Hypotheeklasten berekenen: van bruto termijn naar wat je echt betaalt
Je hypotheeklasten bestaan uit drie lagen: de bruto maandtermijn van rente en aflossing, de netto last nadat je hypotheekrenteaftrek is verrekend, en de volledige woonlast met verzekering, gemeentelijke heffingen en onderhoud erbij. Bij 350.000 euro tegen 4 procent rente is de bruto annuïteit 1.671 euro per maand; na aftrek blijft daar ruwweg driehonderd euro van af, en er komt al gauw vierhonderd euro aan andere woonlasten bij. Reken daarom altijd door tot de derde laag, want daar staat het bedrag dat je maand echt kost.
- € 1.671 2026 bruto annuïteit per maand bij 350.000 euro, 4% rente en 30 jaar
- 0,35% 2026 eigenwoningforfait dat je bij je inkomen optelt
- 37,56% 2026 maximaal tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt
- € 1.095 2026 gemiddelde gemeentelijke woonlasten per jaar voor een huishouden met koopwoning
- 1% vuistregel van de woningwaarde per jaar reserveren voor onderhoud
Gecontroleerd op augustus 2026
De drie lagen van je hypotheeklasten
Je hypotheeklasten zijn geen enkel bedrag maar drie lagen over elkaar. De bruto maandtermijn is wat de geldverstrekker incasseert: rente plus aflossing. De netto last is die termijn min het belastingvoordeel op je rente. De woonlast is het totaal dat je maandelijks kwijt bent aan je huis, dus inclusief verzekering, gemeentelijke heffingen en onderhoud.
Wie alleen de eerste laag uitrekent, komt bij de derde voor verrassingen te staan. Het verschil tussen bruto termijn en volledige woonlast loopt bij een gemiddelde koopwoning op tot enkele honderden euro's per maand. Deze pagina rekent alle drie de lagen voor je door; hoeveel je uberhaupt mag lenen staat op de pagina over hypotheek berekenen.
De volgorde waarin je rekent, maakt uit. Begin bij het leenbedrag en de rente, want daar volgt de termijn uit. Zet daar je fiscale situatie naast voor de netto last, en tel als laatste de vaste lasten erbij die niets met de geldverstrekker te maken hebben. Wie andersom begint, bij een maandbedrag dat prettig klinkt, rekent zichzelf een lening aan die niet bij zijn situatie past. Dezelfde som vanuit een bedrag dat je al leent, staat op de pagina over hypotheeklasten van een bestaande lening.
Zo wordt de maandtermijn berekend
Een annuïteitenhypotheek werkt met een vaste termijn: elke maand hetzelfde bedrag, waarbij het rentedeel daalt en het aflossingsdeel even hard stijgt. De formule erachter deelt je leenbedrag door de annuïteitenfactor, en die factor volgt uit de maandrente en het aantal maanden. Bij 4 procent rente en dertig jaar is die factor ongeveer 209,5, dus 350.000 euro gedeeld door 209,5 geeft 1.671 euro per maand.
Je hebt dus maar drie invoerwaarden nodig: het leenbedrag, de rente en de looptijd. De looptijd is bij vrijwel elke nieuwe hypotheek dertig jaar, omdat de renteaftrek daarna stopt. De rente ligt vast voor de periode die je kiest, en na afloop daarvan wordt je termijn opnieuw vastgesteld op de dan geldende rente en de dan resterende schuld.
De tabel hieronder geeft de bruto termijn voor de meest voorkomende combinaties. Zit jouw bedrag of rente ertussenin, vul het dan in bij de rekenhulp voor je maandlasten, die naast de annuïteit ook de lineaire en de aflossingsvrije variant toont. Wil je zien wat een tiende procent rente scheelt, dan helpt de uitleg bij hypotheekrente berekenen.
| Leenbedrag | 3% rente | 3,5% rente | 4% rente | 4,5% rente | 5% rente |
|---|---|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 843 | € 898 | € 955 | € 1.013 | € 1.074 |
| € 250.000 | € 1.054 | € 1.123 | € 1.194 | € 1.267 | € 1.342 |
| € 300.000 | € 1.265 | € 1.347 | € 1.432 | € 1.520 | € 1.610 |
| € 350.000 | € 1.476 | € 1.572 | € 1.671 | € 1.773 | € 1.879 |
| € 400.000 | € 1.686 | € 1.796 | € 1.910 | € 2.027 | € 2.147 |
Gecontroleerd op bruto annuïteit per maand, 30 jaar, rekenvoorbeeld augustus 2026
Reken je termijn uit met een rente die een half procent hoger ligt dan wat je nu ziet. Valt die last ook nog prettig uit, dan heb je ruimte als je bij de renteherziening minder geluk hebt.
