Wat doet een aankoopmakelaar: zijn werk van zoeken tot sleutel
Een aankoopmakelaar werkt uitsluitend voor jou als koper: hij zoekt en selecteert woningen, gaat mee bezichtigen, bepaalt op basis van recente verkoopprijzen wat het huis echt waard is, voert de onderhandeling en bewaakt het koopcontract met de juiste ontbindende voorwaarden. Hij is nergens verplicht en de titel makelaar is niet beschermd, dus je koopt vooral iemands regiokennis en onderhandelingsroutine in. Volledige begeleiding kost in 2026 gangbaar 2.200 tot 4.500 euro vast of 0,8 tot 1,5 procent courtage, te betalen uit eigen geld.
- € 2.200 tot € 4.500 2026 vast tarief voor volledige aankoopbegeleiding
- 0,8% tot 1,5% 2026 courtage over de koopsom bij een percentagetarief
- 3 dagen wettelijk bedenktijd waarin hij het getekende contract nakijkt
- 10% gangbaar contract boete als je na de bedenktijd zonder voorbehoud afhaakt
- € 0 2026 deel van zijn rekening dat je mag aftrekken
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een aankoopmakelaar voor je doet
Een aankoopmakelaar is de enige partij aan tafel die alleen jouw belang behartigt. Hij zoekt woningen die bij je zoekprofiel passen, gaat mee naar de bezichtiging, rekent uit wat het huis waard is op basis van recente verkopen in de straat, doet het bod en de onderhandeling, en controleert daarna het koopcontract. Zijn werk begint dus ruim voordat je een huis kiest en stopt pas bij de sleuteloverdracht. Wie zich eerst breder wil oriënteren, vindt het volledige traject terug in de gids over bezichtigen en de aankoopmakelaar.
Een aankoopmakelaar, wat doet die anders dan de makelaar die je bij een bezichtiging tegenkomt? Het verschil is groot. Die werkt in opdracht van de verkoper en heeft er belang bij dat de prijs hoog uitvalt. Jouw makelaar heeft precies het omgekeerde belang, en dat merk je vooral op het moment dat er onderhandeld wordt.
Je hoeft niet het hele pakket af te nemen. Veel kantoren verkopen ook losse onderdelen: alleen de onderhandeling, alleen een tweede bezichtiging met verslag, of alleen de controle van de koopovereenkomst. Wat dat per onderdeel kost staat in de gids over de kosten van een aankoopmakelaar.
| Fase in het koopproces | Wat de aankoopmakelaar doet | Wat jij zelf blijft doen |
|---|---|---|
| Zoeken | Zoekprofiel opstellen, aanbod filteren, bij collega's navragen wat er aankomt | Beslissen welke woningen je wilt zien |
| Bezichtigen | Meegaan, doorvragen over staat en installaties, gebreken benoemen | Bepalen of je je er thuis voelt |
| Waardebepaling | Recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen naast de vraagprijs leggen | Aangeven wat je maximaal wilt uitgeven |
| Bieden | Biedstrategie bepalen, het bod uitbrengen en de onderhandeling voeren | De bovengrens vaststellen en eraan vasthouden |
| Koopcontract | De akte nalezen, ontbindende voorwaarden en clausules controleren | Tekenen |
| Bedenktijd | Binnen drie dagen melden wat er niet klopt | Beslissen of je doorgaat |
| Overdracht | Meelopen bij de eindinspectie en de nota van de notaris controleren | Naar de notaris gaan en de sleutel ophalen |
Zoeken en selecteren voordat je iets bezichtigt
Het eerste gesprek gaat over jouw zoekprofiel: budget, wijken, minimaal aantal kamers, tuin op het zuiden of juist niet, en wat je absoluut niet wilt. Hoe scherper dat profiel, hoe minder woningen je hoeft te zien. Een makelaar die na dat gesprek nog alles doorstuurt wat er op de markt komt, heeft niet geluisterd.
