Overdrachtsbelasting: tarieven en vrijstellingen

Wat overdrachtsbelasting is en wanneer je hem betaalt

Overdrachtsbelasting is de eenmalige belasting die je betaalt zodra je in Nederland eigenaar wordt van een woning, een bedrijfspand of een stuk grond. De afkorting die notarissen en de Belastingdienst gebruiken is ovb. Hij hoort bij de belastingen die je als huiseigenaar tegenkomt, met dit verschil: het eigenwoningforfait en de gemeentelijke aanslag komen elk jaar terug, de overdrachtsbelasting betaal je één keer.

Het moment dat telt is de ondertekening van de akte van levering bij de notaris, niet het tekenen van de koopovereenkomst. Wie in maart een huis koopt dat in september wordt overgedragen, valt onder de regels en de tarieven van september. Dat is bij een tariefwijziging per 1 januari het verschil tussen twee bedragen die honderden of duizenden euro’s uit elkaar liggen.

De koper betaalt, want de belasting wordt geheven bij degene die het pand verkrijgt. Je maakt het geld niet over aan de Belastingdienst maar aan de notaris, die het op de nota van afrekening zet en na het passeren afdraagt. Wat de notaris verder die dag voor je regelt staat in de gids over de notaris en de overdracht.

De heffing bestaat sinds 1972 in haar huidige vorm en is er om het rechtsverkeer in onroerend goed te belasten: de eigendomsoverdracht zelf is het belastbare feit. De opbrengst loopt in de miljarden euro’s per jaar, en de tarieven worden mede gebruikt om de woningmarkt te sturen. De verhoging voor beleggers en de nul voor starters komen daar rechtstreeks uit voort.

De tarieven in 2026 en wanneer welk tarief geldt

Hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt hangt af van wat je koopt en wat je ermee gaat doen. Voor een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen geldt in 2026 het lage tarief van 2 procent. Ga je er niet zelf wonen, bijvoorbeeld omdat je verhuurt, het huis aan een kind beschikbaar stelt of het als vakantiewoning gebruikt, dan is het 8 procent.

Dat tarief van 8 procent is nieuw per 1 januari 2026; in 2024 en 2025 was het nog 10,4 procent. Alles wat geen woning is, blijft wel op 10,4 procent staan: bedrijfspanden, kantoren, garageboxen die los verkocht worden en onbebouwde grond die niet als bouwgrond met btw wordt geleverd. Een bedrijfswoning bij een pand wordt gesplitst: het woondeel valt onder het woningtarief, de rest onder 10,4 procent.

Een besloten vennootschap kan nooit zelf in een huis wonen. Koopt een bv een woning, dan is het tarief daarom 8 procent in 2026, ook als de directeur-grootaandeelhouder er zelf gaat wonen. Reken je eigen situatie na met de rekenhulp voor overdrachtsbelasting, die de tarieven per jaar en de startersgrens al ingevuld heeft.

Wat je koopt en wat je ermee doet	2024	2025	2026
Woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen	2%	2%	2%
Woning gekocht door een starter van 18 tot 35 jaar binnen de woningwaardegrens	0%	0%	0%
Woning die je verhuurt, uitleent of als vakantiehuis gebruikt	10,4%	10,4%	8%
Woning gekocht door een bv of andere rechtspersoon	10,4%	10,4%	8%
Bedrijfspand, kantoor, garagebox of los perceel grond	10,4%	10,4%	10,4%
Nieuwbouwwoning die met 21 procent btw wordt geleverd	geen ovb	geen ovb	geen ovb

De startersvrijstelling: nul procent tot 555.000 euro in 2026

Kopers van 18 tot en met 34 jaar kunnen één keer in hun leven volledig worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In 2026 geldt die vrijstelling voor woningen tot en met 555.000 euro; in 2025 lag de grens op 525.000 euro en in 2024 op 510.000 euro. De vrijstelling is niet voorbehouden aan mensen die voor het eerst kopen: ook wie al eerder een huis had mag hem gebruiken, zolang hij hem nog nooit heeft toegepast.

Er zitten zes voorwaarden aan, en ze gelden allemaal tegelijk. Het moet om een woning gaan met de bijbehorende aanhorigheden, je bent meerderjarig en nog geen 35 op de dag dat de akte passeert, je gaat er zelf anders dan tijdelijk wonen, je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt, de woningwaarde blijft onder de grens en je ondertekent een schriftelijke verklaring waarin je dat alles bevestigt. Die verklaring moet er vóór de verkrijging liggen en gaat mee met de aangifte die de notaris indient.

