Notaris en overdracht: de laatste stap naar je huis

Wat de notaris regelt bij de overdracht van een huis

Een woning verandert in Nederland alleen van eigenaar via een notaris. Hij maakt de akte van levering, laat koper en verkoper tekenen en schrijft de akte daarna in bij het Kadaster. Pas met die inschrijving is de eigendomsoverdracht een feit, en niet eerder: het tekenmoment en het moment van eigendom liggen dus een paar uur uit elkaar. Wat er voor die dag nog meer geregeld moet worden, staat in het volledige overzicht van een huis kopen.

Bij een aankoop met financiering passeren er twee aktes op dezelfde afspraak. De leveringsakte, ook wel transportakte genoemd, regelt de overdracht van de woning. De hypotheekakte geeft je geldverstrekker het recht van hypotheek op het huis, en ook die wordt bij het Kadaster ingeschreven.

De notaris is geen partij van de koper en geen partij van de verkoper. Hij heeft een wettelijke taak om beide kanten voor te lichten over wat ze tekenen, en hij mag niet doorgaan als hij twijfelt of iemand begrijpt waar hij aan begint. Daarnaast controleert hij het Kadaster op beslagen, erfdienstbaarheden en oude hypotheekinschrijvingen, en toetst hij of de verkoper wel bevoegd is om te verkopen. Welke taken daar precies onder vallen en wat een notaris verder voor huiseigenaren doet, staat in de gids over wat een notaris doet.

Het geld loopt ook via hem. De koopsom, de hypotheek en de overdrachtsbelasting komen binnen op zijn derdengeldenrekening, een rekening die los staat van het kantoorvermogen. De notaris betaalt daaruit de oude hypotheek van de verkoper af, draagt de belasting af aan de Belastingdienst en maakt de rest over aan de verkoper. Die volgorde beschermt beide partijen: niemand raakt zijn geld of zijn huis kwijt zonder dat de tegenprestatie vaststaat.

Wanneer je de notaris inschakelt en wat hij van je nodig heeft

De notaris komt in beeld zodra de koopovereenkomst getekend is. De makelaar stuurt de akte dan door naar het kantoor dat de koper opgeeft, en dat kantoor begint met het opvragen van stukken. Wie zich pas na de bedenktijd van drie dagen gaat oriënteren, is meestal nog ruim op tijd, want tussen de handtekening en de overdracht zitten in de praktijk zes tot twaalf weken.

Toch is eerder zoeken verstandig, om twee redenen. Bij een krappe planning heb je minder ruimte om offertes te vergelijken, en een notaris die de koopovereenkomst pas laat binnenkrijgt, kan de akte niet meer laten inschrijven in de openbare registers voordat de eerste risico's zich voordoen. Sommige kopers regelen het kantoor al voordat ze een bod uitbrengen, zodat ze bij het tekenen meteen een naam kunnen noemen.

Wat de notaris van je nodig heeft, is vrij standaard. Van de koper wil hij een geldig identiteitsbewijs, de gegevens van de geldverstrekker en de hypotheekofferte, en van de verkoper de gegevens van de lopende lening en de eigendomsakte. De identiteitscontrole is wettelijk verplicht op grond van de regels tegen witwassen, dus een verlopen paspoort houdt de hele afspraak tegen.

Naar de afspraak zelf neem je weinig mee, maar het weinige is onmisbaar: hetzelfde identiteitsbewijs waarmee je je hebt gelegitimeerd, en bij de verkoper alle sleutels van de woning. De rest, van de nota van afrekening tot de conceptakte, heb je in de dagen ervoor per mail gekregen en hoef je alleen gelezen te hebben.

