Woning verkopen: de route, de kosten en wat je overhoudt

Wat er gebeurt als je je woning verkoopt

Je eigen woning verkopen doe je een paar keer in je leven, en het traject valt telkens uiteen in vier momenten: je bepaalt de vraagprijs, je gaat te koop, je tekent de koopovereenkomst en je levert bij de notaris. Tussen het eerste gesprek en de sleuteloverdracht zit meestal drie tot zes maanden, waarvan zes tot acht weken tussen de handtekening en de afspraak bij de notaris. Hoe die fasen op elkaar volgen en welke termijnen er per fase lopen, staat uitgeschreven in de gids over het verkoopproces van een woning.

Hoe je een huis verkoopt, hangt in de kern af van twee keuzes: welke prijs je vraagt en hoeveel je zelf doet. De rest van het traject ligt grotendeels vast, want de koopovereenkomst, de wettelijke bedenktijd van drie dagen voor een koper die particulier is en de leveringsakte horen bij elke verkoop.

Wat de verkoop je oplevert is de verkoopprijs min je hypotheekschuld en min de verkoopkosten. Dat bedrag heet overwaarde, en bij de meeste verkopers bepaalt het of de volgende woning haalbaar is. Reken vooraf uit hoeveel er in jouw huis zit met de rekenhulp voor je overwaarde, want dat cijfer stuurt bijna elke keuze die daarna komt.

Wettelijk is er weinig verplicht. Alleen de leveringsakte moet door een notaris worden gepasseerd; een makelaar inschakelen mag, maar hoeft niet. Als verkoper heb je wel een mededelingsplicht over gebreken die je kent, en je moet een geldig energielabel hebben zodra je adverteert.

Je huis verkopen of niet: verkopen, aanhouden of verhuren

De vraag of je je huis moet verkopen of niet, komt meestal op bij een verhuizing, een scheiding of een erfenis. Verkopen levert je de overwaarde in één keer op en beëindigt je maandlasten, maar je stapt ook uit de woningmarkt waar je later weer in moet. Wie na de verkoop gaat huren, houdt het geld vrij beschikbaar en betaalt er vanaf de eerstvolgende 1 januari box 3-belasting over, voor zover het boven het heffingsvrij vermogen uitkomt.

Aanhouden en later verkopen kan verstandig zijn als je huis nog niet verkoopklaar is of als je een tijdelijke dip in de markt uitzit. Twee woningen tegelijk financieren vraagt wel dat je de dubbele lasten kunt dragen, en de renteaftrek op de oude woning loopt door in het jaar van de verhuizing en de drie kalenderjaren daarna, zolang de woning leeg staat en te koop.

Verhuren in plaats van verkopen klinkt aantrekkelijk, maar het verandert de fiscale positie volledig. De woning verhuist van box 1 naar box 3, de hypotheekrenteaftrek vervalt en je geldverstrekker moet toestemming geven, meestal tegen een renteopslag of een omzetting naar een verhuurhypotheek. In 2026 rekent de Belastingdienst in box 3 met 6,00 procent forfaitair rendement over overige bezittingen, belast tegen 36 procent. Je hypotheekschuld telt daar maar beperkt tegenop: de eerste 3.800 euro schuld telt niet mee, en over de rest rekent de fiscus met 2,70 procent.

Er is geen algemeen goed antwoord: het hangt af van je maandlasten, je plannen en de vraag of je het verhuurdersrisico wilt lopen. Wat de drie routes met elkaar gemeen hebben, is dat ze allemaal beginnen bij een eerlijke inschatting van je woningwaarde en je restschuld. De verschillende situaties waarin mensen tot verkoop overgaan staan bij elkaar op de hub over je huis verkopen.

