Erfpacht: wat het is, wat de canon kost en wanneer afkopen loont
Bij erfpacht koop je de woning maar niet de grond eronder: die blijft van de gemeente of een andere erfverpachter, en jij betaalt daarvoor jaarlijks een canon. Hoeveel dat is, hangt af van de grondwaarde en het canonpercentage, en of de canon later omhoog kan hangt af van de vorm: tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend. Afkopen kan meestal, maar het is geen automatische winst: reken de afkoopsom af tegen de canon die je bespaart en tegen de rente op de lening die je ervoor nodig hebt.
- 2,39% 2026 canonpercentage eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam (AB2016)
- 3,51% 2026 canonpercentage voortdurende erfpacht Amsterdam, tweede kwartaal (AB2000)
- 17 keer wettelijk factor waarmee een eeuwigdurende canon meetelt voor de overdrachtsbelasting
- 2% 2026 overdrachtsbelasting over koopsom plus gekapitaliseerde canon
- 5 tot 49% 2026 bandbreedte van de buurtstraatquote die de Amsterdamse grondwaarde bepaalt
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat erfpacht is en wat je precies koopt
De betekenis van erfpacht is vrij eenvoudig: het is het recht om de grond van iemand anders te gebruiken alsof die van jou is. Je koopt de woning wel, maar de grond eronder blijft eigendom van een gemeente, een woningcorporatie, een landgoed of een particuliere belegger. Die eigenaar heet de erfverpachter, jij bent de erfpachter, en wat je jaarlijks voor het grondgebruik betaalt heet de canon. Het recht van erfpacht staat in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, vanaf artikel 5:85, en wordt bij de notaris gevestigd en in het Kadaster ingeschreven. Die drie begrippen, erfverpachter, erfpachter en canon, heb je nodig om een erfpachtcontract te kunnen lezen.
Voor de buitenwereld ben je gewoon huiseigenaar. Je staat als rechthebbende in het Kadaster, je kunt de woning verkopen, verhuren en er een hypotheek op vestigen, en verbouwen mag in principe ook. In de registers heet dat eigendom belast met erfpacht: de blote eigendom ligt bij de erfverpachter, het gebruiksrecht bij jou. Dat gebruiksrecht is verhandelbaar en gaat over op je erfgenamen, vandaar de naam.
Wat er precies geldt, staat niet in de wet maar in de erfpachtakte en de algemene bepalingen die daarbij horen. Die voorwaarden lees je net zo aandachtig als de koopovereenkomst met alle clausules, want ze bepalen waarvoor je de woning mag gebruiken, of je mag splitsen of uitbouwen en of je voor de verkoop toestemming nodig hebt. Artikel 5:91 van het Burgerlijk Wetboek staat toe dat de overdracht afhankelijk wordt gemaakt van toestemming van de eigenaar; weigert die zonder redelijke grond, dan kan de rechter vervangende toestemming geven. Engelstalige kopers zoeken op what is erfpacht of op erfpacht meaning en komen uit bij leasehold, een vertaling die de kern raakt maar de Nederlandse voorwaarden niet dekt.
De drie vormen: tijdelijk, voortdurend en eeuwigdurend
Erfpacht bestaat in drie smaken en het verschil zit in wat er aan het einde gebeurt. Bij tijdelijke erfpacht staat er een harde einddatum in de akte, bijvoorbeeld na vijftig of vijfenzeventig jaar. Loopt die datum af, dan eindigt het recht, tenzij de erfverpachter verlengt. Dat is de vorm met de scherpste randen, zeker als de einddatum binnen een mensenleven ligt. De voordelen van erfpacht zitten aan de voorkant: je betaalt de grond niet mee in de koopsom, waardoor de instapprijs lager ligt dan bij een vergelijkbare woning op eigen grond.
Voortdurende erfpacht loopt in tijdvakken, meestal van vijftig jaar. Het recht eindigt niet, maar aan het einde van elk tijdvak herziet de erfverpachter de canon op basis van de dan geldende grondwaarde. Grondprijzen zijn de afgelopen decennia hard gestegen, dus zo'n herziening kan de canon vermenigvuldigen. Bij eeuwigdurende erfpacht is dat weg: het recht loopt zonder einde door en de canon staat na vaststelling vast, alleen nog jaarlijks aangepast aan de inflatie, of hij is in één keer afgekocht.
