Afschaffing hypotheekrenteaftrek: wat er al veranderd is en wat er nog komt

Wordt de hypotheekrenteaftrek afgeschaft?

Nee, niet in deze kabinetsperiode. In het regeerakkoord staat dat de fiscale behandeling van de eigen woning ongewijzigd blijft, om het eigen huis betaalbaar te houden en rust op de woningmarkt te bewaren. Er ligt in augustus 2026 dus geen wetsvoorstel dat de hypotheekrenteaftrek in één keer schrapt.

Dat betekent niet dat er niets gebeurt. Sinds 2014 zakt het tarief waartegen je de rente aftrekt elk jaar, en sinds 2013 geldt aftrek alleen nog voor leningen die je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost. Een deel van de afschaffing is dus al doorgevoerd, alleen in stapjes en zonder dat het zo heette.

De discussie zelf verdwijnt ook niet. Politieke partijen, De Nederlandsche Bank, het Centraal Planbureau en de Europese Commissie pleiten al jaren voor verdere afbouw, terwijl andere partijen daar niets van willen weten. Wat de aftrek in jouw geval nog waard is en wanneer die stopt, hangt vooral af van je eigen hypotheek. Wie precies wil weten wanneer zijn recht eindigt, leest de gids over de momenten waarop de hypotheekrenteaftrek verdwijnt.

Wat er sinds 2013 al is afgeschaft

De aftrek is de afgelopen jaren langs twee wegen kleiner geworden. De eerste is de aflossingseis: voor een lening die je op of na 1 januari 2013 afsluit, is de rente alleen aftrekbaar als je die lening in maximaal dertig jaar volledig annuïtair of lineair aflost. Een nieuwe aflossingsvrije lening geeft geen recht op aftrek meer, zoals de gids over de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek uitlegt.

De tweede weg is de tariefsaanpassing. Tot en met 2013 trok je de rente af tegen het tarief van de schijf waarin je inkomen viel, voor hoge inkomens 52 procent. Vanaf 2014 daalde dat maximum eerst met een half procentpunt per jaar en vanaf 2020 met drie procentpunt per jaar, tot het in 2023 uitkwam op het tarief van de eerste schijf. Sindsdien beweegt het maximum mee met dat basistarief: 36,97 procent in 2024, 37,48 procent in 2025 en 37,56 procent in 2026.

Voor wie in de hoogste schijf zit, is de aftrek daarmee in tien jaar tijd bijna een derde minder waard geworden. Verdien je onder de tweede schijfgrens, dan merkte je van deze operatie weinig, want jouw tarief lag altijd al onder het maximum. Hoe de aftrek zelf rekent, staat in de uitleg over hoe hypotheekrenteaftrek werkt.

Jaar	Maximaal aftrektarief	Hoogste tarief inkomstenbelasting
2013	52%	52%
2016	50,5%	52%
2019	49%	51,75%
2020	46%	49,5%
2021	43%	49,5%
2022	40%	49,5%
2023	36,93%	49,5%
2024	36,97%	49,5%
2025	37,48%	49,5%
2026	37,56%	49,5%

Gecontroleerd op augustus 2026

De dertigjaarstermijn en de datum 1 januari 2031

Los van alle politiek staat er één harde afschaffing in de wet, en die geldt per leningdeel. Sinds 2001 is de renteaftrek beperkt tot dertig jaar. Voor hypotheken die op 1 januari 2001 al liepen, begon die teller op dat moment opnieuw, dus voor die groep stopt de aftrek op 1 januari 2031. Het gaat om honderdduizenden huishoudens, vaak met een oude aflossingsvrije hypotheek waarop nooit is afgelost.

De termijn loopt per leningdeel en niet per huis. Verhoogde je in 2015 je hypotheek voor een verbouwing, dan heeft dat deel een eigen termijn die tot 2045 doorloopt, ook als het oudste deel al is uitgelopen. Bij een verhuizing verhuist de resterende termijn mee: je krijgt geen nieuwe dertig jaar over het bedrag dat je al had.

De uitvoering is niet vanzelfsprekend. Het ministerie van Financiën stuurde in 2026 een rapport naar de Tweede Kamer over de knelpunten rond deze termijn, omdat de Belastingdienst en de banken van veel oude leningen niet vastleggen wanneer de dertig jaar begon. Wat er precies gebeurt op de vooraf ingevulde aangifte van 2031 is daarmee nog open, maar de wettelijke einddatum staat er wel. Controleer daarom zelf per leningdeel je startdatum, zoals beschreven in de gids over de aftrek van hypotheekrente.

