Gemiddelde huizenprijs in Nederland: wat het cijfer wel en niet zegt
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Nederland kwam in juli 2026 uit op 500.988 euro, 3,9 procent hoger dan een jaar eerder en voor het eerst boven een half miljoen. Over heel 2025 lag het gemiddelde op 479.527 euro. Dat landelijke cijfer telt alle woningtypen en alle regio's bij elkaar op, dus in Zeeland en Groningen ligt het ruim twintig procent lager en in Noord-Holland bijna twintig procent hoger. Voor een lening van 500.000 euro heb je bij 4 procent rente een bruto jaarinkomen van ongeveer 107.500 euro nodig volgens de normen van 2026.
- € 500.988 juli 2026 gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning
- +3,9% juli 2026 prijsstijging ten opzichte van een jaar eerder
- € 479.527 2025 gemiddelde verkoopprijs over het hele jaar
- € 470.000 2026 NHG-grens, waar de gemiddelde woning inmiddels boven ligt
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat de gemiddelde huizenprijs in Nederland nu is
De gemiddelde huizenprijs in Nederland stond in juli 2026 op 500.988 euro voor een bestaande koopwoning. Dat is 3,9 procent hoger dan een jaar eerder en de eerste maand waarin het gemiddelde boven een half miljoen uitkomt. Hoe die prijs zich verhoudt tot het aanbod, de verkooptijden en het overbieden lees je in de gids over de woningmarkt en huizenprijzen.
Het cijfer komt van het CBS en het Kadaster. Zij tellen elke maand alle woningen op die een particulier heeft gekocht en delen de som door het aantal verkopen. Gemeten wordt op het moment dat de akte bij de notaris passeert, dus de koopovereenkomsten eronder zijn twee tot drie maanden eerder getekend. Het maandcijfer loopt daardoor iets achter op wat je in de verkoopgesprekken van vandaag merkt.
Over heel 2025 lag het gemiddelde op 479.527 euro. De maandcijfers schommelen daar stevig omheen, want in de ene maand passeren nu eenmaal duurdere woningen dan in de andere. Tussen februari en juli 2026 zit al 13.000 euro verschil zonder dat de markt in die maanden echt veranderde. Kijk daarom naar de lijn over een half jaar en niet naar één maand.
| Maand 2026 | Gemiddelde verkoopprijs | Prijsindex (2020 = 100) | Verandering t.o.v. jaar eerder | Verkochte woningen |
|---|---|---|---|---|
| Januari | € 493.875 | 153,3 | +5,4% | 18.893 |
| Februari | € 487.768 | 153,5 | +5,4% | 17.675 |
| Maart | € 494.605 | 154,0 | +5,0% | 19.381 |
| April | € 486.101 | 154,0 | +4,3% | 19.454 |
| Mei | € 487.383 | 154,9 | +4,4% | 19.120 |
| Juni | € 496.235 | 155,9 | +4,1% | 20.378 |
| Juli | € 500.988 | 156,7 | +3,9% | 22.241 |
Gecontroleerd op CBS en Kadaster, cijfers tot en met juli 2026
Wil je weten wat een woning zoals de jouwe opbrengt, gebruik dan het gemiddelde van je eigen gemeente en woningtype. Het landelijke cijfer is een thermometer voor de markt, geen taxatie van je huis.
Welk gemiddelde je leest en wie het publiceert
Er zijn meerdere cijfers die allemaal de gemiddelde huizenprijs heten, en ze staan zelden op hetzelfde bedrag. De gemiddelde verkoopprijs van het CBS en het Kadaster is het bedrag dat kopers werkelijk betaalden, inclusief villa's en studio's door elkaar. De NVM publiceert per kwartaal een gemiddelde transactieprijs die bij het tekenen van de koopovereenkomst wordt gemeten en dus een paar maanden voorloopt op het cijfer van het Kadaster.
De prijsindex bestaande koopwoningen meet iets anders: de waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen, gecorrigeerd voor de mix van wat er toevallig is verkocht. Die index is de goede maat voor de waarde van je eigen huis, terwijl het gemiddelde in euro's beter past bij de vraag wat je nodig hebt om mee te kunnen doen. Het verloop van beide reeksen zie je naast elkaar in de grafiek van de huizenprijzen.
