Bouwtechnische keuring: wat hij onderzoekt en wat hij kost
Een bouwtechnische keuring is een visuele inspectie van een woning door een keurder, met een rapport waarin per bouwdeel staat wat er mis is en wat herstel gaat kosten. Zo'n keuring kost in 2026 gemiddeld 350 euro inclusief btw voor een gewone eengezinswoning, duurt anderhalf tot drie uur ter plaatse en levert binnen twee tot vijf werkdagen een rapport op. Verplicht is hij nooit, maar je regelt hem vóór je bod definitief is of je neemt een ontbindende voorwaarde met een drempelbedrag op, want na de wettelijke bedenktijd van drie dagen zit je vast aan de koop.
- € 350 2026 gemiddelde kosten van een bouwtechnische keuring
- € 275 tot € 500 2026 gangbare prijs voor een gewone eengezinswoning
- 1,5 tot 3 uur gebruikelijk duur van de opname in de woning
- 3 dagen wettelijk bedenktijd na het tekenen van de koopakte
- 10% gebruikelijk boete als je zonder voorbehoud onder de koop uit wilt
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een bouwtechnische keuring is
Een bouwtechnische keuring is een visuele opname van een woning door een keurder, die de constructie, het dak, de gevels, de kozijnen, de vloeren en de installaties beoordeelt en zijn bevindingen vastlegt in een rapport met herstelkosten. Je laat hem doen voordat je onherroepelijk aan een koop vastzit, als onderdeel van het keurings- en taxatietraject bij een woningaankoop. De keuring beantwoordt één vraag: wat is er technisch mis met dit huis en wat kost het om dat op te lossen.
Wat je koopt is niet het bezoek maar het rapport. Een bruikbaar bouwtechnisch rapport deelt de gebreken in naar urgentie en zet er bedragen bij: direct noodzakelijk herstel, kosten die je over vijf tot tien jaar mag verwachten, en verbeterkosten voor onderdelen die niet kapot zijn maar wel verouderd. Zonder die bedragen heb je een technisch verhaal waar je in een onderhandeling niets mee kunt.
De keuring is nooit wettelijk verplicht en je bent volledig vrij in de keuze van het bureau. Wat een keuring wel doet, is de grootste onbekende van een aankoop afkopen voor een bedrag dat in het niet valt bij de koopsom: gemiddeld 350 euro in 2026, tegenover een dakvervanging of funderingsherstel dat in de duizenden tot tienduizenden euro's loopt. Dat is de hele reden dat kopers deze stap zetten.
Een keurder kijkt alleen naar wat zichtbaar is. Hij hakt geen muren open, tilt geen vloeren op en verwijdert geen plafonds, dus schade achter de afwerking blijft buiten beeld. Waar hij twijfelt, schrijft hij vervolgonderzoek voor, en dat is geen slap aftrekje maar een serieus signaal.
Het verschil tussen een bouwkundige en een bouwtechnische keuring
Er is geen verschil. Bouwtechnisch onderzoek, bouwkundige keuring, aankoopkeuring, woninginspectie en technische keuring zijn allemaal namen voor hetzelfde product: een visuele inspectie met een rapport. Welke term een bureau op zijn website zet, zegt niets over de diepgang. Wat het wél zegt, hoor je aan twee vragen: staat er een kostenraming per gebrek in, en hoe ver gaat de keurder als hij iets verdachts ziet.
Het echte verschil zit tussen een keuring en een taxatie. Een taxateur bepaalt wat de woning waard is en werkt in de eerste plaats voor je geldverstrekker; een keurder bepaalt wat er stuk is en werkt voor jou. In het taxatierapport staat wel een korte opmerking over achterstallig onderhoud, maar dat is een indruk in twee regels, geen inspectie. Wie denkt dat de taxatie van de woning de bouwkundige staat afdekt, komt na de overdracht bedrogen uit.