Bij samen kopen zit het venijn in het detail: de vrijstelling geldt per koper, niet per woning en niet per stel. Is één van de twee al 35, dan is diens aandeel gewoon belast tegen 2 procent terwijl de ander over zijn helft niets betaalt. Alle uitzonderingen, de verklaring en de situatie waarin je net over de grens zit staan in de gids over de overdrachtsbelasting voor starters.

Voorwaarde	Wat er precies wordt getoetst
Leeftijd	Minimaal 18 en nog geen 35 jaar op de dag dat de leveringsakte wordt getekend
Hoofdverblijf	Je gaat er zelf wonen, anders dan tijdelijk; verhuren of aan een kind geven telt niet
Eenmalig	Je hebt de startersvrijstelling nog nooit eerder toegepast, ook niet bij een vorige woning
Woningwaarde	Maximaal € 555.000 in 2026, € 525.000 in 2025 en € 510.000 in 2024
Verklaring	Je ondertekent bij de notaris de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling
Soort object	Een woning, inclusief aanhorigheden zoals de tuin, garage en schuur bij het huis

Waarover je betaalt: de grondslag

De belasting wordt berekend over de waarde in het economische verkeer van wat je verkrijgt, en die waarde is minstens gelijk aan de koopsom. In een normale koop tussen onbekenden is de koopsom dus de grondslag. Koop je van familie voor een vriendenprijsje, dan rekent de Belastingdienst met de werkelijke waarde en niet met het bedrag op de akte.

De WOZ-waarde speelt hier geen rol, hoe vaak hij ook in één adem wordt genoemd met huizenprijzen. Wil je weten hoe jouw woning bij de gemeente staat genoteerd en waarvoor dat bedrag wél gebruikt wordt, gebruik dan de WOZ-check. Voor de overdrachtsbelasting kijkt de notaris uitsluitend naar de koopsom en, in twijfelgevallen, naar een taxatie.

Roerende zaken vallen buiten de heffing. Wat je apart koopt op de lijst van zaken, zoals gordijnen, losse keukenapparatuur, een zonwering of tuinmeubels, telt niet mee voor de grondslag zolang het bedrag realistisch is. Een keuken die vastzit, de cv-ketel en zonnepanelen op het dak horen bij het huis en zijn dus gewoon belast.

Koop je een kavel, dan hangt het af van wat voor grond het is. Bouwgrond wordt met 21 procent btw geleverd en is daarom vrijgesteld van overdrachtsbelasting; een tuinperceel of een kavel zonder bouwbestemming valt onder het tarief van 10,4 procent in 2026, terwijl voor bedrijfsmatig geëxploiteerde landbouwgrond onder voorwaarden een eigen vrijstelling geldt. Ook erfpachtrechten en het recht van opstal zijn verkrijgingen, waarbij de gekapitaliseerde canon bij de grondslag wordt opgeteld.

Wie betaalt, wanneer en hoe het geld wordt overgemaakt

De notaris doet namens jou aangifte en draagt de belasting af, en dat gebeurt automatisch bij elke overdracht met een notariële akte. Een paar werkdagen voor de overdracht stuurt de notaris de nota van afrekening, waarop de overdrachtsbelasting als aparte post naast de koopsom en het notarishonorarium staat. Dat volledige bedrag moet vóór het passeren op de derdenrekening van het kantoor staan.

Is er geen notariële akte, bijvoorbeeld bij de verkrijging van economische eigendom of van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon, dan doe je zelf aangifte. De aangifte en de betaling moeten dan binnen één maand na de verkrijging binnen zijn bij de Belastingdienst. Wie te laat is, krijgt een verzuimboete die kan oplopen tot enkele duizenden euro’s, boven op de verschuldigde belasting en de rente.

Meefinancieren in je hypotheek kan niet. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, en de overdrachtsbelasting valt daarbuiten, net als de notaris- en advieskosten. Dit bedrag komt dus altijd uit eigen geld, en dat is precies waarom starters die de vrijstelling missen ineens duizenden euro’s extra spaargeld nodig hebben. De belasting zelf is voor de eigen woning niet aftrekbaar, wat wel en niet aftrekbaar is staat in de gids over de aftrekbaarheid van de overdrachtsbelasting.

