Kosten koper: alle kosten bij het kopen van een huis

Wat kosten koper betekent

Kosten koper betekent dat de kosten van de overdracht voor rekening van de koper komen en niet voor die van de verkoper. Op een woningadvertentie staat het achter de vraagprijs als k.k., de afkorting van kosten koper. Je komt de term ook aaneengeschreven tegen als kostenkoper, en soms als koperskosten; het gaat om hetzelfde. Bij bestaande woningen is dit in Nederland de standaard. Staat er v.o.n. of von, dan is de woning vrij op naam en zitten die kosten al in de prijs, wat vrijwel alleen bij nieuwbouw voorkomt. Wie het hele traject wil overzien, van eerste bezichtiging tot de sleutel, vindt de volgorde en de valkuilen op de pagina over een huis kopen.

Kosten koper is geen belasting op zichzelf en geen vast bedrag. Wat de term inhoudt, is alles wat je bovenop de koopsom betaalt om het huis op jouw naam te krijgen en de aankoop te financieren. De hoogte hangt af van de koopsom, van je leeftijd, van de vraag of je een hypotheek nodig hebt en van de hulp die je inschakelt.

Dat de koper deze kant van de rekening draagt staat in artikel 7:12 van het Burgerlijk Wetboek, maar dat is regelend recht: partijen mogen anders afspreken, en bij nieuwbouw gebeurt dat standaard. De overdrachtsbelasting zelf ligt wel vast, want de Wet op belastingen van rechtsverkeer heft die van de verkrijger; spreken jullie af dat de verkoper hem vergoedt, dan blijf jij de belastingplichtige. Strikt genomen horen alleen de overdrachtskosten bij de term, maar in de praktijk rekent iedereen de financieringskosten mee omdat je ook die uit eigen zak betaalt. Die brede betekenis houden we hier aan, want dat beantwoordt de vraag die je echt hebt: hoeveel geld moet er naast de koopsom klaarliggen. De herkomst van de term en de precieze afbakening staan in de uitleg over wat kosten koper betekent.

Wat er in de advertentie staat	Wat het betekent	Waar je het tegenkomt
k.k.	De koper betaalt de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en het Kadaster	Vrijwel alle bestaande woningen
v.o.n.	Die kosten zitten in de prijs, de verkoper draagt ze	Nieuwbouw van een projectontwikkelaar
Geen aanduiding	Vraag het na bij de makelaar, meestal is het k.k.	Kleine advertenties en particuliere verkoop

Waaruit de kosten koper bestaat

De opbouw van de kosten koper is bij bijna elke aankoop hetzelfde: één grote belastingpost, een paar vaste bedragen voor de notaris en het Kadaster, en de kosten om je hypotheek rond te krijgen. De vaste bedragen veranderen nauwelijks met de koopsom, de belasting wel. Daardoor drukken de bijkomende kosten procentueel zwaarder op een goedkoop huis dan op een duur huis.

De notaris rekent voor de leveringsakte en de hypotheekakte apart, en per akte komt daar het tarief van het Kadaster bij voor de inschrijving: 103,50 euro in 2026 bij de geautomatiseerde inschrijving die notarissen standaard gebruiken, en 181 euro als de akte daarbuiten om gaat. Tarieven verschillen per kantoor met honderden euro's voor precies hetzelfde werk, en bij kosten koper kies jij de notaris. Wat een offerte moet bevatten en waarom het ene kantoor goedkoper is dan het andere, staat in de gids over de notariskosten bij de aankoop van een woning. Heeft de woning een afgekochte eeuwigdurende erfpacht of een splitsingsakte, dan rekent de notaris extra werk.

Twee posten zijn optioneel maar in de praktijk bijna standaard. Een bouwkundige keuring van ongeveer 350 euro in 2026 vertelt je wat er de komende jaren aan onderhoud aankomt; wat zo'n rapport oplevert bij een oud huis of een bouwval lees je bij de kosten van een bouwkundige keuring. Een aankoopmakelaar kost gemiddeld rond 1 procent van de koopsom, soms een vast tarief; de tarieven en de vormen staan bij de kosten van een aankoopmakelaar.

