Je huis verkopen: voorbereiding, makelaar en verkooptraject

Hoe het verkoopproces van begin tot eind loopt

Elke woningverkoop volgt vrijwel dezelfde route: voorbereiden, te koop staan, verkocht onder voorbehoud en de overdracht bij de notaris. Wie die volgorde kent, weet ook waar hij op moet letten en op welk moment een keuze vaststaat. Wat er verder allemaal komt kijken bij het verkopen van je huis, van de waarde van je woning tot de belasting over de opbrengst, staat op de overzichtspagina daarover.

De eerste twee fasen bepaal je zelf. Je kiest de vraagprijs, regelt het energielabel, beslist of je met een makelaar werkt en accepteert het bod dat je wilt. Vanaf de handtekening onder de koopakte loopt het traject op termijnen die vastliggen: drie dagen bedenktijd voor de koper, meestal zes weken voor zijn financiering, daarna de afgesproken datum van levering.

Reken van eerste gesprek tot sleuteloverdracht op drie tot zes maanden. De verkooptijd zelf is de grote variabele: in een gewilde buurt is een huis in een week weg, elders duurt het maanden. Het stappenplan hieronder zet de hele procedure op volgorde, met de termijn die er gebruikelijk bij hoort. Hoe je elke stap in de praktijk uitvoert, van eerste opruimactie tot de sleutels, staat uitgewerkt bij het verkopen van een woning stap voor stap.

Stap	Wat er gebeurt	Gebruikelijke termijn
1. Waarde bepalen	Recente verkopen in de buurt vergelijken, een of meer waardebepalingen laten doen	1 tot 2 weken
2. Verkooproute kiezen	Full-service makelaar, internetmakelaar of zelf verkopen; opdracht tot dienstverlening tekenen	1 week
3. Papieren verzamelen	Eigendomsbewijs, vragenlijst, lijst van zaken, VvE-stukken, energielabel aanvragen	1 tot 3 weken
4. Verkoopklaar maken	Opruimen, kleine reparaties, styling, foto's en plattegrond laten maken	1 tot 3 weken
5. Te koop zetten	Publicatie op de huizensites, bezichtigingen inplannen	vanaf publicatie
6. Onderhandelen	Biedingen, tegenbod, voorwaarden en opleverdatum afspreken	enkele dagen tot enkele weken
7. Koopakte tekenen	Koopovereenkomst ondertekenen, daarna 3 dagen bedenktijd voor de koper	1 tot 2 weken na akkoord
8. Voorbehouden aflopen	Financiering en eventuele keuring van de koper, waarborgsom of bankgarantie	4 tot 8 weken
9. Overdracht	Eindinspectie, meterstanden, leveringsakte bij de notaris, sleutels	1 dag, datum in overleg

De vraagprijs bepalen en het moment kiezen

De verkoopprijs van een huis is niet wat jij er ooit voor betaalde en ook niet de WOZ-waarde, maar wat een koper vandaag neertelt voor een vergelijkbaar huis in dezelfde omgeving. Die vergelijking maak je met recente transacties: verkoopcijfers uit je buurt zijn tegen een klein bedrag op te vragen bij het Kadaster, en makelaars doen kosteloos een waardebepaling met dezelfde gegevens. Vraag bij zo'n advies over de verkoopprijs altijd de vergelijkbare woningen erbij, anders krijg je een getal zonder onderbouwing.

De vraagprijs is een uitnodiging aan de markt, geen eindbedrag. Ga je er tien procent boven zitten, dan mis je de eerste weken waarin de belangstelling het grootst is; het huis wordt oud aanbod en de uiteindelijke opbrengst valt vaak lager uit dan bij een scherpe start. Een bewust lage vraagprijs kan bieders tegen elkaar laten opbieden, maar alleen in een markt met voldoende kopers.

Wat een woning in Maastricht doet, zegt weinig over een vergelijkbaar huis in Zaltbommel of Lemelerveld. Verkooptijd en prijsontwikkeling verschillen sterk per regio en per prijsklasse, dus vergelijk alleen met je eigen postcodegebied. Het seizoen weegt lichter dan mensen denken: het voorjaar trekt meer kijkers, terwijl er in de winter minder concurrerende woningen te koop staan. Of dit voor jou het moment is om je huis nu te verkopen, hangt vooral af van je eigen planning en van wat er onder de streep overblijft. Met de rekenhulp om je overwaarde te berekenen zie je wat er na aflossing van je hypotheek vrijkomt.

