Verduurzaamhypotheek: je hypotheek gebruiken om te verduurzamen

Wat een verduurzaamhypotheek is

Een verduurzaamhypotheek is geen eigen hypotheekvorm met eigen wetgeving, maar een gewoon leningdeel binnen je hypotheek waarvan het geld naar energiebesparende maatregelen gaat. Wie zoekt op verduurzaam hypotheek of op verduurzaamhypotheek komt bij hetzelfde uit, en een aantal geldverstrekkers heeft die naam simpelweg op het productblad gezet. De spelregels staan naast de andere routes beschreven bij het financieren van verduurzaming.

Er zijn twee momenten waarop zo'n leningdeel ontstaat. Je verhoogt je bestaande hypotheek terwijl je in het huis woont, of je neemt het bedrag mee op het moment dat je een woning koopt of je hypotheek oversluit. In beide gevallen komt het geld in een depot en betaal je er facturen mee, in plaats van dat het op je betaalrekening verschijnt.

De term overlapt vrijwel volledig met de verduurzamingshypotheek, waar de leenruimte per energielabel verder wordt uitgewerkt. Verschillende namen, dezelfde normen.

Twee uitzonderingen in de leennormen maken de vorm aantrekkelijk: je mag meer lenen dan de woning waard is als het meerdere naar energiemaatregelen gaat, en een deel van het bedrag mag buiten de inkomenstoets blijven. Beide gelden alleen voor maatregelen die als energiebesparende voorziening zijn aangemerkt, en de geldverstrekker wil daar bewijs van zien.

De routes om je hypotheek in te zetten

Verhogen binnen de bestaande inschrijving is de snelste route. Staat er in je hypotheekakte een hoger bedrag ingeschreven dan je feitelijk hebt geleend, dan kan je geldverstrekker het verschil uitlenen zonder dat je naar de notaris hoeft. Je betaalt dan alleen advieskosten en meestal een taxatie of een modelwaardebepaling.

Is die ruimte op, dan is een tweede hypotheek nodig: een nieuwe akte bij de notaris, met de bijbehorende kosten. Dat kan bij je eigen geldverstrekker of bij een andere partij, al accepteert lang niet iedereen een tweede hypotheek achter de lening van een concurrent.

Koop je een huis, dan neem je het bedrag meteen mee in de aanvraag. Dat is de goedkoopste variant, want de notaris komt er toch aan te pas en de acceptatie loopt in één keer mee. Reken vooraf uit wat het extra deel met je leenruimte doet met de rekenhulp voor je hypotheek. Wie tussen twee huizen in zit en de verbouwing van het nieuwe huis wil voorfinancieren, komt al snel bij een overbruggingshypotheek uit.

Route	Notaris nodig	Doorlooptijd	Eenmalige kosten
Verhogen binnen de bestaande inschrijving	Nee	2 tot 6 weken	Advies en een waardebepaling
Tweede hypotheek met een nieuwe akte	Ja	4 tot 8 weken	Advies, taxatie en notaris
Meenemen bij de aankoop van een woning	De akte was er toch al	Loopt mee met de aankoop	Alleen wat extra advieswerk
Meenemen bij oversluiten naar een andere partij	Ja	6 tot 10 weken	Advies, taxatie, notaris en soms boeterente

Gecontroleerd op marktgebruik, augustus 2026

De rente van een verduurzaamhypotheek

De rente van zo'n leningdeel komt op dezelfde manier tot stand als bij elk ander deel van je hypotheek: de rentevaste periode die je kiest en de risicoklasse waarin je valt. Die klasse hangt af van de verhouding tussen je lening en de waarde van je woning, en juist die verhouding verslechtert op het moment dat je bijleent. Wat de tarieven per rentevaste periode doen en hoe je ze vergelijkt, staat in de gids over de hypotheekrente.

Een aantal geldverstrekkers geeft korting op een leningdeel dat naar energiemaatregelen gaat, of op de hele hypotheek zodra de woning label A of hoger heeft. Die korting is marktbeleid en geen recht, en gaat doorgaans om enkele tienden van een procent. Vraag altijd of hij blijft gelden of vervalt bij de eerstvolgende renteherziening.