Post	Bedrag in 2026	Wie betaalt	Aftrekbaar bij de aangifte
Overdrachtsbelasting	0%, 2% of 8% van de koopsom	Koper	Nee
Notaris: leveringsakte	ongeveer € 700	Koper	Nee
Kadaster: inschrijving leveringsakte	€ 103,50	Koper	Nee
Notaris: hypotheekakte	ongeveer € 600	Koper	Ja
Kadaster: inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	Koper	Ja
Hypotheekadvies en bemiddeling	gemiddeld € 2.500	Koper	Ja
Taxatie	ongeveer € 500	Koper	Ja
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Koper	Nee
Aankoopmakelaar	ongeveer 1% van de koopsom	Koper	Nee
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de hypotheek	Koper	Ja
Makelaarscourtage van de verkoper	1 tot 2% van de koopsom	Verkoper	Niet voor de koper

Hoeveel procent kosten koper je betaalt

Het percentage kosten koper ligt bij een bestaande woning in 2026 meestal tussen 3 en 6 procent van de koopsom. De onderkant haal je zonder aankoopmakelaar en zonder NHG, de bovenkant als je beide inschakelt en de advieskosten aan de hoge kant liggen. Kopers van 18 tot 35 jaar die de startersvrijstelling gebruiken, zitten door het wegvallen van de overdrachtsbelasting vaak rond 1 tot 2 procent.

Rekenen met een vuistregel werkt slecht, omdat de vaste posten bij een lagere koopsom relatief zwaarder wegen. Bij 250.000 euro is 4.857 euro aan vaste kosten bijna 2 procent, bij 500.000 euro nog geen 1 procent. Reken daarom met bedragen en niet met een percentage. De achtergrond bij dat percentage en de spreiding per situatie staan in de gids over hoeveel procent de kosten koper is.

De tabel hieronder gaat uit van een bestaande woning zonder aankoopmakelaar en zonder NHG, met een bouwkundige keuring: notaris en Kadaster voor beide aktes, hypotheekadvies, taxatie en keuring komen samen op 4.857 euro.

Zelf de kosten koper berekenen gaat in twee stappen: neem de vaste posten en tel daar het percentage overdrachtsbelasting bij op dat voor jou geldt. Zo'n berekening kost een minuut en geeft een scherper beeld dan een checklist of een pdf met landelijke gemiddelden. Zoek je een calculator die het voor jouw situatie doet, met of zonder aankoopmakelaar, keuring en NHG, gebruik dan de rekenhulp voor de kosten koper. Die werkt met dezelfde tarieven van 2026, zodat de geschatte kosten aansluiten bij de bedragen in de tabel.

Koopsom	Kosten koper met 2% overdrachtsbelasting	In procenten	Kosten koper met startersvrijstelling	In procenten
€ 250.000	€ 9.857	3,9%	€ 4.857	1,9%
€ 300.000	€ 10.857	3,6%	€ 4.857	1,6%
€ 400.000	€ 12.857	3,2%	€ 4.857	1,2%
€ 500.000	€ 14.857	3,0%	€ 4.857	1,0%
€ 600.000	€ 16.857	2,8%	€ 16.857	2,8%

De overdrachtsbelasting bepaalt het verschil

De overdrachtsbelasting is bij een bestaande woning veruit de grootste post binnen de kosten koper, en precies daar zit het verschil tussen kopers. Wettelijk bedraagt het tarief in 2026 2 procent als je zelf in de woning gaat wonen. Koop je een tweede woning, een vakantiehuis of een pand om te verhuren, dan is het 8 procent. Voor een niet-woning, zoals een bedrijfspand of een los perceel grond, is het 10,4 procent.

De startersvrijstelling maakt dat tarief eenmalig nul. De regels zijn hard: je bent op het moment van de overdracht 18 jaar of ouder en jonger dan 35, je gaat er zelf anders dan tijdelijk wonen, de woning is op het moment van de verkrijging niet meer waard dan 555.000 euro in 2026 en je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt. De notaris legt dat vast in een verklaring die je ondertekent. Wat de vrijstelling in de praktijk oplevert en waar starters op stuklopen, staat bij de kosten koper voor starters.

