Hypotheek berekenen: wat kun je lenen en wat ga je betalen

Drie vragen die achter elke hypotheekberekening zitten

Wie zijn hypotheek wil berekenen, zoekt bijna altijd antwoord op één van drie vragen: hoeveel kan ik maximaal lenen, wat betaal ik daarvoor per maand, en past dít huis binnen mijn budget. De antwoorden komen uit verschillende hoeken. Je leenruimte volgt uit wettelijke normen, je maandlast uit het leenbedrag en de rente, en de haalbaarheid van een woning uit de vraagprijs plus het geld dat je zelf moet meebrengen. Elders in de hypotheekgids staan de vervolgstappen; hier gaat het over de sommen zelf.

Begin bij de vraag die op jou van toepassing is. Ben je nog aan het oriënteren, dan is de vraag wat je kunt lenen het beginpunt. Weet je het leenbedrag al ongeveer, dan wil je weten wat je hypotheeklasten worden. Sta je op het punt te bieden, dan draait het om de vraag of dit huis voor jou haalbaar is, inclusief de kosten die niet meegefinancierd mogen worden.

Een lening voor een woning berekenen is iets anders dan een gewone lening berekenen. Bij een hypotheek dient het huis als onderpand, de looptijd is dertig jaar en de fiscus betaalt een deel van de rente terug. Die drie eigenschappen bepalen waarom de bedragen hoger liggen en de maandlast lager uitvalt dan bij een persoonlijke lening.

Je vraag	Waar het antwoord vandaan komt	Wat je ervoor nodig hebt
Hoeveel kan ik lenen?	De financieringslastnormen: een percentage van je bruto jaarinkomen	Bruto jaarinkomen, rentestand, bestaande schulden
Wat betaal ik per maand?	Annuïteitenformule over het leenbedrag, de rente en dertig jaar	Leenbedrag, rente, rentevaste periode
Wat houd ik netto over?	Bruto maandlast min de hypotheekrenteaftrek, plus het eigenwoningforfait	Betaalde rente per jaar, WOZ-waarde, belastingtarief
Kan ik dit huis kopen?	Koopsom plus kosten koper min je hypotheek en je eigen geld	Vraagprijs, spaargeld of overwaarde, kostenoverzicht

Zo wordt je maximale hypotheek berekend

Je maximale hypotheek is geen bankbeslissing maar een rekensom die in de wet is verankerd. Het Nibud berekent jaarlijks welk deel van een bruto jaarinkomen aan woonlasten mag opgaan, en die percentages, de woonquotes, staan in bijlage 1 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Elke geldverstrekker vertrekt van dezelfde tabel, maar de norm is een wettelijk maximum en geen recht: strenger zijn mag altijd, en ruimer alleen in de gevallen die artikel 4 van die regeling noemt en met een schriftelijke onderbouwing in het dossier. Hoe hoger je inkomen, hoe groter het deel dat naar wonen mag; hoe hoger de rente, hoe ruimer de norm, omdat er dan meer rente in dezelfde last zit.

De som gaat in drie stappen. Je bruto jaarinkomen maal de woonquote geeft je jaarlast, gedeeld door twaalf je maandruimte, en die maandruimte wordt via de annuïteitenformule teruggerekend naar een leenbedrag met een looptijd van dertig jaar. De rente in die som is niet altijd je eigen rente: bij een rentevaste periode korter dan tien jaar rekent de geldverstrekker met de toetsrente die de Autoriteit Financiële Markten elk kwartaal publiceert, of met je eigen rente als die hoger ligt. Bij twee inkomens tellen in 2026 beide inkomens volledig mee. Bestaande verplichtingen gaan van je maandruimte af voordat het leenbedrag wordt bepaald, en dat is waar de hoogte van je hypotheek in de praktijk het hardst op vastloopt.

Naast je inkomen geldt een tweede plafond: je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De enige uitzondering is de 106 procent voor energiebesparende voorzieningen, en die extra ruimte mag alleen aan die voorzieningen worden besteed. Ligt je inkomensruimte hoger dan de waarde van het huis, dan bepaalt het huis de maximale hypotheek. Wil je zelf zien wat de normen voor jouw inkomen betekenen, vul je gegevens dan in bij de rekenhulp voor je maximale hypotheek; die rekent met de normen van 2026.