Van bruto naar netto: aftrek en eigenwoningforfait
Over een lening die je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost, mag je de betaalde rente aftrekken van je inkomen. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover, de bijtelling voor het woongenot, die in 2026 uitkomt op 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot 1.350.000 euro. Het verschil tussen je betaalde rente en dat forfait is je aftrekpost, en die telt in 2026 mee tegen maximaal 37,56 procent.
Neem een lening van 250.000 euro tegen 4 procent rente bij een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro. De bruto termijn is 1.194 euro per maand, en in het eerste jaar zit daar ongeveer 9.900 euro rente in. Het forfait is 1.050 euro, dus je aftrekpost wordt 8.850 euro en je voordeel 3.324 euro per jaar, oftewel 277 euro per maand. Netto betaal je dan ongeveer 917 euro.
Twee dingen bepalen of dit bedrag klopt. De WOZ-waarde moet de juiste zijn, want die stuurt het forfait rechtstreeks aan; hoe je die controleert lees je bij de WOZ-waarde berekenen. Daarnaast telt je aftrek alleen tegen 37,56 procent als je inkomen in de hoogste schijf valt; ligt je inkomen daaronder, dan reken je met het tarief van jouw schijf en valt het voordeel iets lager uit.
Het belastingvoordeel daalt elk jaar, ook als je niets verandert. Je lost af, dus je rente wordt lager, terwijl het forfait met de WOZ-waarde meestijgt. Reken je netto last daarom niet één keer uit maar elke paar jaar opnieuw.
De maandlast per hypotheekvorm
Bij hetzelfde leenbedrag en dezelfde rente verschilt je maandlast fors per vorm. Een annuïteitenhypotheek houdt de termijn gelijk. Een lineaire hypotheek lost elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je hoog begint en steeds lager uitkomt. Een aflossingsvrije hypotheek betaalt alleen rente, dus de last is het laagst en de schuld blijft staan.
De vergelijking hieronder gaat uit van 350.000 euro tegen 4 procent en dertig jaar. Lineair begint 468 euro boven de annuïteit en eindigt er ruim zevenhonderd euro onder. Over de hele looptijd betaal je lineair minder rente, omdat je schuld sneller daalt, maar je moet die hogere last in de eerste jaren wel kunnen dragen.
De meeste hypotheken bestaan uit meerdere leningdelen, soms met verschillende vormen en rentevaste periodes. Je totale maandlast is dan de som van de termijnen per deel, en je aftrek de som van de rente op de delen die daarvoor in aanmerking komen. Welke combinatie bij jouw situatie past, komt aan bod bij de vraag welke hypotheek je kunt krijgen.
| Vorm | Eerste maand | Laatste maand | Schuld na 30 jaar |
|---|---|---|---|
| Annuïtair | € 1.671 | € 1.671 | € 0 |
| Lineair | € 2.139 | € 976 | € 0 |
| Aflossingsvrij | € 1.167 | € 1.167 | € 350.000 |
Gecontroleerd op bruto, bij 350.000 euro en 4% rente over 30 jaar, augustus 2026
De vaste lasten die naast je hypotheek meelopen
Naast de termijn aan de geldverstrekker lopen er vier posten mee die je zelf moet inschatten. De gemeentelijke aanslag met onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing kwam in 2026 voor een huishouden met een koopwoning gemiddeld uit op 1.095 euro per jaar, ruim negentig euro per maand. Het tarief verschilt sterk per gemeente en beweegt mee met je WOZ-waarde.
De opstalverzekering is verplicht gesteld door vrijwel elke geldverstrekker en kost voor een rijtjeshuis meestal tussen de 15 en 30 euro per maand in 2026, afhankelijk van de herbouwwaarde. Voor onderhoud hanteren het Nibud en Vereniging Eigen Huis als vuistregel ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar; bij nieuwbouw mag dat lager, bij een woning van veertig jaar of ouder eerder anderhalf procent.
