Woning verkopen
Een woning verkopen kost gemiddeld drie tot zes maanden en levert je de verkoopprijs op min je hypotheekschuld en min…
Huis verkopen: waarde, voorbereiding en het verkoopproces
Een huis verkopen draait om drie beslissingen: de juiste vraagprijs, de volgorde van verkopen en kopen, en de manier waarop je de verkoop organiseert. Reken op verkoopkosten van grofweg 1 tot 2 procent van de opbrengst, met de makelaarscourtage van rond 1 procent (2026) als grootste post. Over de winst bij verkoop betaal je geen inkomstenbelasting, maar via de bijleenregeling beperkt die overwaarde wel de renteaftrek op je volgende hypotheek.
3onderwerpen
12gidsen
Waar je begint als je je huis wilt verkopen
Elke verkoop begint met dezelfde drie vragen: wat is het huis waard, verkoop je eerst of koop je eerst je volgende huis, en hoe loopt de route van voorbereiding tot sleuteloverdracht? Voor die laatste vraag loodst de gids over het verkoopproces je stap voor stap van waardebepaling tot de afspraak bij de notaris.
De waarde is het startpunt, want de vraagprijs bepaalt hoeveel kijkers er komen en hoe snel het gaat. Hoe je die waarde bepaalt en waarom de WOZ-waarde daarvoor niet volstaat, lees je bij wat je huis waard is.
Bezit je al een huis en wil je doorstromen, dan komt de volgordevraag daar nog bovenop. Of je beter eerst kunt kopen of eerst kunt verkopen hangt af van de markt waarin je verkoopt, je financiële buffer en hoeveel onzekerheid je aankunt. Wie die drie vragen op volgorde beantwoordt, voorkomt dat de verkoop wordt gestuurd door haast in plaats van door een plan.
Wat je huis waard is en hoe je dat bepaalt
Er bestaan drie waardes naast elkaar en ze lopen zelden gelijk. De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt voor de belastingen, met een peildatum van ruim een jaar terug. De marktwaarde is wat kopers vandaag betalen, en de vraagprijs is jouw openingsbod aan de markt.
Voor een eerste beeld van de marktwaarde kun je recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt opvragen bij het Kadaster, of meerdere makelaars een gratis waardebepaling laten doen. Een taxatierapport van een gevalideerd taxateur, gemiddeld rond de 500 euro in 2026, heb je als verkoper alleen nodig bij een overbruggingskrediet of een zakelijk geschil; voor het bepalen van de vraagprijs is het niet verplicht. De gids over de waarde van je woning zet alle methodes naast elkaar.
Uit de marktwaarde volgt meteen je overwaarde: het verschil tussen wat het huis opbrengt en wat er nog aan hypotheek op rust. Met de rekenhulp overwaarde berekenen zie je in een paar velden hoeveel er bij verkoop vrijkomt.
Nodig twee of drie makelaars uit voor een gratis waardebepaling en vraag ieder om onderbouwing met recente verkopen. Je krijgt een realistische bandbreedte én je ziet meteen wie er alleen een hoge prijs noemt om de opdracht binnen te halen.
Eerst je volgende huis kopen of eerst verkopen
Wie doorstroomt, moet kiezen welke handtekening eerst komt. Eerst kopen geeft zekerheid over je nieuwe woning en je verhuist maar één keer, maar je loopt het risico op dubbele maandlasten zolang je oude huis niet verkocht is. Eerst verkopen geeft een zekere opbrengst en een sterkere positie als koper, maar kan betekenen dat je tijdelijk moet huren of inwonen.
De markt weegt zwaar in die keuze. In een markt waarin woningen snel verkopen, is eerst kopen minder riskant omdat je oude huis vlot weggaat; in een trage markt kan een onverkocht huis maandenlang op je begroting drukken. Je buffer bepaalt hoelang je dubbele lasten kunt dragen.
