WOZ-waarde van je huis: opzoeken, begrijpen en controleren
De WOZ-waarde van je huis is de marktwaarde die de gemeente elk jaar vaststelt, gemeten op 1 januari van het jaar daarvoor. Je vindt hem gratis op wozwaardeloket.nl met je postcode en huisnummer, en met de onderbouwing erbij op je WOZ-beschikking en in het taxatieverslag van je gemeente. Over dat bedrag betaal je OZB, eigenwoningforfait en waterschapsheffing, dus een fout van tienduizend euro kost je elk jaar geld. Klopt de waarde niet, dan heb je zes weken na de dagtekening van de beschikking om gratis bezwaar te maken.
- € 439.000 2026 gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Nederland
- 1 januari 2025 2026 waardepeildatum van de beschikking over dit jaar
- 0,35% 2026 eigenwoningforfait over de WOZ-waarde tot 1.350.000 euro
- 6 weken wettelijk termijn om bezwaar te maken na de dagtekening
- € 0 2026 wat opzoeken en bezwaar maken je kosten
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat de WOZ-waarde van een huis betekent
De WOZ-waarde van je huis is het bedrag dat de gemeente jaarlijks aan je woning toekent als marktwaarde: wat het huis op de waardepeildatum bij verkoop had moeten opbrengen, vrij van huur en hypotheek. Die waarde is zelf geen belasting, maar de grondslag waarmee de gemeente, de Belastingdienst en het waterschap hun aanslagen berekenen. Hoe het stelsel als geheel werkt staat op de pagina over de WOZ-waarde; hier gaat het over jouw huis, van opzoeken tot controleren.
De WOZ-waarde van een huis heeft één betekenis voor je portemonnee: dit is het bedrag waarover je jaarlijks belasting betaalt. Een woning die te hoog is gewaardeerd, kost je niet één keer geld maar elk jaar opnieuw, want de waarde van dit jaar vormt het vertrekpunt voor de taxatie van volgend jaar.
Je eigen huis heeft altijd een WOZ-waarde, en dat geldt net zo goed voor een appartement, een woonwagen of een woning die nog in aanbouw is. Je kunt er niet voor kiezen en je hoeft er niets voor aan te vragen. De afkorting zelf staat voor waardering onroerende zaken, verder uitgelegd bij de betekenis van WOZ.
De waarde geldt per kalenderjaar en per eigenaar. Koop of verkoop je halverwege het jaar, dan blijft de vastgestelde waarde staan en verandert alleen aan wie de gemeente de beschikking stuurt.
De WOZ-waarde van je huis opzoeken met postcode en huisnummer
Wil je de WOZ-waarde van je huis bekijken, dan is het landelijke WOZ-waardeloket op wozwaardeloket.nl de snelste route. Je typt je postcode en huisnummer in, of klikt je woning aan op de kaart, en ziet direct de vastgestelde waarde. Inloggen hoeft niet en het kost niets, want de WOZ-waarde van woningen is sinds 2016 openbaar.
Het loket toont alleen het bedrag zelf. Wil je zien hóé de gemeente aan dat bedrag komt, dan heb je het taxatieverslag nodig, en dat vraag je op in het WOZ-portaal van je eigen gemeente met DigiD. Daar staan de objectkenmerken en de referentiewoningen waarmee je huis is vergeleken, en meestal ook de waarden van eerdere jaren.
Je eigen beschikking komt daarnaast gewoon binnen: op papier bij de aanslag gemeentelijke belastingen, of digitaal in de berichtenbox van MijnOverheid als je die hebt aangezet. De volledige route per gemeente staat bij mijn WOZ-waarde, en het stappenplan voor het loket bij het opzoeken van de WOZ-waarde van een woning.
