Huis schenken aan kind: wat het kost en hoe je het regelt

Wat er gebeurt als je je huis aan je kind schenkt

Een woning schenken betekent dat je de eigendom overdraagt zonder dat je kind ervoor betaalt. Dat kan alleen via de notaris: er komt een akte van levering die bij het Kadaster wordt ingeschreven, net als bij een gewone verkoop. Vanaf dat moment is je kind eigenaar, met alle lusten en lasten, en jij niet meer. Binnen de bredere keuze tussen schenken en lenen voor een woning is dit de zwaarste variant, omdat er in één keer een grote waarde verschuift.

Er zijn drie manieren om het te doen. Je draagt het huis helemaal om niet over, je draagt een aandeel in de woning over, of je verkoopt het aan je kind voor een prijs onder de waarde. In dat laatste geval is alleen het verschil tussen de waarde en de koopsom een schenking, en dat scheelt vaak tienduizenden euro's aan belasting.

Welke route je ook kiest, er worden twee belastingen geheven en allebei bij je kind. Over de schenking betaalt het schenkbelasting, over de verkrijging van de woning betaalt het overdrachtsbelasting. Die twee heffingen bijten elkaar deels: de overdrachtsbelasting die drukt op het belaste deel van de schenking, gaat weer van de schenkbelasting af. Jij als schenker betaalt zelf niets, tenzij je afspreekt dat je de belasting van je kind overneemt.

Welke waarde telt: de WOZ-waarde of de marktwaarde

Voor de schenkbelasting rekent de wet bij een woning niet met de marktwaarde maar met de WOZ-waarde. Je mag daarbij kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar waarin je schenkt en die van het jaar daarna. Ligt de WOZ-waarde van je huis onder de prijs die een makelaar noemt, dan werkt dat rechtstreeks in het voordeel van je kind.

De overdrachtsbelasting volgt een andere maatstaf. Daar telt de waarde in het economische verkeer, met als ondergrens wat er is betaald. Dat is dus wel de marktwaarde, die je onderbouwt met een taxatie of met een inschatting van wat je huis waard is. Zitten er tienduizenden euro's tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde, dan lopen de twee grondslagen ver uiteen en betaal je over twee verschillende bedragen belasting.

Woont er een huurder in de woning, dan gelden aparte waarderingsregels en valt de waarde voor de schenkbelasting lager uit. Een woning die je zelf bewoont en leeg overdraagt, waardeer je gewoon op de WOZ-waarde. Vraag de WOZ-beschikkingen van beide jaren op bij je gemeente en bewaar ze, want de Belastingdienst wil kunnen zien welke waarde je hebt gebruikt.

Waarvoor	Welke waarde telt	Welk peilmoment
Schenkbelasting bij je kind	De WOZ-waarde van de woning	Het jaar van de schenking of het jaar erna, je kiest
Overdrachtsbelasting bij je kind	De marktwaarde, minimaal de betaalde koopsom	De dag van de overdracht
Aflossing van jouw eigen hypotheek	De werkelijke restschuld	De dag van de overdracht
Eigen woning bij je kind in box 1	De WOZ-waarde voor het eigenwoningforfait	1 januari van het belastingjaar

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je kind aan schenkbelasting betaalt

Schenkbelasting betaalt de ontvanger, dus je kind. Over het deel boven de vrijstelling geldt in 2026 een tarief van tien procent tot 158.669 euro en twintig procent over alles daarboven. Voor woningen bestaat geen apart tarief: een geschonken huis wordt precies zo belast als een geschonken bedrag.

De jaarlijkse vrijstelling voor een kind is 6.908 euro in 2026. Voor een kind tussen 18 en 40 bestaat een eenmalig verhoogde vrijstelling van 33.129 euro, die vrij besteedbaar is en dus ook aan een woning mag opgaan. Je gebruikt er per jaar één van, stapelen kan niet. De jubelton van ruim een ton speciaal voor de eigen woning is per 2024 vervallen, waardoor een schenking voor een huis fiscaal een gewone schenking is geworden.

Alle schenkingen die ouders in hetzelfde kalenderjaar aan hetzelfde kind doen, tellen bij elkaar op. Vader en moeder gelden daarbij als één schenker, ook als ze gescheiden zijn. Twee keer de vrijstelling pakken door allebei apart over te maken werkt dus niet. Ook een stiefkind en een pleegkind vallen onder het kindtarief, zolang de relatie aan de voorwaarden van de Belastingdienst voldoet.