Naast de vorm telt wie de erfverpachter is. Gemeentelijke erfpacht is doorgaans transparant: de voorwaarden staan online, de rekenmethode ligt vast en de gemeente publiceert haar canonpercentages. Bij particuliere erfpacht bepaalt een private eigenaar de voorwaarden, en daar loopt het geregeld mis. Rond particuliere erfpacht speelt al jaren hetzelfde drama: bij een herziening kan de nieuwe canon een veelvoud van de oude zijn, met rechtszaken en onverkoopbare woningen als gevolg.
| Vorm | Einde van het recht | Wat er met de canon gebeurt | Grootste risico |
|---|---|---|---|
| Tijdelijke erfpacht | Vaste einddatum in de akte | Vaak vast tot de einddatum | Recht eindigt; verlenging tegen nieuwe voorwaarden |
| Voortdurende erfpacht | Loopt door in tijdvakken | Herziening aan het einde van elk tijdvak | Forse sprong in de canon bij de herzieningsdatum |
| Eeuwigdurende erfpacht | Geen einde | Eenmalig vastgesteld, daarna alleen inflatie | De hoogte van de canon bij vaststelling |
| Eeuwigdurend afgekochte erfpacht | Geen einde | Geen canon meer | Voorwaarden en toestemmingen blijven wel gelden |
Hoe de canon wordt berekend en wat je per jaar betaalt
De rekensom achter vrijwel elke canon is dezelfde: grondwaarde maal canonpercentage. De grondwaarde is de waarde van de kale grond onder je woning, het canonpercentage is het rendement dat de erfverpachter over die waarde wil zien. Bij een grondwaarde van 100.000 euro en een percentage van 2,39 procent, het tarief dat Amsterdam voor 2026 heeft vastgesteld voor eeuwigdurende erfpacht, betaal je 2.390 euro per jaar.
Hoe de grondwaarde tot stand komt verschilt per gemeente. Amsterdam koppelt hem aan de WOZ-waarde via de buurtstraatquote: het percentage van de woningwaarde dat aan de grond wordt toegerekend, met een ondergrens van 5 procent en een bovengrens van 49 procent. Een dure straat in het centrum zit hoog, een naoorlogse flat aan de rand laag. Andere gemeenten werken met een taxatie of met vaste grondprijzen per vierkante meter.
Het jaarlijks bedrag van je erfpacht staat op de nota die je van de gemeente of de erfverpachter krijgt, per jaar of per kwartaal. Wil je weten hoeveel erfpacht je moet betalen voordat je koopt, vraag dan de laatste nota op bij de verkoper: daarop staat het actuele bedrag, de indexering en, bij voortdurende erfpacht, de datum waarop het huidige tijdvak eindigt.
| Regeling | Canonpercentage 2026 | Waarvoor het geldt |
|---|---|---|
| Amsterdam AB2016 | 2,39% | Eeuwigdurende erfpacht, hele jaar 2026 |
| Amsterdam AB2000 | 3,51% | Voortdurende erfpacht met jaarlijks geïndexeerde canon, tweede kwartaal 2026 |
| Amsterdam AB1994 en AB1966 | 3,27% | Oudere voortdurende rechten, hele jaar 2026 |
| Amsterdam AB1955 en ouder | 4,09% | De oudste voortdurende rechten, hele jaar 2026 |
| Amsterdam afkooppercentage | 3,28% | Rekenpercentage bij het afkopen van de canon |
| Den Haag | 2,2% | Canonpercentage voor 2026, tegenover 2,1% in 2025 |
Gecontroleerd op vastgestelde gemeentelijke percentages 2026
Vraag bij een voortdurend recht altijd naar de einddatum van het lopende tijdvak. Ligt die binnen tien jaar, dan koop je feitelijk een canonherziening mee waarvan de uitkomst nog onbekend is.
Erfpacht in Amsterdam: het stelsel en de overstap
Verreweg de meeste Amsterdamse woningen staan op grond van de gemeente. Welke regels voor jouw woning gelden, hangt af van de algemene bepalingen in je akte: AB1915 tot en met AB2000 horen bij het voortdurende stelsel, AB2016 bij het eeuwigdurende. Die letters en jaartallen bepalen je canonpercentage, je herzieningsmomenten en of je kunt overstappen.
De overstapregeling bestaat sinds 2017: eigenaren van een woning op voortdurende erfpacht kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. De echt gunstige variant, met een oude WOZ-peildatum uit 2014 of 2015, sloot op 8 januari 2020. Wie dat moment miste kreeg via de spijtoptantenregeling nog een kans, maar die liep van 28 november 2022 tot en met 31 juli 2023 en is gesloten. Overstappen kan nog steeds, alleen nu op basis van een recente WOZ-waarde, met een vaste korting van 25 procent op de afkoopsom en op de eeuwigdurende canon.
