Huizenmarkt: hoe hij werkt en waar hij nu staat

Waar de huizenmarkt op dit moment staat

De huizenmarkt wordt in 2026 nog steeds duurder, maar in een tempo dat elke maand een beetje zakt. In juli 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen 3,9 procent hoger dan een jaar eerder, terwijl dat jaarcijfer in januari 2026 nog op 5,4 procent stond. De gemiddelde verkoopprijs kwam in juli 2026 uit op 500.988 euro. De volledige prijsreeks en de cijfers per provincie staan bij de woningmarkt en de huizenprijzen.

Aan de andere kant van de markt gebeurt iets wat er jarenlang niet was: het aanbod groeit. NVM-makelaars zetten in het tweede kwartaal van 2026 bijna 57.000 bestaande woningen te koop, meer dan in enig kwartaal sinds het begin van die meting in 1995, tegenover 45.241 verkopen in datzelfde kwartaal. Aan het eind van dat kwartaal stonden er 37.727 woningen te koop, een vijfde meer dan een jaar eerder maar historisch gezien nog altijd weinig.

Die twee bewegingen samen verklaren waarom de huizenmarkt op dit moment anders aanvoelt dan in 2021. Een woning stond in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 28 dagen te koop, tegen 26 dagen een jaar eerder, en de krapte-indicator liep op van 2,2 naar 2,5, wat betekent dat een koper uit ruim twee woningen kon kiezen. Ruim 71 procent ging nog boven de vraagprijs weg, met gemiddeld 4,6 procent verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs, tegen 5,7 procent een jaar eerder.

Wat je meet	Stand	Wat het je vertelt
Prijsindex bestaande koopwoningen	+3,9% t.o.v. een jaar eerder (juli 2026)	De prijzen stijgen nog, in een dalend tempo
Gemiddelde verkoopprijs	€ 500.988 (juli 2026)	Wat kopers gemiddeld neertelden, alle woningtypen samen
Woningen nieuw te koop gezet	bijna 57.000 (2e kwartaal 2026)	Meer dan in enig kwartaal sinds de start van de meting in 1995
Woningen te koop aan het eind van het kwartaal	37.727 (2e kwartaal 2026)	Een vijfde meer dan een jaar eerder, historisch nog laag
Krapte-indicator	2,5 (2e kwartaal 2026)	Een koper kon uit ruim twee woningen kiezen
Gemiddelde verkooptijd	28 dagen (2e kwartaal 2026)	Snel, maar niet meer binnen een week
Aandeel boven de vraagprijs verkocht	ruim 71% (2e kwartaal 2026)	Overbieden is nog regel, geen uitzondering
Verschil laatste vraagprijs en verkoopprijs	4,6% (2e kwartaal 2026)	Lager dan de 5,7% van een jaar eerder

Gecontroleerd op CBS, Kadaster en NVM, cijfers tot en met juli 2026

Waaruit de huizenmarkt bestaat

Wie het over de huizenmarkt heeft, bedoelt bijna altijd één hoek ervan: de verkoop van bestaande koopwoningen. Nederland telde eind 2025 ruim 8,3 miljoen woningen, en die voorraad valt uiteen in een koopdeel en een huurdeel, met binnen de huur nog het onderscheid tussen sociale huur en de vrije sector. Elk deel heeft zijn eigen prijsvorming, en cijfers uit het ene deel zeggen weinig over het andere.

Binnen de koopmarkt lopen bestaande bouw en nieuwbouw uiteen. Bij een bestaande woning ontstaat de prijs in een onderhandeling of een biedronde, waarna de akte bij de notaris passeert en het Kadaster de prijs registreert. Bij nieuwbouw staat de prijs in een prijslijst die de ontwikkelaar maanden voor de start van de bouw vaststelt, dus daar reageert de prijs veel trager op de markt. Het nieuwbouwaanbod liep in het tweede kwartaal van 2026 op tot ruim 20.600 woningen, het hoogste niveau sinds eind 2015, tegen ruim 6.100 verkopen in dat kwartaal.

Dat onderscheid is niet academisch. Het gemiddelde prijscijfer dat in het nieuws komt, gaat over bestaande koopwoningen; nieuwbouw zit er niet in. Welk cijfer waarvoor bedoeld is, staat naast elkaar bij de verschillende manieren waarop woningprijzen worden gemeten.