Vrijstelling voor een kind	2024	2025	2026
Jaarlijkse vrijstelling	€ 6.633	€ 6.713	€ 6.908
Eenmalig verhoogd, kind van 18 tot 40, vrij besteedbaar	€ 31.813	€ 32.195	€ 33.129
Eenmalig verhoogd voor een dure studie	€ 66.268	€ 67.064	€ 69.009
Eenmalig verhoogd voor de eigen woning, de jubelton	vervallen	vervallen	vervallen

Gecontroleerd op augustus 2026

De rekening bij verschillende woningwaardes

Wat een geschonken huis kost, hangt af van de WOZ-waarde en van de vrijstelling die je kind gebruikt. De tabel gaat uit van een woning die je volledig om niet overdraagt aan één kind, zonder koopsom en zonder overname van een hypotheek. Er is telkens één vrijstelling toegepast, naar de bedragen van 2026.

De sprong bij 158.669 euro valt op. Boven die grens verdubbelt het tarief van tien naar twintig procent, en vanaf dat punt kost elke extra 50.000 euro woningwaarde 10.000 euro extra belasting. Bij een woning van vier ton loopt de aanslag daardoor op tot een bedrag dat een kind zelden zonder lening kan betalen, terwijl de schenking zelf uit stenen bestaat en niet uit geld.

Voor jouw eigen situatie reken je het door met de rekenhulp voor schenkbelasting. Vul daar de WOZ-waarde in en niet de vraagprijs, anders komt het bedrag te hoog uit. Draag je het huis over tegen een koopsom, dan vul je alleen het verschil tussen de WOZ-waarde en die koopsom in.

• Met de jaarlijkse vrijstelling
• Met de eenmalig verhoogde vrijstelling

euro schenkbelasting bron: eigen berekening op basis van de tarieven en vrijstellingen 2026 van de Belastingdienst augustus 2026

WOZ-waarde van de woning	Schenkbelasting met de jaarlijkse vrijstelling	Schenkbelasting met de eenmalig verhoogde vrijstelling
€ 200.000	€ 22.752	€ 17.507
€ 250.000	€ 32.752	€ 27.507
€ 300.000	€ 42.752	€ 37.507
€ 350.000	€ 52.752	€ 47.507
€ 400.000	€ 62.752	€ 57.507
€ 500.000	€ 82.752	€ 77.507

Gecontroleerd op hele woning geschonken aan één kind, tarieven en vrijstellingen 2026

Overdrachtsbelasting bij een geschonken huis

Wie een woning verkrijgt betaalt overdrachtsbelasting, en verkrijgen door schenking telt daar gewoon mee. Het tarief hangt af van de leeftijd van je kind en van wat het met de woning gaat doen. Gaat je kind er zelf wonen, dan geldt in 2026 het woningtarief van twee procent over de marktwaarde.

Is je kind meerderjarig en jonger dan 35, gaat het de woning zelf bewonen en is die niet meer waard dan 555.000 euro in 2026, dan geldt de startersvrijstelling en betaalt het niets. Die vrijstelling gebruik je maar één keer in je leven. Wie hem hier inzet, kan hem later niet meer gebruiken bij het kopen van een eerste eigen huis, en dat kan bij een duurdere woning ongunstiger uitpakken.

Gaat je kind er niet zelf wonen, bijvoorbeeld omdat het de woning wil verhuren, dan is het tarief acht procent over de marktwaarde. Bij een woning van 320.000 euro is dat 25.600 euro, bovenop de schenkbelasting. Wat de dubbele heffing verzacht: de overdrachtsbelasting die drukt op het belaste deel van de schenking, gaat van de schenkbelasting af. De notaris rekent die vermindering uit en neemt hem mee in de aangifte.

Situatie van je kind	Tarief in 2026	Waarover
18 tot 35 jaar, gaat er zelf wonen, woning tot € 555.000	0% met de startersvrijstelling	Eenmalig te gebruiken, niet meer bij een latere aankoop
35 jaar of ouder, gaat er zelf wonen	2%	De marktwaarde van de woning
Jonger dan 35, gaat er zelf wonen, woning boven € 555.000	2% over het hele bedrag	De marktwaarde van de woning
Gaat er niet zelf wonen, bijvoorbeeld verhuur	8%	De marktwaarde van de woning

Gecontroleerd op tarieven overdrachtsbelasting 2026

De hypotheek en de overwaarde bij de overdracht

Ligt er nog een hypotheek op de woning, dan moet die bij de overdracht van tafel. Je geldverstrekker heeft een recht op het huis en laat dat pas los als de lening is afgelost. Je lost dus af uit eigen middelen, of je kind sluit zelf een hypotheek af waarmee het jouw restschuld voldoet. Dat laatste maakt van de overdracht deels een verkoop: wat je kind betaalt of aan schuld overneemt, is een tegenprestatie en verkleint de schenking met datzelfde bedrag.