Koop je een appartement, dan komt de bijdrage aan de vereniging van eigenaren erbij, en die dekt vaak al een deel van het onderhoud en de opstalverzekering. Energie hoort ook in je woonlast, maar hangt aan je verbruik en je contract, dus dat bedrag zoek je op bij je eigen leverancier. Wat je woning waard is voor de verzekering en voor de verhouding tussen schuld en waarde, reken je door bij de woningwaarde berekenen.
| Post | Orde van grootte | Hoe je hem betaalt |
|---|---|---|
| Gemeentelijke heffingen samen | gemiddeld € 1.095 per jaar in 2026 | jaarlijkse aanslag of maandelijkse incasso |
| Opstalverzekering | € 15 tot € 30 per maand voor een rijtjeshuis (2026) | maandelijks of per jaar |
| Onderhoudsreservering | vuistregel 1% van de woningwaarde per jaar | zelf apart zetten |
| Bijdrage vereniging van eigenaren | sterk wisselend, volgt uit het meerjarenonderhoudsplan | maandelijks |
| Energie | hangt af van verbruik, label en contract | maandelijks voorschot |
| Erfpachtcanon | alleen bij erfpachtgrond, staat in de akte | per jaar of per kwartaal |
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat je maandlast doet in de jaren erna
Een annuïtaire termijn ligt vast zolang je rentevaste periode loopt, en verandert daarna in één klap. De geldverstrekker berekent je nieuwe termijn over de dan resterende schuld, de resterende looptijd en de nieuwe rente. Wie in een periode met lage rente heeft geleend, ziet bij de herziening de grootste sprong.
Die sprong valt netto kleiner uit dan bruto. Meer rente betekent ook meer aftrek, dus een deel van de verhoging komt via de belasting terug zolang je aftrekrecht loopt. Onder het tarief van 37,56 procent in 2026 blijft ongeveer 62 cent van elke euro extra rente voor eigen rekening.
Twee bewegingen werken de andere kant op. Je schuld daalt elk jaar door aflossing, en zodra de verhouding tussen schuld en woningwaarde onder een risicogrens zakt, verlagen de meeste geldverstrekkers je renteopslag op verzoek. Dat kost niets en werkt direct door in je termijn. Levert een andere geldverstrekker structureel meer op, dan reken je dat door bij oversluiten berekenen, waar ook de boeterente in de som zit. Hoeveel waarde er inmiddels boven je schuld uitsteekt, zie je met de overwaarde-rekenhulp.
Een berekening uit 2023 of 2024 naast de cijfers van nu
Een hypotheekberekening heeft een houdbaarheidsdatum. Wie in 2023 of 2024 een berekening liet maken en die nu weer tevoorschijn haalt, rekent met normen die inmiddels zijn vervangen. Elk jaar wijzigen de financieringslastnormen, de NHG-grens, de borgtochtprovisie en het maximale aftrektarief.
De NHG-grens is het duidelijkste voorbeeld: die ging van 405.000 euro in 2023 naar 435.000 euro in 2024, 450.000 euro in 2025 en 470.000 euro in 2026. De eenmalige borgtochtprovisie daalde per 2025 van 0,6 naar 0,4 procent van je leenbedrag. Het maximale aftrektarief liep op van 37,48 procent in 2025 naar 37,56 procent in 2026.
Daarnaast zijn de woonquotes aangepast. In 2026 mag je bij een inkomen tot 70.000 euro en een rente van 4 procent 22,6 procent van je bruto inkomen aan hypotheeklasten besteden, en dat percentage verschuift jaarlijks met de koopkrachtcijfers mee. Een oude uitdraai gebruik je dus hooguit als indruk van de orde van grootte. Wat er nu uit dezelfde inkomensgegevens rolt, reken je opnieuw uit bij je maximale hypotheek.
| Jaar | NHG-kostengrens | Borgtochtprovisie NHG |
|---|---|---|
| 2023 | € 405.000 | 0,6% |
| 2024 | € 435.000 | 0,6% |
| 2025 | € 450.000 | 0,4% |
| 2026 | € 470.000 | 0,4% |
Gecontroleerd op augustus 2026
Van maximale hypotheek naar een last die je wilt dragen
De financieringslastnormen bepalen het plafond, niet je comfort. Bij een bruto jaarinkomen van 60.000 euro en 4 procent rente mag in 2026 22,6 procent van je inkomen naar je hypotheeklasten, dus 1.130 euro per maand, goed voor ongeveer 236.700 euro lening. Dat is een wettelijk maximum waarin het Nibud al rekening houdt met gemiddelde overige uitgaven.