Er loopt ook een indirecte route naar een lagere rente. Wordt je huis door de maatregelen meer waard, dan daalt de verhouding tussen lening en waarde. Veel geldverstrekkers verlagen je rente zodra je met een nieuw taxatierapport of een nieuw energielabel aantoont dat je in een lagere risicoklasse valt. Dat kost een taxatie, maar het werkt door op je hele hypotheek en niet alleen op het nieuwe deel.

Het nieuwe leningdeel krijgt zijn eigen rentevaste periode. Laat je die aansluiten op de einddatum van je bestaande delen, dan onderhandel je later over alles tegelijk in plaats van elke paar jaar over een stukje.

Wat de rente beïnvloedt	Welke kant het op werkt	Wie eraan kan draaien
Lengte van de rentevaste periode	Langer vastzetten is meestal duurder	Jij, bij de aanvraag
Verhouding tussen lening en woningwaarde	Bijlenen brengt je in een duurdere klasse	De geldverstrekker, volgens zijn tarieftabel
Energielabel na de werkzaamheden	Soms een korting vanaf label A	De geldverstrekker, als marktbeleid
Nieuw taxatierapport na de verbouwing	Kan je in een goedkopere klasse brengen	Jij, door het bewijs aan te leveren
Nationale Hypotheek Garantie	Meestal een lagere rente, tegen 0,4 procent borgtochtprovisie in 2026	Jij, als je binnen de kostengrens blijft

Hoeveel je extra mag lenen voor energiemaatregelen

De hoofdregel is dat je hypotheek niet hoger mag zijn dan de waarde van de woning. Voor energiebesparende voorzieningen bestaat een uitzondering: in 2026 mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen, zolang het bedrag boven de 100 procent aantoonbaar naar die maatregelen gaat. Bij een woning van 300.000 euro is dat 18.000 euro extra.

Daarnaast mag een geldverstrekker een bedrag buiten de inkomenstoets houden. Bij een woning met label E, F of G gaat het in 2026 om 20.000 euro, en bij een woning die na de ingreep label A++++ heeft met een energieprestatiegarantie van tien jaar of langer om 40.000 euro. Dat bedrag hoef je dus niet uit je inkomen te verantwoorden, wat vooral scheelt als je leenruimte al krap zit.

De twee regelingen staan los van elkaar en kunnen naast elkaar gelden. Welke bedragen bij welk label horen en welke maatregelen daarvoor meetellen, staat per situatie uitgewerkt bij de extra leenruimte voor verduurzaming.

Sluit je af met Nationale Hypotheek Garantie, dan geldt in 2026 een kostengrens van 470.000 euro, en 498.200 euro als een deel van de lening naar energiebesparende voorzieningen gaat. Wat NHG verder betekent voor je acceptatie en je rente lees je bij hypotheek afsluiten.

Wat je met het geld mag betalen

De lijst met energiebesparende voorzieningen ligt vast en is niet vrij in te vullen. Isolatie van dak, gevel, vloer, bodem en spouw hoort erbij, net als HR++ of triple glas, een warmtepomp, een zonneboiler, zonnepanelen, een systeem voor warmteterugwinning en de aansluiting op een warmtenet. Werk dat er direct bij hoort, zoals het vervangen van kozijnen bij nieuw glas, telt meestal mee.

Het gewone onderhoud dat je toch al moest doen valt er niet onder, en de inrichting eromheen evenmin. Een nieuwe keuken die je tegelijk laat plaatsen, financier je uit een gewoon verbouwingsdeel. Voor de renteaftrek maakt dat weinig verschil, voor de extra leenruimte des te meer.

Reken voor je leent uit welke subsidie er van de offerte af gaat. De ISDE-bedragen verdubbelen zodra je twee of meer isolatiemaatregelen in één keer laat uitvoeren, en dat scheelt zomaar duizenden euro's op het bedrag dat je moet financieren. Welke landelijke en lokale regelingen er in jouw situatie zijn, zie je in de subsidiewijzer.