De overwaarde van je huis schenken aan je kind zonder de woning zelf over te dragen, gaat niet rechtstreeks. Overwaarde is geen bedrag dat ergens klaarstaat, maar het verschil tussen de waarde en de resterende schuld. Je maakt haar liquide door te verkopen of door je eigen hypotheek te verhogen, en pas daarna kun je geld overmaken.

Verhoog je je hypotheek om te kunnen schenken, dan is de rente over dat extra deel bij jou niet aftrekbaar. Het geld gaat immers niet naar je eigen woning maar naar die van je kind. De extra schuld verhuist naar box 3, waar hij je grondslag verlaagt, en de maandlast betaal je volledig zelf. Reken die last door over de jaren die je nog te gaan hebt voordat je tekent.

Blijven wonen in het huis dat je hebt weggegeven

Veel ouders willen de woning wel overdragen maar er zelf blijven wonen. Dat kan door alleen het bloot eigendom te schenken en zelf het vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning te houden. De schenking is dan kleiner, want je kind krijgt een woning waar het voorlopig niets mee kan, en de waarde van dat gebruiksrecht gaat van de grondslag af.

Hier zit de grootste valkuil van deze constructie. Blijf je gratis in de woning wonen, dan telt de wet het huis bij je overlijden alsnog volledig mee voor de erfbelasting, tegen de waarde op dat moment. De schenkbelasting die je kind eerder betaalde wordt daarop in mindering gebracht, maar de waardestijging van alle tussenliggende jaren wordt gewoon belast.

Die fictie voorkom je door jaarlijks een vergoeding te betalen ter grootte van zes procent van de waarde van het gebruiksrecht, en die betaling moet ook echt van je rekening af naar die van je kind. Zes procent over een woning van 300.000 euro is 18.000 euro per jaar, elk jaar opnieuw, tot je overlijden. Voor de meeste gezinnen is dat het punt waarop de constructie afvalt. Wie hem toch overweegt, laat de akte door een notaris opstellen en de berekening door een fiscalist controleren.

Geld schenken voor de aankoop in plaats van het huis zelf

Voor de meeste ouders is het huis overdragen niet de vraag. Zij willen hun kind geld schenken voor de aankoop van een huis, als aanvulling op de hypotheek. Ouders die geld schenken voor een huis hebben het fiscaal een stuk eenvoudiger: er komt geen notaris aan te pas, er is geen overdrachtsbelasting en er hoeft geen akte te worden ingeschreven. Je maakt het bedrag over en bewaart het bankafschrift.

Hoeveel ouders mogen schenken voor een huis kent geen wettelijk plafond. De vraag is alleen tot welk bedrag het onbelast blijft: 6.908 euro per jaar, of 33.129 euro eenmalig voor een kind van 18 tot 40 in 2026. Daarboven betaalt je kind tien procent, wat bij een schenking van 50.000 euro neerkomt op 1.687 euro belasting.

De geldverstrekker van je kind wil een schenkingsverklaring zien waarin staat dat het bedrag definitief is en niet terugbetaald hoeft te worden. Staat er ergens een terugbetalingsplicht in, dan behandelt de bank het als lening en daalt de maximale hypotheek. Gaat het geld niet naar de aankoop maar naar een verbouwing van het huis, dan verandert er fiscaal niets: dezelfde vrijstellingen, dezelfde tarieven, dezelfde aangifte.

Geld lenen aan je kind voor een huis

Wie het geld niet definitief kwijt wil, leent het uit. Je kind geld lenen voor een huis kost geen schenkbelasting, want er verschuift geen vermogen. Geld lenen aan kinderen voor een huis vraagt wel meer papierwerk dan schenken: er moet een leenovereenkomst liggen met een zakelijke rente, een looptijd en een aflosschema, en die rente moet daadwerkelijk worden overgemaakt. Hoe zo'n familielening eruitziet en wat de geldverstrekker ervan vindt, staat in de aparte gids.

De rente is bij je kind alleen aftrekbaar als de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair wordt afgelost en aantoonbaar naar de eigen woning gaat. Leen je renteloos en direct opeisbaar uit, dan ziet de wet jaarlijks zes procent van de hoofdsom als schenking; blijft dat onder de jaarlijkse vrijstelling, dan is het onbelast. Welke afspraken er in de onderhandse lening van ouders aan een kind horen te staan, lees je na voordat je tekent.

