Hypotheekrenteaftrek: hoe het werkt en wat je terugkrijgt

Hoe de hypotheekrenteaftrek werkt en wat je terugkrijgt

De hypotheekrenteaftrek is geen bedrag dat je krijgt uitgekeerd, maar een aftrekpost in box 1 van de inkomstenbelasting. Je haalt de betaalde hypotheekrente van je inkomen af en betaalt belasting over het lagere bedrag dat overblijft. Wat je uiteindelijk terugziet is dus het belastingtarief maal de rente, niet de rente zelf. De hoogte van je voordeel hangt daarmee aan twee dingen: hoeveel rente je betaalt en in welke schijf je inkomen valt. Op je aanslag staat die heffing als ib/pvv, de inkomstenbelasting en de premie volksverzekeringen bij elkaar.

Voordat je iets terugkrijgt, gaat het eigenwoningforfait er nog vanaf. Dat forfait is de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis, een percentage van de WOZ-waarde dat je inkomen juist verhoogt. Alleen het saldo van bijtelling en aftrek telt mee, en dat saldo heet in de aangifte het inkomen uit eigen woning. Hoe die bijtelling zich verhoudt tot de andere heffingen rond je huis, staat op de overzichtspagina over belastingen en WOZ.

Het tarief waartegen je mag aftrekken is begrensd. In 2026 is dat maximaal 37,56 procent, gelijk aan het tarief van de tweede schijf. Wie meer verdient dan 78.426 euro betaalt over dat deel 49,50 procent belasting, maar krijgt over zijn hypotheekrente nog altijd hoogstens 37,56 procent terug. Die aftopping heet de tariefsaanpassing en werkt in de aangifte als een bijtelling van 11,94 procent over je aftrekpost.

Het verschil tussen bruto en netto is daarmee kleiner dan veel mensen denken. Betaal je 1.000 euro rente in een maand, dan scheelt dat je in het gunstigste geval 376 euro belasting, en na aftrek van het forfait meestal wat minder. De precieze route door de aangifte staat in de uitleg over hoe de aftrek in de aangifte doorwerkt.

Belastbaar inkomen in box 1	Tarief inkomstenbelasting	Tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt
Tot € 38.883	35,75%	35,75%
€ 38.883 tot € 78.426	37,56%	37,56%
Vanaf € 78.426	49,50%	37,56%
AOW-leeftijd bereikt (geboren in of na 1946), tot € 38.883	17,85%	17,85%

Wanneer je recht hebt op aftrek en wanneer niet

De aftrek geldt alleen voor de rente over je eigenwoningschuld: het deel van je lening dat je bent aangegaan om je eigen woning te kopen, te onderhouden, te verbeteren of om de erfpacht af te kopen. De woning moet je hoofdverblijf zijn. Zodra je er niet meer woont of het geld ergens anders in stopt, houdt de aftrek voor dat deel op.

Daarnaast geldt sinds 1 januari 2013 een aflossingseis. Nieuwe leningen geven alleen recht op aftrek als je ze in maximaal dertig jaar volledig annuïtair of lineair aflost, volgens een schema dat je ook werkelijk volgt. Een lineaire hypotheek voldoet daar net zo goed aan als een annuïteitenhypotheek. Voor leningen die je op 31 december 2012 al had geldt overgangsrecht: die mogen aflossingsvrij zijn en houden hun aftrek, zoals staat beschreven bij de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek.

De vorm van de lening bepaalt niet of je aftrek krijgt, het doel en het aflosschema doen dat. Een persoonlijke lening voor een verbouwing kan aftrekbaar zijn, een tweede hypotheek voor de aanschaf van een auto niet. Wie geen hypotheekrenteaftrek meer krijgt, loopt in de praktijk tegen één van vier dingen aan: de dertig jaar zijn om, het geld zit niet in de woning, er wordt niet volgens schema afgelost, of het huis is geen hoofdverblijf meer.

Leen je bij familie of bij je eigen bv, dan mag dat, maar de Belastingdienst wil dan een zakelijke rente, een aflossingsschema en de gegevens van de lening in je aangifte zien. Zonder die opgaaf vervalt de aftrek over dat leningdeel.