Deel van de huizenmarkt	Hoe de prijs tot stand komt	Waar de cijfers vandaan komen
Bestaande koopwoningen	Vraagprijs, biedingen en onderhandeling per woning	CBS en Kadaster (akte), NVM (koopovereenkomst)
Nieuwbouwkoopwoningen	Prijslijst van de ontwikkelaar, meestal zonder bieden	CBS-nieuwbouwcijfers en cijfers van de NVM
Vrije sector huur	Vraag en aanbod, met een puntengrens voor het middensegment	Verhuurplatforms en gemeentelijke monitors
Sociale huur	Wettelijk gereguleerde huurprijs op basis van punten	Woningcorporaties en de Rijksoverheid

Vraag en aanbod: wat de prijs op de huizenmarkt bepaalt

Een huizenprijs is geen kostprijs. Hij is wat de best betalende koper op dat moment kan en wil neerleggen, en dat bedrag hangt aan vier knoppen. De hypotheekrente bepaalt hoeveel maandlast een euro lening kost, de lonen bepalen hoeveel maandlast een huishouden kan dragen, de leennormen vertalen dat inkomen naar een maximaal leenbedrag, en het aanbod bepaalt met hoeveel kopers je om dezelfde woning strijdt.

Van die vier beweegt de rente het snelst. Een procentpunt erbij of eraf verandert de leenruimte van een huishouden met tienduizenden euro's, en dat werkt binnen enkele maanden door in de biedingen. De lonen en de leennormen bewegen juist met horten en stoten: de financieringslastnormen worden per 1 januari opnieuw vastgesteld, dus een inkomensstijging vertaalt zich pas in het nieuwe jaar naar meer leenruimte.

Het aanbod is de knop die in 2026 het hardst draait. Meer woningen te koop betekent minder kopers per woning, langere verkooptijden en kleinere overbiedingen. Dat de prijzen desondanks stijgen, komt doordat de onderliggende vraag groot blijft: het statistisch woningtekort bedroeg in 2026 zo'n 384.000 woningen, 4,6 procent van de voorraad, tegen een streefwaarde van 2 procent.

Knop	Wat er gebeurt als hij omhoog gaat	Hoe snel je het in de prijs ziet
Hypotheekrente	De leenruimte krimpt en biedingen worden voorzichtiger	Binnen drie tot zes maanden
Lonen	Huishoudens kunnen een hogere maandlast dragen	Vanaf de normen van het volgende jaar
Leennormen	Hetzelfde inkomen levert een hoger maximum op	Per 1 januari, meteen zichtbaar
Aanbod te koop	Minder kopers per woning, dus minder overbieden	Binnen enkele maanden in verkooptijd en overbod
Woningtekort	Meer huishoudens die dezelfde woningen zoeken	Traag, maar het houdt een bodem onder de prijs

Gecontroleerd op augustus 2026

De ontwikkelingen op de huizenmarkt sinds 2020

De afgelopen jaren lieten alle standen van de markt zien. In 2021 stegen de prijzen met 15,1 procent en in 2022 met 13,3 procent, gedreven door een lage rente en een leeg aanbod. Toen de rente in de loop van 2022 opliep, sloeg dat om: tussen juli 2022 en mei 2023 zakte de prijsindex met 6,2 procent, wat over heel 2023 een min van 2,9 procent opleverde.

Vanaf 2024 kwam het herstel, met 8,7 procent in dat jaar en 8,6 procent in 2025. De rente stabiliseerde, de lonen stegen en de leennormen groeiden mee, terwijl er nauwelijks extra woningen bij kwamen. In 2025 wisselden 238.695 bestaande koopwoningen van eigenaar, het hoogste aantal sinds 2017.

Wat 2026 anders maakt, is dat de rem uit de aanbodkant komt in plaats van uit de rente. Er staan meer woningen te koop, en toch wisselden in de eerste helft van 2026 al 114.901 bestaande koopwoningen van eigenaar, 5,5 procent meer dan in dezelfde periode van 2025. Meer aanbod én meer verkopen: de markt wordt ruimer zonder dat hij stilvalt. Hoe die knik eruitziet als lijn, zie je in de grafiek van de huizenprijzen per maand.

