Onderhoudsplan voor je huis: zo stel je er een op die klopt

Wat een onderhoudsplan is en wat het je oplevert

Een onderhoudsplan is een lijst van alle bouwdelen van je huis, met per bouwdeel de hoeveelheid, de onderhoudscyclus, het jaar van de laatste beurt en een richtprijs. Reken je die vier gegevens door, dan verschijnt vanzelf een jaartal per klus en een bedrag per jaar. Het is de rekenkundige versie van onderhoud vooruit plannen: niet een gevoel dat het dak er over een paar jaar aan moet, maar 2036 en 3.500 euro.

De winst zit op drie plekken. Je ziet pieken aankomen en kunt ze spreiden, je weet welk maandbedrag je opzij moet zetten, en je merkt achterstand voordat hij schade wordt. Verf die twee jaar te laat wordt bijgewerkt, kost je alleen de verf; verf die vijf jaar te laat komt, kost je ook het houtwerk eronder.

Zo'n plan lijkt op het meerjaren onderhoudsplan dat een vereniging van eigenaars moet hebben, maar het is een stuk eenvoudiger. Een VvE moet minimaal tien jaar vooruitkijken en het plan mag niet ouder zijn dan vijf jaar, omdat er wettelijk gereserveerd moet worden. Voor je eigen woning geldt geen enkele verplichting: je maakt het plan omdat het je geld en gedoe scheelt, niet omdat het moet.

Een onderhoudsplan opstellen: de kolommen die je nodig hebt

Een bruikbaar onderhoudsplan past in een rekenblad van zes kolommen. Meer kolommen maken het plan niet beter, alleen zwaarder om bij te houden. De rekenregel is steeds dezelfde: laatste beurt plus cyclus geeft het volgende jaar, hoeveelheid maal eenheidsprijs geeft het bedrag.

De kolom die het vaakst wordt overgeslagen is de datum van de laatste beurt, en dat is meteen de kolom waar het plan op staat of valt. Zonder die datum val je terug op het bouwjaar, en dan plan je een schilderbeurt in een jaar waarin de vorige eigenaar al geschilderd heeft. Weet je het niet, schat dan aan de hand van de staat van het werk en noteer erbij dat het een schatting is. De klachten die op de overzichtspagina over onderhoud en problemen in huis beschreven staan, helpen je die staat te beoordelen.

Indexeer de bedragen. Een schilderbeurt van 3.000 euro in 2026 staat er in 2038 niet meer voor 3.000 euro. Reken met ongeveer 1,5 procent per jaar, of met het percentage waarmee de bouwkosten in jouw regio meebewegen, en zet dat percentage bovenaan het blad zodat je het over vijf jaar kunt aanpassen.

Kolom	Wat erin staat	Waar je het vandaan haalt
Bouwdeel	Goot voorgevel, kozijnen achterzijde, cv-ketel	Een rondje om en door het huis, van dak naar kruipruimte
Hoeveelheid en eenheid	12 strekkende meter, 45 m², 1 stuk	Zelf opmeten of van de bouwtekening aflezen
Laatste beurt	Jaartal, of een schatting met een vraagteken	Facturen, de vorige eigenaar, de staat van het werk
Cyclus	Elke 4 tot 6 jaar, of vervangen na 35 jaar	Vaste ritmes per materiaal, zie de tabel hieronder
Eenheidsprijs	€ 40 per m², € 90 per meter, € 2.800 per stuk	Een oude factuur of twee offertes van vorig jaar
Volgend jaar en bedrag	2032, € 3.000	Laatste beurt plus cyclus; hoeveelheid maal prijs, geïndexeerd

Gecontroleerd op augustus 2026

De inventarisatie: het huis van dak tot kruipruimte

De inventarisatie is het werk waar je een zaterdag aan kwijt bent en waar je daarna tien jaar plezier van hebt. Loop het huis in een vaste volgorde af: dak, goten en afvoeren, gevel, kozijnen en glas, buitendeuren, dan naar binnen voor installaties, sanitair en vloeren, en tot besluit de kruipruimte, de tuinmuur en de schutting. Fotografeer elk bouwdeel, want over vier jaar wil je kunnen zien hoe het er nu bij stond.