Zoek je niet de fiscale waarde maar wat je huis vandaag zou opbrengen, dan kom je uit bij een ander soort schatting. Hoe je die vindt met alleen je adres, staat bij het opvragen van de waarde van een huis op postcode en huisnummer.
| Waar je kijkt | Wat je ziet | Inloggen nodig | Kosten |
|---|---|---|---|
| wozwaardeloket.nl | De WOZ-waarde van elke woning in Nederland, op adres of kaart | Nee | Gratis |
| WOZ-portaal van je gemeente | Je eigen waarde, het taxatieverslag en vaak eerdere jaren | Ja, met DigiD | Gratis |
| MijnOverheid, berichtenbox | De digitale WOZ-beschikking en de gemeentelijke aanslag | Ja, met DigiD | Gratis |
| De papieren aanslag gemeentelijke belastingen | De beschikking van dit jaar met de dagtekening en de bezwaartermijn | Nee | Gratis |
Gecontroleerd op augustus 2026
Noteer de dagtekening die op de beschikking staat, niet de dag waarop je hem uit de bus haalde. De bezwaartermijn van zes weken begint bij die dagtekening.
De WOZ-waarde van een ander huis opvragen
Omdat de waarden openbaar zijn, kun je in hetzelfde loket ook de WOZ-waarde van een ander huis opvragen: die van de buren, van een woning die te koop staat of van het huis van een familielid. Je vult het adres in en krijgt hetzelfde bedrag te zien dat de eigenaar op zijn beschikking heeft staan. Daar is geen toestemming voor nodig en de eigenaar krijgt er geen bericht van.
De openbaarheid heeft grenzen. Je ziet uitsluitend het bedrag, niet het taxatieverslag of de objectkenmerken van andermans woning, en bedrijfspanden en andere niet-woningen staan er helemaal niet in. Sommige gemeenten leveren nieuwe waarden pas laat aan het landelijke register aan, waardoor het loket in het voorjaar nog even het vorige jaar kan tonen.
Voor het vergelijken van je eigen waarde is die openbaarheid het nuttigst. Drie tot vijf vergelijkbare woningen in je straat naast elkaar zetten laat meteen zien of jouw huis uit de pas loopt. Verschilt de waarde per vierkante meter fors zonder dat daar een reden voor is, dan heb je een aanknopingspunt voor bezwaar.
Wie een huis wil kopen, gebruikt de openbare waarde vaak als tegenwicht bij de vraagprijs. Bedenk dan wel dat de WOZ-waarde ruim een jaar oud is. Voor een actuelere indruk kijk je bij het opzoeken van de waarde van een huis.
Wat de WOZ-waarde van jouw huis aan belasting kost
Drie heffingen rekenen rechtstreeks met de waarde van je huis. De onroerendezaakbelasting van de gemeente is een percentage van de WOZ-waarde dat elke gemeenteraad jaarlijks zelf vaststelt, en bij woningen betaalt alleen de eigenaar. Het waterschap doet iets vergelijkbaars met de watersysteemheffing gebouwd, opnieuw een klein percentage van dezelfde waarde.
De derde is het eigenwoningforfait, de bijtelling bij je inkomen in box 1. Voor een woning met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro is dat 0,35 procent van de waarde in 2026; boven 1.350.000 euro geldt 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere (2026). Wat dat voor jouw bedrag betekent, reken je uit met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.
Daar komt bij dat de waarde meetelt bij een erfenis of een schenking van de woning, en bij een tweede woning in box 3. Alleen de overdrachtsbelasting kijkt niet naar de WOZ-waarde maar naar de koopsom, zoals de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting laat zien. Welke aanslagen er verder bij een eigen huis horen, staat bij de belastingen voor huiseigenaren.
De tabel hieronder zet de bijtelling en een indicatie van de OZB naast elkaar. Het OZB-percentage is een rekenvoorbeeld: het echte tarief van jouw gemeente staat op je aanslag.