De papieren en het energielabel op orde brengen

Voordat je je huis te koop aanbiedt, verzamel je de stukken die de koper en de notaris nodig hebben. Het eigendomsbewijs laat zien wat je precies verkoopt, inclusief erfdienstbaarheden zoals een recht van overpad. Bij een appartement komen daar de stukken van de vereniging van eigenaars bij. Bouwtekeningen en vergunningen van eerdere verbouwingen liggen vaak in het gemeentearchief.

Een geldig energielabel is wettelijk verplicht bij de verkoop, en sinds 29 mei 2026 moet de letter van het label ook in commerciële advertenties staan. Je hebt het dus nodig zodra de woning online gaat, niet pas bij de overdracht. Het label, in de volksmond ook energiecertificaat, energierapport, milieulabel of duurzaamheidslabel genoemd, wordt sinds 2021 volgens de rekenmethode NTA 8800 opgesteld door een gecertificeerd energieadviseur die je woning ter plaatse opneemt. De energieklasse loopt van A++++ tot G en zegt iets over het berekende energiegebruik per vierkante meter, niet over jouw eigen verbruik. Een nieuw label voor een woning kost in 2026 meestal 250 tot 350 euro en blijft tien jaar geldig. Check daarom eerst in het openbare register EP-online of er nog een bruikbaar label op je adres staat voordat je een adviseur boekt.

Zonder geldig label bij de verkoop riskeer je als particulier in 2026 een boete van 550 euro per verkochte woning, het bedrag van de eerste boetecategorie; voor een rechtspersoon is dat het dubbele. De notaris legt het ontbreken vast in de leveringsakte. Bij drukte hebben adviseurs weken wachttijd, dus vraag het label aan in dezelfde week dat je besluit je huis te koop te zetten. De losse posten die je in deze fase maakt, staan bij elkaar in het overzicht van wat de verkoop van een huis kost.

Document	Waar je het vandaan haalt	Waar het voor dient
Eigendomsbewijs (leveringsakte)	Je eigen notarismap of het Kadaster	Bewijs van eigendom, erfdienstbaarheden en kettingbedingen
Energielabel	Gecertificeerd energieadviseur, geregistreerd in EP-online	Wettelijk verplicht bij de advertentie en bij de overdracht
Vragenlijst over de woning	Standaardformulier van je makelaar of brancheorganisatie	Vastleggen wat je over gebreken hebt gemeld
Lijst van zaken	Zelf invullen, hoort bij de koopakte	Afspraken over wat achterblijft, meegaat of overneembaar is
Kadastrale kaart en perceeloppervlakte	Kadaster	Duidelijkheid over de grenzen van het perceel
VvE-stukken bij een appartement	Bestuur of beheerder van de vereniging	Splitsingsakte, notulen, meerjarenonderhoudsplan en reservefonds
Bouwtekeningen en vergunningen	Gemeentearchief of eigen administratie	Aantonen dat aanbouw en dakkapel legaal zijn
Onderhoudsbonnen en garanties	Eigen administratie	Onderbouwen wat je in de advertentie belooft

Je huis verkoopklaar maken: opruimen, stylen en fotograferen

Kopers beslissen online of ze komen kijken, dus de foto's doen het eerste werk. Een fotograaf met een groothoeklens, een statief en gevoel voor daglicht haalt meer uit een kamer dan een telefoon in de avond. Bij een full-service makelaar zitten fotografie en plattegrond meestal in de courtage; verkoop je zelf, dan huur je die los in. Fotografeer op een lichte dag, met alle lampen aan, gordijnen open en het aanrecht leeg.

Voordat de fotograaf komt, ruim je het huis op tot voorbij het punt waarop het nog gezellig staat. Persoonlijke spullen, volle kapstokken en de helft van de meubels mogen weg, desnoods tijdelijk naar een opslagbox. Een lege kamer oogt groter, en een koper moet zichzelf erin kunnen zien wonen. Kleine mankementen tel je beter zelf weg dan dat een koper ze bij elkaar optelt: een klemmende deur, een kapotte lamp of een vergeelde kitrand kosten een middag en een paar tientjes.