Meten hoeft niet op de centimeter. Voor een plan is een marge van tien procent prima, zolang je hoeveelheid en eenheid maar consequent noteert. Bij een schuin dak reken je het dakvlak grofweg als het vloeroppervlak van de bovenverdieping maal 1,2; voor de goten meet je de breedte van de voor- en achtergevel op. Wat een goot per meter kost en welk materiaal er ligt, staat in de gids over dakgoten vervangen.

Wie een huis net gekocht heeft, krijgt de inventarisatie half cadeau. Het rapport van de bouwkundige keuring noemt per onderdeel de staat en vaak een herstelbedrag, en dat is precies de basis van je eerste plan. Laat je zo'n keuring los uitvoeren als startpunt, dan kost dat meestal tussen de 350 en 550 euro (marktbeeld 2026).

Bouwdeel	Eenheid	Hoe je de hoeveelheid bepaalt
Hellend dak, pannen en dakbeschot	m²	Vloeroppervlak bovenverdieping maal ongeveer 1,2
Plat dak van aanbouw of dakkapel	m²	Lengte maal breedte, opstanden meerekenen
Goten en boeiboorden	strekkende meter	Breedte van de voor- en achtergevel optellen
Regenpijpen	stuks en meters	Aantal pijpen maal de goothoogte
Gevel, voegwerk en stucwerk	m²	Breedte maal hoogte per gevel, kozijnen eraf halen
Kozijnen, ramen en buitendeuren	stuks	Tellen; noteer per stuk hout, kunststof of aluminium
Buitenschilderwerk	m² of per beurt	Bij een rijtjeshuis meestal als één post per beurt
Cv-ketel, ventilatiebox, warmtepomp	stuks	Tellen, met bouwjaar van het toestel erbij
Ventilatiekanalen	stuks afvoerpunten	Roosters en afzuigpunten tellen
Kitranden badkamer en keuken	strekkende meter	Randen langs bad, douchebak en aanrecht opmeten
Kruipruimte en fundering	geen hoeveelheid	Visueel beoordelen en met een foto vastleggen
Tuinmuur, schutting, terras	meter of m²	Opmeten; hout en beton hebben heel andere cycli

Cyclus, levensduur en richtprijs per bouwdeel

De cyclus is hoe vaak een bouwdeel een beurt vraagt, de levensduur is wanneer hij eraan gaat. Voor verf zijn dat twee heel verschillende getallen: schilderen doe je elke vier tot zes jaar, terwijl een goed bijgehouden houten kozijn veertig jaar of langer meegaat. Precies daarom betaalt de cyclus zichzelf terug. De achtergrond bij de gangbare onderhoudsritmes per onderdeel legt uit waarom elk ritme is zoals het is.

De richtprijzen hieronder zijn marktbeeld voor augustus 2026 en geen tarieven. Ze zijn bedoeld om een plan mee te vullen, niet om een offerte mee af te rekenen. Vervang ze door je eigen cijfers zodra je een factuur of een offerte hebt liggen, want een prijs uit je eigen straat is altijd nauwkeuriger dan een landelijk gemiddelde.

Op schilder- en stukadoorwerk in een woning die ouder is dan twee jaar geldt het verlaagde btw-tarief van 9 procent (2026); op de meeste andere onderhoudsklussen betaal je 21 procent. Dat scheelt op een schilderbeurt van drieduizend euro ruim driehonderd euro, dus reken die posten met het juiste tarief door. De cv-ketel verdient een eigen regel in je plan, want daar lopen een jaarlijkse beurt en een vervanging na vijftien tot twintig jaar door elkaar; wat zo'n beurt kost en wanneer hij nodig is, staat bij onderhoud van de verwarmingsketel.

