Hypotheekvormen: annuïteiten, lineair, aflossingsvrij en meer

Welke hypotheekvormen er zijn en waarin ze verschillen

De vraag welke hypotheekvormen er zijn heeft twee antwoorden, en dat verklaart de verwarring. Voor een nieuwe lening kun je kiezen uit drie aflosvormen: annuïtair, lineair en aflossingsvrij. Verder leeft er een rij oudere soorten hypotheken bij mensen die vóór 2013 kochten, zoals de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Wat verder bij je lening hoort, van rentevaste periode tot geldverstrekker, staat op de overzichtspagina over de hypotheek.

De verschillende hypotheekvormen onderscheiden zich in de eerste plaats in de manier waarop je de schuld terugbetaalt. Bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek daalt de schuld elke maand. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en blijft de schuld staan tot de einddatum. Bij de oude spaar- en beleggingsvormen los je pas aan het einde af, uit een pot die je ondertussen opbouwt. Welk type hypotheek bij je past, hangt dus vooral samen met de vraag hoe snel je van je schuld af wilt zijn.

De tweede laag is fiscaal, en die is sinds 1 januari 2013 hard. Wie na die datum een lening voor zijn eigen woning afsluit, heeft alleen recht op hypotheekrenteaftrek als hij die lening in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair aflost. Leningen van vóór 2013 vallen onder het overgangsrecht en houden hun aftrek, ook als ze aflossingsvrij zijn.

Er is nog een derde onderscheid dat los staat van de aflosvorm: wie het geld uitleent. Een hypotheek van je ouders of een ander familielid kan annuïtair, lineair of aflossingsvrij zijn, precies zoals bij een bank. Hetzelfde geldt voor een onderhandse lening van een vriend of een particuliere geldverstrekker. De tabel hieronder zet alle soorten hypotheken met uitleg naast elkaar, inclusief de vormen die je alleen nog tegenkomt bij een bestaande lening.

Vorm	Wat je maandelijks betaalt	Schuld op de einddatum	Renteaftrek bij een nieuwe lening	Nu nog af te sluiten
Annuïteitenhypotheek	Vast bedrag, verhouding rente en aflossing schuift	Nul	Ja	Ja
Lineaire hypotheek	Vaste aflossing plus dalende rente	Nul	Ja	Ja
Aflossingsvrije hypotheek	Alleen rente	De hele lening	Nee	Ja, meestal tot de helft van de waarde
Spaarhypotheek	Rente plus premie voor een spaarpolis	Nul, afgelost uit de polis	Alleen met overgangsrecht	Nee, gesloten sinds 2013
Bankspaarhypotheek	Rente plus inleg op een geblokkeerde rekening	Nul, afgelost uit de rekening	Alleen met overgangsrecht	Nee, gesloten sinds 2013
Beleggingshypotheek	Rente plus inleg in beleggingen	Onzeker, hangt af van het rendement	Alleen met overgangsrecht	Nee, gesloten sinds 2013
Levenhypotheek	Rente plus premie voor een levensverzekering	Onzeker, hangt af van de uitkering	Alleen met overgangsrecht	Nee
Opeethypotheek of verzilverhypotheek	Niets of alleen rente, opname uit de overwaarde	De opgenomen som plus bijgeschreven rente	Nee	Ja, vanaf een minimumleeftijd
Krediethypotheek	Rente over het opgenomen deel van een limiet	Het opgenomen bedrag	Nee	Beperkt, per geldverstrekker verschillend

De annuïteitenhypotheek: elke maand hetzelfde bedrag

Bij een annuïteitenlening betaal je elke maand een vast bruto bedrag, de annuïteit. In het begin bestaat dat bedrag vooral uit rente en voor een klein deel uit aflossing; naarmate de schuld daalt, verschuift de verhouding en los je steeds meer af. De maandlast zelf verandert alleen als de rente verandert, bijvoorbeeld aan het einde van je rentevaste periode.