Daarna filtert hij het aanbod en belt hij collega-kantoren in de regio. Woningen die nog niet online staan, komen op die manier soms een paar dagen eerder in beeld. Dat is geen garantie op een voorsprong, maar in een krappe markt scheelt het dat hij dezelfde ochtend nog een afspraak kan maken terwijl jij aan het werk bent.
Bij het doorlopen van een woning let hij ook op wat er niet in de advertentie staat: erfpacht in plaats van eigen grond, een vereniging van eigenaren zonder onderhoudsplan, een bestemmingsplan waarin de buurman mag uitbouwen. Bij een appartement vraagt hij standaard de notulen en de reservekas van de vereniging op, want die bepalen mede wat de woning waard is.
Wat doet een aankoopmakelaar bij een bezichtiging
Tijdens de bezichtiging kijkt hij naar de staat van het huis terwijl jij naar de indeling kijkt. Hij loopt langs de dingen die geld kosten: het dak, de kozijnen, de meterkast, de kruipruimte, vochtplekken langs de plint en scheuren die door het metselwerk lopen. Hij vraagt naar het bouwjaar van de cv-ketel, naar de leeftijd van de leidingen en naar wat er de afgelopen tien jaar is verbouwd, met of zonder vergunning.
Even belangrijk is wat hij vraagt aan de verkopend makelaar. Waarom staat het huis te koop, hoe lang staat het al online, is er al geboden en wordt er met een biedtermijn gewerkt. De antwoorden bepalen mede welk bod kans maakt. Staat er een warmtepomp, dan vraagt hij door over het afgiftesysteem en de isolatie, want wat een warmtepomp doet hangt sterk af van de woning waarin hij hangt.
Na afloop krijg je zijn bevindingen, meestal dezelfde dag. Daarin staat wat er aan onderhoud aankomt, wat dat ruwweg kost en of het huis de vraagprijs waard is. Een makelaar die alleen zegt dat het een mooi huis is, heeft het werk niet gedaan.
| Waar hij naar kijkt | Waarom het uitmaakt | Wat het kan kosten als je het mist |
|---|---|---|
| Scheuren in gevel en binnenmuren | Kan wijzen op verzakking of een slechte fundering | Funderingsherstel loopt in de tienduizenden euro's |
| Dakbedekking en dakkapel | Een plat dak gaat ongeveer twintig jaar mee | Nieuwe dakbedekking kost al gauw enkele duizenden euro's |
| Vocht in kruipruimte en langs de plint | Vochtproblemen komen bijna altijd terug | Vloerisolatie en ventilatie, plus schade aan de vloer |
| Meterkast en groepenkast | Oude bedrading beperkt wat je kunt aansluiten | Nieuwe groepenkast met aardlekschakelaars |
| Energielabel en isolatie | Het label is verplicht bij verkoop en bepaalt je stookkosten | Jaarlijks verschil in energierekening |
| Cv-ketel of warmtepomp | Een ketel gaat vijftien tot twintig jaar mee | Vervanging kort na de aankoop |
| Bouwjaar vóór 1994 | In die woningen kan asbest zitten | Gecertificeerde sanering bij een verbouwing |
| Notulen en reservekas van de vereniging | Achterstallig onderhoud betaal je mee vanaf dag één | Een eenmalige bijdrage van duizenden euro's |
Ga zelf een tweede keer terug op een ander tijdstip van de dag. Je makelaar beoordeelt het huis, jij beoordeelt of je er wilt wonen, en licht en geluid verschillen 's ochtends van 's avonds.
Hoe hij bepaalt wat het huis waard is
De vraagprijs is een uitnodiging, geen waarde. Een aankoopmakelaar zet er daarom recente verkoopcijfers naast: wat is er de afgelopen zes tot twaalf maanden verkocht in dezelfde straat of buurt, met vergelijkbaar woonoppervlak, bouwjaar en staat. Die transactieprijzen zijn via het Kadaster en de uitwisseling tussen makelaarskantoren bekend, terwijl jij online alleen de vraagprijzen ziet.