Verkoopstyling gaat een stap verder. Een stylist herschikt je eigen spullen of zet gehuurde meubels neer in een leeg huis. Dat is nergens verplicht en het rendement is niet te garanderen, maar bij een gedateerd of leeg interieur maakt het merkbaar verschil in het aantal bezichtigingen. De meest gehoorde tips voor de verkoop van je huis zijn ook de saaiste: opruimen, schoonmaken, repareren en pas daarna fotograferen.

Ingreep	Kosten (marktbeeld 2026)	Wat het oplevert
Opruimen en spullen naar een opslagbox	€ 50 tot € 150 per maand	Ruimte oogt groter en neutraler op de foto's
Kleine reparaties zelf doen	Materiaalkosten, enkele tientjes	Voorkomt dat kopers gebreken bij elkaar optellen
Schilderwerk in neutrale kleuren	Verf plus een paar dagen werk	Een frisse muur weegt zwaarder dan de kleurkeuze
Professionele fotografie en plattegrond	€ 150 tot € 350 los ingehuurd	Meer doorkliks en meer bezichtigingen
Advies van een verkoopstylist	€ 200 tot € 500 voor een adviesbezoek	Concreet plan voor indeling en aankleding
Volledige styling met huurmeubels	Enkele honderden euro's per maand	Vooral zinvol bij een leegstaande woning

Met een makelaar, via een internetmakelaar of helemaal zelf

Een makelaar is iemand die beroepsmatig huizen verkoopt: hij bepaalt met jou de strategie, doet de bezichtigingen, voert de onderhandeling en bewaakt de termijnen in de koopakte. Daar staat een courtage tegenover van rond 1 procent van de verkoopprijs in 2026, vaak met opstartkosten erbij. Wat een makelaar precies doet, hoe je er een kiest en waar je op let in de opdracht tot dienstverlening staat bij de verkoopmakelaar.

Een internetmakelaar zit ertussenin. Voor een vast bedrag verzorgt hij de plaatsing op de grote huizensites en levert hij de standaarddocumenten, terwijl jij de bezichtigingen en de onderhandeling doet. Dat scheelt geld, maar kost tijd en vraagt dat je koel blijft als er onder de vraagprijs wordt geboden.

Particulier verkopen mag ook volledig: alleen de notaris is wettelijk verplicht, en dan pas voor de levering. Je adverteert dan via particuliere verkoopsites, je eigen netwerk en sociale media, want plaatsing op de grote platforms loopt in de regel via een aangesloten makelaar. Zelfverkoop werkt het best bij een courante woning in een gewilde buurt, waar kopers je vanzelf vinden. Er zijn websites waar je als particulier je huis te koop kunt aanbieden, tegen een vast bedrag of gratis. Laat de koopovereenkomst wel door een notaris of jurist opstellen of nakijken; een fout in de ontbindende voorwaarden kost meer dan de courtage die je uitspaarde. De vergelijking tussen de routes staat in de tabel, met de posten die erbij horen in het overzicht van de kosten bij de verkoop van je huis.

Route	Wat je zelf doet	Kosten (2026)	Bereik
Full-service makelaar	Niets verplicht, je beslist over prijs en bod	Rond 1% courtage plus opstartkosten	Alle grote huizensites
Internetmakelaar	Bezichtigingen en onderhandeling	Vast bedrag, meestal enkele honderden euro's	Grote huizensites via de aangesloten makelaar
Deeldiensten (alleen presentatie of alleen onderhandeling)	Het deel dat je niet inkoopt	Per module afgerekend	Wisselend per aanbieder
Volledig zelf verkopen	Alles, behalve de leveringsakte	Advertentiekosten plus eventueel juridische controle	Particuliere verkoopsites en eigen netwerk

Onderhands verkopen aan je kind, je partner of een bekende

Onderhands verkopen betekent dat je rechtstreeks met een koper zaken doet, zonder dat de woning openbaar te koop staat of geveild wordt. Dat komt vooral voor binnen de familie of tussen buren. De verkoop verloopt verder hetzelfde: een schriftelijke koopovereenkomst, de wettelijke bedenktijd voor de koper en een leveringsakte bij de notaris. Bij een onderhandse verkoop van een woning is er geen makelaar nodig, maar de bank van de koper eist bijna altijd een taxatierapport van een gevalideerd taxateur.

