Nieuwe woning kopen: alle kosten van bod tot sleutel
Een nieuwe woning kost meer dan de koopsom. Bij een bestaande woning komt daar in 2026 ongeveer 3 tot 6 procent bij aan kosten koper, geld dat je zelf moet meebrengen omdat je maximaal 100 procent van de woningwaarde mag lenen. Kopers van 18 tot 35 jaar betalen tot 555.000 euro geen overdrachtsbelasting en blijven vaak onder de 2 procent. Daarna volgen de verhuizing en de inrichting, die bij een leeg huis makkelijk in de tienduizenden euro's lopen; een deel van de financieringskosten krijg je via de aangifte terug.
- 3 tot 6% 2026 bijkomende kosten bij een bestaande woning
- € 0 2026 overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot 35 jaar tot € 555.000
- 100% 2026 maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde
- € 470.000 2026 bovengrens voor een hypotheek met NHG
- 37,56% 2026 maximaal tarief waartegen de aftrekposten meetellen
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een nieuwe woning kost boven op de koopsom
De vraagprijs is bij een nieuwe woning zelden het bedrag dat je uiteindelijk kwijt bent. Bij een bestaande woning komt er in 2026 ongeveer 3 tot 6 procent bij aan kosten koper, en dat geld moet uit eigen zak komen: je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Bij nieuwbouw ligt dat percentage een stuk lager, maar staat er een lange lijst met meerwerk en inrichting tegenover.
De kosten van een woning vallen uiteen in drie blokken die op verschillende momenten betaald worden. Eerst de eenmalige aankoopkosten rond de overdracht, dan alles wat nodig is om er te kunnen wonen, en daarna de maandlasten die blijven. Wie alleen het eerste blok begroot, komt in de tweede maand geld tekort.
Hoe zwaar dat eerste blok weegt, verschilt sterk per koper. Een starter van dertig die een bestaande woning van 400.000 euro koopt, betaalt geen overdrachtsbelasting en houdt de bijkomende kosten onder de 2 procent. Een doorstromer van boven de vijfendertig betaalt over datzelfde huis 8.000 euro belasting en zit meteen boven de 3 procent. Hoe die percentages per prijsklasse uitpakken, staat bij kosten koper hoeveel procent.
| Blok | Wat erin zit | Orde van grootte bij een woning van € 400.000 |
|---|---|---|
| Eenmalig rond de overdracht | Overdrachtsbelasting, notaris, Kadaster, hypotheekadvies, taxatie en keuring | € 6.500 tot € 24.000 |
| Eenmalig na de sleuteloverdracht | Verhuizing, vloeren, schilderwerk, raamdecoratie, witgoed en tuin | € 5.000 tot € 30.000 |
| Elke maand | Hypotheek, gemeentelijke heffingen, verzekeringen, energie en onderhoud | hypotheeklast plus € 500 tot € 750 |
Gecontroleerd op augustus 2026
De kosten koper bij een bestaande woning
Staat er k.k. achter de vraagprijs, dan betaal jij als koper de kosten van de overdracht. Dat is één grote belastingpost, een paar vaste bedragen voor de notaris en het Kadaster, en de kosten om je hypotheek rond te krijgen. Wat die afkorting precies inhoudt en welke posten er wettelijk onder vallen, lees je bij wat kosten koper betekent.
De overdrachtsbelasting bepaalt bijna het hele verschil tussen kopers. Ga je zelf in de woning wonen, dan betaal je 2 procent in 2026. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je onder de 555.000 euro en gebruikte je de vrijstelling nog niet, dan is het tarief 0 procent. Koop je om te verhuren, dan geldt 8 procent. Reken je eigen situatie na met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.