Bouwtechnische keuringen komen daarnaast in lichtere en zwaardere varianten. Een meeloopinspectie tijdens de bezichtiging kost minder maar levert geen rapport op, en een keuring die je geldverstrekker of NHG vraagt heeft een vast format met een verplichte kostenopgave. Kies de variant die past bij wat je met de uitkomst wilt doen.
| Onderzoek | Wat het beantwoordt | Wat je krijgt | Prijsindicatie |
|---|---|---|---|
| Bouwtechnische of bouwkundige keuring | Wat is er stuk en wat kost herstel | Rapport per bouwdeel met kostenraming | € 275 tot € 500 |
| Meeloopinspectie of bouwkundig advies | Zijn er alarmbellen tijdens de bezichtiging | Mondeling oordeel, geen rapport | € 150 tot € 250 |
| Keuring voor de geldverstrekker of NHG | Wat is er nodig om de woning te financieren | Rapport in vast format met kostenopgave | € 380 tot € 450 |
| Quickscan van de fundering | Is er reden voor funderingsonderzoek | Risico-inschatting op hoofdlijnen | € 400 tot € 450 |
| Taxatie | Wat is de woning waard | Gevalideerd rapport voor de geldverstrekker | € 500 |
Gecontroleerd op marktprijzen augustus 2026
Wat de keurder onderzoekt, van kruipruimte tot nok
De keurder loopt de woning van onder naar boven na en beoordeelt elk bouwdeel op zichtbare gebreken en op de resterende levensduur. Hij fotografeert wat hij tegenkomt en geeft per onderdeel een conditiescore, zodat je in het bouwkundig rapport ziet welke gebreken urgent zijn en welke nog een paar jaar kunnen wachten.
Vaste onderdelen van de opname zijn:
- de fundering en de kruipruimte, voor zover bereikbaar via het luik
- de begane grondvloer, de verdiepingsvloeren en de draagconstructie
- het dak, de dakbedekking, de dakgoten en de schoorsteen
- de gevels, het voegwerk, scheurvorming en optrekkend vocht
- de kozijnen, het hang- en sluitwerk en de staat van het glas
- de elektrische installatie, de groepenkast en de aanwezigheid van aarding
- de cv-installatie, de radiatoren, het sanitair en de riolering
- de isolatie voor zover die zichtbaar of aantoonbaar is
Wat er buiten de opname valt, moet je net zo goed weten. De keurder doet geen metingen aan de constructie, opent geen leidingen, test de riolering niet onder druk en neemt geen monsters. Ziet hij iets dat hij niet kan beoordelen, dan verwijst hij door naar een specialist, en die kosten staan los van het keuringstarief.
De fundering: het duurste onbekende
Bij een bouwtechnische keuring van de fundering is het onderscheid tussen kijken en onderzoeken bepalend voor je portemonnee. De keurder ziet alleen de gevolgen: scheuren boven kozijnen, klemmende deuren, een scheve vloer, een vochtige kruipruimte. Op basis daarvan schrijft hij een quickscan voor, die in 2026 rond de 400 tot 450 euro kost en niet meer doet dan het risico inschatten.
Komt daar een verhoogd risico uit, dan volgt een funderingsonderzoek waarbij een specialist een put graaft en de palen of het metselwerk beoordeelt. Dat kost in 2026 al gauw 1.000 tot 1.500 euro en duurt enkele weken. Herstel loopt bij een rijtjeswoning in de tienduizenden euro's, en dat is precies waarom je dit antwoord vóór de overdracht wilt hebben.
Wat een bouwtechnische keuring kost
De prijs van een bouwtechnische keuring ligt in 2026 gemiddeld op 350 euro inclusief btw voor een gewone eengezinswoning, met een gangbare bandbreedte van 275 tot 500 euro. Dat is een marktprijs, geen vastgesteld tarief. De belangrijkste prijsbepaler is de inhoud van de woning in kubieke meters: vrijwel elk bureau werkt met een basistarief tot 350 of 450 m³ en rekent daarboven een bedrag per extra vijftig kubieke meter.
Wat er los bovenop komt, is het vervolgonderzoek. Een quickscan van de fundering, een asbestinventarisatie of een vocht- en houtrotonderzoek zit nooit in het basistarief, en ook een rapport binnen 24 uur en een uitgebreide kostenraming over tien jaar rekenen sommige bureaus als losse module. Vergelijk offertes daarom op wat erin zit en niet op het bedrag vooraan; hoe die staffels precies uitpakken staat in de gids over de kosten van een bouwkundige keuring.
