Hypotheek bereken je in twee sommen: je maximale lening en je maandlast
Je hypotheek berekenen bestaat uit twee losse sommen. De eerste is je maximale lening: je bruto jaarinkomen maal de woonquote uit de financieringslastnormen van 2026 levert een maandruimte op, en die maandruimte maal de annuïteitenfactor is het bedrag dat je mag lenen. De tweede is je maandlast: bij 4 procent rente en dertig jaar kost elke 100.000 euro hypotheek ongeveer 477 euro bruto per maand annuïtair. Wat de bank uiteindelijk toezegt hangt daarnaast af van de woningwaarde, je andere leningen en het energielabel.
- 22,6% 2026 woonquote bij een toetsinkomen tussen 30.000 en 70.000 euro en 4 procent rente
- 100% 2026 maximale lening ten opzichte van de woningwaarde
- € 470.000 2026 kostengrens voor een hypotheek met NHG
- 37,56% 2026 hoogste tarief waartegen hypotheekrente aftrekbaar is
- 0,35% 2026 eigenwoningforfait tot een WOZ-waarde van 1.350.000 euro
Gecontroleerd op augustus 2026
De twee sommen achter elke hypotheekberekening
Een hypotheek berekenen valt uiteen in twee vragen die niets met elkaar te maken hebben. De eerste is hoeveel je maximaal mag lenen. Dat bepaalt de geldverstrekker met de financieringslastnormen, een wettelijke tabel die zegt welk deel van je bruto inkomen naar woonlasten mag. De tweede vraag is wat je voor een bedrag per maand betaalt, en dat volgt uit het leenbedrag, de rente en de looptijd.
Die twee uitkomsten wijzen zelden dezelfde kant op. Het maximum uit de normen is een plafond dat uitgaat van gemiddelde uitgaven aan boodschappen, verzekeringen en vervoer. Jouw eigen begroting kan daar flink van afwijken, naar boven of naar beneden. De rekenvragen rond een hypotheek staan bij elkaar op de overzichtspagina; hier lopen we de twee kernsommen helemaal door tot het eindbedrag.
Een derde begrenzing loopt langs de woning zelf. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus bij een duur huis met een bescheiden inkomen knelt het inkomen, en bij een goedkoop huis met een hoog inkomen knelt de woningwaarde. Welke van de twee als eerste raakt, bepaalt met welke som je verder rekent.
Reken beide sommen twee keer: een keer met het bedrag dat je maximaal mag lenen en een keer met het bedrag waarbij je maandlast blijft binnen wat je nu aan huur of hypotheek kwijt bent. Het verschil tussen die twee bedragen is je eigen veiligheidsmarge.
Zo berekent een geldverstrekker je maximale hypotheek
De som begint bij je toetsinkomen: je bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld, dertiende maand en een vaste eindejaarsuitkering. Het inkomen van een partner telt in 2026 volledig mee, dus twee inkomens worden simpelweg opgeteld. Bij dat toetsinkomen hoort een woonquote, het percentage van je bruto inkomen dat aan hypotheeklasten mag opgaan. Die quote stijgt met je inkomen en met de rente, want bij een hogere rente gaat een groter deel van de last naar aftrekbare rente.
Van de woonquote naar een leenbedrag is een kleine rekenstap. Je inkomen maal de quote gedeeld door twaalf geeft je maandruimte. Die maandruimte vermenigvuldig je met de annuïteitenfactor die hoort bij de rente en een looptijd van dertig jaar. Bij 4 procent is die factor ongeveer 209, dus elke 100 euro maandruimte draagt bijna 21.000 euro hypotheek. Met de rekenhulp voor je maximale hypotheek doe je dezelfde som met jouw cijfers.