De vaste bedragen bewegen nauwelijks mee met de koopsom, en daardoor drukken ze zwaarder op een goedkoop huis. Bij kosten koper kies jij de notaris, en tussen kantoren zitten honderden euro's verschil voor precies hetzelfde werk. Welke posten in een offerte horen te staan, staat bij de notariskosten bij de aankoop van een woning.
| Post | Wat je betaalt bij een koopsom van € 400.000 in 2026 | Verplicht of optioneel |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting als je er zelf gaat wonen | € 8.000 (2%) | Verplicht |
| Overdrachtsbelasting met de startersvrijstelling | € 0 | Eenmalig, van 18 tot 35 jaar en tot € 555.000 |
| Notaris: leveringsakte | ongeveer € 700 | Verplicht |
| Kadaster: inschrijving leveringsakte | € 103,50 | Verplicht |
| Notaris: hypotheekakte | ongeveer € 600 | Verplicht zodra je een hypotheek afsluit |
| Kadaster: inschrijving hypotheekakte | € 103,50 | Verplicht zodra je een hypotheek afsluit |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | gemiddeld € 2.500 | In de praktijk vrijwel altijd |
| Taxatie | ongeveer € 500 | Vrijwel altijd geëist door de geldverstrekker |
| Bouwkundige keuring | ongeveer € 350 | Optioneel, verstandig bij bouw van voor 1990 |
| NHG-borgtochtprovisie | € 1.600 (0,4% van € 400.000) | Alleen met NHG, mogelijk tot € 470.000 |
| Aankoopmakelaar | ongeveer € 4.000 (1%) | Optioneel |
Gecontroleerd op augustus 2026
Vraag bij drie notariskantoren een totaalofferte op voor de leveringsakte én de hypotheekakte samen, inclusief recherchekosten en Kadaster. Een verschil van vierhonderd euro voor hetzelfde werk is geen uitzondering.
Nieuwbouw of bestaande bouw: waar het verschil in de kosten zit
Bij nieuwbouw staat er vrij op naam achter de prijs, afgekort v.o.n. In dat bedrag zitten de grond, de bouw, de btw van 21 procent en de leveringsakte bij de notaris. Overdrachtsbelasting betaal je niet, want over nieuwbouw wordt btw geheven en die twee heffingen sluiten elkaar uit. Daarmee valt de grootste post weg, en dat is precies waarom een v.o.n.-prijs op het eerste gezicht gunstig oogt.
Wat overblijft zijn de kosten van je financiering, samen rond de 3.200 euro in 2026, plus bouwrente over de grond en over de bouwtermijnen die al verlopen waren toen je tekende. Daar staat tegenover dat een nieuwbouwwoning kaler wordt opgeleverd dan de meeste kopers verwachten: vloeren, raamdecoratie, tuin, oprit en vaak ook de keuken komen er los bij. Wat je daarvoor moet begroten, staat in de gids over de kosten van een nieuw huis.
Bouw je op een eigen kavel, dan hangt het van de status van de grond af of er btw of overdrachtsbelasting wordt geheven, en lopen de bouwkosten via de aannemer en een bouwdepot. Bij een prefab woning ligt een groot deel van de prijs vast in de fabriekscasco-offerte, terwijl de grond, de aansluitingen en het afbouwen apart blijven.
| Kostenpost | Bestaande woning (k.k.) | Nieuwbouw (v.o.n.) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 0%, 2% of 8% van de koopsom | Geen, er zit 21% btw in de prijs |
| Leveringsakte en inschrijving Kadaster | ongeveer € 800, betaal je zelf | Zit in de v.o.n.-prijs |
| Hypotheekakte, Kadaster en hypotheekadvies | ongeveer € 3.200 | ongeveer € 3.200 |
| Taxatie | ongeveer € 500 | Meestal niet nodig |
| Bouwkundige keuring | ongeveer € 350 | Niet nodig, wel een opleveringskeuring |
| Bouwrente | Niet van toepassing | Over de grond en de vervallen bouwtermijnen |
| Meerwerk, keuken, vloeren en tuin | Vaak al deels aanwezig | Komt vrijwel volledig bovenop de prijs |
| Onderhoud in de eerste jaren | Afhankelijk van de staat en de bouwperiode | Nauwelijks, met garantie van de bouwer |
Gecontroleerd op augustus 2026
Hoeveel eigen geld je zelf moet meebrengen
De hypotheekregels zijn hier hard: je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De bijkomende kosten vallen daarbuiten, dus die betaal je uit spaargeld, uit overwaarde of uit een schenking. Alleen als de woning meer waard is dan je ervoor betaalt, ontstaat er ruimte, en dan nog moet de taxateur dat verschil onderbouwen. Wat een huis in de markt waard is, schat je vooraf in met de gids over woningwaarde berekenen.