Jouw uitgavenpatroon is niet gemiddeld. Kinderopvang, een leaseauto, een chronische zorgpost of een studieschuld drukken je ruimte verder, en de eerste twee zie je niet altijd terug in een snelle rekenhulp. Wie zijn eigen bankafschriften van een half jaar naast de berekening legt, ziet meteen of het maandbedrag past.
Zet daarom naast je maximale bedrag altijd een tweede bedrag: de last die je zonder nadenken kunt betalen. Het verschil tussen die twee is je buffer voor rentestijging, onderhoud en tegenvallers. Wat je uiterlijk kunt lenen staat bij wat je kunt lenen; of een concrete woning binnen dat bereik valt, reken je door bij de vraag of je dit huis kunt kopen.
Zet het verschil tussen je huidige huur en je nieuwe netto woonlast alvast een half jaar per maand opzij. Je test daarmee of het bedrag echt past, en je hebt de eerste onderhoudsreservering meteen te pakken.
Hoe hard is de uitkomst van een online berekening
Er bestaan drie soorten uitkomsten, en ze verschillen in wat je eraan hebt. Een rekenhulp geeft een indicatie op basis van wat jij invult. Een adviesgesprek geeft een berekening op maat, waarin je loonstroken, je BKR-registratie en je bestaande verplichtingen zijn nagelopen. Een bindend aanbod van een geldverstrekker is het enige waar je een bod op een woning op kunt baseren.
Rekenhulpen op vergelijkingssites en die van adviesketens rekenen met dezelfde wettelijke normen, dus grote verschillen komen bijna altijd door verschillende aannames over rente, rentevaste periode of energielabel. Wie uitkomsten naast elkaar legt, moet die aannames vergelijken en niet alleen de eindbedragen; dat speelt bijvoorbeeld bij de berekening van een adviesketen.
Loopt je hypotheek al, dan is er nog een vierde vorm: de controle op je bestaande lening. Je kijkt dan of je rente nog past bij je huidige risicoklasse en of je leningdelen nog bij je situatie horen. Die doorloop staat bij de hypotheekcheck, en het invullen zelf bij de stappen van een hypotheekberekening.
| Soort berekening | Waarop gebaseerd | Hoe hard |
|---|---|---|
| Rekenhulp online | wat je zelf invult | indicatie, marge van tienduizenden euro's |
| Berekening bij een adviseur | loonstroken, BKR, verplichtingen | realistisch, nog geen toezegging |
| Hypotheekofferte of aanbod | volledig dossier en taxatie | bindend binnen de geldigheidstermijn |
| Check op je bestaande hypotheek | jaaroverzicht en actuele woningwaarde | richting voor rente en leningdelen |
Zo reken je je hypotheeklasten in zes stappen door
Werk van boven naar beneden, dan staat aan het eind je echte maandbedrag.
-
Bepaal je leenbedrag
Trek van de koopsom af wat je zelf inbrengt en tel eventuele meefinancierbare verbouwingskosten erbij op. Kosten koper en advieskosten mag je bij een woning niet meefinancieren, dus die vallen buiten je leenbedrag. Zit je nog in de oriëntatiefase, gebruik dan de rekenhulp voor je maximale hypotheek als bovengrens.
-
Kies een rente en een rentevaste periode
Neem de rente die hoort bij jouw verhouding tussen lening en woningwaarde en bij de periode die je wilt vastzetten. Reken de som daarna een tweede keer met een half procent meer, zodat je weet wat een tegenvaller bij de herziening doet.
-
Bereken de bruto termijn
Deel je leenbedrag door de annuïteitenfactor of vul de drie waarden in bij de maandlasten-rekenhulp. Heb je meerdere leningdelen, reken ze dan los door en tel de termijnen op.
-
Haal de renteaftrek eraf
Neem de rente die je in het eerste jaar betaalt, trek het eigenwoningforfait van 0,35 procent van de WOZ-waarde eraf en vermenigvuldig het restant met jouw belastingtarief, in 2026 maximaal 37,56 procent. Deel door twaalf voor het maandbedrag.
