Overlijden en je huis: de woning, de hypotheek en de erfbelasting

Wat er met de woning gebeurt op de dag van het overlijden

Een woning gaat op het moment van overlijden van rechtswege over op de erfgenamen. Er hoeft niets getekend en niets ingeschreven te worden om eigenaar te zijn; het Kadaster loopt daarin gewoon achter op de werkelijkheid. Wie de erfgenamen zijn en wat zij met het huis mogen, hangt af van drie dingen: of er een testament ligt, hoe de partners getrouwd of geregistreerd waren, en op wiens naam de woning staat. Deze pagina hoort bij het onderdeel wonen, buren en leven, waar ook de andere gebeurtenissen staan die je woonsituatie ineens veranderen.

In de praktijk lopen er twee situaties door elkaar. Overlijdt een partner, dan blijft er meestal iemand in het huis wonen en verandert er aan het dagelijks leven weinig, terwijl de papieren wel moeten kloppen. Overlijden ouders, dan staat er juist een huis leeg dat verkocht of overgenomen moet worden, met erfgenamen die het samen eens moeten worden.

De eerste weken gaan bijna nooit over stenen. Je hebt een akte van overlijden nodig, een verklaring van erfrecht voor de bank en het Kadaster, en een beeld van de bezittingen en de schulden. Welke regelzaken in welke volgorde langskomen, staat bij wat er te regelen valt als je partner overlijdt.

Wat er gebeurt	Wie het regelt	Termijn
De woning gaat over op de erfgenamen	Van rechtswege, niemand hoeft iets te doen	De dag van het overlijden
Verklaring van erfrecht laten opmaken	Notaris	Enkele weken, zodra de gegevens compleet zijn
Kiezen: zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen	Elke erfgenaam apart	Zolang je nog geen daad van aanvaarding hebt verricht
De woning waarderen: WOZ voor de belasting, taxatie voor de verdeling	Erfgenamen, eventueel met een taxateur	Voor de aangifte
Aangifte erfbelasting indienen	Erfgenamen of de executeur	20 maanden bij overlijden vanaf 1 januari 2026, 8 maanden daarvoor
De aanslag betalen	Elke erfgenaam apart	Meestal 6 weken na de dagtekening
De woning overnemen, verdelen of verkopen	Erfgenamen en notaris	Geen wettelijke termijn

Wie de woning krijgt: wettelijke verdeling, testament of niets geregeld

Zonder testament wijst de wet de erfgenamen aan. Was de overledene getrouwd of geregistreerd partner en zijn er kinderen, dan geldt de wettelijke verdeling: de langstlevende krijgt alle bezittingen en schulden, dus ook het huis en de hypotheek, en de kinderen krijgen een vordering in geld die pas opeisbaar is bij het tweede overlijden. De achterblijvende partner hoeft daardoor niet met de kinderen te overleggen over de woning en kan er blijven wonen. Wat er financieel op zo'n moment verandert, van het inkomen tot de aangifte, staat bij de gevolgen als je partner overleden is.

Een testament kan die verdeling omgooien. Veel testamenten geven de langstlevende het vruchtgebruik van de woning en de kinderen de blote eigendom, of bepalen een rente over de kindsdelen die de erfbelasting bij het tweede overlijden verlaagt. Kinderen helemaal onterven kan niet: zij houden recht op hun legitieme portie, de helft van hun wettelijke erfdeel, en dat recht bestaat alleen in geld.

Samenwoners lopen hier het grootste risico. Een samenlevingscontract met verblijvingsbeding regelt alleen wat er met gezamenlijk bezit gebeurt; zonder testament is de partner geen erfgenaam en gaat het aandeel van de overledene naar diens ouders, broers en zussen.