De mediaan komt minder vaak voorbij, maar is voor kopers vaak eerlijker: dat is de prijs waar precies de helft van de verkopen onder blijft. Omdat een handvol dure woningen het gemiddelde omhoog trekt, ligt de mediaan altijd lager. De WOZ-waarde hoort in dit rijtje thuis als waarschuwing: die heeft als peildatum 1 januari van het jaar ervoor en loopt in een stijgende markt achter. Welke maat waarvoor bedoeld is, staat uitgewerkt bij de woningprijzen.
| Cijfer | Wie publiceert het | Meetmoment | Waarvoor je het gebruikt |
|---|---|---|---|
| Gemiddelde verkoopprijs | CBS en Kadaster | Passeren van de akte | Wat kopers gemiddeld betaalden |
| Gemiddelde transactieprijs | NVM | Tekenen van de koopovereenkomst | Het meest actuele beeld van de markt |
| Prijsindex bestaande koopwoningen | CBS en Kadaster | Passeren van de akte | Waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen |
| Mediane verkoopprijs | CBS en Kadaster | Passeren van de akte | De prijs waar de helft van de verkopen onder blijft |
| WOZ-waarde | Je gemeente | 1 januari van het jaar ervoor | Belastingen, niet de actuele marktwaarde |
Gecontroleerd op augustus 2026
De gemiddelde huizenprijs sinds 1995
In 1995 kostte een bestaande koopwoning gemiddeld 93.750 euro. Dertig jaar later, in 2025, was dat 479.527 euro: ruim vijf keer zoveel. De stijging zat niet gelijkmatig verdeeld over die dertig jaar. Tussen 1995 en 2000 verdubbelde de gemiddelde prijs bijna, daarna volgden acht rustige jaren, en tussen 2008 en 2013 daalde het gemiddelde van 254.918 naar 213.353 euro.
Vanaf 2014 loopt de lijn weer omhoog, met 2021 en 2022 als scherpste jaren en 2023 als enige daljaar sindsdien. In 2024 en 2025 steeg de gemiddelde prijs opnieuw met 8,4 en 6,3 procent. Wat daarachter zat, van lage rente tot ruimere leennormen en een krap aanbod, staat beschreven in de gids over de huizenmarkt.
De percentages in de tabel hieronder zijn berekend over de gemiddelde prijs in euro's. De prijsindex laat voor dezelfde jaren net iets andere percentages zien, omdat die corrigeert voor het type woningen dat in een jaar wordt verkocht. Worden er in een jaar veel vrijstaande woningen overgedragen, dan stijgt het gemiddelde harder dan de woningwaarden zelf.
Reken de inflatie eruit en het beeld wordt milder. De 102.607 euro van 1996 komt overeen met ongeveer 200.273 euro in het prijspeil van 2025. Ten opzichte daarvan is de gemiddelde woning niet vijf keer maar ruim twee keer zo duur geworden.
euro per woning bron: CBS en Kadaster augustus 2026
| Jaar | Gemiddelde verkoopprijs | Verandering ten opzichte van de vorige regel |
|---|---|---|
| 1995 | € 93.750 | n.v.t. |
| 2000 | € 172.050 | +83,5% |
| 2005 | € 222.706 | +29,4% |
| 2010 | € 239.530 | +7,6% |
| 2015 | € 230.194 | -3,9% |
| 2020 | € 334.488 | +45,3% |
| 2021 | € 386.714 | +15,6% |
| 2022 | € 428.591 | +10,8% |
| 2023 | € 416.153 | -2,9% |
| 2024 | € 450.985 | +8,4% |
| 2025 | € 479.527 | +6,3% |
Gecontroleerd op CBS en Kadaster, jaarcijfers tot en met 2025
Hoe ver jouw provincie van het landelijke gemiddelde afligt
Het landelijke gemiddelde van 479.527 euro over 2025 komt in geen enkele provincie precies terug. Noord-Holland zat er met 570.463 euro bijna twintig procent boven, Zeeland met 366.731 euro bijna een kwart eronder. Tussen de duurste en de goedkoopste provincie zit ruim 200.000 euro verschil, en dat verschil is groter dan het totale prijsverloop van de afgelopen vijf jaar.