Reken de keuring bij je aankoop mee als eigen geld: hij hoort bij de kosten die je bovenop de koopsom uit eigen zak betaalt en je mag hem niet meefinancieren in de hypotheek. Met de rekenhulp voor de kosten koper zet je de keuring naast de notaris, de overdrachtsbelasting en de taxatie, zodat je ziet hoeveel spaargeld je op de overdrachtsdatum nodig hebt. De keuring is fiscaal niet aftrekbaar, terwijl de kosten van de taxatie als eenmalige financieringskosten wel in je aangifte thuishoren.
| Woning | Inhoud | Prijsindicatie inclusief btw |
|---|---|---|
| Appartement of kleine tussenwoning | tot 250 m³ | € 250 tot € 350 |
| Tussenwoning of hoekwoning | 250 tot 450 m³ | € 300 tot € 400, gemiddeld € 350 |
| Twee-onder-een-kapwoning | 450 tot 600 m³ | € 375 tot € 475 |
| Vrijstaande woning | 600 tot 800 m³ | € 425 tot € 550 |
| Groot, oud of monumentaal pand | boven 800 m³ of bouwjaar voor 1930 | € 450 tot € 700 |
Gecontroleerd op marktprijzen augustus 2026
Een bouwtechnische keuring aanvragen en hoe lang die duurt
Een bouwtechnische keuring aanvragen doe je zelf, niet via de verkopend makelaar. Je zoekt twee of drie bureaus in de regio van de woning, vraagt een offerte op met het bouwjaar en de inhoud erbij, en boekt vervolgens een datum. De meeste bureaus kunnen binnen twee tot vijf werkdagen langskomen, en in een krappe markt is spoed tegen meerprijs vrijwel altijd mogelijk.
De opname zelf duurt anderhalf tot drie uur, afhankelijk van de omvang en de leeftijd van de woning. Een groot huis met aanbouwen of een pand van voor 1930 kost meer tijd. Het rapport volgt daarna binnen twee tot vijf werkdagen; vraag bij tijdsdruk of je dezelfde dag een mondelinge samenvatting of een korte mail kunt krijgen, want die volstaat vaak om je bod aan te passen.
Voor toegang tot de woning heb je toestemming van de verkoper nodig, en die loopt via zijn makelaar. Mag de verkoper een bouwtechnische keuring weigeren? Ja, hij is niet verplicht mee te werken zolang de koop niet rond is. In de praktijk gebeurt dat zelden, en een weigering is zelf een signaal: dan koop je een huis waarvan de eigenaar liever niet heeft dat iemand in de kruipruimte kijkt. Bij de route van bezichtiging tot overdracht is dit hét moment om door te vragen naar eerdere rapporten en offertes voor herstel.
Loop mee tijdens de opname. Dat kost meestal niets en is het waardevolste uur van je aankoop: je hoort ter plaatse waarom de ene scheur onschuldig is en de andere niet, en je kunt meteen vragen wat herstel ongeveer gaat kosten.
Het voorbehoud van bouwtechnische keuring in de koopovereenkomst
Je hebt twee manieren om de keuring in het koopproces te passen. De eerste is keuren vóór je bod uitbrengt: je weet dan precies wat je koopt en je bod is meteen geloofwaardig, maar je betaalt de keuring ook als je de woning niet krijgt. De tweede is een voorbehoud van bouwtechnische keuring in de koopovereenkomst, oftewel een ontbindende voorwaarde die je het recht geeft de koop te ontbinden.
Zo'n voorwaarde is alleen bruikbaar met twee elementen erin. Er moet een drempelbedrag in staan aan direct noodzakelijk herstel, gangbaar tussen de 2.500 en 10.000 euro, en er moet een termijn in staan waarbinnen je je erop kunt beroepen, meestal tien werkdagen tot drie weken na het tekenen. Zonder drempel is de voorwaarde te vaag om op te ontbinden, zonder termijn verloopt hij niet en zal geen verkoper hem accepteren. Laat die twee voorwaarden letterlijk in de akte opnemen en neem geen genoegen met een mondelinge toezegging.
