Huis kopen: van bezichtiging tot sleuteloverdracht

Zo verloopt het kopen van een huis

Een huis kopen verloopt bijna altijd in dezelfde volgorde. Je bepaalt eerst hoeveel je kunt lenen en hoeveel eigen geld er nodig is voor de kosten koper, daarna begint het zoeken, bezichtigen en bieden. Na een geaccepteerd bod volgen de koopovereenkomst, de hypotheekaanvraag, meestal een keuring en taxatie, en als laatste stap de overdracht bij de notaris.

Tussen het akkoord en de sleuteloverdracht zit gewoonlijk twee tot drie maanden. Die tijd is nodig voor de hypotheek, en de overdrachtsdatum spreek je in de koopovereenkomst zelf af. Wil de verkoper langer blijven wonen of wil jij er juist snel in, dan onderhandel je daar gewoon over mee.

De tabel zet de fasen met hun gebruikelijke duur op een rij. Alleen de bedenktijd van drie dagen ligt wettelijk vast; alle andere termijnen zijn afspraak of gewoonte, dus daar zit rek in.

Fase	Gebruikelijke duur
Zoeken en bezichtigen	Enkele weken tot ruim een jaar, afhankelijk van regio en eisen
Bieden en onderhandelen	Enkele dagen tot twee weken
Koopovereenkomst opstellen en tekenen	Eén tot twee weken na het akkoord
Wettelijke bedenktijd van de koper	Drie dagen, ingaand op de dag na ontvangst van de getekende overeenkomst
Hypotheek regelen binnen het financieringsvoorbehoud	Vier tot acht weken
Overdracht bij de notaris	Op de afgesproken datum, meestal twee tot drie maanden na het bod

Eerst je budget: lenen, eigen geld en bijkomende kosten

Sinds 2018 mag een hypotheek wettelijk niet hoger zijn dan 100 procent van de marktwaarde van de woning; dat staat in artikel 5 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De enige uitzondering is verduurzaming: financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan mag de hypotheek tot 106 procent van die waarde gaan. Alle andere kosten die bovenop de koopsom komen betaal je dus uit eigen geld. Bij een bestaande woning gaat het in 2026 om zo'n 3 tot 5 procent van de koopsom, en met de startersvrijstelling om ongeveer 1 tot 3 procent, afhankelijk van de hulp die je inschakelt.

De tabel laat zien waar dat geld heen gaat bij een koopsom van 400.000 euro. De onderste twee posten zijn optioneel: een aankoopmakelaar neem je zelf in de arm, en de NHG-provisie betaal je alleen als je de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluit. Met de rekenhulp voor de kosten koper reken je het door voor jouw koopsom en situatie.

Houd naast deze kosten een buffer aan voor verhuizen, opknappen en dubbele lasten in de overgangsmaand. Die staan op geen enkele nota, maar ze komen er wel.

Kostenpost	Bedrag bij een koopsom van € 400.000
Overdrachtsbelasting eigen woning (2%)	€ 8.000 (starter met vrijstelling: € 0)
Notaris: leveringsakte	€ 700
Notaris: hypotheekakte	€ 600
Kadaster: twee inschrijvingen à € 103,50	€ 207
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500
Taxatie	€ 500
Bouwkundige keuring	€ 350
Totaal vaste posten	€ 12.857, zo'n 3,2 procent van de koopsom
Aankoopmakelaar, optioneel (1% van de koopsom)	€ 4.000
NHG-provisie, alleen met NHG (0,4% van de lening)	€ 1.600

Gecontroleerd op augustus 2026; notaris-, advies- en keuringstarieven zijn marktgemiddelden

Zoeken en bezichtigen op een krappe markt

Op een krappe markt gaan goede woningen snel, vaak binnen een week na de eerste advertentie. Reageer daarom direct op nieuw aanbod, plan bezichtigingen door de week en bepaal vooraf je maximale prijs, zodat je niet tijdens de bezichtiging hoeft te beslissen. Waarom het aanbod klein is en wat de huizenprijzen op de woningmarkt doen, verschilt sterk per regio en prijsklasse.

Tijdens de bezichtiging kijk je verder dan de inrichting: de staat van dak, kozijnen, vocht en installaties zegt meer over de kosten die komen. Vraag ook de vragenlijst van de verkoper en het energielabel op, en plan bij serieuze interesse een tweede bezichtiging op een ander tijdstip van de dag.