Route	Wat het je oplevert	Waar je op let
Nu verkopen	Overwaarde in één keer vrij, geen woonlasten meer op dit huis	Je moet zelf herhuisvesting regelen en betaalt box 3-belasting over het geld dat boven het heffingsvrij vermogen blijft staan
Aanhouden en later verkopen	Ruimte om te wachten op een beter moment of om eerst te verbouwen	Dubbele lasten, en de renteaftrek op de oude woning stopt na het jaar van de verhuizing plus drie kalenderjaren
Verhuren	Maandelijkse huurinkomsten en de woning blijft in bezit	Toestemming van de geldverstrekker, verval van de renteaftrek en heffing in box 3
Onderhands overdragen binnen de familie	Geen makelaarskosten en zekerheid over de koper	Verkoop onder de WOZ-waarde geldt voor de schenkbelasting als een schenking aan de koper

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je woning waard is en welke vraagprijs je erop zet

De vraagprijs is geen schatting van de waarde maar een onderhandelingspositie. Te hoog inzetten kost je de eerste weken, waarin de meeste serieuze kijkers langskomen; te laag inzetten werkt alleen in een markt waar overbieden gebruikelijk is. Begin daarom bij een onderbouwde waarde en kies daarna bewust je marge.

Die waarde bepaal je met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in je eigen straat of buurt, gecorrigeerd voor oppervlakte, staat en energielabel. Hoe je die vergelijking maakt en welke bronnen daarvoor openbaar zijn, staat bij het berekenen van je woningwaarde. De WOZ-waarde is daarbij een hulpmiddel en geen richtprijs, want die kijkt naar de peildatum van 1 januari van het jaar ervoor.

Wie zekerheid wil, laat een taxatie van de woning uitvoeren door een gevalideerd taxateur. Zo'n rapport kost in 2026 ongeveer 500 euro en is bij een gewone verkoop niet verplicht, maar bij een verkoop binnen de familie of bij een scheiding is het de enige manier om de prijs later te kunnen verdedigen.

Reken bij het bepalen van je vraagprijs ook door wat je onder aan de streep overhoudt. Verkoop je voor 400.000 euro terwijl er nog 250.000 euro hypotheek open staat, dan blijft er na ongeveer 6.000 euro verkoopkosten netto 144.000 euro over. Die uitkomst weegt vaak zwaarder dan de vraag of je nog vijfduizend euro extra uit de onderhandeling kunt halen.

Zelf je huis verkopen of het aan een makelaar overlaten

Zelf je huis verkopen mag volledig. Je kunt je woning zelf verkopen van begin tot eind, een internetmakelaar inschakelen voor het papierwerk of het hele traject uitbesteden. Bij de eerste route bepaal je de prijs, doet de bezichtigingen, onderhandelt en laat alleen de leveringsakte bij de notaris passeren. Wat het kost is vooral tijd: reken op bezichtigingen in de avonduren, telefoontjes overdag en het zelf bijhouden van de termijnen in de koopakte.

Een verkoopmakelaar neemt dat werk over en rekent daarvoor in 2026 een courtage van rond 1 procent van de verkoopprijs plus 21 procent btw, meestal met 250 tot 750 euro opstartkosten voor foto's, plattegronden en plaatsing. De courtage werkt vrijwel altijd op basis van no cure, no pay, de opstartkosten niet. Wat een makelaar precies levert en hoe je de opdracht tot dienstverlening leest, staat bij de verkoopmakelaar.

Daartussen zit de internetmakelaar. Voor een vast bedrag van ongeveer 800 euro in 2026 verzorgt die de plaatsing op de grote huizensites en de standaarddocumenten, terwijl jij de bezichtigingen en de onderhandeling doet. Losse fotografie kost daar zo'n 300 euro bovenop.

De belangrijkste afweging bij zelf verkopen is niet de courtage maar de opbrengst. Een makelaar die 1 procent hoger verkoopt dan jij, verdient zichzelf terug; verkoop je zelf 2 procent onder de markt, dan ben je duurder uit. Zelf een woning verkopen werkt het best bij een courante woning in een gewilde buurt, waar kopers je vanzelf vinden, en het minst bij een bijzonder object waar je actief kopers voor moet zoeken.