Voor een energiezuinige woning mag je in 2026 wel extra lenen boven je normale leenruimte: 5.000 euro bij label C of D, 10.000 euro bij label A of B, 20.000 euro bij label A+ tot en met A++++ en 25.000 euro bij A++++ met een energieprestatiegarantie. Die ruimte is er voor de aankoopsom, niet voor de kosten koper.
Blijft de hypotheek onder de NHG-grens van 470.000 euro in 2026, dan kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie. Dat kost 0,4 procent van de hypotheek aan borgtochtprovisie en levert meestal een lagere rente op. Wat starters aan eigen geld nodig hebben en welke routes er zijn als het bedrag net niet lukt, staat bij kosten koper voor starters. Tel je eigen bedrag na met de rekenhulp voor de kosten koper.
Reken je spaargeld niet tot de laatste euro op. Een taxatie die lager uitvalt dan de koopsom, of een bouwkundige keuring die achterstallig onderhoud blootlegt, kost je binnen een week duizenden euro's aan extra eigen inbreng.
De aftrekposten bij een nieuwe woning
Een deel van wat je bij de aankoop betaalt, is eenmalig aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin je het betaalt. De scheidslijn is scherp: kosten die je maakt om de lening te krijgen tellen mee, kosten die je maakt om het huis te krijgen niet. Het hypotheekadvies, de hypotheekakte met de bijbehorende kadasterkosten, de taxatie voor de lening en de NHG-borgtochtprovisie zijn daardoor wel aftrekbaar, de overdrachtsbelasting en de leveringsakte niet.
Deze financieringskosten trek je af in het jaar van betaling, ook als je ze hebt meegefinancierd. Ze horen bij de aftrekbare kosten eigen woning, samen met de hypotheekrente, en daar gaat het eigenwoningforfait van af: 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026 voor woningen tot 1.350.000 euro. Wat er per saldo overblijft, verlaagt je belastbaar inkomen tegen maximaal 37,56 procent in 2026.
De teruggave komt niet bij de sleuteloverdracht maar bij de aangifte in het jaar erna. Wie eerder geld wil zien, vraagt een voorlopige aanslag aan en krijgt het voordeel maandelijks vooruit. Hoe je de posten invult en welke bewijsstukken de Belastingdienst wil zien, staat bij de aangifte voor de eigen woning.
| Post bij een nieuwe woning | Aftrekbaar | Waarom |
|---|---|---|
| Hypotheekadvies, bemiddeling en afsluitprovisie | Ja, in het jaar van betaling | Kosten om de lening te krijgen |
| Notaris en Kadaster voor de hypotheekakte | Ja, in het jaar van betaling | Horen bij het vestigen van de hypotheek |
| Taxatie voor de hypotheekaanvraag | Ja, voor zover de geldverstrekker haar eiste | Onderdeel van de financiering |
| NHG-borgtochtprovisie | Ja, in het jaar van betaling | Financieringskosten |
| Bouwrente over de periode na het tekenen van de koop | Ja, als rente | Rente over de eigenwoningschuld |
| Periodieke erfpachtcanon | Ja, elk jaar opnieuw | Aftrekbare kosten eigen woning |
| Overdrachtsbelasting | Nee | Kosten om het huis te krijgen |
| Notaris en Kadaster voor de leveringsakte | Nee | Kosten om het huis te krijgen |
| Aankoopmakelaar en bouwkundige keuring | Nee | Kosten om het huis te krijgen |
| Verhuizing, inrichting en verbouwing | Nee | Privé-uitgaven, geen financieringskosten |
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat de verhuizing en de inrichting kosten
Dit is het blok dat kopers het vaakst onderschatten, en het enige blok waar je zelf nog echt aan kunt draaien. Een bus met twee verhuizers kost in 2026 ongeveer 750 tot 1.400 euro; zelf verhuizen met een huurbus en hulp van vrienden blijft meestal tussen de 200 en 500 euro. Een zaterdag of de laatste vrijdag van de maand kost 10 tot 25 procent extra.
Het echte geld gaat op aan wat er daarna in het huis moet. Vloeren, schilderwerk en raamdecoratie zijn samen bij een gemiddelde eengezinswoning al snel tien- tot vijftienduizend euro, en dat werk is verreweg het goedkoopst in de weken dat het huis nog leeg is. Plan die klussen dus vóór de verhuisdag, ook als dat betekent dat je twee weken dubbele lasten hebt.