Koop je samen en is één van jullie 36, dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de ander. Bij een gelijke verdeling betaalt de oudste koper dus 2 procent over de helft van de koopsom. Voor je eigen situatie reken je het bedrag na met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Situatie	Tarief 2026	Bij € 300.000	Bij € 500.000
Koper van 18 tot 35 jaar, eigen woning tot € 555.000, eenmalig	0%	€ 0	€ 0
Je gaat er zelf wonen, geen startersvrijstelling	2%	€ 6.000	€ 10.000
Tweede woning, vakantiewoning of verhuurpand	8%	€ 24.000	€ 40.000
Niet-woning, zoals een bedrijfspand of los perceel grond	10,4%	€ 31.200	€ 52.000

Wanneer je de kosten koper betaalt en aan wie

Je betaalt de kosten koper niet in één keer en niet aan één partij. Het grootste deel loopt via de notaris, die vlak voor de overdracht een nota van afrekening stuurt met de koopsom, de overdrachtsbelasting, zijn eigen honorarium en de kadasterkosten. Dat bedrag wil de notaris meestal twee werkdagen voor het passeren op zijn derdengeldenrekening hebben; hij draagt de overdrachtsbelasting daarna zelf af aan de Belastingdienst. Voor een leek oogt zo'n nota onoverzichtelijk, dus loop hem regel voor regel na: fouten in de verrekening van erfpacht, VvE-bijdrage en gemeentelijke heffingen komen voor.

Losse rekeningen vallen eerder op de mat. De bouwkundig keurder factureert kort na de inspectie, de taxateur na het rapport, en de hypotheekadviseur werkt vaak met een aanbetaling bij de start en de rest bij het uitbrengen van de offerte. Reken erop dat je in de weken tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht al één- tot tweeduizend euro kwijt bent, ook als de koop onverhoopt niet doorgaat.

Tussendoor komt de waarborgsom. De koopovereenkomst verplicht je meestal om binnen ongeveer zes weken 10 procent van de koopsom bij de notaris te storten of daarvoor een bankgarantie te stellen. Dat bedrag is geen kosten koper: het wordt bij de overdracht verrekend met de koopsom. Een bankgarantie kost meestal ongeveer 1 procent van het garantiebedrag, bij een waarborgsom van 40.000 euro dus rond de 400 euro. De volledige volgorde van het aankoopproces, van bezichtiging en open huis tot de procedure bij de notaris, staat in het stappenplan op de pagina over het kopen van een huis. Daar lees je ook wat er verder bij komt kijken en wat je per stap moet weten en doen.

Moment	Wat er gebeurt	Wat je dan betaalt
Voor het bod	Oriëntatiegesprek bij een adviseur, eventueel een aankoopmakelaar inschakelen	Meestal nog niets, soms een intaketarief
Na het tekenen van de koopovereenkomst	Drie dagen wettelijke bedenktijd vanaf de overhandiging van de akte, met minstens twee werkdagen erin; daarna gelden de ontbindende voorwaarden	Bouwkundige keuring, ongeveer € 350
Binnen de termijn van het financieringsvoorbehoud	Hypotheekaanvraag, taxatie en de definitieve offerte	Taxatie ongeveer € 500, advies deels vooraf
Ongeveer zes weken na de koop	Waarborgsom storten of bankgarantie stellen	10% van de koopsom, of ongeveer 1% daarvan voor de garantie
Twee dagen voor de overdracht	De nota van afrekening van de notaris	Het restant van koopsom en kosten koper
De dag van de overdracht	Leveringsakte en hypotheekakte tekenen, sleuteloverdracht	De notaris verrekent alles en draagt de belasting af
Het jaar erna	Aangifte inkomstenbelasting over het jaar van aankoop	Je krijgt de aftrekbare financieringskosten terug

Kosten koper zelf betalen of meefinancieren

Je mag sinds 2018 maximaal 100 procent van de waarde van de woning lenen; die norm staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Omdat je bij een normale aankoop de volle koopsom nodig hebt, is er binnen die grens geen ruimte meer voor de bijkomende kosten. De kosten koper betaal je dus uit eigen geld, en dat is de reden dat starters vaak jaren sparen voordat ze kunnen kopen. In drie situaties is er toch ruimte.