De rangorde beweegt langzaam, de stijgingen niet. In het tweede kwartaal van 2026 stegen de prijzen in Groningen met 7,9 procent en in Noord-Holland met 2,4 procent. Waar de prijzen al hoog zijn, remt de leencapaciteit de stijging af; in goedkopere provincies is die rem er nog niet, zodat het landelijke verschil langzaam kleiner wordt.
Binnen een provincie lopen de gemeenten net zo hard uiteen. In 2025 lag de gemiddelde prijs in Bloemendaal boven het miljoen en in Heerlen rond 284.279 euro, allebei in hetzelfde land en hetzelfde jaar. Voor je eigen zoekgebied is de gemeente dus een bruikbaarder ijkpunt dan de provincie, en de wijk vaak nog beter.
| Provincie | Gemiddelde verkoopprijs 2025 | Afwijking van het landelijke gemiddelde | Prijsstijging 2e kwartaal 2026 |
|---|---|---|---|
| Noord-Holland | € 570.463 | +19% | +2,4% |
| Utrecht | € 560.526 | +17% | +3,7% |
| Noord-Brabant | € 486.894 | +2% | +4,3% |
| Gelderland | € 479.542 | gelijk | +5,6% |
| Zuid-Holland | € 469.137 | -2% | +4,6% |
| Flevoland | € 454.473 | -5% | +3,2% |
| Overijssel | € 420.923 | -12% | +4,5% |
| Drenthe | € 411.728 | -14% | +5,7% |
| Limburg | € 381.845 | -20% | +4,9% |
| Fryslân | € 375.728 | -22% | +5,3% |
| Groningen | € 371.220 | -23% | +7,9% |
| Zeeland | € 366.731 | -24% | +4,0% |
Gecontroleerd op CBS en Kadaster; prijzen jaargemiddelde 2025, afwijking ten opzichte van € 479.527, stijging tweede kwartaal 2026
Waarom het gemiddelde bijna nooit jouw huis is
Een gemiddelde is een som gedeeld door een aantal, en verder niets. Worden er in een maand veel vrijstaande woningen overgedragen, dan gaat het gemiddelde omhoog zonder dat één woning in prijs is gestegen. Andersom drukt een golf verkochte appartementen het cijfer omlaag. Dat heet een mixeffect, en het is de belangrijkste reden waarom de gemiddelde prijs en de prijsindex verschillende percentages laten zien.
Het woningtype bepaalt daarnaast het niveau. Een tussenwoning en een vrijstaande woning zitten in dezelfde gemeente vaak honderdduizenden euro's uit elkaar. Ook de stijgingen lopen per type uiteen: in het tweede kwartaal van 2026 werden vrijstaande woningen 5,5 procent duurder en appartementen 3,2 procent.
Wat je huis binnen zijn type waard is, hangt vervolgens af van oppervlakte, staat van onderhoud, tuin, ligging en energielabel. Een goed geïsoleerde woning met eigen opwek scheelt bij de hypotheekverstrekker leenruimte en bij de koper maandlasten, dus die betaalt zich deels terug in de vraagprijs. Wat zo'n installatie zelf kost, van isolatie tot een thuisbatterij in Nederland, staat los van wat de markt ervoor teruggeeft.
| Woningtype | Prijsstijging 2e kwartaal 2026 | Wat het met het landelijke gemiddelde doet |
|---|---|---|
| Vrijstaande woning | +5,5% | Trekt het gemiddelde het hardst omhoog |
| Twee-onder-een-kapwoning | +5,5% | Ligt boven het gemiddelde |
| Hoekwoning | +4,4% | Ligt rond het gemiddelde |
| Tussenwoning | +4,0% | Ligt onder het gemiddelde |
| Appartement | +3,2% | Drukt het gemiddelde, zeker in de grote steden |
Gecontroleerd op CBS en Kadaster, tweede kwartaal 2026 ten opzichte van een jaar eerder
Gebruik het landelijke gemiddelde nooit als onderbouwing van je bod. Een makelaar rekent met verkochte woningen in dezelfde straat en hetzelfde type, en dat is het enige vergelijk dat bij een onderhandeling standhoudt.