De prijs is het gevoelige punt. Verkoop je onder de waarde in het economisch verkeer, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking. Voor een kind is in 2026 6.908 euro per jaar vrijgesteld; daarboven geldt 10 procent schenkbelasting tot 158.669 euro en 20 procent over het meerdere. De overdrachtsbelasting rekent bovendien over de waarde van de woning als die hoger is dan de koopsom, dus een vriendenprijs verlaagt die heffing niet.

Je huis of een deel daarvan aan je partner verkopen, is meestal geen verkoop maar een verdeling. Wie bij een scheiding de helft overneemt, heeft te maken met een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap; voor samenwoners gelden aanvullende voorwaarden. De geldverstrekker moet daarnaast instemmen met het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, en dat hangt af van het inkomen van degene die blijft. Laat zo'n overdracht altijd door een notaris voorbereiden en de fiscale kant vooraf narekenen.

Van bod tot getekende koopakte

Onderhandelen begint bij een bod en eindigt bij overeenstemming over vier dingen: de prijs, de datum van levering, wat er in het huis achterblijft en welke ontbindende voorwaarden er komen. Een hoger bod met een financieringsvoorbehoud van acht weken kan minder waard zijn dan een lager bod zonder voorbehoud. Je bent nergens verplicht het hoogste bod te accepteren, en ook niet om te verkopen aan de eerste die de vraagprijs biedt: de vraagprijs is juridisch een uitnodiging om te onderhandelen.

Zolang er niets is getekend, ligt niets vast. Voor de verkoop van een woning aan een particuliere koper geldt het schriftelijkheidsvereiste: de koop moet in een door beide partijen ondertekende akte staan. De Hoge Raad besliste in 2011 dat ook de particuliere verkoper zich daarop kan beroepen. Een mondeling akkoord of een appje met 'deal' is dus niet afdwingbaar, hoe vervelend het ook is als je er op het laatste moment vanaf ziet.

Het koopcontract, officieel de koopovereenkomst, wordt meestal opgesteld op het model van een brancheorganisatie door de makelaar of de notaris. Lees de concept-koopakte regel voor regel, want daarin staan de termijnen die je later moet bewaken. Er is geen wettelijke volgorde voor wie eerst tekent; in de praktijk tekent de koper eerst, waarna de verkoper tekent en de koper een afschrift krijgt. Vanaf de dag na die ontvangst lopen zijn drie dagen bedenktijd, waarvan er minstens twee geen zaterdag, zondag of erkende feestdag mogen zijn.

De koper kan de notaris vragen om het inschrijven van de koopakte in de openbare registers van het Kadaster, de zogeheten Vormerkung. Die registratie beschermt hem zes maanden lang tegen beslag, faillissement of verkoop aan een ander; vindt de levering niet binnen die zes maanden plaats, dan vervalt de bescherming met terugwerkende kracht. Voor jou betekent het dat je in die periode niet aan een derde kunt leveren, ook niet als er een hoger bod voorbijkomt.

Verkocht onder voorbehoud: welke voorbehouden er zijn

Staat er 'verkocht onder voorbehoud' of de afkorting o.v.b. bij je woning op een huizensite, dan is de koopakte getekend maar lopen de ontbindende voorwaarden nog. Het huis is dan verkocht, alleen nog niet definitief. Die afkorting is iets anders dan de ovb in fiscale stukken, waar het voor overdrachtsbelasting staat: 2 procent voor kopers die er zelf gaan wonen in 2026, of 0 procent voor kopers van 18 tot en met 34 jaar onder de startersgrens van 555.000 euro.

De betekenis van een voorbehoud is dat de koop onder een voorwaarde is gesloten en kan worden ontbonden als die voorwaarde niet uitkomt. Het bekendste is het voorbehoud van financiering, waarmee de koper van de koop af kan als hij de koopsom niet rond krijgt. De gebruikelijke termijn is zes weken vanaf het tekenen, met vier tot acht weken als bandbreedte. Roept de koper het in, dan moet hij dat schriftelijk en binnen de termijn doen, meestal onderbouwd met afwijzingen van twee geldverstrekkers. Een dag te laat inroepen betekent dat de koop in beginsel gewoon doorloopt.