Daarna corrigeert hij voor de verschillen. Een dakkapel, een uitbouw, eigen grond tegenover erfpacht, een aangebouwde garage of achterstallig onderhoud verschuiven de waarde met duizenden euro's per punt. Wat eruit komt is een bandbreedte, niet één bedrag: hij vertelt je wat het huis in deze markt waarschijnlijk opbrengt en waar jouw bod in die band valt.
Die waardebepaling is iets anders dan een taxatie. Een taxatierapport voor de hypotheek moet door een gecertificeerd taxateur worden opgemaakt en kost in 2026 ongeveer 500 euro; dat rapport heeft je geldverstrekker nodig, jouw makelaar niet. Ook de WOZ-waarde is geen richtsnoer voor je bod, want die kijkt terug naar een peildatum die een jaar achterloopt.
Bieden en onderhandelen: hier verdient hij zijn tarief
Voordat er een bod uitgaat, spreken jullie twee bedragen af: het openingsbod en de bovengrens waar je niet overheen gaat. Vervolgens doet hij het bod, in zijn eigen woorden en zonder dat de verkopende partij hoort hoe graag jij dit huis wilt. Dat is de kern van het werk: onderhandelen namens iemand die niet verliefd is op de woning.
Een bod is meer dan een bedrag. De opleverdatum, de ontbindende voorwaarden, een voorbehoud van bouwkundige keuring en de hoogte van de waarborgsom wegen mee, zeker als er meerdere gegadigden zijn. Bij een biedprocedure met een sluitingstermijn adviseert hij over de opbouw van je bod, en hij vraagt vooraf welke regels de verkopend makelaar hanteert.
Let op de grenzen die niets met onderhandelen te maken hebben maar wel geld kosten. In 2026 geldt de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting tot een woningwaarde van 555.000 euro; een bod dat daar één euro overheen gaat, kost je 2 procent over de hele koopsom. Reken de gevolgen van je bod door met de rekenhulp voor kosten koper voordat je je bovengrens vaststelt.
Een mondeling akkoord is geen koop. Pas als beide partijen het koopcontract hebben getekend, is de afspraak bindend, en tot dat moment kan de verkoper alsnog aan een ander verkopen. Een aankoopmakelaar houdt daarom druk op het opstellen van de akte.
Van bod tot sleutel: het contract, de bedenktijd en de overdracht
Is er overeenstemming, dan stelt de verkopend makelaar de koopovereenkomst op. Jouw makelaar leest die na en let op de zaken die jou binden: de ontbindende voorwaarde voor de financiering en de termijn daarvan, een eventuele ouderdoms- of niet-zelfbewoningsclausule, de lijst van roerende zaken en de boetebepaling. In het gangbare contract staat een boete van 10 procent van de koopsom als een partij zich zonder geldige reden terugtrekt.
Na ondertekening gaat de wettelijke bedenktijd lopen: drie dagen waarin je als particuliere koper zonder reden en zonder kosten kunt ontbinden. Je makelaar gebruikt die dagen om na te gaan of alles klopt en of de financiering haalbaar is. Trek je terug binnen die termijn, dan doet hij dat schriftelijk namens jou.
Daarna verschuift het werk naar de administratieve kant. Hij stuurt de akte door naar de notaris, bewaakt de termijn van de ontbindende voorwaarden en loopt vlak voor de overdracht met je door het huis om te controleren of het leeg en zoals afgesproken wordt opgeleverd. Bij de notaris zelf gaat het om de leveringsakte en de hypotheekakte; wat daar gebeurt lees je in de gids over wat een notaris doet.
Wat een aankoopmakelaar niet voor je doet
Zijn rekening dekt begeleiding, geen keuringen en geen financiering. Een bouwkundige keuring laat hij uitvoeren door een keurder, en dat kost in 2026 ongeveer 350 euro. Het taxatierapport komt van een gecertificeerd taxateur en kost ongeveer 500 euro. Hij mag beide regelen, maar ze zitten niet in het tarief.