Situatie	Wie de woning krijgt	Wat de kinderen krijgen
Getrouwd of geregistreerd, met kinderen, geen testament	De langstlevende, met de hypotheek erbij	Een niet-opeisbare vordering in geld
Getrouwd of geregistreerd, zonder kinderen, geen testament	De langstlevende erft alles	Niet van toepassing
Testament met vruchtgebruik voor de langstlevende	De langstlevende mag er wonen, de kinderen zijn eigenaar	De blote eigendom van de woning
Samenwonend met samenlevingscontract, zonder testament	Het aandeel van de overledene gaat naar diens familie	De kinderen van de overledene erven dat aandeel
Samenwonend met verblijvingsbeding voor het huis	De partner krijgt het aandeel in de woning	Zij erven de rest van de nalatenschap
Alleenstaande ouder met kinderen	De kinderen samen, onverdeeld	Ieder een gelijk aandeel in het huis

Vruchtgebruik, blote eigendom en het economisch eigendom van de woning

Na een overlijden kan het eigendom van een huis in tweeën splitsen. De langstlevende krijgt het vruchtgebruik, het recht om er te wonen en de vruchten te genieten, en de kinderen krijgen de blote eigendom: zij staan als eigenaar in het Kadaster maar kunnen niets met het huis zolang het vruchtgebruik loopt. Wie zoekt naar het economisch eigendom van een woning na overlijden, bedoelt meestal precies dit verschil tussen wie er woont en wie het waardeverloop draagt.

Juridisch eigendom is wat er in het Kadaster staat. Economisch eigendom is wie het risico van waardestijging en waardedaling draagt en wie de lasten betaalt. Bij een vruchtgebruikconstructie komt de waardestijging na het overlijden toe aan de blote eigenaren, terwijl de vruchtgebruiker het onderhoud en de gebruikelijke lasten betaalt. Bij de wettelijke verdeling ligt het andersom: de langstlevende is volledig eigenaar en de kinderen hebben alleen een vordering in geld, die niet meegroeit met de woningwaarde tenzij het testament dat anders regelt.

Voor de erfbelasting wordt het vruchtgebruik gewaardeerd op 6 procent van de waarde van de woning per jaar, vermenigvuldigd met een factor die aan de leeftijd van de vruchtgebruiker hangt. Wat overblijft is de waarde van de blote eigendom waarover de kinderen belasting betalen. Hoe ouder de vruchtgebruiker, hoe lager de factor en hoe hoger de aanslag voor de kinderen.

Leeftijd vruchtgebruiker	Factor	Vruchtgebruik bij een huis van € 400.000	Blote eigendom voor de kinderen
60 tot 65 jaar	10	€ 240.000	€ 160.000
65 tot 70 jaar	8	€ 192.000	€ 208.000
70 tot 75 jaar	7	€ 168.000	€ 232.000
75 tot 80 jaar	5	€ 120.000	€ 280.000
80 tot 85 jaar	4	€ 96.000	€ 304.000

Erfbelasting over het huis: vrijstellingen en tarieven

Erfbelasting betaal je over wat je persoonlijk erft, niet over de nalatenschap als geheel. Voor de woning telt de WOZ-waarde min de openstaande hypotheekschuld; die uitkomst gaat mee in je erfdeel. Boven je vrijstelling betaal je 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent over het meerdere als partner of kind (2026). Kleinkinderen zitten op 18 en 36 procent, alle andere erfgenamen op 30 en 40 procent.

De partnervrijstelling van 828.035 euro (2026) is zo ruim dat een achterblijvende partner over een gewone eengezinswoning meestal niets betaalt. Er zit wel een addertje in: de helft van de waarde van een nabestaandenpensioen gaat van die vrijstelling af, en daardoor kan zij terugzakken tot het wettelijke minimum van 213.915 euro (2026). Bij een afbetaald huis en een goed pensioen valt er dan alsnog een aanslag op de mat.

Kinderen hebben veel minder ruimte. Met een vrijstelling van 26.230 euro per kind (2026) is bij een ouderlijk huis van een paar ton vrijwel altijd belasting verschuldigd, en die moet contant worden betaald terwijl het vermogen in stenen zit. Een aan de hypotheek gekoppelde overlijdensrisicoverzekering maakt dat probleem groter in plaats van kleiner: de schuld verdwijnt, dus de nalatenschap wordt hoger.