Wie	Wat de notaris vooraf nodig heeft	Wanneer
Koper	Kopie geldig paspoort of identiteitskaart, burgerservicenummer	Direct na de opdracht
Koper	Naam van de geldverstrekker en het dossiernummer van de hypotheek	Zodra de offerte definitief is
Koper	Verklaring over de startersvrijstelling of het woontarief	Voor het opmaken van de akte
Verkoper	Gegevens van de lopende hypotheek voor de aflosnota	Vier tot zes weken voor de overdracht
Verkoper	Eigendomsbewijs, erfpacht- of VvE-gegevens, energielabel	Direct na de opdracht
Beiden	Bankrekeningnummer op naam, voor de uitbetaling of de restitutie	Uiterlijk een week vooraf

Wie kiest de notaris en wie betaalt welke akte

Bij bestaande woningen staat vrijwel altijd kosten koper in de advertentie, en die clausule bepaalt de rolverdeling. De notariskeuze ligt bij de koper, die ook de leveringsakte, de inschrijving daarvan bij het Kadaster en de overdrachtsbelasting betaalt. De verkoper heeft daar niets over te zeggen, ook niet als zijn makelaar een vast kantoor gewend is.

De verkoper heeft wel zijn eigen rekening bij dezelfde notaris. Hij betaalt het royement: het doorhalen van zijn oude hypotheekinschrijving bij het Kadaster, wat in 2026 doorgaans 150 tot 300 euro kost. Dat is helemaal notariswerk: het Kadaster rekent voor de doorhaling zelf niets als de akte elektronisch binnenkomt. Zijn makelaarscourtage staat daar los van en loopt via de makelaar zelf.

Bij nieuwbouw draait het om. Een woning vrij op naam wordt geleverd door de ontwikkelaar, en die wijst het kantoor aan dat het hele project doet. De leveringsakte zit dan in de v.o.n.-prijs; je betaalt zelf alleen de hypotheekakte en de inschrijving daarvan.

Een kantoor ver van huis mag gewoon. Notarissen zijn landelijk bevoegd, dus een kantoor in Groningen kan de overdracht van een huis in Maastricht doen. Wie de reis wil vermijden, tekent via een volmacht of kiest een kantoor dat op afstand werkt; enkele notarissen komen ook aan huis, meestal tegen een toeslag.

De akte wordt in het Nederlands opgemaakt. Willen partijen een andere taal en beheerst de notaris die goed genoeg, dan mag dat ook. Begrijp je de taal van de akte zelf niet voldoende, dan schrijft de Wet op het notarisambt voor dat er een tolk bij het tekenen is.

Post	Wie betaalt bij kosten koper	Wie kiest
Leveringsakte en inschrijving bij het Kadaster	Koper	Koper
Overdrachtsbelasting	Koper	Niet van toepassing, wettelijk tarief
Hypotheekakte en inschrijving bij het Kadaster	Koper	Koper, meestal hetzelfde kantoor
Royement van de oude hypotheek	Verkoper	Volgt de keuze van de koper
Makelaarscourtage bij verkoop	Verkoper	Verkoper
Leveringsakte bij nieuwbouw vrij op naam	Zit in de koopsom	Ontwikkelaar

Wat de notaris kost bij aankoop en verkoop

De overdrachtskosten van een woning bestaan uit drie soorten posten. Het honorarium is het bedrag voor zijn eigen werk, en dat mag elk kantoor zelf bepalen sinds de tarieven met de Wet op het notarisambt van 1999 zijn vrijgegeven; wat er precies onder die term valt, lees je bij de betekenis van honorarium. Daarnaast zijn er doorlopende posten die overal hetzelfde zijn, zoals het kadastertarief van 103,50 euro per akte in 2026, het bedrag dat het Kadaster rekent wanneer de notaris de akte elektronisch aanlevert. Verder rekenen kantoren kleine bedragen voor recherche in de openbare registers en voor het opvragen van gegevens.

Voor een aankoop met hypotheek betaal je in 2026 gemiddeld ongeveer 700 euro voor de leveringsakte en 600 euro voor de hypotheekakte. Met tweemaal het kadastertarief erbij kom je op ongeveer 1.507 euro aan notariskosten, los van de overdrachtsbelasting. In de markt lopen de honoraria uiteen van ongeveer 600 tot 900 euro per akte, waardoor het totaal tussen ruwweg 1.400 en 2.000 euro kan liggen. De opbouw per post en de verschillen per regio staan in de gids over de notariskosten bij het kopen van een huis.