Loopt de cv-ketel tegen de vijftien jaar, dan komt die post er binnen afzienbare tijd bij: 2.000 tot 3.500 euro voor een nieuwe cv-ketel inclusief installatie in 2026. Isoleren en een warmtepomp overwegen doe je in dezelfde periode, want een leeg huis scheelt arbeidsuren en er is landelijke ondersteuning voor; wat er te halen valt, staat bij de subsidie voor het verduurzamen van je woning.
| Post | Wanneer je het doet | Indicatie 2026 |
|---|---|---|
| Zelf verhuizen met een huurbus | Verhuisdag | € 200 tot € 500 |
| Verhuisservice: bus met twee verhuizers | Verhuisdag | € 750 tot € 1.400 |
| Verhuisbedrijf compleet, zelf ingepakt | Verhuisdag | € 1.200 tot € 2.200 |
| Schilder- en stucwerk | In de lege weken voor de verhuizing | € 1.500 tot € 6.000 |
| Vloeren voor de hele woning | In de lege weken voor de verhuizing | € 3.000 tot € 10.000 |
| Gordijnen en raamdecoratie | Eerste weken | € 1.000 tot € 3.500 |
| Witgoed en keukenapparatuur | Eerste weken | € 1.000 tot € 3.000 |
| Tuin, bestrating en berging | Eerste jaar | € 2.000 tot € 8.000 |
| Nieuwe cv-ketel | Zodra de oude tegen de vijftien jaar loopt | € 2.000 tot € 3.500 |
Gecontroleerd op marktbeeld augustus 2026, inclusief btw
Wat je nieuwe woning per maand gaat kosten
De aankoopkosten zijn eenmalig, de eigenaarslasten blijven. Als eigenaar betaal je heffingen die een huurder niet kent: onroerendezaakbelasting, rioolheffing, afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting. Volgens de jaarlijkse inventarisatie van Vereniging Eigen Huis komen die gemeentelijke heffingen in 2026 gemiddeld op ruim duizend euro per huishouden uit, met flinke verschillen tussen gemeenten.
Onderhoud is de post die het vaakst buiten de begroting valt. Een gangbare vuistregel is 1 procent van de woningwaarde per jaar reserveren: bij een huis van 400.000 euro dus ongeveer 333 euro per maand. Bij een appartement betaal je in plaats daarvan de maandelijkse bijdrage aan de vereniging van eigenaars, die het meerjarenonderhoudsplan voedt. Vraag bij een appartement altijd het meerjarenonderhoudsplan en de reservestand op voordat je biedt.
De energierekening is de enige grote post waar je structureel invloed op hebt. Het energielabel van je nieuwe woning zegt daarover meer dan het bouwjaar, en de maatregelen die je in het eerste jaar neemt werken de rest van je woonduur door. Hoe de overige kosten rond het kopen van een huis samenhangen, lees je op de hub huis kopen.
| Maandelijkse post | Waar het van afhangt | Orde van grootte per jaar in 2026 |
|---|---|---|
| Hypotheek: rente en aflossing | Leenbedrag, rentevaste periode en hypotheekvorm | Verreweg de grootste post |
| Onroerendezaakbelasting | WOZ-waarde en het tarief van je gemeente | gemiddeld ongeveer € 426 |
| Afvalstoffenheffing | Gemeente en grootte van het huishouden | gemiddeld ongeveer € 381 |
| Rioolheffing | Gemeente, soms per huishouden en soms per verbruik | gemiddeld ongeveer € 245 |
| Waterschapsbelasting | Waterschap en WOZ-waarde | tientallen tot ruim honderd euro |
| Opstal- en inboedelverzekering | Herbouwwaarde, inboedelwaarde en dekking | enkele honderden euro's |
| Onderhoudsreservering | Bouwjaar, staat en type woning | vuistregel: 1% van de woningwaarde |
| VvE-bijdrage bij een appartement | Meerjarenonderhoudsplan en het aandeel van je woning | sterk wisselend, vaak enkele duizenden euro's |
| Energie | Verbruik, energielabel en installatie | afhankelijk van je contract en verbruik |
Gecontroleerd op augustus 2026
De eerste weken in je nieuwe woning
Op de dag van overdracht loop je samen met de verkoper en de makelaar door het huis. Neem in beide woningen de meterstanden op voor gas, stroom en water, en maak er een foto van met de datum erop. Dat ene fotootje voorkomt de meest voorkomende ruzie na een verhuizing: een eindafrekening die over de verkeerde periode loopt.