De uitkomst is een plafond, geen toezegging. Hoe ver je daaronder gaat zitten is jouw keuze, en die keuze werkt de rest van je looptijd door. De gids over je maximale hypotheek gaat dieper in op de normen zelf, en wat je kunt lenen zet de bedragen per inkomensklasse op een rij.
| Toetsinkomen per jaar | Woonquote bij 3,5% rente | Woonquote bij 4,0% rente | Woonquote bij 4,5% rente |
|---|---|---|---|
| tot € 30.000 | 19,3% | 20,1% | 20,9% |
| € 30.000 tot € 70.000 | 21,6% | 22,6% | 23,6% |
| € 70.000 tot € 90.000 | 24,3% | 25,3% | 26,3% |
| vanaf € 90.000 | 25,8% | 26,7% | 27,7% |
Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026
Bereken de maandlasten van je hypotheek
De maandlast van een annuïteitenhypotheek reken je uit door het leenbedrag te delen door de annuïteitenfactor. Die factor hangt alleen af van de rente en de looptijd, niet van het bedrag, en dat maakt hem handig: bij 4 procent en dertig jaar is hij ongeveer 209,5, dus 350.000 euro lenen kost 350.000 gedeeld door 209,5 is 1.671 euro bruto per maand. Wil je snel schakelen, onthoud dan dat bij 4 procent elke 100.000 euro ongeveer 477 euro per maand kost.
Bij een annuïteitenhypotheek blijft dat bedrag gelijk zolang de rente vaststaat, terwijl het aandeel rente daalt en het aandeel aflossing stijgt. Een lineaire hypotheek begint hoger en daalt elke maand. Een aflossingsvrije hypotheek kost alleen rente, maar de schuld staat er na dertig jaar nog volledig. De rekenhulp voor je maandlasten zet de drie vormen naast elkaar voor jouw bedrag en rente.
Reken bij het vergelijken niet alleen naar de maandlast maar ook naar het totaal. Over dertig jaar betaal je op 350.000 euro tegen 4 procent ruim 250.000 euro aan rente bij een annuïteitenhypotheek en ongeveer 210.000 euro bij een lineaire. Hoe die last zich per jaar ontwikkelt, staat uitgewerkt bij het berekenen van je hypotheeklasten.
Dezelfde lening in drie hypotheekvormen
Bij 350.000 euro en 4 procent rente over dertig jaar kost de annuïteitenvorm 1.671 euro bruto per maand, de aflossingsvrije 1.167 euro en de lineaire 2.139 euro in de eerste maand aflopend naar 975 euro in de laatste. Over de hele looptijd betaal je annuïtair ongeveer 251.500 euro rente, lineair 210.600 euro en aflossingsvrij 420.000 euro, met dan nog de volledige schuld open.
| Rente | Hypotheek per € 1.000 maandlast | Bruto maandlast bij € 350.000 |
|---|---|---|
| 3,0% | € 237.000 | € 1.476 |
| 3,5% | € 222.700 | € 1.572 |
| 4,0% | € 209.500 | € 1.671 |
| 4,5% | € 197.400 | € 1.773 |
| 5,0% | € 186.300 | € 1.879 |
| 5,5% | € 176.100 | € 1.987 |
Gecontroleerd op annuïteitenhypotheek, 30 jaar looptijd, bruto bedragen
Van bruto naar netto: de renteaftrek en het eigenwoningforfait
Een bruto maandlast is niet wat je uiteindelijk kwijt bent. Hypotheekrente is aftrekbaar zolang je de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost, en die aftrek levert in 2026 maximaal 37,56 procent van de betaalde rente op. Tegenover die aftrek staat het eigenwoningforfait, een bijtelling bij je inkomen van 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026, tot een WOZ-waarde van 1.350.000 euro.
De som is daarmee overzichtelijk. Neem de rente die je in een jaar betaalt, trek het forfait ervan af, en vermenigvuldig het verschil met je aftrektarief. Dat bedrag gedeeld door twaalf haal je van je bruto maandlast af. Omdat het rentedeel van een annuïteit elk jaar kleiner wordt, daalt je teruggave mee: het netto voordeel is in jaar een het grootst en in jaar dertig bijna nul.
Reken je maximale hypotheek toch met de bruto last uit, want de geldverstrekker doet dat ook. De aftrek zit al verwerkt in de woonquote uit de normtabel. Wie de aftrek er nog eens los bovenop rekent, telt hetzelfde voordeel twee keer mee en komt op een leenruimte die de bank niet zal bevestigen. Voor je eigen begroting is de netto last wel de eerlijkste maatstaf, en die vind je terug bij het doorrekenen van je hypotheeklasten per maand.