Koop je zonder hypotheek, dan valt de hypotheekakte weg en blijft er ongeveer 800 euro over aan notaris en Kadaster in 2026. Verkoop je, dan is je enige notariskosten meestal het royement. Een huis op naam zetten zonder dat er een koop aan te pas komt, bijvoorbeeld bij een schenking of een verdeling, kost weer andere bedragen, omdat daar een eigen akte en soms een fiscale beoordeling bij hoort.

Een offerte opvragen is bij vrijwel elk kantoor kosteloos, en een kort telefonisch vragenrondje over de gang van zaken ook. Een inhoudelijk adviesgesprek, bijvoorbeeld over samenwonen of over de gevolgen van een erfenis voor de aankoop, wordt meestal wel in rekening gebracht, tenzij het uitmondt in een akte bij datzelfde kantoor. Wil je het totale plaatje inclusief taxatie, advies en belasting, gebruik dan de rekenhulp voor de kosten koper; die werkt met dezelfde tarieven van 2026.

Post	Bedrag in 2026	Voor wie	Vast of vrij tarief
Honorarium leveringsakte	€ 600 tot € 900, gemiddeld € 700	Koper	Vrij tarief
Honorarium hypotheekakte	€ 500 tot € 800, gemiddeld € 600	Koper	Vrij tarief
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	€ 103,50	Koper	Vast tarief bij elektronische inschrijving
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	€ 103,50	Koper	Vast tarief bij elektronische inschrijving
Royement van de oude hypotheek	€ 150 tot € 300	Verkoper	Vrij tarief, het Kadaster rekent voor de doorhaling zelf niets
Recherche en afhandeling	enkele tientjes tot ruim € 100	Koper	Vrij tarief, staat niet altijd in de offerte

Een notaris kiezen en offertes vergelijken

Omdat de tarieven vrij zijn, kost precies hetzelfde werk bij het ene kantoor honderden euro's meer dan bij het andere. De aansprakelijkheid en de wettelijke taken zijn overal gelijk, en elke notaris valt onder hetzelfde tuchtrecht en dezelfde beroepsorganisatie. Drie offertes opvragen kost een half uur en levert vaak vijfhonderd euro of meer op.

Prijs is niet het enige waar je op let. Vraag hoe snel je een conceptakte krijgt, of je een vaste contactpersoon hebt en of het kantoor ervaring heeft met jouw situatie, zoals erfpacht, een VvE, een schenking van ouders of een gezamenlijke aankoop zonder huwelijk. Een kantoor dat je vragen pas op de dag van passeren beantwoordt, is achteraf duurder dan het verschil in honorarium. Hoe je op prijs vergelijkt zonder aan service in te leveren, staat bij de goedkoopste notaris.

Onlinekantoren en vergelijkingssites werken met scherpe standaardtarieven voor een gewone aankoop met hypotheek. Dat pakt goed uit bij een rechttoe rechtaan dossier en minder goed zodra er iets bijzonders speelt, want maatwerk zit vaak niet in het pakket. Waar zo'n scherp tarief precies op is gebaseerd en welke posten er los bij komen, lees je bij het kiezen van een voordelig notariskantoor.

Laat je makelaar niet automatisch kiezen. Makelaars werken graag met een kantoor dat ze kennen, wat de communicatie soepel maakt, maar jij betaalt de rekening en jij mag beslissen. Noem je eigen kantoor bij het tekenen van de koopakte, dan is de discussie meteen klaar.

Waar je op let	Waarom het uitmaakt
Staat het kadastertarief apart of zit het in het bedrag	Anders vergelijk je twee verschillende dingen
Zijn recherche- en dossierkosten inbegrepen	Dit is de meest voorkomende naheffing op de eindnota
Geldt het tarief ook bij erfpacht, een VvE of een splitsing	Extra onderzoek betekent bij veel kantoren een toeslag
Krijg je de conceptakte minimaal een week vooraf	Je hebt tijd nodig om fouten in namen en bedragen te vinden
Wat kost een wijziging of uitstel van de passeerdatum	Uitstel komt vaker voor dan kopers denken
Rekent het kantoor een toeslag voor tekenen op afstand	Bij een volmacht of tekenen aan huis loopt dat op

De overdrachtsbelasting die de notaris voor je afdraagt

De grootste post op de notarisnota is bij een bestaande woning geen notariskost maar een belasting. De notaris berekent de overdrachtsbelasting, houdt hem in op je afrekening en draagt hem binnen een maand af aan de Belastingdienst. Zelf hoef je daar niets voor te doen, maar je tekent wel de verklaring waarin je aangeeft welk tarief voor jou geldt.

