Kosten koper berekenen: wat komt er bovenop de koopsom?

Wat deze rekenhulp voor je uitrekent

Je vult de koopsom in, kiest je situatie en zet vier schakelaars aan of uit: nieuwbouw, aankoopmakelaar, bouwkundige keuring en NHG. De rekenhulp telt daarna alle posten op die bij die keuzes horen en toont het totaal, het percentage van de koopsom en een regel per post. Zo zie je niet alleen hoeveel kosten koper je betaalt, maar ook waar dat bedrag vandaan komt. Net als de andere rekenhulpen voor wonen rekent hij volledig in je browser, zonder dat er een gegeven de deur uit gaat.

Het antwoord op de vraag hoeveel kosten koper bij een huis is, hangt vooral af van twee dingen: je leeftijd en de vraag of het je eigen woning wordt. Die twee bepalen het tarief van de overdrachtsbelasting, en dat is bijna altijd de grootste post. De rest van de posten is vrij vast en loopt maar beperkt op met de koopsom. Wat er inhoudelijk achter elke post zit, staat in de gids over de kosten koper bij het kopen van een huis.

De uitkomst is een raming met marktgemiddelden, geen offerte. Voor je bod is dat precies genoeg: je weet welk bedrag je uit eigen zak nodig hebt. Voor je hypotheekaanvraag vervang je de gemiddelden later door de bedragen uit de offertes die je zelf krijgt.

Waar de bedragen in de uitkomst vandaan komen

De rekenhulp gebruikt één dataset met de tarieven van 2026. Twee posten zijn wettelijk vastgelegd: de overdrachtsbelasting en de inschrijfkosten van het Kadaster. De inschrijving van de leveringsakte en die van de hypotheekakte kosten elk 103,50 euro in 2026, en de notaris rekent die aan je door.

De andere posten zijn marktgemiddelden. Voor de leveringsakte rekent de rekenhulp 700 euro in 2026 en voor de hypotheekakte 600 euro, voor hypotheekadvies en bemiddeling 2.500 euro, voor de taxatie 500 euro en voor een bouwkundige keuring 350 euro. De aankoopmakelaar staat op 1,0 procent van de koopsom, de NHG-borgtochtprovisie op 0,4 procent.

Wie geen enkele schakelaar aanzet en een bestaande woning koopt, houdt aan vaste posten 4.507 euro over in 2026. Met een bouwkundige keuring erbij wordt dat 4.857 euro. Dat bedrag verandert nauwelijks mee met de koopsom, waardoor de kosten koper procentueel daalt naarmate het huis duurder wordt.

Post	Bedrag	Wanneer de rekenhulp hem meetelt
Overdrachtsbelasting	0%, 2% of 8% van de koopsom	Alleen bij een bestaande woning
Notaris, leveringsakte	€ 700	Alleen bij een bestaande woning
Kadaster, inschrijving leveringsakte	€ 103,50	Alleen bij een bestaande woning
Notaris, hypotheekakte	€ 600	Altijd
Kadaster, inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	Altijd
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500	Altijd
Taxatie	€ 500	Altijd
Bouwkundige keuring	€ 350	Als je de schakelaar aanzet, en niet bij nieuwbouw
Aankoopmakelaar	1,0% van de koopsom	Als je de schakelaar aanzet
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de koopsom	Als je de schakelaar aanzet

De overdrachtsbelasting bepaalt het grootste verschil

Bij de keuze voor je situatie stelt de rekenhulp het tarief in. Ben je meerderjarig en nog geen 35 op het moment van overdracht, ga je er zelf langdurig wonen, heb je de vrijstelling nog niet eerder gebruikt en blijft de waarde van de woning onder 555.000 euro, dan rekent hij met 0 procent: de startersvrijstelling in 2026. Ga je er zelf wonen zonder die vrijstelling, dan wordt het 2 procent. Voor een tweede woning of een woning die je verhuurt geldt in 2026 8 procent, en voor een niet-woning zoals een bedrijfspand blijft het 10,4 procent.

