Woningprijzen: wat een huis kost en waar dat bedrag vandaan komt

Wat woningprijzen in Nederland op dit moment doen

In juli 2026 betaalden kopers voor een bestaande koopwoning gemiddeld 500.988 euro. Dat is 3,9 procent meer dan in juli 2025 en het eerste maandcijfer boven een half miljoen. De prijzen stijgen dus nog, maar het tempo zakt: in januari 2026 lag het jaarcijfer nog op 5,4 procent. Hoe dat beeld samenhangt met het aanbod en het aantal verkopen, staat op de overzichtspagina over de woningmarkt en huizenprijzen.

Let op het verschil tussen de twee cijfers in de tabel hieronder. De gemiddelde verkoopprijs is simpelweg de optelsom van alle verkopen gedeeld door het aantal woningen, en die springt van maand tot maand heen en weer omdat de ene maand nu eenmaal duurdere huizen kent dan de andere. De prijsindex corrigeert daarvoor en loopt daardoor veel gelijkmatiger.

De cijfers komen van het CBS en het Kadaster en zijn gebaseerd op het passeren van de akte bij de notaris. Dat moment ligt gemiddeld twee tot drie maanden na het akkoord over de prijs, dus wat je in juli terugziet, is in het voorjaar afgesproken. Wie het meest actuele beeld wil, kijkt naar de kwartaalcijfers van de NVM, die op het tekenen van de koopovereenkomst zijn gebaseerd.

euro per bestaande koopwoning de verticale as begint niet bij nul bron: CBS en Kadaster augustus 2026

Maand 2026	Gemiddelde verkoopprijs	Prijsindex (2020 = 100)	Verandering t.o.v. jaar eerder	Verkochte woningen
Januari	€ 493.875	153,3	+5,4%	18.893
Februari	€ 487.768	153,5	+5,4%	17.675
Maart	€ 494.605	154,0	+5,0%	19.381
April	€ 486.101	154,0	+4,3%	19.454
Mei	€ 487.383	154,9	+4,4%	19.120
Juni	€ 496.235	155,9	+4,1%	20.378
Juli	€ 500.988	156,7	+3,9%	22.241

Gecontroleerd op CBS en Kadaster, cijfers tot en met juli 2026

Eén huis, vijf verschillende prijzen

Rond dezelfde woning circuleren al snel vijf bedragen, en ze staan zelden op hetzelfde niveau. De vraagprijs is een uitnodiging om te bieden en zegt vooral iets over de strategie van de verkoper. Het geaccepteerde bod is de prijs waar koper en verkoper elkaar vinden; dat bedrag komt in de koopovereenkomst te staan. Die prijs verschijnt later in de leveringsakte en belandt zo in de statistieken van het Kadaster.

Twee andere prijzen hebben niets met de onderhandeling te maken. De taxatiewaarde is de marktwaarde die een taxateur op een peildatum vaststelt en die je geldverstrekker gebruikt om te bepalen hoeveel je mag lenen. De WOZ-waarde is een schatting van de gemeente met als peildatum 1 januari van het jaar ervoor, bedoeld voor belastingen. In een stijgende markt loopt de WOZ-waarde daardoor per definitie achter op de werkelijke prijs.

Verwar die vijf niet met elkaar, want elk van hen hoort bij een andere vraag. Voor je bod kijk je naar recente verkoopprijzen in de buurt, voor je hypotheek naar de taxatiewaarde en voor je belastingaanslag naar de WOZ-waarde. Op de pagina over de gemiddelde huizenprijs in Nederland staat uitgewerkt hoe die landelijke cijfers tot stand komen.

Prijs	Wie bepaalt hem	Meetmoment	Waarvoor je hem gebruikt
Vraagprijs	Verkoper met zijn makelaar	Bij het in de verkoop zetten	Startpunt van de onderhandeling, geen bindend aanbod
Geaccepteerd bod	Koper en verkoper samen	Tekenen van de koopovereenkomst	De prijs die je werkelijk betaalt
Verkoopprijs in de akte	Notaris legt het bod vast	Passeren van de akte, meestal twee tot drie maanden later	De basis van de CBS- en Kadastercijfers
Taxatiewaarde	Onafhankelijk taxateur	Peildatum van het taxatierapport	Hoeveel je geldverstrekker op de woning wil lenen
WOZ-waarde	Je gemeente	1 januari van het jaar ervoor	Onroerendezaakbelasting, eigenwoningforfait, waterschapslasten

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat de prijs van een individuele woning bepaalt

Een landelijk gemiddelde vertelt je weinig over het huis waar je voor staat. De prijs van één woning hangt aan een handvol kenmerken die elk hun eigen gewicht hebben. Locatie weegt het zwaarst: dezelfde tussenwoning kost in de ene gemeente ruim twee keer zoveel als in de andere. Daarna volgen het woningtype en de gebruiksoppervlakte, en pas daarna de staat van onderhoud en de indeling.