Een hypotheek met garantie, voluit Nationale Hypotheek Garantie, kan tot een leenbedrag van 470.000 euro in 2026. Je betaalt eenmalig 0,4 procent van de lening aan borgtochtprovisie en krijgt daarvoor meestal een lagere rente en een vangnet bij gedwongen verkoop. Wie het extra geleende deel volledig aan energiebesparende voorzieningen besteedt, mag in 2026 tot 498.200 euro met NHG lenen. Dat de grens per jaar verschuift, is precies waarom een berekening van je maximum aan het begin van het jaar anders uitpakt dan in december.

Bruto jaarinkomen	Woonquote bij 3,5% rente	bij 4,0% rente	bij 4,5% rente
Tot € 30.000	19,3%	20,1%	20,9%
€ 30.000 tot € 70.000	21,6%	22,6%	23,6%
€ 70.000 tot € 90.000	24,3%	25,3%	26,3%
Meer dan € 90.000	25,8%	26,7%	27,7%

Van leenbedrag naar maandlast

De maandlast van een annuïteitenhypotheek volgt uit drie gegevens: het leenbedrag, de rente en de looptijd. Bij een annuïteit blijft het bedrag dat je overmaakt dertig jaar gelijk, terwijl de verhouding verschuift: je begint met veel rente en weinig aflossing en eindigt andersom. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je hoog begint en elke maand iets minder betaalt.

De 4 procent waarmee alle voorbeelden op deze pagina rekenen is een aanname om de som mee te kunnen maken, geen actuele rentestand. Een voorbeeld met ronde getallen: 300.000 euro tegen 4 procent rente kost annuïtair 1.432 euro bruto per maand. Van die eerste termijn is 1.000 euro rente en 432 euro aflossing. Tel daar de rente over een jaar bij elkaar op en je komt op ongeveer 11.900 euro; dat is het bedrag waarover je renteaftrek loopt. Reken je eigen bedrag en rente door met de maandlasten-rekenhulp, en leg er de uitleg over hoe hypotheeklasten zijn opgebouwd naast.

De rente is de knop waar het meest aan draait. Een half procent verschil op 300.000 euro scheelt ongeveer 90 euro per maand, en over dertig jaar tienduizenden euro's. Welke rente je krijgt hangt af van je rentevaste periode, de verhouding tussen lening en woningwaarde en of je NHG hebt; dat staat uitgewerkt bij de hypotheekrente en in de gids over hypotheekrente berekenen. Gebruik in je eigen som nooit een rente van maanden geleden.

Leenbedrag	Bruto per maand	Rente in de eerste maand	Bruto jaarinkomen dat daarbij hoort
€ 130.000	€ 621	€ 433	ongeveer € 33.000
€ 200.000	€ 955	€ 667	ongeveer € 51.000
€ 300.000	€ 1.432	€ 1.000	ruim € 70.000
€ 400.000	€ 1.910	€ 1.333	ruim € 90.000
€ 800.000	€ 3.819	€ 2.667	ongeveer € 172.000

Netto betalen: wat de fiscus terugbetaalt

Bruto is niet wat je overhoudt. Over een lening die je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost, mag je de betaalde rente aftrekken van je inkomen. Die aflossingseis geldt voor leningen die je op of na 1 januari 2013 bent aangegaan; voor een eigenwoningschuld van vóór die datum die je daarna niet hebt verhoogd, blijft de rente onder het overgangsrecht aftrekbaar volgens de toen geldende voorwaarden, ook zonder aflossing, binnen de resterende dertigjaarstermijn. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover, de bijtelling voor het woongenot: in 2026 is dat 0,35 procent van de WOZ-waarde bij een WOZ-waarde van 75.000 tot 1.350.000 euro, en daarboven 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere. Het verschil tussen je betaalde rente en het forfait is je aftrekpost, en die telt in 2026 tegen maximaal 37,56 procent mee. Dat plafond knijpt alleen bij een inkomen uit werk en woning boven 78.426 euro; daaronder trek je af tegen het tarief van je eigen schijf, dat niet hoger is dan 37,56 procent.

Bij 300.000 euro lening en 4 procent rente betaal je in het eerste jaar ongeveer 11.900 euro rente. Met een WOZ-waarde van 400.000 euro is het forfait 1.400 euro, dus blijft er 10.500 euro over. Valt je inkomen in de schijf waarin 37,56 procent geldt, dan levert dat ongeveer 3.943 euro per jaar op, zo'n 329 euro per maand. Je netto maandlast komt daarmee op ongeveer 1.103 euro in plaats van 1.432 euro bruto.