Soort lening of situatie	Is de rente aftrekbaar?
Annuïteiten- of lineaire hypotheek voor je eigen woning, afgesloten na 2012	Ja, zolang je volgens schema aflost in maximaal dertig jaar
Aflossingsvrije hypotheek die je op 31 december 2012 al had	Ja, onder het overgangsrecht
Nieuwe aflossingsvrije lening	Nee, die schuld hoort in box 3
Lening bij familie of bij je eigen bv voor de eigen woning	Ja, bij zakelijke rente, een aflossingsschema en opgaaf in de aangifte
Persoonlijke lening of doorlopend krediet voor een verbouwing	Alleen bij annuïtair of lineair aflossen volgens schema en met bonnen als bewijs; een doorlopend krediet voldoet daar meestal niet aan
Lening voor een tweede huis, vakantiewoning of verhuurde woning	Nee, dat valt in box 3
Lening om mee te beleggen of om een auto te kopen	Nee, ook niet als je er je hypotheek voor verhoogt
Restschuld na verkoop van je vorige woning	Alleen bij een restschuld die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 is ontstaan, en dan hoogstens vijftien jaar na de verkoop

Hoe lang je de hypotheekrenteaftrek houdt

De aftrek duurt per leningdeel maximaal dertig jaar. Die termijn is ingegaan op 1 januari 2001, dus voor wie toen al een hypotheek had eindigt de aftrek uiterlijk op 1 januari 2031. Voor iedereen die daarna kocht, gaat de klok lopen op het moment dat de lening ingaat.

De termijn hangt aan de schuld, niet aan het huis. Verhuis je, dan lopen de verbruikte jaren gewoon door over het bedrag dat je oude eigenwoningschuld al was; alleen het deel dat je extra leent krijgt een verse termijn van dertig jaar. Wie in 2010 kocht en in 2026 verhuist, heeft over dat oude deel dus nog veertien jaar aftrek en over de verhoging dertig. Oversluiten zonder te verhogen verandert er niets aan.

Stopt de aftrek, dan verandert je maandlast niet, maar je nettolast wel. De rente betaal je vanaf dat moment volledig zelf, terwijl het eigenwoningforfait gewoon blijft doorlopen. Voor de eerste grote groep speelt dat rond 2031, en wat dat betekent staat beschreven bij het moment waarop de aftrek voor de oudste hypotheken verdwijnt. De verwachte einddatum staat op je jaaroverzicht of in je hypotheekakte, en wie die datum ruim op tijd opzoekt, kan zijn maandbudget er nog op aanpassen.

Wat er gebeurt	Wat dat met de termijn van dertig jaar doet
Je koopt je eerste huis	De termijn start op de ingangsdatum van de lening
Je verhuist en sluit een nieuwe hypotheek	De verbruikte jaren tellen door; alleen de verhoging krijgt een eigen termijn
Je leent extra bij voor een verbouwing	Dat nieuwe leningdeel krijgt een eigen termijn van dertig jaar
Je sluit je hypotheek over zonder te verhogen	De termijn loopt door, hij begint niet opnieuw
Je lening liep al op 1 januari 2001	De aftrek eindigt uiterlijk op 1 januari 2031
Je verkoopt en koopt niets terug	De aftrek stopt op de datum van overdracht bij de notaris

Welke kosten bij de aankoop van je huis aftrekbaar zijn

In het jaar dat je koopt, is er meer aftrekbaar dan alleen rente. De eenmalige financieringskosten mogen in één keer van je inkomen af, en dat scheelt in dat eerste jaar vaak meer dan de rente zelf. De scheidslijn is steeds dezelfde: kosten die je maakt om de lening rond te krijgen zijn aftrekbaar, kosten die je maakt om het huis te krijgen niet.

Daarom is de taxatie voor de hypotheek wel aftrekbaar en de courtage van de aankoopmakelaar niet, en het advies van de hypotheekadviseur wel maar de overdrachtsbelasting niet. Wie de eenmalige aftrekbare kosten van zijn eigen woning wil berekenen, telt simpelweg de posten uit de linkerkolom van de tabel bij elkaar op. De volledige uitwerking per post staat in de gids over de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning.