Het energielabel is er in korte tijd bij gekomen als prijsfactor, en dat komt niet alleen door de energierekening. Sinds de leennormen rekening houden met de energiezuinigheid van een woning, mag je bij een goed label meer lenen dan bij een slecht label. Die extra leenruimte komt bovenop het bedrag dat bij je inkomen hoort, en ze vertaalt zich rechtstreeks in wat kopers kunnen bieden.

Erfpacht, een gedateerde badkamer, funderingsproblemen of een monumentenstatus trekken de prijs juist naar beneden of maken hem lastig te vergelijken. Zulke kenmerken zie je niet terug in een gemiddelde, maar wel in de onderhandeling. Hoe die factoren samen de vraag- en aanbodkant sturen, lees je in de gids over de huizenmarkt en wat daar de prijs beweegt.

Energielabel	Extra leenruimte bovenop de inkomensnorm	Jaar
E, F of G	€ 0	2026
C of D	€ 5.000	2026
A of B	€ 10.000	2026
A+ of A++	€ 20.000	2026
A+++ of beter	€ 25.000	2026

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026

Woningprijzen per provincie en per woningtype

De spreiding tussen provincies is groot en hardnekkig. In 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs in Noord-Holland op 570.463 euro en in Zeeland op 366.731 euro, een verschil van ruim tweehonderdduizend euro voor hetzelfde landelijke gemiddelde jaar. Wat je in Groningen voor een vrijstaand huis betaalt, koopt in de Randstad geen ruim appartement.

De stijgingspercentages lopen precies andersom. In het tweede kwartaal van 2026 stegen de prijzen in Groningen met 7,9 procent het hardst, terwijl Noord-Holland met 2,4 procent het laagste cijfer van het land had. De goedkopere regio's halen hun achterstand geleidelijk in, simpelweg omdat kopers daar nog leenruimte overhouden en in de dure regio's niet.

Ook het woningtype maakt uit. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen werden in het tweede kwartaal van 2026 5,5 procent duurder, appartementen bleven op 3,2 procent steken. Zoek daarom altijd het cijfer voor jouw type woning in jouw regio op; het landelijke percentage is achtergrond, geen richtprijs. De hele reeks per jaar staat in de grafiek van de huizenprijzen sinds 1995.

Provincie	Gemiddelde verkoopprijs 2025	Prijsstijging 2e kwartaal 2026
Noord-Holland	€ 570.463	+2,4%
Utrecht	€ 560.526	+3,7%
Noord-Brabant	€ 486.894	+4,3%
Gelderland	€ 479.542	+5,6%
Zuid-Holland	€ 469.137	+4,6%
Flevoland	€ 454.473	+3,2%
Overijssel	€ 420.923	+4,5%
Drenthe	€ 411.728	+5,7%
Limburg	€ 381.845	+4,9%
Fryslân	€ 375.728	+5,3%
Groningen	€ 371.220	+7,9%
Zeeland	€ 366.731	+4,0%

Gecontroleerd op CBS en Kadaster; prijzen jaargemiddelde 2025, stijging tweede kwartaal 2026

Bestaande bouw of nieuwbouw: twee soorten prijskaartjes

Bij een bestaande woning zie je een prijs kosten koper, bij nieuwbouw een prijs vrij op naam. Dat verschil is geen detail. Kosten koper betekent dat overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de inschrijving in het Kadaster bovenop de koopsom komen. Vrij op naam betekent dat de ontwikkelaar die posten al in de prijs heeft verwerkt, inclusief de btw van 21 procent op de bouwkosten.

Op een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting, want btw en overdrachtsbelasting sluiten elkaar uit. Daar staan andere posten tegenover die je bij bestaande bouw niet kent: bouwrente over de termijnen die al vervallen zijn, meerwerk voor keuken, badkamer en uitbouw, en vaak nog de aanleg van de tuin. Meerwerk kan tienduizenden euro's bedragen en telt niet automatisch mee in je hypotheek.

