Woningmarkt en huizenprijzen: waar staan we nu

Hoe de woningmarkt er in 2026 voor staat

De prijzen van bestaande koopwoningen stijgen in 2026 nog steeds, alleen een stuk rustiger dan in 2024 en 2025. In juli 2026 lag de prijsindex 3,9 procent hoger dan een jaar eerder; in januari 2026 was dat nog 5,4 procent. Wie nu een huis wil kopen stapt dus in een markt die duurder wordt, maar in een tempo dat elke maand een beetje afneemt.

De gemiddelde verkoopprijs kwam in juli 2026 voor het eerst boven een half miljoen uit, op 500.988 euro. Dat is het gemiddelde van alle woningen die in die maand bij de notaris passeerden, van klein appartement tot vrijstaande villa. In juni 2026 lag dat gemiddelde nog op 496.235 euro.

Het aantal verkopen groeit mee. In de eerste helft van 2026 wisselden 114.901 bestaande koopwoningen van eigenaar, 5,5 procent meer dan in dezelfde periode van 2025. De maand-op-maandbeweging zie je terug in de grafiek van de huizenprijzen, waar ook de dip van 2023 goed zichtbaar blijft.

Maand 2026	Prijsindex (2020 = 100)	Verandering t.o.v. jaar eerder	Gemiddelde verkoopprijs	Verkochte woningen
Januari	153,3	+5,4%	€ 493.875	18.893
Februari	153,5	+5,4%	€ 487.768	17.675
Maart	154,0	+5,0%	€ 494.605	19.381
April	154,0	+4,3%	€ 486.101	19.454
Mei	154,9	+4,4%	€ 487.383	19.120
Juni	155,9	+4,1%	€ 496.235	20.378
Juli	156,7	+3,9%	€ 500.988	22.241

Wat de woningmarkt eigenlijk is

De woningmarkt is het geheel van vraag naar en aanbod van woningen in Nederland, en die markt bestaat uit meerdere delen die je beter niet door elkaar haalt. De koopmarkt en de huurmarkt hebben eigen prijsvorming; binnen de koopmarkt gedragen bestaande bouw en nieuwbouw zich ook verschillend. Bijna alle cijfers die je in het nieuws hoort gaan over bestaande koopwoningen, want dat is met afstand het grootste segment. Hoe de onderdelen zich tot elkaar verhouden staat uitgewerkt bij de opbouw van de huizenmarkt.

Aan de aanbodkant telde Nederland eind 2025 ruim 8,3 miljoen woningen. Die voorraad groeide in 2025 met 70.000 woningen: 69.000 nieuwbouwwoningen en per saldo 10.700 woningen uit verbouwing en splitsing, minus 9.500 gesloopte woningen. Het aantal nieuwbouwwoningen bleef daarmee vrijwel gelijk aan 2024, na twee jaren van daling, en er werden in 2025 vergunningen afgegeven voor 60.400 nieuwbouwwoningen tegen 69.100 in 2024.

Aan de vraagkant staat het statistisch woningtekort. Dat bedroeg in 2026 zo'n 384.000 woningen, oftewel 4,6 procent van de voorraad, terwijl de streefwaarde van het Rijk op 2 procent ligt. Het kabinetsdoel is 900.000 nieuwe woningen tot en met 2030, waarvan twee derde in het betaalbare segment. Zolang de bouw achterblijft bij dat doel, blijft er meer vraag dan aanbod en houdt dat de prijzen omhoog.

Huizenprijzen in Nederland sinds 1995

In 1995 betaalde een koper gemiddeld 93.750 euro voor een bestaande woning. In 2025 was dat 479.527 euro, ruim vijf keer zoveel. Die stijging verliep niet gelijkmatig: er zaten jaren van hard stijgen tussen, een lange daling na 2008 en een korte dip in 2023.

Het jaar 2021 was het scherpst: de prijzen gingen toen met 15,1 procent omhoog, gevolgd door 13,3 procent in 2022. Daarna liep de hypotheekrente op en zakten de prijzen in 2023 met 2,9 procent. Sinds de zomer van 2023 stijgen ze weer, en in juni 2026 lagen ze 17,3 procent boven de vorige piek van juli 2022.