Van de kosten koper is dus een deel aftrekbaar en een deel niet. De grootste post, de overdrachtsbelasting, valt buiten de aftrek; hoeveel dat in jouw geval is, reken je uit met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting. Wat niet aftrekbaar is mag je meestal wel meefinancieren: die kosten horen bij je eigenwoningschuld, zodat de rente erover alsnog aftrekbaar is. Sinds geldverstrekkers niet meer dan honderd procent van de woningwaarde mogen lenen, en zes procent meer alleen voor energiebesparende voorzieningen, lukt dat in de praktijk alleen als je woning meer waard is dan je koopsom.

Op de nota van de notaris staan de posten los van elkaar, en dat helpt bij het invullen. Het honorarium voor de hypotheekakte, de kadasterkosten voor het inschrijven van die akte en de kosten van de wettelijke inzages die de notaris daarvoor moet doen zijn alle drie aftrekbaar, inclusief de kadastrale inzage. Het honorarium en de kadastrale rechten voor de leveringsakte staan er meestal vlak boven en die vallen er juist buiten. Van je totale aankoopkosten is dus alleen het financieringsdeel aftrekbaar, en van je hypotheekkosten vrijwel alles.

Kostenpost bij de aankoop	Eenmalig aftrekbaar?
Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek	Ja
Notariskosten voor de hypotheekakte, inclusief btw	Ja
Kadastrale rechten voor het inschrijven van de hypotheekakte	Ja
Taxatiekosten die je maakt om de hypotheek te krijgen	Ja
Borgtochtprovisie voor de Nationale Hypotheek Garantie	Ja
Afsluitprovisie en afhandelingskosten van de geldverstrekker	Ja
Bereidstellingsprovisie voor het verlengen van de offerte	Ja
Bouwkundige keuring die de geldverstrekker eist voor de hypotheek	Ja
Kosten van een inkomensverklaring die de geldverstrekker voor de lening eist	Ja
Bouwrente vanaf de datum van de koop-aannemingsovereenkomst	Ja
Courtage van de aankoopmakelaar	Nee
Overdrachtsbelasting	Nee
Notariskosten en kadastrale rechten voor de leveringsakte	Nee
Kosten van een bankgarantie of een waarborgsom	Nee
Bouwkundige of bouwtechnische keuring die je zelf laat doen vóór de koop	Nee
Opleveringskeuring bij nieuwbouw	Nee
Advies- en bemiddelingskosten van vóór de aankoop	Nee
Kosten van een constructeur of bouwbegeleider	Nee
Verhuiskosten en de rekening van het verhuisbedrijf	Nee
Verkoopkosten van je oude woning, zoals de verkoopmakelaar	Nee

Onderhoud, verbouwing en VvE-kosten zijn niet aftrekbaar

Voor je eigen woning geldt een simpele hoofdregel: de rente en de financieringskosten mogen eraf, de kosten van het wonen zelf niet. Onderhoud aan je huis is dus niet aftrekbaar, en dat verandert niet als het om een dure post gaat zoals een nieuw dak of een cv-ketel. Hetzelfde geldt voor de verbouwing zelf: de rekening van de aannemer is geen aftrekpost, de rente op de lening waarmee je hem betaalt kan dat wel zijn.

De maandelijkse bijdrage aan de vereniging van eigenaars is evenmin aftrekbaar, ook niet het deel dat naar het reservefonds gaat voor toekomstig groot onderhoud. Servicekosten van een appartement vallen in dezelfde categorie. Je aandeel in het spaargeld van de vereniging telt wel mee als vermogen in box 3.

Woningaanpassingen om medische redenen, zoals een traplift of een aangepaste badkamer, zijn sinds 2014 geen aftrekbare specifieke zorgkosten meer. Zonnepanelen op je eigen dak leveren ook geen aftrekpost op; het voordeel zit in je energierekening en in de eventuele subsidie, niet in de inkomstenbelasting.

Eén woonlast is wel aftrekbaar en dat is de periodieke betaling voor erfpacht, opstal of beklemming. De canon die je jaarlijks aan de gemeente of de grondeigenaar betaalt, gaat net als rente van je inkomen af. Koop je de erfpacht in één keer af, bijvoorbeeld door over te stappen op eeuwigdurende erfpacht, dan is die afkoopsom niet aftrekbaar, maar de lening die je ervoor afsluit hoort wel bij je eigenwoningschuld en de notariskosten voor die lening zijn dat ook.