Wat de gemiddelde huizenprijs van je eigen geld vraagt
Een woning van 500.000 euro kost meer dan 500.000 euro. Je mag sinds 2018 alleen nog de koopsom lenen, dus alle bijkomende kosten betaal je uit eigen geld. Bij een doorstromer die 2 procent overdrachtsbelasting betaalt, komt dat in 2026 neer op ongeveer 14.900 euro bovenop de koopsom.
Voor starters ligt dat anders. Wie tussen de 18 en 35 jaar is, de woning zelf gaat bewonen en de vrijstelling nog niet eerder gebruikte, betaalt in 2026 geen overdrachtsbelasting tot een woningwaarde van 555.000 euro. De gemiddelde woning van juli 2026 valt daar met 500.988 euro onder, wat 10.000 euro scheelt. Reken je eigen situatie door met de rekenhulp voor de kosten koper.
Twee grenzen verdienen aandacht bij een gemiddelde woning. De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro, dus een woning van rond het landelijke gemiddelde valt er net buiten en je mist daarmee de rentekorting en het vangnet van de garantie. En na de overdracht komt de verhuizing zelf: wat een verhuisbedrijf gemiddeld kost hoort in dezelfde begroting als de notaris. Alle stappen op een rij staan in de hub over een huis kopen.
| Post bij een koopsom van € 500.000 | Doorstromer 2026 | Starter met vrijstelling 2026 |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | € 10.000 (2%) | € 0 |
| Notaris, leveringsakte | € 700 | € 700 |
| Notaris, hypotheekakte | € 600 | € 600 |
| Kadaster, twee inschrijvingen | € 207 | € 207 |
| Taxatie | € 500 | € 500 |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | € 2.500 | € 2.500 |
| Bouwkundige keuring | € 350 | € 350 |
| Totaal uit eigen geld | € 14.857 | € 4.857 |
Gecontroleerd op 2026, marktgemiddelden voor notaris, advies, taxatie en keuring
Welk inkomen bij de gemiddelde huizenprijs hoort
De vraag achter het cijfer is meestal: kan ik dit betalen. Wat je mag lenen, ligt vast in de financieringslastnormen die het Nibud jaarlijks berekent en die per 1 januari in de Regeling hypothecair krediet staan. Die normen zeggen welk deel van je bruto jaarinkomen naar hypotheeklasten mag, en dat percentage stijgt met je inkomen en met de rente.
Bij een aanname van 4 procent rente en een looptijd van dertig jaar hoort bij een inkomen van 60.000 euro een woonquote van 22,6 procent in 2026, dus 1.130 euro per maand en een lening van ongeveer 236.700 euro. Voor een lening van 500.000 euro, ongeveer de gemiddelde huizenprijs van juli 2026, heb je een bruto jaarinkomen van rond 107.500 euro nodig. Dat kan het gezamenlijke inkomen van twee kopers zijn, want een tweede inkomen telt in 2026 volledig mee.
De uitkomst beweegt hard mee met de rente: elke procentpunt rente scheelt bij een toetsinkomen van 70.000 euro ongeveer 20.000 euro leenruimte. Eigen geld en overwaarde tellen daar bovenop, en een goed energielabel geeft in 2026 tot 25.000 euro extra ruimte. Wie onder het gemiddelde blijft zoeken, heeft dus niet minder ambitie maar rekent gewoon met de normen mee.
| Bruto jaarinkomen | Woonquote 2026 bij 4% rente | Maximale maandlast | Maximale hypotheek |
|---|---|---|---|
| € 45.000 | 22,6% | € 848 | € 177.500 |
| € 60.000 | 22,6% | € 1.130 | € 236.700 |
| € 80.000 | 25,3% | € 1.687 | € 353.300 |
| € 100.000 | 26,7% | € 2.225 | € 466.000 |
| € 107.500 | 26,7% | € 2.392 | € 501.000 |
Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, aanname 4 procent rente en 30 jaar annuïtair
Een tweede inkomen telt in 2026 voor honderd procent mee in de toetsing. Samen kopen verdubbelt je leenruimte daarmee ongeveer, terwijl de kosten koper gelijk blijven.