Maatregel	Bij één maatregel	Bij twee of meer maatregelen	Voorwaarde
Dakisolatie	€ 16,25 per m²	€ 32,50 per m²	Minimaal 20 m², maximaal 200 m²
Spouwmuurisolatie	€ 5,25 per m²	€ 10,50 per m²	Minimaal 10 m², maximaal 170 m²
Vloerisolatie	€ 5,50 per m²	€ 11,00 per m²	Minimaal 20 m², maximaal 130 m²
Gevelisolatie aan de buitenkant	€ 20,25 per m²	€ 40,50 per m²	Minimaal 10 m², maximaal 170 m²
HR++ glas in bestaande kozijnen	€ 25 per m²	€ 50 per m²	Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas
Triple glas in nieuwe isolerende kozijnen	€ 111 per m²	€ 222 per m²	Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas
Hybride warmtepomp	± € 1.500 tot € 3.000	Hetzelfde bedrag, verdubbelt niet	Bedrag per apparaat volgens de RVO-meldcodelijst
Zonneboiler	€ 300 tot € 1.750	Hetzelfde bedrag, verdubbelt niet	Afhankelijk van collectoroppervlak en voorraadvat

Gecontroleerd op ISDE-bedragen 2026, RVO

Het depot en de uitbetaling tegen facturen

Het geleende bedrag komt niet op je rekening maar in een depot bij de geldverstrekker. Je stuurt facturen in, de geldverstrekker controleert of ze bij de opgegeven maatregelen horen en maakt het bedrag over aan jou of rechtstreeks aan de installateur. Over het opgenomen deel betaal je hypotheekrente, over het saldo dat nog in het depot staat krijg je rente vergoed, bij de meeste partijen tegen hetzelfde percentage.

Zo'n depot heeft een looptijd, in de markt meestal zes tot vierentwintig maanden. Loopt die af terwijl er nog geld in zit, dan wordt het restant op het leningdeel afgelost en daalt je maandlast mee. Verlengen kan bij veel geldverstrekkers, maar vraag daar ruim voor de einddatum om en niet in de laatste week.

Teken de offerte van de installateur pas als de financiering rond is. Andersom werken kan, maar dan schiet je de eerste termijn uit eigen zak voor en moet je die achteraf declareren, wat niet elke geldverstrekker toestaat.

Bewaar elke factuur en elk betaalbewijs. Je hebt dezelfde papieren nodig voor het depot, voor de subsidieaanvraag en later voor de Belastingdienst, dus één map scheelt drie keer zoeken.

De renteaftrek op het verduurzamingsdeel

De rente over een leningdeel voor verduurzaming is aftrekbaar zolang het geld naar de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning gaat en je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. Isolatie, glas, een warmtepomp en zonnepanelen op je eigen dak vallen daaronder. In 2026 loopt die aftrek tegen een tarief van maximaal 37,56 procent.

Leen je meer dan je aan de woning besteedt, dan verhuist het meerdere naar box 3 en is de rente daarover niet aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor losse apparatuur die niet bij het huis hoort. Twijfel je over een specifieke post op de offerte, leg hem dan voor aan de Belastingdienst voordat je de aangifte instuurt.

De rente die je over je depotsaldo ontvangt, verreken je in je aangifte met de rente die je betaalt. Je geldverstrekker zet beide bedragen op het jaaroverzicht, dus dat hoef je niet zelf uit te rekenen.

Kies je voor een aflossingsvrij deel omdat de maandlast anders knelt, dan verlies je over dat deel de aftrek. De afweging tussen lagere lasten nu en geen aftrek staat bij de aflossingsvrije hypotheek.

Wat het kost en hoe het zich verhoudt tot een groene lening

De eenmalige kosten van een verhoging lopen uiteen. Advies en bemiddeling kosten in de markt van 2026 doorgaans tussen de 500 en 1.500 euro, een taxatie tussen de 500 en 800 euro, en is er een nieuwe akte nodig dan komt de notaris erbij, meestal tussen de 500 en 1.000 euro. Sluit je met NHG af, dan komt er in 2026 nog 0,4 procent borgtochtprovisie over het leningbedrag bij.