Dat voordeel wordt elk jaar kleiner. Bij een annuïteit daalt het rentedeel van je termijn continu, dus daalt je aftrek mee terwijl je bruto last gelijk blijft. Reken daarom niet met het netto bedrag van het eerste jaar als je wilt weten of je de hypotheek over tien jaar nog draagt. Wie eerst een hypotheekbedrag wil vaststellen en daarna de last, komt vanzelf op deze volgorde uit.

Naast rente en aflossing lopen er nog vaste posten mee die geen rekenhulp voor je invult: gemeentelijke belastingen, opstalverzekering, erfpachtcanon en bij een appartement de VvE-bijdrage. Reken die apart bij je netto maandlast op, anders klopt je huishoudboekje niet.

De maandelijkse teruggave van je hypotheekrente

Je hoeft niet tot de aangifte te wachten voordat je je renteaftrek terugkrijgt. Met een voorlopige aanslag schat de Belastingdienst je aftrek voor het lopende jaar en betaalt die in twaalf gelijke maandelijkse termijnen uit. Dat is dezelfde teruggave, alleen vooruit in plaats van achteraf, en voor de meeste huiseigenaren het verschil tussen krap zitten en niet krap zitten.

Aanvragen doe je zelf via Mijn Belastingdienst, met je hypotheekschuld, je jaarrente en de WOZ-waarde bij de hand. Je krijgt meestal binnen vier weken bericht en altijd binnen acht weken. De eerste betaling volgt kort nadat de aanslag is opgelegd, dus reken op ongeveer vier tot acht weken na je aanvraag; daarna komt het maandbedrag doorgaans rond de vijftiende van de maand binnen. Vraag je halverwege het jaar aan, dan wordt het al verstreken deel in de eerste betaling meegenomen.

Een voorlopige aanslag hoef je niet elk jaar opnieuw aan te vragen: hij loopt automatisch door naar het volgende jaar. Dat is prettig en tegelijk het grootste risico. Verandert je rente, los je af of stijgt je inkomen, dan blijft de Belastingdienst het oude bedrag uitbetalen en betaal je het te veel ontvangen deel bij de definitieve aanslag terug. Pas de aanslag zelf aan zodra er iets wijzigt, dan blijft de teruggave kloppen.

Wie net gekocht heeft, regelt dit het beste in de eerste maand na de overdracht. Op dat moment ken je de rente, de schuld en de WOZ-waarde van je nieuwe woning, en start de teruggave op het moment dat de maandlast begint te lopen.

Eigen geld, kosten koper en de bedragen die je zelf meebrengt

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, met als enige uitzondering de 106 procent voor energiebesparende voorzieningen. Alles wat daarboven komt, de kosten koper, betaal je uit eigen geld of uit overwaarde. Een hypotheek met eigen geld berekenen betekent dus twee dingen: kijken hoeveel je minder hoeft te lenen, en kijken hoeveel je sowieso opzij moet zetten om de koop rond te krijgen.

Eigen geld inzetten verlaagt niet alleen je maandlast maar vaak ook je rente. Geldverstrekkers werken met risicoklassen op basis van de verhouding tussen lening en woningwaarde; zakt die verhouding onder een grens, dan daalt de opslag. Hoeveel je woning waard is, schat je met de woningwaarde-rekenhulp, en hoeveel overwaarde er in je huidige huis zit met de overwaarde-rekenhulp. Komt je overwaarde pas vrij bij de overdracht van je oude woning, dan overbrug je het gat met een overbruggingshypotheek.

Kopers tussen 18 en 35 jaar die de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikten en zelf hun hoofdverblijf in de woning gaan houden, betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting over een woning tot 555.000 euro. Daarboven en bij oudere kopers geldt 2 procent voor een woning waarin je zelf gaat wonen, en 8 procent als je hem niet zelf betrekt. Dat verschil is bij een huis van 400.000 euro meteen 8.000 euro extra eigen geld.

Een bouwkundige keuring hoort in je begroting thuis. Een onafhankelijk bouwkundig onderzoek kost meestal rond de 350 euro en levert een rapport op met de te verwachten herstelkosten voor de komende jaren. Kopen jullie samen met ongelijke inbreng, laat de notaris dan vastleggen wie welk bedrag heeft ingebracht, bijvoorbeeld in het samenlevingscontract of in de leveringsakte. Zonder die vastlegging is die inbreng bij een uit elkaar gaan lastig terug te halen.