Route	Wat je zelf doet	Kosten bij een woning van € 400.000 (2026)
Full-service makelaar	Alleen beslissen over prijs en bod	€ 4.840 courtage inclusief btw plus € 250 tot € 750 opstartkosten
Internetmakelaar	Bezichtigingen en onderhandeling	Ongeveer € 800, plus € 300 voor fotografie
Deeldiensten per module	Alles wat je niet inkoopt	Per onderdeel afgerekend, van presentatie tot alleen de onderhandeling
Zelf je woning verkopen, van advertentie tot onderhandeling	Alles behalve de leveringsakte	Advertentiekosten plus eventueel € 200 tot € 400 juridische controle van de koopakte

Gecontroleerd op augustus 2026

Zelf verkopen: dit regel je dan allemaal zelf

Wie zijn woning zelf verkoopt, neemt zes taken over van de makelaar: de papieren, de presentatie, de advertentie, de bezichtigingen, de onderhandeling en de bewaking van de koopakte. Geen daarvan is ingewikkeld, maar samen vragen ze een paar volle dagen werk plus je avonden.

De papieren eerst. Je hebt een geldig energielabel nodig zodra je adverteert, niet pas bij de overdracht; dat label kost in 2026 250 tot 350 euro, is tien jaar geldig en het ontbreken ervan levert een particulier in 2026 een boete van 550 euro op. Verder verzamel je de eigendomsakte, de kadastrale kaart, de meest recente WOZ-beschikking en bij een appartement de splitsingsakte, de laatste notulen en de jaarrekening van de vereniging van eigenaren. Vraag het bestuur ook om een verklaring over je openstaande bijdragen: die hecht de notaris aan de leveringsakte, en voor de bijdragen over het lopende en het voorgaande boekjaar zijn jij en de koper samen aansprakelijk.

Een woning die verkoopklaar is, brengt meer op dan een woning die dat niet is. Klein herstelwerk, opruimen en professionele foto's verdienen zich vrijwel altijd terug. Ga je vlak voor de verkoop nog isoleren om het label te verbeteren, kijk dan eerst of er subsidie voor het verduurzamen van je woning geldt, want die verlaagt de investering vaak met een kwart tot een derde.

De onderhandeling is het punt waarop zelf verkopen echt anders voelt. Je praat over je eigen huis met iemand die het zo goedkoop mogelijk wil kopen, en emotie kost geld. Spreek vooraf met jezelf een bodemprijs af, zet elk bod op papier en laat de koopovereenkomst door een notaris of jurist opstellen of nakijken; een fout in de ontbindende voorwaarden kost meer dan de courtage die je uitspaarde.

Een woning onderhands verkopen aan familie of een bekende

Woning onderhands verkopen betekent dat je rechtstreeks met één koper zaken doet, zonder dat het huis openbaar te koop staat. Binnen de familie of tussen buren gebeurt dat regelmatig, en het scheelt de hele makelaarskant van het traject. De rest blijft gelijk: een schriftelijke koopovereenkomst, drie dagen bedenktijd voor de koper en een leveringsakte bij de notaris.

De prijs is het gevoelige punt. Verkoop je onder de prijs, dan is het verschil een schenking aan de koper, en voor de schenkbelasting meet de Belastingdienst dat verschil bij een woning af aan de WOZ-waarde en niet aan de taxatiewaarde. Dat staat in artikel 21 van de Successiewet 1956, en je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van de overdracht en die van het jaar erna. Voor een kind is in 2026 6.908 euro per jaar vrijgesteld; daarboven geldt 10 procent schenkbelasting tot 158.669 euro en 20 procent over het meerdere.

De overdrachtsbelasting werkt anders: die rekent over de hoogste van de koopsom en de waarde in het economisch verkeer, dus over de marktwaarde. Een vriendenprijs verlaagt die heffing niet. De koper betaalt in 2026 2 procent zolang hij er zelf langdurig gaat wonen, en 8 procent als hij dat niet doet. Hij betaalt niets als hij meerderjarig en jonger dan 35 is, de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikte, de woning onder 555.000 euro blijft en hij bij de notaris verklaart er zelf te gaan wonen.

Betaalt de koper over hetzelfde stuk waarde zowel overdrachtsbelasting als schenkbelasting, dan gaat de overdrachtsbelasting over het belaste deel van de schenking van de schenkbelasting af. Die verrekening staat in artikel 24 van de Successiewet en vervalt zodra de koper de startersvrijstelling gebruikt, want dan is er geen overdrachtsbelasting betaald.

