt zelden netjes af. Wie meerdere kinderen heeft, krijgt bovendien de vraag hoe de andere kinderen worden gecompenseerd, en dat gesprek voer je liever nu dan bij de verdeling van de erfenis.

Voor de aflosvorm gelden dezelfde regels als bij de bank. Kies je voor een annuïteitenhypotheek, dan blijft de maandlast gelijk; bij een lineaire hypotheek begin je hoger en daalt de last elke maand. Een aflossingsvrije opzet mag onderling ook, maar dan is de rente voor het kind niet aftrekbaar, want zonder aflosverplichting kwalificeert de lening niet als eigenwoningschuld.

Punt	Familiehypotheek	Bankhypotheek
Rente	In overleg, meestal tussen de spaarrente en de bankrente in	Het tarief van de geldverstrekker op dat moment
Renteaftrek	Ja, bij annuïtair of lineair aflossen in maximaal dertig jaar	Dezelfde regel
Kosten vooraf	Notaris alleen als je een hypotheekakte wilt, geen advieskosten	Advies, taxatie, notaris en soms NHG-provisie
Zekerheid voor de geldgever	Alleen met een hypotheekakte, anders geen voorrang	Altijd hypotheekrecht op de woning
Extra aflossen	Onderling te regelen, zonder boeterente	Meestal 10 tot 20 procent per jaar boetevrij
Bij betalingsproblemen	Familiekwestie zonder vaste procedure	Vaste procedure en een bijzonder beheer-afdeling
Opgaaf aan de fiscus	Zelf doen in je aangifte	Gaat automatisch via de geldverstrekker

Overlijden, scheiding en verkoop van de woning

Een lening van dertig jaar overleeft niet altijd alle betrokkenen. Overlijdt de ouder die het geld uitleende, dan valt de restvordering in de nalatenschap. Erft het kind die vordering geheel of gedeeltelijk, dan vervalt de schuld in zoverre tegen zichzelf weg, maar er wordt wel erfbelasting over geheven. De vrijstelling voor een kind is 26.230 euro (2026), en daarboven geldt 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent over het meerdere (2026).

Ouders kunnen in hun testament laten opnemen dat de restschuld wordt kwijtgescholden. Dat is een legaat en telt gewoon mee voor de erfbelasting, maar het voorkomt dat het kind de lening moet aflossen aan broers en zussen. Laat zo'n bepaling opstellen door een notaris, want een kwijtschelding die botst met de legitieme portie van andere kinderen levert precies de ruzie op die je wilde vermijden.

Bij een scheiding wordt de lening opeisbaar of gaat hij mee met degene die in het huis blijft, afhankelijk van wat je hebt afgesproken. Verkoop je de woning, dan los je de familielening in de regel af uit de opbrengst, net als de bankhypotheek. Wil je de familielening later vervangen door een banklening of juist andersom, dan gelden de normale spelregels rond hypotheek oversluiten: het nieuwe deel valt onder de regels van dat moment, en de resterende aftrektermijn van dertig jaar loopt gewoon door.

Zo zet je een familiehypotheek op

Reken eerst door wat de bank doet, spreek daarna pas de familielening af.

1. Bepaal wat je bij de bank kunt lenen

   Begin bij je eigen leencapaciteit, want die bepaalt hoe groot het gat is dat familie moet dichten. Reken je ruimte door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en houd er rekening mee dat de familielening straks meetelt als verplichting.

2. Kies tussen lenen, schenken of een combinatie

   Een lening drukt op je toetsing, een schenking niet. Zet de schenkbelasting over het geschonken deel naast de rente die je jarenlang betaalt over het geleende deel, en bespreek meteen hoe eventuele broers en zussen worden behandeld.

3. Spreek een zakelijke rente en een aflosvorm af

   Zoek de actuele tarieven op voor een vergelijkbare rentevaste periode en leg vast waarop je je baseert. Kies annuïtair of lineair aflossen tot nul binnen dertig jaar, anders is er geen aftrek. Wat de maandlast wordt zie je met de maandlasten-rekenhulp.

4. Meld de constructie bij de geldverstrekker

   Doe dit voordat je een bod uitbrengt. De bank beoordeelt of de familielening past binnen de toetsing en of er een tweede hypotheekrecht mag komen. Bij een afwijzing weet je het op tijd en heb je nog ruimte om de opzet aan te passen.

5. Leg de lening schriftelijk vast

   Zet bedrag, rente, rentevaste periode, looptijd, aflosschema, betaaldata en opeisbaarheid in één document en onderteken het allebei. Wil de uitlener zekerheid, dan gaat de overeenkomst naar de notaris voor een hypotheekakte en volgt inschrijving bij het Kadaster.

6. Zet de betalingen op automatisch

   Laat de rente en de aflossing elke maand per overboeking lopen, met een duidelijke omschrijving. Wordt er teruggeschonken, doe dat dan op een ander moment en voor een ander bedrag, zodat er geen verrekening ontstaat.