Jaar	Prijsverandering	Verkochte bestaande woningen	Wat er op de markt gebeurde
2020	+7,9%	235.511	Lage rente, ruime normen, krap aanbod
2021	+15,1%	226.087	De scherpste stijging van de hele reeks
2022	+13,3%	193.103	Hoge start, omslag zodra de rente opliep
2023	-2,9%	182.403	Het enige dalende jaar sinds 2013
2024	+8,7%	206.458	Herstel door stijgende lonen en ruimere normen
2025	+8,6%	238.695	Drukste verkoopjaar sinds 2017
2026 tot en met juli	+3,9% in juli	114.901 in het eerste halfjaar	Recordaanbod, afkoelende prijsstijging

Gecontroleerd op CBS en Kadaster, jaarcijfers tot en met 2025 en maandcijfers tot en met juli 2026

Zo lees je de actuele huizenmarkt zelf

Je hebt drie soorten cijfers nodig, en ze komen van verschillende partijen. Het CBS en het Kadaster publiceren maandelijks de prijsindex en de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen, gemeten op het moment dat de akte bij de notaris passeert. De NVM publiceert elk kwartaal het aanbod, de verkooptijd, de krapte-indicator en het overbod, gemeten bij het tekenen van de koopovereenkomst.

Dat verschil in meetmoment maakt de NVM-cijfers twee tot drie maanden actueler dan die van het Kadaster. Draait de markt, dan zie je dat eerst in de verkooptijd en de krapte-indicator, en pas een kwartaal later in de prijsindex. Wie alleen de prijsindex volgt, loopt dus per definitie achter de feiten aan.

Het derde soort cijfer verzamel je zelf: het aanbod in je eigen zoekgebied. Hoeveel woningen staan er binnen jouw budget te koop, hoe lang staan ze er al en hoeveel daarvan zijn na een paar weken nog steeds beschikbaar? Zet dat naast de gemiddelde huizenprijs in Nederland en je weet of jouw hoek van de markt krapper of ruimer is dan het landelijke beeld.

Bron	Wat je er vindt	Hoe vaak	Meetmoment
CBS en Kadaster	Prijsindex, gemiddelde verkoopprijs, aantal transacties	Maandelijks	Passeren van de akte
NVM	Aanbod, verkooptijd, krapte-indicator, overbod	Per kwartaal	Tekenen van de koopovereenkomst
Kadaster vastgoeddashboard	Prijzen per gemeente en per woningtype	Maandelijks	Passeren van de akte
Je eigen zoekgebied	Wat er nu te koop staat en hoe lang al	Dagelijks	Vandaag

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat de huidige huizenmarkt van je budget vraagt

Bij een gemiddelde woning van rond de 500.000 euro loopt de rekening op meer plekken op dan alleen de maandlast. Je mag in 2026 maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, en 106 procent als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert, dus de kosten koper komt uit eigen geld. Bij een koopsom van 500.000 euro is dat ongeveer 14.900 euro, waarvan 10.000 euro overdrachtsbelasting. Reken je eigen bedrag na met de rekenhulp voor de kosten koper.

Twee grenzen bepalen hoe hard die post aankomt. Wie meerderjarig en jonger dan 35 is, de woning zelf langdurig gaat bewonen en de startersvrijstelling niet eerder gebruikte, betaalt eenmalig geen overdrachtsbelasting zolang de woningwaarde in 2026 onder 555.000 euro blijft; komt de waarde daarboven, dan geldt 2 procent over de hele waarde. De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie ligt in 2026 op 470.000 euro voor de totale kosten om de woning te verkrijgen, waarmee een gemiddelde woning er net buiten valt en de rentekorting van NHG wegvalt.

Voor beleggers en kopers die er niet zelf gaan wonen, geldt in 2026 een tarief van 8 procent, oftewel 40.000 euro op vijf ton. Dat verschil met de 2 procent voor eigen bewoning is een van de redenen dat particuliere beleggers zich uit het goedkopere segment terugtrokken, waardoor daar meer woningen voor eigen bewoners vrijkwamen. Het hele traject van bod tot sleutel loopt via de gids over een huis kopen.

Jouw positie	Wat de markt van 2026 doet	Waar je op let
Starter	Meer keuze, maar prijzen die harder stegen dan de leennormen	De startersvrijstelling tot € 555.000 en de NHG-kostengrens van € 470.000 in 2026
Doorstromer	Je verkoopt in dezelfde dure markt waarin je koopt	Of je eerst koopt of eerst verkoopt, en welke overwaarde je meeneemt
Verkoper	Nog altijd ruim zeven op de tien boven de vraagprijs, maar met meer concurrentie	Een vraagprijs die klopt, want een te hoge prijs kost verkooptijd
Belegger	8% overdrachtsbelasting in 2026 en gereguleerde middenhuur	Of het rendement die aanvangskosten nog draagt

Gecontroleerd op 2026

De huizenmarkt in jouw regio wijkt af van het landelijke beeld

Het landelijke cijfer is een gemiddelde van twaalf provincies die verschillende kanten op bewegen. In 2025 was Noord-Holland met gemiddeld 570.463 euro de duurste provincie en Zeeland met 366.731 euro de goedkoopste, een verschil van ruim tweehonderdduizend euro op dezelfde markt. De verschillen per gemeente zijn nog groter.