Erfgenaam	Vrijstelling 2026	Tarief tot € 158.669	Tarief daarboven
Echtgenoot, geregistreerd partner of samenwoner die als partner telt	€ 828.035	10%	20%
Kind	€ 26.230	10%	20%
Kleinkind	€ 26.230	18%	36%
Ouder	€ 62.110	30%	40%
Broer, zus of iemand anders	€ 2.769	30%	40%

De waarde van de woning: WOZ voor de belasting, taxatie voor de verdeling

Voor de erfbelasting is de waarde van een woning wettelijk vastgeklikt op de WOZ-waarde. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna, en bij een dalende markt scheelt die keuze echt geld. Omdat de WOZ-waarde de aanslag bepaalt, hebben erfgenamen er belang bij hem te controleren; bij een te hoge WOZ-waarde van het huis kun je als belanghebbende een beschikking op je eigen naam vragen en bezwaar maken.

Voor de onderlinge verdeling telt de WOZ-waarde juist niet. Erfgenamen die het huis samen bezitten en het onder elkaar verdelen, rekenen met de werkelijke marktwaarde, want anders krijgt degene die het huis overneemt een cadeau van de anderen. Dat verschil tussen WOZ en markt loopt in een krappe markt makkelijk tientallen duizenden euro's op. Een taxatie of een goede inschatting van wat het huis waard is voorkomt ruzie over de uitkoopsom.

Verkoopt de nalatenschap het huis voor meer dan de WOZ-waarde, dan is dat verschil niet extra belast met erfbelasting: de wet rekent nu eenmaal met de WOZ. Andersom krijg je bij een tegenvallende verkoop de te veel betaalde erfbelasting niet terug.

De hypotheek na het overlijden van je partner

Een hypotheek vervalt niet bij overlijden. De lening loopt door en de maandlast moet betaald blijven worden, ook in de maanden dat de bankzaken nog niet op orde zijn. Wel eist bijna geen enkele geldverstrekker dat de lening in één keer wordt afgelost zolang de rente en de aflossing gewoon binnenkomen. De bank blokkeert vaak wel de rekening van de overledene, en dan is de verklaring van erfrecht het papier waarmee je de incasso weer op gang krijgt.

Zit er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek vast, dan lost de uitkering de schuld geheel of gedeeltelijk af. Dat verlaagt de maandlast, maar het is geen automatisme: bij sommige polissen mag je kiezen tussen aflossen en het geld apart zetten, en dat is een keuze met gevolgen voor de renteaftrek en voor je buffer. Blijft er na aflossing een klein leningdeel over, dan verandert dat ook de overwaarde in je huis, het bedrag dat je bij verkoop of bij een nieuwe lening kunt gebruiken.

De renteaftrek loopt door voor wie de woning en de schuld verkrijgt en er zelf blijft wonen. De resterende termijn van de dertig jaar gaat mee over; de teller begint niet opnieuw. Voor het jaar van overlijden mag je bovendien kiezen om het hele jaar als fiscaal partner aangifte te doen, wat vaak gunstiger uitpakt. De gevolgen voor het inkomen en de maandlasten staan bij de financiële gevolgen als je partner overleden is.

In het huis blijven wonen of toch verhuizen

De vraag of je in het huis kunt blijven wonen is zelden juridisch en bijna altijd financieel. Juridisch mag de langstlevende bij de wettelijke verdeling gewoon blijven zitten, en wie geen erfgenaam is maar wel samenwoonde, heeft nog zes maanden recht op voortgezet gebruik van de woning. Financieel valt er meestal een inkomen weg, terwijl de hypotheeklast, de verzekering en de gemeentelijke heffingen hetzelfde blijven.