De betekenis van het woord annuïteit zit in de formule erachter, de annuïteitenfactor. Je deelt de maandrente door één min de contante waarde van de looptijd, en vermenigvuldigt die factor met de hoofdsom. Bij dertig jaar en 4 procent rente hoort een jaarlijkse annuïteitenfactor van ongeveer 0,0573: op elke honderdduizend euro lening betaal je dan zo'n 5.730 euro per jaar, ofwel 478 euro per maand. Een annuïteitentabel met kant-en-klare factoren per rente en looptijd doet met de hand hetzelfde werk. Wie de annuïteit liever laat berekenen, vult zijn bedrag, rente en looptijd in bij de rekenhulp voor de maandlasten, die precies deze som maakt.

Hoeveel je in een bepaald jaar aflost, lees je af uit het annuïteitenschema, ook wel aflosschema of amortisatieschema genoemd. Je geldverstrekker stuurt dat schema mee bij de offerte en zet de stand elk jaar op je jaaroverzicht, en je kunt het ook zelf berekenen met de annuïteit en de maandrente. Het schema hieronder laat zien hoe scheef de verdeling in het begin is: van de eerste jaartermijn gaat ruim tweederde op aan rente.

De annuïteitenhypotheek is de meest gekozen vorm omdat de netto last in het begin het laagst is van de twee aflossende vormen. Wat je daarvoor inlevert, is een hogere rentesom over de hele looptijd. Hoe de vorm van dichtbij werkt, met de invloed van de renteaftrek op het verloop, staat in de gids over de annuïteitenhypotheek.

Jaar	Bruto per maand	Rente in dat jaar	Aflossing in dat jaar	Restschuld eind van het jaar
1	€ 1.432	€ 11.904	€ 5.283	€ 294.717
5	€ 1.432	€ 10.989	€ 6.198	€ 271.343
10	€ 1.432	€ 9.619	€ 7.568	€ 236.352
15	€ 1.432	€ 7.947	€ 9.240	€ 193.628
20	€ 1.432	€ 5.904	€ 11.282	€ 141.463
30	€ 1.432	€ 367	€ 16.820	€ 0

De lineaire hypotheek: hoog beginnen, goedkoop eindigen

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af: de hoofdsom gedeeld door het aantal maanden. De rente reken je over wat er nog openstaat, dus die daalt elke maand een beetje. Je maandlast begint daardoor hoog en loopt gestaag terug.

Op een lening van 300.000 euro over dertig jaar los je 833 euro per maand af. Bij 4 procent rente betaal je in de eerste maand 1.000 euro rente, samen 1.833 euro. In de laatste maand is dat 836 euro. Over de hele looptijd betaal je bij deze aannames 180.500 euro rente, tegen 215.600 euro bij de annuïteitenvariant: een verschil van ruim 35.000 euro.

Dat lagere rentetotaal is de reden dat lineair aflossen vaak wordt afgeraden aan starters en aangeraden aan mensen met ruimte. De hoge startlast telt namelijk mee bij de toets van je leencapaciteit, waardoor je met een lineaire hypotheek minder kunt lenen dan met een annuïtaire. Wat dat voor jouw inkomen betekent, zie je in de rekenhulp voor je maximale hypotheek.

Lineair aflossen past goed bij mensen die weten dat hun inkomen straks daalt, bijvoorbeeld door pensioen, en bij wie een deel van de woning snel schuldenvrij wil hebben. Ook bij een verbouwingsdeel dat je in tien of vijftien jaar wilt wegwerken is de vorm logisch. De gids over de lineaire hypotheek zet het verloop per jaar uiteen.