-
Tel de overige woonlasten erbij
Voeg de gemeentelijke heffingen, de opstalverzekering, de onderhoudsreservering en eventueel de bijdrage aan de vereniging van eigenaren toe. Deze posten lopen buiten de geldverstrekker om en zijn samen vaak vierhonderd euro per maand of meer.
-
Leg de uitkomst naast je huishoudboekje
Vergelijk het totaal met wat je nu aan wonen kwijt bent en met je bankafschriften van het afgelopen half jaar. Blijft er te weinig ruimte over, verlaag dan het leenbedrag of zoek een woning in een andere prijsklasse; dat is makkelijker dan achteraf bijsturen.
Maximale hypotheek
Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek
Check dit voordat je op je berekende maandlast vertrouwt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Van 1.814 euro bruto naar 1.853 euro volledige woonlast
Stel, je leent 380.000 euro annuïtair tegen 4 procent rente voor dertig jaar, en de woning heeft een WOZ-waarde van 420.000 euro. De bruto maandtermijn is 1.814 euro. In de eerste maand bestaat die uit 1.267 euro rente en 547 euro aflossing; over het eerste jaar betaal je ongeveer 15.100 euro rente.
Het eigenwoningforfait is in 2026 0,35 procent van 420.000 euro, dus 1.470 euro. Je aftrekpost wordt 15.100 min 1.470 is 13.630 euro, en tegen 37,56 procent levert dat 5.119 euro per jaar op, oftewel 427 euro per maand. Je netto hypotheeklast komt daarmee op ongeveer 1.387 euro.
Daar komen de vaste lasten bij. De gemeentelijke aanslag van gemiddeld 1.095 euro in 2026 is 91 euro per maand, de opstalverzekering 25 euro, en de onderhoudsreservering van 1 procent van 420.000 euro is 350 euro. Samen kom je op 1.853 euro per maand, energie nog niet meegerekend. Dat is 39 euro meer dan de bruto termijn waar je mee begon, terwijl het netto voordeel op de rente 427 euro was.
De rentevaste periode loopt af: van 1.109 naar 1.386 euro
Stel, je leende tien jaar geleden 300.000 euro annuïtair tegen 2 procent, met de rente tien jaar vast. Je betaalde al die tijd 1.109 euro per maand. Van de oorspronkelijke lening staat nu nog ongeveer 219.000 euro open, en er resteren twintig jaar looptijd.
Wordt de rente herzien op 4,5 procent, dan berekent de geldverstrekker de nieuwe termijn over 219.000 euro in twintig jaar: 1.386 euro per maand. Bruto stijgt je last dus met 277 euro.
Netto valt de klap kleiner uit. In het eerste jaar na de herziening betaal je ongeveer 9.855 euro rente in plaats van 4.380 euro. Bij een WOZ-waarde van 420.000 euro is het eigenwoningforfait in 2026 1.470 euro, waardoor je aftrekpost stijgt van 2.910 naar 8.385 euro, en het voordeel tegen 37,56 procent van 91 naar 262 euro per maand. Netto ga je van 1.018 naar 1.124 euro, een stijging van 106 euro in plaats van 277 euro.
Wat een half procent rente over dertig jaar kost
Stel, je leent 350.000 euro annuïtair voor dertig jaar. Bij 4 procent is je termijn 1.671 euro per maand, bij 4,5 procent 1.773 euro. Het verschil is 102 euro per maand.
Over de volle looptijd betaal je in het eerste geval 601.500 euro en in het tweede 638.400 euro. Dat half procent kost dus bijna 37.000 euro extra rente, waarvan je onder de aftrek in 2026 hooguit 37,56 procent terugziet zolang je aftrekrecht loopt.
Diezelfde gevoeligheid werkt in je voordeel bij een lagere risico-opslag. Zakt je schuld onder een grens van bijvoorbeeld 67 procent van de woningwaarde, dan schuif je naar een lagere risicoklasse en verlaagt de geldverstrekker de opslag op verzoek. Op 350.000 euro scheelt een tiende procent al ruim twintig euro per maand.
Veelgemaakte fouten
De bruto termijn aanzien voor je woonlast
De termijn aan de geldverstrekker is maar een deel van wat je huis je maandelijks kost. Wie de gemeentelijke heffingen, de verzekering en het onderhoud niet meetelt, komt bij een woning van vier ton al snel vierhonderd euro per maand tekort in zijn begroting.