Post bij een woning van € 400.000	Bedrag in 2026
Overdrachtsbelasting met startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, tot € 555.000)	€ 0
Overdrachtsbelasting eigen woning, 2%	€ 8.000
Notaris leveringsakte	ongeveer € 700
Notaris hypotheekakte	ongeveer € 600
Kadaster, twee inschrijvingen	€ 207
Taxatierapport	ongeveer € 500
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350
Hypotheekadvies en bemiddeling	ongeveer € 2.500
NHG-borgtochtprovisie, 0,4% over € 400.000	€ 1.600
Aankoopmakelaar, ongeveer 1% van de koopsom	ongeveer € 4.000

Wat schulden en vaste lasten van je leenruimte afhalen

Geldverstrekkers halen je bestaande verplichtingen van je maandruimte af voordat ze het leenbedrag berekenen. Elke honderd euro maandlast kost bij 4 procent rente ongeveer 21.000 euro leenruimte, en dat verklaart waarom een schijnbaar kleine verplichting zo hard aankomt.

Bij een studielening draait het sinds 1 januari 2024 niet meer om een wegingsfactor over je oorspronkelijke schuld. Artikel 3a van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet schrijft voor dat de geldverstrekker rekent met het termijnbedrag dat je volgens DUO voor rente en aflossing verschuldigd bent, en dat bedrag bruteert met een factor die met de toetsrente meeloopt: van ongeveer 1,05 bij een lage rente tot 1,40 bij een hoge rente, en 1,20 bij een toetsrente van 4 procent. Ben je nog geen termijn verschuldigd, bijvoorbeeld in een aflosvrije periode, of betaal je na een draagkrachtmeting een verlaagd bedrag, dan mag de geldverstrekker uitgaan van je actuele restschuld, de actuele rente en de resterende looptijd. Neem dus een recent DUO-overzicht met je termijnbedrag mee; de oorspronkelijke schuld is niet langer het uitgangspunt.

Private lease en een leaseauto tellen mee als vaste last. Sinds 1 april 2022 wordt bij nieuwe private-leasecontracten het volledige leasebedrag bij het BKR geregistreerd, en de maandtermijn drukt daarmee direct op je leenruimte. Bij 300 euro per maand praat je al snel over ruim 60.000 euro minder hypotheek. Afkopen van het contract helpt alleen als de registratie ook echt verdwijnt en je het afkoopbedrag niet uit je kosten koper haalt.

Een BKR-registratie op zichzelf is geen probleem; een codering wel. Een A-codering betekent dat je ongeveer drie maanden achterstand hebt of had op een krediet. Zolang die actief is, verstrekt vrijwel geen enkele geldverstrekker een hypotheek. Is de achterstand ingelopen, dan verandert de A in een H-codering en is een hypotheek bij de meeste partijen weer mogelijk. Registraties blijven vijf jaar na het einde van het krediet zichtbaar.

Verplichting	Hoe de geldverstrekker rekent	Effect op je leenruimte bij 4% rente
Studielening oude stelsel, aflosfase 15 jaar	het termijnbedrag van DUO, gebruteerd met factor 1,20 bij 4% toetsrente	€ 20.000 schuld geeft ongeveer € 130 termijn en kost ruim € 32.000 leenruimte
Studielening leenstelsel, aflosfase 35 jaar	het termijnbedrag van DUO, gebruteerd met factor 1,20 bij 4% toetsrente	€ 20.000 schuld geeft ongeveer € 70 termijn en kost ruim € 17.000 leenruimte
Doorlopend krediet	meestal 2% van de kredietlimiet per maand, ook als je niets opneemt	limiet van € 10.000 kost ruim € 41.000 leenruimte
Persoonlijke lening	de werkelijke maandtermijn	€ 150 per maand kost ruim € 31.000 leenruimte
Private lease of leaseauto	de maandtermijn uit het BKR-register	€ 300 per maand kost ruim € 62.000 leenruimte
Partneralimentatie	het maandbedrag uit de beschikking of het convenant	telt volledig mee als vaste last

Berekenen zonder vast dienstverband

Een vast contract maakt de berekening simpel: het bruto jaarsalaris van je werkgeversverklaring gaat de norm in. Zonder vast dienstverband gaat het anders, maar niet onmogelijk. Bij een jaarcontract of ander tijdelijk contract vraagt de geldverstrekker om een intentieverklaring van je werkgever, waarin staat dat hij je bij gelijkblijvend functioneren een vast contract aanbiedt. Met zo'n verklaring reken je gewoon met je volledige salaris.