Daar staat de laagste rente van alle routes tegenover, plus de aftrek. Het nadeel zit in de looptijd: over dertig jaar betaal je ook rente over isolatie die na twintig jaar aan vervanging toe is.

De Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds loopt in 2026 van 1.000 tot 29.000 euro en is rentevrij bij een verzamelinkomen onder 60.000 euro; voor een thuisbatterij is het maximum 8.500 euro. Je hebt er geen notaris voor nodig en de looptijd is korter, dus de maandlast valt hoger uit en de totale rentelast lager. Alle routes staan naast elkaar bij de lening voor het verduurzamen van je woning.

Route	Rente	Looptijd	Notaris	Rente aftrekbaar
Hypotheek verhogen	Marktrente van jouw risicoklasse	Tot 30 jaar	Alleen bij een nieuwe akte	Ja, bij annuïtair of lineair aflossen
Energiebespaarlening Warmtefonds	0 procent bij een verzamelinkomen onder € 60.000 in 2026	7 tot 20 jaar	Nee	Ja, als het geld naar de woning gaat
Lening van gemeente of provincie	Verschilt per regeling	10 tot 15 jaar	Nee	Ja, als het geld naar de woning gaat
Eigen spaargeld	Geen rente, wel gemiste spaarrente	Niet van toepassing	Nee	Niet van toepassing

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat de maatregelen aan lasten schelen

Wat je terugverdient hangt af van je woningtype en van je huidige verbruik. Een gemiddelde tussenwoning verstookte in 2024 zo'n 880 kubieke meter gas per jaar, een hoekwoning 1.010 en een vrijstaand huis 1.440. Hoe hoger dat getal, hoe sneller isolatie zich terugbetaalt, want je bespaart een percentage van een groter bedrag.

Reken met je eigen jaarnota en niet met een gemiddelde. Energieprijzen bewegen, dus een terugverdientijd die vandaag klopt ziet er volgend jaar anders uit; wat wel vastligt is het aantal kubieke meter dat je niet meer verstookt.

Zonnepanelen zitten in een eigen situatie. Salderen kan nog tot en met 31 december 2026, daarna vervalt de regeling in één keer, en de vergoeding voor stroom die je teruglevert ligt fors lager dan wat je voor stroom betaalt. Panelen over dertig jaar meefinancieren terwijl de opbrengst na 2026 daalt, is een som die je vooraf wilt maken in plaats van achteraf.

Een beter label werkt ook door in de waarde van je huis en in wat een koper later wil betalen. Dat effect is echt, maar het laat zich niet in één getal vangen, dus reken je plan niet rond op een verwachte waardestijging.

kubieke meter gas per jaar bron: CBS en Milieu Centraal augustus 2026

Woningtype	Gemiddeld gasverbruik per jaar
Appartement	630 m³
Tussenwoning	880 m³
Hoekwoning	1.010 m³
Twee-onder-een-kapwoning	1.150 m³
Vrijstaande woning	1.440 m³

Gecontroleerd op verbruikscijfers 2024, CBS en Milieu Centraal

Zo regel je een verduurzaamhypotheek

Reken eerst de subsidie van je offertes af, want dat bepaalt hoeveel je werkelijk moet lenen.

1. Vraag offertes op en tel de subsidie eraf

   Laat twee of drie installateurs een offerte maken en zet de ISDE-bedragen van 2026 ernaast. Laat je twee isolatiemaatregelen tegelijk uitvoeren, dan verdubbelt de subsidie per vierkante meter en daalt het te lenen bedrag flink. Wat je in jouw gemeente verder kunt krijgen, staat in de subsidiewijzer.

2. Zoek op hoeveel ruimte er in je hypotheekakte zit

   Kijk in je akte welk bedrag er is ingeschreven en vergelijk dat met je huidige schuld. Zit er ruimte tussen, dan kun je verhogen zonder notaris en scheelt dat honderden euro's aan kosten. De geldverstrekker kan je dit ook telefonisch vertellen.