Het tarief hangt af van wat je met de woning doet. Ga je er zelf voor langere tijd wonen, dan betaal je in 2026 2 procent. Koop je een tweede woning, een vakantiehuis of een pand om te verhuren, dan is het 8 procent, en voor een niet-woning zoals een bedrijfspand of een los perceel grond geldt 10,4 procent. De achtergrond bij die tarieven en de uitzonderingen staan bij de overdrachtsbelasting.

Starters betalen eenmalig niets. De voorwaarden zijn hard: je bent op het moment van de overdracht 18 jaar of ouder en jonger dan 35, je gaat er zelf voor langere tijd wonen, de woning kost niet meer dan 555.000 euro in 2026 en je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt. Koop je samen en is één van jullie 36, dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de ander. Wat er allemaal onder valt, lees je bij de vrijstelling van overdrachtsbelasting, en wat de regeling starters in de praktijk oplevert bij de overdrachtsbelasting voor starters.

De belasting zelf kun je niet aftrekken in de aangifte, ook niet als je hem meefinanciert. Alleen de kosten die je maakt om de lening te krijgen zijn eenmalig aftrekbaar, dus wel de hypotheekakte en de inschrijving daarvan, en niet de leveringsakte. De regel en de veelgemaakte verwarring daarover staan bij de vraag of de overdrachtsbelasting aftrekbaar is.

Situatie	Tarief 2026	Bij € 300.000	Bij € 450.000
Koper van 18 tot 35 jaar, eigen woning tot € 555.000, eenmalig	0%	€ 0	€ 0
Je gaat er zelf wonen, geen startersvrijstelling	2%	€ 6.000	€ 9.000
Tweede woning, vakantiewoning of verhuurpand	8%	€ 24.000	€ 36.000
Niet-woning, zoals een bedrijfspand of los perceel grond	10,4%	€ 31.200	€ 46.800

De weken voor het passeren: van koopakte tot nota van afrekening

Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de aktepassering zit een vaste volgorde. Eerst lopen de drie dagen wettelijke bedenktijd, waarin de koper zonder opgaaf van reden terug kan. Daarna gelden de ontbindende voorwaarden, meestal zes weken voor de financiering, en binnen die termijn moet de hypotheekaanvraag rond zijn.

Die drie dagen beginnen niet bij het zetten van je handtekening, maar de dag nadat je een kopie van de getekende koopakte in handen hebt gekregen. Valt er een weekend of een feestdag in, dan wordt de termijn verlengd tot er twee gewone werkdagen in zitten. De bedenktijd staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek en er mag niet in jouw nadeel van worden afgeweken.

In dezelfde periode stort de koper een waarborgsom van gebruikelijk 10 procent van de koopsom bij de notaris, of hij levert een bankgarantie voor dat bedrag. Een bankgarantie kost meestal ongeveer 1 procent van het gegarandeerde bedrag, bij 40.000 euro dus rond de 400 euro. De waarborgsom zelf is geen kostenpost: die wordt bij de overdracht verrekend met de koopsom.

De notaris kan de koopovereenkomst in de openbare registers laten inschrijven. Die inschrijving beschermt de koper zes maanden lang tegen een beslag op het huis, een faillissement van de verkoper of een verkoop aan iemand anders. Het kost een kadastertarief plus wat notariswerk, en bij een verkoper met onzekere financiën is dat geld goed besteed.

Een week voor de afspraak komen de stukken. Je krijgt de conceptleveringsakte, de conceptakte van hypotheek en de nota van afrekening met de koopsom, de overdrachtsbelasting, het honorarium en de verrekening van de zakelijke lasten. Het geld moet er op tijd zijn: de notaris wil het bedrag meestal één tot twee werkdagen voor het passeren op zijn derdengeldenrekening hebben, en een overboeking die vrijdagmiddag vertrekt is maandagochtend niet altijd binnen.