De aftrektermijn van dertig jaar loopt per leningdeel. Neem je bij een verbouwing een nieuw deel op, dan start daarvoor een eigen termijn, terwijl de aftrek op je oude deel gewoon doorloopt tot zijn eigen einddatum. Reken die delen apart door, anders klopt je netto maandlast op termijn niet.
De woningwaarde, de kosten koper en het eigen geld
Naast je inkomen begrenst de woning je lening. Sinds 2018 mag je hooguit 100 procent van de marktwaarde lenen, en die waarde blijkt uit het taxatierapport of uit de koopsom als die lager is. Betaal je meer dan de taxatiewaarde, dan financier je het verschil uit eigen geld. Dat komt bovenop de kosten koper, die je sowieso zelf betaalt omdat ze niet in de hypotheek passen.
Bij een bestaande woning van 400.000 euro voor eigen bewoning tel je in 2026 op: 8.000 euro overdrachtsbelasting tegen het tarief van 2 procent, ruim 1.300 euro notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte, 207 euro kadasterkosten, ongeveer 2.500 euro voor hypotheekadvies en bemiddeling, 500 euro taxatie en 350 euro bouwkundige keuring. Samen bijna 12.900 euro, en met een aankoopmakelaar van 1 procent kom je rond 16.900 euro uit.
Blijft de koopsom inclusief kosten onder de NHG-kostengrens van 470.000 euro in 2026, dan kun je met Nationale Hypotheek Garantie financieren. Dat kost eenmalig 0,4 procent van de lening aan borgtochtprovisie, in dit voorbeeld 1.520 euro bij een lening van 380.000 euro, en levert bij vrijwel elke geldverstrekker een rentekorting op die dat bedrag binnen enkele jaren terugverdient.
Kopers tussen 18 en 35 jaar die de startersvrijstelling gebruiken, betalen bij een koopsom tot 555.000 euro in 2026 geen overdrachtsbelasting en houden dus 8.000 euro in de zak. Wie al een huis heeft, kan de overwaarde inzetten; hoeveel dat is reken je uit met de overwaarde-rekenhulp. Valt de verkoop later dan de aankoop, dan overbrug je dat verschil tijdelijk met een overbruggingshypotheek.
| Kostenpost bij een koopsom van € 400.000 | Bedrag | Wettelijk of markt |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting 2 procent | € 8.000 | wettelijk tarief 2026 |
| Notaris, leveringsakte | € 700 | marktgemiddelde |
| Notaris, hypotheekakte | € 600 | marktgemiddelde |
| Kadaster, twee inschrijvingen | € 207 | vast tarief 2026 |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | € 2.500 | marktgemiddelde |
| Taxatierapport | € 500 | marktgemiddelde |
| Bouwkundige keuring | € 350 | marktgemiddelde |
| Totaal zonder aankoopmakelaar | € 12.857 | |
| Aankoopmakelaar, 1 procent | € 4.000 | marktgemiddelde |
Gecontroleerd op tarieven 2026, bestaande woning voor eigen bewoning
Wat je uitkomst omhoog of omlaag duwt
Vier dingen verschuiven de uitkomst het hardst. Het energielabel geeft extra leenruimte bovenop de norm, tot 25.000 euro voor een woning met label A+++ of beter in 2026. Andere leningen doen het omgekeerde: geldverstrekkers toetsen een consumptief krediet op een vast percentage van de kredietlimiet, wat vaak neerkomt op ongeveer het dubbele van je werkelijke maandtermijn. Een creditcardlimiet of een doorlopend krediet telt daarin gewoon mee, ook als je hem niet gebruikt.
De rente werkt twee kanten op. Een hogere rente hoort bij een hogere woonquote, maar verkleint de annuïteitenfactor sterker, dus per saldo daalt je maximale lening als de rente stijgt. Kies je een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan toetsen geldverstrekkers bovendien op een hogere toetsrente in plaats van je werkelijke rente. Hoe die keuze uitpakt, staat bij de hypotheekrente en de rentevaste periode.