Een taxatierapport is bij een onderhandse verkoop geen luxe. Het onderbouwt de marktwaarde waarover de overdrachtsbelasting loopt, de bank van de koper eist het bijna altijd, en zonder rapport is de discussie over wat je woning waard is achteraf niet meer te winnen. Laat de akte door een notaris voorbereiden en reken de schenkbelasting vooraf door.

Wat de verkoop kost en wat je netto overhoudt

De koper betaalt de overdrachtsbelasting en de kosten van de leveringsakte. Zo staat het in artikel 7:12 van het Burgerlijk Wetboek, en dat is geen dwingende regel: spreken jullie in de koopovereenkomst iets anders af, bijvoorbeeld vrij op naam, dan gaat die afspraak voor. De verkoper betaalt de kosten die met het te koop zetten en het aflossen te maken hebben. Dat is de reden dat verkopen op papier goedkoper is dan kopen, maar gratis is het niet.

De grootste post is de courtage, gevolgd door de kosten van het energielabel en het doorhalen van je oude hypotheekinschrijving in het Kadaster. Voor die doorhaling, ook wel royement genoemd, rekenen notarissen in 2026 grofweg 150 tot 400 euro; het Kadaster brengt niets in rekening als de akte via het KIK-systeem wordt aangeleverd. Doorhalen is niet verplicht, maar een oude inschrijving die blijft staan levert bij een volgende transactie vragen op.

Verkoopkosten zijn fiscaal niet aftrekbaar. De courtage van je verkoopmakelaar, de fotografie en het energielabel betaal je uit eigen zak zonder dat er iets van terugkomt in de aangifte. Alleen kosten die met het afsluiten van een nieuwe hypotheek te maken hebben, zijn later aftrekbaar. Alle posten met hun bandbreedtes staan bij elkaar in het overzicht van de kosten bij de verkoop van je huis.

Boeterente bij het aflossen van je hypotheek speelt bij verkoop meestal niet: aflossen bij verkoop van de woning is bij vrijwel alle geldverstrekkers boetevrij. Neem je je hypotheek mee naar een volgende woning, dan blijft ook de rentevaste periode staan, mits je binnen de meeneemtermijn van je geldverstrekker blijft.

Post	Bedrag in 2026	Wanneer je die betaalt
Courtage verkoopmakelaar	Rond 1% van de verkoopprijs plus 21% btw	Bij de overdracht, verrekend via de notaris
Opstartkosten makelaar	€ 250 tot € 750	Bij het tekenen van de opdracht, ook als het huis niet verkoopt
Energielabel	€ 250 tot € 350	Voordat je adverteert
Taxatierapport (optioneel)	Ongeveer € 500	Voor het bepalen of onderbouwen van de prijs
Doorhaling hypotheekinschrijving	€ 150 tot € 400 notariskosten	Bij of vlak na de overdracht
Juridische controle koopakte bij zelf verkopen	€ 200 tot € 400	Voor het tekenen

Gecontroleerd op augustus 2026

Na de verkoop: hypotheek, overwaarde en de belasting

Op de dag van de overdracht lost de notaris je oude hypotheek af uit de koopsom en maakt hij het restant naar je over. Wat er dan binnenkomt is je netto overwaarde, en die is niet vrij van gevolgen.

De Belastingdienst registreert de overwaarde als eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een volgende woning, dan moet je die reserve daarin stoppen: over het deel dat je alsnog leent in plaats van inbrengt, krijg je geen hypotheekrenteaftrek. De reserve vervalt drie jaar na de verkoop, dus wie langer huurt voordat hij weer koopt, valt buiten de bijleenregeling.

Blijft het geld op je rekening staan, dan telt het mee als vermogen in box 3 vanaf de eerstvolgende peildatum van 1 januari. Het heffingsvrij vermogen is in 2026 59.357 euro per persoon en 118.714 euro voor fiscale partners samen; over de rest rekent de fiscus met een forfaitair rendement van 1,28 procent op banktegoeden, belast tegen 36 procent. Hoe je de verkoop, de renteaftrek tot de overdrachtsdatum en het eigenwoningforfait in je aangifte verwerkt, staat bij aangifte doen over je eigen woning.

