Notariskosten bij de aankoop van een woning

Waaruit de notariskosten bij een aankoop bestaan

De notaris stuurt geen rekening voor het huis, maar voor aktes. Bij de aankoop van een woning zijn dat er twee: de leveringsakte die het eigendom op jouw naam zet, en de hypotheekakte waarin je de woning als onderpand geeft aan je geldverstrekker. Allebei moeten ze bij het Kadaster worden ingeschreven, en dat inschrijven kost apart geld. Die vier posten samen vormen het grootste vaste onderdeel van de kosten koper.

In 2026 rekenen notariskantoren gemiddeld ongeveer 700 euro voor de leveringsakte en 600 euro voor de hypotheekakte, in beide gevallen inclusief btw. Het Kadaster vraagt 103,50 euro per ingeschreven akte en daar zit geen btw op, want dat is een overheidstarief. Wie met een hypotheek koopt, komt daarmee op ongeveer 1.507 euro uit.

Koop je zonder lening, dan valt de hele hypotheekkant weg. Er blijft één akte en één inschrijving over, samen ongeveer 803,50 euro. Dat verschil van ruim zevenhonderd euro verklaart waarom mensen zulke uiteenlopende bedragen noemen als je vraagt wat de notaris kostte.

De honoraria zijn vrije tarieven. Elk kantoor stelt ze zelf vast, mag zelf bepalen wat er wel en niet in zit, en hoeft zich alleen aan het vaste kadastertarief te houden. Het werk zelf is overal hetzelfde: eigendom en hypotheken natrekken in de registers, beslagen en erfdienstbaarheden controleren, de akte opstellen, het geld via de derdengeldenrekening laten lopen en na het tekenen alles inschrijven.

Post	Bedrag in 2026	Vast of vrij tarief	Btw
Honorarium leveringsakte	gemiddeld € 700	Vrij tarief	21% inbegrepen
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	€ 103,50	Vast tarief	Geen btw
Honorarium hypotheekakte	gemiddeld € 600	Vrij tarief	21% inbegrepen
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	€ 103,50	Vast tarief	Geen btw
Totaal bij een aankoop met hypotheek	ongeveer € 1.507
Totaal bij een aankoop zonder hypotheek	ongeveer € 803,50

Gecontroleerd op augustus 2026

Welke kosten bij de aankoop van een woning verder komen kijken

De notaris is zichtbaar, maar zelden de grootste post. Bij een bestaande woning betaal je als koper ook de overdrachtsbelasting, en die loopt hard op met de koopsom: 2 procent als je er zelf gaat wonen, 0 procent voor kopers van 18 tot 35 jaar tot een koopsom van 555.000 euro, en 8 procent voor een woning die je niet zelf gaat bewonen. Bij een koopsom van 450.000 euro is dat 9.000 euro tegenover ongeveer 1.507 euro notaris.

Daarbovenop komen de kosten van je financiering en je onderzoek. Hypotheekadvies en bemiddeling kosten in 2026 gemiddeld ongeveer 2.500 euro, een taxatierapport ongeveer 500 euro en een bouwkundige keuring ongeveer 350 euro. Schakel je zelf iemand in om te bieden, dan komt daar de courtage van de aankoopmakelaar bij, meestal rond 1 procent van de koopsom.

Bij elkaar landen de bijkomende kosten bij een bestaande woning meestal tussen de 3 en 6 procent van de koopsom, en hoe die verhouding met de prijs meebeweegt staat in de gids over hoeveel procent kosten koper is. Reken je eigen situatie door met de rekenhulp voor de kosten koper, want de uitkomst verschuift sterk met je leeftijd, de koopsom en of je leent. Wie na de overdracht meteen wil isoleren, kan een deel van die uitgave terughalen via de subsidie voor het verduurzamen van je woning.