Water is anders geregeld dan energie. Je kiest je waterbedrijf niet zelf, dus je meldt je gewoon aan bij het bedrijf dat in jouw regio levert en je geeft de beginstand door; hoe je dat rond een verhuizing regelt, staat bij water afsluiten bij een nieuwe woning. Voor energie sluit je zelf een contract af op het nieuwe adres, het liefst een paar weken van tevoren, en internet vraagt vaak nog langere wachttijd voor een monteur.
Bij de gemeente schrijf je je binnen vijf dagen na de verhuizing in op je nieuwe adres; dat is een wettelijke termijn. Controleer daarna of er op elke woonverdieping een werkende rookmelder hangt, wat sinds 1 juli 2022 voor alle woningen verplicht is. Cilindersloten vervangen is geen verplichting, maar je weet nooit wie er nog een sleutel heeft.
Laat je opstalverzekering ingaan op de dag van de notariële overdracht, niet op de verhuisdag. Vanaf het moment dat de akte is getekend, is de woning van jou en draag jij het risico, ook als je er nog niet woont.
Van geaccepteerd bod tot de sleutel van je nieuwe woning
Tussen het bod en de overdracht zit meestal twee tot drie maanden, en elke stap heeft zijn eigen termijn.
-
Reken je totale budget door voordat je biedt
Zet de koopsom, de bijkomende kosten en een inrichtingsbudget naast je spaargeld. Zonder dat overzicht bied je op een bedrag waarvan je pas bij de notaris merkt dat het niet uitkomt. De rekenhulp voor de kosten koper geeft je het bedrag dat je zelf moet meebrengen.
-
Zet de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst
Neem een financieringsvoorbehoud op, meestal vier tot zes weken, en een voorbehoud voor de bouwkundige keuring. Daarnaast heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd nadat je de getekende koopovereenkomst hebt ontvangen.
-
Laat de woning keuren binnen die termijn
Een bouwkundige keuring kost ongeveer 350 euro in 2026 en levert een rapport met de kosten van het onderhoud voor de komende jaren. Bij bouw van voor 1990, bij een houten kap of bij zichtbare scheuren verdient dat rapport zich vrijwel altijd terug.
-
Regel de hypotheek en de taxatie
Je adviseur vraagt de offerte aan en de geldverstrekker eist bijna altijd een gevalideerd taxatierapport. Valt de getaxeerde waarde lager uit dan de koopsom, dan daalt je maximale lening mee en moet het verschil uit eigen geld komen.
-
Kies zelf de notaris en vraag offertes op
Bij kosten koper is de keuze aan jou. Vraag een totaalprijs voor beide aktes en let op de kleine posten: recherche, volmachten en de inschrijving bij het Kadaster van 103,50 euro per akte in 2026.
-
Meld energie, water, internet en verzekeringen aan
Doe dit in de weken vóór de overdrachtsdatum, want een monteursafspraak voor internet heeft wachttijd en je opstalverzekering moet op de dag van de akte al lopen. Geef ook je adreswijziging door aan werkgever, huisarts en verzekeraars.
-
Loop de woning na op de dag van de overdracht
De eindinspectie is je laatste moment om schade of achtergebleven spullen te melden; daarna teken je bij de notaris en is het huis van jou. Noteer de meterstanden, ook van de watermeter.
-
Verwerk de aftrekposten in je aangifte
Bewaar de nota's van het hypotheekadvies, de taxatie, de hypotheekakte en de NHG-provisie. Die vul je in bij de aangifte over het aankoopjaar, of eerder via een voorlopige aanslag zodat je het voordeel maandelijks krijgt.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Checklist voor je nieuwe woning
Doorgerekend: zo pakt het uit
Starter van 31 koopt een bestaande woning van 400.000 euro
Stel, je bent 31 jaar, koopt je eerste huis van 400.000 euro en gebruikt de startersvrijstelling. De overdrachtsbelasting is dan 0 euro in 2026. Je betaalt 700 euro voor de leveringsakte en 103,50 euro voor de inschrijving, 600 euro voor de hypotheekakte en nog eens 103,50 euro voor de inschrijving daarvan, 2.500 euro hypotheekadvies, 500 euro taxatie en 350 euro voor een bouwkundige keuring. Met NHG komt daar 0,4 procent van 400.000 euro bij: 1.600 euro. Samen 6.457 euro, oftewel 1,6 procent van de koopsom.
