Je kind helpen met een huis: schenken en lenen in de familie

Schenken of lenen: het verschil dat alles bepaalt

Ouders die hun kind aan een huis willen helpen, hebben in de kern twee routes. Geld weggeven, of geld uitlenen. Bij een schenking is het bedrag definitief weg en betaalt het kind mogelijk schenkbelasting. Bij een lening komt het geld terug, is er geen schenkbelasting, maar telt de schuld wel mee als de bank de hypotheek berekent. Welke route past, hangt af van wat de ouders kunnen missen, wat het kind maandelijks kan dragen en hoe de bedragen zich tot de vrijstellingen verhouden. De bredere regels rond schenken en erven vormen het kader waarbinnen je die keuze maakt.

Veel families kiezen niet, maar combineren. Een schenking tot aan de vrijstelling, de rest als familielening tegen een zakelijke rente, en die rente jaarlijks voor een deel terugschenken. Dan blijft de schenkbelasting nul en houdt het kind toch een lagere netto maandlast dan bij de bank.

De derde route is de woning zelf. Ouders dragen hun huis over aan hun kind, om niet of tegen een prijs onder de waarde. Fiscaal is dat de zwaarste variant, want de waarde van een woning ligt al snel ver boven elke vrijstelling en er komt overdrachtsbelasting bij kijken.

Route	Wat het kind krijgt	Belasting bij het kind	Effect op de hypotheek
Schenking in geld	Een bedrag dat niet terug hoeft	Schenkbelasting over het deel boven de vrijstelling	Telt mee als eigen geld en vergroot de ruimte
Familielening	Een bedrag tegen rente en aflossing	Geen schenkbelasting	Telt mee als schuld en verlaagt de maximale hypotheek
Schenking plus lening	Het vrijgestelde deel geschonken, de rest geleend	Alleen over het deel boven de vrijstelling	Allebei de effecten, per deel
De woning zelf overdragen	Het huis, om niet of onder de waarde	Schenkbelasting over de WOZ-waarde minus wat betaald is	Vaak geen hypotheek nodig, wel overdrachtsbelasting

Wat je in 2026 belastingvrij mag schenken voor een woning

Sinds de jubelton per 2024 verdween, bestaat er geen aparte woningvrijstelling meer. Een schenking voor de aankoop van een huis is fiscaal een gewone schenking geworden, met de gewone vrijstellingen. Aan een kind mag je in 2026 jaarlijks 6.908 euro belastingvrij geven. Voor een kind tussen 18 en 40 bestaat daarnaast een eenmalig verhoogde vrijstelling van 33.129 euro in 2026, die vrij besteedbaar is en dus ook naar de aanbetaling of de kosten koper mag. Die twee vrijstellingen stapel je niet in hetzelfde jaar: je kiest er per jaar één.

Boven de vrijstelling betaalt het kind 10 procent over de eerste 158.669 euro en 20 procent daarboven, naar de tarieven van 2026. Alle schenkingen van beide ouders in hetzelfde kalenderjaar tellen daarbij samen, ook als de ouders gescheiden zijn. Wat een concreet bedrag oplevert, reken je door met de rekenhulp voor schenkbelasting; de volledige set vrijstellingen en tarieven staat op de pagina over schenkbelasting.

De regels rond geld lenen aan een kind en schenken voor een huis zijn sinds 2023 inhoudelijk weinig veranderd. De bedragen zijn jaarlijks geïndexeerd en de jubelton is verdwenen, maar de systematiek van vrijstelling, tarief en aangifte staat er nog precies zo.

Geschonken bedrag	Schenkbelasting met de jaarlijkse vrijstelling	Schenkbelasting met de eenmalig verhoogde vrijstelling
€ 10.000	€ 309	€ 0
€ 25.000	€ 1.809	€ 0
€ 50.000	€ 4.309	€ 1.687
€ 75.000	€ 6.809	€ 4.187
€ 100.000	€ 9.309	€ 6.687
€ 150.000	€ 14.309	€ 11.687

De familiebank: zo werkt een lening van ouders aan hun kind

Geld lenen van je ouders voor een huis heet in de praktijk een familielening of familiebank. Juridisch is het een onderhandse lening: een leenovereenkomst tussen twee particulieren, zonder bank ertussen. Er is geen wettelijk maximum aan wat je van je ouders mag lenen. De grens ligt bij wat de ouders kunnen missen en bij wat de geldverstrekker van het kind accepteert aan totale maandlasten.