De prijsvorming verschilt eveneens. Bij nieuwbouw ligt de prijs vast op de prijslijst en wordt er zelden geboden, bij bestaande bouw bepaalt de onderhandeling de uitkomst. Wie de twee vergelijkt, moet dus niet twee koopsommen naast elkaar leggen maar twee eindbedragen, inclusief alles wat er uit eigen geld bij komt.

Post	Bestaande woning (kosten koper)	Nieuwbouwwoning (vrij op naam)
Overdrachtsbelasting	2% van de koopsom bij eigen bewoning	Geen, de btw zit in de prijs
Leveringsakte en inschrijving	Voor rekening van de koper	Zit in de koopsom
Hypotheekakte en inschrijving	Voor rekening van de koper	Voor rekening van de koper
Taxatie	Meestal nodig voor de geldverstrekker	Meestal niet nodig
Bouwkundige keuring	Verstandig bij oudere woningen	Niet van toepassing
Bouwrente en meerwerk	Niet van toepassing	Kan flink oplopen, deels niet mee te financieren

Gecontroleerd op 2026

Welke woningprijs bij welk inkomen past

Wat je kunt bieden, wordt begrensd door de financieringslastnormen. Die zetten je bruto jaarinkomen om in een percentage dat je aan wonen mag besteden, de woonquote, en dat percentage hangt weer af van de rente. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus de maximale hypotheek is in de praktijk ook je maximale koopsom.

De tabel hieronder rekent met de normen van 2026 en een aanname van 4 procent rente over dertig jaar annuïtair. Bij een bruto jaarinkomen van 60.000 euro kom je op ongeveer 236.700 euro, ruim onder de gemiddelde woningprijs. Voor een woning van rond de vijf ton heb je ongeveer 107.500 euro bruto per jaar nodig, of twee inkomens die samen op dat niveau uitkomen.

Twee grenzen bepalen daarnaast wat de aankoop kost. Kopers tussen 18 en 35 jaar die er zelf gaan wonen betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting tot een koopsom van 555.000 euro in 2026. De Nationale Hypotheek Garantie loopt in 2026 tot een woningwaarde van 470.000 euro; daarboven vervalt de rentekorting die bij NHG hoort. Wat de bijkomende kosten in jouw geval worden, zet je op een rij met de rekenhulp voor de kosten koper.

Bruto jaarinkomen	Woonquote 2026 bij 4% rente	Maximale maandlast	Maximale hypotheek en dus koopsom
€ 45.000	22,6%	€ 848	€ 177.500
€ 60.000	22,6%	€ 1.130	€ 236.700
€ 80.000	25,3%	€ 1.687	€ 353.300
€ 100.000	26,7%	€ 2.225	€ 466.000
€ 107.500	26,7%	€ 2.392	€ 501.000

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, aanname 4 procent rente en 30 jaar annuïtair

Zo schat je de prijs van één woning zelf in

De betrouwbaarste methode is vergelijken met woningen die recent echt zijn verkocht, niet met woningen die te koop staan. Een vraagprijs zegt wat iemand hoopt te krijgen; een verkoopprijs zegt wat iemand kreeg. Verkoopprijzen van individuele adressen zijn bij het Kadaster op te vragen tegen een klein bedrag per adres, en het vastgoeddashboard van het Kadaster geeft gemiddelden per gemeente en woningtype.

Zoek drie tot vijf verkochte woningen in dezelfde straat of wijk met hetzelfde type, een vergelijkbare oppervlakte en een vergelijkbaar bouwjaar. Reken die prijzen om naar prijs per vierkante meter en corrigeer daarna voor de verschillen die je ziet: energielabel, staat van onderhoud, tuin op het zuiden, dakkapel, erfpacht. Zo bouw je een bandbreedte in plaats van één getal.

Corrigeer daarna voor de tijd die sinds die verkopen is verstreken. De cijfers van het CBS en het Kadaster gaan over het passeren van de akte, dus een verkoop van drie maanden geleden is in werkelijkheid een half jaar oud. Met een jaarstijging van 3,9 procent in juli 2026 scheelt zo'n half jaar al gauw twee procent. Wie een compleet beeld van het aankooptraject wil, vindt dat in de gids over een huis kopen.