7. Geef de lening op in je aangifte

   Vul in de aangifte over het jaar waarin je de lening aangaat het bedrag, de rente, de looptijd en de gegevens van de uitlener in. Geef wijzigingen in latere jaren door. Zonder deze opgaaf is er geen renteaftrek.

8. Maak jaarlijks een eigen jaaroverzicht

   Je krijgt van familie geen jaaropgave. Zet zelf per jaar op een rij hoeveel rente en aflossing er is betaald en wat de restschuld op 31 december is. Dat scheelt zoekwerk bij de aangifte en bij een latere controle.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je tekent

• Is de afgesproken rente marktconform en heb je vastgelegd waarop je dat baseert
• Lost de lening annuïtair of lineair af tot nul binnen dertig jaar
• Staan bedrag, rente, looptijd, aflosschema en opeisbaarheid in één ondertekend document
• Weet de geldverstrekker van de familielening en past die binnen de toetsing
• Gaan rente en aflossing echt per overboeking, los van een eventuele schenking
• Staat de terugschenking nergens als verplichting in de overeenkomst
• Heb je de lening opgegeven in je aangifte inkomstenbelasting
• Is geregeld wat er gebeurt bij overlijden, scheiding of verkoop van de woning

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Renteloos of tegen een symbolische rente uitlenen

Het voelt vriendelijk, maar bij een renteloze en direct opeisbare lening telt 6 procent van de hoofdsom per jaar als schenking. Op twee ton is dat 12.000 euro schenking per jaar, waarover boven de vrijstelling schenkbelasting volgt. En omdat er geen rente wordt betaald, is er ook niets aftrekbaar.

De rente afspreken maar niet overmaken

Een rente die alleen op papier bestaat, bestaat voor de Belastingdienst niet. Wordt de rente verrekend met de schenking of blijft de betaling achterwege, dan vervalt de aftrek over die jaren en kan de fiscus tot vijf jaar terug corrigeren.

De lening niet opgeven in de aangifte

Bij een familielening levert niemand je gegevens aan bij de Belastingdienst. Vul je het leningbedrag, de rente en de gegevens van de uitlener niet in, dan is er geen aftrek, hoe netjes de rest ook geregeld is. Op een ton tegen 4,5 procent kost dat al gauw ruim 1.600 euro per jaar.

De terugschenking in de leningsovereenkomst zetten

Zodra de schenking een tegenprestatie voor de rente wordt, is er per saldo geen rente betaald. De hele constructie klapt dan in elkaar en de aftrek verdwijnt. Houd de lening en de schenking gescheiden in tijd, bedrag en documentatie.

Aflossingsvrij afspreken en toch aftrek verwachten

Binnen de familie mag je afspreken dat er niet wordt afgelost, maar dan is de lening geen eigenwoningschuld en is de rente niet aftrekbaar. Wie de lage maandlast zoekt, kan beter een langere looptijd of een lagere zakelijke rente afspreken en wel aflossen.

De bank er pas bij halen als het bod is geaccepteerd

De familielening telt mee in de toetsing en een tweede hypotheekrecht vraagt toestemming. Wie dit pas meldt bij de aanvraag, ontdekt soms twee weken voor de overdracht dat de financiering niet rondkomt. Meld de opzet voordat je biedt.

Vergeten dat de uitlener zwaarder in box 3 valt

Spaargeld verhuist van het forfait voor banktegoeden van 1,28 procent naar dat voor overige bezittingen van 6,00 procent (2026). Op een uitgeleende ton scheelt dat ongeveer 1.700 euro belasting per jaar, een bedrag dat vaak niet in de afspraak over de rente is meegenomen.

Niets regelen voor overlijden of scheiding

Zonder afspraak wordt de restvordering bij overlijden verdeeld over alle erfgenamen, en bij een scheiding is onduidelijk wie de schuld draagt. Een paar regels in de overeenkomst en eventueel in het testament voorkomen jaren gedoe.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het rekenwerk heb je niemand nodig: de rente, de maandlast en de vraag of terugschenken past binnen de vrijstelling reken je zelf uit met de maandlasten-rekenhulp en de cijfers uit deze pagina. Het opstellen van de overeenkomst en de fiscale inrichting zijn een ander verhaal. Een notaris kost voor een hypotheekakte ongeveer 600 euro (2026) en kijkt meteen mee naar de opeisbaarheid, het testament en de positie van broers en zussen. Een fiscalist of belastingadviseur is de aangewezen persoon zodra er een schenking van formaat bij komt, de uitlener een eigen onderneming heeft of de lening uit overwaarde wordt gefinancierd; een los consult kost meestal een paar honderd euro. Gaat de familielening samen met een bankhypotheek, dan verdient een hypotheekadviseur zijn kosten van gemiddeld 2.500 euro (2026) doorgaans terug, omdat hij per geldverstrekker weet welke constructies worden geaccepteerd en hoe de toetsing uitpakt. Wat de rest van je financiering betreft vind je de hoofdlijnen bij hypotheek, waar ook de andere vormen en routes bij elkaar staan.