Waar je de actuele gemiddelde huizenprijs zelf ophaalt
Het maandcijfer van het CBS en het Kadaster verschijnt rond de derde week van de volgende maand. In StatLine vind je de gemiddelde verkoopprijs, de prijsindex en het aantal verkopen vanaf januari 1995, landelijk en per regio. Dat is de bron waar vrijwel elk nieuwsbericht over de gemiddelde huizenprijs op teruggaat.
Wil je dichter bij je eigen zoekgebied komen, gebruik dan het vastgoeddashboard van het Kadaster voor cijfers per gemeente en per woningtype. De NVM publiceert per kwartaal de transactieprijs, de verkooptijd en de krapte-indicator; die cijfers zijn actueler maar dekken alleen de verkopen via aangesloten makelaars. Het verloop van al die reeksen naast elkaar staat in de grafiek van de huizenprijzen.
Let bij elk cijfer dat je overneemt op drie dingen: welke maat het is, welk meetmoment eronder zit en over welk gebied het gaat. Een krantenkop die een NVM-kwartaalcijfer naast een CBS-maandcijfer legt, vergelijkt twee verschillende metingen. Hoe je die verschillen leest, staat bij de huizenmarkt.
| Bron | Wat je er vindt | Hoe vaak | Hoe ver terug |
|---|---|---|---|
| CBS StatLine | Gemiddelde verkoopprijs, prijsindex en aantal verkopen, landelijk en per regio | Maandelijks | Vanaf januari 1995 |
| Vastgoeddashboard van het Kadaster | Prijzen en transacties per provincie, gemeente en woningtype | Maandelijks | Vanaf 1995, per gemeente korter |
| NVM | Gemiddelde transactieprijs, verkooptijd en krapte-indicator | Per kwartaal | Vanaf 1985 |
| Je eigen gemeente | WOZ-waarden van vergelijkbare woningen in het taxatieverslag | Jaarlijks | Peildatum 1 januari van het jaar ervoor |
Gecontroleerd op augustus 2026
Zo vertaal je de gemiddelde huizenprijs naar je eigen zoektocht
Van het landelijke cijfer naar een bedrag waar je een bod op kunt baseren, in zes stappen.
-
Kies het cijfer dat bij je vraag past
Wil je de waardestijging van je eigen woning weten, gebruik dan de prijsindex. Gaat het om je koopbudget, neem dan de gemiddelde verkoopprijs in euro's. Die twee horen bij verschillende vragen en geven verschillende percentages.
-
Zoom in op je provincie en gemeente
Zoek het gemiddelde van je eigen gemeente op in het vastgoeddashboard van het Kadaster. Het verschil tussen de provincies loopt op tot ruim 200.000 euro, dus het landelijke cijfer is voor een concrete zoektocht te grof.
-
Corrigeer voor woningtype en oppervlakte
Vergelijk alleen met hetzelfde type woning in hetzelfde formaat. Een gemeentegemiddelde waar veel vrijstaande woningen in zitten, zegt weinig over de tussenwoning die jij zoekt.
-
Kijk naar de laatste zes maanden, niet naar één maand
Maandcijfers schommelen door de mix van verkochte woningen. Zet zes maanden naast elkaar en je ziet of de richting omhoog of omlaag wijst; het jaarcijfer in procenten helpt daar bij.
-
Tel de kosten koper en je verhuizing erbij op
Bij een woning rond het landelijke gemiddelde komt er in 2026 ongeveer 4.900 tot 14.900 euro bij, afhankelijk van de startersvrijstelling. Reken je eigen posten door met de rekenhulp voor de kosten koper.
