Hoe werkt hypotheekrenteaftrek: de rekensom stap voor stap

Hoe de hypotheekrenteaftrek werkt in één rekensom

De hypotheekrenteaftrek is geen bedrag dat de Belastingdienst overmaakt omdat je een huis hebt. Het is een aftrekpost in box 1 van de inkomstenbelasting: je haalt de betaalde hypotheekrente van je inkomen af en betaalt belasting over wat er overblijft. Wat je terugziet is dus je belastingtarief maal de rente, niet de rente zelf. Wie de bredere regels rond de hypotheekrenteaftrek naast deze rekensom legt, ziet dat alles neerkomt op drie getallen: je rente, je eigenwoningforfait en je schijftarief.

De som verloopt in drie stappen. Eerst tel je alle hypotheekrente op die je dat jaar hebt betaald. Daar gaat het eigenwoningforfait vanaf, de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis. Wat overblijft heet in de aangifte het inkomen uit eigen woning, meestal een negatief bedrag, en dat bedrag verlaagt je belastbare inkomen.

Over die verlaging krijg je je tarief terug. Verdien je 60.000 euro, dan val je in 2026 in de tweede schijf van 37,56 procent en levert elke euro aftrek je 37,56 cent op. Verdien je minder dan 38.883 euro, dan is dat 35,75 cent. Verdien je meer dan 78.426 euro, dan betaal je over dat deel 49,50 procent belasting, maar krijg je over je rente nog steeds hooguit 37,56 procent terug.

Alle heffingen rond een koophuis staan bij elkaar op de overzichtspagina over belastingen en WOZ. De aftrek is er de grootste van, en tegelijk de enige die geld jouw kant op laat stromen.

Belastbaar inkomen in box 1	Tarief inkomstenbelasting	Tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt
Tot € 38.883	35,75%	35,75%
€ 38.883 tot € 78.426	37,56%	37,56%
Vanaf € 78.426	49,50%	37,56%

Gecontroleerd op 2026

Waarom je nooit het hele rentebedrag terugkrijgt

Veel mensen rekenen zich rijk met de gedachte dat de rente uiteindelijk gratis is. Drie dingen halen die verwachting onderuit, en ze werken alle drie in dezelfde richting.

Het eerste is het tarief. Je krijgt hooguit 37,56 procent van je rente terug in 2026, en dat betekent dat je van elke euro rente altijd minstens 62 cent zelf betaalt. Het tweede is het eigenwoningforfait, dat eerst van je rente af gaat en je aftrekpost dus verkleint. Het derde is de aftopping voor de hoogste inkomens.

Die aftopping heet de tariefsaanpassing en werkt technisch als een bijtelling. Verdien je meer dan 78.426 euro, dan haal je je rente eerst tegen 49,50 procent van je inkomen af, waarna de Belastingdienst 11,94 procent van diezelfde aftrekpost weer bij je inkomen optelt. Het verschil tussen die twee percentages is precies 37,56 procent, en dat is wat je netto overhoudt. Op je aanslag zie je daardoor twee regels waar je er één verwacht.

Hoe hoog jouw percentage precies uitpakt en welke voorwaarden er per leningdeel gelden, staat in de gids over de aftrekbaarheid van hypotheekrente.

Het eigenwoningforfait gaat eerst van je rente af

Het eigenwoningforfait is een bijtelling: de fiscus rekent het woongenot van je eigen huis als inkomen. Je berekent het als een percentage van de WOZ-waarde, en dat bedrag verhoogt je inkomen voordat de rente het weer verlaagt. Voor de meeste woningen is dat percentage in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde, tot een waarde van 1.350.000 euro.

Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is het forfait dus 1.400 euro in 2026. Betaal je dat jaar 11.900 euro rente, dan blijft er 10.500 euro aftrek over en niet 11.900 euro. Het forfait kost je bij een tarief van 37,56 procent dus ongeveer 526 euro belasting per jaar, en dat bedrag stijgt gewoon mee met je WOZ-waarde.

Reken je eigen bijtelling na met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait, en controleer eerst met de WOZ-check of de waarde die de gemeente hanteert klopt. Een te hoge WOZ-waarde kost je hier direct geld.

Is je rente lager dan je forfait, dan grijpt de wet Hillen in. Van het verschil mag je in 2026 nog 71,867 procent aftrekken, zodat je maar over een klein restant belasting betaalt. Dat percentage daalt vanaf 2026 met 4,8 procentpunt per jaar en is op 1 januari 2041 nul.