Als verkoper heb je zelf geen bedenktijd en geen standaardvoorbehouden. Wil je bijvoorbeeld alleen verkopen als je zelf een ander huis vindt, dan moet dat als aparte clausule in de akte staan; de koper moet daarmee instemmen. Andersom vraagt een koper die zijn eigen woning nog moet verkopen soms om een no-riskclausule. Bewaak elke datum in een agenda en vraag de makelaar of notaris om schriftelijke bevestiging zodra een voorbehoud is verlopen.

Voorbehoud	Voor wie	Gebruikelijke termijn	Gevolg bij inroepen
Wettelijke bedenktijd	Koper	3 dagen na ontvangst van de getekende akte	Koop vervalt, geen reden en geen kosten
Financiering	Koper	6 weken, in de praktijk 4 tot 8	Koop ontbonden mits schriftelijk en onderbouwd ingeroepen
Bouwkundige keuring	Koper	2 tot 4 weken	Ontbinden of heronderhandelen boven een afgesproken herstelbedrag
Verkoop van de eigen woning (no-riskclausule)	Koper	Vaak 2 tot 6 maanden	Koper mag eraf, verkoper bedingt meestal een terugtrekmogelijkheid
Nationale Hypotheek Garantie	Koper	Gelijk met de financiering	Ontbinding als NHG niet wordt verstrekt
Toestemming van gemeente of VvE	Koper	Wisselend, soms 8 weken	Ontbinding bij erfpacht, zelfbewoningsplicht of splitsingsregels

Wat je als verkoper moet melden over gebreken

Op jou rust een mededelingsplicht: gebreken die je kent en die voor de koper van belang zijn, moet je uit jezelf melden. Een lekkage die je hebt weggewerkt, een scheur waar ooit een rapport over is gemaakt, een burenruzie over de erfgrens of een bodemverontreiniging horen daarbij. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper, die zichtbare gebreken zelf moet opmerken en een bouwkundige keuring kan laten doen. Bij een geschil gaat jouw mededelingsplicht als verkoper in beginsel voor zijn onderzoeksplicht.

In de praktijk leg je die informatie vast in de vragenlijst over de woning. Die lijst is niet wettelijk voorgeschreven, maar hij hoort standaard bij de koopakte en is later het bewijs van wat je hebt verteld. Invullen met 'niet bekend' terwijl je het wel weet, is het slechtste van twee werelden: je meldt niets en je zet je handtekening onder een onwaarheid. Voor asbest bestaat geen aparte meldingsplicht bij verkoop, maar het valt onverkort onder je mededelingsplicht. In woningen van voor 1994 kan asbest zitten en wordt vrijwel altijd een asbestclausule opgenomen.

Bij een oud huis is een ouderdomsclausule gebruikelijk: de koper aanvaardt dat de bouwkundige staat past bij het bouwjaar en dat installaties, dak en leidingen niet aan de eisen van nieuwbouw voldoen. Zo'n clausule dekt alleen wat je zelf niet wist. Ontdekt een koper na de overdracht een gebrek, dan moet hij binnen bekwame tijd na de ontdekking klagen en verjaart zijn vordering twee jaar daarna. Een verzwegen gebrek kan in theorie nog twintig jaar na de levering opspelen, dus melden is niet alleen netjes maar ook goedkoper.

Situatie	Bij wie ligt het risico
Je kende het gebrek en meldde het niet	Verkoper, ook jaren na de overdracht
Zichtbaar gebrek dat de koper had kunnen zien	Koper, hij had onderzoek kunnen doen
Verborgen gebrek dat normaal gebruik in de weg staat, niemand wist ervan	Verkoper, tenzij de akte dat anders regelt
Verborgen gebrek in een oud huis met ouderdomsclausule	Koper, voor zover het past bij het bouwjaar
Asbest in een woning van voor 1994 met asbestclausule	Koper, maar wat jij wist moet je gemeld hebben
Gebrek dat de koper bij de keuring liet vastleggen	Koper, hij kende het en kocht toch

De overdracht bij de notaris en de laatste dagen

De koper kiest de notaris, want bij de gebruikelijke clausule kosten koper betaalt hij de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. Een paar dagen voor het passeren stuurt de notaris de nota van afrekening. Daarop staan de koopsom, de aflossing van je lopende hypotheek, het royement waarmee de oude inschrijving bij het Kadaster wordt doorgehaald en de verrekening van zakelijke lasten zoals onroerendezaakbelasting en waterschapslasten tot de dag van levering. Controleer die nota regel voor regel; wat er verder aan posten voor jouw rekening komt, staat bij de kosten van het verkopen van een huis.