Reken daarom eerst door wat er overblijft: het nabestaandenpensioen, een eventuele Anw-uitkering, het eigen inkomen en de uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering. Zet daar de volledige woonlasten naast, dus ook het onderhoud dat een huis nu eenmaal vraagt. Komt daar een tekort uit, dan zijn er meer routes dan verhuizen alleen: extra aflossen met de verzekeringsuitkering, de rentevaste periode aanpassen of een deel van de overwaarde opnemen. Wat elke route betekent voor de maandlast en voor de erfgenamen, staat bij in het huis blijven wonen na het overlijden van je partner.

Neem de beslissing over verhuizen niet in het eerste halfjaar. Een verhuizing is onomkeerbaar, en de meeste mensen overschatten in die periode hoe snel ze een knoop moeten doorhakken. Zolang de lasten betaald worden, is er geen partij die je opjaagt.

Als beide ouders zijn overleden en er een koophuis is

Zijn beide ouders overleden en staat er een koophuis, dan worden de kinderen samen eigenaar, ieder voor een gelijk deel. Niemand kan in zijn eentje beslissen: verkopen, verhuren of verbouwen vraagt de handtekening van alle erfgenamen. Zolang er niet verdeeld is, betaalt de nalatenschap de lopende lasten, en die tikken door zolang het huis onverdeeld blijft.

Er zijn in de kern drie routes. Het huis wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld, één kind neemt het huis over en koopt de anderen uit, of de erfgenamen houden het huis samen aan, bijvoorbeeld om te verhuren. Bij verkoop is de opbrengst boven de hypotheekschuld gewoon te verdelen geld. Bij overname rekent de notaris met de marktwaarde, en over de toedeling uit een nalatenschap is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, tegenover 2 procent voor een eigen woning en 8 procent voor een woning die je niet zelf gaat bewonen (2026).

Dat laatste heeft nog een prettig gevolg voor jonge erfgenamen. Erven telt niet als een verkrijging voor de overdrachtsbelasting, dus de eenmalige startersvrijstelling blijft beschikbaar voor een latere koop, mits je dan nog aan de voorwaarden voldoet die bij het kopen van een eerste huis gelden.

Keuze met het ouderlijk huis	Wat het vraagt	Waar het meestal misgaat
Verkopen en de opbrengst verdelen	Overeenstemming over vraagprijs en makelaar	Eén erfgenaam wil wachten op een hogere prijs, de lasten lopen door
Eén kind neemt het huis over	Taxatie, een hypotheek voor de uitkoopsom en een akte van verdeling	Rekenen met de WOZ-waarde in plaats van de marktwaarde
Samen aanhouden en verhuren	Toestemming van de geldverstrekker en een aangepaste verzekering	De woning verhuist naar box 3 en de erfgenamen blijven aan elkaar vastzitten
Voorlopig niets doen	Iemand die de lasten voorschiet	Onderhoud, verzekering en erfbelasting lopen door zonder dat er geld binnenkomt

De lasten en de kosten tijdens de afwikkeling

Een huis kost geld zolang het er staat, ook als er niemand woont. De hypotheekrente loopt door, de gemeente stuurt de aanslag voor onroerendezaakbelasting en de rioolheffing gewoon naar de erfgenamen, en de opstalverzekering moet blijven lopen. Verzekeraars hanteren voor een leegstaande woning eigen voorwaarden, en een polis die op eigen bewoning is afgesloten dekt langdurige leegstand niet zonder melding. Eén telefoontje naar de verzekeraar voorkomt dat een lekkage of een inbraak voor eigen rekening komt.

Daarnaast kost de afwikkeling zelf geld. De verklaring van erfrecht, een taxatie voor de verdeling en de akte waarmee één erfgenaam de woning overneemt, worden alle drie door de notaris in rekening gebracht. Is er een executeur benoemd zonder dat het testament een beloning noemt, dan geldt het wettelijke loon van 1 procent van de waarde van het vermogen op de dag van overlijden.