Ontbreekt die verklaring, dan kijken veel geldverstrekkers naar je gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar, vaak begrensd op het huidige jaarsalaris. Uitzendkrachten en werknemers met een nulurencontract kunnen bij verschillende partijen terecht met een perspectiefverklaring of een vergelijkbare inkomensverklaring op basis van hun arbeidsverleden en beroepsgroep. Een huis kopen met een jaarcontract lukt dus, alleen is het papierwerk zwaarder en de uitkomst per geldverstrekker verschillend. Welke route bij jouw situatie past, staat uitgewerkt bij wat voor hypotheek je kunt krijgen.

Voor zzp'ers en ondernemers met een eigen bedrijf telt de fiscale winst uit onderneming, niet je omzet en niet wat je opneemt. De klassieke eis is drie jaar cijfers, waarbij meestal het gemiddelde van drie jaren wordt gebruikt met het laatste jaar als plafond. Ben je korter dan drie jaar zelfstandig, dan kan een inkomensverklaring ondernemer uitkomst bieden: een erkend rekenexpert stelt op basis van je cijfers en je vooruitzichten een toetsinkomen vast. Met NHG is dat mogelijk vanaf twaalf maanden ondernemerschap; zo'n verklaring kost enkele honderden euro's en is binnen enkele werkdagen klaar.

Wat je aan stukken moet aanleveren verschilt per situatie, en dat bepaalt hoe lang je aanvraag duurt. De volgorde van het hele traject, van berekening tot passeren bij de notaris, staat bij hypotheek afsluiten.

Een indicatie, een berekening op maat of een hard aanbod

Niet elke berekening is even veel waard, en dat verschil telt zodra je gaat bieden. Een grove berekening op basis van je inkomen en een aangenomen rente is genoeg om te weten in welke prijsklasse je zoekt. Een uitgebreide hypotheekberekening telt je schulden, je contractvorm en je energielabel mee en zit meestal dicht bij de werkelijkheid. Pas een bindend hypotheekaanbod is hard, en dat komt er alleen met een compleet dossier.

De verschillen tussen aanbieders zitten vooral in de aannames. De ene rekenhulp gebruikt de laagste rente van de markt, de andere een gemiddelde; de een neemt het energielabel mee, de ander niet. Daarom komt een berekening bij een adviseur vaak op een ander bedrag uit dan een snelle berekening online. Vraag altijd welke rente en welke normen gebruikt zijn, dan weet je waarom twee uitkomsten uiteenlopen.

Een hypotheekcheck of haalbaarheidsverklaring van een geldverstrekker zit daartussenin. Je levert je gegevens aan, de geldverstrekker beoordeelt ze en geeft aan welk bedrag hij verwacht te kunnen verstrekken. Dat is geen garantie, maar in een krappe markt wel een signaal richting de verkopend makelaar dat je bod serieus is.

Het energielabel van de woning verhoogt sinds 2024 je leenruimte. Bij label C of D mag je in 2026 5.000 euro extra lenen, bij label A of B 10.000 euro, bij A+ of A++ 20.000 euro, bij A+++ 25.000 euro, bij A++++ 30.000 euro en bij A++++ met een energieprestatiegarantie van tien jaar of langer 40.000 euro. Die extra ruimte zit alleen in de berekening als de rekenhulp ernaar vraagt.

Soort berekening	Wat je invult	Hoe hard is de uitkomst
Snelle rekenhulp online	Inkomen en een aangenomen rente	Grove indicatie, schulden meestal niet meegerekend
Uitgebreide berekening bij een adviseur	Inkomen, schulden, contractvorm, energielabel	Dicht bij de werkelijkheid, nog geen toezegging
Hypotheekcheck van een geldverstrekker	Volledige gegevens, nog zonder alle stukken	Serieus signaal bij een bod, geen garantie
Bindend hypotheekaanbod	Compleet dossier met loonstroken en taxatie	Hard, met een beperkte geldigheidsduur

Je bestaande hypotheek doorrekenen

Een hypotheekberekening is niet alleen iets voor kopers. Wie al een woning heeft, rekent om andere redenen: hoeveel schuld staat er nog open, wat kost een verhoging voor een verbouwing, en levert oversluiten iets op. Je actuele hypotheekschuld staat op je jaaroverzicht; bij een annuïteit is dat de oorspronkelijke lening min alle aflossingen, en die aflossingen lopen in de eerste jaren traag.