Nieuwbouw, bouwgrond en de samenloop met btw

Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting. De levering van een nieuw gebouwde woning en van de bijbehorende bouwgrond is belast met 21 procent btw, en om dubbele heffing te voorkomen geldt dan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De btw zit al in de koop- en aanneemsom die de ontwikkelaar noemt, dus je ziet hem meestal niet als aparte post.

De grens ligt bij twee jaar na de eerste ingebruikname. Verkoopt de eerste bewoner de woning binnen die termijn opnieuw, dan kan de levering nog steeds met btw belast zijn en blijft de overdrachtsbelasting buiten beeld. Daarna is het een gewone bestaande woning en geldt het normale tarief van 2 of 8 procent in 2026.

Bij de doorverkoop van een nieuwbouwwoning die nog in aanbouw is, neem je de rechten uit de koop- en aannemingsovereenkomst over. Over het al betaalde bouwdeel is btw voldaan, over de meerprijs die je aan de doorverkoper betaalt kan wel overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Laat de notaris dat vooraf uitrekenen, want deze situaties lopen sterk uiteen en de bedragen zijn niet klein.

Een bedrijfspand werkt volgens dezelfde logica: nieuw gebouwd en binnen twee jaar geleverd betekent btw in plaats van overdrachtsbelasting, en bij een ouder pand kunnen koper en verkoper onder voorwaarden voor btw-belaste levering kiezen. Voor een ondernemer die de btw kan aftrekken scheelt die keuze het volledige tarief van 10,4 procent in 2026.

De zesmaandenregel bij snelle doorverkoop

Wordt een pand binnen zes maanden na een vorige overdracht opnieuw verkocht, dan hoeft de nieuwe koper geen belasting te betalen over het deel van de waarde waarover kort daarvoor al is afgerekend. Deze regel staat in artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer en voorkomt dat dezelfde waarde binnen een half jaar twee keer wordt belast. Alleen de meerprijs is dan nog belast.

Reken het na met ronde bedragen. Iemand koopt een woning voor 300.000 euro en verkoopt hem vier maanden later voor 330.000 euro. De nieuwe koper betaalt 2 procent over 30.000 euro, dus 600 euro in plaats van 6.600 euro. Het voordeel valt toe aan de tweede koper, maar in de praktijk deelt de verkoper mee: hij kan een hogere vraagprijs vragen omdat de koperslasten lager uitvallen.

De regel geldt voor woningen en voor bedrijfspanden, en ook wanneer bij de eerste verkrijging btw is betaald die niet aftrekbaar was. Er is één harde voorwaarde: bij de eerste verkrijging moet er daadwerkelijk belasting verschuldigd zijn geweest. Ging die eerste koop met de startersvrijstelling of onder een andere vrijstelling, dan is er niets om mee te verrekenen en betaalt de tweede koper over de volle waarde. De termijn is zes maanden, niet een jaar; de tijdelijke verlenging naar 36 maanden uit de crisisjaren geldt al lang niet meer.

Situatie bij een tweede overdracht	Grondslag voor de nieuwe koper	Belasting bij 2 procent
Vorige eigenaar kocht voor € 300.000 en verkoopt na 4 maanden voor € 330.000	€ 30.000	€ 600
Zelfde bedragen, maar de tweede overdracht is 8 maanden later	€ 330.000	€ 6.600
Vorige eigenaar kocht met de startersvrijstelling en verkoopt na 4 maanden voor € 330.000	€ 330.000	€ 6.600
Vorige eigenaar kocht voor € 350.000 en verkoopt na 4 maanden met verlies voor € 330.000	€ 0	€ 0

Situaties zonder overdrachtsbelasting: erven, scheiden en uitkopen

Erf je een huis, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Een verkrijging krachtens erfrecht is namelijk geen belastbaar feit, en dat geldt ook voor de verdeling van de nalatenschap tussen de erfgenamen onderling. Wat er dan wel speelt is de erfbelasting over de erfenis, die over de WOZ-waarde van de woning wordt berekend en met heel andere vrijstellingen werkt.

