Goedkoopste notaris: waar je echt honderden euro's bespaart

Wat de goedkoopste notaris in 2026 kost

Notaristarieven zijn vrij. Elk kantoor bepaalt zelf wat het rekent voor een leveringsakte en een hypotheekakte, terwijl het werk eronder overal hetzelfde is: dezelfde wettelijke controles, dezelfde akte, dezelfde inschrijving bij het Kadaster. Wie een huis koopt met een hypotheek betaalt daarvoor in 2026 aan de onderkant van de markt ongeveer 1.307 euro en aan de bovenkant ruim tweeduizend. Hoe die stap in het geheel van de overdracht bij de notaris past, bepaalt hoeveel je met vergelijken kunt winnen.

Van je nota is maar een deel onderhandelbaar. Het kadastertarief van 103,50 euro per ingeschreven akte staat vast, en de overdrachtsbelasting is een doorgeefpost die de notaris namens jou afdraagt. Het volledige overzicht van die posten staat in de gids over de kosten van de notaris bij het kopen van een huis.

Het verschil zit dus volledig in het honorarium, het bedrag dat de notaris voor zijn eigen werk rekent. Wat daar precies onder valt lees je bij de betekenis van het honorarium. Bij twee aktes praat je over een post van ruwweg 1.100 tot 1.700 euro inclusief btw, en juist daar zit de ruimte om zeshonderd tot zevenhonderdvijftig euro te besparen zonder dat je iets van de kwaliteit inlevert.

Post	Goedkoopste kantoren	Gemiddeld	Duurste kantoren
Honorarium leveringsakte	€ 600	€ 700	€ 900
Honorarium hypotheekakte	€ 500	€ 600	€ 800
Inschrijving bij het Kadaster, per akte	€ 103,50	€ 103,50	€ 103,50
Recherche- en dossierkosten	inbegrepen	€ 25 tot € 150	€ 150
Totaal bij kopen met hypotheek	ongeveer € 1.307	ongeveer € 1.507	ongeveer € 2.057
Totaal bij kopen zonder hypotheek	ongeveer € 704	ongeveer € 804	ongeveer € 1.154

Gecontroleerd op augustus 2026, honoraria zijn marktbedragen inclusief btw

Waarom het ene kantoor honderden euro's goedkoper is

Goedkoop betekent bij een notaris zelden dat er minder gebeurt. Het betekent meestal dat het kantoor veel van dezelfde dossiers draait. Een kantoor dat per week tientallen woningdossiers passeert, werkt met vaste sjablonen, een gestandaardiseerde recherche en een medewerker die de voorbereiding doet; de notaris zelf komt er pas aan het einde bij. Die schaal drukt het honorarium, niet de zorgvuldigheid.

Daarnaast speelt de regio mee. Kantoren in de Randstad rekenen gemiddeld meer dan kantoren in kleinere plaatsen, omdat hun huisvesting en personeel duurder zijn. Je bent niet verplicht een notaris in de buurt te nemen: elke Nederlandse notaris mag een woning in heel Nederland overdragen. Wil je niet reizen, dan kun je met een volmacht laten passeren, al rekenen veel kantoren daar 50 tot 150 euro per volmacht voor in 2026.

Let wel op het instaptarief als lokmiddel. Een kantoor dat adverteert met een laag bedrag en de recherche, de dossierkosten en de btw er los bij zet, komt op de nota alsnog boven een middenmoter uit. De vergelijking tussen echt lage en schijnbaar lage tarieven staat verder uitgewerkt bij een goedkope notaris kiezen.

Wat er in een all-in tarief hoort te zitten

Een all-in tarief is pas all-in als je weet welke posten erin verdwenen zijn. Bij de meeste kantoren dekt het bedrag de akte, de recherche in de openbare registers, de controle op beslagen en de inschrijving bij het Kadaster. Wat er standaard buiten valt, zijn de posten die met jouw situatie te maken hebben: een volmacht, een tolk, een tweede leveringsdatum of extra onderzoek bij erfpacht.

De onderstaande tabel is de checklist die je langs elke offerte legt. Vraag per regel of het bedrag erin zit, en zo niet, wat het los kost. Bij twee kantoren die allebei 1.300 euro noemen, verschuift de winnaar geregeld zodra je deze zes regels naloopt.

Vraag ook wanneer de conceptakte klaar is. De wet schrijft geen termijn voor, maar kantoren die het concept minstens drie werkdagen voor het passeren sturen, geven jou de tijd om namen, kadastrale nummers en het bedrag van de hypotheek te controleren. Een fout die je op het concept vindt, kost niets; dezelfde fout na het passeren kost een herstelakte.