Vergeet de praktische afhandeling niet: meterstanden opnemen, de gemeente en de energieleverancier informeren, de opstalverzekering pas na de overdracht opzeggen en de gemeentelijke aanslagen laten verrekenen door de notaris. Wie na de verkoop nieuw gaat bouwen of voor een prefab woning kiest, moet bovendien rekening houden met een periode tussen de sleuteloverdracht en de oplevering waarin je ergens anders woont.

Zo verkoop je je woning, stap voor stap

Van het eerste besluit tot de sleuteloverdracht duurt dit traject meestal drie tot zes maanden.

1. Bepaal je waarde en je ondergrens

   Zet de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in je buurt op een rij en bepaal aan de hand daarvan een reële waarde. Reken meteen door wat er na aflossing en kosten overblijft met de overwaarde-rekenhulp, zodat je weet welke prijs je volgende stap mogelijk maakt.

2. Kies je route: zelf, deels of volledig uitbesteed

   Beslis of je zelf verkoopt, een internetmakelaar inschakelt of een full-service makelaar neemt. Vraag bij een makelaar minstens twee offertes op met de courtage inclusief btw en de opstartkosten erin, en lees de intrekkingskosten in de opdracht tot dienstverlening.

3. Verzamel de papieren en vraag het energielabel aan

   Eigendomsakte, kadastrale kaart, WOZ-beschikking, eventuele bouwtekeningen en bij een appartement de splitsingsakte en de VvE-stukken. Vraag het energielabel aan zodra je weet dat je gaat verkopen; het is verplicht vanaf het moment dat je adverteert.

4. Maak de woning verkoopklaar en laat foto's maken

   Herstel kleine mankementen, ruim op en zorg voor lichte, ruime foto's met plattegronden. Dit is de goedkoopste stap met het grootste effect op het aantal bezichtigingen in de eerste twee weken.

5. Ga te koop en plan de bezichtigingen

   De eerste twee weken leveren de meeste serieuze kijkers op, dus zorg dat de presentatie op dag één compleet is. Houd van elke bezichtiging bij wie er kwam en wat er werd gezegd, want dat is je informatie in de onderhandeling.

6. Onderhandel en leg het bod schriftelijk vast

   Bespreek niet alleen de prijs maar ook de opleverdatum, de roerende zaken en de voorbehouden. Een bod is pas bindend als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend, en daarna heeft de koper nog drie dagen bedenktijd vanaf de dag nadat hij het getekende exemplaar heeft ontvangen.

7. Bewaak de termijnen tot de overdracht

   Het financieringsvoorbehoud loopt gebruikelijk zes weken; de waarborgsom of bankgarantie van 10 procent uit de gangbare modelkoopovereenkomst moet daarna binnen zijn. Reageer schriftelijk op elk verzoek om uitstel, want stilzwijgend akkoord gaan verlengt je risico. Komt de koper zijn afspraken niet na, dan stel je hem eerst schriftelijk in gebreke met een termijn van meestal acht dagen; blijft hij daarna in verzuim, dan kun je de boete uit de koopovereenkomst opeisen, in die modellen 10 procent van de koopsom.

8. Teken bij de notaris en handel de laatste dingen af

   Neem samen met de koper de meterstanden op, lever alle sleutels in en controleer de nota van afrekening op de doorhaling en de verrekening van de gemeentelijke aanslagen. Daarna maakt de notaris het restant naar je over. Welke posten er precies op die afrekening staan lees je bij de kosten van de verkoop.