Bouwdeel	Onderhoudscyclus	Vervangen na	Richtprijs 2026
Goten en regenpijpen leeghalen	2 keer per jaar	n.v.t.	Zelf, of € 100 tot € 175 per beurt
Zinken goot	Nakijken bij elke schilderbeurt	30 tot 40 jaar	€ 80 tot € 120 per meter, gemonteerd
Buitenschilderwerk rijtjeshuis	Elke 4 tot 6 jaar	n.v.t.	€ 2.000 tot € 4.000 per beurt, 9% btw
Binnenschilderwerk	Elke 6 tot 10 jaar	n.v.t.	€ 15 tot € 25 per m² wand, 9% btw
Houten kozijn	Meelopen met het schilderwerk	40 tot 60 jaar	€ 900 tot € 1.500 per stuk
Voegwerk gevel	Visueel per jaar	30 tot 50 jaar	€ 40 tot € 80 per m²
Dakpannen en nokvorsten	Nalopen elke 5 jaar	40 tot 60 jaar	Nokvorsten opnieuw zetten € 1.500 tot € 2.500
Plat dak met bitumen	Nakijken elke 2 jaar	15 tot 25 jaar	€ 70 tot € 120 per m²
Plat dak met epdm	Nakijken elke 2 jaar	30 tot 50 jaar	€ 90 tot € 150 per m²
Cv-ketel	Beurt elke 1 tot 2 jaar	15 tot 20 jaar	Beurt € 90 tot € 150, vervangen € 2.200 tot € 3.200
Mechanische ventilatiebox	Filters per kwartaal	15 tot 20 jaar	Vervangen € 700 tot € 1.200
Ventilatiekanalen reinigen	Elke 4 tot 6 jaar	n.v.t.	€ 250 tot € 450 per woning
Kitranden badkamer	Elke 5 tot 10 jaar	n.v.t.	€ 200 tot € 400 per badkamer
Houten schutting	Beitsen elke 2 tot 4 jaar	15 tot 20 jaar	€ 60 tot € 110 per meter, geplaatst

Gecontroleerd op marktbeeld augustus 2026, inclusief btw; dit zijn geen vaste tarieven

Van cyclus naar jaartal: een meerjarig onderhoudsplan van vijftien jaar

Zodra elke regel een jaartal en een bedrag heeft, sorteer je op jaar en verschijnt het meerjarig onderhoudsplan. Hieronder staat zo'n plan voor een tussenwoning uit 1985 met een waarde van 400.000 euro (prijspeil 2026, geïndexeerd met ongeveer 1,5 procent per jaar). De vijftien jaren samen vragen 37.200 euro, wat neerkomt op 2.480 euro per jaar of 207 euro per maand.

De tweede reeks in de grafiek is het saldo van de onderhoudspot: 3.000 euro startsaldo, elk jaar 2.500 euro erbij en de uitgave van dat jaar eraf. Zo zie je in één oogopslag of je pot de pieken aankan. In dit plan blijft het saldo tussen de 2.500 en 6.800 euro, dus 2.500 euro per jaar is genoeg zolang er niets tussendoor komt.

Valt er een jaar met twee grote posten, dan schuif je er één een jaar op of haal je hem juist naar voren. Dat mag: een cyclus van vier tot zes jaar geeft je twee jaar speelruimte. Bij posten waarvoor een steiger nodig is, doe je het omgekeerde en trek je ze juist naar elkaar toe.

• Geplande uitgaven
• Saldo onderhoudspot

euro per jaar bron: doorgerekend voorbeeldplan, prijspeil 2026 augustus 2026

Jaar	Geplande post	Bedrag	Saldo aan het eind van het jaar
2026	Buitenschilderwerk, hele gevel	€ 3.000	€ 2.500
2027	Kitranden badkamer vernieuwen en goten laten legen	€ 800	€ 4.200
2028	Cv-ketel vervangen	€ 2.800	€ 3.900
2029	Regenpijpen en hemelwaterafvoer vervangen	€ 900	€ 5.500
2030	Buitenschilderwerk, hele gevel	€ 3.200	€ 4.800
2031	Klein werk: smeren, kitten, bijwerken	€ 500	€ 6.800
2032	Zinken dakgoot en boeiboord vervangen	€ 3.000	€ 6.300
2033	Drie houten kozijnen vervangen	€ 4.500	€ 4.300
2034	Buitenschilderwerk, hele gevel	€ 3.400	€ 3.400
2035	Dakpannen nalopen en nokvorsten opnieuw zetten	€ 1.800	€ 4.100
2036	Plat dak aanbouw vernieuwen	€ 3.500	€ 3.100
2037	Klein werk: smeren, kitten, bijwerken	€ 500	€ 5.100
2038	Buitenschilderwerk, hele gevel	€ 3.600	€ 4.000
2039	Ventilatiebox vervangen	€ 1.200	€ 5.300
2040	Voegwerk voorgevel gedeeltelijk vernieuwen	€ 4.500	€ 3.300