Ook je hypotheek valt buiten zijn werk. Advies en bemiddeling kosten in 2026 gangbaar ongeveer 2.500 euro en horen bij een hypotheekadviseur, die je maximale leenruimte berekent en de aanvraag indient. De juridische overdracht is het domein van de notaris, met in 2026 gemiddeld rond 700 euro voor de leveringsakte en rond 600 euro voor de hypotheekakte, plus tweemaal 103,50 euro kadasterrecht.
Voor de belasting is het onderscheid scherp. Alleen de kosten die met de financiering te maken hebben zijn aftrekbaar, zoals het hypotheekadvies, de hypotheekakte en de taxatie; het honorarium van je aankoopmakelaar, de overdrachtsbelasting en de leveringsakte zijn dat niet. Welke posten wel meetellen staat in de gids over de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning, en de notarisnota zelf splitsen we uit in de gids over notariskosten bij aankoop.
| Taak | Wie doet het | Kosten in 2026 |
|---|---|---|
| Zoeken, bezichtigen, bieden en het contract nakijken | Aankoopmakelaar | € 2.200 tot € 4.500 vast, of 0,8% tot 1,5% courtage |
| Bouwkundige keuring | Bouwkundig keurder | ongeveer € 350 |
| Taxatierapport voor de geldverstrekker | Gecertificeerd taxateur | ongeveer € 500 |
| Hypotheekadvies en aanvraag | Hypotheekadviseur | ongeveer € 2.500 |
| Leveringsakte en inschrijving | Notaris | ongeveer € 700 plus € 103,50 kadasterrecht |
| Hypotheekakte | Notaris | ongeveer € 600 plus € 103,50 kadasterrecht |
| Overdrachtsbelasting afdragen | Notaris, uit jouw geld | 2% van de koopsom, 0% bij de startersvrijstelling |
Gecontroleerd op augustus 2026, tarieven Kadaster en marktgemiddelden
Aankoopmakelaar of verkoopmakelaar: wie werkt voor wie
Beide beroepen heten makelaar, maar ze zitten aan tegenovergestelde kanten van de tafel. De verkoopmakelaar heeft de opdracht om de hoogste prijs te halen voor de eigenaar; jouw makelaar heeft de opdracht om zo min mogelijk te betalen voor een huis dat in orde is. Eén kantoor mag niet beide partijen in dezelfde transactie vertegenwoordigen, want dat is een direct belangenconflict.
De betaling verschilt ook. Een verkoopmakelaar rekent gangbaar rond 1 procent courtage over de verkoopprijs plus 21 procent btw, wat we uitsplitsen in de gids over makelaarskosten bij verkoop. Zijn rekening wordt verrekend via de notaris uit de verkoopopbrengst. Die van jou betaal je uit eigen geld, want kosten koper kun je niet meefinancieren.
Zonder makelaar kopen of verkopen mag altijd. Aan de verkoopkant zetten steeds meer mensen hun huis zelf online, met de aandachtspunten die in de gids over een huis verkopen zonder makelaar staan. Aan de koopkant is het risico anders: je mist geen presentatie maar prijsgevoel, en dat verschil zie je pas terug in wat je betaalt.
| Punt | Aankoopmakelaar | Verkoopmakelaar |
|---|---|---|
| Werkt voor | De koper | De verkoper |
| Belang bij de prijs | Zo laag mogelijk | Zo hoog mogelijk |
| Betaald door | De koper, uit eigen geld | De verkoper, verrekend via de notaris |
| Gangbaar tarief 2026 | € 2.200 tot € 4.500 vast of 0,8% tot 1,5% | ongeveer 1% courtage exclusief btw |
| Aftrekbaar | Nee | Nee, de courtage is geen aftrekbare kostenpost |
| Verplicht | Nee | Nee |
Gecontroleerd op augustus 2026
Een goede aankoopmakelaar herkennen
De titel makelaar is in Nederland niet beschermd: iedereen mag zich zo noemen. Wat wel iets zegt, is aansluiting bij een brancheorganisatie zoals NVM, VBO of VastgoedPro, want daar horen vakbekwaamheidseisen en een klachtenregeling bij. Vraag verder naar registratie in een vakregister en naar een beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Belangrijker dan het logo is de vraag hoeveel woningen hij het afgelopen jaar in jouw zoekgebied heeft aangekocht. Regiokennis is het product dat je koopt: iemand die precies weet wat er in die straat is betaald, onderhandelt scherper dan iemand die het van dezelfde advertenties moet hebben als jij. Vraag ook wie er daadwerkelijk meegaat naar de bezichtiging, want bij grotere kantoren is dat niet altijd degene die je spreekt.