-
Toets het bedrag aan je leenruimte en aan het echte aanbod
Zet je maximale hypotheek volgens de normen van 2026 naast de gemiddelde prijs in je gebied, en kijk daarna wat er in die prijsklasse werkelijk te koop staat. Hoe krap dat aanbod is, lees je bij de huizenmarkt.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Check dit voordat je een gemiddelde huizenprijs gebruikt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Wat een gemiddelde woning van 500.000 euro aan eigen geld vraagt
Stel, je koopt een bestaande woning van 500.000 euro, ongeveer de gemiddelde huizenprijs van juli 2026. Als doorstromer betaal je 2 procent overdrachtsbelasting: 10.000 euro. Daar komen in 2026 de leveringsakte van 700 euro, de hypotheekakte van 600 euro, twee Kadasterinschrijvingen van samen 207 euro, een taxatie van 500 euro, hypotheekadvies van 2.500 euro en een bouwkundige keuring van 350 euro bij. Samen 14.857 euro die je uit eigen geld betaalt, want lenen mag tot maximaal de waarde van de woning.
Ben je starter tussen de 18 en 35 jaar, ga je er zelf wonen en gebruikte je de vrijstelling nog niet, dan valt de overdrachtsbelasting weg omdat 500.000 euro onder de grens van 555.000 euro in 2026 blijft. Je eigen geld zakt daarmee naar 4.857 euro. Zet daar de verhuizing en de eerste inrichting naast en je komt al snel op een paar duizend euro meer.
Welk inkomen hoort bij de gemiddelde huizenprijs
Stel, je wilt 500.000 euro lenen tegen 4 procent rente, dertig jaar annuïtair. De maandlast is dan 2.387 euro bruto. Volgens de financieringslastnormen van 2026 mag bij een inkomen boven 90.000 euro 26,7 procent van je bruto jaarinkomen naar de hypotheeklasten. Terugrekenen geeft 2.387 × 12 = 28.644 euro per jaar, gedeeld door 26,7 procent is ongeveer 107.300 euro bruto jaarinkomen.
Verdien je samen 80.000 euro, dan is de woonquote 25,3 procent: 20.240 euro per jaar, 1.687 euro per maand en een lening van ongeveer 353.300 euro. Het verschil met de gemiddelde huizenprijs is dan 147.000 euro, dat je uit eigen geld of overwaarde moet halen, of dat je opvangt door in een goedkopere regio of een ander woningtype te zoeken. In Groningen lag het gemiddelde in 2025 op 371.220 euro, waarmee hetzelfde inkomen wel in de buurt komt.
Hoe tien verkopen een gemiddelde van 500.000 euro opleveren
Stel, in een wijk worden in één maand tien woningen verkocht: negen appartementen van 350.000 euro en één vrijstaande villa van 1.850.000 euro. De som is 9 × 350.000 = 3.150.000 euro plus 1.850.000 euro, samen 5.000.000 euro. Gedeeld door tien verkopen is het gemiddelde precies 500.000 euro, terwijl er geen enkele woning voor dat bedrag is verkocht.
De mediaan, het middelste bedrag, staat in dit voorbeeld op 350.000 euro. Verkoopt de villa de maand erna niet, dan zakt het gemiddelde naar 350.000 euro en lijkt de wijk 30 procent goedkoper geworden zonder dat één appartement in prijs veranderde. Zo ontstaan de sprongen tussen twee maandcijfers, en zo werkt het mixeffect ook op landelijke schaal.
Veelgemaakte fouten
Eén maandcijfer als trend lezen
Tussen april en juli 2026 steeg de gemiddelde verkoopprijs van 486.101 naar 500.988 euro, bijna 15.000 euro in drie maanden. Wie daar een jaartempo van maakt, komt op een stijging die de markt niet maakt. Het jaarcijfer stond in juli 2026 op 3,9 procent, en dat is de maat die de schommeling eruit haalt.
Het landelijke gemiddelde op je eigen buurt plakken
Het verschil tussen Noord-Holland en Zeeland was in 2025 ruim 200.000 euro, en binnen een provincie zit tussen twee gemeenten net zo makkelijk een factor twee. Een bod onderbouwen met het landelijke cijfer levert in een dure gemeente een te laag bod op en in een goedkope gemeente een onnodig hoog bod.
De gemiddelde prijs gebruiken om je eigen waardestijging te berekenen
De gemiddelde verkoopprijs beweegt mee met het type woningen dat is verkocht, de prijsindex niet. Reken je de waardestijging van je huis met het gemiddelde uit, dan zit je er in beide richtingen naast. Voor je overwaarde of een taxatie is de index de juiste maat, en voor een hypotheekaanvraag alleen een echte taxatie.