Zit je overwaarde nog vast in je oude huis terwijl je het nieuwe al moet betalen, dan overbrug je die periode met een overbruggingskrediet: een tijdelijke lening op basis van de overwaarde, waarover je alleen rente betaalt tot de verkoop rond is. Hoe je dat regelt en welke voorwaarden geldverstrekkers stellen, staat in de gids over eerst verkopen of eerst kopen.
Zo verloopt de verkoop van begin tot eind
Een verkoop kent vier fasen: voorbereiden, te koop staan, verkocht onder voorbehoud en de overdracht. In de voorbereiding bepaal je de vraagprijs, kies je wel of geen makelaar, vraag je het energielabel aan en laat je foto's en teksten maken. Daarna volgen de bezichtigingen en de onderhandeling, tot je een bod accepteert en de koopovereenkomst tekent.
Na het tekenen is het huis nog niet definitief verkocht. Een koper die particulier handelt, heeft drie dagen wettelijke bedenktijd, gerekend vanaf het moment dat hij de getekende akte of een afschrift daarvan in handen krijgt (artikel 7:2 BW). Daarnaast staan er meestal ontbindende voorwaarden in voor de financiering of een bouwkundige keuring, en die lopen doorgaans zes tot acht weken. Pas bij de notaris, met de leveringsakte en de sleuteloverdracht, is de verkoop rond.
Hoeveel tijd het hele traject kost, verschilt sterk per regio en prijsklasse; de tabel geeft de gebruikelijke doorlooptijden. Wat je in elke fase precies regelt, welke documenten je nodig hebt en waar de valkuilen zitten, lees je in de uitwerking van alle stappen van de verkoop.
| Fase | Wat er gebeurt | Gebruikelijke duur |
|---|---|---|
| Voorbereiden | Waardebepaling, makelaar kiezen, energielabel aanvragen, foto's en verkooptekst | 2 tot 6 weken |
| Te koop | Bezichtigingen, biedingen en onderhandeling | Enkele weken tot enkele maanden, per regio verschillend |
| Verkocht onder voorbehoud | Koopovereenkomst, drie dagen bedenktijd koper, ontbindende voorwaarden | 6 tot 8 weken |
| Overdracht | Leveringsakte bij de notaris, verrekening en sleuteloverdracht | 1 dag, datum in overleg |
Gecontroleerd op gebruikelijke doorlooptijden, augustus 2026
Wat het verkopen van je huis kost
Verkopen levert meestal geld op, maar er gaan eerst kosten vanaf. De grootste post is de makelaarscourtage: als marktgemiddelde rond 1 procent van de verkoopprijs in 2026, vaak onderhandelbaar en soms met aparte opstartkosten. Bij een verkoopprijs van 450.000 euro komt 1 procent neer op 4.500 euro; vraag bij het tekenen van de opdracht na of het genoemde percentage inclusief btw is.
De kleinere posten tellen op. Een energielabel is verplicht en kost in 2026 meestal 250 tot 350 euro, afhankelijk van het woningtype. Het doorhalen van je oude hypotheek bij het Kadaster, het royement, loopt via de notaris en kost doorgaans 150 tot 300 euro in 2026.
De notariskosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting zijn bij een verkoop met de gebruikelijke clausule kosten koper voor de koper, niet voor jou. Wat je zelf uitgeeft aan verkoopklaar maken, van een likje verf tot styling, bepaal je zelf; het is geen verplichting maar kan de opbrengst merkbaar verhogen.
| Kostenpost | Bedrag of tarief (2026) | Toelichting |
|---|---|---|
| Makelaarscourtage | Rond 1% van de verkoopprijs | Marktgemiddelde, onderhandelbaar, soms plus opstartkosten |
| Energielabel | € 250 tot € 350 | Verplicht bij verkoop, prijs hangt af van woningtype |
| Royement (doorhalen hypotheek) | € 150 tot € 300 | Notariskosten, voor rekening van de verkoper |
| Taxatierapport | Rond € 500 | Alleen nodig bij overbruggingskrediet of geschil |
| Verkoopklaar maken en styling | Sterk wisselend | Vrijwillig, van kleine reparaties tot professionele styling |
Gecontroleerd op augustus 2026
Je plichten als verkoper
Als verkoper heb je een mededelingsplicht: gebreken die je kent en die voor de koper van belang zijn, moet je uit jezelf melden. Een lekkage die je hebt weggeschilderd of een fundering waar ooit een rapport over is gemaakt, verzwijg je dus niet. Tegenover jouw mededelingsplicht staat de onderzoeksplicht van de koper, maar wat jij wist en niet vertelde, gaat bij een geschil in beginsel voor; de koper moet dan wel binnen bekwame tijd na ontdekking bij je klagen (artikel 7:23 BW).