Leg de afspraken vast in een opdracht tot dienstverlening. Daarin staan het tarief en of dat inclusief btw is, het aantal bezichtigingen dat erin zit, de looptijd, wat je betaalt als je tussentijds stopt en wat er gebeurt als je uiteindelijk niets koopt. Bij no cure no pay lees je vooral de uitzonderingen: startbedragen en intakekosten blijven meestal wel verschuldigd. Wie eerst het hele koopproces wil overzien, begint bij de gids over een huis kopen.
Vraag twee of drie kantoren om een offerte op dezelfde omschrijving van je zoekopdracht. Je vergelijkt dan niet alleen tarieven maar ook wat ze zeggen over jouw kans in die wijk, en dat gesprek zegt meer dan het bedrag onderaan.
Zo verloopt de samenwerking met een aankoopmakelaar
Van het eerste gesprek tot de sleutel duurt het traject meestal twee tot zes maanden, afhankelijk van de markt.
-
Kennismaken en je zoekprofiel vastleggen
In het eerste gesprek, dat bij de meeste kantoren gratis is, bepaal je samen het zoekgebied, het budget en de eisen. Kom met je hypotheekruimte al ongeveer in beeld, anders zoekt hij in de verkeerde prijsklasse.
-
De opdracht tot dienstverlening tekenen
Hierin staan tarief, btw, looptijd, het aantal bezichtigingen en de opzegvoorwaarden. Teken niets met een onbeperkte looptijd of een boete bij tussentijds stoppen die je niet vooraf kunt uitrekenen.
-
Woningen selecteren en bezichtigen
Hij filtert het aanbod en gaat mee naar de bezichtigingen, meestal drie tot vijf keer binnen het tarief. Na elke bezichtiging krijg je zijn oordeel over staat, onderhoud en prijs.
-
Waardebepaling en biedstrategie
Voor het huis waar je voor gaat, legt hij recente verkoopprijzen naast de vraagprijs. Jullie spreken het openingsbod af, de bovengrens en welke voorbehouden erin gaan.
-
Bieden en onderhandelen
Hij brengt het bod uit en voert de gesprekken. Bij een biedprocedure met sluitingstermijn gaat het bod in één keer goed, want een tweede kans is er dan meestal niet.
-
Koopcontract en bedenktijd
Hij leest de koopovereenkomst na op ontbindende voorwaarden, clausules en de lijst van roerende zaken. Vanaf de dag na ontvangst van het getekende contract lopen de drie dagen bedenktijd.
-
Eindinspectie en overdracht
Vlak voor de afspraak bij de notaris loop je samen door het lege huis en controleer je meterstanden en oplevering. Klopt er iets niet, dan wordt er bij de notaris een bedrag in depot gehouden.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Check dit voordat je een aankoopmakelaar inschakelt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Wat de onderhandeling moet opleveren om het tarief terug te verdienen
Stel, een woning staat te koop voor 400.000 euro en je schakelt een aankoopmakelaar in tegen een vast tarief van 3.250 euro inclusief btw. Haalt hij er 3 procent af en koop je voor 388.000 euro, dan scheelt dat 12.000 euro op de koopsom.
Daar komt bij dat de overdrachtsbelasting meedaalt. Over 400.000 euro betaal je bij het tarief voor de eigen woning 2 procent, oftewel 8.000 euro; over 388.000 euro is dat 7.760 euro, dus 240 euro minder. Samen kom je op 12.240 euro voordeel tegenover 3.250 euro kosten: netto ruim 8.900 euro in jouw voordeel.