Post	Zit dit in een echt all-in tarief?	Wat het los kost in 2026
Btw over het honorarium	Ja, altijd navragen	21%, bij € 1.300 honorarium € 226
Inschrijving van beide aktes bij het Kadaster	Ja	2 × € 103,50
Recherche en dossierafhandeling	Meestal	€ 25 tot € 150
Toeslag voor een tweede koper op de akte	Meestal	€ 0 tot € 150
Extra onderzoek bij erfpacht, VvE of splitsing	Nee	€ 50 tot € 250
Volmacht als je niet komt tekenen	Nee	€ 50 tot € 150 per volmacht
Uitstel of verplaatsen van de passeerdatum	Nee	€ 100 tot € 250
Samenlevingscontract bij dezelfde afspraak	Nee	€ 400 tot € 800

Gecontroleerd op augustus 2026, marktbedragen

Zo vergelijk je offertes zonder appels met peren

Drie of vier offertes zijn genoeg. Meer opvragen levert weinig extra op, want de spreiding in de markt is beperkt tot ongeveer 750 euro. Stuur elk kantoor dezelfde gegevens: de koopsom, of je een hypotheek afsluit en voor welk bedrag, het adres van de woning, of het een appartement met een VvE is, of er erfpacht op zit en met hoeveel mensen je koopt. Op een halve vraag krijg je een half antwoord, en dat verschil komt later op de nota terug.

Vergelijk daarna op één getal: het totaalbedrag dat op de nota van afrekening komt te staan, exclusief de overdrachtsbelasting en de aflossing van bestaande leningen. Die twee zijn bij elke notaris gelijk en vertroebelen de vergelijking. Wil je zien hoe de notariskosten zich verhouden tot de rest van je aankoop, reken dan je hele kosten koper door met de rekenhulp; de notaris is daarin vaak de kleinste maar wel de best beïnvloedbare post bij het kopen van een huis.

Krijg je van je makelaar een offerte van zijn vaste kantoor, behandel die dan als een van de vier. Zo'n kantoor werkt vaak prettig samen met de makelaar, maar dat voordeel is voor de makelaar, niet automatisch voor jouw portemonnee.

De goedkoopste notaris voor het royeren van je hypotheek

Royeren is het doorhalen van de hypotheekinschrijving in de openbare registers. Zolang die inschrijving er staat, heeft je geldverstrekker een recht op je huis, ook als de lening al is afgelost. Doorhalen gebeurt met een royementsakte, en die kan alleen een notaris passeren. In 2026 kost dat bij de meeste kantoren 150 tot 300 euro, inclusief de kosten van het Kadaster.

Bij een verkoop kies je die notaris niet zelf. De royementsakte hoort bij de levering, en de levering doet de notaris van de koper. Als verkoper krijg je dat bedrag op je eigen nota van afrekening, zonder dat je erover kunt onderhandelen. De enige manier om daar invloed op te hebben, is het bij de onderhandeling over de verkoop ter sprake brengen; wat de notaris in die keten precies doet, staat bij wat een notaris doet.

Los je je hypotheek af zonder te verkopen, dan kies je wel zelf en kun je gerust bij drie kantoren de prijs opvragen. Vraag eerst bij je geldverstrekker na of die de royementskosten vergoedt; sommige doen dat bij een volledige aflossing. En bedenk of doorhalen nu moet: laat je de inschrijving staan, dan kun je later binnen dezelfde inschrijving opnieuw lenen zonder nieuwe hypotheekakte, wat je bij een verbouwing een paar honderd euro scheelt.

Wanneer de goedkoopste offerte duurder uitpakt

De laagste prijs geldt voor het standaarddossier: twee kopers zonder bijzonderheden, een gewone woning op eigen grond, een passeerdatum die niet verschuift. Zodra jouw situatie daarvan afwijkt, stapelen de toeslagen zich op, en juist de kantoren met een scherp basistarief rekenen die posten los door. Bij erfpacht, een appartement met een VvE of een splitsing komt er 50 tot 250 euro aan onderzoek bij in 2026.

Uitstel is de duurste verrassing. Wordt de passeerdatum verzet omdat je hypotheekstukken te laat binnen zijn, dan rekenen veel kantoren 100 tot 250 euro per wijziging. Ook een spoeddossier dat binnen enkele dagen moet passeren, kent bij vrijwel elk kantoor een toeslag. Wie op het kale instaptarief afgaat en deze posten niet uitvraagt, komt uiteindelijk hoger uit dan bij het middenmootkantoor dat alles inbegrepen had. Dat patroon zie je ook bij andere aankopen waar mensen op de laagste prijs sturen, zoals bij de goedkoopste thuisbatterij: het kale bedrag zegt weinig zonder de posten die er later bij komen.