Wie weinig tijd heeft of de regio niet kent, schakelt een aankoopmakelaar in. Die kost in 2026 rond de 1 procent van de koopsom en kent de reële waarde van het lokale aanbod.

Bieden en onderhandelen

De vraagprijs is juridisch een uitnodiging om te bieden, geen aanbod. Je kunt er dus onder, op of boven bieden, en in populaire regio's is overbieden eerder regel dan uitzondering. Een goed bod bestaat uit meer dan een bedrag: je benoemt ook de opleverdatum, de roerende zaken die je overneemt en de voorbehouden waaronder je koopt. Vrijwel altijd loopt het bieden via de verkopend makelaar, telefonisch of via een online biedplatform.

Hoe je een openingsbod bepaalt en welke strategie bij welke markt past, lees je bij bieden en onderhandelen. Makelaars die zijn aangesloten bij NVM, VBO of Vastgoedpro houden sinds 1 januari 2023 verplicht een biedlogboek bij. Heb je zelf een bod uitgebracht, dan krijg je dat logboek te zien zodra de koop definitief is, dus na de bedenktijd en na het verlopen van de ontbindende voorwaarden.

Verlies je steeds van andere bieders, kijk dan eerst naar je voorbehouden en de opleverdatum voordat je het bedrag verhoogt. Flexibiliteit is voor veel verkopers geld waard, zeker als ze zelf nog moeten verhuizen.

De koopovereenkomst en de bedenktijd

Koopt een particulier een woning, dan moet die koop op papier staan: artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek schrijft dat voor, en een mondeling akkoord bindt partijen dus nog niet. De wettelijke bedenktijd gaat in op de dag nadat je de getekende koopovereenkomst hebt ontvangen en duurt drie dagen, waarvan er minstens twee geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. In die periode mag je zonder reden en zonder kosten van de koop af. De bedenktijd geldt bij de koop van een woning of vakantiewoning, niet bij een bouwkavel en niet bij een veiling ten overstaan van de notaris.

Daarna beschermen alleen de ontbindende voorwaarden je nog. De meest gebruikte is het financieringsvoorbehoud van meestal vier tot acht weken, gevolgd door het voorbehoud van bouwkundige keuring. Binnen die termijnen kun je kosteloos ontbinden als de hypotheek niet rondkomt of de keuring te veel gebreken laat zien, zolang je het schriftelijk en goed onderbouwd meldt.

In de overeenkomst staan verder de waarborgsom of bankgarantie van gebruikelijk 10 procent, de opleverdatum en eventuele bijzondere bepalingen. Wat clausules over ouderdom, niet-bewoning en erfpacht voor je betekenen, staat in de gids over de koopovereenkomst en de clausules daarin.

Keuring en taxatie: weten wat je koopt

Als koper heb je een onderzoeksplicht: gebreken die je had kunnen zien of navragen, komen na de overdracht voor jouw rekening. Daar staat tegenover dat de verkoper een mededelingsplicht heeft over gebreken die hij kent, en dat hij in de modelkoopovereenkomst garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Een ouderdoms- of niet-bewoningsclausule beperkt juist die garantie, en bewijs achteraf maar eens dat de verkoper iets wist. Een bouwkundige keuring van gemiddeld 350 euro (2026) geeft dat inzicht vooraf, met een kostenraming voor direct en later noodzakelijk herstel.

Bij woningen van voor pakweg 1980 en bij zichtbaar achterstallig onderhoud is de keuring het geld vrijwel altijd waard. De uitkomst gebruik je bovendien in de onderhandeling over de prijs, of je ontbindt via het keuringsvoorbehoud als het herstel boven het afgesproken bedrag uitkomt.

De taxatie is iets anders: een gevalideerd rapport dat de geldverstrekker verplicht stelt voor de hypotheek. Die kost gemiddeld 500 euro (2026), en de getaxeerde marktwaarde begrenst hoeveel je maximaal kunt lenen. Valt de taxatie lager uit dan je bod, dan betaal je het verschil uit eigen geld.

De overdracht bij de notaris

De koop wordt definitief bij de notaris. Die stelt de leveringsakte op, controleert of er beslagen of oude hypotheken op de woning rusten en schrijft de aktes na ondertekening in bij het Kadaster. Pas met die inschrijving ben je juridisch eigenaar. Koop je met een hypotheek, dan passeert de hypotheekakte in dezelfde afspraak.