Wanneer je het leningdeel afsloot	Wanneer de dertig jaar begint	Laatste dag met renteaftrek
Vóór 1 januari 2001	1 januari 2001	31 december 2030
In 2005	Datum van de lening in 2005	In 2035
In 2013	Datum van de lening in 2013	In 2043
In 2020	Datum van de lening in 2020	In 2050
Verhoging in 2026 op een oude hypotheek	Datum van de verhoging in 2026	In 2056

Gecontroleerd op augustus 2026

De aftrek die wel wordt afgeschaft: de wet Hillen

Terwijl de hypotheekrenteaftrek blijft, wordt een andere aftrek in de eigen woning wel echt uitgefaseerd. De aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, in de wandelgangen de wet Hillen, zorgt ervoor dat je geen belasting betaalt over het eigenwoningforfait als je hypotheekrente lager is dan dat forfait. Wie zijn huis (bijna) heeft afbetaald, profiteert daarvan.

Die aftrek wordt sinds 2019 afgebouwd. In 2026 krijg je nog 71,867 procent van het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten. Vanaf 1 januari 2026 gaat de afbouw sneller: 4,8 procentpunt per jaar in plaats van de eerdere 3,33 procentpunt, waardoor de aftrek per 1 januari 2041 helemaal weg is in plaats van in 2048.

Het eigenwoningforfait zelf blijft daarnaast staan. Voor de meeste woningen is dat 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026, en boven 1.350.000 euro geldt een vast bedrag van 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere. Wat dat bij jouw woning oplevert, reken je uit met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait. Klopt de WOZ-waarde niet, dan werkt dat direct door in je bijtelling; met de WOZ-check zie je of jouw waarde uit de pas loopt.

Jaar	Percentage van het verschil dat je nog aftrekt	Afbouw per jaar
2024	80%	3,33 procentpunt
2025	76,67%	3,33 procentpunt
2026	71,87%	4,8 procentpunt
2027	67,07%	4,8 procentpunt
2031	47,87%	4,8 procentpunt
2036	23,87%	4,8 procentpunt
2041	0%	afbouw voltooid

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat afschaffing met je maandlasten doet

Het effect van een afschaffing is eenvoudig te berekenen, want je voordeel is niets anders dan je aftrekbare rente min het eigenwoningforfait, vermenigvuldigd met je aftrektarief. Verdwijnt de aftrek, dan verdwijnt dat bedrag uit je jaarlijkse teruggaaf en stijgt je netto woonlast met precies dat bedrag.

Bij een schuld van 300.000 euro en 4 procent rente betaal je 12.000 euro rente per jaar. Trek daar een eigenwoningforfait van 1.400 euro af bij een WOZ-waarde van 400.000 euro, dan blijft 10.600 euro aftrek over. Tegen 37,56 procent in 2026 is dat 3.981 euro per jaar, oftewel 332 euro per maand.

Twee dingen dempen de klap. De rente op een annuïtaire of lineaire hypotheek daalt elk jaar doordat je aflost, dus je voordeel krimpt vanzelf al. En het forfait blijft ook zonder aftrek gewoon bijgeteld, dus het verschil tussen wel en geen aftrek is nooit het volle rentebedrag. Krijg je je voordeel maandelijks vooruit via een voorlopige aanslag, dan merk je een wijziging meteen in je kasstroom; hoe dat werkt staat in de gids over de hypotheekrenteaftrek maandelijks ontvangen.

Hypotheekschuld	Rente per jaar bij 4%	Aftrek tegen 37,56%	Voordeel per maand
€ 200.000	€ 8.000	€ 3.005	€ 250
€ 300.000	€ 12.000	€ 4.507	€ 376
€ 400.000	€ 16.000	€ 6.010	€ 501
€ 500.000	€ 20.000	€ 7.512	€ 626

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 4 procent rente en het aftrektarief van 2026, vóór aftrek van het eigenwoningforfait

Hoe een afschaffing er in de praktijk uit zou zien

Een aftrek die vijf miljoen huishoudens raakt, gaat nooit in één keer op nul. Als de politiek de aftrek wil afschaffen, gebeurt dat vrijwel zeker langs een van de routes die al eerder op tafel hebben gelegen. De eerste is verder verlagen van het aftrektarief, precies zoals tussen 2014 en 2023 gebeurde. Die route werkt zonder ingewikkeld overgangsrecht en raakt hogere inkomens het hardst.

Een tweede variant is het aftrektarief permanent koppelen aan het tarief van de eerste schijf, iets wat het ministerie van Financiën in 2025 op verzoek van de Tweede Kamer heeft onderzocht. Een derde variant is de eigen woning helemaal uit box 1 halen: geen renteaftrek, maar ook geen eigenwoningforfait, met de woning en de schuld in box 3. Een vierde is het aftoppen van de schuld waarover je mag aftrekken, zodat dure huizen minder voordeel opleveren.