De overeenkomst mag onderhands, op papier tussen ouders en kind, zolang er maar in staat wie wat leent, tegen welke rente, in welke termijn en met welke aflossing. Wil het kind de rente aftrekken, dan moet de aflossingsverplichting hard zijn vastgelegd. Hoe zo'n stuk er precies uitziet en welke bepalingen erin horen, staat in de gids over de onderhandse lening van ouders aan hun kind. Wat een familielening naast een bankhypotheek betekent voor de acceptatie, lees je daar.

Een notariële akte is niet verplicht voor de lening zelf. Ze wordt wel gebruikt als de ouders zekerheid willen: een hypotheekrecht op de woning, ingeschreven bij het Kadaster, geeft de ouders dezelfde positie als een bank. Zonder dat recht zijn de ouders een gewone schuldeiser als het misgaat. De notaris rekent voor zo'n akte een paar honderd euro, en dat is een marktprijs, geen tarief.

De rente op een familielening: niet te hoog en niet te laag

De rente op een familielening moet zakelijk zijn. Er staat geen percentage in de wet, maar de Belastingdienst kijkt naar wat een bank in vergelijkbare omstandigheden zou rekenen: dezelfde looptijd, dezelfde rentevaste periode, dezelfde zekerheid. Een marktconforme rente voor een lening van ouders ligt daarom in de buurt van de hypotheekrente van dat moment, met een kleine opslag als de ouders geen hypotheekrecht krijgen. Actuele rentes wisselen per dag en per aanbieder, dus leg vast tegen welke rente je op de datum van tekenen bent uitgekomen en bewaar dat bewijs.

Spreek je een rente af die duidelijk hoger is dan zakelijk, dan ziet de fiscus het verschil als een verkapte schenking van het kind aan de ouders, en is dat deel bovendien niet aftrekbaar. Spreek je een rente af die te laag is of laat je hem helemaal weg, dan werkt het andersom: het rentevoordeel is een schenking van de ouders aan het kind.

Bij een renteloze lening aan een kind die direct opeisbaar is, rekent de wet met een vast percentage. Elk jaar geldt 6 procent van de hoofdsom als schenking. Bij 100.000 euro is dat 6.000 euro per jaar, wat in 2026 net binnen de jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro valt en dus onbelast blijft. Bij een renteloze lening met een vaste looptijd werkt het anders: dan telt de waarde van het hele rentevoordeel in één keer mee in het jaar dat je de lening verstrekt.

Wat je afspreekt	Hoe de fiscus het ziet	Gevolg
Zakelijke rente, jaarlijks betaald	Een gewone lening	Geen schenking; aftrek mogelijk bij verplichte aflossing
Rente hoger dan zakelijk	Het meerdere is een schenking aan de ouders	Dat deel is niet aftrekbaar en kan belast zijn
Renteloos en direct opeisbaar	Jaarlijks 6 procent van de hoofdsom als schenking	Onbelast zolang het onder de jaarlijkse vrijstelling blijft
Renteloos met een vaste looptijd	De waarde van het rentevoordeel bij aanvang	Eenmalige schenking, vaak fors bij een lange looptijd
Rente op papier, nooit overgemaakt	De niet-betaalde rente is een schenking	Aftrek staat onder druk en de afspraak verliest kracht

Wanneer de rente van een familielening aftrekbaar is

Voor de renteaftrek maakt het niet uit of je bij een bank leent of bij je vader. Dezelfde voorwaarde geldt: de lening moet worden gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de eigen woning, en je moet hem in maximaal dertig jaar volledig aflossen volgens een annuïtair of lineair schema. Voldoet de familielening daaraan, dan is de rente aftrekbaar tegen het maximale tarief van 37,56 procent in 2026.

Aflossingsvrij lenen van je ouders mag, maar dan is er geen renteaftrek. Dat is voor sommige gezinnen een bewuste keuze, omdat de maandlast dan het laagst is en de ouders het geld toch niet nodig hebben. Reken wel door wat je aan aftrek misloopt voordat je die vorm kiest, want over dertig jaar tikt dat aan.