Overwaarde

Vul je woningwaarde en resthypotheek in en zie je overwaarde, plus wat je er wel en niet mee kunt. Open de volledige overwaarde

Check dit voordat je woning te koop gaat

• Je hebt een geldig energielabel, aangevraagd voordat de advertentie online ging
• Je weet wat je na aflossing van de hypotheek en na de verkoopkosten overhoudt
• Je hebt een bodemprijs bepaald en die met je eventuele mede-eigenaar afgestemd
• De eigendomsakte, kadastrale kaart en bij een appartement de VvE-stukken liggen klaar
• Je hebt op papier gezet welke gebreken je kent en moet melden
• Bij een makelaar: courtage inclusief btw, opstartkosten en intrekkingskosten staan zwart op wit
• Je weet of je de hypotheek meeneemt naar een volgende woning of aflost
• Je opstalverzekering loopt door tot en met de dag van de overdracht

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Adverteren zonder geldig energielabel

Het label is verplicht vanaf het moment dat je de woning aanbiedt, niet pas bij de overdracht. Een particulier die zonder geldig label verkoopt riskeert in 2026 een boete van 550 euro van de Inspectie Leefomgeving en Transport, en een rechtspersoon het dubbele. De notaris mag de overdracht niet tegenhouden omdat het label ontbreekt; die wijst je op de verplichting, en de boete blijft voor jou.

Bekende gebreken verzwijgen

Als verkoper heb je een mededelingsplicht over gebreken die je kent, zoals lekkage, houtworm of een verzakking. Verzwijgen levert na de overdracht een aansprakelijkheid op voor de herstelkosten, en die lopen bij funderingsproblemen in de tienduizenden euro's. De koper moet wel binnen bekwame tijd klagen nadat hij het gebrek ontdekt, en zijn vordering verjaart twee jaar na die melding; dat staat in artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek.

Zelf verkopen zonder de koopakte te laten nakijken

Een verkeerd geformuleerd financieringsvoorbehoud of een ontbrekende ontbindingstermijn maakt de hele deal wankel. Een jurist of notaris die de akte doorleest kost een paar honderd euro; een koper die er onder uit komt, kost je maanden.

De vraagprijs te hoog inzetten om ruimte te hebben

De eerste twee weken leveren de meeste serieuze kijkers op. Een woning die daarna nog te koop staat, krijgt het stempel dat er iets mis mee is, en de prijsverlaging die volgt komt vrijwel altijd lager uit dan een realistische startprijs.

Vergeten dat de overwaarde als eigenwoningreserve blijft staan

Wie de overwaarde consumeert en bij de volgende woning het volle bedrag leent, ontdekt pas bij de aangifte dat de rente over dat deel niet aftrekbaar is. De reserve loopt drie jaar door vanaf de verkoop.

De opstalverzekering te vroeg opzeggen

Tot het passeren van de leveringsakte ben jij de eigenaar en draag jij het risico. Brand in een leegstaand maar nog niet overgedragen huis komt zonder verzekering volledig voor jouw rekening.

Bij een verkoop binnen de familie geen taxatie laten doen

Voor de schenkbelasting ligt de WOZ-waarde vast, maar de overdrachtsbelasting loopt over de waarde in het economisch verkeer, en die bepaalt de Belastingdienst zonder rapport achteraf zelf. Ook de bank van de koper wil het rapport zien. Een taxatie van ongeveer 500 euro in 2026 voorkomt die discussie.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone verkoop van een courante woning heb je geen adviseur nodig: een verkoopmakelaar is een keuze, geen verplichting, en de notaris regelt het juridische sluitstuk. Iemand inschakelen verdient zich vooral terug bij een verkoop met een fiscale of juridische knoop erin. Een notaris rekent voor het opstellen of controleren van een koopovereenkomst in 2026 doorgaans 200 tot 400 euro, en dat bedrag valt in het niet bij een voorbehoud dat verkeerd is geformuleerd.

Bij een verkoop binnen de familie, bij een scheiding of bij een woning uit een nalatenschap laat je de prijs en de fiscale gevolgen vooraf doorrekenen door een notaris of belastingadviseur. Daar gaat het om schenkbelasting, om ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en om de vraag welke waarde de Belastingdienst hanteert. Een taxatie door een gevalideerd taxateur hoort daar standaard bij.

Voor de stap naar een volgende woning is een hypotheekadviseur de logische partij, vooral omdat de eigenwoningreserve je maximale aftrekbare hypotheek verlaagt. Wat je prima zelf voorbereidt: je overwaarde uitrekenen, je verkoopkosten begroten en de offertes van verkoopmakelaars naast elkaar leggen. Vragen over je aangifte in het jaar van de verkoop kun je ook rechtstreeks aan de Belastingdienst stellen.