In de praktijk vul je bij de koopovereenkomst een vragenlijst over de woning in en een lijst van zaken die achterblijven of meegaan. Vul die eerlijk en volledig in; de lijst is later het bewijs van wat er is afgesproken over de vaatwasser, de gordijnen en de schutting.
Het energielabel is een wettelijke plicht die al geldt op het moment dat je adverteert, niet pas bij de overdracht. Een geldig label is tien jaar bruikbaar, dus check eerst of er nog een oud label op de woning zit voordat je een adviseur boekt.
Zonder geldig energielabel bij de verkoop riskeer je als particulier een bestuurlijke boete van de Inspectie Leefomgeving en Transport, gekoppeld aan de eerste boetecategorie en daarmee 550 euro in 2026. Het ontbreken van een label blokkeert de levering bij de notaris niet, maar de boete blijft wel voor jouw rekening. Vraag het label in de voorbereidingsfase aan; een afspraak met een gecertificeerd adviseur kost soms weken wachttijd.
Overwaarde, restschuld en je lopende hypotheek
Bij de overdracht lost de notaris je lopende hypotheek af uit de verkoopopbrengst en haalt hij de inschrijving door bij het Kadaster. Aflossen wegens verkoop is bij vrijwel alle geldverstrekkers boetevrij, ook midden in een rentevaste periode. Wat overblijft na aflossing en kosten, is je overwaarde; met de rekenhulp voor het berekenen van je overwaarde zie je dat bedrag vooraf al aankomen.
Over die overwaarde betaal je geen inkomstenbelasting, maar de fiscus onthoudt hem wel. Via de bijleenregeling vormt de overwaarde drie jaar lang een eigenwoningreserve: koop je binnen die termijn een volgend huis, dan is de rente aftrekbaar over maximaal de aankoopprijs van dat huis min die reserve. Wie de overwaarde op de bank laat staan en het nieuwe huis maximaal financiert, betaalt over het stuk lening daarboven rente zonder aftrek.
Is de hypotheek hoger dan de opbrengst, dan blijft er een restschuld over. Verkopen kan dan alleen met toestemming van de geldverstrekker, die met je bespreekt hoe je het tekort aanvult of meefinanciert.
Verhuis je binnen je rentevaste periode en is je oude rente lager dan de actuele rente, vraag dan naar een verhuisregeling: bij veel geldverstrekkers neem je het oude rentecontract mee naar de hypotheek op je volgende huis.
Met een makelaar, een internetmakelaar of helemaal zelf
Een full-service makelaar neemt het hele traject uit handen: waardebepaling, verkoopstrategie, bezichtigingen, onderhandeling en de controle van de koopovereenkomst. Daar staat de courtage van rond 1 procent (2026) tegenover. Bij een vlot verkopende woning in een gewilde buurt koop je vooral gemak; bij een lastig object of een stille markt verdient een goede onderhandelaar zijn courtage vaak terug.
Een internetmakelaar werkt voor een vast bedrag en regelt de presentatie op de grote huizensites, terwijl jij zelf de bezichtigingen en de onderhandeling doet. Dat scheelt geld, maar vraagt tijd, zenuwen en gevoel voor wat een bod waard is.
Helemaal zelf verkopen mag ook; alleen de notaris is wettelijk verplicht voor de levering. Je mist dan wel het bereik van de grote platforms, want plaatsing daarop loopt in de regel via een aangesloten makelaar. Welke route ook: de fasen en documenten uit de gids over hoe de verkoop stap voor stap verloopt blijven gelijk.