Kostenpost bij de aankoop	Bedrag in 2026	Wie betaalt
Overdrachtsbelasting	0%, 2% of 8% van de koopsom	Koper
Notaris en Kadaster, leveringsakte	ongeveer € 803,50	Koper
Notaris en Kadaster, hypotheekakte	ongeveer € 703,50	Koper
Hypotheekadvies en bemiddeling	gemiddeld € 2.500	Koper
Taxatierapport voor de lening	ongeveer € 500	Koper
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Koper
Aankoopmakelaar	ongeveer 1% van de koopsom	Koper
Borgtochtprovisie NHG	0,4% van de hypotheek	Koper
Courtage van de verkoopmakelaar	1 tot 2% van de koopsom	Verkoper
Doorhalen van de oude hypotheekinschrijving	€ 150 tot € 300	Verkoper

Gecontroleerd op augustus 2026

Waarom de ene notaris honderden euro's duurder is

Omdat de honoraria vrij zijn, verschilt de offerte per kantoor flink. Tussen een online kantoor met een strak standaardproces en een kantoor in een dure binnenstad met veel persoonlijk contact zit voor precies hetzelfde werk al snel zeshonderd euro. Het inhoudelijke werk is wettelijk vastgelegd, dus je koopt met dat verschil vooral service, bereikbaarheid en snelheid, geen betere akte.

Het venijn zit in wat er niet in de offerte staat. Sommige kantoren noemen een bedrag exclusief btw, andere laten de twee kadastertarieven weg, en recherche- en dossierkosten worden regelmatig apart nagestuurd. Vraag daarom altijd om een bedrag inclusief btw, inclusief beide inschrijvingen en inclusief het onderzoek in de registers, en vraag of het tarief ook geldt bij twee kopers.

Bijzondere situaties kosten extra en dat is meestal terecht, want er is meer uitzoekwerk. Een appartement met een vereniging van eigenaars, erfpachtgrond, een pas gesplitst pand of een woning uit een nalatenschap vragen extra onderzoek. Ook een volmacht omdat je niet zelf kunt tekenen, een beëdigde tolk of het verplaatsen van de passeerdatum zie je terug op de nota.

Wat je vraagt bij het opvragen van de offerte	Wat het kan schelen in 2026
Is dit bedrag inclusief btw	Bij een honorarium van € 1.300 exclusief komt er € 273 bij
Zitten beide kadastertarieven erin	€ 207
Zijn recherche- en dossierkosten inbegrepen	€ 25 tot € 150
Geldt het tarief ook bij twee kopers	Sommige kantoren rekenen een toeslag per extra partij
Geldt het tarief bij erfpacht, een VvE of een splitsing	€ 50 tot € 250 extra onderzoek
Wat kost een volmacht als ik niet kan komen	€ 50 tot € 150 per volmacht
Wat kost uitstel van de passeerdatum	€ 100 tot € 250 per wijziging
Krijg ik de conceptakte een week van tevoren	Geen geld, wel tijd om fouten te vinden

Gecontroleerd op marktgemiddelden augustus 2026

Aftrekposten bij de aankoop van een woning

Een deel van wat je bij de aankoop betaalt, krijg je via de aangifte terug. De regel erachter is simpel: kosten die je maakt om de lening te krijgen zijn eenmalig aftrekbaar, kosten die je maakt om het huis te krijgen niet. De hypotheekakte en de inschrijving daarvan vallen dus onder de aftrekbare financieringskosten, samen ongeveer 703,50 euro in 2026, en de leveringsakte en haar inschrijving niet.

Diezelfde grens loopt door de rest van je nota. Advies- en bemiddelingskosten, de taxatie voor zover die voor de lening nodig was en de borgtochtprovisie voor NHG zijn aftrekbaar. De overdrachtsbelasting is dat bij een eigen woning nooit, net zomin als de aankoopmakelaar, de bouwkundige keuring en je verhuizing. Welke posten precies onder de aftrek vallen staat uitgewerkt bij de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning.

Je trekt deze kosten af in het jaar waarin je ze betaalt, dus in het aangiftejaar van de aankoop. Het tarief waartegen dat gebeurt is in 2026 gemaximeerd op 37,56 procent; verdien je minder, dan geldt het tarief van je eigen schijf en valt de teruggave iets lager uit. Bewaar de nota van afrekening van de notaris en de rekening van je adviseur, want daar staan de bedragen die je moet invullen.