Vervroegd aflossen wegens verkoop is bij vrijwel alle geldverstrekkers boetevrij, ook midden in een rentevaste periode. Een boete op je hypotheek bij de verkoop van je huis hoort dus niet thuis op de afrekening. Blijft je oude rente aantrekkelijk en koop je opnieuw, vraag je geldverstrekker dan naar de verhuisregeling waarmee je het rentecontract meeneemt.

Op de dag zelf loop je vlak voor de afspraak samen met de koper door het huis. Je noteert de meterstanden van gas, water en elektriciteit, controleert of alles uit de lijst van zaken klopt en of de woning bezemschoon en leeg is. Je zegt je energiecontract en waterabonnement niet op maar geeft de verhuizing door met die standen, zodat de eindafrekening op de juiste dag stopt. Bij de notaris tekenen koper en verkoper de leveringsakte, gaan de sleutels over en gaat het risico over op de koper. Pas daarna beëindig je je opstalverzekering.

Verkopen en kopen tegelijk, of verkopen en gaan huren

Wie zijn huis verkoopt en een nieuw huis koopt, moet twee trajecten laten aansluiten. Eerst verkopen en dan kopen geeft zekerheid over je budget, maar je kunt tijdelijk zonder woning zitten. Eerst kopen geeft woonzekerheid en het risico van dubbele lasten. Wie tekent voor een ander huis zonder ontbindende voorwaarde voor de verkoop van de eigen woning, zit vast aan die koop, ook als het oude huis blijft staan.

Zit je overwaarde nog in het oude huis terwijl je het nieuwe al moet betalen, dan overbrug je dat met een overbruggingskrediet: een tijdelijke lening op de verwachte opbrengst waarover je alleen rente betaalt tot de verkoop rond is. Voor de belasting is er ruimte voor die dubbele periode. Onder de verhuisregeling blijft de rente over je leegstaande, te koop staande vorige woning aftrekbaar in het jaar van verhuizing en de drie jaren daarna.

De opbrengst zelf is onbelast: over de winst bij de verkoop van je huis betaal je geen inkomstenbelasting, zolang het je eigen woning in box 1 was en geen verhuurd of zakelijk pand. De bijleenregeling houdt die overwaarde wel drie jaar vast als eigenwoningreserve, zodat je bij een volgende woning alleen renteaftrek krijgt over het deel van de hypotheek boven die reserve. Verkoop je zonder een nieuw huis te kopen en ga je huren, dan speelt de bijleenregeling niet en verhuist je geld naar box 3, waar je boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon in 2026 belasting betaalt over een forfaitair rendement. Voor huurtoeslag ligt de grens lager: is je vermogen op 1 januari hoger dan 38.479 euro per persoon in 2026, dan vervalt het recht erop. Wat er precies vrijkomt, reken je vooraf uit met de rekenhulp voor je overwaarde; de bredere afweging tussen kopen, verkopen en huren staat op de pagina over huis verkopen.

Een appartement of een los perceel verkopen

Bij de verkoop van een appartement koopt de nieuwe eigenaar ook een aandeel in de vereniging van eigenaars. De notaris vraagt daarom bij het bestuur of de beheerder een opgave op van de servicekosten en eventuele achterstanden. Zorg dat je op tijd de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de notulen van de laatste vergaderingen, het meerjarenonderhoudsplan en het saldo van het reservefonds hebt. Kopers vragen er standaard naar, en een geplande gevelrenovatie van tienduizenden euro's die pas bij de notaris boven tafel komt, kost je de koop.

Je aandeel in het reservefonds krijg je niet uitbetaald: dat blijft bij het appartementsrecht horen en gaat mee naar de koper, wat je in de prijs kunt laten meewegen. Een achterstand in de bijdragen regel je vóór de overdracht, want de koper is naast jou aansprakelijk voor de bijdragen over het lopende en het voorafgaande boekjaar. Verder loopt de verkoop van een appartement gelijk aan die van een eengezinswoning, inclusief het verplichte energielabel. Ook zelf je appartement verkopen kan, met dezelfde aandachtspunten als bij een huis.