Lenen voor een verbouwing: wanneer die rente aftrekbaar is

Of het nu een verbouwingshypotheek heet, een tweede hypotheek, een renovatielening, een groene lening of een gewone persoonlijke lening: fiscaal maakt de naam niets uit. Drie voorwaarden bepalen of de rente aftrekbaar is. Het geld gaat aantoonbaar naar onderhoud of verbetering van je eigen woning, je lost de lening af volgens een annuïtair of lineair schema in maximaal dertig jaar, en je kunt met bonnen laten zien waar het geld naartoe is gegaan.

Die bewijslast wordt onderschat. Welke verbouwingen fiscaal meetellen is ruim opgevat: een nieuwe keuken, een dakkapel, isolatie, een badkamer of zonnepanelen gelden allemaal als onderhoud of verbetering. Alleen tellen de verbouwkosten mee die je werkelijk hebt uitgegeven. Blijft er van een lening van 30.000 euro tienduizend over op je rekening, dan is de rente over die tienduizend niet aftrekbaar. Bewaar facturen en bankafschriften minstens vijf jaar, want de Belastingdienst kan er tot vijf jaar na afloop van het belastingjaar om vragen.

Betaal je de verbouwing eerst uit eigen geld en leen je pas daarna, dan is de rente nog steeds aftrekbaar zolang de uitgaven binnen zes maanden vóór het afsluiten van de lening zijn gedaan. Wacht je langer, dan is het geld al besteed en levert de lening geen eigenwoningschuld meer op. Wie zijn overwaarde wil gebruiken voor een verbouwing, houdt gewoon recht op aftrek over dat nieuwe deel; de bijleenregeling speelt pas als je je huis verkoopt. De volledige set voorwaarden per leningvorm staat bij de renteaftrek per soort hypotheek.

Oversluiten, verhuizen en tijdelijk twee woningen

Bij het oversluiten van je hypotheek zijn de kosten in één keer aftrekbaar, en dat is een groter voordeel dan mensen verwachten. Boeterente voor vervroegd aflossen, taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten, de notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte en de royementskosten voor het doorhalen van de oude inschrijving mogen allemaal van je inkomen af. Die laatste post heet op de nota de doorhaling of het royement. Ook de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie tellen mee, net als de kosten van het omzetten van je hypotheek naar een andere vorm bij dezelfde geldverstrekker, voor zover het om financieringskosten gaat.

Er zit één belangrijke voorwaarde aan: de kosten zijn alleen aftrekbaar voor zover ze bij je eigenwoningschuld horen. Verhoog je bij het oversluiten je lening tot boven je oude eigenwoningschuld, dan valt de verhoging in box 3 en moet je de kosten evenredig verdelen over het aftrekbare en het niet-aftrekbare deel. Hetzelfde geldt als je de oversluitkosten meefinanciert. Hoe die verdeling in de aangifte uitpakt, staat bij de rekenregels voor de renteaftrek.

Verhuizen levert meestal een periode met dubbele woonlasten op. De verhuisregeling geeft je dan tijdelijk dubbele hypotheekrenteaftrek: je trekt de rente over beide woningen af, mits de oude woning leegstaat en te koop staat. Dat mag in het jaar waarin je vertrekt plus de drie kalenderjaren daarna. Verhuur je de oude woning, dan vervalt de aftrek zolang de verhuur duurt en horen de woning en de schuld in box 3. Eindigt de verhuur binnen de termijn en staat de woning weer leeg te koop, dan herleeft de aftrek voor de rest van die termijn.

De rente over een overbruggingskrediet, dat ook wel een overbruggingshypotheek heet, is aftrekbaar voor zover dat krediet de overwaarde overbrugt die je in de nieuwe woning steekt. Verkoop je met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve die je maximale eigenwoningschuld bij de volgende woning verlaagt. Die reserve vervalt drie jaar na de verkoop, dus wie langer huurt voordat hij weer koopt, ontloopt de bijleenregeling.