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait 2026 | OZB bij 0,10% als voorbeeld | Samen per jaar |
|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 1.050 | € 300 | € 1.350 aan grondslag en aanslag |
| € 400.000 | € 1.400 | € 400 | € 1.800 aan grondslag en aanslag |
| € 450.000 | € 1.575 | € 450 | € 2.025 aan grondslag en aanslag |
| € 600.000 | € 2.100 | € 600 | € 2.700 aan grondslag en aanslag |
| € 1.000.000 | € 3.500 | € 1.000 | € 4.500 aan grondslag en aanslag |
Gecontroleerd op eigenwoningforfait 2026; het OZB-tarief verschilt per gemeente
Het eigenwoningforfait is een bijtelling bij je inkomen, geen aanslag. Wat het je netto kost, hangt af van je tarief: bij het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026 kost een forfait van 1.575 euro ongeveer 591 euro.
Waarom de WOZ-waarde afwijkt van wat je huis echt waard is
De vraag wat je huis waard is volgens de WOZ en de vraag wat het vandaag opbrengt, hebben twee verschillende antwoorden. De beschikking van 2026 beschrijft de waarde op 1 januari 2025, de waardepeildatum. In een stijgende markt loopt de WOZ-waarde daardoor achter op de verkoopprijzen, in een dalende markt ligt hij er juist boven.
Het tweede verschil zit in de methode. De gemeente taxeert modelmatig: er komt geen taxateur binnen kijken, en de waarde rolt uit een vergelijking met verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt. Een luxe keuken, een slecht onderhouden badkamer of een fraai uitzicht komen daar maar beperkt in terug. Hoe die vergelijking precies verloopt, staat bij het berekenen van de WOZ-waarde.
Een vaste verhouding tussen WOZ-waarde en verkoopprijs bestaat dus niet. Wil je weten wat je woning nu zou opbrengen, dan kijk je bij wat je huis waard is; heb je een bedrag nodig waar een geldverstrekker mee werkt, dan kom je uit bij de taxatiewaarde van een huis.
| Soort waarde | Wie stelt hem vast | Peilmoment | Waar hij voor telt |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | De gemeente, modelmatig | 1 januari van het jaar ervoor | OZB, eigenwoningforfait, waterschap, erf- en schenkbelasting |
| Taxatiewaarde | Een erkend taxateur, na bezichtiging | De dag van de taxatie | Hypotheek, oversluiten, renteopslag |
| Vraagprijs | Verkoper en makelaar | Het moment van te koop zetten | Het startpunt van de onderhandeling |
| Verkoopprijs | Koper en verkoper samen | De dag van de koopovereenkomst | Overdrachtsbelasting en het kadaster |
Gecontroleerd op augustus 2026
Hoe de WOZ-waarde van huizen zich per jaar ontwikkelt
Er bestaat geen wettelijk maximum voor de jaarlijkse stijging. De waarde volgt de woningmarkt met ongeveer een jaar vertraging, dus een druk verkoopjaar zie je pas in de beschikking van het jaar daarna terug. In 2026 kwam de gemiddelde woning volgens het CBS uit op 439.000 euro, 10,3 procent hoger dan het jaar ervoor.
Wie de WOZ-waarde van zijn huis over 2023 of een ander ouder jaar zoekt, vindt die niet in het landelijke loket, want dat toont in beginsel alleen de meest recente waarde. Oudere beschikkingen staan wel in het WOZ-portaal van je gemeente en in je eigen administratie bij de aanslagen van die jaren.
Een stijging van tien procent betekent niet automatisch tien procent meer belasting. Gemeenten passen hun OZB-tarief meestal naar beneden aan als de waarden in de gemeente stijgen, zodat de totale opbrengst ongeveer gelijk blijft. Je merkt de stijging vooral als jouw woning harder omhooggaat dan het gemiddelde in je gemeente.