De stijging loopt precies andersom als de prijs. In het tweede kwartaal van 2026 stegen de prijzen in Groningen met 7,9 procent het hardst, terwijl Noord-Holland met 2,4 procent de rij sloot. In de dure provincies lopen kopers eerder tegen hun leencapaciteit aan, waardoor de rek eruit is; in de goedkopere provincies is die ruimte er nog wel. Die inhaalslag loopt al een paar jaar door, zoals te zien is in de woningprijzen per provincie en per gemeente.

Ook het type woning maakt uit. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen werden in het tweede kwartaal van 2026 5,5 procent duurder, appartementen bleven op 3,2 procent steken. Een landelijk percentage past daardoor zelden op jouw woning: kijk naar het cijfer voor jouw woningtype in jouw regio en gebruik het landelijke getal alleen als achtergrond.

Woningtype	Prijsstijging 2e kwartaal 2026
Vrijstaande woning	+5,5%
Twee-onder-een-kapwoning	+5,5%
Hoekwoning	+4,4%
Tussenwoning	+4,0%
Appartement	+3,2%

Gecontroleerd op CBS en Kadaster, tweede kwartaal 2026 ten opzichte van een jaar eerder

Wat de huizenmarkt kan doen kantelen

De aanbodkant beweegt langzaam. In 2025 werden er 69.200 nieuwbouwwoningen opgeleverd, vrijwel evenveel als in 2024 en minder dan de 74.600 van 2022, en werden er vergunningen afgegeven voor 60.400 nieuwbouwwoningen tegen 69.100 in 2024. Het kabinetsdoel van 900.000 nieuwe woningen tot en met 2030 vraagt een aanzienlijk hoger tempo. Zolang dat tempo niet gehaald wordt, blijft het tekort de bodem onder de prijzen.

Een rentesprong werkt veel sneller door. Dat zag je in 2022 en 2023: de rente liep op, de leenruimte kromp en binnen een half jaar stonden de prijzen onder druk. Een omgekeerde beweging werkt net zo hard de andere kant op, want elke euro extra leenruimte belandt in een markt waarin kopers om dezelfde woningen bieden.

Fiscaal beleid is de derde factor. Aanpassingen aan de overdrachtsbelasting, de hypotheekrenteaftrek of het eigenwoningforfait veranderen direct wat huishoudens kunnen en willen betalen, en de aankondiging alleen al verschuift gedrag. Voor je eigen beslissing telt vooral of je de maandlast in een slecht jaar kunt dragen, en niet of de markt volgend jaar 2 of 5 procent stijgt.

Zo peil je de huizenmarkt voordat je gaat bieden

Vijf stappen die je in een avond doorloopt en die je bod onderbouwen.

1. Zet je zoekgebied en je budget vast

   Bepaal eerst binnen welke gemeenten of postcodes je zoekt en tot welk bedrag je kunt gaan, inclusief de kosten koper die je uit eigen geld betaalt. Zonder die twee grenzen kijk je naar cijfers die niet over jouw markt gaan.

2. Haal het landelijke beeld op

   Noteer de laatste prijsindex en de laatste gemiddelde verkoopprijs van het CBS en het Kadaster, plus het jaarcijfer. Dat is je achtergrond, niet je richtprijs. De maandreeks staat in de grafiek van de huizenprijzen.

3. Leg daar de cijfers voor jouw provincie en woningtype naast

   Een appartement in Noord-Holland en een vrijstaand huis in Groningen bewegen totaal verschillend. De verschillen per regio en per type vind je bij de gemiddelde huizenprijs in Nederland.

4. Tel het aanbod in je eigen zoekgebied

   Kijk hoeveel woningen er binnen je budget te koop staan en hoe lang ze er al staan. Zijn dat er weinig en gaan ze binnen twee weken weg, dan is jouw hoek krapper dan de landelijke krapte-indicator van 2,5 in het tweede kwartaal van 2026 suggereert.

5. Zoek de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen op

   Wat vergelijkbare woningen in dezelfde straat of buurt de afgelopen maanden werkelijk opbrachten, weegt zwaarder dan elk landelijk percentage. Vraagprijzen zeggen daar weinig over, want ruim 71 procent ging in het tweede kwartaal van 2026 boven de vraagprijs weg.