3. Bepaal je leenruimte en je maandlast

   Reken door wat het extra deel met je totale hypotheek doet en of je binnen de 106 procent van de woningwaarde blijft die in 2026 geldt en binnen de inkomenstoets past. De rekenhulp voor je hypotheek geeft je het kader, de geldverstrekker doet de definitieve toets.

4. Vraag de verhoging aan en spreek de rente af

   Bij de aanvraag lever je de offertes aan als onderbouwing van het bedrag. Vraag meteen naar een eventuele korting bij een groen label en naar de rentevaste periode, en laat die aansluiten op je bestaande leningdelen. Reken op twee tot zes weken bij een verhoging binnen de inschrijving.

5. Laat het werk uitvoeren en declareer uit het depot

   Stuur elke factuur direct naar de geldverstrekker in plaats van alles op te sparen tot het einde. Zo blijft je depotsaldo overzichtelijk en loop je niet tegen de einddatum van het depot aan, die vaak op twaalf tot vierentwintig maanden staat.

6. Vraag de subsidie aan en leg je papieren vast

   De ISDE-aanvraag doe je binnen 24 maanden na afronding, met facturen, betaalbewijzen en foto's van het werk. Laat daarna een nieuw energielabel opnemen: dat heb je nodig als je om een lagere risicoklasse op je hypotheekrente wilt vragen.

Subsidiewijzer

Kies je maatregel en zie het actuele ISDE-bedrag, de voorwaarden en hoe je aanvraagt. Bekijk alle gegevens

Zoeken Categorie Alle Isolatie Verwarming Warm water Opslag

Categorie	Maatregel	Subsidie 2026	Belangrijkste voorwaarde
Verwarming	Hybride warmtepomp (lucht-water)	± € 1.500 tot € 3.000	Bedrag per apparaat via de RVO-meldcodelijst; aanvragen binnen 24 maanden na installatie
Verwarming	Volledige lucht-waterwarmtepomp	± € 2.000 tot € 4.500	Afhankelijk van vermogen en efficiëntie; per 2026 lager bedrag voor een tweede lucht-waterwarmtepomp
Warm water	Zonneboiler	€ 300 tot € 1.750	Afhankelijk van collectoroppervlak en inhoud van het voorraadvat
Isolatie	Spouwmuurisolatie	€ 5,25 per m² (1 maatregel), € 10,50 (2 of meer)	Minimaal 10 m², maximaal 170 m²
Isolatie	Dakisolatie	€ 16,25 per m² (1 maatregel), € 32,50 (2 of meer)	Minimaal 20 m², maximaal 200 m²
Isolatie	Zolder- of vlieringvloerisolatie	€ 4,00 per m² (1 maatregel), € 8,00 (2 of meer)	Minimaal 20 m²; niet samen met dakisolatie direct erboven
Isolatie	Gevelisolatie (buitenkant)	€ 20,25 per m² (1 maatregel), € 40,50 (2 of meer)	Minimaal 10 m², maximaal 170 m²
Isolatie	Vloerisolatie	€ 5,50 per m² (1 maatregel), € 11,00 (2 of meer)	Minimaal 20 m², maximaal 130 m²
Isolatie	Bodemisolatie	€ 3,00 per m² (1 maatregel), € 6,00 (2 of meer)	Minimaal 20 m², maximaal 130 m²; vloer- óf bodemisolatie als ze boven elkaar liggen
Isolatie	HR++ glas (bestaande kozijnen)	€ 25 per m² (1 maatregel), € 50 (2 of meer)	Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas
Isolatie	Triple glas in nieuwe isolerende kozijnen	€ 111 per m² (1 maatregel), € 222 (2 of meer)	Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas
Isolatie	Bonus biobased isolatiemateriaal	€ 1 tot € 6 per m² extra, per maatregel	Bovenop het reguliere bedrag; de bonus wordt niet verdubbeld
Opslag	Thuisbatterij	Geen landelijke subsidie in 2026	Alleen enkele lokale en provinciale regelingen; check je eigen gemeente en provincie