Bron	Wat je er vindt	Kosten	Hoe actueel
Kadaster, koopsommen per adres	De prijs waarvoor een specifiek adres is verkocht	Enkele euro's per adres	Vanaf het passeren van de akte
Vastgoeddashboard van het Kadaster	Gemiddelde prijzen per gemeente en woningtype	Gratis	Maandelijks
CBS StatLine	Prijsindex, gemiddelde verkoopprijs en aantal verkopen	Gratis	Maandelijks, vanaf januari 1995
WOZ-waardeloket	WOZ-waarden van woningen in Nederland	Gratis	Peildatum 1 januari van het jaar ervoor
Taxatierapport	Onderbouwde marktwaarde van één woning	Ongeveer € 500 in 2026	Op de peildatum van het rapport

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat woningprijzen op lange termijn doen

Over dertig jaar gemeten stijgen woningprijzen fors, maar niet zonder onderbrekingen. De prijsindex ging van 29,6 in 1995 naar 149,5 in 2025 (2020 = 100). Daartussen zitten twee dalingen: een van 20,6 procent tussen augustus 2008 en juni 2013, en een kortere van 6,2 procent tussen juli 2022 en mei 2023. Wie in 2008 kocht, moest tot januari 2018 wachten voordat de index weer op het oude niveau stond.

Vier mechanismen sturen de prijs op middellange termijn. De hypotheekrente bepaalt wat een euro lening per maand kost, de loonontwikkeling bepaalt welke maandlast huishoudens aankunnen, de leennormen vertalen dat inkomen naar een maximumbedrag, en het aanbod bepaalt met hoeveel kopers je om dezelfde woning strijdt. Fiscaal beleid komt daar als vijfde bij, want een wijziging in de overdrachtsbelasting of de renteaftrek werkt direct door in wat mensen kunnen betalen.

Ramingen van banken en planbureaus verschijnen elk jaar en wijken elk jaar af van de uitkomst. De daling van 2023 zag vrijwel niemand op tijd aankomen, het herstel daarna evenmin. Gebruik zulke verwachtingen als scenario en niet als kalender; voor je eigen beslissing telt vooral of je de maandlast ook in een slecht jaar kunt dragen.

Periode	Wat er met de prijzen gebeurde	Hoe lang het duurde
1995 tot 2008	Prijsindex van 29,6 naar 81,7, bijna een verdrievoudiging	Dertien jaar onafgebroken stijging
Augustus 2008 tot juni 2013	Daling van 20,6 procent van piek tot dal	Vier jaar en tien maanden
2013 tot juli 2022	Herstel en scherpe stijging tot index 130,4 in 2022	Negen jaar
Juli 2022 tot mei 2023	Daling van 6,2 procent na de rentestijging	Negen maanden
2023 tot juli 2026	Hernieuwde stijging tot index 156,7 in juli 2026	Ruim drie jaar

Gecontroleerd op CBS en Kadaster, cijfers tot en met juli 2026

Zo kom je van een landelijk cijfer naar een bod op één huis

Werk van breed naar smal, dan weet je bij het bieden waar je bedrag op rust.

1. Bepaal eerst je bovengrens

   Reken je maximale hypotheek uit op basis van de normen van 2026 en tel je eigen geld erbij op. Trek daar de kosten koper vanaf, want die financier je niet mee. Wat overblijft is de hoogste koopsom die je kunt tekenen, en die staat los van wat een woning waard is.

2. Zoek het prijsniveau van jouw regio en woningtype op

   Neem de gemiddelde verkoopprijs van je provincie of gemeente als vertrekpunt en corrigeer voor het type woning dat je zoekt. Het landelijke gemiddelde van 500.988 euro in juli 2026 zegt weinig als je in Zeeland of Groningen kijkt.

3. Verzamel drie tot vijf recente verkopen in de buurt

   Vraag verkoopprijzen per adres op bij het Kadaster of gebruik het vastgoeddashboard voor gemiddelden per wijk. Kies woningen van hetzelfde type met vergelijkbare oppervlakte en bouwjaar, en reken alles om naar prijs per vierkante meter.

4. Corrigeer voor de verschillen die je ziet

   Tel op of trek af voor energielabel, onderhoudsstaat, tuin, dakkapel en erfpacht. Reken ook mee dat de akteprijzen twee tot drie maanden achterlopen op het moment waarop de prijs werd afgesproken. Zo houd je een bandbreedte over in plaats van één bedrag.

5. Kijk wat de woning aan onderhoud gaat vragen

   Laat bij een woning van voor 1990 een bouwkundige keuring doen, in 2026 gemiddeld zo'n 350 euro. Achterstallig onderhoud aan dak, kozijnen of fundering is een reden om lager te bieden, mits je het met het rapport kunt onderbouwen.