De eerste is een taxatiewaarde die boven de aankoopsom ligt. Koop je een huis van 380.000 euro dat op 400.000 euro getaxeerd wordt, dan mag je tot 400.000 euro lenen en kun je 20.000 euro aan kosten meefinancieren. De tweede is de uitzondering voor energiebesparende voorzieningen: daarvoor mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen in 2026, al is dat geld bestemd voor isolatie of installaties en niet voor de notaris. De derde is een schenking. Ouders kunnen hun kind in 2026 belastingvrij 6.908 euro schenken, of eenmalig 33.129 euro als het kind tussen de 18 en 40 jaar is; dat geld is vrij besteedbaar, ook aan de kosten koper. Senioren die verhuizen naar een gelijkvloerse woning betalen de kosten koper meestal uit de overwaarde van hun oude huis, al komt dat geld pas vrij bij de overdracht daarvan.

Koop je zonder hypotheek, dan valt een flink deel van de rekening weg. De hypotheekakte, de inschrijving daarvan, het advies en de NHG-provisie zijn dan niet aan de orde, en een taxatie is alleen nog nodig als je hem zelf wilt. Wat overblijft is de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en het kadastertarief, bij een koopsom van 300.000 euro samen ongeveer 6.800 euro in 2026.

Wat je terugkrijgt via de belastingaangifte

Een deel van de kosten koper is eenmalig aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin je betaalt. De regel is scherp: alleen kosten die je maakt om de lening te krijgen tellen mee, niet de kosten om het huis te krijgen. Het hypotheekadvies, de taxatie voor zover die nodig was voor de lening, de hypotheekakte met de bijbehorende kadasterkosten en de NHG-borgtochtprovisie zijn aftrekbaar. De overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring zijn dat niet.

Deze financieringskosten trek je af in het jaar van betaling, ook als je ze hebt meegefinancierd in de hypotheek. Ze horen bij de aftrekbare kosten eigen woning, samen met de hypotheekrente, en daar gaat het eigenwoningforfait van af: 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026 voor woningen tot 1.350.000 euro. Wat er per saldo overblijft, verlaagt je belastbaar inkomen, en het voordeel loopt in 2026 tegen maximaal 37,56 procent.

De teruggave komt dus niet bij de sleuteloverdracht, maar bij de aangifte in het jaar erna. Wie eerder geld wil zien, vraagt een voorlopige aanslag aan; dan krijg je het voordeel maandelijks vooruit in plaats van in één keer achteraf. Er bestaat geen aparte huisbelasting: de belastingen rond een koopwoning zijn de overdrachtsbelasting bij de aankoop en daarna het eigenwoningforfait en de gemeentelijke heffingen. Het belastingvoordeel bij de aankoop zit in de aftrekposten voor de eigen woning, en die kun je alleen terugvragen als je ze zelf in de aangifte invult. Verhuis je in hetzelfde jaar en had je al een eigen woning, dan speelt ook de bijleenregeling mee, waarbij de aankoopprijs van de gekochte woning inclusief aankoopkosten wordt vergeleken met je eigenwoningreserve.