Bij 300.000 euro en 4 procent rente	Annuïteiten	Lineair	Aflossingsvrij
Bruto in de eerste maand	€ 1.432	€ 1.833	€ 1.000
Bruto in de laatste maand	€ 1.432	€ 836	€ 1.000
Restschuld na 10 jaar	€ 236.352	€ 200.000	€ 300.000
Restschuld na 30 jaar	€ 0	€ 0	€ 300.000
Rente over 30 jaar	€ 215.609	€ 180.500	€ 360.000
Renteaftrek bij een nieuwe lening	Ja	Ja	Nee

Aflossingsvrij: alleen rente betalen en de schuld laten staan

Een hypotheek waarbij je alleen rente betaalt heet aflossingsvrij. De maandlast is de laagste van alle vormen, want er zit geen aflossing in. Op 300.000 euro tegen 4 procent betaal je 1.000 euro per maand, dertig jaar lang, en op de einddatum staat de volle 300.000 euro nog open.

Nieuw afsluiten mag, maar met twee beperkingen. Op een nieuwe aflossingsvrije lening krijg je geen hypotheekrenteaftrek, omdat je niet aflost. En de meeste geldverstrekkers accepteren maximaal de helft van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij; met nationale hypotheekgarantie is die halvering zelfs een voorwaarde. De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro, met een borgtochtprovisie van 0,4 procent over de lening.

De meeste mensen gebruiken de vorm daarom als onderdeel van een combinatie: een aflossingsvrij deel voor de lage last, een annuïtair deel voor de opbouw en de aftrek. Wat er op de einddatum moet gebeuren en hoe het overgangsrecht van vóór 2013 uitpakt, staat in de gids over de aflossingsvrije hypotheek.

Vraag jezelf bij deze vorm altijd hetzelfde af: waaruit betaal je de schuld terug als de looptijd voorbij is? Verkoop van de woning is een antwoord, spaargeld ook, opnieuw lenen op je pensioeninkomen is dat maar half.

Spaarhypotheek en bankspaarhypotheek: aflossen aan het einde

Bij een spaarhypotheek betaal je rente over de volledige schuld plus premie voor een gekoppelde spaarpolis. Die polis vergoedt hetzelfde rentepercentage als je hypotheek, waardoor de eindwaarde vaststaat: op de einddatum lost de polis de lening in één keer af. De bankspaarhypotheek werkt hetzelfde, alleen spaar je op een geblokkeerde bankrekening in plaats van in een verzekering.

De aantrekkingskracht zat in de fiscale behandeling. De opbouw is onbelast zolang de polis of rekening aan de voorwaarden voldoet, en de rente over de volledige schuld blijft aftrekbaar omdat er niets wordt afgelost. Nieuwe spaarhypotheken bestaan sinds 1 januari 2013 niet meer; wie er een heeft, houdt hem onder het overgangsrecht zolang hij de spelregels niet breekt.

Die spelregels zijn strak. Je moet jaarlijks premie of inleg blijven betalen, en de hoogste jaarpremie mag niet meer dan tien keer de laagste zijn, de zogeheten bandbreedte-eis. Voor de vrijstelling bij uitkering geldt bovendien een minimum aantal jaren waarin je hebt ingelegd, met een lagere vrijstelling na vijftien jaar en een hogere na twintig jaar. De maximale vrijstelling wordt jaarlijks aangepast; het bedrag dat voor jouw polis geldt, staat op de polisvoorwaarden en op belastingdienst.nl.

Bij verkoop van je huis keert de polis of de spaarrekening uit en gaat dat geld naar het aflossen van de gekoppelde lening. Wat overblijft, is van jou. Verhuis je naar een ander huis, dan kun je de spaarhypotheek in veel gevallen meenemen, mits de nieuwe lening minstens even groot is en dezelfde geldverstrekker of polisaanbieder meewerkt. Meenemen is bijna altijd verstandiger dan afkopen, want opnieuw beginnen kan niet.