Gecontroleerd op voorbeeldplan bij een reservering van € 2.500 per jaar en een startsaldo van € 3.000, prijspeil 2026

Wat je per maand opzij zet en waar je het parkeert

Uit het plan rolt een jaarbedrag, en dat jaarbedrag deel je door twaalf. In het voorbeeld hierboven is dat 207 euro per maand. De vuistregel van 1 procent van de woningwaarde komt bij dezelfde woning op 4.000 euro per jaar, oftewel 333 euro per maand. Dat verschil van ruim honderd euro per maand is geen rekenfout.

Het plan dekt wat je in vijftien jaar ziet aankomen. De vuistregel dekt ook wat verder weg ligt: het complete dak, de keuken, de badkamer, de meterkast en de tegenvallers die per definitie niet in je lijst staan. Wie het planbedrag reserveert, moet dus óf een langere periode plannen óf een aparte pot houden voor de grote vervangingen. Wie de vuistregel aanhoudt, spaart in de meeste jaren te veel en heeft precies daarom geen probleem als het dak eerder aan de beurt is.

Zet het geld op een aparte spaarrekening en niet op de betaalrekening. Niet vanwege de rente, maar omdat geld dat zichtbaar is op je betaalrekening aan iets anders wordt uitgegeven. Bij een nieuwbouwwoning van minder dan tien jaar oud mag het bedrag lager: daar is de eerste tien jaar vooral klein werk, en veel gebreken vallen nog onder de garantie van de bouwer.

Aanpak	Bedrag per jaar bij een woning van € 400.000	Wat het wel dekt	Wat het niet dekt
Planbedrag uit je eigen lijst van 15 jaar	€ 2.480	Alles wat in die vijftien jaar aan de beurt is	Dak, keuken, badkamer en tegenvallers daarbuiten
Vuistregel 1 procent van de woningwaarde	€ 4.000	Het gemiddelde over de hele levensduur van een huis	Niets, maar je weet niet waarvoor je spaart
Planbedrag plus een vaste post onvoorzien van 20 procent	€ 2.980	Het plan met ruimte voor één tegenvaller per jaar	De echt grote vervangingen na jaar vijftien
Plan over 25 tot 30 jaar met alle vervangingen erin	€ 3.500 tot € 4.500	Vrijwel alles, inclusief dak en installaties	Verbouwingen en verduurzaming, die staan los

Gecontroleerd op gerekend met een woningwaarde van € 400.000, prijspeil 2026

Onderhoud en verduurzaming in één planning

De momenten waarop een bouwdeel toch al open gaat, zijn de goedkoopste momenten om te isoleren. Gaan de dakpannen eraf, dan liggen het dakbeschot en de sporen bloot en scheelt dakisolatie op dat moment vooral materiaal en geen extra sloopwerk. Hetzelfde geldt voor een gevel die gevoegd wordt en voor kozijnen die aan vervanging toe zijn: dan is de stap naar HR++ of triple glas een prijsverschil in plaats van een aparte klus.

De ISDE maakt dat verschil groter. Voer je twee isolatiemaatregelen uit binnen vierentwintig maanden na elkaar, dan verdubbelt het subsidiebedrag per vierkante meter voor beide maatregelen. Dakisolatie gaat daarmee in 2026 van 16,25 euro per m² naar 32,50 euro per m², en spouwmuurisolatie van 5,25 naar 10,50 euro per m². Zet die vierentwintig maanden daarom als harde termijn in je plan, met de datum van de eerste maatregel erbij.

Zet verduurzaming wel in een aparte kolom of een apart tabblad. Onderhoud houdt je huis in de staat waarin het was, verduurzaming verandert die staat, en die twee horen apart te blijven omdat je ze anders financiert en anders beoordeelt. Wat er per maatregel te halen valt en aan welke minimale oppervlaktes je gebonden bent, staat in de tabel hieronder.