De aanvraag doe je in het erfpachtportaal van de gemeente. Na inloggen met DigiD kun je je eigen erfpachtgegevens opvragen en een aanbieding laten maken. Je krijgt daar een aanbieding met de berekende grondwaarde, de nieuwe canon en de afkoopsom; hoe lang die aanbieding geldig is, staat in de offerte zelf. Accepteer je, dan legt een notaris de wijziging vast in een akte die in het Kadaster wordt ingeschreven. Reken op het tarief van de notaris plus de inschrijving bij het Kadaster, die in 2026 103,50 euro kost; ter vergelijking, een gewone leveringsakte kost in 2026 gemiddeld rond de 700 euro.
Overstappen is onomkeerbaar. Je ruilt een canon die bij elke tijdvakherziening opnieuw wordt vastgesteld in voor een canon die vaststaat, maar de hoogte van die vaste canon wordt bepaald door de WOZ-waarde van nu. In een buurt waar de prijzen hard zijn gestegen, kan die uitkomst tegenvallen.
Erfpacht afkopen of de grond kopen
Twee dingen worden vaak door elkaar gehaald. De canon afkopen betekent dat je de toekomstige canon in één keer betaalt; het erfpachtrecht blijft bestaan en de voorwaarden uit de akte gelden gewoon door. De grond kopen betekent dat je de blote eigendom van de erfverpachter overneemt, waarna de erfpacht eindigt en je volledig eigenaar bent. Alleen bij die tweede route ben je echt van het stelsel af.
Wat erfpacht afkopen kost, hangt volledig af van de grondwaarde. In Amsterdam is de eeuwigdurende afkoopsom gelijk aan de vastgestelde grondwaarde, dus bij een grondwaarde van 100.000 euro betaal je 100.000 euro, of 75.000 euro als de overstapkorting van 25 procent van toepassing is. Voor het afkopen van de canon binnen het voortdurende stelsel rekent de gemeente met het afkooppercentage, in 2026 vastgesteld op 3,28 procent.
Den Haag werkt met twee stappen. Eerst koop je de canon voor de volle duur af, daarna kun je de blote eigendom kopen tegen een vast tarief dat afhangt van je WOZ-waarde, van 700 euro tot 6.980 euro in 2026. Schiedam laat je de grond kopen door alle toekomstige canons in één keer te betalen. In Leiden, Haarlem, Groningen en andere gemeenten verschilt het beleid: de een verkoopt de grond alleen in aangewezen wijken, de ander hanteert een eigen staffel of doet het helemaal niet. Financier je de afkoopsom mee in je hypotheek, laat de bank dan bevestigen dat het bedrag binnen je leenruimte past voordat je het aanbod van de gemeente aanneemt; anders houd je een ontbindende voorwaarde nodig die op dat moment niet meer geldt.
| WOZ-waarde woning | Prijs blote eigendom Den Haag 2026 |
|---|---|
| Tot € 200.000 | € 700 |
| € 200.000 tot € 300.000 | € 1.205 |
| € 300.000 tot € 400.000 | € 1.650 |
| € 400.000 tot € 500.000 | € 2.350 |
| € 500.000 tot € 700.000 | € 2.790 |
| € 700.000 tot € 1.000.000 | € 4.315 |
| Boven € 1.000.000 | € 6.980 |
Gecontroleerd op tarieven gemeente Den Haag, 2026, geldt nadat de canon voor de hele duur is afgekocht
Wat je van de erfpacht mag aftrekken en wat de fiscus rekent
De canon die je jaarlijks betaalt is een aftrekbare kostenpost van de eigen woning, net als hypotheekrente. Je trekt hem af in je aangifte, in 2026 tegen een tarief van maximaal 37,56 procent. Betaal je 2.400 euro canon, dan krijg je daar dus tot ongeveer 901 euro van terug, afhankelijk van je inkomen en je overige aftrekposten.
De afkoopsom zelf is niet aftrekbaar. De Belastingdienst eist een periodiek karakter, en een eenmalige afkoop heeft dat niet, ook niet als je de canon voor vijftig jaar in één keer voldoet. Leen je voor de afkoop, dan wordt die lening wel gerekend tot de eigenwoningschuld en is de rente aftrekbaar, mits de lening voldoet aan de gewone voorwaarden: bij een nieuwe lening betekent dat annuïtair of lineair aflossen in maximaal dertig jaar.