Geen onderhoudsreservering opzij zetten
Een cv-ketel, een dak of een keuken komt niet elke maand langs, maar wel een keer. Zonder maandelijkse reservering van ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar financier je dat soort uitgaven uit een dure lening of stel je ze uit tot de schade groter is.
Rekenen met het maximale leenbedrag
De financieringslastnormen zijn een plafond dat uitgaat van gemiddelde uitgaven. Wie zijn eigen kosten voor opvang, vervoer of zorg niet naast de norm legt, tekent voor een last die op papier past en in de praktijk elke maand knelt.
Een oude berekening hergebruiken
Een uitdraai uit 2023 of 2024 rekent met de normen, de NHG-grens en de rente van dat jaar. De bedragen kunnen tienduizenden euro's afwijken van wat er nu uitkomt, en je merkt dat pas als de geldverstrekker de aanvraag beoordeelt.
Het einde van de rentevaste periode overslaan
Wie tien jaar vastzet en dertig jaar wil rekenen, moet weten wat er na jaar tien gebeurt. Reken de resterende schuld tegen een hogere rente door, anders staat er straks een termijn op je afschrift waar je niet op gerekend hebt.
De maandelijkse teruggave als inkomen zien
De voorlopige aanslag betaalt je aftrek vooruit op basis van een schatting. Daalt je rente, los je af of stijgt je inkomen, dan is het te veel ontvangen bedrag een schuld die je bij de definitieve aanslag in één keer terugbetaalt.
Kosten koper vergeten in de som
Je mag bij een woning maximaal honderd procent van de waarde lenen, dus de overdrachtsbelasting, de notaris, de taxatie en het advies betaal je uit eigen geld. Wie dat pas bij de notaris ontdekt, moet zijn bod terugtrekken of een dure lening zoeken.
Veelgestelde vragen
Hoe bereken ik mijn hypotheeklasten?
Deel je leenbedrag door de annuïteitenfactor die hoort bij je rente en je looptijd, of vul leenbedrag, rente en looptijd in bij een rekenhulp. Trek daar het maandelijkse belastingvoordeel af: je jaarrente min het eigenwoningforfait van 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026, maal je belastingtarief, gedeeld door twaalf. Tel daarna de gemeentelijke heffingen, de opstalverzekering en je onderhoudsreservering bij op.
Wat is het verschil tussen bruto en netto hypotheeklasten?
Bruto is de termijn die de geldverstrekker incasseert, netto is wat je overhoudt nadat je hypotheekrenteaftrek is verrekend. Het verschil is in het eerste jaar het grootst, omdat je termijn dan nog voor het grootste deel uit rente bestaat. Naarmate je aflost, daalt het rentedeel en dus ook je voordeel, terwijl de bruto termijn bij een annuïteitenhypotheek gelijk blijft.
Hoeveel woonlasten komen er naast mijn hypotheek bij?
Reken op de gemeentelijke aanslag, die in 2026 voor een huishouden met een koopwoning gemiddeld 1.095 euro per jaar bedroeg, een opstalverzekering van 15 tot 30 euro per maand voor een rijtjeshuis, en een onderhoudsreservering van ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar. Bij een appartement komt de bijdrage aan de vereniging van eigenaren erbij. Energie reken je apart, want die hangt aan je verbruik en je contract.
Kan ik een hypotheek uit 2023 of 2024 berekenen met de cijfers van nu?
De maandlast van een lopende hypotheek uit 2023 of 2024 reken je gewoon door met je eigen rente en je huidige restschuld. Wat je niet moet doen, is een oude uitdraai van je leenruimte hergebruiken: de financieringslastnormen, de NHG-grens en het maximale aftrektarief zijn sindsdien elk jaar aangepast. De NHG-grens ging bijvoorbeeld van 405.000 euro in 2023 naar 470.000 euro in 2026.
Wat gebeurt er met mijn maandlast als de rentevaste periode afloopt?
De geldverstrekker stelt een nieuwe termijn vast over je resterende schuld, je resterende looptijd en de dan geldende rente. Bij een stijging van 2 naar 4,5 procent op een restschuld van 219.000 euro met twintig jaar te gaan, loopt de bruto termijn op van 1.109 naar 1.386 euro. Netto is de stijging kleiner, omdat je meer rente aftrekt zolang je aftrekrecht loopt.
Klopt de uitkomst van een online hypotheek berekening?