Post bij de aankoop	Aftrekbaar in box 1?	Toelichting
Honorarium hypotheekakte	Ja	Eenmalig, in het jaar van betaling
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	Ja	Hoort bij de financieringskosten
Hypotheekadvies, bemiddeling en afsluitkosten	Ja	Ook de kosten van de aanvraag zelf
Taxatierapport	Ja	Alleen voor zover het voor de lening nodig was
Borgtochtprovisie NHG	Ja	Eenmalig, 0,4% van de hypotheek in 2026
Honorarium leveringsakte	Nee	Hoort bij de aankoop, niet bij de lening
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	Nee	Zelfde reden
Overdrachtsbelasting	Nee	Bij een eigen woning nooit aftrekbaar
Aankoopmakelaar	Nee	Aankoopkosten
Bouwkundige keuring	Nee	Aankoopkosten
Samenlevingscontract of testament bij dezelfde afspraak	Nee	Persoonlijke akte, staat los van de lening

Gecontroleerd op augustus 2026

Notariskosten bij de verkoop van een woning

Wie verkoopt, krijgt ook met de notaris te maken, maar op een veel kleinere rekening. De koper kiest het kantoor en betaalt de leveringsakte; de verkoper betaalt alleen het doorhalen van zijn eigen oude hypotheekinschrijving, het royement. Dat kost in 2026 meestal 150 tot 300 euro, en het is alleen nodig als er nog een hypotheek op de woning stond.

Los daarvan hoort de courtage van de verkoopmakelaar bij de verkoper, gebruikelijk 1 tot 2 procent van de opbrengst. Voor de verkoper is de notaris dus zelden een post om over te onderhandelen, want hij kiest het kantoor niet eens. Wel loont het om vroeg door te geven welke aflosnota er bij welke geldverstrekker moet worden opgevraagd, omdat een late opgave de overdracht kan vertragen.

Verkoop en aankoop lopen bij een doorstromer vaak op dezelfde dag. Laat beide overdrachten dan bij hetzelfde kantoor passeren als het kan: de overwaarde uit de verkoop komt binnen op de derdengeldenrekening en kan direct worden gebruikt voor de koopsom en de kosten van je nieuwe huis. Hoeveel er in je huidige woning zit, schat je vooraf in met de rekenhulp om je woningwaarde te berekenen.

Passeert de verkoop later dan de aankoop, dan heb je tijdelijk twee woningen en twee hypotheken. Dan is het royement niet je probleem maar de overbrugging, en die vraagt een aparte afspraak met je geldverstrekker.

Notariskosten bij nieuwbouw en vrij op naam

Bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar staat er meestal v.o.n. bij de prijs: vrij op naam. De overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de inschrijving daarvan zitten dan in de koopsom en betaalt de verkoper. Wat overblijft voor jou is de hypotheekkant: de hypotheekakte en haar inschrijving, samen ongeveer 703,50 euro in 2026, plus je advies- en taxatiekosten.

Nieuwbouw kent wel eigen posten die bij een bestaande woning ontbreken. Je betaalt bouwrente over de periode tussen de start van de bouw en het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst, en je hebt tijdens de bouw dubbele lasten als je nog huurt of nog een huis hebt. Wat er bij een nieuwe woning precies wel en niet in de prijs zit verschilt per project, dus lees de aannemingsovereenkomst op dat punt regel voor regel.

Bij zelfbouw draait de rekening om. Je koopt dan eerst een kavel en die grond wordt gewoon kosten koper geleverd, met leveringsakte, inschrijving en overdrachtsbelasting over de grondprijs. Ook wie voor een prefab woning kiest, betaalt de notaris dus over de grond en niet over het huis dat er later op komt. In de gids over de kosten van een nieuw huis staat welke posten in welke volgorde langskomen.

Wanneer je betaalt en hoe het geld via de notaris loopt

Je betaalt de notaris niet bij de opdracht maar rond de overdracht. Twee tot drie werkdagen voor het passeren stuurt het kantoor de nota van afrekening: daarop staan de koopsom, de overdrachtsbelasting, de honoraria, de kadastertarieven en de eventuele verrekening van gemeentelijke belastingen en VvE-bijdragen. Het volledige saldo moet op de derdengeldenrekening staan voordat er getekend wordt.

Die derdengeldenrekening is een aparte rekening die los staat van het vermogen van het kantoor, zodat jouw geld ook bij een faillissement van de notaris veilig is. Je hypotheekbedrag komt daar rechtstreeks vanuit de geldverstrekker binnen; het bedrag dat je zelf inbrengt maak je zelf over. Reken op een dag verwerkingstijd en houd rekening met de daglimiet van je bank, want een te late overboeking betekent uitstel van de passeerafspraak.