Maatregel	Subsidie 2026 bij 1 maatregel	Bij 2 of meer maatregelen	Voorwaarde
Dakisolatie	€ 16,25 per m²	€ 32,50 per m²	Minimaal 20 m², maximaal 200 m²
Spouwmuurisolatie	€ 5,25 per m²	€ 10,50 per m²	Minimaal 10 m², maximaal 170 m²
Gevelisolatie aan de buitenkant	€ 20,25 per m²	€ 40,50 per m²	Minimaal 10 m², maximaal 170 m²
Vloerisolatie	€ 5,50 per m²	€ 11,00 per m²	Minimaal 20 m², maximaal 130 m²
HR++ glas in bestaande kozijnen	€ 25 per m²	€ 50 per m²	Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas
Triple glas in nieuwe isolerende kozijnen	€ 111 per m²	€ 222 per m²	Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas

Gecontroleerd op ISDE-bedragen 2026 van RVO; de aanvraag loopt via rvo.nl en moet binnen 24 maanden na uitvoering binnen zijn

Het plan bijhouden en per klus vastleggen wat je hebt gedaan

Een plan dat je nooit bijwerkt, is na drie jaar fictie. Twee vaste momenten per jaar zijn genoeg: in het voorjaar loop je de buitenkant na op winterschade, in het najaar na de bladval kijk je de goten en afvoeren na. Neem het rekenblad mee naar buiten en werk per bouwdeel de kolom met de laatste beurt en de staat bij.

Boek uitgevoerd werk terug. Zet het jaartal van de beurt in de kolom, laat de rekenregel het volgende jaar opnieuw uitrekenen en vervang de richtprijs door het bedrag op de factuur. Zo wordt je plan elk jaar preciezer, terwijl het plan van een vereniging van eigenaars daarvoor een externe opnemer nodig heeft.

Bewaar per klus de factuur, de garantietermijn en twee foto's, en houd het bij het plan. Dat is niet alleen handig bij een garantiediscussie. Bij verkoop is een map met een bijgehouden onderhoudshistorie het meest overtuigende antwoord op de vragen van een bouwkundig keurder, en het haalt de scherpste randjes van de onderhandeling over achterstallig onderhoud af.

Zo stel je in een weekend een onderhoudsplan op

Een eerste versie kost een zaterdag; daarna kost bijhouden twee keer per jaar een uur.

1. Loop het huis rond en maak de bouwdelenlijst

   Ga in een vaste volgorde van dak naar kruipruimte en noteer elk bouwdeel dat onderhoud vraagt. Fotografeer alles wat je noteert, want die foto's zijn over vier jaar je vergelijkingsmateriaal.

2. Meet de hoeveelheden op

   Zet per regel een hoeveelheid en een eenheid: meters goot, vierkante meters gevel, stuks kozijn. Voor de gootlengte tel je de breedte van de voor- en achtergevel op, zoals ook bij het vervangen van dakgoten gebeurt. Tien procent marge is voor een plan nauwkeurig genoeg.

3. Zoek per bouwdeel de cyclus en de laatste beurt op

   Vul de cyclus in uit de tabel hierboven en de laatste beurt uit je facturen of het overdrachtsdossier. Weet je het jaartal niet, schat het dan aan de staat van het werk en zet er een vraagteken bij, zodat je bij de eerste inspectieronde weet welke regels je moet nalopen.

4. Zet er prijzen bij en indexeer

   Gebruik je eigen facturen waar je ze hebt en de richtprijzen waar je ze niet hebt. Zet het indexpercentage, bijvoorbeeld 1,5 procent per jaar, in één cel bovenaan en verwijs daarnaar, zodat je het over een paar jaar in één keer kunt aanpassen.

5. Reken de jaren uit en spreid de pieken

   Sorteer op jaartal en tel per jaar op. Staan er twee grote posten in hetzelfde jaar, schuif er dan één binnen de bandbreedte van zijn cyclus. Posten die dezelfde steiger of hetzelfde seizoen nodig hebben, trek je juist naar elkaar toe.

6. Vertaal het plan naar een maandbedrag

   Deel het totaal door het aantal jaren en dat weer door twaalf. Zet dat bedrag met een automatische overboeking op een aparte spaarrekening en tel er een post onvoorzien bij op, want een plan voorspelt geen storm en geen gesprongen leiding.