Check dit voordat je je hypotheek verhoogt voor verduurzaming

• Heb je de subsidie van de offerte afgetrokken voordat je het leenbedrag bepaalde
• Weet je of er nog ruimte zit in de inschrijving van je hypotheekakte
• Blijft je totale hypotheek binnen 106 procent van de woningwaarde
• Staan alle maatregelen op de lijst van energiebesparende voorzieningen
• Is het nieuwe leningdeel annuïtair of lineair, zodat de rente aftrekbaar blijft
• Weet je hoe lang het depot loopt en wat er met een restant gebeurt
• Heb je gevraagd of een beter energielabel je in een lagere risicoklasse brengt
• Heb je de netto maandlast naast de verwachte energiebesparing gelegd

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Lenen voordat je de subsidie hebt uitgerekend

Wie het volle offertebedrag financiert, leent al snel duizenden euro's te veel. Bij twee isolatiemaatregelen tegelijk verdubbelen de ISDE-bedragen van 2026, en over dat verschil betaal je anders dertig jaar rente. Het restant in het depot wordt weliswaar afgelost, maar de advies- en taxatiekosten heb je dan over een te hoog bedrag betaald.

Aannemen dat een groene naam een lagere rente betekent

De naam op het productblad zegt niets over het tarief. De rente volgt je rentevaste periode en je risicoklasse, en bijlenen duwt je juist naar een duurdere klasse. Vraag expliciet of er korting geldt en of die blijvend is; anders betaal je gewoon het reguliere tarief.

Het depot laten aflopen met geld erin

Loopt de depottermijn af terwijl er nog saldo staat, dan wordt dat restant op je lening afgelost. Op zich niet erg, maar de werkzaamheden die je nog wilde doen moet je dan uit eigen geld betalen of opnieuw financieren, met opnieuw advieskosten.

Facturen en betaalbewijzen niet bewaren

Dezelfde papieren heb je nodig voor het depot, voor de subsidieaanvraag binnen 24 maanden en voor de Belastingdienst. Kun je later niet aantonen dat het geld naar de woning ging, dan staat de renteaftrek over dat deel ter discussie en verhuist de schuld naar box 3.

Zonnepanelen over dertig jaar financieren

Salderen kan nog tot en met 31 december 2026 en stopt daarna in één keer. Wie panelen over de volle looptijd van de hypotheek uitsmeert, betaalt straks nog rente terwijl de opbrengst per teruggeleverde kilowattuur een stuk lager ligt. Een kortere looptijd of extra aflossen past hier beter bij.

Onderhoud meenemen onder de noemer verduurzaming

Een nieuw dak is onderhoud, dakisolatie is een energiebesparende voorziening. Zet je het volledige dakbedrag onder de extra leenruimte, dan corrigeert de geldverstrekker dat bij de acceptatie en valt je financiering lager uit dan je had gerekend, vaak vlak voor het passeren.

Vlak voor een verkoop nog verhogen

Verkoop je binnen een paar jaar, dan heb je de eenmalige kosten van advies, taxatie en notaris nauwelijks terugverdiend. De maatregelen verhogen wel de waarde, maar de financieringskosten krijg je niet apart terug van de koper.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een verhoging binnen de bestaande inschrijving voor een overzichtelijk isolatiepakket regel je vaak prima zelf: je vraagt offertes op, belt je geldverstrekker en levert de stukken aan. Zodra er meer speelt, verdient een hypotheekadviseur zijn kosten van doorgaans 500 tot 1.500 euro voor een verhoging terug. Dat geldt zeker als je de extra leenruimte per energielabel nodig hebt, als je tegelijk wilt oversluiten of een nieuwe hypotheek afsluit, of als je meerdere leningdelen met verschillende rentevaste periodes hebt. De adviseur kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en weet welke partij welke maatregelen accepteert. Voor de vraag of een bepaalde post op de offerte fiscaal als verbetering van de woning telt, is de Belastingdienst het aangewezen loket; bij een VvE of een gemengd pand kan een fiscalist nodig zijn. Voor de techniek zelf ga je naar een erkend installateur of een energieadviseur, want alleen die kan zeggen wat jouw huis nodig heeft. Wil je eerst zelf een beeld van de bedragen, begin dan bij de aanpak en de subsidies voor verduurzamen.