Situatie bij verhuizen of oversluiten	Wat de regel zegt	Termijn
Oude woning staat leeg en te koop	Rente over beide hypotheken is aftrekbaar	Het jaar van vertrek plus drie jaar
Nieuwe woning staat leeg of is in aanbouw	Rente is al aftrekbaar voordat je er woont	Het jaar van aankoop plus drie jaar
Oude woning verhuurd in plaats van te koop gezet	De aftrek vervalt zolang de verhuur duurt, woning en schuld naar box 3	Zolang de verhuur duurt
Overwaarde uit de verkoop	De eigenwoningreserve verlaagt je nieuwe eigenwoningschuld	De reserve vervalt na drie jaar
Oversluiten zonder verhoging	Boeterente en oversluitkosten in één keer aftrekbaar	In het jaar waarin je betaalt
Oversluiten met verhoging boven de oude schuld	Alleen het deel dat bij de eigenwoningschuld hoort is aftrekbaar	Kosten evenredig splitsen

Het eigenwoningforfait en de aftrek bij een kleine schuld

Het eigenwoningforfait is de tegenhanger van de aftrek. Je telt een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen op, en pas daarna trek je de rente en de aftrekbare kosten eraf. Voor de meeste woningen is dat percentage in 2026 0,35 procent; bij een WOZ-waarde van 400.000 euro betekent dat een bijtelling van 1.400 euro.

Omdat de WOZ-waarde het startpunt is, werkt een te hoge waarde direct door in je belastingaanslag. Controleer de beschikking daarom met de WOZ-check en reken de bijtelling na met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait. Bezwaar maken kost niets en de termijn is zes weken na de dagtekening.

Wie zijn hypotheek grotendeels heeft afgelost, betaalt niet ineens belasting over de volledige bijtelling. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, ook geschreven als de aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld en in de wandelgangen de wet-Hillen, corrigeert het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten. In 2026 is die aftrek 71,867 procent van dat verschil, en de rest van het verschil telt wel mee als inkomen.

Die regeling wordt afgebouwd. Sinds 2026 gaat het percentage met 4,8 procentpunt per jaar omlaag in plaats van met 3,33 procentpunt, waardoor de aftrek per 1 januari 2041 helemaal verdwijnt. Voor wie zijn huis vrijwel schuldenvrij heeft, betekent dat een geleidelijk oplopende aanslag zonder dat er iets aan zijn situatie verandert.

WOZ-waarde	Eigenwoningforfait
Tot € 12.500	0%
€ 12.500 tot € 25.000	0,10%
€ 25.000 tot € 50.000	0,20%
€ 50.000 tot € 75.000	0,25%
€ 75.000 tot € 1.350.000	0,35%
Vanaf € 1.350.000	€ 4.725 plus 2,35% over het meerdere

Per maand of per jaar: zo krijg je het geld

Er zijn twee manieren om je hypotheekrenteaftrek te ontvangen. Je wacht op de jaarlijkse belastingaangifte en krijgt het hele bedrag in één keer terug, of je vraagt een voorlopige aanslag aan en krijgt elke maand een voorschot. Die maandelijkse variant heet officieel de voorlopige teruggaaf. De betaaldata liggen vast: het bedrag wordt rond de vijftiende van elke maand op je rekening gestort.

Voor starters is de maandelijkse route de logische keuze, want anders financier je een jaar lang je eigen belastingvoordeel voor. Je vraagt hem aan met je DigiD op Mijn Belastingdienst en vult je verwachte inkomen, je hypotheekrente en je WOZ-waarde in. Het regelen kost een kwartier en kan het hele jaar door, ook halverwege. De praktische stappen staan in de gids over het aanvragen van de hypotheekrenteaftrek, en wat er per maand overblijft lees je bij de maandelijkse uitbetaling.

Wat je vooruit krijgt, is een schatting op basis van je eigen opgave. Verandert er iets, dan moet je die opgave zelf aanpassen: een hogere WOZ-waarde, een lagere rente na oversluiten, een salarisverhoging of het aflopen van je aftrektermijn. Wie dat nalaat, krijgt te veel en betaalt het na de definitieve aanslag terug, soms met belastingrente erbij. Het stopzetten van de hypotheekrenteaftrek bij verkoop moet je zelf doen: vanaf de overdracht bestaat het recht op aftrek niet meer, en de Belastingdienst krijgt dat niet vanzelf door.