Post	Aftrekbaar in het jaar van betaling
Hypotheekadvies, bemiddeling en afsluitkosten	Ja
Taxatie, voor zover nodig voor de lening	Ja
Notaris en Kadaster voor de hypotheekakte	Ja
NHG-borgtochtprovisie	Ja
Bouwrente over de periode na het tekenen van de koop	Ja, als rente
Overdrachtsbelasting	Nee
Notaris en Kadaster voor de leveringsakte	Nee
Aankoopmakelaar	Nee
Bouwkundige keuring	Nee
Verhuizing, inrichting en verbouwing	Nee

Nieuwbouw: vrij op naam en wat er toch bij komt

Bij nieuwbouw staat er vrij op naam achter de prijs, afgekort v.o.n. of von. In die prijs zitten de grond, de bouw, de btw van 21 procent en de leveringsakte bij de notaris. Overdrachtsbelasting betaal je niet, want over nieuwbouw wordt btw geheven en de samenloopvrijstelling in de Wet op belastingen van rechtsverkeer voorkomt dat je allebei betaalt. Daarmee valt de grootste post van de kosten koper weg, en dat is precies waarom een v.o.n.-prijs op het eerste gezicht gunstig oogt.

Wat blijft staan zijn de kosten van je financiering: de hypotheekakte, de inschrijving in het Kadaster en het hypotheekadvies, samen rond de 3.200 euro in 2026. Een taxatie is bij nieuwbouw vaak niet nodig, omdat geldverstrekkers genoegen nemen met de koop- en aannemingsovereenkomst. Daarnaast betaal je bouwrente over de grond en over de bouwtermijnen die al vervallen waren toen je tekende, en die rente loopt door tot de hypotheek ingaat. Bouw je zelf op een eigen kavel, dan hangt het van de status van de grond af of er btw of overdrachtsbelasting wordt geheven, en lopen de kosten van het bouwen verder via de aannemer en het bouwdepot.

De posten die het budget bij nieuwbouw echt bepalen, staan niet op de prijslijst van de ontwikkelaar. Meerwerk, vloeren, een tuin, zonwering en soms de keuken komen er los bij, en een nieuwbouwwoning wordt kaler opgeleverd dan de meeste kopers verwachten. Wat je bij de aankoop van een nieuw huis moet begroten, staat in de gids over de kosten bij een nieuw huis; de verschillen tussen bestaande bouw en een nieuwe woning zetten we daar naast elkaar.

Wat de verkoper betaalt en hoe dat samenloopt met jouw aankoop

De verkoper heeft zijn eigen rekening. Hij betaalt de courtage van zijn verkoopmakelaar, in de markt meestal 1 tot 2 procent van de opbrengst, zorgt voor een geldig energielabel en betaalt de notaris voor het doorhalen van zijn oude hypotheekinschrijving, het royement. Die post kost enkele honderden euro's en staat los van jouw nota. Lost hij vervroegd af buiten een renteherzieningsmoment, dan komt daar mogelijk boeterente bij.

Voor de belasting geldt aan de verkoopkant een spiegelbeeld van de aankoopkant: de makelaarscourtage en de overige verkoopkosten zijn niet aftrekbaar, maar boeterente die je betaalt bij het aflossen van je eigenwoningschuld wel. De opbrengst boven de restschuld is de overwaarde, en die telt via de bijleenregeling mee bij je volgende woning.

Verkoop en aankoop lopen zelden gelijk. Koop je eerst en is je eigen huis nog niet verkocht, dan draag je tijdelijk dubbele lasten en heb je vaak een overbruggingskrediet nodig op de overwaarde die nog vastzit in de stenen. Verkoop je eerst, dan weet je precies hoeveel eigen geld je hebt, maar loop je het risico dat je tijdelijk moet huren. Een ontbindende voorwaarde voor de verkoop van je eigen woning is in een krappe markt moeilijk af te dwingen, dus die keuze maak je vooraf en niet halverwege.

Volgorde	Voordeel	Risico	Wat je regelt
Eerst kopen, dan verkopen	Je hebt de woning die je wilt en verhuist één keer	Dubbele lasten en een onzekere verkoopprijs	Overbruggingskrediet en een ruime opleverdatum
Eerst verkopen, dan kopen	Je kent je budget en je overwaarde exact	Tijdelijk huren of een lange leveringstermijn bedingen	Een latere overdrachtsdatum in de koopakte
Tegelijk passeren op één dag	Geen dubbele lasten, geen tussenwoning	Alles hangt aan één datum en aan de andere partij	Beide overdrachten bij dezelfde notaris plannen

Waarop je kunt besparen en waarop beter niet

Bij kosten koper kiest de koper de notaris, en dat is de eenvoudigste besparing die er is. Dezelfde leveringsakte kost bij het ene kantoor zes- en bij het andere negenhonderd euro, terwijl het werk en de aansprakelijkheid identiek zijn. Vraag offertes op voordat de makelaar een kantoor voorstelt, en vergelijk het totaalbedrag inclusief recherche- en kadasterkosten.