Verkoopproces
Je huis verkopen: voorbereiding, makelaar en verkooptraject
Verkoopmakelaar
Een verkoopmakelaar bepaalt met jou de vraagprijs, presenteert je woning, doet de bezichtigingen en onderhandelt tot de koopakte getekend is.…
Kosten verkoop huis
Als verkoper betaal je vooral de makelaarscourtage, in 2026 meestal 1 tot 1,5 procent van de verkoopprijs, plus een definitief…
Woningwaarde
Wat is je huis waard: waardebepaling zonder giswerk
Wat is mijn huis waard
De waarde van je huis is geen vast getal maar een bandbreedte, en welk getal je nodig hebt hangt af…
Woningwaarde berekenen
Je woningwaarde berekenen doe je door verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in je buurt om te rekenen naar een prijs per…
Woningwaarde check
Een woningwaarde check is een modelmatige schatting op basis van je adres, de geregistreerde kenmerken van je woning en de…
Waarde huis postcode, huisnummer
Met alleen een postcode en een huisnummer haal je gratis de WOZ-waarde op wozwaardeloket.nl, het geregistreerde woonoppervlak uit de BAG-viewer…
Waardebepaling
Een waardebepaling is een schatting van wat je woning nu zou opbrengen, en er zijn drie routes: een verkoopmakelaar die…
Waarde huis opzoeken
De waarde van een huis opzoeken kan grotendeels gratis. De WOZ-waarde van vrijwel elke woning staat in het WOZ-waardeloket, de…
Eerst kopen of verkopen
Eerst kopen of eerst verkopen: volgorde en dubbele lasten
Eerst even doorrekenen
De tools die bij huis verkopen horen.
Veelgestelde vragen over huis verkopen
Wat is mijn huis waard?
De marktwaarde volgt uit recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, en die vraag je op bij het Kadaster of via een gratis waardebepaling door een makelaar. De WOZ-waarde geeft alleen een grove indicatie, want die kijkt naar een peildatum van ruim een jaar terug. Voor een hard cijfer, bijvoorbeeld voor een overbruggingskrediet, is een taxatierapport van rond de 500 euro (2026) de norm.
Hoe lang duurt het om een huis te verkopen?
Van voorbereiding tot overdracht ben je meestal drie tot zes maanden verder. De voorbereiding kost twee tot zes weken, de verkooptijd zelf verschilt per regio en prijsklasse van enkele weken tot enkele maanden, en tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht zit gebruikelijk nog zes tot acht weken voor de bedenktijd en de financiering van de koper.
Wat kost een verkoopmakelaar?
Als marktgemiddelde rekent een full-service makelaar in 2026 rond 1 procent van de verkoopprijs, vaak plus opstartkosten en soms met een minimumbedrag. De courtage is onderhandelbaar, zeker bij een courant huis. Let bij het tekenen van de opdracht ook op de intrekkingskosten: het bedrag dat je betaalt als je de verkoop tussentijds stopt.
Kun je je huis verkopen zonder makelaar?
Ja, alleen de notaris is wettelijk verplicht voor de levering. Je bepaalt dan zelf de vraagprijs, doet de bezichtigingen en de onderhandeling en laat de koopovereenkomst opstellen of controleren. Houd er rekening mee dat plaatsing op de grote huizensites in de regel via een aangesloten makelaar of internetmakelaar loopt, en dat je zonder dat bereik minder kijkers trekt.
Is een energielabel verplicht als je je huis verkoopt?
Ja, een geldig energielabel is verplicht zodra je de woning te koop aanbiedt en bij de overdracht. Een label blijft tien jaar geldig, dus mogelijk zit er nog een bruikbaar exemplaar op je woning. Een nieuw label kost in 2026 meestal 250 tot 350 euro; zonder geldig label riskeer je als particulier een boete van 550 euro (2026).
Betaal je belasting over de winst bij de verkoop van je huis?