Ook de verdeling van een huwelijksgemeenschap of van een geregistreerd partnerschap blijft buiten de heffing. Ga je uit elkaar en neemt één van de twee de woning over, dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd als het huis in de gemeenschap zat. Voor samenwoners werkt het net anders: die krijgen de vrijstelling voor het verdelen van een gemeenschap alleen als ze het huis samen hebben gekocht en ieder een aandeel van minstens 40 procent had.

Bij uitkoop van een partner is dat 40-procentcriterium het punt waar het misgaat. Stond de woning op papier voor 70 en 30 procent op naam, dan is de verdeling niet vrijgesteld en betaalt degene die het huis houdt 2 procent over het overgenomen aandeel. Wie een huis dat op één naam staat op twee namen wil zetten, draagt de helft over en betaalt daarover 2 procent als de partner er zelf gaat wonen; staat er geen tegenprestatie tegenover, dan is het bovendien een schenking en wordt de betaalde overdrachtsbelasting in mindering gebracht op de schenkbelasting over dezelfde verkrijging.

Verder bestaan er vrijstellingen voor bijvoorbeeld verkrijging door de overheid, bij bedrijfsopvolging in de familiesfeer, bij ruilverkaveling en bij een fusie of splitsing van ondernemingen. Welke situatie onder welke vrijstelling valt en wat je daarvoor moet verklaren staat in de gids over de vrijstellingen van overdrachtsbelasting.

Overdrachtsbelasting binnen de kosten koper

Kosten koper en overdrachtsbelasting zijn niet hetzelfde. Kosten koper betekent dat de koper de kosten van de overdracht draagt, en de overdrachtsbelasting is daarvan meestal de grootste post, maar niet de enige. Bij een bestaande woning met het tarief van 2 procent komt het totaal aan bijkomende kosten in 2026 doorgaans uit op 3 tot 4 procent van de koopsom, en met een aankoopmakelaar erbij op 4 tot 5 procent.

Bij een nieuwbouwwoning staat er vaak vrij op naam in de advertentie. Dan zit de btw in de prijs en betaal je geen overdrachtsbelasting, maar de notaris- en hypotheekkosten blijven gewoon voor jou. Kosten koper zonder overdrachtsbelasting kom je ook tegen bij een starter met vrijstelling: die houdt de notaris, het Kadaster en het advies over.

De tabel hieronder laat zien hoe een gemiddelde afrekening eruitziet bij een woning van 400.000 euro waarin je zelf gaat wonen. De notaris- en advieskosten zijn marktgemiddelden en verschillen per kantoor; alleen de belasting en het Kadastertarief liggen vast. Vergelijk de posten met wat op jouw conceptnota staat, dan zie je meteen waar een kantoor duurder is.

Post op de nota van afrekening	Bedrag bij een woning van € 400.000 in 2026
Overdrachtsbelasting, 2 procent	€ 8.000
Notaris, akte van levering	ongeveer € 700
Notaris, hypotheekakte	ongeveer € 600
Kadaster, inschrijving van beide aktes	€ 207
Taxatie voor de geldverstrekker	ongeveer € 500
Hypotheekadvies en bemiddeling	ongeveer € 2.500
Totaal aan kosten koper	ongeveer € 12.500
Zelfde woning met startersvrijstelling	ongeveer € 4.500

Krijg je geld terug, en wat komt er na de koop

Teruggaaf van overdrachtsbelasting bestaat, maar in minder gevallen dan mensen hopen. De koop moet zijn teruggedraaid en de oude toestand moet zijn hersteld, bijvoorbeeld doordat de leveringsakte wordt vernietigd of doordat een ontbindende voorwaarde in werking treedt. Je vraagt de teruggaaf zelf schriftelijk aan bij de Belastingdienst; hij komt niet automatisch.

De vermindering bij doorverkoop binnen zes maanden is geen teruggaaf aan de eerste koper. Die verrekening verlaagt de aanslag van de volgende koper, en de eerste koper ziet zijn geld niet terug. Wie zijn huis binnen een half jaar weer verkoopt, krijgt de belasting dus alleen indirect terug, via de prijs die hij kan vragen.