Ben je de aftrek in eerdere jaren vergeten, dan is dat te herstellen. Je kunt tot vijf jaar terug alsnog aangifte doen of een aangifte wijzigen, dus tot en met 31 december 2026 gaat dat over de jaren vanaf 2021. De teruggaaf komt dan in één keer binnen.

Bijzondere situaties: pensioen, nieuwbouw, familie en een tweede huis

Na je AOW-leeftijd blijft de aftrek bestaan, maar hij wordt minder waard. Over de eerste schijf betaal je in 2026 17,85 procent in plaats van 35,75 procent, omdat je geen AOW-premie meer afdraagt. Je aftrekpost telt dan tegen datzelfde lagere tarief. Voor veel gepensioneerden valt bovendien het einde van de dertigjaarstermijn samen met de pensioendatum, waardoor de nettolast twee keer stijgt.

Bij nieuwbouw begint de aftrek eerder dan de sleuteloverdracht. Rente over de bouwtermijnen is aftrekbaar zodra de koop-aannemingsovereenkomst er is, en de woning mag tot drie jaar leegstaan of in aanbouw zijn voordat je er intrekt. De rente die je in het bouwdepot ontvangt, moet je in die eerste jaren wel van je aftrek afhalen: je trekt per saldo alleen af wat je netto kwijt bent.

Een tweede huis, een vakantiewoning of een woning die je verhuurt geeft geen recht op hypotheekrenteaftrek. Die woningen horen met hun schuld in box 3, waar de lening je vermogen juist verlaagt. De enige situatie waarin je tijdelijk twee woningen in box 1 hebt, is de verhuisregeling, en die vraagt om een leegstaande woning die te koop staat.

Een familiehypotheek geeft gewoon recht op aftrek, mits de rente zakelijk is, er een aflossingsschema ligt dat je nakomt en je de lening in je aangifte opgeeft. Ouders betalen over de ontvangen rente zelf geen inkomstenbelasting; de vordering telt bij hen mee in box 3. Wie de rente jaarlijks terugschenkt, moet binnen de vrijstellingen van de schenkbelasting blijven en de betalingen echt over en weer laten lopen.

De toekomst van de hypotheekrenteaftrek

De beperking van de hypotheekrenteaftrek is de afgelopen tien jaar stap voor stap doorgevoerd. Tot 2014 mocht je aftrekken tegen je hoogste tarief van 52 procent; daarna daalde het maximale aftrektarief elk jaar, eerst met een half procentpunt en vanaf 2020 met drie procentpunt per jaar. Sinds 2023 is het gelijkgetrokken met het basistarief, dat sinds de invoering van de derde schijf in 2025 het tarief van de tweede schijf is: 37,48 procent in 2025 en 37,56 procent in 2026. De hele reeks jaartallen en tarieven staat bij de afbouw van het aftrektarief.

Wat er de komende jaren gebeurt, hangt aan twee dingen die los van elkaar staan. Het aftrektarief beweegt automatisch mee met de tweede schijf, dus zonder nieuw besluit verandert er weinig. De dertigjaarstermijn daarentegen is al wet: vanaf 2031 loopt de aftrek af voor de eerste groep huiseigenaren, en dat gebeurt zonder dat de politiek er nog iets voor hoeft te doen. Wat een tussentijdse maatregel voor bestaande hypotheken zou betekenen, is uitgewerkt bij een mogelijke ingreep in de hypotheekrenteaftrek.