Reken je oversluiten of het openbreken van je rentevaste periode door, dan zet je de rentewinst tegenover de boeterente en de kosten voor notaris, taxatie en advies. Die vergelijking maak je met de gids over oversluiten berekenen. De boeterente zelf is aftrekbaar voor zover die op je eigenwoningschuld slaat: betaal je hem in één keer, dan trek je hem af in het jaar van betaling. Kies je voor rentemiddeling, dan zit de boete verwerkt in een hogere rente over de resterende looptijd en trek je hem jaarlijks via die rente af. Financier je de boete mee in een hogere hypotheek, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar. Bij een lagere schuld ten opzichte van je woningwaarde kun je vaak ook zonder oversluiten een renteopslagverlaging vragen; dat kost niets en werkt meteen door in je maandlast.

Een hypotheekvrij huis heeft eigen fiscale gevolgen. Zonder eigenwoningschuld heb je geen renteaftrek meer, maar wel het eigenwoningforfait als bijtelling. De aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld vangt dat deels op: in 2026 is die 71,867 procent van het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten, en dat percentage loopt met 4,8 procentpunt per jaar af tot hij per 1 januari 2041 verdwijnt. Verkoop je een hypotheekvrije woning, dan komt de hele opbrengst vrij; koop je daarna weer, dan bepaalt de bijleenregeling hoeveel van die overwaarde je in de nieuwe woning moet stoppen om je renteaftrek te behouden. Wat een nieuwe berekening in dat geval oplevert, hangt vooral af van hoeveel eigen geld je meeneemt.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De bruto maandlast aanzien voor wat je echt kwijt bent

De renteaftrek verlaagt je last in het eerste jaar flink, maar krimpt elk jaar. Wie zijn budget baseert op het netto bedrag van jaar één, ziet zijn woonlasten in tien jaar tijd tientallen euro's per maand oplopen zonder dat er iets is veranderd aan de hypotheek.

Rekenen met de koopsom en de kosten koper vergeten

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus notaris, taxatie, advies en eventueel overdrachtsbelasting komen uit eigen geld. Bij een woning van 400.000 euro is dat al gauw 6.500 euro, en zonder startersvrijstelling ruim 14.000 euro.

Een berekening van maanden geleden gebruiken

Rente en normen bewegen. Een half procent rentestijging kost bij een leenbedrag van 300.000 euro ongeveer 90 euro per maand, en de woonquotes en de NHG-grens veranderen per 1 januari. Maak vlak voor je gaat bieden een verse berekening.

Een studieschuld of leasecontract niet opgeven

De geldverstrekker vindt je verplichtingen toch, via het BKR en via DUO-gegevens die je moet aanleveren. Wie er niet mee rekent, krijgt aan het einde van het traject een lager bedrag te horen dan waarop het bod was gebaseerd, en dan is er al een koopovereenkomst getekend.

De voorlopige aanslag laten doorlopen na een wijziging

De aanslag wordt automatisch verlengd, ook als je rente daalt, je aflost of je inkomen stijgt. Het te veel ontvangen bedrag komt bij de definitieve aanslag in één keer terug als naheffing, soms pas twee jaar later.

Het maximum verwarren met een verstandig bedrag

De financieringslastnormen zijn een bovengrens, geen advies. Ze houden geen rekening met kinderopvang, een aflopende leaseauto van de zaak of een verbouwing die je nog wilt doen. Reken daarom naast het maximum uit welke maandlast je zelf comfortabel vindt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een berekening maken kun je prima zelf; de vertaling naar een aanvraag is het werk van een adviseur. Reken op ongeveer 2.500 euro voor advies en bemiddeling, een bedrag dat je vooraf op maat krijgt en dat je ook betaalt als de aanvraag niet doorgaat. Die kosten verdienen zich terug als je situatie afwijkt van de standaard: een tijdelijk contract, een eigen bedrijf, een studieschuld waarvan de weging discutabel is, een scheiding of een tweede woning. De adviseur weet welke geldverstrekker welk inkomen accepteert, en dat verschil loopt bij afwijkende situaties in de tienduizenden euro's. Voor de notaris ligt de grens bij alles wat op papier moet: ongelijke inbreng, een samenlevingscontract of een familiehypotheek. Ben je in loondienst met een vast contract, geen bijzondere schulden en koop je alleen of samen met één inkomensbron, dan kom je met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en een oriëntatiegesprek al ver. Twijfel je over je fiscale positie, bijvoorbeeld bij de bijleenregeling of bij een lening binnen de familie, dan is een fiscalist of de Belastingtelefoon het juiste loket, niet de geldverstrekker.