De koper kiest doorgaans de notaris en betaalt die ook. Reken in 2026 op gemiddeld 700 euro voor de leveringsakte, 600 euro voor de hypotheekakte en 103,50 euro per inschrijving bij het Kadaster. Op de nota van afrekening staan al deze posten bij elkaar, samen met de koopsom, de waarborgsom en de verrekende lasten zoals de onroerendezaakbelasting.

Vlak voor het passeren loop je nog één keer door het huis voor de eindinspectie. Hoe die dag precies verloopt en wat je daar controleert, lees je bij de notaris en de overdracht.

Bestaande bouw, nieuwbouw of zelf bouwen

Nieuwbouw koop je vrij op naam: de overdrachtskosten en de btw zitten in de koopsom. Overdrachtsbelasting betaal je niet, omdat de levering van een nieuwe woning al met 21 procent btw is belast. Daar staat tegenover dat je tijdens de bouw bouwrente betaalt, voor meerwerk uit de opties van de ontwikkelaar kiest en soms jaren op de oplevering wacht. Hoe de koop- en aannemingsovereenkomst werkt en wat er in het bouwdepot gebeurt, staat bij nieuwbouw kopen.

Zelf bouwen gaat een stap verder: je koopt een kavel en laat naar eigen ontwerp bouwen, traditioneel of prefab. Dat vraagt meer organisatie en voorfinanciering, maar je bepaalt zelf de indeling en het kwaliteitsniveau. De route van kavel tot oplevering staat bij zelf een huis bouwen.

Bestaande bouw blijft de snelste optie: je ziet wat je koopt en kunt er vaak binnen drie maanden in. Verouderde isolatie of installaties verreken je in je bod in plaats van in bouwtijd.

Je eerste huis: de voordelen voor starters

Ben je meerderjarig en nog geen 35 en koop je een woning met een waarde van maximaal 555.000 euro om er zelf voor langere tijd in te wonen, dan betaal je in 2026 eenmalig geen overdrachtsbelasting. Je moet daarvoor voor de overdracht een ondertekende verklaring bij de notaris inleveren waarin je bevestigt dat je aan de voorwaarden voldoet en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt. Die startersvrijstelling scheelt bij een woning van 400.000 euro direct 8.000 euro aan eigen geld. Alle andere kopers van een eigen woning betalen 2 procent, wie een woning koopt zonder er zelf te gaan wonen 8 procent.

Tot een totaal van 470.000 euro aan koopsom plus bijkomende kosten (2026) kun je de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten; financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan ligt die grens op 498.200 euro. Je betaalt daarvoor eenmalig 0,4 procent van de lening en krijgt er een lagere rente en een vangnet bij gedwongen verkoop voor terug. Voor starters met een koopsom onder die grens is NHG daardoor bijna altijd het overwegen waard.

Wat er verder bij een eerste koop komt kijken, van studieschuld tot een schenking van je ouders, staat in de gids over je eerste huis kopen.

Situatie bij aankoop	Overdrachtsbelasting
Koper van 18 tot 35 jaar, vrijstelling nog niet gebruikt, woning tot € 555.000	0%
Eigen woning, geen recht op de startersvrijstelling	2%
Woning die je niet zelf gaat bewonen, zoals een tweede woning of verhuurpand	8%

Gecontroleerd op 2026

Veelgestelde vragen over huis kopen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Twee adviseurs verdienen zich bij een aankoop het vaakst terug. De hypotheekadviseur, in 2026 gemiddeld zo'n 2.500 euro voor advies en bemiddeling, is vrijwel onmisbaar zodra je inkomen afwijkt van een vast dienstverband, bijvoorbeeld als ondernemer of met wisselende contracten. De aankoopmakelaar, rond de 1 procent van de koopsom (2026), betaalt zich vooral uit op een oververhitte markt waar je zonder lokale kennis steeds naast het net vist.

Voor de bouwkundige staat is een keurder van gemiddeld 350 euro (2026) een kleine uitgave naast wat verborgen gebreken kunnen kosten. Juridische vragen over erfpacht, bijzondere clausules of een geschil na de overdracht horen bij de notaris of een vastgoedjurist thuis. Zoeken, bezichtigen en de overeenkomst doorgronden kun je prima zelf; de doorrekening van je hypotheek en de beoordeling van een oud casco zijn de punten waar zelf doen echt geld kan kosten.