Veel families combineren de twee routes. Zij lenen het hele bedrag uit en schelden er elk jaar de vrijstelling van kwijt. De schuld daalt geleidelijk, er komt nooit schenkbelasting aan te pas, en zolang er nog een schuld openstaat houden de ouders een vordering die bij een scheiding of een faillissement van het kind buiten bereik blijft.

Wat er bij jullie speelt	Wat er dan meestal past
Je kunt het bedrag missen en wilt het niet terug	Schenken, tot aan de vrijstelling belastingvrij
Je wilt het geld ooit terug of nodig hebben voor jezelf	Lenen met een zakelijke rente en een aflosschema
Je kind zit tegen de leengrens van de bank aan	Schenken, want dat telt als eigen geld en een lening juist als schuld
Het bedrag is veel groter dan de vrijstelling	Lenen en jaarlijks de vrijstelling kwijtschelden
Je kind is ouder dan 40	Lenen, want de eenmalig verhoogde vrijstelling is dan vervallen
Je wilt het huis zelf overdragen en er niet meer wonen	Schenken van de woning, of verkopen onder de waarde

Meerdere kinderen, leeftijd en het moment van schenken

Eén kind het huis geven en het andere niets wordt vroeg of laat verrekend. Leg daarom in de schenkingsakte of in je testament vast of de schenking bij de verdeling van de nalatenschap moet worden meegeteld. Zonder zo'n bepaling telt hij niet mee, en ontstaat er later discussie over wat eerlijk was.

Leeftijd speelt op twee plekken mee. De eenmalig verhoogde vrijstelling geldt alleen tot de veertigste verjaardag van je kind; daarna resteert alleen de jaarlijkse vrijstelling. Bij een schenking aan een kind boven de 50 gelden dezelfde tarieven, maar valt de vrije ruimte dus een stuk kleiner uit. De startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting stopt zelfs al bij 35.

Het moment telt ook. Schenk je binnen 180 dagen voor je overlijden, dan behandelt de wet de schenking alsof je kind hem heeft geërfd. De betaalde schenkbelasting gaat van de erfbelasting af, maar het bedrag telt bij de erfenis op en daarmee verdwijnt het voordeel van de schenkingsvrijstelling. Wat een nalatenschap aan belasting kost, zie je met de rekenhulp voor erfbelasting; zet die uitkomst naast de schenkbelasting voordat je besluit om bij leven over te dragen.

Zo draag je de woning over aan je kind

Reken eerst door, regel dan de financiering en ga daarna pas naar de notaris.

1. Vraag de WOZ-waarde van beide jaren op

   Zoek de WOZ-beschikking van dit jaar op in je gemeenteportaal en zet ernaast wat je woning volgens een taxatie of een verkoopindicatie waard is. Die twee bedragen zijn de grondslagen voor de twee belastingen, en het verschil ertussen bepaalt hoe de rekening uitvalt.

2. Kies de vorm van de overdracht

   Bepaal of je het huis helemaal om niet overdraagt, een aandeel schenkt of het onder de waarde verkoopt. Hoe meer je kind betaalt, hoe kleiner de schenking en hoe lager de schenkbelasting; de overdrachtsbelasting blijft in alle gevallen over de marktwaarde lopen.

3. Reken de twee belastingen bij elkaar op

   Bereken de schenkbelasting over de WOZ-waarde minus de koopsom minus de vrijstelling, en de overdrachtsbelasting over de marktwaarde. Trek daarna de overdrachtsbelasting die op het belaste deel van de schenking drukt van de schenkbelasting af. Pas dan weet je wat de overdracht je kind werkelijk kost.

4. Regel de hypotheken aan beide kanten

   Los je eigen hypotheek af of laat je kind een lening afsluiten waarmee jouw restschuld wordt voldaan. Een hypotheekaanvraag duurt in de praktijk zes tot tien weken, dus begin hiermee ruim voordat je een passeerdatum afspreekt.

5. Laat de notaris de akte opstellen

   De notaris maakt de akte van levering, controleert de eigendomssituatie en schrijft de akte in bij het Kadaster. Bespreek hier ook of je een uitsluitingsclausule wilt en of de schenking bij de verdeling van je nalatenschap moet worden meegeteld, want achteraf toevoegen kan niet.

6. Doe aangifte schenkbelasting voor 1 maart

   De aangifte moet vóór 1 maart van het jaar na de schenking binnen zijn. Je kunt hem meteen na het passeren indienen. Te laat betekent belastingrente over het hele bedrag en mogelijk een verzuimboete.