De WOZ-waarde met de marktprijs verwarren
De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari van het jaar ervoor. In een markt die 3,9 procent per jaar stijgt, loopt die waarde dus ruim een jaar achter en ligt hij bij een gemiddelde woning al snel tienduizenden euro's onder de verkoopprijs. Voor de belasting klopt de WOZ-waarde, voor een vraagprijs niet.
Vergeten dat de gemiddelde woning boven de NHG-grens ligt
De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro en het landelijke gemiddelde stond in juli 2026 op 500.988 euro. Wie op een gemiddelde woning mikt, valt dus net buiten de garantie en betaalt daardoor doorgaans een iets hogere rente. Blijf je er net onder, dan betaal je 0,4 procent borgtochtprovisie en krijg je een vangnet bij restschuld terug.
Alleen op de koopsom begroten
Bij een woning van 500.000 euro komt er in 2026 ongeveer 14.900 euro aan kosten koper bij voor een doorstromer. Dat bedrag mag je niet meefinancieren, want de hypotheek is begrensd op de waarde van de woning. Wie dat pas bij de notaris ontdekt, moet in een paar weken tijd geld regelen dat er niet is.
Veelgestelde vragen
Wat is de gemiddelde huizenprijs in Nederland in 2026?
In juli 2026 kostte een bestaande koopwoning gemiddeld 500.988 euro, volgens het CBS en het Kadaster. Dat is 3,9 procent meer dan een jaar eerder en de eerste keer dat het maandgemiddelde boven een half miljoen uitkomt. Over de eerste zeven maanden van 2026 schommelde het cijfer tussen 486.101 en 500.988 euro, doordat de mix van verkochte woningen per maand verschilt.
Wat was de gemiddelde huizenprijs in 2025?
Over heel 2025 kwam de gemiddelde verkoopprijs uit op 479.527 euro, bij 238.695 verkochte bestaande koopwoningen. Dat was 6,3 procent meer dan de 450.985 euro van 2024. De prijsindex, die corrigeert voor het type woningen dat is verkocht, steeg in 2025 met 8,6 procent; dat verschil laat zien hoe sterk de samenstelling van de verkopen op het gemiddelde drukt.
Stijgt de huizenprijs in Nederland nog?
Ja, maar minder hard dan in 2025. Het jaarcijfer zakte van 5,4 procent in januari 2026 naar 3,9 procent in juli 2026. De prijzen stijgen dus nog elke maand, terwijl het tempo afneemt. Dat komt doordat er meer woningen te koop staan dan ooit gemeten, waardoor kopers meer keuze hebben en minder ver boven de vraagprijs hoeven te gaan.
Wat is het verschil tussen de gemiddelde huizenprijs en de prijsindex?
De gemiddelde huizenprijs is de optelsom van alle koopsommen gedeeld door het aantal verkopen, in euro's. De prijsindex meet de waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen en corrigeert voor de mix van wat er is verkocht, uitgedrukt in punten met 2020 als 100. Voor je koopbudget gebruik je het gemiddelde in euro's, voor de waardestijging van je eigen woning de index.
Wat is de gemiddelde huizenprijs per provincie?
In 2025 was Noord-Holland met 570.463 euro de duurste provincie, gevolgd door Utrecht met 560.526 euro. Zeeland was met 366.731 euro de goedkoopste, met Groningen en Fryslân er vlak boven. Het landelijke gemiddelde van 479.527 euro ligt daar tussenin, maar komt in geen enkele provincie precies terug. De hele rij staat in de tabel per provincie op deze pagina.
Waarom wijkt de gemiddelde huizenprijs in mijn buurt zo af?
Omdat een gemiddelde alle woningtypen, alle formaten en alle bouwjaren van een gebied bij elkaar optelt. In een wijk met veel appartementen ligt het gemiddelde honderdduizenden euro's onder dat van een wijk met vrijstaande woningen, ook al is de prijs per vierkante meter vergelijkbaar. Vergelijk daarom alleen met verkochte woningen van hetzelfde type en formaat in dezelfde omgeving.
Welk inkomen heb je nodig voor een huis van de gemiddelde prijs?