| Beschikkingsjaar | Waardepeildatum | Gemiddelde verandering | Gemiddelde WOZ-waarde |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1 januari 2022 | +16,4% | € 369.000 |
| 2024 | 1 januari 2023 | +2,7% | € 379.000 |
| 2025 | 1 januari 2024 | +5,3% | € 398.000 |
| 2026 | 1 januari 2025 | +10,3% | € 439.000 |
Gecontroleerd op CBS, juni 2026
Zo check je of de WOZ-waarde van je huis klopt
Wil je de WOZ-waarde van je huis checken, dan begin je bij het taxatieverslag en niet bij het bedrag. Daarin staan de gegevens waarmee de gemeente heeft gerekend: het woonoppervlak in vierkante meters, de perceelgrootte, het bouwjaar, het woningtype, aanbouwen en bijgebouwen, en een oordeel over ligging en onderhoud. Een verkeerd woonoppervlak of een dakkapel die er niet is, verklaart vaak in één keer het hele verschil.
De tweede stap is de vergelijking. Het verslag noemt de referentiewoningen waarmee jouw huis is vergeleken; zoek in het loket wat vergelijkbare woningen in je straat aan waarde hebben en deel telkens de waarde door het woonoppervlak. Springt jouw prijs per vierkante meter eruit terwijl de woningen op elkaar lijken, dan is dat een concreet argument.
Kijk daarna naar zaken die de waarde drukken en die een model niet ziet: achterstallig onderhoud, funderingsproblemen, een druk kruispunt voor de deur, erfpacht of een lopende bouwput in de straat. Zulke omstandigheden moet je onderbouwen met foto's of een offerte, anders blijven het meningen.
Wil je snel weten of het de moeite waard is, vul dan je aanslagwaarde en je eigen inschatting in bij de WOZ-check. Die laat het verschil in procenten zien en geeft aan of bezwaar kansrijk lijkt.
Meet je woonoppervlak zelf na volgens de gebruikelijke meetinstructie: alleen ruimtes met een vloeroppervlak en een hoogte van minimaal 1,50 meter tellen mee, en een garage of een onverwarmde zolder zonder vaste trap telt niet als woonoppervlak.
Een huis in aanbouw, een verbouwing of een gesplitst pand
Ook een huis in aanbouw krijgt een WOZ-waarde. De gemeente kijkt naar de staat van de woning op 1 januari van het beschikkingsjaar, de toestandspeildatum, en waardeert die staat tegen het prijspeil van de waardepeildatum. Staat er op 1 januari alleen een kavel met een fundering, dan bestaat de waarde vooral uit grond en een klein deel bouwkosten, en groeit hij het jaar erna mee met de voortgang.
Voor de inkomstenbelasting werkt dat gunstig uit: zolang de woning nog niet je hoofdverblijf is, is het eigenwoningforfait nihil, terwijl de hypotheekrente onder voorwaarden al wel aftrekbaar is. De OZB betaal je wel gewoon, over de lage waarde van dat moment.
Bij een verbouwing geldt hetzelfde mechanisme. Een aanbouw of dakkapel die er op 1 januari staat, telt mee in de beschikking van dat jaar, ook als hij pas na de waardepeildatum is gebouwd. Sloop je juist iets of loopt er een ingrijpende renovatie, dan mag je de gemeente vragen daar rekening mee te houden.
Splits je een pand in twee zelfstandige woningen, dan stelt de gemeente voor elk deel een eigen waarde vast en krijg je twee beschikkingen. De som van de twee ligt vaak hoger dan de waarde van het oude pand, omdat twee zelfstandige woningen samen meer opbrengen dan één groot huis.
Wanneer een hogere WOZ-waarde juist in je voordeel werkt
Een lage waarde is niet altijd de beste uitkomst. Zakt je hypotheekschuld door een gestegen woningwaarde in een lagere risicoklasse, dan kun je bij je geldverstrekker om verlaging van de renteopslag vragen. Veel verstrekkers accepteren daarvoor de WOZ-beschikking als bewijs, waarmee je zonder taxatiekosten maandelijks tientallen euro's kunt schelen.