Het aantal transacties beweegt anders dan de prijs, en soms tegengesteld. In 2022 daalde het aantal verkopen met bijna 15 procent terwijl de prijzen nog stegen; in 2025 werden juist 238.695 woningen verkocht, het hoogste aantal sinds 2017. De hele reeks per maand vind je in het overzicht met de prijsgrafieken.

Jaar	Prijsindex (2020 = 100)	Verandering t.o.v. jaar eerder	Gemiddelde verkoopprijs	Verkochte woningen
2015	69,5	+3,3%	€ 230.194	178.293
2016	73,3	+5,5%	€ 243.837	214.793
2017	79,3	+8,1%	€ 263.295	241.860
2018	86,6	+9,2%	€ 287.267	218.491
2019	92,7	+7,0%	€ 307.978	218.595
2020	100,0	+7,9%	€ 334.488	235.511
2021	115,1	+15,1%	€ 386.714	226.087
2022	130,4	+13,3%	€ 428.591	193.103
2023	126,6	-2,9%	€ 416.153	182.403
2024	137,7	+8,7%	€ 450.985	206.458
2025	149,5	+8,6%	€ 479.527	238.695

Gemiddelde woningprijs en prijsindex zijn niet hetzelfde

Er circuleren twee soorten cijfers, en ze meten iets anders. De gemiddelde woningprijs is simpelweg de totale verkoopwaarde gedeeld door het aantal verkochte woningen. De prijsindex corrigeert voor kwaliteitsverschillen en vergelijkt woningen met vergelijkbare kenmerken door de tijd heen.

Dat verschil is geen detail. Worden er in een maand toevallig veel vrijstaande huizen verkocht, dan schiet het gemiddelde omhoog zonder dat een enkele woning duurder werd. Voor de vraag hoeveel jouw huis in waarde steeg, is de prijsindex de betere maatstaf; voor de vraag wat kopers gemiddeld neertellen, is de gemiddelde huizenprijs in Nederland het juiste cijfer.

Daar komt bij dat verschillende partijen op verschillende momenten meten. Het CBS en het Kadaster tellen de akte bij de notaris, de NVM telt het moment waarop de koopovereenkomst wordt getekend. Daardoor loopt de NVM enkele maanden voor: in het tweede kwartaal van 2026 kwam de NVM op een mediane transactieprijs van 506.000 euro, terwijl het rekenkundig gemiddelde bij het Kadaster over datzelfde kwartaal op 490.020 euro uitkwam. De NVM publiceert een mediaan en het Kadaster een gemiddelde, dus ook zonder het verschil in meetmoment zouden die twee bedragen uiteenlopen. Hoe die meetmethoden werken staat uitgelegd bij het meten van woningprijzen.

Cijfer	Wie publiceert het	Meetmoment	Waarvoor je het gebruikt
Prijsindex bestaande koopwoningen	CBS en Kadaster	Passeren van de akte	Waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen
Gemiddelde verkoopprijs	CBS en Kadaster	Passeren van de akte	Wat kopers gemiddeld betaalden
Mediane transactieprijs	NVM	Tekenen van de koopovereenkomst	Het meest actuele beeld van de markt
WOZ-waarde	Gemeente	Peildatum 1 januari van het jaar ervoor	Belastingen, niet de actuele marktwaarde

Huizenprijzen per provincie

Het landelijk gemiddelde zegt weinig over wat jij betaalt, want tussen de provincies zit een verschil van meer dan tweehonderdduizend euro. In 2025 was Noord-Holland met gemiddeld 570.463 euro de duurste provincie en Zeeland met 366.731 euro de goedkoopste. Utrecht zit daar met 560.526 euro vlak achter Noord-Holland, terwijl Groningen, Fryslân en Limburg onder de 400.000 euro bleven.

De stijging van de huizenprijzen per regio loopt precies andersom. In het tweede kwartaal van 2026 stegen de prijzen in Groningen met 7,9 procent het hardst, gevolgd door Drenthe met 5,7 procent en Gelderland met 5,6 procent. Noord-Holland sloot de rij met 2,4 procent, Flevoland met 3,2 procent en Utrecht met 3,7 procent.

Achter dat patroon zit een logica. In de dure provincies lopen kopers eerder tegen hun leencapaciteit aan, waardoor de rek eruit is; in de goedkopere provincies is die ruimte er nog wel, zeker nu meer mensen bereid zijn verder van de Randstad te zoeken. Wie de woningprijzen per regio naast elkaar legt, ziet die inhaalslag al een paar jaar doorlopen.