Onafhankelijk daarvan heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd na het tekenen van de koopakte. Binnen die drie dagen mag je zonder reden en zonder kosten van de koop af. Daarna geldt wat er in de akte staat, en trek je je terug zonder geldig beroep op een ontbindende voorwaarde, dan is de gebruikelijke boete 10 procent van de koopsom. Bij een huis van 400.000 euro gaat het dus om 40.000 euro, en dat maakt de formulering van de voorwaarde belangrijker dan de keuze van het keuringsbureau.
| Aanpak | Wat het je oplevert | Wat het risico is |
|---|---|---|
| Keuren vóór je bod | Je biedt met het rapport in de hand en je bod oogt sterker | Je betaalt de keuring ook bij een misgelopen woning |
| Voorbehoud met drempelbedrag en termijn | Je betaalt alleen bij een geaccepteerd bod en kunt eronderuit | Verkoper kan je bod hierop afwijzen in een krappe markt |
| Keuren in de drie dagen bedenktijd | Geen voorbehoud nodig, kosteloos terug binnen de termijn | Bureau en rapport moeten binnen drie dagen rond zijn |
| Helemaal niet keuren | Je bod is het schoonst en je bespaart de keuringskosten | Elk gebrek komt na de overdracht voor jouw rekening |
De drie dagen bedenktijd lopen ook in het weekend door en beginnen op de dag na ontvangst van de getekende akte. Een keuring die pas op dag vier plaatsvindt, terwijl je geen ontbindende voorwaarde hebt opgenomen, komt te laat.
Is een bouwtechnische keuring verplicht, en wanneer is hij het geld waard
Nee, een bouwtechnische keuring is niet verplicht. Geen enkele wet schrijft hem voor, geen makelaar kan hem afdwingen en de meeste geldverstrekkers vragen er niet om. Er zijn twee uitzonderingen die erop lijken: een geldverstrekker of NHG kan een keuringsrapport eisen als de taxateur achterstallig onderhoud van betekenis noemt, en bij een aankoop met een verbouwingsdepot wordt vaak om een onderbouwde kostenopgave gevraagd.
De vraag of je een bouwtechnische keuring wel of niet doet, hangt vooral aan het bouwjaar, de bodem en wat je zelf kunt beoordelen. Bij een woning van voor 1970 verdient de keuring zich meestal in één onderhandelingsronde terug. Bij nieuwbouw met garantie en bij een woning van na 2000 die er verzorgd bij staat, is de opbrengst kleiner, al blijft een keuring dan nuttig als je zelf geen technisch oog hebt.
Wat de keuring niet doet, is de prijs bepalen. Een rapport vol gebreken maakt een huis niet automatisch te duur, en een schoon rapport rechtvaardigt geen bod boven je grens. Daarvoor kijk je naar de taxatiewaarde van de woning en naar wat vergelijkbare huizen in de buurt hebben opgebracht.
| Situatie | Keuren of niet |
|---|---|
| Woning van voor 1970, zeker op veen- of kleigrond | Doen, en de fundering apart laten beoordelen bij scheurvorming |
| Woning uit 1970 tot 2000 met originele installaties | Doen: dak, groepenkast en cv naderen het einde van hun levensduur |
| Woning van na 2000 zonder zichtbare gebreken | Verstandig maar niet vanzelfsprekend; een meeloopinspectie kan volstaan |
| Nieuwbouw met garantieregeling | Meestal niet nodig, wel een opleveringskeuring bij de sleuteloverdracht |
| Appartement in een actieve VvE met recent onderhoud | Beperkte keuring plus de VvE-stukken zijn samen genoeg |
| Woning die je zelf gaat strippen en verbouwen | Doen, maar dan gericht op constructie, fundering en asbest |
Appartement, VvE en de plaats waar je koopt
Een bouwtechnische keuring van een appartement dekt minder af dan die van een huis. De keurder beoordeelt het appartement zelf en kijkt op hoofdlijnen naar de gemeenschappelijke delen die hij kan zien: het trappenhuis, de gevel vanaf de straat en het dak als hij erbij kan. Wat er met het casco gaat gebeuren, staat niet in zijn rapport maar in de stukken van de vereniging van eigenaars.
Vraag daarom altijd het meerjarenonderhoudsplan, de stand van het reservefonds, de notulen van de laatste twee vergaderingen en de hoogte van de maandbijdrage op. Een gevelrenovatie die over vier jaar op de rol staat terwijl het fonds bijna leeg is, kost jou als toekomstige eigenaar duizenden euro's, en dat zie je aan het appartement zelf niet af.