Nee, over de verkoopwinst van je eigen woning betaal je geen inkomstenbelasting. Er zijn twee kanttekeningen. Via de bijleenregeling telt de overwaarde drie jaar mee als eigenwoningreserve en beperkt hij de renteaftrek op je volgende hypotheek. En staat de opbrengst op 1 januari nog op je bankrekening, dan telt het bedrag mee in de vermogensheffing van box 3 boven het heffingsvrij vermogen.
Wanneer kan de koper nog van de koop af?
De wettelijke bedenktijd van drie dagen begint zodra de koper de getekende akte of een afschrift daarvan in handen krijgt, niet al bij het zetten van de handtekening (artikel 7:2 BW); in die dagen mag hij zonder reden en zonder kosten van de koop af en dat recht kan niet in zijn nadeel worden ingeperkt. Daarna kan hij alleen nog ontbinden via de afgesproken ontbindende voorwaarden, meestal voor de financiering of een bouwkundige keuring. Trekt de koper zich daarbuiten terug, dan kun je hem schriftelijk in gebreke stellen en de boete uit de koopovereenkomst vorderen, in de gangbare modellen 10 procent van de koopsom, al kan de rechter zo'n boete matigen.
Wie betaalt de notaris bij de verkoop van een huis?
Bij de gebruikelijke clausule kosten koper betaalt de koper de leveringsakte en de overdrachtsbelasting: 2 procent voor een eigen woning in 2026, of eenmalig 0 procent voor een koper van 18 tot 35 jaar die de woning zelf gaat bewonen en onder de grens van 555.000 euro (2026) blijft. De koper kiest daarom meestal ook de notaris. Jij betaalt als verkoper alleen het royement van je oude hypotheek, doorgaans 150 tot 300 euro (2026).
Kun je je huis verkopen als de hypotheek hoger is dan de opbrengst?
Dat kan, maar niet zomaar. De opbrengst dekt de schuld dan niet, dus de geldverstrekker moet instemmen met de verkoop en met de manier waarop je de restschuld aanvult, uit spaargeld of via een regeling. Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan NHG de restschuld kwijtschelden als de verkoop nodig was door bijvoorbeeld relatiebeëindiging, arbeidsongeschiktheid, inkomensdaling of het overlijden van je partner, en je te goeder trouw hebt meegewerkt door je betalingen na te komen, de woning te onderhouden en de hoogst mogelijke opbrengst na te streven.
Wat is de bijleenregeling?
De bijleenregeling bepaalt dat de overwaarde uit je verkochte woning drie jaar lang als eigenwoningreserve meetelt. Koop je binnen die drie jaar een volgend huis, dan is de rente aftrekbaar over maximaal de aankoopprijs van dat huis min die reserve; over het stuk lening daarboven krijg je geen aftrek. De regeling dwingt je fiscaal om de overwaarde opnieuw in de eigen woning te steken; doe je dat niet, dan betaal je over het verschil rente zonder aftrek.
Moet je je huis eerst verkopen voordat je een nieuw huis koopt?
Nee, de volgorde is vrij en beide routes komen veel voor. Eerst verkopen geeft financiële zekerheid maar mogelijk een periode zonder eigen woning; eerst kopen geeft woonzekerheid maar het risico op dubbele lasten. De gids over de volgorde van kopen en verkopen zet de afwegingen, het overbruggingskrediet en de voorbehouden op een rij.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor de verkoop zelf is de makelaar de eerst aangewezen hulp: voor rond 1 procent courtage (2026) regelt hij strategie, bezichtigingen en onderhandeling, en juist bij een lastig verkoopbaar huis of een stille markt verdient hij dat terug. Stroom je door naar een volgend huis, dan hoort er een hypotheekadviseur naast, gemiddeld zo'n 2.500 euro in 2026: die rekent het overbruggingskrediet, de verhuisregeling voor je rente en de bijleenregeling in samenhang door. Zelf voorbereiden kan prima door je overwaarde alvast te bepalen met de overwaarde-rekenhulp. Bij twijfel over de koopovereenkomst of een dreigend geschil over gebreken is een notaris of een vastgoedjurist het juiste loket; een eerste advies kost meestal enkele honderden euro's en voorkomt claims die in de duizenden lopen.