WOZ-waarde van je woning	Eigenwoningforfait	Bijtelling bij een WOZ-waarde aan de bovengrens
Tot € 12.500	0%	€ 0
€ 12.500 tot € 25.000	0,10%	€ 25
€ 25.000 tot € 50.000	0,20%	€ 100
€ 50.000 tot € 75.000	0,25%	€ 188
€ 75.000 tot € 1.350.000	0,35%	€ 4.725
Vanaf € 1.350.000	€ 4.725 plus 2,35% over het meerdere	Loopt door met de waarde

Gecontroleerd op 2026

Welke rente en welke kosten in de som meetellen

Alleen de rente over je eigenwoningschuld telt mee. Dat is het deel van je lening dat je bent aangegaan om je hoofdverblijf te kopen, te onderhouden, te verbeteren of om de erfpacht af te kopen. Leen je bij op je hypotheek voor een auto of om te beleggen, dan valt dat deel in box 3 en telt de rente erover niet mee in de som.

Voor leningen vanaf 1 januari 2013 geldt daarbij een aflossingseis: je krijgt alleen aftrek als je de lening in maximaal dertig jaar volledig annuïtair of lineair aflost en dat schema ook werkelijk volgt. Leningen die je op 31 december 2012 al had vallen onder overgangsrecht en mogen aflossingsvrij blijven, zoals staat bij de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek.

Verduurzamen valt onder woningverbetering. Financier je een warmtepomp mee in je hypotheek, dan is de rente over dat leningdeel aftrekbaar zolang je het volgens schema aflost en de bonnen bewaart. Wie eerst wil weten waar dat geld heen gaat, leest hoe een warmtepomp werkt en wat het aan installatie vraagt. Hetzelfde geldt voor vloerverwarming, die vaak in hetzelfde traject wordt aangelegd.

Naast rente tellen de eenmalige financieringskosten mee in het jaar dat je ze betaalt: advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten voor de lening, notariskosten voor de hypotheekakte, NHG-premie en bouwrente na het tekenen van de koopovereenkomst. Welke posten er precies bij horen, staat bij de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning.

Post	Telt mee in de aftreksom?
Hypotheekrente over je eigenwoningschuld	Ja, elk jaar opnieuw
Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek	Ja, eenmalig in het jaar van betalen
Notariskosten voor de hypotheekakte	Ja, eenmalig
Notariskosten voor de leveringsakte	Nee, dat zijn kosten van de woning
Overdrachtsbelasting en makelaarskosten bij aankoop	Nee
Aflossing op je hypotheek	Nee, alleen de rente telt
Rente over een leningdeel voor een auto of belegging	Nee, die schuld hoort in box 3
Rente over een lening voor isolatie, warmtepomp of dakkapel	Ja, mits je aflost volgens schema en de bonnen bewaart

Van je jaaroverzicht naar het bedrag op je rekening

De cijfers voor de som komen uit twee brieven die je elk jaar automatisch krijgt. Je geldverstrekker stuurt in januari of februari het jaaroverzicht met de betaalde rente en de restschuld op 1 januari. De gemeente stuurt in februari de WOZ-beschikking met de waarde die voor dat belastingjaar geldt.

In de vooraf ingevulde aangifte staan die bedragen er vaak al in, maar de Belastingdienst vult niet alles. De WOZ-waarde en de rente kloppen meestal; de eenmalige financieringskosten uit het jaar van aankoop vul je zelf in, en een leningdeel bij familie of bij je eigen bv moet je altijd zelf opgeven.

Controleer daarom drie dingen voordat je verzendt. Klopt de WOZ-waarde met het waardepeiljaar van je aangifte, staat de volledige rente van al je leningdelen erin, en heb je de eenmalige kosten toegevoegd. Een vergeten adviesnota van 2.500 euro kost je bij 37,56 procent bijna duizend euro.

De aangifte over een jaar staat vanaf 1 maart van het volgende jaar open en moet vóór 1 mei binnen zijn, tenzij je uitstel vraagt. Wie ontdekt dat hij in een eerder jaar iets vergat, kan tot vijf jaar terug een correctie indienen, zoals beschreven bij het aanvragen van hypotheekrenteaftrek.