De lening meld je zelf bij de Belastingdienst. Sinds 2016 gebeurt dat in de aangifte inkomstenbelasting zelf: je vult daar de gegevens van de geldverstrekker, het bedrag, de rente en het aflossingsschema in. Bij een familielening ontvang je geen jaaropgave, dus je houdt de rentebetalingen en de aflossingen zelf bij. Bij de ouders is de ontvangen rente geen belast inkomen; wel telt de vordering op het kind bij hen mee als bezitting in box 3.

Wat de geldverstrekker met een schenking of een familielening doet

Een schenking van ouders telt bij de hypotheekaanvraag mee als eigen geld, maar alleen als er geen terugbetalingsverplichting aan hangt. De geldverstrekker vraagt daarom een schenkingsverklaring waarin staat dat het bedrag definitief is. Staat er ergens dat het kind het ooit terugbetaalt, dan is het geen schenking maar een lening, en dan draait het effect om.

Een familielening telt namelijk mee als schuld in de toetsing. De maandlast van de lening gaat af van de ruimte die het kind heeft, waardoor de maximale hypotheek daalt. Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie gelden bovendien aanvullende voorwaarden voor leningen ernaast; vraag dat na voordat je de familielening tekent, niet erna.

Verzwijgen is geen optie. De geldverstrekker vraagt naar bestaande verplichtingen en registreert de hypotheek bij het Kadaster als de ouders zekerheid krijgen. Wie een familielening pas noemt als de aanvraag al loopt, ziet de offerte opnieuw langs de acceptant gaan en verliest weken. Een schenking die pas op tafel komt als de taxatie er ligt, levert hetzelfde oponthoud op.

Vorm van hulp	Bewijs dat de geldverstrekker wil zien	Effect op de maximale hypotheek
Schenking zonder voorwaarden	Schenkingsverklaring en bankafschrift	Verhoogt het eigen geld, geen effect op de toetsing
Schenking met terugbetaling bij verkoop	De overeenkomst zelf	Wordt als lening behandeld en verlaagt de ruimte
Familielening met aflossing	Leenovereenkomst met rente en schema	De maandlast gaat af van de leenruimte
Familielening met hypotheekrecht	Notariële akte en Kadasterinschrijving	Zelfde effect, plus een tweede recht op de woning

Het huis zelf overdragen aan je kind

Ouders kunnen hun woning ook rechtstreeks aan hun kind overdragen, om niet of tegen een prijs onder de marktwaarde. Voor de schenkbelasting rekent de wet bij woningen niet met de marktwaarde maar met de WOZ-waarde: die van het jaar van de schenking of die van het jaar erna, en je mag de laagste van de twee kiezen. Verkoop je aan je kind onder de prijs, dan is het verschil tussen de WOZ-waarde en de betaalde koopsom de schenking waarover belasting wordt geheven. De marktwaarde die een makelaar noemt is daarvoor dus niet leidend, al helpt het wel om te weten waar je huis staat: dat schat je met de rekenhulp voor je woningwaarde.

Naast schenkbelasting is er overdrachtsbelasting, want ook een verkrijging door schenking is belast. Gaat het kind zelf in de woning wonen, dan geldt het tarief van 2 procent in 2026. Is het kind tussen de 18 en 35, gebruikt het de startersvrijstelling voor het eerst en is de woning niet duurder dan 555.000 euro in 2026, dan is het tarief 0 procent. De overdrachtsbelasting die over dezelfde verkrijging wordt geheven, mag in mindering worden gebracht op de schenkbelasting; laat de notaris dat voor jouw situatie narekenen. Alle vormen en valkuilen van een huis schenken aan je kind staan in de aparte gids.

Blijven de ouders er zelf wonen na de overdracht, dan ontstaat een bekende valkuil. Houden zij het vruchtgebruik of een woonrecht voor zichzelf, dan telt de woning bij hun overlijden alsnog volledig mee voor de erfbelasting, terwijl er eerder al schenkbelasting is betaald. De enige manier om dat te vermijden is een zakelijke huur betalen aan het kind, en dat is een afspraak die je met een notaris opzet.