Situatie	Wat er gebeurt met een spaar- of bankspaarhypotheek
Je verkoopt je huis	De polis of rekening keert uit en lost de gekoppelde lening af; het meerdere is van jou
Je koopt een nieuw huis	Meenemen kan meestal, de opgebouwde waarde en de looptijd blijven dan intact
Je wilt extra aflossen op de lening	Verlaagt de schuld, maar breekt de koppeling met de polis en kost je aftrek over dat deel
Je wilt extra storten in de polis	Mag alleen binnen de bandbreedte van tien keer de laagste premie
Je wilt geld uit de polis voor een verbouwing	Tussentijds opnemen betekent afkopen; de opbouw wordt dan belast als er niet aan de voorwaarden is voldaan
Je stopt met premie betalen	De polis wordt premievrij en de eindwaarde daalt, terwijl de schuld gelijk blijft

Extra aflossen op een spaarhypotheek: meestal niet

De vraag of aflossen op een spaarhypotheek verstandig is, komt vaak terug, en het antwoord wijkt af van wat bij andere vormen geldt. De rente die je op je spaarpolis vergoed krijgt, is precies gelijk aan je hypotheekrente. Los je een deel van de lening af, dan verdwijnt de rente over dat deel, maar je polis blijft doorlopen met een doel dat niet meer past bij de schuld.

Bij een hoge oude hypotheekrente is die polis vaak juist je best renderende spaarpot. Aflossen betekent dan dat je een gegarandeerde vergoeding inruilt voor niets. Bij een lage rente op een recent afgesloten leningdeel ligt de afweging anders, maar zelfs dan raak je de fiscale koppeling kwijt als je de verhouding tussen polis en lening scheeftrekt.

Wat wél kan zonder brokken: het aflossingsvrije deel dat naast je spaarhypotheek staat verlagen, of extra inleggen in de polis binnen de bandbreedte. Zit je met een bankspaarhypotheek en twijfel je of je die moet houden, kijk dan eerst naar het rentepercentage dat je vergoed krijgt. Ligt dat boven wat je vandaag op een spaarrekening krijgt, dan is houden bijna altijd de rustigste keuze.

Vervroegd aflossen op de lening zelf is trouwens niet verboden. Je geldverstrekker staat doorgaans 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar boetevrij toe. Reken alleen eerst door wat er met je polis en je aftrek gebeurt, bijvoorbeeld samen met een adviseur, voordat je het bedrag overmaakt.

Beleggingshypotheek en woekerpolis: waar het misging

Bij een beleggingshypotheek betaalde je rente over de volledige lening en belegde je maandelijks een vast bedrag in fondsen, met de bedoeling dat het rendement op de einddatum de schuld zou dekken. Anders dan bij de spaarhypotheek is die eindwaarde niet gegarandeerd. Valt het rendement tegen, dan blijft er een restschuld over.

Een woekerpolis is geen aparte hypotheekvorm maar een beleggingsverzekering waarin de kosten zo hoog waren dat een groot deel van de inleg nooit is belegd. Beheerkosten, aankoopkosten, een overlijdensrisicodekking en soms een hefboomconstructie liepen op tot tientallen procenten van de premie. Dat woekerpolissen zo heten, komt door de verhouding tussen wat je betaalde en wat er in de pot terechtkwam, niet door de belegging zelf. Ze zitten zowel in beleggingshypotheken als in losse spaar- en pensioenpolissen.

Of jij er een hebt, zie je aan de jaaroverzichten van je polis. Vergelijk de totale betaalde premie met de opgebouwde waarde en zoek in de voorwaarden naar posten als eerste kosten, doorlopende kosten en risicopremie. Zit je polis onder een compensatieregeling, dan heeft je verzekeraar daarover moeten informeren; de klachtenroute loopt via de verzekeraar zelf en daarna via het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening.

Wat je met zo'n polis doet, hangt af van de resterende looptijd en van je hypotheek eronder. Doorlopen kan zinnig zijn als de kosten inmiddels grotendeels zijn ingehouden, omzetten naar banksparen of naar een aflossend deel kan zinnig zijn als je de onzekerheid weg wilt hebben. Laat het verschil doorrekenen voordat je iets stopzet, want een gestopte polis kun je niet heropenen.