Van dat bedrag is 5.303,50 euro aftrekbaar: de hypotheekakte, de inschrijving daarvan, het advies, de taxatie en de NHG-provisie. Tegen het maximale tarief van 37,56 procent in 2026 levert dat ongeveer 1.992 euro terug. Netto kost de overdracht je dus zo'n 4.465 euro. Reserveer daarnaast voor de verhuizing en de eerste inrichting: met 1.000 euro verhuisbedrijf, 6.000 euro vloeren en 2.000 euro raamdecoratie sta je op 9.000 euro extra, en dat bedrag is niet aftrekbaar en niet mee te financieren.
Doorstromer van 42 koopt voor 525.000 euro, met aankoopmakelaar
Stel, je bent 42 en koopt een bestaande woning van 525.000 euro om er zelf in te wonen. Het tarief is 2 procent, dus 10.500 euro overdrachtsbelasting in 2026. De notaris en het Kadaster kosten samen 1.507 euro voor beide aktes, het advies 2.500 euro, de taxatie 500 euro en de keuring 350 euro. Je schakelt een aankoopmakelaar in voor 1 procent: 5.250 euro. NHG valt af, want de hypotheek ligt boven de grens van 470.000 euro in 2026. Totaal 20.607 euro, bijna 4 procent van de koopsom.
Aftrekbaar is hier alleen 3.703,50 euro: de hypotheekakte met inschrijving, het advies en de taxatie. Tegen 37,56 procent krijg je daarvan ongeveer 1.391 euro terug, zodat netto 19.216 euro overblijft. Verkoop je je oude huis met overwaarde, dan dekt die opbrengst dit bedrag meestal ruim; verkoop je later, dan heb je tot dat moment een overbruggingskrediet of eigen spaargeld nodig.
Nieuwbouw van 425.000 euro vrij op naam
Stel, je koopt een nieuwbouwwoning van 425.000 euro vrij op naam. Overdrachtsbelasting en leveringsakte zitten in die prijs, dus je begint bij de financiering: 600 euro hypotheekakte, 103,50 euro inschrijving, 2.500 euro advies en met NHG 0,4 procent van 425.000 euro, oftewel 1.700 euro. Samen 4.903,50 euro, ongeveer 1,2 procent van de v.o.n.-prijs, waarvan het hele bedrag aftrekbaar is en tegen 37,56 procent zo'n 1.842 euro teruglevert.
Daarna begint het echte werk. Stel, je kiest voor 25.000 euro meerwerk aan de badkamer en extra stopcontacten, dan kun je dat meestal meefinancieren zolang het totaal binnen de getaxeerde waarde na oplevering blijft. Vloeren, gordijnen en witgoed voor 12.000 euro en een tuin met bestrating en berging voor 8.000 euro moeten wel uit eigen geld komen. Reken bovenop de v.o.n.-prijs dus op zo'n 25.000 euro die je zelf meebrengt, plus bouwrente over de grond en over de termijnen die al vervallen waren toen je tekende.
Veelgemaakte fouten
Alleen de koopsom begroten
De bijkomende kosten kunnen bij een bestaande woning oplopen tot 6 procent, en dat geld kun je niet meelenen. Wie bij 400.000 euro geen 6.500 tot 24.000 euro achter de hand heeft, kan de akte niet laten passeren en verliest in het slechtste geval de boete van 10 procent van de koopsom.
Denken dat vrij op naam betekent dat er niets bij komt
V.o.n. dekt de grond, de bouw, de btw en de leveringsakte. De hypotheekakte, het advies, de bouwrente en al het meerwerk staan er los van. Bij nieuwbouw is de inrichting bovendien vrijwel altijd hoger dan bij bestaande bouw, omdat er letterlijk niets in het huis zit.
De inrichting pas na de sleuteloverdracht begroten
Vloeren, schilderwerk en raamdecoratie kosten samen al snel tien- tot vijftienduizend euro. Wie dat bedrag niet meeneemt in zijn plan, woont het eerste jaar op een betonvloer of leent alsnog duur bij via een persoonlijke lening, waarvan de rente niet aftrekbaar is.