Bij de aankoop speelt de canon ook mee in de overdrachtsbelasting. Je betaalt niet alleen over de koopsom van het erfpachtrecht, maar ook over de gekapitaliseerde waarde van de canon die je overneemt. Bij een eeuwigdurende of onbepaalde canon is die waarde zeventien keer het jaarbedrag; bij een kortere resterende looptijd geldt een lagere factor uit het Uitvoeringsbesluit bij de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De som van beide bedragen mag nooit hoger uitvallen dan de waarde van de woning in volle eigendom. Over die grondslag betaal je in 2026 2 procent als je er zelf gaat wonen, 0 procent onder de startersvrijstelling en 8 procent als je niet zelf gaat wonen. Neem de gekapitaliseerde canon dus mee als je je kosten koper laat berekenen.
De gekapitaliseerde canon telt mee voor de grens van de startersvrijstelling, die in 2026 op 555.000 euro ligt. Een woning van 545.000 euro met een canon van 900 euro per jaar komt uit op 545.000 plus 15.300 is 560.300 euro, en daarmee val je buiten de vrijstelling: 2 procent over 560.300 euro is 11.206 euro in plaats van niets.
Een huis met erfpacht kopen: wat er in de stukken moet staan
Kopen met erfpacht draait om één document dat kopers vaak overslaan: de erfpachtakte met de bijbehorende algemene bepalingen. Vraag die op bij de makelaar of de notaris voordat je een bod uitbrengt, en zoek er zes dingen in op. Welke vorm is het, wat is de einddatum of de herzieningsdatum, is de canon afgekocht en zo ja tot wanneer, hoe wordt geïndexeerd, waarvoor mag de woning worden gebruikt, en heb je voor verkoop, verhuur of verbouwing toestemming nodig.
Staat die informatie er niet, of komt ze te laat, leg de aankoop dan vast in een voorlopig koopcontract met een uitdrukkelijk voorbehoud van goedkeuring van de erfpachtvoorwaarden. Hoe je zo'n voorbehoud formuleert en welke termijn je afspreekt, staat in de gids over de bedenktijd in de koopovereenkomst. Verkoopt een partij die er zelf nooit heeft gewoond, bijvoorbeeld een belegger of een erfgenaam, dan komt er meestal een niet-zelfbewoningsclausule bij en is de akte je enige harde bron over de grond.
Bij een erfpacht appartement loopt het net anders. Het appartementsrecht is dan een aandeel in een erfpachtrecht, en de canon wordt vaak via de vereniging van eigenaren omgeslagen of per appartement in rekening gebracht. Vraag dan naar de splitsingsakte én naar de vraag of de canon voor het hele complex of per woning is afgekocht: dat verschilt regelmatig binnen één gebouw. Bij een oudere woning combineert de verkoper de erfpachtinformatie soms met een ouderdomsclausule; die twee staan los van elkaar, want een clausule over de staat van het pand zegt niets over verborgen gebreken aan de woning en helemaal niets over de grond.
De hypotheek en de verkoopbaarheid van een erfpachtwoning
Een canon is voor een geldverstrekker een vaste woonlast, en die gaat af van de ruimte die je voor hypotheeklasten hebt. Grof gerekend kost elke 100 euro canon per maand je ongeveer 21.000 euro leenruimte bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair. Wie een hypotheek met erfpacht laat berekenen, moet het jaarbedrag van de canon dus altijd invullen, ook als die is afgekocht voor een beperkte periode die tijdens de looptijd van de hypotheek eindigt.
Daarnaast kijken banken naar de resterende looptijd en naar de voorwaarden. De meeste geldverstrekkers willen dat het erfpachtrecht ruim langer doorloopt dan de hypotheek, en veel van hen hanteren een minimale resterende looptijd van enkele decennia. Voor erfpacht- en koopondersteuningsconstructies van private aanbieders heeft NHG een lijst met geaccepteerde constructies; daarbij geldt onder meer dat de grondwaarde niet meer dan 40 procent van de waarde in volle eigendom mag zijn en dat de voorwaarden begrijpelijk en marktconform moeten zijn.
Van daaruit komt het idee dat een huis met erfpacht onverkoopbaar zou zijn. Bij gemeentelijke eeuwigdurende erfpacht, zeker als die is afgekocht, merkt een koper er in de praktijk weinig van. Lastig wordt het bij een korte resterende looptijd, bij een herzieningsdatum die binnen een paar jaar valt of bij particuliere voorwaarden die banken niet accepteren. Dan haakt niet de koper af maar zijn geldverstrekker, en dat voelt hetzelfde. Verdiep je daarom in de erfpachtsituatie voordat je aan de rest van het proces van een huis kopen begint, niet pas bij de bezichtiging.