Een studieschuld verlaagt je ruimte via een wegingspercentage van de openstaande schuld, waarbij je aflossingsvrije jaren en een eventuele extra aflossing meetellen. Ook alimentatie, erfpachtcanon en een tijdelijk contract zonder intentieverklaring drukken de uitkomst. Wat er in jouw geval overblijft en welke vorm daarbij past, staat in de gids over wat voor hypotheek je kunt krijgen.
| Energielabel van de woning | Extra leenruimte bovenop de norm |
|---|---|
| E, F of G | geen |
| C of D | € 5.000 |
| A of B | € 10.000 |
| A+ of A++ | € 20.000 |
| A+++ of beter | € 25.000 |
Gecontroleerd op 2026
Los een klein doorlopend krediet af en zeg een ongebruikte creditcard op voordat je de aanvraag doet. Een limiet van 2.500 euro telt bij veel geldverstrekkers als een maandlast, en die kost je al snel tienduizenden euro's leenruimte.
Woonlasten die niet in de hypotheekberekening zitten
Een hypotheekberekening gaat over rente en aflossing en verder over niets. De rest van je woonlasten komt daar bovenop, en die post is groter dan mensen verwachten. Reken op gemeentelijke heffingen zoals onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing, samen vaak enkele honderden euro's per jaar, en op waterschapslasten. De opstalverzekering en een overlijdensrisicoverzekering staan er los van.
Bij een appartement komt de VvE-bijdrage erbij, die zowel het onderhoud als de reservering voor de lange termijn dekt. Voor onderhoud van een eengezinswoning wordt vaak een reservering van ongeveer een procent van de woningwaarde per jaar aangehouden, wat bij 400.000 euro neerkomt op 4.000 euro per jaar of 333 euro per maand. Dat is een vuistregel uit de markt, geen wettelijke norm, en in een pas gerenoveerd huis mag hij lager.
Energie is de laatste post, en die hangt sterk aan het label. Het verschil tussen label G en label A in dezelfde woning loopt in de honderden euro's per maand. Wie de volledige som wil maken en niet alleen de hypotheek, vindt de opzet bij de vraag of je dit huis kunt kopen.
Waarom de bank op een ander bedrag uitkomt dan jij
Zelf rekenen levert een indicatie op, en die wijkt bijna altijd iets af van wat een geldverstrekker toezegt. Dat komt door drie dingen. Ten eerste rekent elke geldverstrekker met eigen afrondingen en een eigen toetsrente. Ten tweede hanteren ze naast de wettelijke normen hun eigen acceptatiebeleid, bijvoorbeeld rond flexibele contracten, ondernemersinkomen en de leeftijd waarop de lening afloopt. Ten derde raadpleegt de bank het BKR-register en jouw werkelijke inkomensgegevens.
Vergelijkingen op adviessites vallen daardoor uiteen. De ene rekent met een label C, de andere met alleen het hoofdinkomen, en dan verschilt de uitkomst zomaar twintigduizend euro. Wat de verschillen tussen die berekeningen verklaart, staat bij het vergelijken van berekeningen van adviesketens.
De stap die de onzekerheid wegneemt is een hypotheekcheck of een oriënterend gesprek. Daarin toetst een adviseur je cijfers aan het acceptatiebeleid van meerdere geldverstrekkers, en het levert vaak een indicatieve verklaring op die je bij een bod kunt gebruiken. Wat zo'n hypotheekcheck inhoudt en wanneer je hem doet, staat in de bijbehorende gids. De praktische route daarna loopt via het afsluiten van de hypotheek.
Zo reken je je hypotheek stap voor stap door
Zes stappen van je bruto jaarinkomen naar een maandlast die je kunt dragen.
-
Zet je toetsinkomen op papier
Neem je bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld en een vaste dertiende maand, plus het volledige inkomen van je partner. Onregelmatigheidstoeslag en overwerk tellen alleen mee als ze structureel zijn en op je werkgeversverklaring staan. Ben je zzp'er, gebruik dan het gemiddelde resultaat van de laatste drie jaar.