6. Reken je maximale bod door tot het eindbedrag

   Tel bij je bod de kosten koper op en kijk wat er overblijft van je spaargeld. Overbieden financier je zelf, want de geldverstrekker rekent met de laagste van koopsom en taxatiewaarde. De rekenhulp voor de kosten koper geeft het bedrag dat je op je rekening moet hebben.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je de markt op gaat

• Weet je of de cijfers die je gebruikt over vraagprijzen of over verkoopprijzen gaan
• Ken je het prijscijfer voor jouw provincie en jouw woningtype, niet alleen het landelijke
• Heb je het aanbod in je eigen zoekgebied geteld en de verkooptijd bekeken
• Weet je hoeveel eigen geld je kwijt bent aan de kosten koper bij jouw koopsom
• Heb je uitgezocht of je aan de startersvrijstelling toekomt: jonger dan 35, zelf gaan wonen, niet eerder gebruikt en een woningwaarde tot 555.000 euro in 2026
• Blijven je totale kosten onder de NHG-kostengrens van 470.000 euro in 2026, en wat scheelt dat aan rente
• Kun je de maandlast ook dragen als de rente bij de volgende rentevaste periode hoger ligt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De huizenmarkt als één markt behandelen

Nieuws over de huurmarkt, over nieuwbouw en over bestaande koopwoningen loopt in de berichtgeving door elkaar. Een dalend nieuwbouwaanbod zegt niets over de prijs van een tussenwoning uit 1975, en een gereguleerde huurprijs zegt niets over wat een koper biedt.

Vraagprijzen voor verkoopprijzen aanzien

Een kop over dalende vraagprijzen betekent vaak alleen dat verkopers scherper inzetten. In het tweede kwartaal van 2026 ging ruim 71 procent van de woningen boven de vraagprijs weg, dus de vraagprijs was in die gevallen een startpunt en geen eindprijs.

Denken dat recordaanbod automatisch lagere prijzen betekent

Er werden in het tweede kwartaal van 2026 meer woningen te koop gezet dan in enig kwartaal sinds 1995, terwijl er aan het eind van dat kwartaal met 37.727 woningen historisch gezien weinig te koop stond, en toch stegen de prijzen in juli 2026 met 3,9 procent. Meer aanbod dempt eerst het overbieden en de verkoopsnelheid; pas als het aanbod de vraag structureel overtreft, gaan prijzen omlaag.

Cijfers met verschillende meetmomenten naast elkaar leggen

De NVM meet bij het tekenen van de koopovereenkomst, het Kadaster bij het passeren van de akte, twee tot drie maanden later. Wie een NVM-kwartaalcijfer als daling leest tegenover een oudere Kadasterreeks, ziet een omslag die er niet is.

Op de bodem van de markt willen instappen

De dip van 2023 duurde tien maanden en was pas achteraf te herkennen. Wie in die periode wachtte, betaalde in 2024 en 2025 samen ruim 18 procent meer. Timing kost gemiddeld meer dan hij oplevert, terwijl de huur of de hypotheekrente ondertussen doorloopt.

De maandlast alleen tegen de rente van vandaag toetsen

Een rentevaste periode loopt af, en dan telt de rente van dat moment. Wie zijn maximum leent bij een lage rente en de last niet doorrekent bij een paar procentpunt hoger, kan bij de verlenging in de knel komen.

Overbieden zonder het eigen geld te tellen

De geldverstrekker financiert maximaal de laagste van koopsom en taxatiewaarde. Elke euro boven de taxatiewaarde betaal je uit spaargeld, bovenop de kosten koper. Bij een gemiddeld verschil van 4,6 procent tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs is dat op vier ton al ruim 18.000 euro extra.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het lezen van marktcijfers heb je niemand nodig; die staan openbaar bij het CBS, het Kadaster en de NVM. Een aankoopmakelaar verdient zichzelf terug op het moment dat het over één specifieke woning gaat: hij kent de verkoopprijzen in de straat, ziet aan de bouwkundige staat wat een woning werkelijk waard is en weet hoe een verkopend makelaar in die buurt een biedronde inricht. Reken op ongeveer 1 procent van de koopsom of een vast tarief van rond de 3.000 euro in 2026. Voor de vraag hoeveel je kunt lenen en welke maandlast je bij een hogere rente nog draagt, ga je naar een hypotheekadviseur, die daarvoor meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro rekent. Wat je zelf prima voorbereidt, is de rekensom van je eigen geld met de rekenhulp voor de kosten koper en het doornemen van het complete traject van huis kopen. Twijfel je of een concrete woning in jouw financiële plaatje past, dan is dat een gesprek met een adviseur en geen kwestie van een landelijk percentage.