Is de canon afgekocht tot een datum die vóór het einde van je hypotheek ligt, vraag de gemeente dan om een indicatie van de canon ná die datum. Geldverstrekkers rekenen met dat toekomstige bedrag, en het scheelt tijd als je het al bij de aanvraag hebt.
Wat er gebeurt als de erfpacht afloopt
Bij voortdurende erfpacht loopt niets af: aan het einde van een tijdvak wordt alleen de canon opnieuw vastgesteld. Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht wel echt. De erfverpachter kan dan verlengen tegen nieuwe voorwaarden, maar hij hoeft dat niet. Gebeurt het niet, dan valt de grond terug aan de eigenaar en verlies je het gebruiksrecht op je eigen woning.
Daar staat een vergoeding tegenover. Artikel 5:99 van het Burgerlijk Wetboek geeft de erfpachter na afloop recht op vergoeding van de waarde van de gebouwen die hij of een rechtsvoorganger heeft aangebracht of tegen betaling heeft overgenomen. Die vergoeding kan in bepaalde gevallen beperkt of uitgesloten zijn, bijvoorbeeld als je zelf opzegt of als de grond geen woonbestemming had. Bij rechten die vóór 1 januari 1992 zijn gevestigd, kunnen de oude voorwaarden de vergoeding volledig hebben uitgesloten, en dat is precies waar het bij oude particuliere erfpacht misgaat.
Een erfverpachter kan de erfpacht ook tussentijds opzeggen, maar niet zomaar: dat mag als je de canon over twee achtereenvolgende jaren niet hebt betaald of ernstig tekortschiet in je verplichtingen, en de opzegging moet formeel gebeuren en ook aan je hypotheekbank bekend worden gemaakt. Loopt jouw recht binnen tien tot vijftien jaar af, begin dan nu al met uitzoeken wat de erfverpachter van plan is en wat verlengen of afkopen gaat kosten. Overweeg je zo'n woning te kopen, maak de koop dan onder voorbehoud van een schriftelijke bevestiging van de erfverpachter over verlenging en canon.
Zo controleer je de erfpacht voordat je tekent
Deze zes stappen kosten samen een paar dagen en voorkomen de duurste verrassingen.
-
Zoek uit of er erfpacht op de woning zit
Vraag een uittreksel van de eigendomsinformatie op bij het Kadaster of laat de makelaar de akte sturen. Daar staat of het om volle eigendom gaat of om een recht van erfpacht, en wie de erfverpachter is. Het actuele tarief voor zo'n uittreksel staat op kadaster.nl. De erfpacht checken kost zo een kwartier en voorkomt dat je pas bij de notaris ontdekt hoe de grond geregeld is.
-
Haal de erfpachtakte en de algemene bepalingen op
De akte noemt de vorm en de einddatum, de algemene bepalingen bevatten de spelregels. Bij gemeentelijke erfpacht staan die bepalingen meestal online onder het jaartal dat in je akte wordt genoemd, bijvoorbeeld AB2000 of AB2016.
-
Vraag de laatste canonnota en de afkoopstatus op
Op de nota zie je het jaarbedrag, de indexering en de betaaltermijn. Vraag er expliciet bij tot welke datum de canon is afgekocht: afgekocht tot 2041 is iets heel anders dan eeuwigdurend afgekocht.
-
Reken de canon door in je maandlasten en je leenruimte
Tel het maandbedrag bij je woonlasten op en houd er rekening mee dat de canon je hypotheekruimte verkleint. Neem de gekapitaliseerde canon ook mee in je berekening van de kosten koper, want die telt mee voor de overdrachtsbelasting.
-
Leg de erfpacht vast in het koopcontract
Laat de makelaar de erfpachtsituatie letterlijk in de koopovereenkomst opnemen, met een voorbehoud zolang je de stukken nog niet compleet hebt. Je hebt daarnaast de wettelijke bedenktijd bij het kopen van een huis, maar drie dagen zijn te kort om een erfpachtdossier uit te pluizen.