Na het tekenen boekt de notaris de koopsom door naar de verkoper, lost hij diens oude hypotheek af, draagt hij de overdrachtsbelasting af en schrijft hij beide aktes in bij het Kadaster. Pas na die inschrijving ben je juridisch eigenaar. De inschrijving gebeurt meestal dezelfde dag; de bevestiging en het afschrift van de akte ontvang je binnen enkele weken.

Wat starters en doorstromers anders betalen

Voor de notaris maakt het niets uit of je starter bent: de leveringsakte en de hypotheekakte kosten hetzelfde. Het verschil zit in de belasting eromheen. Kopers van 18 tot 35 jaar die zelf gaan wonen betalen tot een koopsom van 555.000 euro eenmalig geen overdrachtsbelasting, waardoor de notaris ineens de grootste post op de nota wordt. Wat er verder bij een eerste aankoop komt kijken staat in de gids over de kosten koper voor starters.

Boven de grens van 555.000 euro vervalt de vrijstelling in één keer en volledig, dus over de hele koopsom betaal je dan 2 procent. Bij 560.000 euro is dat 11.200 euro waar je bij 555.000 euro nog niets betaalde. Reken de belasting voor jouw koopsom na met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting voordat je een bod uitbrengt dat net boven de grens uitkomt.

Een doorstromer heeft de belasting wel, maar meestal ook overwaarde en daarmee minder eigen geld nodig uit spaargeld. Wie de begrippen op een advertentie nog niet scherp heeft, vindt in de uitleg over wat kosten koper betekent welke posten er bij k.k. en bij v.o.n. voor jouw rekening komen. Voor het bredere overzicht van alles wat er bij een aankoop hoort, van bod tot sleutel, is de hub over een huis kopen het beginpunt, en voor de begeleiding bij het bieden de gids over bezichtigen en de aankoopmakelaar.

Zo regel je de notaris bij de aankoop van een woning

Vanaf het moment dat je bod is geaccepteerd tot de aangifte een jaar later.

1. Vraag drie offertes op zodra je bod is geaccepteerd

   Je hebt hier ongeveer vier weken de tijd, want de notaris moet voor het passeren zijn onderzoek doen. Vraag om een totaalbedrag inclusief btw, inclusief beide kadastertarieven van 103,50 euro en inclusief recherchekosten, zodat je appels met appels vergelijkt.

2. Geef je keuze door aan de makelaar

   De koper kiest de notaris en de gekozen naam komt in de koopovereenkomst te staan. De makelaar stuurt de getekende koopakte daarna naar het kantoor, dat het dossier opent en het onderzoek in de openbare registers start.

3. Lever je gegevens en legitimatie aan

   Het kantoor heeft je identiteitsbewijs, je burgerlijke staat en de gegevens van je geldverstrekker nodig. Koop je samen zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap, geef dan meteen aan of je ook een samenlevingscontract wilt, want dat scheelt een tweede afspraak.

4. Controleer de conceptakte en de nota van afrekening

   Vraag het concept minstens een week voor het passeren op. Loop de tenaamstelling, de eigendomsverhouding en de verrekening van gemeentelijke belastingen en VvE-bijdragen na, en leg de nota naast je eigen berekening uit de rekenhulp voor de kosten koper.

5. Maak het geld op tijd over

   Het volledige bedrag moet op de derdengeldenrekening staan voordat er getekend kan worden. Reken op een werkdag verwerkingstijd en verhoog zo nodig vooraf de daglimiet van je bank, anders schuift de passeerafspraak op.

6. Teken beide aktes en laat ze inschrijven

   Op de dag van de overdracht doe je eerst de laatste inspectie van de woning en teken je daarna de leveringsakte en de hypotheekakte. De notaris schrijft ze bij het Kadaster in; pas daarna ben je juridisch eigenaar en krijg je de sleutels.