Voor de erfbelasting geldt een betaaltermijn van zes weken na de dagtekening van de aanslag. Lukt dat niet omdat het geld in het huis vastzit, vraag dan vóór die datum uitstel of een betalingsregeling aan. Over de uitstelperiode rekent de ontvanger invorderingsrente, in 2026 4,3 procent per jaar. Erf je de blote eigendom van een woning waarin de langstlevende het vruchtgebruik houdt, dan bestaat er uitstel tot dat vruchtgebruik eindigt, rentedragend tegen de wettelijke rente met een minimum van 4 procent per jaar.

Post	Wat het meestal kost	Wie het draagt
Verklaring van erfrecht	Enkele honderden euro's, meer bij veel erfgenamen of een erfgenaam in het buitenland	De nalatenschap
Taxatie van de woning voor de verdeling	€ 500 tot € 800	De erfgenamen samen
Notariële akte van verdeling bij overname door één erfgenaam	€ 800 tot € 1.500	Meestal degene die het huis overneemt
Loon van de executeur als het testament niets regelt	1% van de waarde van het vermogen op de dag van overlijden	De nalatenschap
Hypotheekrente, verzekering en gemeentelijke heffingen	Lopen ongewijzigd door	De nalatenschap
Makelaar bij verkoop	Meestal 1 tot 2 procent van de verkoopprijs	De nalatenschap
Invorderingsrente bij uitstel van betaling	4,3% per jaar	Elke erfgenaam apart

Het huis verkopen na een overlijden

Erfgenamen die een huis verkopen zitten in een lastige positie: zij verkopen een woning die ze zelf nooit hebben bewoond en kennen de gebreken niet. De mededelingsplicht van de verkoper blijft wel gewoon gelden voor alles wat je weet. Een niet-bewoningsclausule in de koopovereenkomst legt vast dat je de woning niet zelf hebt gebruikt, en een ouderdomsclausule doet dat voor de staat van een oud huis. Zonder die afspraken loop je jaren later nog het risico op een claim wegens verborgen gebreken aan het huis.

Opknappen voor de verkoop is zelden lonend bij een nalatenschap. Een keuken vervangen verdien je in de verkoopprijs meestal niet terug, terwijl schilderwerk, een grote schoonmaak en het leeghalen van de woning wel direct effect hebben op de indruk die kopers krijgen. Gaat het om achterstallig onderhoud dat kopers zichtbaar zullen aftrekken, dan is de afweging anders; wat een ingreep oplevert lees je bij het verbouwen van een huis.

Voor de vraagprijs telt de markt, niet de WOZ-waarde en niet het bedrag waar de familie emotioneel aan vasthoudt. Alle erfgenamen moeten de koopovereenkomst tekenen, dus spreek vooraf af wie namens de anderen onderhandelt en welke ondergrens iedereen accepteert. Dat voorkomt dat een bod klapt omdat één handtekening ontbreekt.

Samenwonen, trouwen en wat er vooraf te regelen valt

Het verschil tussen getrouwd en samenwonend is na een overlijden groter dan tijdens het leven. Getrouwde partners en geregistreerd partners zijn automatisch elkaars erfgenaam en hebben automatisch de partnervrijstelling. Samenwoners zijn dat geen van beide: erfgenaam word je alleen via een testament, en voor de partnervrijstelling van 828.035 euro (2026) moet je zes maanden op hetzelfde adres staan met een notarieel samenlevingscontract met wederzijdse zorgplicht, of vijf jaar op hetzelfde adres zonder zo'n contract.

Wie dat niet geregeld heeft, valt in de zwaarste categorie van de erfbelasting: een vrijstelling van 2.769 euro (2026) en daarboven 30 tot 40 procent. Over een half huis van twee ton loopt dat op tot een aanslag waar de overblijvende partner het huis voor moet verkopen, terwijl hij de helft ervan al bezat.

Drie aktes doen het meeste werk. Een samenlevingscontract met verblijvingsbeding zorgt dat een gezamenlijk huis naar de ander gaat, een testament maakt de partner erfgenaam, en een levenstestament regelt wie er beslist als iemand dat zelf niet meer kan. Samen kosten ze bij de notaris een fractie van wat een verkeerde afloop kost. Wat er precies in staat en wanneer je ze aanpast, hoort bij het samenwonen en trouwen met een koophuis binnen wonen, buren en leven.