De aftrekposten niet invullen in de aangifte
De Belastingdienst vult de financieringskosten niet vooraf voor je in. Wie het advies, de taxatie, de hypotheekakte en de NHG-provisie overslaat, laat bij een gemiddelde aankoop al snel 1.500 tot 2.000 euro liggen. Corrigeren kan tot vijf jaar terug, maar dan moet je het wel opmerken.
Klussen uitstellen tot het huis vol staat
Een lege woning schilderen en van een vloer voorzien is aanzienlijk goedkoper en sneller dan hetzelfde werk tussen kasten en bedden door. Twee weken dubbele lasten verdien je bijna altijd terug in arbeidsuren, en je vermijdt schade aan spullen die er al staan.
De maandlasten baseren op de bruto hypotheeklast
Naast de hypotheek betaal je gemeentelijke heffingen, verzekeringen, energie en onderhoud, samen vaak 500 tot 750 euro per maand. Bij een appartement komt daar de VvE-bijdrage bij. Wie alleen op de hypotheeklast begroot, komt structureel tekort, niet incidenteel.
De meterstanden niet vastleggen op de overdrachtsdag
Zonder foto van gas, stroom en water op de dag van de akte krijg je een eindafrekening die de verkeerde periode dekt. Terugdraaien kost weken correspondentie met de leverancier, en bij een fout van een paar honderd kubieke meter gas gaat het om honderden euro's.
Veelgestelde vragen
Wat kost een nieuwe woning naast de koopsom?
Bij een bestaande woning kom je in 2026 meestal op 3 tot 6 procent van de koopsom aan kosten koper: overdrachtsbelasting, notaris, Kadaster, hypotheekadvies, taxatie en eventueel een keuring en een aankoopmakelaar. Bij nieuwbouw vrij op naam blijft daarvan alleen de financiering over, ongeveer 3.200 euro plus bouwrente. Daarna komen de verhuizing en de inrichting, die bij een leeg huis snel oplopen tot boven de tienduizend euro.
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een nieuwe woning te kopen?
Minimaal het bedrag aan kosten koper, want je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Bij een woning van 400.000 euro is dat voor een starter met de vrijstelling ongeveer 6.500 euro en voor een doorstromer met aankoopmakelaar richting de 16.000 euro. Tel daar een inrichtingsbudget bij op, en houd een buffer aan voor een taxatie die lager uitvalt dan de koopsom.
Wat staat er op de checklist voor een nieuwe woning?
De checklist voor een nieuwe woning valt uiteen in geld en regelwerk. Aan de geldkant: kosten koper in eigen geld, notarisoffertes, een keuring binnen de ontbindende voorwaarden en een inrichtingsbudget. Aan de regelkant: energie, water en internet aanmelden, de opstalverzekering laten ingaan op de datum van de akte, de meterstanden fotograferen en je binnen vijf dagen inschrijven bij de gemeente.
Welke aftrekposten heb je bij een nieuwe woning?
Aftrekbaar zijn de kosten die je maakt om de lening te krijgen: hypotheekadvies en bemiddeling, de notaris en het Kadaster voor de hypotheekakte, de taxatie voor de aanvraag, de NHG-borgtochtprovisie en bouwrente over de periode na het tekenen van de koop. Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de aankoopmakelaar, de bouwkundige keuring en alles wat met verhuizen en inrichten te maken heeft.
Betaal je overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwwoning?
Nee. Over nieuwbouw wordt 21 procent btw geheven, en btw en overdrachtsbelasting sluiten elkaar uit. Die btw zit al in de vrij-op-naamprijs, net als de leveringsakte bij de notaris. Koop je een kavel, dan hangt het van de status van de grond af welke heffing geldt: bouwrijpe grond valt doorgaans onder de btw, landbouwgrond of een oud perceel onder de overdrachtsbelasting.
Is een nieuwe woning kopen goedkoper dan een bestaande woning?
Op de bijkomende kosten wel, op het totaal meestal niet. Bij nieuwbouw vervalt de overdrachtsbelasting en zit de leveringsakte in de prijs, wat bij vier ton al gauw negenduizend euro scheelt. Daar staat tegenover dat de vierkantemeterprijs hoger ligt, dat meerwerk snel oploopt en dat de woning kaal wordt opgeleverd. De lagere energierekening en het uitblijvende onderhoud halen dat verschil pas over jaren in.