Die grens van 555.000 euro werkt hard. Kost het huis één euro meer, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2 procent over de volle koopsom. De rekenhulp doet dat ook zo: kies je starter en vul je 560.000 euro in, dan verschijnt er ineens 11.200 euro aan overdrachtsbelasting in de uitkomst.

Kosten koper berekenen als starter valt daardoor vaak mee, want zonder overdrachtsbelasting blijven alleen de vaste posten over. De voorwaarden waar de vrijstelling op stukloopt, zoals de eis dat je hem nog nooit eerder hebt gebruikt en de verklaring die je bij de notaris tekent, staan in de gids over de overdrachtsbelasting bij een woning.

Jaar	Startersvrijstelling tot een koopsom van	Tarief eigen woning	Tarief overige woningen
2026	€ 555.000	2%	8%
2025	€ 525.000	2%	10,4%
2024	€ 510.000	2%	10,4%
2023	€ 440.000	2%	10,4%

Hoeveel kosten koper je betaalt bij verschillende koopsommen

De tabel hieronder gaat uit van een bestaande woning met een bouwkundige keuring, zonder aankoopmakelaar en zonder NHG. De vaste posten blijven dan 4.857 euro in 2026, ongeacht wat het huis kost. Alleen de overdrachtsbelasting loopt mee met de koopsom.

Daar zie je goed aan hoe misleidend een vuistregel in procenten is. Bij 250.000 euro is de kosten koper 3,9 procent en bij 500.000 euro nog maar 3,0 procent, terwijl in beide gevallen precies dezelfde posten worden betaald. Voor starters is het verschil nog groter: van 1,9 procent bij 250.000 euro naar 1,0 procent bij 500.000 euro.

Wil je weten hoeveel kosten koper je bij 400.000 euro moet betalen, dan komt de rekenhulp zonder aankoopmakelaar op 12.857 euro uit en met aankoopmakelaar op 16.857 euro. Dat verschil van 4.000 euro moet je erbij hebben, want begeleiding bij de aankoop kun je niet meefinancieren. Hoeveel eigen geld er na dit bedrag overblijft voor de aankoop zelf, reken je door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek.

Koopsom	Vaste posten	Overdrachtsbelasting eigen woning	Totaal eigen woning	Totaal met startersvrijstelling
€ 250.000	€ 4.857	€ 5.000	€ 9.857 (3,9%)	€ 4.857 (1,9%)
€ 350.000	€ 4.857	€ 7.000	€ 11.857 (3,4%)	€ 4.857 (1,4%)
€ 400.000	€ 4.857	€ 8.000	€ 12.857 (3,2%)	€ 4.857 (1,2%)
€ 500.000	€ 4.857	€ 10.000	€ 14.857 (3,0%)	€ 4.857 (1,0%)
€ 600.000	€ 4.857	€ 12.000	€ 16.857 (2,8%)	€ 16.857 (2,8%)

Wat de rekenhulp aanneemt en waar jouw offerte van afwijkt

De vier posten met een gemiddelde erin zijn de posten waar je uitkomst het meest van de werkelijkheid kan afwijken. Notariskantoren verschillen flink in prijs voor dezelfde twee aktes, en een vergelijkingssite laat dat verschil binnen een half uur zien. Wie zelf drie offertes opvraagt, betaalt in de praktijk vaak een paar honderd euro minder dan het gemiddelde van 700 en 600 euro waar de rekenhulp mee werkt.

Hypotheekadvies is de tweede post met spreiding. De 2.500 euro in de rekenhulp ligt rond het marktgemiddelde voor advies en bemiddeling samen in 2026, maar er zijn kantoren die er duidelijk onder zitten en aanbieders die er ruim boven zitten. Vraag altijd het dienstverleningsdocument op: daarin staat het tarief en waar het voor geldt.

De aankoopmakelaar staat vast op 1,0 procent van de koopsom, terwijl steeds meer makelaars met een vast bedrag werken dat losstaat van de prijs van het huis. Zet de schakelaar uit en tel je eigen afspraak erbij op als je een vaste prijs hebt afgesproken. Wat een aankoopmakelaar doet en wanneer die zichzelf terugverdient, staat in de gids over bezichtigen en de aankoopmakelaar.