-
Kies een rente die bij je plan past
Pak de rente die hoort bij de rentevaste periode die je overweegt, niet het laagste tarief uit een advertentie. Bij een periode korter dan tien jaar rekent de geldverstrekker met een hogere toetsrente, waardoor je maximum daalt. Reken de som daarom twee keer, met een half procent verschil, en kijk wat dat doet.
-
Bereken je maximale lening
Vermenigvuldig je toetsinkomen met de woonquote uit de normtabel, deel door twaalf en trek de toetslast van je andere leningen eraf, in de rekenhulp het dubbele van je maandtermijn. Wat overblijft maal de annuïteitenfactor is je maximum, plus de labelbonus. De rekenhulp voor je maximale hypotheek doet deze stap in een keer.
-
Reken de maandlast van het bedrag dat je echt wilt lenen
Vul niet je maximum in maar het bedrag dat past bij de huizen die je bekijkt. Deel dat bedrag door de annuïteitenfactor voor je maandlast, en vergelijk de vormen met de maandlasten-rekenhulp. Zet de uitkomst naast je huidige huur of hypotheek.
-
Tel de kosten koper en je eigen geld erbij
Kosten koper financier je niet mee, dus die komen uit spaargeld, een schenking of overwaarde. Bij een bestaande woning van 400.000 euro is dat in 2026 ongeveer 12.900 euro zonder aankoopmakelaar. Trek dat bedrag van je spaargeld af en kijk wat er als buffer overblijft.
-
Corrigeer voor de rest van je woonlasten
Tel gemeentelijke heffingen, verzekeringen, energie, onderhoud en een eventuele VvE-bijdrage bij je maandlast op. Pas dan zie je wat een huis maandelijks kost. Blijkt het totaal te knellen, verlaag dan het leenbedrag in plaats van te hopen op meevallers.
-
Laat je uitkomst bevestigen voordat je biedt
Plan een gesprek bij een hypotheekadviseur of je eigen bank en laat je berekening toetsen aan het acceptatiebeleid. Doe dat voordat je een bod uitbrengt, want een bod zonder financieringsvoorbehoud is bindend en een voorbehoud met een te korte termijn is een risico.
Maximale hypotheek
Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek
Check dit voordat je op je berekening vertrouwt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Een inkomen van 60.000 euro, stap voor stap naar een maximum
Stel, je verdient 60.000 euro bruto per jaar, je rekent met 4 procent rente en je hebt geen andere leningen. Een toetsinkomen van 60.000 euro valt in 2026 in de klasse van 30.000 tot 70.000 euro, met een woonquote van 22,6 procent bij 4 procent rente. Dat geeft 60.000 maal 0,226 is 13.560 euro aan woonlasten per jaar, ofwel 1.130 euro per maand.
Die maandruimte vermenigvuldig je met de annuïteitenfactor voor 4 procent en dertig jaar, die op 209,5 uitkomt. 1.130 maal 209,5 is 236.700 euro, afgerond 237.000 euro. Koop je een huis met label C of D, dan komt daar 5.000 euro bij en wordt het 242.000 euro. Bij dat maximum is je bruto maandlast 1.131 euro, vrijwel exact de maandruimte waarmee je begon.
Netto ligt de last lager. In het eerste jaar betaal je op 237.000 euro tegen 4 procent ongeveer 9.400 euro rente. Bij een WOZ-waarde van 250.000 euro is het eigenwoningforfait 875 euro in 2026, dus je aftrekpost is 8.525 euro. Tegen 37,56 procent levert dat 3.202 euro per jaar op, ongeveer 267 euro per maand. Je netto maandlast begint dan rond 864 euro en loopt de jaren daarna langzaam op.
Wat 350.000 euro hypotheek per maand kost, bruto en netto
Stel, je leent 350.000 euro annuïtair tegen 4 procent rente met een looptijd van dertig jaar. De bruto maandlast is 350.000 gedeeld door 209,5, dus 1.671 euro. In de eerste maand bestaat daarvan 1.167 euro uit rente en 504 euro uit aflossing; in de laatste maand is dat vrijwel omgedraaid. Over de hele looptijd betaal je ongeveer 601.500 euro, waarvan 251.500 euro rente.