Familiehypotheek, onderhandse lening en particuliere verstrekkers

Een hypotheek met een familielid is geen aparte aflosvorm maar een andere geldschieter. Je ouders, een oom of een vriend lenen je het geld en jij betaalt rente en aflossing aan hen; leent een vriend of kennis, dan spreken mensen van een vriendenhypotheek of een onderlinge lening. Zolang de lening voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning is en je hem in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair aflost, is de rente net zo aftrekbaar als bij een bank.

De Belastingdienst kijkt naar twee dingen. De rente moet zakelijk zijn, dus vergelijkbaar met wat een bank in dezelfde situatie zou rekenen; een tarief dat daar ver boven ligt, ziet de fiscus als een verkapte schenking. En je moet de gegevens van de lening opgeven in je aangifte inkomstenbelasting, met de looptijd, het aflosschema en de gegevens van de geldverstrekker.

De constructie die het populair maakt: je ouders rekenen een zakelijke rente en schenken je daarna jaarlijks een bedrag terug. In 2026 mogen ouders hun kind 6.908 euro belastingvrij schenken. Jij trekt de volledige rente af, je ouders ontvangen rente in box 3 en per saldo blijft er geld in de familie. Hoe je zo'n lening vastlegt en wat er gebeurt bij overlijden of scheiding, staat in de gids over de familiehypotheek.

Een onderhandse lening zonder gang naar de notaris kan ook. Voor de renteaftrek is een ingeschreven hypotheekrecht niet nodig; een schriftelijke overeenkomst met bedrag, rente, looptijd en aflosschema volstaat. Wil de uitlener zekerheid, dan laat hij het hypotheekrecht wel bij de notaris vestigen, zodat hij bij verkoop of wanbetaling voorrang heeft. Wie andersom zelf een privéhypotheek wil verstrekken aan een kind of aan derden, laat zich vooraf informeren over het risico, want je geld zit dan jaren vast in andermans huis. Particulier geld financiert ook steeds vaker vastgoed dat wordt verhuurd, waarbij zowel de rente hoger ligt als het gefinancierde deel van de waarde lager, en waarbij geen renteaftrek geldt omdat het pand in box 3 valt.

De opeethypotheek: je huis opeten als aanvulling op je pensioen

Wie op leeftijd veel overwaarde heeft en weinig inkomen, kan een deel van de waarde van zijn huis opnemen zonder te verhuizen. Dat heet een opeethypotheek of verzilverhypotheek. Je neemt een bedrag in één keer of in maandelijkse porties op, en de schuld groeit met de rente die je niet betaalt maar laat bijschrijven. Terugbetalen gebeurt bij verkoop of bij overlijden, uit de opbrengst van de woning.

Hoeveel je kunt opnemen hangt af van je leeftijd en de waarde van je woning: hoe ouder je bent, hoe groter het deel dat een verstrekker aandurft. Verstrekkers hanteren een minimumleeftijd, meestal rond de zestig jaar. Hoeveel ruimte er in jouw woning zit, reken je uit met de rekenhulp voor je overwaarde.

De prijs zit in het rente-op-rente-effect. Een lening waarvan de rente wordt bijgeschreven, verdubbelt bij 4 procent in ongeveer achttien jaar. Daarbij is de rente op zo'n opname niet aftrekbaar zolang je het geld niet in de woning steekt, en over een aflossingsvrije opname bestaat sowieso geen aftrek. Wat je nalaat aan je kinderen wordt navenant kleiner.

Er zijn zachtere manieren om je huis als pensioen te gebruiken: verhuizen naar iets kleiners, een deel van de overwaarde opnemen in een gewone hypotheek waarbij je de rente wel betaalt, of verkopen en huren. Welke route past, hangt af van je gezondheid, je woonwens en de vraag of je iets wilt nalaten. De afwegingen en de voorwaarden per soort staan in de gids over de opeethypotheek.

Vormen voor starters, jongeren en bijzondere situaties

Een aparte jongerenhypotheek bestaat niet als wettelijke vorm, maar geldverstrekkers hebben wel regelingen die op starters zijn gericht. De bekendste is de starterslening via de gemeente: een aanvullende lening naast je gewone hypotheek waarmee je het gat tussen je maximale hypotheek en de koopsom dicht. Niet elke gemeente doet mee en de voorwaarden verschillen per gemeente, dus dat zoek je op bij je eigen gemeente.