6. Zet je bod naast de taxatiewaarde

   De geldverstrekker leent tot de getaxeerde marktwaarde. Bied je daarboven, dan leg je het verschil uit eigen geld bij. Reken die post samen met de andere bijkomende kosten door voordat je een bod uitbrengt, zodat je weet wat er werkelijk op tafel moet komen.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je een bod uitbrengt

• Je weet welke koopsom je maximaal kunt tekenen, met de kosten koper er al afgetrokken
• Je hebt drie tot vijf recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt
• Je hebt de prijzen omgerekend naar prijs per vierkante meter volgens de meetinstructie
• Je weet welk energielabel de woning heeft en wat dat met je leenruimte doet
• Je hebt gecheckt of de koopsom onder de startersvrijstelling of de NHG-grens van 2026 blijft
• Je weet hoeveel eigen geld je bijlegt als je bod boven de taxatiewaarde uitkomt
• Bij een oudere woning heb je een bouwkundige keuring ingepland of een voorbehoud opgenomen

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Het landelijke gemiddelde op jouw woning plakken

De 500.988 euro uit juli 2026 telt alle woningtypen en alle regio's bij elkaar op. Tussen Noord-Holland en Zeeland zit ruim tweehonderdduizend euro verschil in 2025, en tussen een appartement en een vrijstaand huis nog eens net zoveel. Wie zijn budget op het landelijke cijfer baseert, zoekt in de verkeerde prijsklasse.

Vraagprijzen vergelijken in plaats van verkoopprijzen

Een vraagprijs is een startpunt, geen marktwaarde. In een markt waarin twee derde van de woningen boven de vraagprijs weggaat, onderschat je met vraagprijzen het prijsniveau; bij een woning die al maanden te koop staat overschat je het juist. Alleen gerealiseerde verkopen zeggen wat kopers werkelijk betaalden.

De WOZ-waarde als marktwaarde gebruiken

De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari van het jaar ervoor. In een markt die met bijna 4 procent per jaar stijgt, loopt dat cijfer dus meer dan een jaar achter. Voor je onroerendezaakbelasting is het het juiste getal, voor een bod op een huis niet.

Vergeten dat de kosten koper uit eigen geld komen

Je mag in 2026 maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Bij een woning van 450.000 euro betekent dat ongeveer 13.900 euro die je zelf op tafel legt. Wie dat pas bij de notaris ontdekt, kan het bod niet meer terugdraaien zonder de boete van 10 procent uit de koopovereenkomst.

Een koopsom vlak boven een fiscale of NHG-grens accepteren

Boven 555.000 euro vervalt in 2026 de startersvrijstelling in één keer volledig, waardoor je alsnog 2 procent over de hele koopsom betaalt. Boven 470.000 euro woningwaarde valt de aankoop in 2026 buiten de Nationale Hypotheek Garantie en betaal je een hogere rente. Een paar duizend euro extra bieden kan zo duizenden euro's kosten.

Nieuwbouw en bestaande bouw op de koopsom vergelijken

Vrij op naam en kosten koper zijn niet hetzelfde bedrag. Bij bestaande bouw komt er ongeveer 3 procent aan kosten bovenop, bij nieuwbouw komen er bouwrente en meerwerk bij die makkelijk hoger uitvallen. Vergelijk eindbedragen, niet prijskaartjes.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het lezen van prijscijfers heb je niemand nodig, maar voor het waarderen van één woning wel vaak. Een aankoopmakelaar rekent in 2026 doorgaans rond 1 procent van de koopsom en verdient dat terug wanneer hij de prijsvorming in een specifieke wijk kent of een bod strak kan onderbouwen. Een taxateur levert voor ongeveer 500 euro een gevalideerd rapport, en dat heb je bij een hypotheekaanvraag meestal toch nodig. Twijfel je over de bouwkundige staat, dan is een keuring van rond de 350 euro de goedkoopste manier om te weten of een lager bod terecht is. Voor de vraag hoeveel je verantwoord kunt lenen ga je naar een hypotheekadviseur, die de normen van 2026 op jouw inkomen toepast; reken vooraf zelf de bijkomende kosten door met de rekenhulp voor kosten koper en lees hoe het aankooptraject verloopt in de gids over het kopen van een huis. Gaat het om erfpacht, een monument, een bedrijfsruimte aan huis of een woning met funderingsherstel, dan houdt algemene informatie op en is een taxateur of jurist met kennis van dat onderwerp de aangewezen persoon.