De hypotheekbank maakt het geleende bedrag rechtstreeks over. Financier je een verbouwing mee, dan gaat het deel voor de verbouwing niet naar de verkoper maar naar een bouwdepot bij de geldverstrekker, waaruit je later rekeningen laat betalen. Dat depot staat los van het geld dat bij de notaris in bewaring blijft, bijvoorbeeld bij nieuwbouw of bij een geschil over een gebrek.

Moment	Wat er gebeurt	Termijn
Tekenen van de koopovereenkomst	De makelaar stuurt de akte naar de notaris van de koper	Direct
Bedenktijd	De koper kan zonder reden terug, ook zonder boete	3 dagen, wettelijk, vanaf ontvangst van de akte
Financieringsvoorbehoud	Hypotheekaanvraag, taxatie en definitieve offerte	Gebruikelijk 6 weken
Waarborgsom of bankgarantie	10 procent van de koopsom naar de notaris	Meestal binnen 6 weken
Concept en nota van afrekening	Controleren op namen, bedragen en verrekeningen	Ongeveer een week vooraf
Geld op de derdengeldenrekening	Eigen geld van de koper en het bedrag van de bank	1 tot 2 werkdagen vooraf
Inspectieronde en passeren	Laatste controle, tekenen, sleutels	De dag zelf

De inspectieronde en de sleuteloverdracht

Waar je bij de overdracht van een huis vooral op moet letten, komt samen in het uur ervoor. Je loopt dan met de verkoper en meestal de makelaar door het huis; die ronde heet de eindinspectie, en in sommige regio's spreken makelaars van afschouwen. Het doel is smal: je controleert of het huis in dezelfde staat is als bij de bezichtiging, of alles wat is meeverkocht er nog staat en of wat is afgesproken om weg te halen ook echt weg is.

Plan die ronde niet tien minuten voor de akte. Anderhalf tot twee uur ervoor geeft je de ruimte om een probleem nog voor het tekenen aan te kaarten, en dat is het enige moment waarop je nog druk kunt uitoefenen. Is de woning niet leeg, staat er een berg afval in de tuin of blijkt de cv-ketel niet te werken, dan kan de notaris een bedrag in depot houden totdat het is opgelost.

Meterstanden zijn het tweede doel van de ronde. Noteer gas, water en elektra, maak er foto's van en laat beide partijen het formulier tekenen; met die standen sluit jij je energiecontract af en meldt de verkoper zijn eindstand. Hetzelfde geldt voor het aantal sleutels: tel ze, ook die van de schuur, de brievenbus en de fietsenberging.

De sleutels krijg je niet bij de inspectie, maar na het passeren van de akte. In de praktijk overhandigt de verkoper ze aan het einde van de afspraak bij de notaris, of geeft hij ze af bij de makelaar. Formeel mag dat pas als de notaris heeft vastgesteld dat het geld binnen is en de akte is ingeschreven. Wat je in de dagen erna moet doorgeven en aan- of afmelden, houd je bij met de verhuischecklist.

Wat je controleert bij de inspectieronde	Waarom
Is de woning leeg en bezemschoon opgeleverd	Achtergelaten spullen afvoeren kost jou tijd en geld
Staan de meeverkochte zaken uit de lijst er nog	De lijst van roerende zaken is onderdeel van de koop
Werken cv-ketel, kranen, wc's en de elektra	Een defect vlak voor de overdracht is nog van de verkoper
Zijn er nieuwe schades sinds de laatste bezichtiging	Verhuisschade aan muren en trappen komt vaak voor
Meterstanden van gas, water en elektra genoteerd	Anders betaal je het verbruik van de vorige bewoner
Alle sleutels, pasjes en afstandsbedieningen geteld	Een bijgemaakte sleutelset komt zelden alsnog boven water
Zijn erfafscheiding, tuinhuis en zonwering intact	Deze horen bij het huis tenzij anders afgesproken

Als de verkoper niet meewerkt aan de levering

Een getekende koopovereenkomst bindt de verkoper. Zijn bedenktijd bestaat niet: de wettelijke drie dagen zijn er alleen voor de particuliere koper. Ontbinden kan hij alleen als er een voorwaarde in de akte staat die hem dat recht geeft, bijvoorbeeld een voorbehoud dat hijzelf een andere woning koopt, of als beide partijen het samen eens worden.