7. Bewaar de nota voor je aangifte

   In de aangifte over het jaar van aankoop trek je de financieringskosten af. Zet de nota van afrekening en de rekening van je adviseur bij elkaar en gebruik de indeling uit de gids over de aftrekbare kosten bij een aankoop.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je de notaris kiest en tekent

• Zijn alle drie de offertes inclusief btw en inclusief twee keer € 103,50 kadaster
• Weet je of recherche- en dossierkosten in het bedrag zitten of apart komen
• Heb je gevraagd wat erfpacht, een VvE of een tweede koper extra kost
• Staat de gekozen notaris met naam in de koopovereenkomst
• Heb je de conceptakte minstens een week voor het passeren gekregen
• Klopt de verrekening van onroerendezaakbelasting en VvE-bijdrage op de nota
• Staat het volledige bedrag een werkdag voor het passeren op de derdengeldenrekening
• Heb je de nota bewaard voor de aftrek in de aangifte over dit jaar

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Offertes vergelijken die niet hetzelfde bevatten

Het ene kantoor noemt een bedrag inclusief btw en inclusief de twee kadastertarieven, het andere niet. Bij een honorarium van 1.100 euro komt er in het tweede geval nog 231 euro btw en 207 euro kadaster bovenop, samen 438 euro. Wie de offertes niet eerst op één noemer zet, kiest het duurste kantoor in de veronderstelling dat hij bespaart.

De hele notarisnota als aftrekpost opvoeren

Alleen de hypotheekakte en haar inschrijving zijn aftrekbaar, in 2026 samen ongeveer 703,50 euro. Wie de volle 1.507 euro invult, trekt 803,50 euro te veel af en krijgt bij een correctie het teveel terug plus belastingrente over het hele bedrag.

Rekenen alsof de kosten koper meegefinancierd kunnen worden

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus de notaris en de overdrachtsbelasting komen uit eigen geld. Wie dat pas bij de nota van afrekening ontdekt, staat drie dagen voor de overdracht enkele duizenden euro's tekort.

De conceptakte pas op de passeerdag lezen

Een verkeerde tenaamstelling of een scheve eigendomsverhouding tussen twee kopers is voor het tekenen gratis aan te passen. Achteraf is er een aanvullende akte nodig, en die kost opnieuw honorarium plus 103,50 euro inschrijving.

Net boven de startersgrens bieden

De vrijstelling vervalt volledig zodra de koopsom boven 555.000 euro uitkomt. Een bod van 560.000 euro in plaats van 555.000 euro kost daardoor 11.200 euro extra overdrachtsbelasting in 2026, terwijl je maar vijfduizend euro meer biedt.

Het geld te laat overmaken

Banken hanteren daglimieten en boekingen tussen banken kosten een werkdag. Staat het bedrag niet op de derdengeldenrekening, dan gaat het passeren niet door en rekent het kantoor 100 tot 250 euro voor het verplaatsen van de afspraak, nog los van de boete uit de koopovereenkomst.

Vergeten dat bijzondere situaties extra kosten

Erfpacht, een vereniging van eigenaars, een recent gesplitst pand of een verkoop uit een nalatenschap vragen extra onderzoek van 50 tot 250 euro. Wie daar niet naar vraagt, gaat uit van het standaardtarief en ziet het verschil pas op de eindnota.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een standaardaankoop met een gewone hypotheek heb je naast de notaris geen extra hulp nodig: het kantoor doet het onderzoek, stelt de akte op en legt hem uit. Een hypotheekadviseur, in 2026 gemiddeld 2.500 euro voor advies en bemiddeling, verdient zichzelf terug zodra je situatie afwijkt, bijvoorbeeld bij een eigen bedrijf, een tijdelijk contract, een overbrugging tussen twee woningen of een schenking die meegaat in de financiering. Die kosten zijn bovendien aftrekbaar, zoals te lezen bij de aftrekbare kosten bij een aankoop.

Bel de notaris zelf, en ruim voor het passeren, als er iets bijzonders speelt: erfpacht met een aflopend canontijdvak, een vereniging van eigenaars met een lopend geschil, een woning uit een nalatenschap, samen kopen in ongelijke delen, of een bod op een pand dat pas net is gesplitst. Zulke vragen horen bij het vak van de notaris en kosten meestal niets extra's binnen het dossier, mits je ze op tijd stelt. Voor de onderhandeling en de bouwkundige beoordeling is dat een ander loket: daarvoor kijk je bij bezichtigen en de aankoopmakelaar. Bij twijfel over je fiscale situatie, bijvoorbeeld als je een deel verhuurt of een woning uit een erfenis koopt, is een fiscalist of belastingadviseur de juiste partij; reken op een uurtarief van enkele honderden euro's.