Een rekenhulp gebruikt dezelfde wettelijke normen als een adviseur, maar rekent met wat jij invult. Vergeet je een studieschuld, een private lease of een alimentatieverplichting, dan valt de uitkomst tienduizenden euro's te hoog uit. Pas als een geldverstrekker je loonstroken, jaarcijfers en BKR-registratie heeft gezien, staat het bedrag vast, en pas een bindend aanbod is een toezegging.
Waarom daalt mijn belastingvoordeel elk jaar?
Bij een annuïteitenhypotheek verschuift de termijn elke maand een beetje van rente naar aflossing. Je betaalt dus jaarlijks minder rente, waardoor je aftrekpost krimpt. Tegelijk stijgt het eigenwoningforfait mee met je WOZ-waarde, en dat forfait gaat van je rente af voordat je aftrek overblijft. Je netto last stijgt daardoor langzaam, ook als er aan je hypotheek niets verandert.
Wat kost een half procent extra rente per maand?
Op 350.000 euro over dertig jaar is het verschil tussen 4 en 4,5 procent 102 euro per maand, van 1.671 naar 1.773 euro. Over de hele looptijd loopt dat op tot bijna 37.000 euro extra rente. Reken je som daarom altijd een tweede keer met een hogere rente, zeker als je een korte rentevaste periode kiest.
Hoe reken ik mijn maandlast opnieuw uit na extra aflossen?
Vul in de rekenhulp je nieuwe restschuld in, met je huidige rente en de resterende looptijd. Bij de meeste geldverstrekkers blijft de einddatum staan en daalt de termijn: 20.000 euro aflossen op 300.000 euro bij 4 procent brengt de termijn van 1.432 naar ongeveer 1.337 euro. Je belastingvoordeel daalt tegelijk mee, dus kijk ook naar je netto last.
Welke hypotheeklasten horen bij een inkomen van 60.000 euro?
Bij een bruto jaarinkomen van 60.000 euro en 4 procent rente mag in 2026 22,6 procent van je inkomen naar je hypotheeklasten, dus 1.130 euro per maand. Dat komt neer op ongeveer 236.700 euro lening over dertig jaar. Het is een maximum, geen advies: wat je comfortabel draagt hangt af van je vaste uitgaven en je buffer.
Tellen de lasten van een aflossingsvrije hypotheek anders?
Bij een aflossingsvrij deel betaal je alleen rente, dus je maandlast is de schuld maal de rente gedeeld door twaalf: op 350.000 euro tegen 4 procent is dat 1.167 euro. Op een aflossingsvrije lening die na 2012 is afgesloten, heb je geen renteaftrek, dus bruto en netto zijn dan gelijk. De schuld staat aan het einde van de looptijd nog volledig open.
Moet ik de kosten koper in mijn maandlast meenemen?
Nee, kosten koper zijn eenmalige kosten die je bij de overdracht uit eigen geld betaalt. Ze zitten niet in je maandlast, maar bepalen wel hoeveel spaargeld je moet meebrengen bovenop je hypotheek. Reken ze los uit voordat je een bod doet, want ze bepalen samen met je leenruimte welke koopsom je aankunt.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Een maandlast uitrekenen kun je prima zelf, zeker met de maandlasten-rekenhulp ernaast. Een adviseur verdient zijn geld terug zodra de rekensom vertakt: meerdere leningdelen, een aflossingsvrij deel uit het overgangsrecht, een eigen zaak of flexibel inkomen, een overbrugging tussen twee woningen, of een berekening waarin een verbouwing en een energielabel meelopen. Advieskosten liggen in 2026 meestal rond de 2.500 euro, en dat bedrag betaal je uit eigen geld, want het is niet meefinancierbaar.
Ga ook naar een adviseur wanneer je bruto en netto niet meer op elkaar krijgt, bijvoorbeeld omdat je aftrekrecht deels is verlopen of je inkomen in een andere schijf valt. Voor de vraag hoeveel je kunt lenen is de rekenhulp bij je maximale hypotheek een goed vertrekpunt, en de overige onderwerpen rond financieren staan bij elkaar op de hypotheekpagina. Zit je in de knel met je huidige lasten, wacht dan niet op de tweede achterstand maar bel je geldverstrekker: die heeft een wettelijke zorgplicht en kan met een tijdelijke aanpassing van je termijn vaak meer dan je verwacht.