Verkoop je alleen een perceel grond, dan gelden andere regels. Een energielabel is niet nodig, want er is geen gebouw. Wil je een stuk van je tuin afsplitsen, dan meet het Kadaster de nieuwe grens in en krijgt het perceel een eigen nummer. Voor de koper is de heffing anders: over grond die geen woning is geldt in 2026 het tarief voor niet-woningen van 10,4 procent overdrachtsbelasting, en bij een bouwterrein rekent de fiscus in plaats daarvan het btw-tarief van 21 procent (2026). Vraag dat vooraf na bij de notaris, want het beïnvloedt wat een koper wil betalen.

Overwaarde

Vul je woningwaarde en resthypotheek in en zie je overwaarde, plus wat je er wel en niet mee kunt. Open de volledige overwaarde

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De vragenlijst en de lijst van zaken slordig invullen

Overal 'niet bekend' invullen terwijl je de lekkage van vorig jaar kent, keert zich later tegen je: de mededelingsplicht blijft gelden en de lijst is dan bewijs tegen jou. En een gordijnrail of vaatwasser die verkeerd staat aangevinkt, levert op de dag van de overdracht een discussie op waar je niet meer onderuit komt.

Een mondeling akkoord als verkoop beschouwen

Tot het moment dat beide partijen de akte hebben getekend, kan een particuliere koper zonder kosten afhaken en kun jij dat ook. Wie op basis van een telefonisch akkoord al een ander huis koopt of de verhuizing boekt, loopt het risico met dubbele lasten of een lege agenda te blijven zitten.

De termijn van het financieringsvoorbehoud niet bewaken

Een koper die te laat of zonder onderbouwing ontbindt, zit in principe vast aan de koop, maar alleen als jij de datum hebt bewaakt en op tijd reageert. Wie stilzwijgend nog een paar weken laat verlopen, verspeelt zijn positie en staat maanden later weer met een leeg huis in de verkoop.

Na het tekenen alsnog op een hoger bod ingaan

Zodra de koopakte is getekend en de bedenktijd voorbij is, kun je niet meer aan een ander leveren. Trek je je toch terug, dan kan de koper nakoming eisen of de boete van 10 procent van de koopsom claimen. Bij 400.000 euro is dat 40.000 euro, meer dan elk hoger bod goedmaakt.

De sleutels geven voordat de akte is gepasseerd

Een koper die vast wil schilderen of spullen wil stallen klinkt sympathiek, maar tot het passeren ligt het risico bij jou en is het huis nog van jou. Gaat er iets mis of ketst de koop alsnog af, dan is de schade en de ontruiming jouw probleem.

De opstalverzekering te vroeg opzeggen

Het risico gaat pas over bij het passeren van de leveringsakte. Wie de verzekering per de verhuisdatum stopzet, staat onverzekerd als er in de laatste week brand of storm komt, en draagt de schade dan zelf terwijl het huis nog verkocht moet worden.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Het meeste van een verkoop kun je zelf regelen, maar op drie punten is professionele hulp zijn geld waard. De eerste is de prijsstelling en de onderhandeling in een lastige markt of bij een bijzonder object: daarvoor is de verkoopmakelaar de aangewezen partij, voor rond 1 procent courtage in 2026. De tweede is de koopakte zelf. Verkoop je zonder makelaar, laat de overeenkomst dan door een notaris of vastgoedjurist opstellen of nakijken; enkele honderden euro's daarvoor wegen niet op tegen een verkeerd geformuleerde ontbindende voorwaarde. Word je na de overdracht aansprakelijk gesteld voor een gebrek, dan begint het bij het Juridisch Loket voor een gratis eerste advies; een advocaat rekent in 2026 doorgaans 200 tot 350 euro per uur exclusief btw. Verkoop je in combinatie met een aankoop, dan hoort er een hypotheekadviseur bij die het overbruggingskrediet en de bijleenregeling in samenhang doorrekent, gemiddeld zo'n 2.500 euro in 2026. Voorbereiden kun je zelf: bepaal je overwaarde vooraf en lees hoe een woning stap voor stap wordt verkocht voordat je het eerste gesprek voert.