De plaats waar je koopt verklaart waarom mensen zoeken op een bouwtechnische keuring in Den Haag, Groningen, Breda of Gorinchem. Je huurt nu eenmaal een bureau uit de buurt in, en de bodem en de woningvoorraad verschillen per regio. In de vooroorlogse wijken van Den Haag staat veel bebouwing op houten palen en let een keurder scherper op verzakking; in het rivierengebied rond Gorinchem geldt hetzelfde vanwege de veen- en kleibodem. In Groningen speelt daarnaast schade door de gaswinning, met een eigen loket voor schadeafhandeling en versterking, en in Breda ligt het accent door de zandgrond eerder op daken, isolatie en asbestverdachte materialen uit de jaren zestig en zeventig. Vraag een bureau daarom naar zijn ervaring met de bouw en de bodem ter plaatse.
Wat je met het rapport doet
Een goed rapport verdeelt de bevindingen in drie categorieën, en die verdeling is het gereedschap voor je gesprek met de verkoper. De direct noodzakelijke kosten zijn gebreken die je binnen een jaar moet aanpakken om schade te voorkomen: een lekkend dak, houtrot in dragende delen, een groepenkast zonder aarding. De kosten op termijn liggen vijf tot tien jaar vooruit, en de verbeterkosten gaan over onderdelen die werken maar verouderd zijn, zoals enkel glas of een cv-ketel van vijftien jaar oud.
Alleen die eerste categorie is bruikbaar in een onderhandeling, want dat is het bedrag dat je nu moet uitgeven aan een huis dat je net koopt. Leg het rapport op tafel, benoem de post en de raming, en vraag om een verlaging of om herstel voor de overdracht. Beroep je je op een ontbindende voorwaarde, dan telt uitsluitend het drempelbedrag dat je in de koopovereenkomst hebt afgesproken.
Waar je op moet letten bij het kiezen van een bureau: vraag vooraf om een voorbeeld van een eerder rapport met de adresgegevens weggehaald. In tien minuten bladeren zie je of er foto's, conditiescores en concrete herstelbedragen in staan of alleen algemene opmerkingen. Let er ook op dat het bureau niet zelf offreert voor het herstel dat het voorschrijft; een adviseur die het dak mag vervangen, kijkt anders naar dat dak.
Je eigen huis laten keuren voor de verkoop
Een bouwtechnische keuring van je eigen huis vóór de verkoop kost hetzelfde als een aankoopkeuring en levert twee dingen op. Je weet welke gebreken een koper gaat vinden, zodat je ze zelf kunt herstellen of alvast in je vraagprijs kunt verwerken, en je kunt het rapport bij de bezichtiging op tafel leggen. Dat haalt de scherpte uit de onderhandeling en voorkomt dat een koper met een eigen rapport de prijs opnieuw openbreekt.
De keerzijde is dat je gebreken die je zelf laat vaststellen niet meer kunt verzwijgen. Je hebt als verkoper een mededelingsplicht over wat je weet, en een rapport in de la maakt die plicht harder. Wie het laat maken, gebruikt het dus ook.
Zo regel je de keuring binnen het koopproces
Van bezichtiging tot rapport ben je met normale doorlooptijden ongeveer twee weken kwijt.
-
Bepaal of je vóór of na je bod keurt
Keuren vóór het bod geeft zekerheid en een sterker bod, maar je betaalt ook bij een misgelopen woning. Keuren na het bod kan alleen veilig met een ontbindende voorwaarde of binnen de drie dagen bedenktijd. Kies dit vóór je gaat bieden, niet erna.
-
Vraag twee of drie offertes op en vergelijk op inhoud
Geef bouwjaar, woningtype en inhoud door en vraag naar de staffel, de kruipruimte, de kostenraming en de levertijd van het rapport. Twee bureaus met hetzelfde basistarief kunnen honderd euro uit elkaar liggen zodra de opties erbij komen.
-
Regel toegang via de verkopend makelaar
De verkoper moet toestemming geven en hoeft dat niet te doen. Plan de afspraak zo dat de kruipruimte en de zolder bereikbaar zijn en dat de meterkast toegankelijk is, anders staan die onderdelen straks als niet beoordeeld in je rapport.
-
Loop mee tijdens de opname
Anderhalf tot drie uur meelopen levert meer op dan het rapport zelf. Vraag bij elk gebrek door naar de urgentie en de orde van grootte van het herstel, en noteer wat de keurder over vervolgonderzoek zegt.