Provincie	Gemiddelde verkoopprijs 2025	Prijsstijging 2e kwartaal 2026
Noord-Holland	€ 570.463	+2,4%
Utrecht	€ 560.526	+3,7%
Noord-Brabant	€ 486.894	+4,3%
Gelderland	€ 479.542	+5,6%
Zuid-Holland	€ 469.137	+4,6%
Flevoland	€ 454.473	+3,2%
Overijssel	€ 420.923	+4,5%
Drenthe	€ 411.728	+5,7%
Limburg	€ 381.845	+4,9%
Fryslân	€ 375.728	+5,3%
Groningen	€ 371.220	+7,9%
Zeeland	€ 366.731	+4,0%

Huizenprijzen per gemeente en de kaart van Nederland

Binnen een provincie lopen de verschillen nog verder uiteen dan tussen provincies onderling. De gemiddelde huizenprijzen per gemeente varieerden in 2025 van 1.105.604 euro in Blaricum tot 270.119 euro in Kerkrade, een verschil van ruim vier keer. Beide gemeenten liggen in een provincie waarvan het gemiddelde daar ver vandaan ligt, wat laat zien hoe weinig het landelijk gemiddelde zegt over de huizenprijs in jouw eigen straat.

De ontwikkeling van de huizenprijzen per gemeente laat hetzelfde inhaalpatroon zien als bij de provincies. Tussen 2020 en 2025 werd Emmen 55 procent duurder en Almere bijna 50 procent, terwijl Amsterdam in diezelfde vijf jaar met 23 procent de kleinste stijging van deze lijst had. In het tweede kwartaal van 2026 stegen de prijzen het hardst in Oost Gelre met 20,9 procent, Voorst met 19,4 procent en Pekela met 16,2 procent.

Dalen kwam in datzelfde kwartaal maar in zes van de ruim driehonderd gemeenten voor: Noord-Beveland met 5,1 procent, Ouder-Amstel met 2,8 procent en Hillegom met 2,5 procent, plus Valkenswaard, Veldhoven en IJsselstein. Wie een kaart van de huizenprijzen in Nederland zoekt, vindt die bij het vastgoeddashboard van het Kadaster en in de gemeentelijke cijfers van het CBS. Reken bij zulke kaarten wel met kleine aantallen: in een gemeente met tweehonderd verkopen per jaar kan één dure straat het gemiddelde flink verschuiven.

Gemeente	Gemiddelde prijs 2015	Gemiddelde prijs 2020	Gemiddelde prijs 2025	Stijging 2020 naar 2025
Bloemendaal	€ 597.694	€ 863.297	€ 1.023.762	+18,6%
Amsterdam	€ 303.925	€ 510.919	€ 630.621	+23,4%
Utrecht	€ 245.900	€ 405.791	€ 549.113	+35,3%
Almere	€ 194.953	€ 330.079	€ 493.406	+49,5%
Eindhoven	€ 212.919	€ 344.024	€ 469.870	+36,6%
Den Haag	€ 231.302	€ 355.807	€ 465.418	+30,8%
Zwolle	€ 218.349	€ 315.874	€ 450.913	+42,8%
Rotterdam	€ 189.536	€ 307.358	€ 414.579	+34,9%
Maastricht	€ 221.578	€ 316.733	€ 413.671	+30,6%
Groningen	€ 177.441	€ 278.720	€ 396.626	+42,3%
Emmen	€ 163.937	€ 226.483	€ 351.871	+55,4%
Heerlen	€ 144.517	€ 202.356	€ 284.279	+40,5%

Wat het woningtype met de prijs doet

Niet elk huis beweegt even hard mee met de markt. In het tweede kwartaal van 2026 werden vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen 5,5 procent duurder, terwijl appartementen op 3,2 procent bleven steken. Tussenwoningen zaten met 4,0 procent en hoekwoningen met 4,4 procent daartussenin.

Die volgorde wisselt door de jaren heen. Toen de rente in 2022 en 2023 opliep, verloren juist de grote en dure woningen het eerst terrein, want daar tikt elke procentpunt rente het hardst door in de maandlast. Nu de leencapaciteit weer meegroeit met de lonen, halen die segmenten hun achterstand in.