Een hogere waarde laat ook meer ruimte zien tussen de woningwaarde en je schuld. Wat je met die ruimte kunt, van verbouwen tot je maandlast verlagen, staat bij de overwaarde van je huis. Wat er fiscaal gebeurt als je dat geld daadwerkelijk gebruikt, lees je bij de belasting over de overwaarde van je huis.
Zet die voordelen naast wat een lagere waarde oplevert voordat je bezwaar maakt. Bij een gemiddelde woning gaat het bij de belasting om enkele tientjes per tienduizend euro waardeverschil per jaar, terwijl een lagere renteopslag over een grote hypotheek al gauw meer waard is. Bezwaar maken voor een hógere waarde mag overigens ook, al vraagt de gemeente daar meestal een recent taxatierapport bij.
Zo vraag je de WOZ-waarde van je huis op en controleer je hem
Reken op een uur werk, verspreid over de zes weken na de dagtekening van je beschikking.
-
Zoek de beschikking van dit jaar op
Pak de aanslag gemeentelijke belastingen erbij of open de berichtenbox van MijnOverheid. Noteer de vastgestelde waarde en de dagtekening, want vanaf die datum loopt de bezwaartermijn van zes weken. De weg per gemeente staat bij mijn WOZ-waarde.
-
Bekijk je waarde en die van je straat in het loket
Vul op wozwaardeloket.nl je postcode en huisnummer in en doe daarna hetzelfde voor drie tot vijf vergelijkbare woningen in de buurt. Zo zie je binnen een paar minuten of jouw huis uit de toon valt.
-
Vraag het taxatieverslag op
Log met DigiD in op het WOZ-portaal van je gemeente en download het taxatieverslag. Daarin staan de objectkenmerken en de referentiewoningen waarmee de gemeente heeft gerekend; zonder dat verslag weet je niet waar een verschil vandaan komt.
-
Controleer de kenmerken regel voor regel
Vergelijk het woonoppervlak, het bouwjaar, de perceelgrootte en de vermelde aanbouwen met de werkelijkheid en met je koopakte. Noteer elke afwijking en zoek er bewijs bij, bijvoorbeeld een bouwtekening of de meetstaat uit de verkoopbrochure.
-
Reken de vergelijking na
Deel de waarde van jouw huis en die van de referentiewoningen door hun woonoppervlak. Wijkt jouw prijs per vierkante meter zonder reden af, dan heb je een cijfermatig argument. De WOZ-check zet het verschil met je eigen inschatting op een rij.
-
Bel eerst de gemeente
Een aantoonbare fout in de kenmerken herstellen de meeste gemeenten telefonisch of via een ambtshalve verlaging, zonder formele procedure. Vraag om een bevestiging op papier en check of de nieuwe waarde ook in het loket is aangepast.
-
Dien binnen zes weken bezwaar in
Kom je er niet uit, stuur dan een bezwaarschrift met je onderbouwing naar de gemeente. Bezwaar is gratis, de gemeente moet uiterlijk 31 december uitspraak doen, en de aanslag betaal je ondertussen gewoon. Krijg je gelijk, dan komt het teveel betaalde terug.
Overdrachtsbelasting
Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting
Check dit bij de WOZ-waarde van je huis
Doorgerekend: zo pakt het uit
Wat een WOZ-waarde van 450.000 euro per jaar kost
Stel, je huis staat in de beschikking van 2026 op 450.000 euro. De gemeente rekent in dit voorbeeld 0,10 procent OZB, wat neerkomt op 450 euro. Het waterschap heft in dit voorbeeld 0,04 procent watersysteemheffing gebouwd: 180 euro.
Voor de inkomstenbelasting geldt het eigenwoningforfait van 0,35 procent in 2026, dus 1.575 euro bijtelling bij je inkomen. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent (2026) kost die bijtelling ongeveer 591 euro aan belasting. Tel je alles op, dan brengt deze waarde je ongeveer 1.221 euro per jaar aan lasten, waarvan 630 euro rechtstreeks op de gemeentelijke en waterschapsaanslag staat.