Op het hypotheekadvies valt eveneens te onderhandelen. Adviseurs werken met een vast tarief dat in de markt grofweg tussen 1.500 en 3.500 euro ligt, en het gemiddelde ligt rond 2.500 euro in 2026. Een aanvraag zonder advies, execution only, is goedkoper, maar dan draag je zelf de verantwoordelijkheid voor de aanvraag en de gekozen constructie. Bij een gewone loondienstsituatie is dat te overzien, bij een ondernemersinkomen of een gedeeltelijke schenking meestal niet.

Waar je verder op moet letten is de aankoopmakelaar. Die overslaan kan, en scheelt bij een huis van 400.000 euro ongeveer 4.000 euro. Je doet dan zelf de biedstrategie, de ontbindende voorwaarden en de controle op erfdienstbaarheden, zoals een gedeelde brandgang of een recht van overpad. De keuring overslaan is een ander verhaal: driehonderdvijftig euro bespaard tegenover een dak of een fundering die je niet zag, is zelden een goede ruil, zeker niet bij een huis van voor 1970 of bij zichtbaar achterstallig onderhoud.

Wat het huis daarna per maand kost

De kosten koper is eenmalig, de maandlasten blijven. Naast de hypotheek betaal je als eigenaar de eigenaarslasten die een huurder niet kent: onroerendezaakbelasting, rioolheffing, afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting. Volgens de Atlas van de lokale lasten van COELO komen die gemeentelijke heffingen in 2026 gemiddeld op bijna 1.100 euro per huishouden met een koopwoning uit, met flinke verschillen per gemeente.

Daar komt onderhoud bij, en dat is de post die de meeste kopers onderschatten. Een gebruikelijke vuistregel is om ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar te reserveren, bij een huis van 350.000 euro dus zo'n 290 euro per maand. Koop je een appartement, dan betaal je in plaats daarvan de periodieke bijdrage aan de vereniging van eigenaars. Die vereniging moet op grond van artikel 5:126 BW een reservefonds aanhouden en daar jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde in storten, of het bedrag dat uit het meerjarenonderhoudsplan volgt. Reken bij een eerste huis ook op het inrichten: vloeren, gordijnen en witgoed lopen bij een leeg huis snel in de tienduizenden euro's. Het lastenrisico van een koopwoning zit vooral in een aflopende rentevaste periode en in groot onderhoud dat je niet had voorzien; wie op de betaalbaarheidsgrens koopt, voelt dat het eerst.

De energierekening is de enige grote post waar je zelf structureel aan kunt draaien. Wat de maatregelen kosten en opleveren, staat in de gidsen over de kosten van zonnepanelen, over wat een warmtepomp kost, over de kosten van vloerverwarming en over wat een thuisbatterij kost. Neem die plannen mee in je aankoopbegroting, want vlak na de overdracht is de woning nog leeg en is het werk het goedkoopst.

Maandelijkse post	Waar het van afhangt	Orde van grootte per jaar in 2026
Hypotheek: rente en aflossing	Leenbedrag, rentevaste periode en hypotheekvorm	Verreweg de grootste post
Onroerendezaakbelasting	WOZ-waarde en het tarief van je gemeente	gemiddeld ongeveer € 470
Afvalstoffenheffing	Gemeente en grootte van het huishouden	gemiddeld ongeveer € 381
Rioolheffing	Gemeente, soms per huishouden en soms per verbruik	gemiddeld ongeveer € 245
Waterschapsbelasting	Waterschap en WOZ-waarde	tientallen tot ruim honderd euro
Opstalverzekering	Herbouwwaarde en dekking	enkele honderden euro's
Onderhoudsreservering	Leeftijd, staat en type woning	vuistregel: 1% van de woningwaarde
VvE-bijdrage bij een appartement	Meerjarenonderhoudsplan en het aandeel van je woning	sterk wisselend, vaak enkele duizenden euro's
Energie	Verbruik, energielabel en installatie	afhankelijk van je contract en verbruik