-
Lees het rapport op de drie kostencategorieën
Zoek het totaal aan direct noodzakelijke kosten op en zet daarnaast de posten voor de komende tien jaar. Vergelijk dat totaal met het drempelbedrag uit je voorwaarde en met wat je aan eigen geld overhoudt na de kosten koper.
-
Gebruik de uitkomst of ontbind op tijd
Onderhandel op de direct noodzakelijke posten of vraag om herstel vóór de overdracht. Wil je eronderuit, dien dan schriftelijk je beroep op de ontbindende voorwaarde in vóór de afgesproken datum, met het rapport als onderbouwing.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Loop dit na voordat je de keuring boekt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Keuren voor je bod op een tussenwoning van 375.000 euro
Stel, je wilt bieden op een tussenwoning uit 1968 met een vraagprijs van 375.000 euro. Je laat vooraf keuren voor 350 euro in 2026. Het rapport komt uit op 8.900 euro direct noodzakelijk herstel: 3.500 euro houtrot in de kozijnen aan de achtergevel, 3.000 euro voor een groepenkast zonder aardlekschakelaars en 2.400 euro voor de dakbedekking van de aanbouw.
Daarnaast staat er 14.000 euro aan kosten op termijn in: 11.000 euro voor het hoofddak binnen zeven jaar en 3.000 euro voor de cv-ketel binnen vijf jaar. Je biedt 366.100 euro, precies de vraagprijs min het directe herstel, met het rapport erbij. De verkoper komt uit op 370.000 euro, dus je haalt 5.000 euro van de prijs.
De rekensom is daarmee rond: 350 euro keuring levert 5.000 euro korting op, ruim veertien keer de inleg. Je weet bovendien dat je de eerste vijf jaar nog eens 8.900 euro aan herstel moet reserveren, bovenop de kosten koper, en dat is precies het soort bedrag dat mensen na de overdracht overvalt.
Drie keuringen in een krappe markt tegenover één boete
Stel, je biedt in een krappe markt op drie woningen en laat elke keer vooraf keuren: drie keer 350 euro is 1.050 euro in 2026, waarvan je er twee misloopt. Dat voelt als weggegooid geld, tot je het afzet tegen het alternatief.
Wie zonder keuring en zonder ontbindende voorwaarde biedt op een huis van 400.000 euro en zich na de bedenktijd alsnog terugtrekt, betaalt de gebruikelijke boete van 10 procent: 40.000 euro. Die kans is klein, maar de kosten van twee misgelopen keuringen zijn 700 euro. Pas bij ongeveer 57 misgelopen keuringen loopt de rekening op tot dezelfde 40.000 euro.
Het derde huis koop je wel. Daar bleek 4.200 euro aan direct noodzakelijk herstel uit de keuring, waarmee je in de onderhandeling 3.000 euro van de prijs afhaalde. Netto kostte de hele exercitie dus 1.050 min 3.000 is een voordeel van 1.950 euro, plus de zekerheid dat je bij de twee andere woningen geen kat in de zak hebt gekocht.
Een appartement van 260.000 euro met een leeg reservefonds
Stel, je koopt een appartement uit 1978 van 260.000 euro in een complex van 24 woningen. De keuring van het appartement kost 295 euro in 2026 en laat weinig bijzonders zien: een verouderde cv-ketel en enkel glas in de slaapkamer. Het meerjarenonderhoudsplan van de vereniging van eigenaars vertelt een ander verhaal.
Daarin staat een gevel- en balkonrenovatie over vier jaar, geraamd op 480.000 euro voor het hele complex. Per appartement is dat 480.000 gedeeld door 24, oftewel 20.000 euro. Het reservefonds staat op 96.000 euro, per appartement dus 4.000 euro. Er ontbreekt 16.000 euro per woning, en dat moet in vier jaar binnenkomen.
Verdeeld over 48 maanden betekent dat 333 euro per maand extra bijdrage, of een eenmalige heffing van 16.000 euro als de vergadering daarvoor kiest. Die 333 euro komt bovenop je hypotheeklast en telt bij een volgende financiering mee als vaste last. Voor 295 euro keuring plus een middag in de VvE-stukken weet je dit vóór je tekent.
Veelgemaakte fouten
Pas laten keuren nadat de bedenktijd voorbij is
Wie tekent en daarna rustig een bureau gaat zoeken, ontdekt dat de drie dagen wettelijke bedenktijd al verstreken zijn. Zonder ontbindende voorwaarde zit je vast aan de koop en betaalt de gebruikelijke boete van 10 procent bij terugtrekken: 40.000 euro op een huis van 400.000 euro.