De twee percentages van gemeente en waterschap zijn aannames: de echte tarieven staan op je eigen aanslag en verschillen per gemeente en per waterschap. Het forfait van 0,35 procent is wel landelijk en geldt voor elke woning met een waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro.
Wat een geslaagd bezwaar van 30.000 euro oplevert
Stel, dezelfde woning van 450.000 euro blijkt in het taxatieverslag met 130 vierkante meter te staan terwijl het er 118 zijn. De gemeente verlaagt de waarde naar 420.000 euro, een verschil van 30.000 euro. De OZB daalt met 0,10 procent van 30.000 euro, oftewel 30 euro, en de waterschapsheffing met 12 euro.
Het eigenwoningforfait daalt met 0,35 procent van 30.000 euro: 105 euro minder bijtelling, tegen 37,56 procent goed voor ongeveer 39 euro minder belasting. Samen komt de correctie op ongeveer 81 euro per jaar, voor een bezwaar dat je gratis zelf indient.
Het echte voordeel zit in de jaren erna. De gecorrigeerde oppervlakte blijft in het bestand staan, dus ook de beschikkingen van 2027 en later gaan van het lagere aantal vierkante meters uit. Over tien jaar loopt dat op tot ruim 800 euro, en bij een erfenis werkt de lagere waarde direct door in de erfbelasting.
Een nieuwbouwhuis in aanbouw op de peildatum
Stel, je koopt een nieuwbouwwoning van 400.000 euro vrij op naam en op 1 januari 2026 zijn de grond en de fundering klaar. De gemeente waardeert dan wat er staat: 130.000 euro grond plus ongeveer 20.000 euro aan gerealiseerde bouwkosten, samen 150.000 euro. Bij 0,10 procent OZB kost dat 150 euro over dat jaar.
Het eigenwoningforfait blijft nihil zolang de woning niet je hoofdverblijf is, terwijl de rente over de bouwhypotheek onder de gebruikelijke voorwaarden wel aftrekbaar is. Een jaar later staat het huis er en is het bewoond: de beschikking van 2027 gaat dan uit van de volledige woning en het forfait van 0,35 procent begint te lopen.
De sprong van 150.000 naar ongeveer 400.000 euro voelt groot, maar hij is logisch en geen fout. Controleer wel of de gemeente niet al in het bouwjaar van de volledige woning uitgaat terwijl er op 1 januari nog nauwelijks iets stond.
Veelgemaakte fouten
De WOZ-waarde lezen als de verkoopwaarde van vandaag
De beschikking gaat over 1 januari van het jaar ervoor en komt uit een rekenmodel zonder bezichtiging. Wie zijn vraagprijs of zijn maximale hypotheek op dat bedrag baseert, zit er in een bewegende markt tienduizenden euro's naast.
De termijn van zes weken laten verlopen
Na zes weken vanaf de dagtekening staat de waarde vast voor dat jaar. Een gemeente mag daarna nog ambtshalve verlagen, maar hoeft dat niet, en het teveel betaalde over dat jaar krijg je dan meestal niet terug.
Bezwaar maken op gevoel, zonder taxatieverslag
Alleen zeggen dat de waarde te hoog is, wordt vrijwel altijd afgewezen. Bezwaren die het halen, wijzen op een fout kenmerk of op referentiewoningen die niet vergelijkbaar zijn, en dat zie je pas als je het verslag hebt gelezen.
Alleen op de belasting letten en de renteopslag vergeten
Een lagere waarde scheelt bij een gemiddelde woning enkele tientjes per jaar. Een hogere waarde die je hypotheek in een lagere risicoklasse brengt, kan over een schuld van drie ton meer dan honderd euro per maand schelen.