Trekt de verkoper zich toch terug of weigert hij de akte te tekenen, dan is de route eerst formeel. Je stelt hem schriftelijk in gebreke: je benoemt welke verplichting hij niet nakomt, per wanneer die had moeten worden nagekomen, en je geeft hem een termijn om alsnog te leveren. In de veelgebruikte modelkoopovereenkomst is die termijn acht dagen, maar kijk na welke termijn er in jouw akte staat. Verstrijkt hij zonder resultaat, dan is de verkoper in verzuim.

Vanaf dat moment heb je twee keuzes. Je kunt de koop ontbinden en de boete opeisen, in de modelkoopovereenkomst 10 procent van de koopsom, of je vordert nakoming en laat de rechter de levering afdwingen, eventueel met een dwangsom. Bij een huis van 400.000 euro gaat het dus om 40.000 euro boete, en bij te late levering komt daar in veel contracten een vergoeding per dag bovenop.

Die 10 procent is geen wettelijk bedrag maar een afspraak uit de koopakte. Komt het tot een procedure, dan kan de rechter de boete matigen als het volle bedrag in jouw zaak onredelijk uitpakt; dat mag hij op grond van artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek. Reken je dus niet op voorhand rijk aan het hele bedrag.

Zoek je een voorbeeldbrief, dan is de kern kort en zakelijk. Noem het adres en de datum van de koopovereenkomst, beschrijf welke verplichting niet is nagekomen, stel de termijn van acht dagen en kondig aan wat je daarna doet. Stuur hem aangetekend en zet je notaris in de kopie, want die moet weten dat de planning onder druk staat. Bij een echt conflict is een advocaat sneller aan zet dan de notaris, omdat de notaris onpartijdig moet blijven en geen partij voor jou mag kiezen.

Gebreken die pas na de overdracht opduiken

Na het passeren is het huis van jou, inclusief wat je niet zag. De hoofdregel komt niet uit de wet maar uit de koopakte: daarin garandeert de verkoper vrijwel altijd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. De wet zegt alleen dat de woning moet beantwoorden aan wat is afgesproken, en van die regel mogen partijen in de akte afwijken. Kleine ongemakken, achterstallig schilderwerk en slijtage vallen niet onder dat normale gebruik, een lekkend dak of een verzakte fundering wel.

Daar staan twee plichten tegenover elkaar. De verkoper heeft een mededelingsplicht voor gebreken die hij kende, de koper een onderzoeksplicht voor wat hij had kunnen ontdekken. Bij oudere woningen, in de praktijk vaak vanaf bouwjaren van vóór 1970, nemen verkopers een ouderdomsclausule op die de aansprakelijkheid voor de staat van het huis bij de koper legt. Koop je zo'n woning zonder bouwkundige keuring, dan sta je nog zwakker.

Met melden moet je snel zijn. Ontdek je een gebrek, dan moet je dat binnen bekwame tijd melden bij de verkoper, en hoeveel tijd dat is hangt af van de omstandigheden. De vaste termijn van twee maanden die je overal leest, staat in de wet alleen voor een koop van een professionele verkoper, en een woning koop je meestal van een particulier.

Wacht je te lang, dan verlies je je rechten ook als de verkoper duidelijk fout zat. Meld daarom schriftelijk en meteen, ook als je nog geen offerte hebt van wat het herstel kost. Vanaf het moment dat je hebt gemeld, heb je twee jaar om je vordering in te stellen.

De notaris speelt hier geen rol meer, behalve dat hij de akte en het dossier bewaart. Wel kan hij bij een gebrek dat vóór de overdracht al bekend was een bedrag in depot houden, zodat er geld achter de hand is om het herstel te betalen. Dat werkt alleen als je het vóór het tekenen regelt, want daarna heeft de verkoper zijn geld al.