Een voorbehoud zonder drempelbedrag of zonder termijn
Een ontbindende voorwaarde die alleen zegt dat de keuring gunstig moet uitvallen, is te vaag om je op te beroepen. Zonder concreet bedrag aan direct noodzakelijk herstel en zonder harde einddatum sta je in een discussie die je zelden wint.
Denken dat de taxatie het bouwkundige werk doet
Een taxateur schat de waarde en noemt achterstallig onderhoud hooguit in twee regels. Wie op dat oordeel vertrouwt, koopt zonder inzicht in dak, fundering en installaties, en ontdekt de gebreken pas als hij ze zelf moet betalen.
Kiezen op het laagste tarief zonder naar het rapport te kijken
Een keuring van 275 euro die een lijst gebreken zonder bedragen oplevert, is in een onderhandeling waardeloos. Een rapport van 400 euro mét kostenraming per post haalt in één gesprek een veelvoud van dat verschil terug.
Het geadviseerde vervolgonderzoek overslaan
Staat er een quickscan van de fundering of een asbestinventarisatie in het rapport, dan is dat geen slag om de arm maar een gesignaleerd risico. Overslaan betekent dat je het duurste onderdeel van de woning ongezien koopt, met herstelkosten die in de tienduizenden euro's kunnen lopen.
Bij een appartement alleen de woning laten keuren
Het casco, de gevel en het dak zijn van de vereniging van eigenaars, en die kosten worden over alle eigenaren omgeslagen. Wie de onderhoudsplannen en het reservefonds niet opvraagt, mist de grootste toekomstige uitgave volledig.
Veelgestelde vragen
Wat is een bouwtechnische keuring?
Een bouwtechnische keuring is een visuele inspectie waarbij een keurder de woning van kruipruimte tot nok nalooft en per bouwdeel beoordeelt wat de staat is. Hij kijkt naar de fundering voor zover zichtbaar, de constructie, het dak, de gevels, de kozijnen en de installaties, en legt zijn bevindingen vast in een rapport met een kostenraming per gebrek. Openbreken of meten hoort er niet bij.
Wat kost een bouwtechnische keuring?
Voor een gewone eengezinswoning betaal je in 2026 gemiddeld 350 euro inclusief btw, met een gangbare bandbreedte van 275 tot 500 euro. De inhoud van de woning in kubieke meters bepaalt de prijs het sterkst, en bouwjaar en aanbouwen tellen mee omdat ze de opnametijd verlengen. Een groot of monumentaal pand loopt op tot 700 euro, en vervolgonderzoek komt daar los bovenop.
Wat is het verschil tussen een bouwkundige en een bouwtechnische keuring?
Inhoudelijk is er geen verschil: beide termen slaan op dezelfde visuele inspectie met een rapport, net als aankoopkeuring, woninginspectie en bouwkundig onderzoek. Bureaus kiezen zelf welk woord ze gebruiken. Wat wél verschilt tussen aanbieders is de diepgang van het rapport, of er per gebrek een kostenraming in staat, en hoe ver de keurder gaat bij een verdachte bevinding.
Is een bouwtechnische keuring verplicht bij het kopen van een huis?
Nee. Er is geen wettelijke verplichting en de meeste geldverstrekkers vragen er niet om. Twee situaties komen in de buurt: een geldverstrekker of NHG kan een keuringsrapport eisen als de taxateur noemenswaardig achterstallig onderhoud signaleert, en bij een verbouwingsdepot is een onderbouwde kostenopgave gebruikelijk. Verder is de keuring altijd jouw eigen keuze.
Hoe lang duurt een bouwtechnische keuring?
De opname in de woning duurt anderhalf tot drie uur, afhankelijk van de grootte en de leeftijd van het huis. Een appartement is soms in een uur klaar, een vrijstaande woning van voor 1930 kost een halve dag. Het rapport volgt meestal binnen twee tot vijf werkdagen, en tegen meerprijs kun je vaak dezelfde dag een samenvatting per mail krijgen.
Hoe vraag je een bouwtechnische keuring aan?