-
Laat de notaris de erfpacht controleren voor de levering
De notaris checkt of het recht overdraagbaar is, of er toestemming nodig is en of er achterstallige canon openstaat. Die achterstand kan op het recht rusten, dus laat hem uitdrukkelijk bevestigen dat er niets openstaat voordat je tekent.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Check dit bij een woning op erfpachtgrond
Doorgerekend: zo pakt het uit
Canon betalen of afkopen bij een Amsterdams appartement
Stel, een appartement in Amsterdam heeft een WOZ-waarde van 500.000 euro en de buurtstraatquote van die straat is 20 procent. De grondwaarde komt dan uit op 500.000 × 20% = 100.000 euro. Bij het canonpercentage van 2,39 procent voor 2026 betaal je 100.000 × 2,39% = 2.390 euro canon per jaar, ongeveer 199 euro per maand, elk jaar aangepast aan de inflatie.
Kies je voor afkopen met de overstapkorting van 25 procent, dan betaal je 100.000 − 25.000 = 75.000 euro ineens. Financier je dat mee tegen 4 procent rente, dan kost dat in het eerste jaar 3.000 euro rente, tegenover 2.390 euro canon. Beide posten zijn aftrekbaar tegen maximaal 37,56 procent in 2026: netto kost de lening 3.000 − 1.127 = 1.873 euro en de canon 2.390 − 898 = 1.492 euro.
In jaar één ben je met afkopen dus 381 euro duurder uit. Het kantelpunt zit in de tijd: de canon stijgt elk jaar met de inflatie en houdt nooit op, terwijl je op de lening aflost en de rente daardoor daalt. Wie langer dan een jaar of tien blijft, komt met afkopen meestal gunstiger uit; wie binnen vijf jaar verhuist, betaalt vooral rente voor een voordeel dat de volgende eigenaar krijgt.
Wat de canon doet met de overdrachtsbelasting
Stel, je koopt een woning op erfpachtgrond voor 350.000 euro en neemt een eeuwigdurende canon van 1.800 euro per jaar over. Voor de overdrachtsbelasting wordt die canon gekapitaliseerd met factor 17: 1.800 × 17 = 30.600 euro. De grondslag wordt dan 350.000 + 30.600 = 380.600 euro, zolang dat bedrag onder de waarde van de woning in volle eigendom blijft.
Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2 procent over die grondslag: 380.600 × 2% = 7.612 euro. Over alleen de koopsom zou je 7.000 euro betalen, dus de canon kost je 612 euro extra aan overdrachtsbelasting. Val je onder de startersvrijstelling, dan is het tarief 0 procent zolang de grondslag onder de grens van 555.000 euro blijft, en 380.600 euro blijft daar ruim onder.
Koop je dezelfde woning als belegging, dan geldt in 2026 het tarief van 8 procent: 380.600 × 8% = 30.448 euro, tegenover 28.000 euro zonder de canon. Het verschil van 2.448 euro is precies het bedrag dat mensen vergeten wanneer ze de overdrachtsbelasting op de kale koopsom baseren.
Een canonherziening die eraan komt
Stel, je kijkt naar een woning op particuliere erfpacht. De canon is nu 600 euro per jaar en het tijdvak eindigt over twaalf jaar. De erfverpachter herziet dan op basis van de grondwaarde van dat moment. Schat die grondwaarde op 150.000 euro en het canonpercentage op 4 procent, dan wordt de nieuwe canon 150.000 × 4% = 6.000 euro per jaar: tien keer zoveel als nu, ongeveer 500 euro per maand.
Voor je hypotheek betekent dat het volgende. Bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair hoort 500 euro maandlast bij ongeveer 105.000 euro hypotheek. De toekomstige canon eet dus grofweg 105.000 euro leenruimte op, en dat is precies waar een geldverstrekker naar kijkt als de herziening binnen de looptijd valt.
Er zijn dan twee routes. Je onderhandelt over de prijs met de herziening als argument, waarbij een verlaging van 100.000 euro op de koopsom niet vreemd is als de canon inderdaad die kant op gaat. Of je vraagt de erfverpachter vooraf om de canon af te mogen kopen en telt die afkoopsom bij je koopsom op, zodat je in één keer weet wat de woning je werkelijk kost.
Veelgemaakte fouten
Denken dat afgekocht hetzelfde is als eeuwigdurend afgekocht
In veel advertenties staat kortweg dat de erfpacht is afgekocht, terwijl de afkoop tot een bepaalde datum loopt. Na die datum begint de canon weer, tegen de dan geldende grondwaarde. Wie dat pas na de levering ontdekt, krijgt een last van honderden euro's per maand die hij nergens had ingecalculeerd.