Andersom werkt het net zo hard. Betaal je door onervarenheid 10.000 euro te veel, dan kost dat bovenop de koopsom 200 euro extra overdrachtsbelasting, en je financiert het verschil dertig jaar lang mee in je hypotheek. Bij 4 procent rente is dat over de looptijd nog eens duizenden euro's aan rente over een bedrag dat je niet had hoeven lenen.
Een bod dat net over de startersgrens gaat
Stel, je bent tussen de 18 en 35, koopt je eerste huis en biedt op een woning met een vraagprijs van 549.000 euro. Blijf je met je bod op 554.000 euro, dan val je onder de startersvrijstelling die in 2026 geldt tot een woningwaarde van 555.000 euro en betaal je 0 euro overdrachtsbelasting.
Bied je in de hitte van een biedronde 560.000 euro, dan vervalt de vrijstelling volledig. Je betaalt dan 2 procent over de hele koopsom: 11.200 euro. Die 6.000 euro hoger bieden kost je dus in werkelijkheid 17.200 euro.
Zet daar het tarief van een aankoopmakelaar naast. Bij 3.250 euro inclusief btw verdient hij zichzelf in dit ene besluit meer dan vijf keer terug, mits hij de grens kent en je erop wijst voordat het bod de deur uitgaat. Reken de volledige kosten koper voor jouw koopsom na met de rekenhulp voor kosten koper.
Wat het kost als de ontbindende voorwaarde ontbreekt
Stel, je koopt een woning van 350.000 euro en tekent een contract zonder financieringsvoorbehoud, omdat je bod daarmee sterker leek. De hypotheekaanvraag wordt afgewezen en je kunt niet afnemen.
De bedenktijd van drie dagen is dan al voorbij. Uit het gangbare koopcontract volgt een boete van 10 procent van de koopsom: 35.000 euro, te betalen aan de verkoper. Daar bovenop kan de verkoper de werkelijke schade vorderen als die hoger uitvalt, bijvoorbeeld doordat de woning later voor minder wordt verkocht.
Het alternatief kostte niets. Een financieringsvoorbehoud met een termijn van zes weken erin laten zetten is één zin in de akte, en precies het soort zin waar een aankoopmakelaar op let. Wie zonder begeleiding koopt, laat die controle over aan de makelaar van de tegenpartij.
Veelgemaakte fouten
Denken dat de makelaar bij de bezichtiging ook jouw belang behartigt
De makelaar die je rondleidt is ingehuurd door de verkoper en betaald uit de verkoopopbrengst. Alles wat je hem vertelt over je budget of je enthousiasme, mag hij gebruiken om de prijs op te drijven. Wie dat vergeet, onderhandelt tegen een professional met de kaarten open op tafel.
Een aankoopmakelaar pas bellen als je al hebt geboden
Zijn waarde zit in de fase vóór het bod: de waardebepaling en de biedstrategie. Zit je al in de onderhandeling of ligt er een mondeling akkoord, dan kan hij hooguit nog het contract nakijken. Dat is nuttig, maar de duizenden euro's die in de prijs zitten zijn dan al vergeven.
Alleen op het tarief kiezen
Het verschil tussen een goedkoop en een duur kantoor is in 2026 vaak duizend tot vijftienhonderd euro. Het verschil tussen wel en niet weten wat er in die straat is betaald, is een veelvoud daarvan. Vraag naar aangekochte woningen in jouw wijk voordat je op het bedrag let.
Rekenen op meefinancieren of aftrek van zijn rekening
De kosten van een aankoopmakelaar vallen onder kosten koper, en die betaal je uit eigen geld naast de maximale hypotheek van 100 procent van de woningwaarde. Aftrekbaar is de post ook niet, want er is geen verband met de financiering. Wie het bedrag niet apart zet, komt op de dag van de overdracht geld tekort.