Je benadert zelf twee of drie keuringsbureaus in de regio van de woning en geeft het adres, het bouwjaar, het woningtype en de inhoud door. Je vergelijkt de offertes op wat er in het basistarief zit en wat als optie geldt, en boekt daarna een datum. Toegang tot de woning regel je via de verkopend makelaar, die daarvoor toestemming van de verkoper nodig heeft.
Hoe werkt het voorbehoud van bouwtechnische keuring in de koopovereenkomst?
Je laat een ontbindende voorwaarde opnemen die zegt dat je de koop mag ontbinden als het rapport meer dan een afgesproken bedrag aan direct noodzakelijk herstel laat zien. Gangbaar is een drempel tussen 2.500 en 10.000 euro en een termijn van tien werkdagen tot drie weken. Je beroept je er schriftelijk op vóór de einddatum, met het rapport als onderbouwing. Zonder drempelbedrag en termijn is de voorwaarde in de praktijk onbruikbaar.
Mag de verkoper een bouwtechnische keuring weigeren?
Ja, zolang er geen koopovereenkomst ligt kan de verkoper toegang weigeren, en ook een bod met een keuringsvoorbehoud mag hij naast een schoner bod leggen. Verplichten kun je hem niet. Weigert iemand zonder duidelijke reden, dan is dat op zichzelf informatie: je koopt dan een woning waarvan de eigenaar de technische staat liever niet laat vastleggen.
Wat zijn direct noodzakelijke kosten in een bouwtechnisch rapport?
Dat zijn de herstelkosten voor gebreken die je binnen ongeveer een jaar moet aanpakken om verdere schade te voorkomen, zoals een lekkend dak, houtrot in dragende onderdelen of een elektrische installatie zonder aarding. Ze staan los van de kosten op termijn van vijf tot tien jaar en van de verbeterkosten. Alleen deze eerste categorie telt mee voor het drempelbedrag in je ontbindende voorwaarde.
Heb je een bouwtechnische keuring nodig bij een appartement?
Een keuring van het appartement zelf gaat over de binnenzijde en de installaties, en dat is nuttig maar beperkt. Het casco, de gevel en het dak vallen onder de vereniging van eigenaars. Vraag daarom altijd het meerjarenonderhoudsplan, de stand van het reservefonds, de maandbijdrage en de notulen van de laatste vergaderingen op; daar zitten de bedragen die je echt kunnen raken.
Bouwtechnische keuring wel of niet doen bij een woning van na 2000?
Bij een verzorgde woning van na 2000 is de kans op grote gebreken kleiner en levert een keuring gemiddeld minder op. Toch zijn platte daken, mechanische ventilatie en badkamers ook daar aan slijtage onderhevig. Wie zelf geen technisch oog heeft, kiest een gewone keuring; wie wel weet waar hij naar kijkt, kan volstaan met een meeloopinspectie van 150 tot 250 euro in 2026.
Kun je je eigen huis laten keuren voordat je het verkoopt?
Dat kan en het kost hetzelfde als een aankoopkeuring. Je weet dan vooraf welke gebreken een koper gaat vinden en kunt ze herstellen of in je vraagprijs verwerken. Houd er rekening mee dat je als verkoper een mededelingsplicht hebt over wat je weet: een rapport dat je laat maken, kun je niet in de la laten liggen als een koper naar de staat van de woning vraagt.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
De keuring zelf is werk voor een bouwkundig keurder, en die huur je gewoon zelf in voor het tarief uit de prijstabel. Wordt het complexer, dan komen er anderen bij. Bij een verhoogd funderingsrisico gaat het naar een funderingsspecialist of een constructeur, die voor een onderzoek met proefsleuf in 2026 al gauw 1.000 tot 1.500 euro rekent. Voor de formulering van een ontbindende voorwaarde is je aankoopmakelaar of de notaris het juiste adres; een voorwaarde die niet klopt, kost je in het ergste geval de boete van 10 procent van de koopsom. Twijfel je of de herstelkosten binnen je financiering passen, leg de posten dan naast je hypotheekadvies en reken je eigen geld door met de rekenhulp voor de kosten koper. Wat je zelf prima afhandelt: offertes vergelijken, meelopen tijdens de opname en het rapport gebruiken in de onderhandeling. Wat de waarde van de woning is en of het geboden bedrag realistisch is, hoor je niet van de keurder maar van een taxateur of van een aankoopmakelaar die de woning laat taxeren.