De canon vergeten in de overdrachtsbelasting
De gekapitaliseerde canon telt mee voor de grondslag. Bij een eeuwigdurende canon van 1.800 euro is dat 30.600 euro extra grondslag, oftewel 612 euro extra overdrachtsbelasting tegen 2 procent in 2026. Zit je vlak onder de startersgrens van 555.000 euro, dan kan die optelsom je de hele vrijstelling kosten.
Aannemen dat de bank de erfpacht wel accepteert
Bij een korte resterende looptijd of niet-marktconforme particuliere voorwaarden financieren geldverstrekkers eenvoudigweg niet. Kom je daar pas achter na het verlopen van je financieringsvoorbehoud, dan sta je met een getekend koopcontract en zonder hypotheek, met een boete van doorgaans 10 procent van de koopsom in het vooruitzicht.
De afkoopsom als aftrekpost opvoeren
De canon is aftrekbaar, de afkoopsom niet. De Belastingdienst wijst eenmalige afkoopsommen af omdat het periodieke karakter ontbreekt. Wel aftrekbaar is de rente over de lening waarmee je de afkoop financiert, dus wie afkoopt uit spaargeld ziet fiscaal helemaal niets terug.
Overstappen zonder de uitkomst te vergelijken
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht is definitief en de nieuwe canon wordt bepaald door de WOZ-waarde van nu. In een buurt waar de woningprijzen sterk zijn gestegen, kan de vaste eeuwigdurende canon hoger uitvallen dan wat je onder je oude tijdvak nog jaren zou betalen. Reken beide reeksen door voordat je tekent.
Verbouwen of splitsen zonder toestemming
De erfpachtvoorwaarden bepalen vaak dat een uitbouw, een dakopbouw of een splitsing in appartementen toestemming van de erfverpachter vereist. Doe je het toch, dan kan de gemeente een aanvullende canon of een afkoopsom over de extra grondwaarde vorderen, en bij verkoop struikelt de notaris erover.
Veelgestelde vragen
Wat is erfpacht en wat betekent het als je een huis koopt?
Erfpacht betekent dat je het recht koopt om de grond van een ander te gebruiken alsof die van jou is. De woning is van jou, de grond blijft van de erfverpachter, en daarvoor betaal je een jaarlijkse canon. Je kunt de woning gewoon verkopen, verhuren en er een hypotheek op nemen, maar de erfpachtakte bepaalt de spelregels rond gebruik, verbouwen en soms zelfs de verkoop.
Wat is de canon bij erfpacht en hoe wordt het jaarlijkse bedrag bepaald?
De canon is de vergoeding die je per jaar betaalt voor het gebruik van de grond. Hij wordt vrijwel altijd berekend als grondwaarde maal canonpercentage. De grondwaarde volgt uit een taxatie of, in Amsterdam, uit de WOZ-waarde maal de buurtstraatquote. Het canonpercentage stelt de erfverpachter vast; Amsterdam hanteert in 2026 2,39 procent voor eeuwigdurende erfpacht en Den Haag 2,2 procent.
Wat is eeuwigdurende erfpacht en hoe verschilt die van voortdurende erfpacht?
Bij eeuwigdurende erfpacht is de canon eenmalig vastgesteld en wordt hij daarna alleen nog aangepast aan de inflatie, of hij is in één keer afgekocht. Voortdurende erfpacht loopt in tijdvakken van meestal vijftig jaar, en aan het einde van elk tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de dan geldende grondwaarde. Het recht eindigt in beide gevallen niet, maar alleen bij de eeuwigdurende variant weet je wat je op lange termijn betaalt.
Wat kost erfpacht afkopen?
De afkoopsom volgt uit de grondwaarde. In Amsterdam is de eeuwigdurende afkoopsom gelijk aan de vastgestelde grondwaarde, dus bij een grondwaarde van 100.000 euro betaal je 100.000 euro, of 75.000 euro met de overstapkorting van 25 procent. Voor afkoop binnen het voortdurende stelsel rekent Amsterdam in 2026 met een afkooppercentage van 3,28 procent. Andere gemeenten hanteren hun eigen methode, dus vraag altijd een offerte op.
Wat gebeurt er als de erfpacht afloopt?
Bij voortdurende erfpacht loopt alleen het tijdvak af en wordt de canon herzien; het recht blijft. Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht op de einddatum en beslist de erfverpachter of hij verlengt. Doet hij dat niet, dan heb je op grond van artikel 5:99 van het Burgerlijk Wetboek in beginsel recht op vergoeding van de waarde van de gebouwen, al kan die vergoeding bij oude rechten van vóór 1992 contractueel zijn uitgesloten.