Voor jou als koper of verkoper betekent dit dat een landelijk percentage zelden op jouw woning past. Een appartement in een grote stad kan stilstaan terwijl een vrijstaand huis in dezelfde regio met 6 procent omhooggaat. Kijk daarom altijd naar het cijfer voor jouw type woning in jouw regio, en gebruik het landelijke getal alleen als achtergrond.

Woningtype	Prijsstijging 2e kwartaal 2026
Vrijstaande woning	+5,5%
Twee-onder-een-kapwoning	+5,5%
Hoekwoning	+4,4%
Tussenwoning	+4,0%
Appartement	+3,2%

Waarom de markt in 2026 rustiger aanvoelt

De ontwikkelingen op de woningmarkt zitten in 2026 vooral aan de aanbodkant. In het tweede kwartaal van 2026 zetten NVM-makelaars bijna 57.000 bestaande woningen te koop, het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in 1995. In datzelfde kwartaal werden er 45.200 verkocht, waardoor er per saldo meer keuze overblijft voor wie zoekt.

Dat vertaalt zich naar minder haast. In het tweede kwartaal van 2026 stond een woning gemiddeld 28 dagen te koop en kwam de krapte-indicator uit op 2,5, tegen 2,2 een jaar eerder; een koper had daarmee ongeveer tweeënhalve woning om uit te kiezen. Ruim 71 procent van de woningen ging nog steeds boven de vraagprijs weg, maar het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs lag op 4,6 procent, tegen 5,7 procent een jaar eerder.

Bij nieuwbouw is de omslag nog duidelijker. Het nieuwbouwaanbod liep in het tweede kwartaal van 2026 op tot ruim 20.600 woningen, het hoogste niveau sinds eind 2015, tegen ruim 6.100 verkopen in dat kwartaal. Wat die verschuiving betekent voor je onderhandelingspositie, staat verder uitgewerkt bij vraag en aanbod op de huizenmarkt.

Wat de huidige prijzen van je eigen budget vragen

Bij een gemiddelde woning van rond de 500.000 euro heb je meer nodig dan een hypotheek alleen. Je mag in 2026 maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, op een uitzondering voor energiebesparende maatregelen na, dus de kosten koper betaal je uit eigen geld. Bij een koopsom van 500.000 euro komt dat neer op ongeveer 14.900 euro, waarvan 10.000 euro overdrachtsbelasting. Wat er in jouw geval bij komt, zet je op een rij met de rekenhulp voor de kosten koper.

Twee grenzen bepalen hoe zwaar die post uitpakt. Kopers die meerderjarig en jonger dan 35 zijn, de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken en de vrijstelling niet eerder gebruikten, betalen geen overdrachtsbelasting bij een woningwaarde tot 555.000 euro in 2026; ligt de waarde daarboven, dan geldt het tarief van 2 procent over de hele koopsom. En de Nationale Hypotheek Garantie loopt in 2026 tot een lening van 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert, waarmee een gemiddelde woning er inmiddels net buiten valt.

Beleggers en kopers die er niet zelf gaan wonen betalen 8 procent overdrachtsbelasting in 2026, wat op vijf ton neerkomt op 40.000 euro. Dat verschil met de 2 procent voor eigen bewoning is een van de redenen dat particuliere beleggers zich de laatste jaren terugtrokken uit het goedkopere segment. De rest van het aankooptraject, van bod tot sleuteloverdracht, loopt via de gids over het kopen van een huis.

Post bij een koopsom van € 500.000	Bedrag 2026
Overdrachtsbelasting 2% (eigen bewoning)	€ 10.000
Notaris, leveringsakte	€ 700
Notaris, hypotheekakte	€ 600
Kadaster, twee inschrijvingen	€ 207
Taxatie	€ 500
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500
Bouwkundige keuring	€ 350
Totaal uit eigen geld	€ 14.857

Wat voorspellingen over de woningmarkt waard zijn

Elk jaar verschijnen er ramingen van banken, planbureaus en makelaarsorganisaties, en elk jaar wijken die af van wat er werkelijk gebeurt. De daling van 2023 werd door vrijwel niemand op tijd voorspeld en het herstel daarna evenmin. Ramingen zijn bruikbaar als scenario, niet als kalender.