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Bieden op het maximum en de bijkomende kosten vergeten

Je maximale hypotheek is de bovengrens van de koopsom, niet van je totale uitgave. Wie zijn hele spaargeld in het bod stopt, komt bij de notaris duizenden euro's tekort en moet dan alsnog bijlenen tegen een hogere rente of de koop laten ontbinden.

Denken dat de kosten koper gewoon meegefinancierd kan worden

De grens van 100 procent van de woningwaarde laat daar geen ruimte voor, behalve als de taxatiewaarde boven de koopsom ligt. Adviseurs horen dit misverstand wekelijks, en het kost mensen hun aankoop als het pas na het tekenen van de koopakte boven tafel komt.

Net over de grens van de startersvrijstelling bieden

De grens van 555.000 euro in 2026 is een harde drempel en geen glijdende schaal, en hij kijkt naar de waarde van de woning bij de overdracht, in de praktijk de koopsom. Bied je 556.000 euro, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de hele koopsom: 11.120 euro voor een bod dat duizend euro hoger lag.

De taxatie te laat aanvragen

Het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst loopt meestal vier tot zes weken, en zonder gevalideerd taxatierapport komt er geen definitieve offerte. Wie te lang wacht, moet uitstel vragen aan de verkoper en staat dan zwak. Kom je de koop niet na, dan stelt de verkoper je in gebreke met een termijn van acht dagen; het model koopcontract kent daarna een boete van 3 promille van de koopsom per dag, tot maximaal 10 procent.

De notaris nemen die de makelaar noemt

Bij kosten koper kies jij de notaris, niet de verkoper en niet zijn makelaar. Het scheelt voor exact dezelfde akte al snel twee- tot driehonderd euro, en soms meer als recherchekosten en het passeren buiten kantooruren apart worden gerekend.

De aftrekbare financieringskosten niet in de aangifte zetten

Advies, taxatie, hypotheekakte en NHG-provisie zijn eenmalig aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt. Wie ze vergeet, laat bij een gemiddelde aankoop al gauw twaalf- tot negentienhonderd euro liggen. Corrigeren kan achteraf nog vijf jaar, maar dan moet je het wel opmerken.

De bouwkundige keuring overslaan om de kosten te drukken

Een keuring van ongeveer 350 euro weegt niet op tegen een fundering, een dak of een verouderde elektrische installatie die je pas na de overdracht ontdekt. Bij een woning van voor 1970 of met zichtbaar achterstallig onderhoud is het rapport bovendien je onderhandelingsruimte.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Algemene informatie brengt je bij de kosten koper een heel eind, want het meeste kun je zelf regelen: offertes bij notarissen opvragen, de bedragen optellen en de aftrekbare posten in je aangifte zetten. Een hypotheekadviseur verdient zijn tarief van gemiddeld 2.500 euro in 2026 terug zodra je situatie afwijkt, bijvoorbeeld bij een ondernemersinkomen, een schenking, een overbruggingskrediet of twee kopers met verschillende leeftijden rond de grens van de startersvrijstelling. Hij kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en ziet welke constructie past. De notaris is het enige loket dat je niet kunt overslaan; die controleert de eigendomssituatie, erfdienstbaarheden en erfpacht, en legt de verklaring voor de startersvrijstelling vast. Voor de vraag of een verkoopwinst nog onbelast is of dat de Belastingdienst je als handelaar ziet, ga je naar een fiscalist. Bij twijfel over de staat van een woning schakel je een bouwkundige in; wat zo'n rapport kost en oplevert lees je bij de bouwkundige keuring, en wie de onderhandeling liever uitbesteedt, vergelijkt eerst de tarieven van aankoopmakelaars.