Volledige afschaffing is geregeld voorgesteld en nooit ingevoerd. Adviesorganen wijzen erop dat de aftrek de huizenprijzen opdrijft, terwijl afschaffen zonder overgangsrecht huishoudens raakt die hun hypotheek juist op die aftrek hebben afgestemd. De scenario's die daarbij circuleren, van een langere afbouw tot verhuizing van de eigen woning naar box 3, staan naast elkaar bij de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

Wie nu een hypotheek afsluit, rekent verstandig met het huidige tarief en met de wetenschap dat de aftrek eindig is. De maandlast zonder aftrek is de last die je dertig jaar lang moet kunnen dragen; het voordeel eromheen is meegenomen zolang het er is.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met je hoogste belastingtarief

Bij een inkomen boven 78.426 euro is het marginale tarief 49,50 procent, maar de aftrek is in 2026 afgetopt op 37,56 procent. Op 15.000 euro rente scheelt dat bijna 1.800 euro per jaar. Wie zijn hypotheek op het hoge tarief heeft doorgerekend, houdt maandelijks minder over dan gedacht.

Het eigenwoningforfait vergeten in de berekening

De bijtelling gaat van je aftrekpost af voordat het tarief eroverheen gaat. Bij een WOZ-waarde van 500.000 euro is dat 1.750 euro in 2026, en dat verlaagt je teruggaaf met ruim 650 euro. Rekenhulpen die alleen naar de rente kijken, geven daardoor een te rooskleurig beeld.

De bonnen van de verbouwing niet bewaren

Rente over een verbouwingslening is alleen aftrekbaar voor het bedrag dat aantoonbaar in de woning is gegaan. Zonder facturen en bankafschriften schrapt de Belastingdienst de aftrek, tot vijf jaar na afloop van het belastingjaar. Bij een lening van 40.000 euro tegen 4 procent gaat dat over 1.600 euro aftrek per jaar.

Niet-aftrekbare kosten toch opvoeren

Overdrachtsbelasting, de courtage van de aankoopmakelaar, de bankgarantie en de notariskosten voor de leveringsakte staan samen op één afrekening met de wel aftrekbare posten. Ze horen bij het huis en niet bij de lening, en bij een correctie komt er belastingrente bovenop het terug te betalen bedrag.

De voorlopige aanslag laten staan na een wijziging

Sluit je over tegen een lagere rente, gaat je inkomen omhoog of loopt je aftrektermijn af, dan klopt de maandelijkse teruggaaf niet meer. Het teveel ontvangen bedrag komt na de definitieve aanslag in één keer terug bij je, soms over twee jaar tegelijk.

Denken dat bijlenen onder de oude termijn valt

Elk nieuw leningdeel heeft een eigen aflossingsverplichting en een eigen einddatum. Wie zijn hypotheek verhoogt voor een verbouwing en dat deel aflossingsvrij maakt, heeft daarover geen aftrek, ook al is de rest van de hypotheek van vóór 2013.

De bijleenregeling over het hoofd zien na een verkoop met overwaarde

Verkoop je met overwaarde en koop je binnen drie jaar terug, dan verlaagt de eigenwoningreserve je maximale eigenwoningschuld. Steek je de overwaarde niet in het nieuwe huis, dan is de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar, ook al staat alles op één hypotheekakte.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor de standaardsituatie, één hypotheek op één woning waar je zelf woont, kun je de aangifte prima zelf doen: de vooraf ingevulde gegevens van je geldverstrekker kloppen doorgaans en het enige wat je erbij zoekt is je WOZ-beschikking. Het wordt anders zodra er meerdere leningdelen met verschillende einddatums zijn, als je overgangsrecht van vóór 2013 hebt, of als een verbouwing deels uit eigen geld en deels uit een lening is betaald. Een fiscalist of een belastingadviseur rekent zo'n splitsing door en rekent daarvoor meestal tussen de 150 en 400 euro per uur; voor een aangifte met een eigen woning en één complicatie kom je vaak uit op 250 tot 600 euro. Bij een echtscheiding, een woning met een bedrijfsdeel of een familiehypotheek is dat geld goed besteed, want een fout in de eigenwoningschuld werkt dertig jaar door. Voor de keuze tussen hypotheekvormen en de vraag hoeveel je kunt lenen ben je bij een hypotheekadviseur beter af dan bij een fiscalist; die rekent de nettolast met en zonder aftrek voor je door. Twijfel je alleen over de bijtelling, dan kom je met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait en de vragenrubriek van de Belastingdienst meestal een heel eind. Voor vragen over de aangifte zelf is de BelastingTelefoon gratis, en gemeenten en vakbonden bieden rond het aangifteseizoen hulp aan voor wie er niet uitkomt.