Denken dat een gestegen waarde automatisch een hogere aanslag betekent
Gemeenten verlagen hun OZB-tarief meestal als de waarden stijgen. Bezwaar maken puur omdat de waarde omhoogging, kost je tijd zonder resultaat; het gaat erom of jouw stijging afwijkt van die van vergelijkbare woningen.
De aanslag niet betalen zolang het bezwaar loopt
Een bezwaar schort de betaling niet op. Wie wacht, krijgt een aanmaning met invorderingskosten, en die kosten haal je met een geslaagd bezwaar niet terug.
Veelgestelde vragen
Wat is de WOZ-waarde van mijn huis?
Het is het bedrag dat je gemeente jaarlijks vaststelt als marktwaarde van je woning, gemeten op 1 januari van het jaar ervoor. Voor 2026 gaat het dus om de waarde op 1 januari 2025. Je vindt het bedrag op de WOZ-beschikking bij je gemeentelijke aanslag, in de berichtenbox van MijnOverheid en gratis op wozwaardeloket.nl.
Hoe kan ik de WOZ-waarde van mijn huis opvragen met postcode en huisnummer?
Ga naar wozwaardeloket.nl, typ je postcode en huisnummer in het zoekveld en klik je woning aan. Je ziet de vastgestelde waarde zonder in te loggen en zonder kosten. Wil je ook het taxatieverslag met de onderbouwing zien, dan log je met DigiD in op het WOZ-portaal van je eigen gemeente, want dat verslag staat niet in het landelijke loket.
Wat betekent de WOZ-waarde van een huis precies?
Het is de geschatte marktwaarde van de woning in onbewoonde, onverhuurde staat op de waardepeildatum. Die waarde is geen belasting maar de grondslag waarover je OZB, eigenwoningforfait en waterschapsheffing betaalt, en waarmee de fiscus rekent bij een erfenis of schenking van het huis. Hoe hoger de waarde, hoe hoger die heffingen uitvallen.
Kun je de WOZ-waarde van een ander huis opvragen?
Ja, de WOZ-waarde van woningen is openbaar. In het WOZ-waardeloket zoek je op adres de waarde op van de buren, van een huis dat te koop staat of van een woning die je wilt vergelijken. Je ziet alleen het bedrag: het taxatieverslag en de kenmerken van andermans woning blijven privé, en niet-woningen zoals bedrijfspanden staan er niet in.
Is de WOZ-waarde gelijk aan wat mijn huis waard is?
Zelden precies. De WOZ-waarde is een modelmatige schatting van ruim een jaar geleden, terwijl de verkoopprijs van vandaag afhangt van de actuele markt en van de staat van jouw specifieke woning. In een stijgende markt ligt de WOZ-waarde daarom vaak lager dan de verkoopprijs. Voor een actuele indicatie kijk je bij wat je huis waard is.
Waar kan ik de WOZ-waarde van mijn huis van 2023 of een ander oud jaar bekijken?
Het landelijke loket toont in beginsel alleen de meest recente waarde. Oudere beschikkingen, bijvoorbeeld die over 2023, vind je terug in het WOZ-portaal van je gemeente na inloggen met DigiD, in de berichtenbox van MijnOverheid en op de papieren aanslagen die je toen kreeg. Kom je er niet uit, dan levert de gemeente een afschrift van een oude beschikking desgevraagd na.
Wat is de WOZ-waarde van een huis in aanbouw?
De gemeente waardeert wat er op 1 januari van het beschikkingsjaar staat: de grond plus het deel van de bouw dat op dat moment klaar is. Vlak na de start bestaat de waarde vrijwel alleen uit grond, en elk volgend jaar groeit hij mee met de voortgang. Zolang de woning nog niet je hoofdverblijf is, blijft het eigenwoningforfait nihil; OZB betaal je wel over de vastgestelde waarde.
Hoe check ik of de WOZ-waarde van mijn huis klopt?