De bouwkundige keuring overslaan omdat de makelaar meekijkt
Een aankoopmakelaar signaleert wat zichtbaar is, maar hij is geen bouwkundige en gaat niet met een vochtmeter door de kruipruimte. Een keuring kost in 2026 ongeveer 350 euro en levert een rapport met kostenramingen op. Bij een oudere woning is dat rapport ook een argument in de onderhandeling.
Tekenen zonder de opzegvoorwaarden te lezen
Sommige opdrachten lopen twaalf maanden door en kennen een vergoeding bij tussentijdse beëindiging, of een clausule dat je ook betaalt bij een woning die je zelf hebt gevonden. Vraag vooraf wat een tussentijdse stop kost en laat de looptijd desnoods aanpassen naar drie of zes maanden.
Je bovengrens tijdens de biedronde loslaten
Een goede makelaar herinnert je aan het bedrag dat je zelf hebt vastgesteld, maar hij beslist niet voor je. Boven je grens bieden betekent meer overdrachtsbelasting, mogelijk een taxatie die het bod niet dekt en dertig jaar rente over het verschil. De vrijstellingsgrens van 555.000 euro in 2026 maakt dat effect nog groter.
Veelgestelde vragen
Wat doet een aankoopmakelaar voor je?
Hij zoekt en selecteert woningen die bij je zoekprofiel passen, gaat mee naar bezichtigingen en beoordeelt de staat van het huis, bepaalt op basis van recente verkoopprijzen wat het waard is, brengt het bod uit en voert de onderhandeling. Daarna controleert hij de koopovereenkomst op ontbindende voorwaarden en clausules, bewaakt hij de termijnen en loopt hij mee bij de eindinspectie voor de sleuteloverdracht.
Wat doet een aankoopmakelaar bij een bezichtiging?
Hij kijkt naar de dingen die geld kosten terwijl jij naar de indeling kijkt: fundering, dak, kozijnen, vocht, meterkast, isolatie en de leeftijd van de installaties. Daarnaast ondervraagt hij de verkopend makelaar over de reden van verkoop, de looptijd van de advertentie en de biedprocedure. Na afloop krijg je een oordeel over de staat, het te verwachten onderhoud en de vraagprijs.
Wat doet een aankoopmakelaar voor mij als ik zelf al een huis heb gevonden?
Dan koop je meestal alleen het tweede deel van zijn werk in: de waardebepaling, de biedstrategie, de onderhandeling en de controle van het koopcontract. Veel kantoren bieden dat als losse dienst aan voor een vast bedrag dat in 2026 gangbaar tussen 750 en 1.750 euro ligt. Meld het wel voordat je zelf hebt geboden, want daarna valt er aan de prijs weinig meer te doen.
Wat doet een makelaar voor je bij het uitbrengen van een bod?
Hij bepaalt met jou het openingsbod en de bovengrens, brengt het bod uit in zijn eigen bewoordingen en houdt jouw motivatie buiten het gesprek. Hij bewaakt ook de niet-financiële onderdelen: de opleverdatum, de waarborgsom, het financieringsvoorbehoud en een eventueel voorbehoud van bouwkundige keuring. Bij een biedprocedure met sluitingstermijn adviseert hij hoe je bod is opgebouwd, omdat er dan meestal geen tweede ronde komt.
Is een aankoopmakelaar verplicht?
Nee. Je mag in Nederland zelf zoeken, bezichtigen, bieden en tekenen zonder enige begeleiding. Er is ook geen wettelijke opleidingseis voor makelaars, want de titel is niet beschermd. Wat je bij een aankoopmakelaar inkoopt is dus geen formaliteit maar ervaring: kennis van de prijzen in de buurt, routine in het onderhandelen en een geoefend oog voor wat er in een koopcontract hoort te staan.
Wat is het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar?
De aankoopmakelaar werkt voor de koper en probeert de prijs te drukken; de verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en probeert de prijs te verhogen. De koper betaalt zijn makelaar uit eigen geld, de verkoper laat zijn courtage verrekenen via de notaris uit de opbrengst. Eén kantoor mag beide partijen niet in dezelfde transactie vertegenwoordigen, omdat de belangen recht tegenover elkaar staan.