Bereikbaarheid is de tweede verborgen prijs. Een kantoor waar je in de laatste week voor het passeren niemand aan de lijn krijgt, kost je geen geld maar wel nachtrust, en soms een dag vrij.

Jij kiest de notaris, ook als de makelaar iets anders zegt

In Nederland is het gebruik dat de koper de notaris kiest en de leveringsakte betaalt. Dat is geen wet maar een afspraak die in vrijwel elke koopovereenkomst staat, onder de kop kosten koper. Staat er in de conceptkoopakte al een notaris ingevuld die jij niet gekozen hebt, dan mag je daar bij het tekenen een streep door zetten en je eigen kantoor invullen.

Er zijn drie situaties waarin die keuze beperkt is. Bij nieuwbouw werkt de ontwikkelaar met een projectnotaris die de splitsing en de grondtransactie al heeft voorbereid; een andere notaris mag wel, maar wordt zelden goedkoper omdat het werk dan dubbel gebeurt. Bij een executieveiling ligt de notaris vast. En bij een notariswoning, een woning die via inschrijving bij een notaris wordt verkocht, regelt datzelfde kantoor de levering.

Verder mag een verkoper een voorkeur uitspreken, bijvoorbeeld omdat zijn eigen doorstroming bij dat kantoor loopt. Eisen kan hij het niet, tenzij jullie dat samen in de koopakte afspreken. Ga je akkoord, vraag dan een korting op de koopsom die minstens gelijk is aan wat je bij je eigen kantoor goedkoper was geweest.

Wat je netto overhoudt van de besparing

Een deel van de notariskosten krijg je terug via de belasting, en dat verandert de rekensom. Het honorarium voor de hypotheekakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster horen bij de financieringskosten en zijn eenmalig aftrekbaar in box 1, in het jaar waarin je ze betaalt. Dat geldt alleen zolang de lening een eigenwoningschuld is. Het honorarium voor de leveringsakte en de inschrijving daarvan zijn niet aftrekbaar: die horen bij de aankoop van de woning.

Daardoor is het netto verschil tussen kantoren kleiner dan het bruto verschil. Bespaar je 200 euro op de hypotheekakte, dan houd je daar bij het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026 ongeveer 125 euro van over. Bespaar je hetzelfde bedrag op de leveringsakte, dan is de hele 200 euro van jou. Wie op netto stuurt, kijkt dus vooral naar het tarief voor de leveringsakte.

Vraag daarom aan het kantoor met een all-in prijs om een gesplitste opgave: zoveel voor de levering, zoveel voor de hypotheek, zoveel Kadaster. Zonder die splitsing kun je bij de aangifte niet onderbouwen welk deel aftrekbaar is, en dan laat je de aftrek liggen of schat je hem te ruim in. Zet het opvragen van die gesplitste nota gerust op je verhuischecklist, want na het passeren kost het meer moeite.

Zo vind je in een week de goedkoopste notaris

Begin zodra de koopakte getekend is, dan heb je ruim voor de passeerdatum alles rond.

1. Bepaal welke aktes je nodig hebt

   Koop je met een hypotheek, dan heb je twee aktes: de levering en de hypotheek. Zonder financiering is het er één. Komt er een samenlevingscontract bij, tel die dan apart mee, want daar zitten de grootste prijsverschillen op. Zie de opbouw van de notariskosten voor wat elke akte gemiddeld kost.

2. Stuur vier kantoren dezelfde gegevens

   Noem de koopsom, het hypotheekbedrag, het adres, het aantal kopers en of er erfpacht of een VvE speelt. Vraag om een bedrag inclusief btw, inclusief beide kadastertarieven en inclusief recherche. Zonder die zin krijg je offertes die je niet naast elkaar kunt leggen.

3. Leg de offertes op dezelfde posten naast elkaar

   Zet per kantoor het honorarium levering, het honorarium hypotheek, het Kadaster en de dossierkosten onder elkaar. Reken het totaal uit en negeer de overdrachtsbelasting, want die is overal gelijk. Meestal springt er dan één kantoor uit dat twee- tot vijfhonderd euro scheelt.

4. Vraag de toeslagen na die op jou van toepassing zijn

   Bel de twee goedkoopste kantoren en vraag naar de kosten van uitstel, een volmacht en extra onderzoek bij erfpacht of een VvE. Bij een dossier dat kan schuiven, is een kantoor met gratis uitstel soms goedkoper dan de laagste offerte.