Vier mechanismen sturen de prijs op de middellange termijn. De hypotheekrente bepaalt hoeveel maandlast een euro lening kost, de loonontwikkeling bepaalt hoeveel maandlast huishoudens kunnen dragen, de leennormen vertalen dat inkomen naar een maximaal bedrag, en het aanbod bepaalt hoeveel kopers om dezelfde woning strijden. Verandert er aan één van die vier iets substantieels, dan draait de prijsrichting mee.

Fiscaal beleid komt daar als vijfde bij. Aanpassingen aan de overdrachtsbelasting, de hypotheekrenteaftrek of het eigenwoningforfait werken direct door in wat mensen kunnen en willen betalen. Voor je eigen beslissing telt uiteindelijk vooral of je de maandlast in slechte jaren kunt dragen, en niet of de markt volgend jaar 2 of 5 procent stijgt. De feitelijke reeks, zonder voorspelling, blijf je terugvinden in de prijsgrafiek per maand.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De gemiddelde prijs verwarren met de prijsontwikkeling

Een stijgend gemiddelde betekent niet automatisch dat woningen duurder werden. Als er in een maand meer grote huizen worden verkocht, gaat het gemiddelde omhoog terwijl de prijsindex stilstaat. Wie zijn eigen woningwaarde op het gemiddelde baseert, zit er al snel tienduizenden euro's naast.

Landelijke percentages op je eigen wijk plakken

Het landelijke cijfer van 3,9 procent in juli 2026 dekt gemeenten die met 20,9 procent stegen en gemeenten die met 5,1 procent daalden. Voor een taxatie, een bod of een verkoopbeslissing telt alleen wat er in jouw straat en in jouw woningtype gebeurt.

Cijfers van verschillende bronnen door elkaar gebruiken

De NVM meet bij het tekenen van de koopovereenkomst, het Kadaster bij het passeren van de akte, twee tot drie maanden later. Wie een NVM-kwartaalcijfer naast een Kadastercijfer legt en het verschil als prijsdaling leest, ziet iets wat er niet staat.

Één maand voor een trend aanzien

De gemiddelde verkoopprijs schommelde in 2026 tussen 486.101 euro in april en 500.988 euro in juli. Dat soort bewegingen zegt niets over de richting van de markt. Pas na drie tot zes maanden in dezelfde richting is er iets zinnigs over te zeggen.

De vraagprijs voor de marktwaarde aanzien

Ruim 71 procent van de woningen ging in het tweede kwartaal van 2026 boven de vraagprijs weg, met gemiddeld 4,6 procent erbovenop. Een vraagprijs is een uitnodiging tot onderhandelen, geen taxatie. Wie zijn maximale bod op de vraagprijs afstemt, komt in een biedstrijd te laat of betaalt in een rustige markt te veel.

Wachten op een daling zonder de kosten van wachten te tellen

Tussen 2023 en juli 2026 steeg de prijsindex van 126,6 naar 156,7. Wie in 2023 wachtte op een verdere daling, betaalt voor dezelfde woning nu bijna een kwart meer. Reken bij uitstel altijd door wat huur of extra rente in de tussentijd kost, en wat de prijsontwikkeling in dat scenario met je budget doet.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het volgen van de woningmarkt heb je geen adviseur nodig: de cijfers van het CBS, het Kadaster en de NVM zijn openbaar en gratis. Zodra het over jouw woning of jouw bod gaat, wordt het anders. Een aankoopmakelaar kent de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de straat en rekent gemiddeld 1 procent van de koopsom, wat op een woning van 500.000 euro neerkomt op ongeveer 5.000 euro in 2026. Voor het bepalen van de waarde van een specifieke woning gebruik je een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur, dat in 2026 rond de 500 euro kost en dat je voor de hypotheek toch nodig hebt.

Wat je met welk budget kunt kopen, en welke maandlast daarbij hoort, hoort thuis bij een hypotheekadviseur; die rekent doorgaans 2.500 euro voor advies en bemiddeling in 2026. Het voorbereidende werk kun je zelf doen: reken uit wat je aan bijkomende kosten moet meebrengen met de rekenhulp voor de kosten koper en loop het aankooptraject door bij huis kopen. Voor de waardeontwikkeling van jouw type woning in jouw regio blijven de cijfers over woningprijzen het startpunt, en de vergelijking met het landelijk beeld maak je met de gemiddelde huizenprijs.