Na de overdracht schuift het onderwerp op naar de jaarlijkse belastingen. Vanaf de dag van levering telt de woning mee als eigen woning in box 1: je geeft het eigenwoningforfait op, dat je uitrekent met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait, en je trekt de rente over je eigenwoningschuld af zolang je die lening annuïtair of lineair in maximaal dertig jaar aflost of onder het overgangsrecht voor leningen van vóór 2013 valt. Hoe je dat in het jaar van aankoop invult, inclusief de kosten die wél aftrekbaar zijn, staat in de gids over de aangifte inkomstenbelasting voor huiseigenaren.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de startersvrijstelling per stel geldt

De vrijstelling hangt aan de koper, niet aan de woning. Is één van de twee al 35 of heeft die de vrijstelling eerder gebruikt, dan is zijn aandeel belast tegen 2 procent. Bij een huis van 400.000 euro dat je half om half koopt, kost dat 4.000 euro die veel stellen niet in hun begroting hadden staan.

Net over de woningwaardegrens bieden

De grens van 555.000 euro in 2026 is alles of niets. Wie op 558.000 euro uitkomt, verliest de hele vrijstelling en betaalt 11.160 euro belasting, terwijl 555.000 euro nul kost. Drieduizend euro extra bieden kost in dat geval effectief ruim veertienduizend euro.

De belasting in de hypotheek willen meenemen

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, en de overdrachtsbelasting valt daarbuiten. Wie ervan uitgaat dat het bedrag meegefinancierd wordt, staat twee dagen voor de overdracht met een tekort op de derdenrekening. Bij een woning van 400.000 euro gaat het om 8.000 euro eigen geld.

Het lage tarief claimen zonder er echt te gaan wonen

Het tarief van 2 procent en de startersvrijstelling gelden alleen als je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt. Koop je voor een kind, voor verhuur of als vakantiehuis, dan is het 8 procent in 2026. De Belastingdienst kan achteraf naheffen over het verschil, met belastingrente en een boete erbovenop.

De lijst van zaken oprekken om belasting te besparen

Roerende zaken tegen een realistische waarde apart zetten mag, maar 60.000 euro toerekenen aan tweedehands gordijnen en een losse koelkast is geen realistische waarde. De Belastingdienst corrigeert de grondslag en heft na. Je geldverstrekker financiert het bedrag bovendien niet mee, dus je hebt er ook nog meer eigen geld voor nodig.

Niet vragen wanneer de verkoper zelf gekocht heeft

De vermindering bij doorverkoop binnen zes maanden wordt alleen toegepast als de notaris weet dat er een eerdere verkrijging was. Niemand controleert dat automatisch voor je. Bij een huis van 330.000 euro dat vier maanden eerder voor 300.000 euro werd gekocht, laat je zonder die melding 6.000 euro liggen.

Uitkopen na samenwonen zonder naar de aandelen te kijken

Samenwoners krijgen de vrijstelling voor het verdelen van hun gemeenschap alleen als ieder minstens 40 procent van de woning bezat. Bij een verdeling van 80 om 20 procent is de overname belast, en over een aandeel van 80.000 euro betaal je dan 1.600 euro. Wie dat vooraf weet, kan bij de aankoop een andere verhouding kiezen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone koop van een bestaande woning heb je geen fiscalist nodig. De notaris toetst de voorwaarden voor het lage tarief en de startersvrijstelling binnen zijn normale opdracht, laat je de verklaring tekenen en rekent alles af op de nota; de leveringsakte kost in 2026 gemiddeld rond de 700 euro. Wat je wel zelf doet, is vooraf melden dat de verkoper het huis recent kocht, want die zesmaandenregel past niemand toe zonder informatie. Bij het kiezen en vergelijken van kantoren helpt de gids over de notaris en de overdracht.

Er zijn situaties waarin een fiscalist of een gespecialiseerde notaris zijn geld terugverdient, en die herken je aan een ding: er staat meer dan een simpele koop tussen twee particulieren op het spel. Denk aan een pand met een woon- en een bedrijfsdeel, aan aankoop via een bv, aan bedrijfsopvolging binnen de familie, aan het verdelen van een woning tussen ex-samenwoners met een scheve eigendomsverhouding, en aan een doorverkoop waar btw en overdrachtsbelasting elkaar raken. Reken op 150 tot 300 euro per uur, en op een paar uur werk voor een gedegen doorrekening.

Twijfel je alleen over het tarief of over je recht op de vrijstelling, dan is de Belastingtelefoon gratis en de notaris meestal binnen zijn offerte bereid het na te lopen. Bewaar in alle gevallen de verklaring die je hebt getekend en de nota van afrekening: die twee stukken heb je nodig als de Belastingdienst later vragen stelt over het toegepaste tarief.