Nieuwbouw: waarom de uitkomst dan ineens laag is

Zet je de schakelaar voor nieuwbouw aan, dan vallen drie posten weg: de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster. Bij een nieuwbouwwoning betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting, en die zit al in de vrij-op-naamprijs. De leveringsakte betaalt de ontwikkelaar. Wat overblijft zijn de hypotheekakte, de inschrijving daarvan, het advies en de taxatie: samen 3.703,50 euro in 2026.

Die lage uitkomst klopt voor wat de rekenhulp meet, maar hij is niet je hele plaatje. Bij nieuwbouw komen er kosten bij die niet in de kosten koper vallen: bouwrente over de grond en de al vervallen termijnen, meerwerk, en vaak een tuin, vloeren en een keuken die je zelf moet betalen. Wat er bij een nieuwbouwaankoop wel en niet in de prijs zit, staat in de gids over een nieuwbouwwoning kopen.

De bouwkundige keuring schakelt de rekenhulp bij nieuwbouw automatisch uit, ook als de schakelaar aan staat. Een keuring van een huis dat nog gebouwd moet worden heeft geen zin. Een opleveringsinspectie bij de sleuteloverdracht wel, en die kost meestal een paar honderd euro; die moet je er zelf bij optellen.

Wat je van de kosten koper terugkrijgt

Een deel van de posten is fiscaal aftrekbaar, en dat is precies het deel dat met je hypotheek te maken heeft. De hypotheekakte bij de notaris, de inschrijving daarvan bij het Kadaster, de advies- en bemiddelingskosten, de taxatie die je voor de lening nodig hebt en de NHG-borgtochtprovisie zijn eenmalige financieringskosten. Die trek je in het jaar van aankoop in één keer af, zolang de lening als eigenwoningschuld telt: voor leningen vanaf 2013 betekent dat annuïtair of lineair aflossen in maximaal dertig jaar.

Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de inschrijving van de leveringsakte, de bouwkundige keuring en de aankoopmakelaar. Dat zijn kosten van het huis zelf, niet van de financiering. Bij een bestaande woning van 400.000 euro met keuring en zonder makelaar is dus 3.703,50 euro van de 12.857 euro aftrekbaar.

Wat je daarvan terugkrijgt hangt af van je tarief: ligt je inkomen uit werk en woning in 2026 boven 78.426 euro, dan telt de aftrek tegen maximaal 37,56 procent en daaronder tegen je eigen schijftarief. Over 3.703,50 euro komt dat neer op ruim 1.300 euro. Hoe die aftrek precies werkt en welke voorwaarden eraan hangen, staat in de gids over de hypotheekrenteaftrek.

Fouten die mensen met de uitkomst maken

De grootste is de aanname dat je het bedrag kunt meefinancieren. Je mag wettelijk maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus de kosten koper komt uit eigen geld; alleen voor energiebesparende voorzieningen mag je tot 106 procent gaan, en dat deel is niet voor de kosten koper. Wie zijn spaargeld tot op de euro in de koopsom stopt, staat bij de notaris met een tekort dat niemand meer oplost.

De tweede is de NHG-schakelaar. Die telt 0,4 procent van de koopsom bij, terwijl de borgtochtprovisie in werkelijkheid over het hypotheekbedrag gaat en NHG in 2026 alleen kan tot een koopsom of getaxeerde waarde van 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. Leen je minder dan de koopsom, dan valt de post in het echt lager uit; ligt de woning boven de grens, dan kan de post helemaal niet.

De derde is de waarborgsom of bankgarantie vergeten. In de koopakte staat vrijwel altijd dat je 10 procent van de koopsom zeker stelt voordat je de sleutel krijgt. Doe je dat met een bankgarantie, dan rekenen de meeste geldverstrekkers daar ongeveer 1 procent van het gegarandeerde bedrag voor, en die post zit niet in de rekenhulp. Wat het huis je daarna maandelijks kost, reken je door met de rekenhulp voor je maandlasten en de bijbehorende uitleg over het berekenen van je hypotheek.

Veelgestelde vragen