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De inboedel opruimen voordat de administratie bekend is

Spullen meenemen, het huis leeghalen of rekeningen betalen uit de nalatenschap kan gelden als zuiver aanvaarden. Blijkt er daarna een oude lening of een borgstelling te bestaan, dan komt die voor je eigen rekening en is beneficiair aanvaarden niet meer mogelijk.

De WOZ-beschikking klakkeloos overnemen in de aangifte

De WOZ-waarde bepaalt rechtstreeks de aanslag erfbelasting. Bij een kind scheelt elke 10.000 euro te hoge waarde ongeveer 1.000 tot 2.000 euro belasting. Erfgenamen mogen een beschikking op eigen naam vragen en bezwaar maken, maar alleen binnen de bezwaartermijn.

De uitkoopsom baseren op de WOZ-waarde

Voor de verdeling onder erfgenamen telt de marktwaarde, niet de WOZ-waarde. Ligt de markt hoger, dan krijgt degene die het huis overneemt het verschil cadeau van zijn broers en zussen, en dat kan bij de Belastingdienst als schenking worden gezien.

De verzekeraar niet vertellen dat het huis leegstaat

Een opstalverzekering die op eigen bewoning is afgesloten dekt langdurige leegstand niet zonder melding. Een lekkage in een onverwarmd huis of een inbraak in een leeg huis is dan een schade die de erfgenamen zelf betalen.

Denken dat samenwonen hetzelfde is als getrouwd zijn

Zonder testament is een samenwonende partner geen erfgenaam, ook niet met een samenlevingscontract. En zonder notarieel contract met zorgplicht of vijf jaar op hetzelfde adres geldt de partnervrijstelling niet, maar de vrijstelling van 2.769 euro (2026) met tarieven van 30 tot 40 procent.

Het uitstel van betaling te laat aanvragen

Uitstel en een betalingsregeling vraag je aan binnen de zes weken die op het aanslagbiljet staan. Wie de datum voorbij laat gaan, krijgt een aanmaning met kosten en is de rustige route kwijt, ook als het geld aantoonbaar nog in het huis zit.

Denken dat de langstlevende partner nooit erfbelasting betaalt

De partnervrijstelling lijkt onaantastbaar, maar pensioenimputatie kan haar terugbrengen tot het minimum van 213.915 euro (2026). Bij een goed nabestaandenpensioen en een afbetaald huis volgt er dan alsnog een aanslag, die binnen zes weken betaald moet worden.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Twee momenten verdienen een notaris. Het eerste is de afwikkeling zelf: de verklaring van erfrecht, en bij een testament met vruchtgebruik of rente over de kindsdelen de uitleg van wat er precies is bepaald. Het tweede is de verdeling, want de akte waarmee één erfgenaam de woning overneemt moet nu eenmaal notarieel. Reken op enkele honderden euro's voor de verklaring van erfrecht en op 800 tot 1.500 euro voor een akte van verdeling (2026). Bij een nalatenschap met onduidelijke schulden, een onderneming of een erfgenaam in het buitenland is een gespecialiseerde notaris of nalatenschapsjurist het geld snel waard.

Voor de fiscale kant is een adviseur nuttig zodra de partnervrijstelling niet vanzelf toereikend is, bijvoorbeeld door pensioenimputatie, of als er te kiezen valt tussen de WOZ-waarde van twee jaren en tussen wel of niet aflossen met een verzekeringsuitkering. Gaat het om de hypotheek na een overlijden, dan is de eigen geldverstrekker het eerste loket en een hypotheekadviseur het tweede; een nieuwe toets op één inkomen is werk voor een specialist. Zelf voorbereiden kan prima: zet de WOZ-waarde, de restschuld en het inkomen op een rij en kijk wat de overwaarde in het huis en een realistische waardebepaling van de woning laten zien. Met dat overzicht duurt het gesprek korter en kost het minder.