Verder wegen sommige geldverstrekkers een aantoonbaar hoge huurlast mee bij de toets, zodat je meer kunt lenen dan de standaardnormen toestaan; die variant heet bij een enkele verstrekker een duurhuurhypotheek. Dat is maatwerk per verstrekker en geen recht. Hetzelfde geldt voor het meewegen van een studieschuld, waar de normen wel een vaste rekenregel voor kennen.

Bijna niemand heeft één hypotheek. De meeste huiseigenaren hebben meerdere leningdelen onder één hypotheekakte, met per deel een eigen vorm, rente en einddatum. Dat mag en het is vaak handig: je kunt de rentevaste periodes spreiden en per deel kiezen tussen aflossen en niet aflossen. Wat je nooit moet doen, is een deel afsluiten zonder te weten onder welk fiscaal regime het valt.

Kom je in de knel met je maandlasten, dan vraagt men vaak of je de hypotheek tijdelijk kunt bevriezen. Een recht daarop bestaat niet, maar geldverstrekkers kunnen een betaalpauze of een tijdelijk aflossingsvrije periode toestaan. Fiscaal is dat oppassen: een gemiste aflossing moet je binnen de wettelijke inhaaltermijn goedmaken, anders verliest dat leningdeel zijn renteaftrek voorgoed.

Looptijd, aflosschema en het einde van je hypotheek

De standaardlooptijd is dertig jaar, en dat is geen toeval: de renteaftrek geldt wettelijk maximaal dertig jaar per lening. Een kortere looptijd mag altijd, en een langere komt voor bij een enkele geldverstrekker, alleen loopt de aftrek dan niet mee. Wie zijn hypotheek in tien jaar wil aflossen, kiest een korte looptijd of lost extra af; op 300.000 euro tegen 4 procent betekent tien jaar een maandlast van 3.037 euro in plaats van 1.432 euro.

Als de looptijd afloopt, moet de restschuld weg. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek is die op de einddatum nul en gebeurt er verder niets, behalve dat de hypotheekakte bij de notaris kan worden doorgehaald. Bij een spaar- of bankspaarhypotheek lost de opgebouwde pot de lening af. Bij een aflossingsvrije lening staat de hele schuld er nog en heb je een plan nodig.

Verlengen na dertig jaar kan meestal wel, maar dan toetst de geldverstrekker je inkomen opnieuw en betaal je de rente vanaf dat moment zonder aftrek, want de fiscale termijn is dan op. Voor wie met pensioen is, valt die toets soms anders uit dan verwacht. Begin daarom vijf tot tien jaar voor de einddatum met uitzoeken waar je staat, dan houd je alle routes open.

Is de hypotheek helemaal afbetaald, dan kun je de inschrijving laten doorhalen bij het Kadaster via de notaris. Verplicht is dat niet en het kost een paar honderd euro; een blijvende inschrijving kan later juist handig zijn als je nog eens wilt bijlenen zonder nieuwe notariskosten.

Wat er speelt op de einddatum	Optie	Waar je op let
Je hebt genoeg spaargeld	Aflossen uit eigen middelen	Houd een buffer over voor onderhoud en onvoorziene uitgaven
Je wilt blijven wonen en hebt inkomen	Verlengen bij je huidige geldverstrekker	Nieuwe inkomenstoets en geen renteaftrek meer na dertig jaar
Je wilt blijven wonen met minder last	Herfinancieren, deels annuïtair	Nieuwe lening betekent nieuwe voorwaarden en advies- en notariskosten
Je wilt kleiner wonen	Verkopen en aflossen uit de opbrengst	Overwaarde die je meeneemt telt mee via de bijleenregeling
Je bent op leeftijd en hebt overwaarde	Verzilveren via een opeethypotheek	Bijgeschreven rente laat de schuld snel oplopen
Je kunt niet aflossen en niet verlengen	Verkoop is de laatste route	Wacht niet tot de geldverstrekker het initiatief neemt

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De vormen op de bruto maandlast vergelijken

Aflossingsvrij lijkt bruto honderden euro's per maand goedkoper dan annuïtair. Netto is het verschil veel kleiner, want op een nieuwe aflossingsvrije lening bestaat geen renteaftrek en op een annuïtaire wel. Wie bruto vergelijkt, kiest een vorm op een verschil dat er niet is.