Kostenpost bij overdracht aan een kind	Waarover	Bedrag of tarief
Schenkbelasting	WOZ-waarde minus koopsom minus vrijstelling	10% tot € 158.669, daarboven 20%
Overdrachtsbelasting eigen woning	De waarde van de verkrijging	2%
Overdrachtsbelasting met startersvrijstelling	Woning tot € 555.000, kind van 18 tot 35	0%
Akte van levering bij de notaris	De overdracht zelf	ongeveer € 700
Inschrijving bij het Kadaster	De akte	€ 103,50

Overwaarde inzetten om je kind te helpen

Veel ouders hebben het geld niet op de spaarrekening maar in de stenen. Overwaarde schenken aan een kind kan dan alleen via een omweg, want overwaarde is geen bedrag dat ergens klaarstaat. Je verzilvert haar door te verkopen, of je neemt haar op door je eigen hypotheek te verhogen. Hoeveel er in de woning zit, zie je door de waarde van je huis naast de resterende hypotheekschuld te leggen.

Verhoog je je hypotheek om te kunnen schenken of uitlenen, dan is de rente over dat extra deel bij de ouders niet aftrekbaar. Het geld gaat immers niet naar hun eigen woning maar naar die van het kind. De extra schuld verhuist naar box 3, waar hij de grondslag van hun vermogen verlaagt. Netto betalen de ouders die rente dus zelf, en dat bedrag hoort in de vergelijking thuis naast de belasting die het kind bespaart.

Er is ook een variant zonder geldstroom: schenken op papier. De ouders erkennen bij notariële akte een bedrag schuldig aan het kind zonder het over te maken, en betalen daarover jaarlijks 6 procent rente. Voor de aankoop van een huis heeft het kind daar weinig aan, want er komt geen geld beschikbaar. Als manier om vermogen alvast over te hevelen voor de erfbelasting is het wel een bekende route.

Lenen voor een verbouwing, verduurzaming of iets anders dan een huis

Geld lenen van je ouders voor een verbouwing werkt fiscaal hetzelfde als lenen voor de aankoop, met dezelfde eis. De rente is alleen aftrekbaar als het geld aantoonbaar naar verbetering of onderhoud van de eigen woning gaat en de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair wordt afgelost. Bewaar de facturen, want de Belastingdienst mag vragen waar het geld heen ging. Gaat het om isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen, kijk dan eerst wat er aan subsidie voor verduurzaming beschikbaar is, want dat verkleint het bedrag dat je nog moet lenen.

Bij zelfbouw en nieuwbouw komt de familielening vaak als aanvulling op het bouwdepot, omdat de bank niet altijd de hele bouwsom financiert. Ook bij een prefab woning zit er ruimte tussen de aanneemsom en wat de geldverstrekker uitkeert. Spreek in dat geval een opnameschema af dat op de bouwtermijnen aansluit, en laat de rente pas ingaan zodra het bedrag echt is overgemaakt.

Geld lenen aan een kind voor een auto of een andere consumptieve uitgave mag net zo goed, maar dan is er geen enkele aftrek. Voor het kind is het een schuld in box 3, met een drempel waaronder schulden niet meetellen. De eis van een zakelijke rente blijft wel staan: leen je renteloos en direct opeisbaar uit, dan geldt ook hier de jaarlijkse fictieve schenking van 6 procent van de hoofdsom.

Meerdere kinderen, de erfenis en het omgekeerde geval

Wie één kind helpt en het andere niet, maakt vroeg of laat een rekening op. Een lening die bij het overlijden van de ouders nog openstaat, valt in de nalatenschap: het kind dat leende, erft dan een vordering op zichzelf en dat deel wordt met zijn erfdeel verrekend. Een schenking werkt anders, want die is definitief weg. Willen de ouders dat een schenking later wordt meegeteld bij de verdeling, dan moeten ze dat vastleggen in de schenkingsakte of in hun testament. Wat een erfenis dan aan belasting kost, reken je door met de rekenhulp voor erfbelasting.

Ouders die een familielening bij leven willen laten verdwijnen, doen dat vaak met jaarlijkse kwijtschelding. Ze schelden elk jaar een bedrag ter grootte van de vrijstelling kwijt, 6.908 euro per ouder in 2026, en dat geldt als schenking die binnen de vrijstelling blijft. Leg per jaar apart vast dat je kwijtscheldt; een afspraak vooraf dat de hele lening in tranches wordt kwijtgescholden, kan als één grote schenking bij aanvang worden gezien.

Het omgekeerde komt ook voor: ouders die geld lenen van hun kind, bijvoorbeeld om een restschuld af te lossen of de woning aan te passen. Dezelfde regels gelden dan spiegelbeeldig. De rente moet zakelijk zijn, de afspraak op papier, en de rente is bij de ouders alleen aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld is met een echte aflossingsverplichting.