Voor een lening van 500.000 euro tegen 4 procent rente heb je volgens de normen van 2026 een bruto jaarinkomen van ongeveer 107.500 euro nodig, alleen of samen met een partner. De maandlast is dan 2.387 euro bruto en de woonquote 26,7 procent. Heb je eigen geld of overwaarde, dan hoeft je inkomen navenant lager te zijn, want je leent dan minder.
Hoeveel eigen geld kost een woning van 500.000 euro?
Een doorstromer betaalt in 2026 ongeveer 14.900 euro uit eigen zak: 10.000 euro overdrachtsbelasting plus notaris, Kadaster, taxatie, hypotheekadvies en een bouwkundige keuring. Een starter die de vrijstelling gebruikt, houdt daar ongeveer 4.900 euro van over omdat de overdrachtsbelasting wegvalt tot 555.000 euro. Deze kosten mag je niet meefinancieren, want je hypotheek is begrensd op de waarde van de woning.
Hoeveel is de gemiddelde huizenprijs sinds 1995 gestegen?
Van 93.750 euro in 1995 naar 479.527 euro in 2025, ruim vijf keer zoveel. Corrigeer je voor inflatie, dan blijft er ongeveer een verdubbeling over: de 102.607 euro van 1996 komt overeen met zo'n 200.273 euro in het prijspeil van 2025. Tussen 2008 en 2013 daalde het gemiddelde overigens van 254.918 naar 213.353 euro, dus de lijn liep niet alleen omhoog.
Wat kost een nieuwbouwwoning vergeleken met het gemiddelde?
Nieuwbouw ligt doorgaans boven het gemiddelde van bestaande woningen, doordat de bouwkosten, de grondprijs en de btw in de prijs zitten en de woningen groter en beter geïsoleerd zijn. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, want de btw van 21 procent zit al in de koopsom, en de meerwerkkosten komen er nog bij. De maandcijfers van CBS en Kadaster gaan alleen over bestaande koopwoningen.
Waar vind ik de actuele gemiddelde huizenprijs in Nederland?
In StatLine van het CBS staat de gemiddelde verkoopprijs per maand vanaf januari 1995, landelijk en per regio, met rond de derde week van elke maand een nieuw cijfer. Het vastgoeddashboard van het Kadaster geeft dezelfde cijfers per gemeente en woningtype. De NVM publiceert per kwartaal een actuelere transactieprijs, gemeten bij het tekenen van de koopovereenkomst.
Gaat de gemiddelde huizenprijs dalen?
Dat weet niemand, en instituten die het proberen zitten er geregeld naast. Wat je wel weet: het stijgingstempo neemt af, het aanbod is ruimer dan ooit gemeten en de leennormen begrenzen wat kopers kunnen bieden. Een daling zoals in 2023, toen de prijsindex 2,9 procent zakte, kwam er nadat de hypotheekrente in korte tijd opliep. De rente is daarmee de belangrijkste knop om in de gaten te houden.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor het lezen van de gemiddelde huizenprijs heb je niemand nodig; voor de vertaling naar jouw situatie soms wel. Een hypotheekadviseur rekent je leenruimte door met de normen van 2026, inclusief studieschuld, tweede inkomen en de extra ruimte voor een goed energielabel, en kost meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro. Wil je weten wat een specifieke woning waard is, dan is een taxateur de juiste persoon: een taxatierapport kost ongeveer 500 euro in 2026 en is bij een hypotheekaanvraag toch verplicht. Een aankoopmakelaar die de prijzen in een wijk uit zijn hoofd kent, rekent vaak rond 1 procent van de koopsom, bij een gemiddelde woning dus zo'n 5.000 euro. Wat je zelf prima kunt: de cijfers per gemeente opzoeken, je kosten koper begroten met de rekenhulp voor de kosten koper en de rest van het koopproces doornemen bij huis kopen.
Bronnen en controle
- Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex 2020 = 100 CBS StatLine geraadpleegd 22 augustus 2026
- Bestaande koopwoningen; gemiddelde verkoopprijzen, regio CBS StatLine geraadpleegd 22 augustus 2026
- Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen, prijsindex, aantal verkopen CBS StatLine geraadpleegd 22 augustus 2026