7. Zet twee inspectiemomenten in de agenda

   Plan een ronde in maart of april en één in november, na de bladval. Werk tijdens die rondes de kolommen met de laatste beurt en de staat bij, zodat het plan meebeweegt met het huis in plaats van met je geheugen.

Check dit als je plan af is

• Staat er bij elke regel een hoeveelheid met een eenheid
• Heeft elk bouwdeel een jaartal van de laatste beurt, al is het een schatting
• Staat het indexpercentage in één cel waar alle bedragen naar verwijzen
• Zijn schilder- en stukadoorwerk met 9 procent btw gerekend en de rest met 21 procent
• Is er geen jaar met twee grote posten die je ook had kunnen spreiden
• Staan de klussen die dezelfde steiger nodig hebben in hetzelfde jaar
• Is het maandbedrag omgezet in een automatische overboeking naar een aparte rekening
• Staan de twee inspectiemomenten van dit jaar in je agenda

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen de grote posten in het plan zetten

Kitranden, filters, smeerwerk en het legen van de goten zijn samen een paar honderd euro per jaar, maar ze voorkomen de duurste schades. Een plan met alleen dak, schilderwerk en ketel geeft een te laag maandbedrag en mist precies het werk waar achterstand het snelst pijn doet.

Met de prijs van vandaag rekenen voor het jaar 2040

Zonder indexatie staat er in je plan een schilderbeurt van 3.000 euro voor over twaalf jaar, terwijl die dan eerder 3.600 euro kost. Over vijftien jaar loopt de onderschatting bij 1,5 procent per jaar op tot ongeveer een tiende van het totaal, en dat is precies het bedrag dat je tekortkomt in het jaar dat het uitkomt.

De cyclus laten beginnen bij het bouwjaar

Wie het bouwjaar als startpunt neemt, plant de schilderbeurt in een jaar waarin de vorige eigenaar al geschilderd heeft, of juist vier jaar te laat. Zoek de laatste beurt op in het overdrachtsdossier of schat hem op het oog, en corrigeer bij de eerste inspectieronde.

Het plan maken en uitgevoerd werk nooit terugboeken

Een plan waarin de laatste beurt niet wordt bijgewerkt, blijft naar hetzelfde jaar wijzen en verliest binnen drie jaar zijn waarde. Terugboeken kost per klus een minuut: jaartal wijzigen, richtprijs vervangen door het factuurbedrag.

Twee klussen met een steiger in verschillende jaren zetten

Steigerhuur en voorrijkosten betaal je per project, niet per klus. Schilderwerk, goot en dakwerk in verschillende jaren kost al snel 400 tot 800 euro extra aan steiger (marktbeeld 2026), plus het ongemak van twee keer een gevel vol buizen.

Het gereserveerde geld op de betaalrekening laten staan

Geld dat zichtbaar is, is geld dat je uitgeeft. Zonder aparte rekening kom je in het jaar van de schilderbeurt precies dat bedrag tekort, en dan verhuist de beurt naar volgend jaar. Zo verandert een plan in een lijst met goede voornemens.

Verduurzaming en onderhoud door elkaar heen boeken

Isolatie op een onderhoudsmoment is slim, maar in één kolom met het onderhoud loopt het door elkaar. Je ziet dan niet meer wat het huis kost om in stand te houden en wat je vrijwillig investeert, terwijl je die twee heel anders financiert.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een onderhoudsplan voor een eengezinswoning maak je prima zelf, zeker met de ritmes en richtprijzen hierboven en de achtergrond bij onderhoud en problemen in huis. Een bouwkundig adviseur is zijn geld waard op het moment dat je de staat van een bouwdeel niet kunt beoordelen: scheuren die dieper lopen dan het stucwerk, een verzakking, een kap die doorbuigt of een kruipruimte die altijd nat staat. Een bouwkundige keuring kost meestal 350 tot 550 euro (marktbeeld 2026), een gericht funderingsonderzoek loopt in de duizenden. Voor de vraag welke isolatiemaatregelen in welke volgorde het meest opleveren, is een energieadvies aan huis de logische stap; de aanvraag van de ISDE doe je daarna zelf via rvo.nl. Bij een appartement stopt jouw plan bij de voordeur en gaat de rest via de vereniging, dus vergelijk je eigen lijst dan met het plan van je VvE voordat je iets zelf laat uitvoeren.