Een oude lening verhogen en denken dat de aftrek meegaat

Het overgangsrecht van vóór 2013 hoort bij de bestaande lening, niet bij jou. Verhoog je die lening of sluit je bij, dan valt het nieuwe deel onder de huidige regels: aftrek alleen bij annuïtair of lineair aflossen in dertig jaar. Dat scheelt bij een verbouwing van 50.000 euro al snel enkele honderden euro's per jaar.

Een spaarpolis afkopen of stopzetten zonder doorrekening

Een spaar- of bankspaarhypotheek levert een gegarandeerde vergoeding die gelijk is aan je hypotheekrente, en de opbouw is onbelast zolang je aan de voorwaarden voldoet. Afkopen kost de vrijstelling over het rendement en is onomkeerbaar. Bij een oude hoge rente gooi je zo je best renderende spaarpot weg.

Lineair kiezen zonder naar de leencapaciteit te kijken

Lineair aflossen is over dertig jaar goedkoper, maar de hoge startlast telt mee in de toets. Op hetzelfde inkomen kun je lineair minder lenen dan annuïtair. Wie de vorm pas bij de hypotheekaanvraag kiest, komt er soms achter dat het beoogde huis er niet meer in past.

De einddatum van elk leningdeel niet kennen

Leningdelen hebben eigen einddata en eigen fiscale termijnen. Wie pas in het laatste jaar merkt dat een aflossingsvrij deel opeisbaar wordt of dat de aftrek stopt, onderhandelt onder tijdsdruk. Vijf tot tien jaar vooruitkijken levert meer routes en betere voorwaarden op.

Bij familie alleen mondelinge afspraken maken

Zonder schriftelijke overeenkomst met bedrag, rente, looptijd en aflosschema is er fiscaal geen aftrekbare eigenwoningschuld en juridisch geen bewijs. Bij overlijden of scheiding wordt zo'n lening dan een bron van ruzie, en de renteaftrek over jaren kan achteraf worden geschrapt.

Bijgeschreven rente op een opeethypotheek onderschatten

Rente die je niet betaalt, groeit mee. Bij 4 procent verdubbelt een opgenomen bedrag in ongeveer achttien jaar. Wie op zijn 65e 100.000 euro opneemt, ziet die schuld rond zijn 83e op ruim 200.000 euro staan, en dat gaat rechtstreeks van de erfenis af.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De keuze tussen hypotheekvormen is precies het werk waarvoor een hypotheekadviseur bestaat, en zijn kosten van doorgaans 1.500 tot 3.000 euro verdien je terug zodra er iets bijzonders speelt. Ga zeker langs bij een oude spaar-, bankspaar- of beleggingshypotheek waar je iets aan wilt veranderen, bij een aflossingsvrij deel dat binnen tien jaar afloopt, bij een lening van familie die fiscaal moet kloppen, en bij een opname uit je overwaarde op latere leeftijd. Voor de akte en het hypotheekrecht heb je hoe dan ook een notaris nodig; voor een onderhandse familielening kun je bij dezelfde notaris een overeenkomst laten opstellen voor enkele honderden euro's. Een fiscalist is zelden nodig, behalve bij een erfenis met een lopende lening of bij een woning die deels wordt verhuurd. Zelf voorbereiden kan prima: reken de vormen door met de maandlastenrekenhulp, lees de vergelijking tussen annuïtair aflossen en lineair aflossen, en kom met concrete vragen aan tafel.