Voor de netto last neem je het eerste jaar. Je betaalt dan ongeveer 13.900 euro rente en lost 6.200 euro af. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is het eigenwoningforfait 1.400 euro in 2026, dus de aftrekpost is 12.500 euro. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent krijg je daarvan 4.695 euro terug, ofwel 391 euro per maand. De netto maandlast begint zo op ongeveer 1.280 euro.
Diezelfde 350.000 euro kost aflossingsvrij 1.167 euro bruto per maand, maar dan staat de schuld er na dertig jaar nog volledig en heb je 420.000 euro rente betaald zonder aftrek op een nieuwe lening. Lineair begin je op 2.139 euro en eindig je op 975 euro, met ongeveer 210.000 euro rente in totaal.
Twee inkomens en een autolening van 250 euro per maand
Stel, jullie verdienen samen 80.000 euro bruto, jullie rekenen met 4 procent rente en het huis heeft label A. Een toetsinkomen van 80.000 euro valt in 2026 in de klasse van 70.000 tot 90.000 euro, met een woonquote van 25,3 procent. Dat is 20.240 euro per jaar, ofwel 1.686 euro maandruimte. Maal de factor 209,5 wordt dat 353.300 euro, plus 10.000 euro labelbonus voor label A: 363.000 euro.
Nu de autolening erbij. Een termijn van 250 euro drukt je ruimte niet met 250 euro maar met ongeveer het dubbele, 500 euro, omdat geldverstrekkers toetsen op een vast percentage van de kredietlimiet in plaats van op je werkelijke termijn. Je maandruimte zakt naar 1.186 euro, en 1.186 maal 209,5 is 248.600 euro. Met de labelbonus kom je op 259.000 euro.
Die lening van 250 euro per maand kost jullie dus ruim 104.000 euro leenruimte. Aflossen voordat je de aanvraag doet, herstelt die ruimte volledig, mits de registratie bij het BKR ook is bijgewerkt. Reken op een verwerkingstijd van enkele weken tussen de aflossing en het moment waarop de geldverstrekker de schone registratie ziet.
Veelgemaakte fouten
Het maximum verwarren met een budget
De normen gaan uit van gemiddelde uitgaven aan boodschappen, vervoer en verzekeringen. Wie twee auto's rijdt, kinderopvang betaalt of een dure hobby heeft, zit boven dat gemiddelde. Lenen tot het maximum betekent dan dat elke tegenvaller direct uit de buffer moet komen.
Rekenen met de laagste rente uit een advertentie
Die tarieven horen meestal bij een lage verhouding tussen lening en woningwaarde en bij een korte rentevaste periode. Bij een lening van 100 procent van de waarde ligt de rente hoger, en bij een korte rentevaste periode toetst de geldverstrekker bovendien op een hogere toetsrente. Een half procent verschil scheelt op 350.000 euro al bijna honderd euro per maand.
De kosten koper willen meefinancieren
Sinds de grens van 100 procent van de woningwaarde kan dat niet meer. Bij een bestaande woning van 400.000 euro heb je in 2026 ongeveer 12.900 euro eigen geld nodig, en met een aankoopmakelaar bijna 17.000 euro. Wie dat pas na het tekenen van de koopakte ontdekt, komt in de knel met het financieringsvoorbehoud.
De renteaftrek dubbel meetellen
De woonquote in de normtabel houdt al rekening met de aftrek. Wie zijn maximale lening berekent en daar het belastingvoordeel nog eens bovenop rekent, komt tienduizenden euro's te hoog uit. Gebruik de aftrek alleen om je netto maandlast te bepalen, niet om je leenruimte op te rekken.
Een ongebruikte creditcardlimiet laten staan
Geldverstrekkers rekenen met de limiet, niet met het openstaande saldo. Een kaart met 2.500 euro ruimte die al jaren op nul staat, kost je toch leenruimte. Opzeggen kost een telefoontje, en de winst loopt in de tienduizenden euro's.