7. Verwerk de gevolgen in de aangifte inkomstenbelasting

   Bij jou verdwijnt de eigen woning uit box 1 vanaf de overdracht en bij je kind komt zij erin, met het eigenwoningforfait over de WOZ-waarde. Heeft je kind een lening bij jou, geef dan de rente en de schuld in beide aangiftes op, anders vervalt de renteaftrek.

Schenkbelasting

Kies de relatie en het bedrag en zie de vrijstelling van dit jaar, het tarief en wat er netto overblijft. Open de volledige schenkbelasting

Loop dit na voordat je de woning overdraagt

• Je hebt de WOZ-waarde van beide jaren en weet welke de laagste is
• Je kent de marktwaarde en daarmee de grondslag voor de overdrachtsbelasting
• Je weet welke vrijstelling je kind dit jaar gebruikt en of die nog vrij is
• Je kind kan de schenkbelasting betalen zonder de woning te verkopen
• Je hebt gecheckt of de startersvrijstelling van je kind hier het best wordt ingezet
• Je eigen hypotheek is afgelost of wordt bij de overdracht afgelost
• De verdeling tussen je kinderen is vastgelegd in de akte of het testament
• De aangifte schenkbelasting staat in de agenda voor vóór 1 maart

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de marktwaarde in plaats van de WOZ-waarde

Voor de schenkbelasting telt de WOZ-waarde, niet wat een makelaar noemt. Wie de vraagprijs invult, schrikt van een bedrag dat te hoog is en laat de overdracht soms onnodig lopen. Bij een verschil van 30.000 euro tussen WOZ en markt scheelt dat al gauw 6.000 euro belasting.

Het gunstigste WOZ-jaar laten liggen

Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van de schenking en die van het jaar erna. Wie automatisch de eerste pakt, betaalt in een dalende markt te veel. De keuze maak je in de aangifte, dus wacht de nieuwe beschikking af als die voor 1 maart binnenkomt.

Gratis blijven wonen na de schenking

Zonder jaarlijkse vergoeding van zes procent over de waarde van het gebruiksrecht telt de wet het huis bij je overlijden alsnog volledig mee voor de erfbelasting. De schenking heeft dan vooral kosten opgeleverd en nauwelijks voordeel, terwijl de waardestijging gewoon belast wordt.

De startersvrijstelling verkeerd inzetten

Je kind kan de vrijstelling in de overdrachtsbelasting maar één keer gebruiken. Zet je hem in bij een geschonken woning van twee ton, dan is hij weg bij een latere aankoop van vier ton. Reken uit waar hij het meeste oplevert voordat de akte passeert.

De aangifte na 1 maart insturen

De aangifte schenkbelasting moet vóór 1 maart van het jaar na de schenking binnen zijn. Wie later is, betaalt belastingrente over het hele bedrag en riskeert een verzuimboete. Bij een aanslag van tienduizenden euro's telt dat snel op.

Denken dat vader en moeder allebei een vrijstelling hebben

Voor de schenkbelasting gelden ouders samen als één schenker, ook na een scheiding. Twee overboekingen van 6.908 euro in hetzelfde jaar leveren dus geen dubbele vrijstelling op, maar een belaste schenking van 6.908 euro.

Niets vastleggen over de andere kinderen

Een schenking telt bij de verdeling van de nalatenschap alleen mee als dat is vastgelegd in de akte of het testament. Wie dat vergeet, laat één kind een woning houden en de rest met lege handen achter, met een discussie die zich pas na het overlijden aandient.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een woning overdragen aan je kind gaat sowieso via de notaris: de akte van levering kost in de markt meestal tussen de 700 en 1.000 euro en de inschrijving bij het Kadaster 103,50 euro in 2026. Die notaris rekent ook de samenloop van schenk- en overdrachtsbelasting uit en kan de akte aanvullen met een uitsluitingsclausule of een bepaling over de verdeling tussen je kinderen.

Voor de fiscale kant loont een estateplanner of belastingadviseur zodra er meer speelt dan een rechttoe rechtaan overdracht: vruchtgebruik, een woning boven de vier ton, een eigen zaak, kinderen die ongelijk worden bedeeld of een schenking vlak voor een overlijden. Een adviesgesprek kost doorgaans een paar honderd euro per uur, en dat verdient zich terug zodra er tienduizenden euro's aan belasting van afhangt.

Geld schenken of uitlenen voor de aankoop regel je meestal prima zelf, met de bredere uitleg over schenken en erven als achtergrond en de aangifte via Mijn Belastingdienst. Twijfel je over de renteaftrek bij een familielening of over de vraag welke vrijstelling je dit jaar het best gebruikt, dan is één uur bij een belastingadviseur genoeg om het vast te zetten.