Mag de makelaar van de verkoper ook voor mij optreden?
Nee, niet in dezelfde transactie. Dat zou betekenen dat hij tegelijk de hoogste en de laagste prijs moet nastreven. Wel komt het voor dat een kantoor je op een andere woning uit het eigen aanbod wijst; ook dan is hij daar de verkopende partij. Wil je begeleiding aan de koopkant, dan schakel je een kantoor in dat geen band heeft met de verkoper.
Hoeveel bezichtigingen doet een aankoopmakelaar mee?
Bij volledige begeleiding zitten er in 2026 meestal drie tot vijf bezichtigingen in het tarief. Elke extra keer kost gangbaar 150 tot 300 euro. Vraag vooraf hoe dat in de offerte staat, want in een krappe markt zie je gemakkelijk tien woningen voordat er een bod uitgaat. Sommige kantoren werken met een strippenkaart waarbij je per bezichtiging afrekent.
Kan een aankoopmakelaar eerder een woning bezichtigen dan ik?
Soms. Makelaars onderling melden aankomend aanbod aan elkaar, en een kantoor met een goed netwerk in de regio hoort af en toe eerder dat er iets in de verkoop gaat. Een garantie is dat niet, en een makelaar die belooft dat hij structureel woningen vóór de publicatie krijgt, belooft te veel. Het praktische voordeel is vooral dat hij overdag een afspraak kan maken terwijl jij werkt.
Wat doet de aankoopmakelaar nadat het koopcontract is getekend?
Hij bewaakt de drie dagen wettelijke bedenktijd en de termijn van de ontbindende voorwaarden, meestal zes weken voor de financiering. Hij stuurt het contract door naar de notaris, houdt in de gaten of de hypotheekstukken op tijd binnen zijn en controleert de conceptnota van de notaris. Vlak voor de overdracht loopt hij met je door het lege huis om de oplevering en de meterstanden te controleren.
Wat doet een aankoopmakelaar niet voor je?
Hij doet geen bouwkundige keuring, geen taxatie en geen hypotheekadvies, en hij passeert geen akte. Die taken liggen bij een keurder, een gecertificeerd taxateur, een hypotheekadviseur en de notaris, en ze worden apart gefactureerd. Hij kan ze wel voor je regelen en de rapporten in de onderhandeling gebruiken, bijvoorbeeld als uit de keuring blijkt dat het dak binnen enkele jaren vervangen moet worden.
Waar herken je een goede aankoopmakelaar aan?
Aan het aantal woningen dat hij het afgelopen jaar in jouw zoekgebied daadwerkelijk heeft aangekocht, aan het feit dat hij bij een bezichtiging gebreken benoemt in plaats van complimenten, en aan een heldere opdracht tot dienstverlening met tarief, btw, looptijd en opzegvoorwaarden. Aansluiting bij een brancheorganisatie met een klachtenregeling is een pluspunt, omdat de titel makelaar zelf niet beschermd is.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Een aankoopmakelaar verdient zichzelf het snelst terug bij een eerste koop, bij een woning in een regio die je niet kent en bij een huis met bijzondere voorwaarden zoals erfpacht, een monumentenstatus of een vereniging van eigenaren zonder onderhoudsplan. Reken in 2026 op 2.200 tot 4.500 euro bij een vast tarief. Koop je in je eigen buurt, ken je de prijzen en heb je eerder gekocht, dan kun je het prima zelf doen en desnoods alleen de onderhandeling of de contractcontrole inkopen. Voor de vragen die buiten zijn vak vallen ga je naar een andere partij: je leenruimte en de hypotheekvorm bespreek je met een hypotheekadviseur, in 2026 gangbaar voor ongeveer 2.500 euro; juridische vragen over erfpacht, een splitsingsakte of een geschil met de verkoper horen bij een notaris of een advocaat, meestal op uurbasis. Twijfel je over de bouwkundige staat, dan is een keuring van ongeveer 350 euro in 2026 de goedkoopste zekerheid die je in dit traject kunt kopen.