Bijzondere aktes: splitsing, nieuwbouwdepot en uitgestelde levering

Koop je een appartement, dan koop je een appartementsrecht dat is vastgelegd in de splitsingsakte. Die akte beschrijft welk deel van het gebouw van jou is, welk deel gemeenschappelijk is en hoe de kosten binnen de VvE worden verdeeld. De notaris haalt hem op bij het Kadaster en bespreekt de punten die jou raken, zoals het breukdeel, een verbod op verhuur of de vraag of de berging bij jouw appartementsrecht hoort.

Bijna elke splitsingsakte verwijst voor de spelregels naar een modelreglement. Daarin staan de standaardafspraken over de VvE, het onderhoud en het gebruik van je appartement. Alleen wat daarvan afwijkt, is in jouw eigen akte apart opgeschreven, dus lees die twee altijd naast elkaar.

Een pand laten splitsen of een bestaande splitsingsakte wijzigen is echt notariswerk en kost een veelvoud van een gewone leveringsakte. Naast het honorarium komen er een meetbrief en een splitsingstekening bij, en voor een wijziging is medewerking van alle appartementseigenaars nodig of een besluit van de vergadering met ten minste vier vijfde van de stemmen, oftewel 80 procent. Dat staat in artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek. Vraag daarom vooraf een offerte op maat, want standaardtarieven gelden hier niet.

Bij nieuwbouw loopt er een tweede geldstroom via de notaris. Je mag bij de oplevering 5 procent van de aanneemsom achterhouden en in depot storten bij de notaris, als drukmiddel om de gebreken uit het proces-verbaal opgelost te krijgen. Dat recht staat in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek, en bij een aanneemsom van 300.000 euro gaat het dus om 15.000 euro.

Het depot loopt tot drie maanden na de oplevering. De notaris vraagt je daarna of er nog gebreken open staan, en laat je niets van je horen, dan betaalt hij het bedrag uit aan de aannemer. Sommige kantoren rekenen kosten voor het beheren van zo'n depot en andere niet, dus vraag dat na voordat je het depot afspreekt.

Een uitgestelde levering komt voor als de verkoper nog niet weg kan of als de koper wacht op de verkoop van zijn eigen huis. Je tekent dan gewoon de koopovereenkomst, maar spreekt een leveringsdatum af die maanden verder ligt. Het risico groeit met de tijd: prijzen bewegen, een hypotheekofferte verloopt en de omstandigheden van de verkoper kunnen veranderen. Laat de koopakte in zo'n geval inschrijven, want die bescherming loopt zes maanden. Wordt een woning bij inschrijving via een notaris verkocht in plaats van via een makelaar, dan gelden weer eigen spelregels voor bieden en gunnen; die staan bij de notariswoning.

Het huis op twee namen zetten en een oude hypotheek doorhalen

Een huis op twee namen zetten kan alleen via een notariële akte, ook als de andere persoon je partner is. Koop je samen, dan regel je het meteen in de leveringsakte en kost het niets extra's; je legt daarin ook de verhouding vast, bijvoorbeeld ieder de helft of zestig om veertig als de één meer eigen geld inbrengt. Woon je ongehuwd samen, leg dan in een samenlevingscontract vast wat er met die inbreng gebeurt bij een breuk.

Achteraf een partner mede-eigenaar maken is een aparte akte van levering, en een huis overschrijven op iemand anders is duurder dan mensen verwachten. De helft van het huis wordt overgedragen, en over die overdracht is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd tegen het tarief dat op dat moment geldt. Bij ongehuwd samenwonen zonder verdere afspraken kan de fiscus de overdracht bovendien als schenking zien, dus laat dit vooraf doorrekenen.

Uit elkaar gaan werkt spiegelbeeldig. Neemt één van beiden het huis over, dan gaat het andere aandeel via een akte van verdeling, en moet de geldverstrekker instemmen met ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek. Zonder dat ontslag blijf je ook na de verhuizing aansprakelijk voor de volledige lening.

Is je hypotheek volledig afgelost, dan verdwijnt de inschrijving bij het Kadaster niet vanzelf. Je hebt een royementsakte nodig om hem te laten doorhalen, en dat kost geld. Blijf je in het huis wonen, dan laten veel mensen de inschrijving juist staan: bij een latere lening kun je hem soms hergebruiken, wat een nieuwe hypotheekakte scheelt. Verkoop je, dan is doorhalen verplicht en betaal je het royement alsnog.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De keuze aan de makelaar overlaten

Bij kosten koper kiest de koper het kantoor, maar veel kopers laten in het gesprek over de koopakte het vaste kantoor van de makelaar noteren. Dat kantoor is niet per definitie duurder, alleen heb je dan nooit vergeleken. Een halfuur offertes opvragen scheelt in de praktijk vaak een paar honderd euro.