Kun je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Alleen als de woning meer waard is dan je ervoor betaalt, want de grens van 100 procent geldt voor de getaxeerde waarde en niet voor de koopsom. Koop je onder de taxatiewaarde, dan ontstaat er ruimte voor een deel van de kosten. In de praktijk komt dat weinig voor, dus reken erop dat je de kosten koper zelf betaalt.
Wat kost het inrichten van een nieuwe woning?
Voor een gemiddelde eengezinswoning die je van vloeren, schilderwerk en raamdecoratie voorziet, kom je in 2026 uit op ruwweg 5.000 tot 20.000 euro, afhankelijk van wat je overneemt en hoeveel je zelf doet. Witgoed voegt 1.000 tot 3.000 euro toe, een tuin met bestrating en berging 2.000 tot 8.000 euro. Bij nieuwbouw zit je vrijwel altijd aan de bovenkant van die bandbreedtes.
Hoeveel moet je per maand reserveren voor onderhoud?
Een gangbare vuistregel is 1 procent van de woningwaarde per jaar, bij een huis van 400.000 euro dus zo'n 333 euro per maand. Bij een jong huis met garantie ligt het de eerste jaren lager, bij een woning van voor 1975 met een houten kap hoger. Woon je in een appartement, dan vervangt de VvE-bijdrage deze reservering grotendeels.
Wanneer moet je je inschrijven bij de gemeente na de verhuizing?
Uiterlijk vijf dagen na de verhuisdatum, en dat is een wettelijke termijn. Je kunt de aangifte van verhuizing meestal al vier weken van tevoren online doen met DigiD. Verhuis je binnen dezelfde gemeente, dan volstaat een adreswijziging. Je inschrijving bepaalt ook bij welke gemeente je de gemeentelijke heffingen betaalt en waar je stemt.
Wat kost een bouwkundige keuring en wanneer laat je die doen?
Een keuring kost ongeveer 350 euro in 2026 en levert een rapport met de directe herstelkosten en het onderhoud voor de komende vijf tot tien jaar. Je laat hem uitvoeren binnen de termijn van je ontbindende voorwaarden, dus na het geaccepteerde bod en voor het verstrijken van het voorbehoud. Bij bouw van voor 1990, bij een aanbouw zonder vergunning of bij scheuren in de gevel is dat rapport het geld vrijwel altijd waard.
Wat regel je met water en energie in je nieuwe woning?
Je waterbedrijf kies je niet zelf; in jouw regio levert één bedrijf en daar meld je je aan met de beginstand van de watermeter. Voor energie sluit je wel zelf een contract af, het liefst enkele weken voor de overdracht, en je geeft de eindstand op je oude adres door. Neem op de overdrachtsdag in beide woningen de standen op en fotografeer ze, anders loopt de eindafrekening over de verkeerde periode.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Het rekenwerk rond een nieuwe woning kun je grotendeels zelf doen: de kosten koper zijn optelbaar en de aftrekposten liggen vast in de wet. Een hypotheekadviseur verdient zijn tarief van gemiddeld 2.500 euro in 2026 terug zodra je situatie afwijkt, bijvoorbeeld bij een eigen bedrijf, een tijdelijk contract, twee inkomens met verschillende looptijden, een overbruggingskrediet tussen twee woningen of een schenking van familie die fiscaal goed moet landen. Bij nieuwbouw is de aannemingsovereenkomst met de bouwtermijnen en het bouwdepot een tweede reden om iemand mee te laten kijken.
Voor de akte zelf ben je bij de notaris; die kost ongeveer 700 euro voor de leveringsakte en 600 euro voor de hypotheekakte in 2026 en controleert erfdienstbaarheden, erfpacht en beslagen. Twijfel je over de bouwkundige staat, dan is een bouwkundig keurder van rond de 350 euro de goedkoopste verzekering die je bij een aankoop kunt kopen. Loopt het mis met een verborgen gebrek of een geschil met de verkoper, dan is een vastgoedjurist het juiste adres; reken op 200 tot 300 euro per uur. Ga eerst zelf de posten na met de rekenhulp voor de kosten koper, dan weet je bij het eerste gesprek al waar je vragen zitten.