5. Meld je keuze bij de makelaar en de geldverstrekker

   Geef de naam van je notaris door aan de verkopend makelaar en aan je hypotheekadviseur, zodat de stukken naar het juiste kantoor gaan. Dit hoort in de eerste week na het tekenen van de koopakte te gebeuren, anders loopt de voorbereiding vast.

6. Controleer de conceptakte en de nota van afrekening

   Je krijgt beide een paar dagen voor het passeren. Leg de nota naast de offerte en vraag elke post na die er niet in stond. Wat de notaris daarna nog voor je regelt, staat bij wat een notaris doet rond de overdracht.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Voordat je een notaris vastlegt

• Heb je van minstens drie kantoren een offerte met exact dezelfde gegevens
• Staat op elke offerte het bedrag inclusief btw
• Zitten beide kadastertarieven van 103,50 euro in het genoemde totaal
• Weet je wat recherche- en dossierkosten los kosten
• Heb je gevraagd wat uitstel van de passeerdatum kost
• Heb je bij erfpacht, een VvE of twee kopers de toeslag nagevraagd
• Krijg je de conceptakte minstens drie werkdagen voor het passeren
• Is de opgave gesplitst in levering en hypotheek voor je aangifte

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Vergelijken op het honorarium in plaats van op het totaal

Twee kantoren die allebei 1.100 euro honorarium noemen, kunnen 350 euro uit elkaar liggen zodra btw, Kadaster en recherchekosten erbij komen. Vergelijk altijd het bedrag dat straks op de nota van afrekening staat.

De toeslagen voor je eigen situatie niet uitvragen

Erfpacht, een VvE, een tweede koper of een volmacht kosten bij een goedkoop kantoor los geld. Wie dat pas op de nota ontdekt, betaalt 50 tot 250 euro meer dan de offerte beloofde en kan niet meer overstappen.

Pas een notaris zoeken als de passeerdatum nadert

Een kantoor heeft twee tot drie weken nodig voor recherche en voorbereiding. Wie er laat bij is, kan alleen nog kiezen uit kantoren met ruimte, en spoedbehandeling kent bij vrijwel iedereen een toeslag.

Zonder discussie de notaris van de makelaar nemen

De koper kiest de notaris. Wie het voorgedrukte kantoor in de koopakte laat staan, betaalt geregeld enkele honderden euro's meer dan nodig, terwijl er niets extra's tegenover staat.

Vergeten dat de royementsakte bij de koper hoort

Verkopers zoeken soms een goedkoop kantoor voor het doorhalen van hun oude hypotheek. Bij een verkoop gebeurt dat bij de notaris van de koper, dus die zoektocht levert niets op; alleen bij een losse aflossing kies je zelf.

Geen gesplitste nota vragen

Bij een all-in bedrag weet je niet welk deel bij de hypotheekakte hoort. Dan kun je bij de aangifte de aftrek niet onderbouwen, wat bij een gemiddelde nota ongeveer 264 euro aan gemiste aftrek kost in 2026.

De conceptakte ongelezen laten

Een verkeerd kadastraal nummer, een ontbrekende erfdienstbaarheid of een fout in de tenaamstelling is gratis te herstellen op het concept. Na het passeren is er een herstelakte nodig, en die kost opnieuw honorarium.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone woningaankoop heb je naast de notaris geen extra adviseur nodig: het vergelijken van offertes en het controleren van de conceptakte kun je zelf, en de notaris is wettelijk verplicht je onpartijdig voor te lichten over wat je tekent. Wordt het dossier ingewikkelder, dan verandert dat. Bij erfpacht met een aflopend tijdvak, een woning met een recht van overpad, een splitsing in appartementsrechten of een koop uit een nalatenschap is het verstandig om vooraf een half uur met de notaris zelf te bellen in plaats van met de dossierbehandelaar; veel kantoren rekenen daar niets voor, andere 150 tot 250 euro per uur in 2026.

Gaat het om de financiering en niet om de akte, dan zit je bij een hypotheekadviseur beter. Die kost meestal tussen de 2.000 en 3.000 euro en beoordeelt wat je kunt lenen en tegen welke voorwaarden. Voor een geschil met de verkoper over gebreken of een niet nagekomen levering is een jurist of advocaat het juiste adres, niet de notaris, omdat die geen partij mag kiezen. Twijfel je alleen over de hoogte van je totale aankoopkosten, reken die dan eerst zelf door met de rekenhulp voor kosten koper voordat je iemand inschakelt.