Offertes vergelijken op het honorarium alleen

Het kadastertarief van 103,50 euro per akte in 2026 is overal gelijk, maar recherche-, dossier- en spoedkosten verschillen sterk en staan niet altijd in de eerste offerte. Wie op het honorarium vergelijkt, kiest soms het kantoor dat onderaan de streep duurder uitpakt. Vraag om het totaalbedrag van de nota van afrekening.

Het geld te laat overmaken

De notaris passeert de akte niet als het bedrag niet op zijn derdengeldenrekening staat, en een overboeking tussen banken kost soms een volle werkdag. Uitstel betekent een nieuwe afspraak, een boze verkoper en bij te late levering mogelijk een dagvergoeding uit de koopakte. Maak het geld drie werkdagen vooraf over, niet de ochtend zelf.

De inspectieronde vlak voor de afspraak proppen

Wie tien minuten voor het passeren nog even door het huis loopt, ziet een probleem wel maar kan er niets meer mee. Met anderhalf uur speling kun je de verkoper aanspreken en de notaris vragen een bedrag in depot te houden. Na het tekenen is dat drukmiddel weg en moet je de verkoper achteraf aanspreken.

Meterstanden en sleutels niet vastleggen

Zonder ondertekend formulier met de standen van gas, water en elektra betaal je zomaar het verbruik van de vorige bewoner over de laatste weken. Hetzelfde geldt voor sleutels: het aantal dat de verkoper afgeeft, is achteraf niet meer te bewijzen. Foto's van de meters en een geteld sleutelbos kosten vijf minuten.

Een gebrek pas maanden later melden

Een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, moet je binnen bekwame tijd melden bij de verkoper, en hoeveel tijd dat is hangt af van de omstandigheden. De vaste termijn van twee maanden die vaak wordt genoemd, geldt volgens de wet alleen bij een koop van een professionele verkoper. Wie eerst rustig offertes gaat verzamelen en pas daarna aan de bel trekt, verliest zijn rechten ook als de verkoper duidelijk iets verzweeg. Meld schriftelijk en meteen, en verzamel het bewijs daarna.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De overdracht zelf is standaardwerk dat je prima met een goed gekozen kantoor en drie offertes afhandelt. Er zijn vier situaties waarin je verder moet kijken dan de prijs. Koop je samen zonder te trouwen, breng je ongelijke bedragen aan eigen geld in of financieren je ouders mee, dan hoort daar een gesprek over een samenlevingscontract en de fiscale gevolgen bij; reken op een uurtarief in de orde van 150 tot 250 euro in 2026, of een pakketprijs voor akte en advies. Bij een appartement met een ingewikkelde splitsingsakte, bij erfpacht die je niet doorgrondt en bij een woning met een bedrijfsruimte is de notaris ook echt inhoudelijk aan zet.

Loopt het mis met de verkoper, dan is een advocaat de juiste partij en niet de notaris. Die moet onpartijdig blijven en mag geen kant kiezen, terwijl een ingebrekestelling en een procedure over nakoming juist om een partijdige belangenbehartiger vragen. Hetzelfde geldt bij een geschil over gebreken na de overdracht, waar de termijn om te klagen kort is en de bewijslast bij jou ligt.

Voor de fiscale kant van de aankoop is de notaris niet je adviseur. Hij toetst of je verklaring over het tarief klopt, maar of de startersvrijstelling in jouw situatie de slimste keuze is en hoe de aftrekbare posten in je aangifte belanden, hoort bij je hypotheekadviseur of een fiscalist. Wil je eerst zelf het plaatje compleet maken, reken dan de volledige bijkomende kosten door met de rekenhulp voor de kosten koper en lees hoe de notarispost zich verhoudt tot de rest van het budget bij het kopen van een huis.