Alleen de hypotheek berekenen en de woonlasten vergeten
Gemeentelijke heffingen, opstalverzekering, energie, onderhoud en een VvE-bijdrage tellen samen makkelijk op tot enkele honderden euro's per maand. Een maandlast die op papier past, knelt in de praktijk zodra die posten erbij komen, en juist bij een oud huis met een slecht label vallen ze tegen.
Uitgaan van een berekening van vorig jaar
De financieringslastnormen worden elk jaar per 1 januari aangepast en de woonquotes bewegen mee met de rente en de inflatiecijfers. Een uitdraai van een jaar oud is daarmee waardeloos voor een bod. Reken opnieuw met de cijfers van het lopende jaar voordat je een huis bekijkt.
Veelgestelde vragen
Hoe bereken ik mijn hypotheek?
Je maakt twee sommen. Voor je maximale lening vermenigvuldig je je bruto jaarinkomen met de woonquote uit de financieringslastnormen, deel je door twaalf en vermenigvuldig je die maandruimte met de annuïteitenfactor voor jouw rente en dertig jaar looptijd. Voor je maandlast deel je het leenbedrag juist door diezelfde factor. Bij 4 procent is die factor in 2026 ongeveer 209,5.
Hoe bereken je de maandlasten van een hypotheek?
Deel het leenbedrag door de annuïteitenfactor die hoort bij je rente en looptijd. Bij 350.000 euro, 4 procent en dertig jaar is dat 350.000 gedeeld door 209,5 is 1.671 euro bruto per maand. Bij een aflossingsvrij deel reken je alleen rente: bedrag maal rente gedeeld door twaalf. Bij een lineaire hypotheek tel je de vaste aflossing op bij de rente over het openstaande bedrag, waardoor de last elke maand daalt.
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met een inkomen van 40.000 euro?
Bij 40.000 euro toetsinkomen en 4 procent rente geldt in 2026 een woonquote van 22,6 procent. Dat is 9.040 euro per jaar, ofwel 753 euro per maand. Maal de annuïteitenfactor van 209,5 kom je op ongeveer 158.000 euro, plus de labelbonus van de woning: 5.000 euro bij label C of D, 10.000 euro bij label A of B. Andere leningen halen daar weer vanaf.
Telt het inkomen van mijn partner volledig mee?
Ja, sinds 2023 telt het tweede inkomen voor honderd procent mee in de financieringslastnormen. Je telt beide bruto jaarinkomens simpelweg op en zoekt bij dat totaal de woonquote op. Omdat de quote stijgt met het inkomen, levert samen kopen vaak meer op dan de twee losse maxima bij elkaar. Beide inkomens moeten wel aantoonbaar zijn met een werkgeversverklaring of cijfers over drie jaar.
Wat is de annuïteitenfactor en hoe gebruik ik hem?
De annuïteitenfactor zegt hoeveel hypotheek een maandlast van een euro draagt bij een bepaalde rente en looptijd. Bij 4 procent en dertig jaar is hij ongeveer 209,5, bij 5 procent 186,3. Je gebruikt hem twee kanten op: maandruimte maal de factor geeft je maximale lening, en leenbedrag gedeeld door de factor geeft je maandlast. Hij hangt niet af van het bedrag, dus een keer opzoeken volstaat.
Kan ik minder lenen als de rente stijgt?
Ja. Een hogere rente hoort weliswaar bij een iets hogere woonquote, maar de annuïteitenfactor daalt harder. Bij 60.000 euro toetsinkomen is het maximum in 2026 ongeveer 240.500 euro bij 3,5 procent rente, 236.700 euro bij 4 procent en 232.900 euro bij 4,5 procent, terwijl je maandruimte in diezelfde stappen juist stijgt van 1.080 naar 1.180 euro per maand. Rekent de geldverstrekker met een toetsrente van 5 procent omdat je kort vastzet, dan zakt het maximum naar ongeveer 219.800 euro.
Hoeveel eigen geld heb ik naast de hypotheek nodig?