Is een huis met erfpacht onverkoopbaar?
Nee, en bij gemeentelijke eeuwigdurende erfpacht merkt een koper er in de praktijk weinig van, zeker als de canon is afgekocht. Moeilijk wordt het bij een korte resterende looptijd, bij een canonherziening die er binnen enkele jaren aankomt of bij particuliere voorwaarden die geldverstrekkers niet accepteren. Dan haakt de koper zelf niet af, maar zijn bank, en het effect op je verkoopprijs is hetzelfde.
Hoe bereken je de erfpacht in Amsterdam?
Je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met de buurtstraatquote van je straat, wat de grondwaarde geeft, en die grondwaarde met het canonpercentage. Bij een WOZ-waarde van 500.000 euro, een buurtstraatquote van 20 procent en het percentage van 2,39 procent voor 2026 kom je uit op 2.390 euro per jaar. De gemeente rekent het in haar eigen erfpachtportaal precies voor als je een aanbieding opvraagt.
Hoe weet ik of mijn huis op erfpacht staat?
Kijk in de leveringsakte die je van de notaris hebt gekregen: daar staat of je volle eigendom hebt of een recht van erfpacht. Weet je dat niet meer, vraag dan een uittreksel eigendomsinformatie op bij het Kadaster, waar de erfpacht als beperkt recht staat ingeschreven. Krijg je jaarlijks een nota voor grondgebruik van de gemeente, dan is het antwoord er ook al.
Wat zijn de nadelen van eeuwigdurend afgekochte erfpacht?
Je bent van de canon af, maar niet van het stelsel. De grond blijft van de erfverpachter, en de bepalingen over bestemming, verbouwen, splitsen en soms verhuur blijven gewoon gelden. Verander je iets aan het gebruik of de omvang van de woning, dan kan de erfverpachter alsnog een aanvullende afkoopsom over de extra grondwaarde vragen. De afkoopsom zelf is bovendien niet aftrekbaar.
Is erfpacht aftrekbaar van de belasting?
De periodieke canon voor je eigen woning is een aftrekbare kostenpost, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent. Een eenmalige afkoopsom is dat niet, omdat het periodieke karakter ontbreekt; dat geldt ook voor een afkoop van vijftig jaar in één keer. Leen je voor de afkoop, dan hoort die lening bij je eigenwoningschuld en is de rente wel aftrekbaar, mits de lening aan de gewone aflossingseisen voldoet.
Kun je de spijtoptantenregeling voor erfpacht in Amsterdam nog gebruiken?
Nee. Die regeling was er voor eigenaren die de gunstige overstapvoorwaarden van vóór 8 januari 2020 hadden gemist, en de aanvraagperiode liep van 28 november 2022 tot en met 31 juli 2023. Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht kan nog wel, maar dan op basis van een recente WOZ-waarde, met een vaste korting van 25 procent op de afkoopsom en op de nieuwe canon.
Wat is particuliere erfpacht en waarom is die risicovoller?
Bij particuliere erfpacht is de grondeigenaar geen gemeente maar een belegger, een landgoed of een stichting. Die partij bepaalt zelf de voorwaarden en de herzieningsmethode, en publiceert die zelden. Bij een herziening kan de canon daardoor onverwacht sterk stijgen, en oude aktes sluiten soms de vergoeding voor de opstal aan het einde uit. Geldverstrekkers financieren zulke constructies niet altijd, wat de woning slechter verkoopbaar maakt.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Een erfpachtdossier lezen is echt werk, en op twee momenten verdient professionele hulp zich terug. Het eerste is de aankoop van een woning met een herziening of einddatum in zicht: laat de notaris de akte en de algemene bepalingen doornemen voordat je een bod uitbrengt, iets wat de meeste notarissen tegen een uurtarief van enkele honderden euro's doen. Het tweede is de keuze tussen doorbetalen, afkopen of overstappen, waarbij een hypotheekadviseur de canonreeks, de rente en de fiscale kant naast elkaar zet; advieskosten liggen in 2026 meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro. Loopt er een geschil over een canonherziening of over de vergoeding aan het einde van het recht, dan is dat vastgoedrecht en hoort er een advocaat of gespecialiseerde jurist bij. Bij een doorsnee woning op gemeentelijke, eeuwigdurend afgekochte erfpacht kun je het prima zelf af met de akte, de laatste nota en de rekenhulp voor de kosten koper, en met de gids over de koopovereenkomst en de clausules waarin je de erfpacht laat vastleggen.