Elke variant komt met de vraag wat er met bestaande hypotheken gebeurt. Bij de aflossingseis van 2013 koos de wetgever voor volledig overgangsrecht: wie al een hypotheek had, hield zijn oude rechten. Bij de tariefsafbouw gebeurde het omgekeerde en gold de verlaging meteen voor iedereen. Welke kant het opgaat en welke ingrepen er in het verleden zijn gedaan, staat in de gids over eerdere ingrepen in de hypotheekrenteaftrek.

Variant	Wat er gebeurt	Wie het hardst geraakt wordt
Aftrektarief verder verlagen	Je trekt af tegen een lager percentage	Inkomens boven de tweede schijfgrens
Koppelen aan het eerste-schijftarief	Het maximum beweegt mee met het basistarief	Iedereen met een hoog inkomen
Eigen woning naar box 3	Geen aftrek en geen forfait, wel vermogensheffing	Wie veel schuld en weinig vermogen heeft
Aftrek aftoppen op een maximumschuld	Boven een grens is de rente niet meer aftrekbaar	Kopers van dure woningen
Directe afschaffing zonder overgangsrecht	De aftrek stopt op een vaste datum	Iedereen met een hypotheek, in één klap

Wat afschaffing met de huizenprijzen zou doen

De aftrek zit verwerkt in de leennormen. Het Nibud rekent bij het bepalen van je maximale hypotheek met je netto lasten, en de renteaftrek maakt die netto last lager. Verdwijnt de aftrek, dan daalt bij gelijk inkomen het bedrag dat je mag lenen. Minder leencapaciteit bij een gelijkblijvend woningaanbod duwt de prijzen omlaag.

Hoe hard dat gaat, hangt af van de snelheid en van wat ervoor terugkomt. Een afbouw over vijftien of twintig jaar wordt grotendeels opgevangen door loonstijging en door renteschommelingen die veel groter zijn dan de fiscale verandering zelf. Een abrupte afschaffing zonder compensatie zou een scherper effect hebben. Rekenmodellen van planbureaus komen tot uiteenlopende uitkomsten, en niemand kan een betrouwbaar percentage aan een prijsdaling hangen.

Voor een individuele huiseigenaar telt vooral iets anders: een lagere woningwaarde raakt je pas als je verkoopt of als je overwaarde nodig hebt. Wie blijft wonen en de maandlast kan dragen, merkt van een prijsdaling weinig. Wie binnen enkele jaren wil verkopen of doorstromen, doet er goed aan de fiscale onzekerheid mee te wegen naast de andere belastingen rond de eigen woning.

Wat je nu al kunt doen

De meest effectieve maatregel is ook de saaiste: aflossen. Elke euro die je aflost, verlaagt je rente en daarmee je afhankelijkheid van de aftrek. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen, en bij het aflopen van je rentevaste periode of bij verkoop is aflossen altijd boetevrij. Aflossen levert direct rendement op zodra je hypotheekrente hoger is dan je spaarrente, maar houd wel een buffer achter de hand.

Een tweede stap is je aftrek niet groter maken dan hij is. Zorg dat je alle aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning meeneemt in het jaar dat je ze maakt, want die eenmalige aftrek is er maar één keer. Klopt je voorlopige aanslag niet meer, pas hem dan aan; hoe dat gaat lees je in de gids over hypotheekrenteaftrek aanvragen.

Als derde loont het om je rentevaste periode af te stemmen op je situatie. Een lange rentevaste periode geeft zekerheid over het grootste deel van je woonlast, waardoor een fiscale wijziging minder hard aankomt. Wie zijn hypotheek verhoogt of oversluit, krijgt bovendien met de aflossingseis van 2013 te maken op het nieuwe deel, ook als het oude deel onder het overgangsrecht valt.

Zo zet je op een rij wat een afschaffing voor jou betekent

Met je jaaroverzicht en je laatste aangifte erbij ben je binnen een uur klaar.

1. Zoek per leningdeel de startdatum op

   Pak je hypotheekakte of het jaaroverzicht van je geldverstrekker en noteer voor elk leningdeel wanneer het is afgesloten en om welk bedrag het gaat. Tel er dertig jaar bij op, en voor delen van vóór 2001 reken je vanaf 1 januari 2001. Zo weet je per deel wanneer de aftrek wettelijk stopt.

2. Kijk of het deel onder het overgangsrecht van 2013 valt

   Leningen van vóór 1 januari 2013 houden hun aftrek zonder aflossingsverplichting. Delen die je daarna afsloot of verhoogde, geven alleen aftrek bij annuïtair of lineair aflossen. Dat onderscheid bepaalt hoeveel van je totale schuld überhaupt nog aftrek oplevert.