Minimaal de kosten koper, want die financier je niet mee sinds de grens van 100 procent van de woningwaarde. Bij een bestaande woning van 400.000 euro voor eigen bewoning is dat in 2026 ongeveer 12.900 euro zonder aankoopmakelaar en bijna 17.000 euro met. Kopers van 18 tot 35 jaar die de startersvrijstelling gebruiken bij een koopsom tot 555.000 euro, houden daar 8.000 euro overdrachtsbelasting van over. Bied je boven de taxatiewaarde, dan komt dat verschil er nog bij.
Wat doet een studieschuld met mijn maximale hypotheek?
Een studieschuld verlaagt je maandruimte via een wegingspercentage van de openstaande schuld, waarbij het stelsel waaronder je hebt geleend en de resterende looptijd meetellen. Extra aflossen verlaagt de weging direct, dus wie vlak voor een aanvraag een deel aflost, wint leenruimte terug. Vraag je actuele restschuld op bij DUO en geef die door, want geldverstrekkers rekenen met de schuld en niet met je maandbedrag.
Kan ik meer lenen voor een energiezuinig huis of voor verduurzaming?
Ja, op twee manieren. Het energielabel van de woning geeft in 2026 extra leenruimte bovenop de norm, van 5.000 euro bij label C of D tot 25.000 euro bij label A+++ of beter. Daarnaast staan de meeste geldverstrekkers extra financiering toe voor energiebesparende maatregelen, waarbij het bedrag afhangt van de maatregelen en het beleid van de verstrekker. Vraag daar bij de aanvraag naar en laat het in het bouwdepot opnemen.
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?
Dezelfde normen gelden, alleen het toetsinkomen wordt anders vastgesteld. Geldverstrekkers kijken meestal naar het gemiddelde resultaat over de laatste drie boekjaren, waarbij een dalend resultaat zwaarder weegt dan een stijgend. Bij minder dan drie jaar historie kan een inkomensverklaring van een erkende rekenexpert uitkomst bieden. Verder is het rekenwerk identiek: quote maal inkomen, gedeeld door twaalf, maal de annuïteitenfactor.
Is de uitkomst van een online berekening bindend?
Nee, elke online berekening is een indicatie. De geldverstrekker toetst je werkelijke inkomensgegevens, raadpleegt het BKR en kijkt naar de taxatiewaarde van de woning, en hanteert daarnaast eigen acceptatieregels rond contractvorm en leeftijd. Wil je iets in handen hebben bij een bod, vraag dan een indicatieve verklaring via een adviseur of je bank aan. Meer over het traject daarna staat in de gids over hypotheken.
Kan ik met een familiehypotheek meer lenen?
Niet automatisch. Leen je binnen de familie, dan gelden de wettelijke normen niet voor je familielid, maar zodra er ook een bank in het spel is, telt de lening van je ouders als een verplichting mee in de toets. Wel kun je met een familiehypotheek een gunstiger rente afspreken, en die rente is aftrekbaar zolang je annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar en de afspraken schriftelijk vastliggen.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Zelf rekenen is prima om te bepalen welke huizen binnen bereik liggen, en de rekenhulpen op deze site gebruiken dezelfde normtabel als de geldverstrekkers. Voor een bindende toezegging heb je een adviseur of je eigen bank nodig, want alleen die kunnen jouw cijfers langs het acceptatiebeleid leggen. Hypotheekadvies en bemiddeling kost in 2026 gemiddeld rond de 2.500 euro, en dat bedrag is aftrekbaar als kosten voor het afsluiten van de lening zolang de hypotheek voor de eigen woning is. Een adviseur verdient zichzelf vooral terug bij een tijdelijk contract, een eigen zaak, een scheiding, een woning met erfpacht of een combinatie van leningdelen met verschillend overgangsrecht. Ben je in loondienst met een vast contract, geen leningen en een woning ruim binnen je maximum, dan kun je het rekenwerk goed zelf doen en gebruik je het gesprek alleen ter bevestiging. Voor een verbouwing die je meefinanciert, is een bouwkundige of een taxateur met een verbouwingsspecificatie het juiste loket, en voor de fiscale kant van een schenking of een tweede woning een fiscalist. Wat er na de berekening praktisch gebeurt, staat bij het afsluiten van een hypotheek.