Download eerst het taxatieverslag en controleer het woonoppervlak, het bouwjaar, de perceelgrootte en de vermelde aanbouwen. Zoek daarna in het loket de waarde van vergelijkbare woningen in je straat op en deel elke waarde door het woonoppervlak. Een prijs per vierkante meter die zonder reden uit de pas loopt, is het sterkste signaal. De WOZ-check zet het verschil met je eigen inschatting op een rij.
Kun je bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van je eigen huis?
Ja. Als eigenaar krijg je een beschikking voor je eigen huis, en zo'n WOZ-bezwaar dien je binnen zes weken na de dagtekening gratis in bij je gemeente. Zelf doen kan prima: een brief of webformulier met de waarde, je motivering en het bewijsmateriaal volstaat. Er zijn ook bureaus die het op basis van no cure no pay overnemen; zij ontvangen dan een wettelijke proceskostenvergoeding van de gemeente.
Kost het geld om de WOZ-waarde van een huis op te zoeken?
Nee. Het WOZ-waardeloket is gratis en vraagt geen account, en ook het taxatieverslag van je eigen woning krijg je kosteloos via het portaal van je gemeente. Bezwaar maken is eveneens gratis. Alleen als je een eigen taxatierapport laat maken om je bezwaar te onderbouwen, betaal je daarvoor een taxateur.
Waarom is de WOZ-waarde van mijn huis hoger dan die van de buren?
Meestal door een verschil in objectkenmerken: meer woonoppervlak, een groter perceel, een aanbouw of dakkapel, een hoekligging of een recentere verbouwing. Soms zit er ook gewoon een fout in het bestand. Vraag het taxatieverslag op en vergelijk de kenmerken regel voor regel met die van de buurwoning; blijft het verschil onverklaarbaar, dan heb je een goede grond voor bezwaar.
Wat gebeurt er met de WOZ-waarde als ik mijn huis koop of verkoop?
De waarde voor dat jaar blijft ongewijzigd; alleen de tenaamstelling verandert. Als koper krijg je van de gemeente een eigen beschikking voor het deel van het jaar dat je eigenaar bent, en daartegen mag je binnen zes weken bezwaar maken, ook al is de waarde eerder aan de verkoper toegekend. Je aankoopprijs werkt pas door in de beschikking van latere jaren, via de verkoopcijfers in de buurt.
Telt de WOZ-waarde mee voor mijn hypotheek?
Bij het afsluiten van een hypotheek werkt een geldverstrekker met een taxatierapport, niet met de WOZ-waarde. Voor het verlagen van je renteopslag accepteren veel verstrekkers de WOZ-beschikking wel als bewijs dat je woning meer waard is geworden. Hoeveel ruimte er tussen je schuld en die waarde zit, lees je bij de overwaarde van je huis.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Het opzoeken, controleren en aanvechten van de WOZ-waarde van je huis is werk dat je zelf goed kunt doen: het taxatieverslag is gratis, de vergelijkingswaarden staan openbaar in het loket en een bezwaarschrift kost je een middag. Hulp inschakelen wordt pas interessant als er meer op het spel staat. Bij een dure of bijzondere woning, bij funderings- of erfpachtproblemen of bij een geërfd huis waar de erfbelasting rechtstreeks aan de waarde hangt, verdient een gevalideerd taxatierapport zich terug; reken op ongeveer 500 tot 800 euro aan taxatiekosten, een marktprijs die per taxateur verschilt. Bureaus die op no cure no pay bezwaar maken kosten je zelf niets omdat zij hun vergoeding van de gemeente krijgen, maar je geeft dan wel het contact met de gemeente uit handen en ze pakken vooral zaken op waarin ze kans zien. Gaat het om de vraag welke waarde je in een aangifte moet gebruiken of hoe de berekening van de WOZ-waarde in jouw geval uitpakt bij een erfenis of een tweede woning, dan is een fiscalist of de notaris die de nalatenschap doet het juiste loket. Voor een verlaging van je renteopslag bel je gewoon je eigen geldverstrekker: die vraagt zelf wel welk bewijsstuk hij wil zien.