3. Bereken je huidige voordeel

   Neem de betaalde rente van vorig jaar uit je jaaroverzicht en trek het eigenwoningforfait ervan af. Vermenigvuldig het saldo met 37,56 procent als je in de tweede schijf valt, of met je eigen tarief als dat lager is. De uitkomst is wat je per jaar aan de aftrek overhoudt.

4. Reken je netto maandlast uit zonder aftrek

   Deel het bedrag uit de vorige stap door twaalf en tel het op bij je huidige netto maandlast. Dat is wat je zou betalen als de aftrek morgen verdwijnt. Doe dit ook voor het jaar waarin je dertigjaarstermijn afloopt, want dan is je rente al een stuk lager.

5. Toets of je die last kunt dragen

   Zet de uitkomst naast je netto inkomen en je vaste uitgaven, en houd rekening met je inkomen op het moment dat de termijn afloopt. Voor wie tegen die tijd met pensioen is, valt de rekensom vaak anders uit dan nu.

6. Bepaal of je gaat aflossen en leg het vast

   Blijkt het gat te groot, dan is extra aflossen de meest directe knop. Reken uit hoeveel je per maand kunt missen en check in je voorwaarden hoeveel je boetevrij mag aflossen. Herhaal deze hele oefening bij elke verhuizing, verbouwing of oversluiting, want dan verschuiven de termijnen.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Check dit als je je zorgen maakt over de afschaffing

• Weet je per leningdeel wanneer de dertigjaarstermijn afloopt
• Weet je welke delen onder het overgangsrecht van vóór 2013 vallen
• Ken je je werkelijke aftrektarief, en niet alleen je hoogste schijf
• Heb je het eigenwoningforfait van je aftrek afgetrokken
• Heb je je netto maandlast een keer doorgerekend zonder aftrek
• Weet je hoeveel je per jaar boetevrij mag aflossen
• Is je voorlopige aanslag nog in lijn met je werkelijke rente

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de aftrek al is afgeschaft

Nieuwsberichten over afbouw en over 2031 lopen door elkaar. De aftrek bestaat in 2026 gewoon, en wie hem uit voorzichtigheid niet meer opgeeft in de aangifte, laat honderden euro's per jaar liggen. Het gaat om een aftrekpost die je bij een hypotheek van 300.000 euro ongeveer 4.000 euro per jaar oplevert.

Rekenen met je hoogste belastingtarief

Wie in de derde schijf valt, betaalt over zijn top 49,5 procent belasting, maar trekt zijn hypotheekrente in 2026 af tegen maximaal 37,56 procent. Reken je met 49,5 procent, dan schat je je voordeel bijna een derde te hoog in en valt je aanslag tegen.

Het eigenwoningforfait vergeten

Je aftrek is de betaalde rente min het eigenwoningforfait, niet de rente alleen. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro scheelt dat 1.400 euro aan aftrekpost in 2026, en dus ruim 500 euro aan teruggaaf per jaar.

De dertigjaarstermijn per huis in plaats van per leningdeel bekijken

Elk leningdeel heeft een eigen termijn. Wie alleen naar de oudste akte kijkt, denkt vaak dat alles in 2031 stopt terwijl een verhoging uit 2015 nog jaren doorloopt, of andersom dat er nog jaren aftrek is terwijl het grootste deel al afloopt.

Aannemen dat verhuizen de termijn opnieuw laat beginnen

De resterende termijn verhuist mee met het bedrag dat je al had. Alleen over het deel waarmee je je hypotheek verhoogt, begint een nieuwe periode van dertig jaar. Wie op een nieuwe volle termijn rekent, komt bij de aangifte bedrogen uit.

De voorlopige aanslag laten staan na een wijziging

Ontvang je je voordeel maandelijks vooruit en daalt je rente of je aftrek, dan blijft de Belastingdienst te veel uitkeren. Bij de definitieve aanslag betaal je dat in één keer terug, met belastingrente over het verschil.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor de meeste huiseigenaren is dit zelf uit te zoeken: je jaaroverzicht, je aangifte en de rekenhulpen op deze site brengen je een heel eind. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro voor een volledig advies, wanneer je meerdere leningdelen met verschillende startdata en overgangsrechten hebt, wanneer je hypotheek voor 2001 is afgesloten en je wilt weten hoe je 2031 opvangt, of wanneer verhuizen, oversluiten en verbouwen door elkaar lopen. Wordt het fiscaal ingewikkeld, bijvoorbeeld bij een eigenwoningreserve uit een eerdere verkoop, bij scheiding of bij een lening van de eigen bv, dan is een fiscalist of belastingadviseur de juiste partij; die rekent doorgaans per uur. De Belastingdienst zelf beantwoordt via de BelastingTelefoon vragen over de regels, maar geeft geen advies over jouw keuzes. Twijfel je alleen over de rekensom, begin dan bij de uitleg over hoe de hypotheekrenteaftrek werkt en de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.