Schenkbelasting

Kies de relatie en het bedrag en zie de vrijstelling van dit jaar, het tarief en wat er netto overblijft. Open de volledige schenkbelasting

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Een rente afspreken die nooit wordt overgemaakt

Op papier 4 procent, in de praktijk niets betalen: dat is de meest gemaakte fout bij een familielening. De niet-betaalde rente geldt als schenking, en de aftrek van het kind komt te vervallen omdat er geen kosten zijn gemaakt. Bij een lening van 200.000 euro gaat het om bijna 8.000 euro per jaar die opeens de verkeerde kant op wordt geboekt.

Aflossingsvrij lenen van ouders en toch aftrek claimen

Zonder verplichte annuïtaire of lineaire aflossing in maximaal dertig jaar is er geen recht op renteaftrek, ook niet binnen de familie. Wie dat toch invult in de aangifte, krijgt een correctie met belastingrente over de jaren die nog openstaan.

De lening niet in de aangifte opnemen

Bij een familielening komt er geen jaaropgave binnen en staat er niets voorgevuld. Wie de gegevens van de lening niet zelf invult, mist de aftrek dat jaar volledig. Herstellen kan meestal nog vijf jaar terug, maar dan moet je het wel opmerken.

Renteloos uitlenen met een vaste looptijd

Renteloos lenen aan een kind is alleen fiscaal vriendelijk als de lening direct opeisbaar is; dan geldt jaarlijks 6 procent van de hoofdsom als schenking, wat vaak binnen de vrijstelling past. Spreek je een vaste looptijd van twintig jaar af, dan telt de waarde van al dat rentevoordeel in één keer mee in het eerste jaar, en dat leidt tot een forse aanslag.

De schenking pas melden als de hypotheekaanvraag loopt

Zonder schenkingsverklaring behandelt de geldverstrekker een bedrag van ouders als lening, en daalt de maximale hypotheek in plaats van dat het eigen geld stijgt. Achteraf herstellen kost weken, en bij een strakke ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is die tijd er niet.

Het huis overdragen zonder naar de WOZ-waarde te kijken

Voor de schenkbelasting telt bij woningen de WOZ-waarde, niet de taxatiewaarde en niet de prijs die je afspreekt. Wie verkoopt tegen een bedrag dat 80.000 euro onder de WOZ-waarde ligt, doet een schenking van 80.000 euro en betaalt daar bij een kind 10 procent over. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van de overdracht en die van het jaar erna, en dat scheelt in een stijgende markt echt geld.

Blijven wonen in een huis dat je hebt weggegeven

Ouders die de woning schenken maar er zelf blijven wonen zonder zakelijke huur te betalen, zien het huis bij hun overlijden alsnog volledig terugkomen voor de erfbelasting. De schenkbelasting is dan al betaald en het voordeel is grotendeels verdampt.

Één kind helpen zonder het in het testament recht te zetten

Een schenking aan één kind telt bij de verdeling van de erfenis niet automatisch mee. Zonder bepaling in de schenkingsakte of het testament krijgt dat kind later hetzelfde erfdeel als de anderen, en dat is een bekende bron van ruzie tussen broers en zussen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een familielening in geld kom je met een goede leenovereenkomst en een spreadsheet een heel eind: het schema is te maken, de rente is op te zoeken en de aangifte vul je zelf in. Een adviseur verdient zich terug zodra de familielening naast een bankhypotheek moet passen, want dan telt het acceptatiebeleid van de geldverstrekker mee en is de volgorde van aanvragen bepalend. Een hypotheekadviseur rekent daar meestal 1.500 tot 3.000 euro voor. Gaat het om de woning zelf, om vruchtgebruik, om een overdracht onder de waarde of om ongelijke bedragen tussen kinderen, dan is de notaris het juiste adres; die stelt de akte op en kan de samenloop van schenkbelasting en overdrachtsbelasting narekenen. Bij grotere vermogens of een bedrijf in de familie is een fiscalist of estateplanner de logische stap, omdat de keuze tussen schenken bij leven en nalaten dan over meer gaat dan één woning. Wie eerst zelf wil zien wat de bedragen doen, kan de schenkbelasting berekenen en de uitkomst naast de rentelast van een lening leggen; met dat overzicht in de hand is een adviesgesprek een stuk korter.