Per maand of één keer per jaar

Het bedrag dat uit de som komt kun je op twee momenten ontvangen, en de keuze verandert niets aan de hoogte. Vraag je een voorlopige aanslag aan, dan schat de Belastingdienst je aftrek voor het lopende jaar en betaalt hij een twaalfde deel per maand vooruit. Doe je niets, dan krijg je het hele bedrag in één keer nadat je aangifte is verwerkt.

Voor de meeste kopers is de maandelijkse route logischer: je hypotheeklast begint direct, dus je voordeel mag dat ook. Bij een aftrek van 3.945 euro per jaar komt er ongeveer 329 euro per maand binnen, en dat scheelt in het huishoudboekje meteen. De keerzijde is dat een schatting een schatting blijft.

Verandert er iets, dan moet je de voorlopige aanslag zelf bijstellen. Een salarisverhoging, een lagere rente na het oversluiten of een partner die minder gaat werken: het verandert allemaal je aftrek. Wie zijn aanslag laat staan terwijl zijn situatie is veranderd, betaalt na de definitieve aanslag terug, soms met belastingrente erbovenop.

Hoe je het maandbedrag laat berekenen en aanpassen staat bij de maandelijkse uitbetaling van de hypotheekrenteaftrek. Schat aan de voorzichtige kant, dan is de definitieve aanslag een meevaller in plaats van een rekening.

	Maandelijks via een voorlopige aanslag	Eén keer per jaar via de aangifte
Wanneer je het geld krijgt	Elke maand vooruit, meestal rond de 15e	Enkele weken tot maanden na je aangifte
Waar het bedrag op is gebaseerd	Een schatting die jij zelf opgeeft	De werkelijke cijfers van dat jaar
Risico op terugbetalen	Aanwezig zodra je situatie verandert	Geen, het bedrag staat vast
Wat je zelf moet bijhouden	De aanslag aanpassen bij elke wijziging	Alleen de jaarlijkse aangifte
Effect op je totale voordeel	Geen verschil	Geen verschil

Waarom je voordeel elk jaar kleiner wordt

De aftrek is het grootst in het begin en krimpt daarna vanzelf. Dat komt door de vorm van een annuïteitenhypotheek: je maandlast blijft gelijk, maar het aandeel rente daarin daalt terwijl het aflossingsdeel stijgt. Minder rente betekent minder aftrek, terwijl het eigenwoningforfait gewoon op zijn plek blijft staan.

De reeks hieronder laat dat zien voor een lening van 300.000 euro tegen 4 procent rente met een WOZ-waarde van 400.000 euro, bij een tarief van 37,56 procent. In het eerste jaar betaal je 11.904 euro rente en houd je na aftrek van het forfait 3.945 euro voordeel over. In jaar twintig is de rente gezakt naar 5.904 euro en het voordeel naar 1.692 euro. Je netto maandlast stijgt in die twintig jaar van ongeveer 1.103 naar 1.291 euro, zonder dat er iets aan je hypotheek verandert.

In het laatste jaar is de rente lager dan het forfait. Dan draait de som om en zorgt de wet Hillen ervoor dat je over het verschil vrijwel niets betaalt. Zodra de aftrek daarna helemaal wegvalt, blijft alleen de bijtelling over, en dat is precies wat er speelt rond de datum waarop de aftrek voor de oudste hypotheken verdwijnt.

• Betaalde rente
• Belastingvoordeel

euro per jaar bron: Rekenvoorbeeld bij 4% rente, WOZ-waarde € 400.000 en een tarief van 37,56% augustus 2026

Jaar	Betaalde rente	Belastingvoordeel	Netto maandlast
jaar 1	€ 11.904	€ 3.945	€ 1.103
jaar 5	€ 10.989	€ 3.602	€ 1.132
jaar 10	€ 9.619	€ 3.087	€ 1.175
jaar 15	€ 7.947	€ 2.459	€ 1.227
jaar 20	€ 5.904	€ 1.692	€ 1.291
jaar 25	€ 3.411	€ 755	€ 1.369
jaar 30	€ 367	€ 0	€ 1.441

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 4% rente en een tarief van 37,56%, augustus 2026

Samen kopen: hoe de aftrek tussen partners werkt

Koop je samen, dan gaat de som eerst over het huis en pas daarna over de personen. Je telt de rente van alle leningdelen bij elkaar op, trekt het volledige eigenwoningforfait ervan af en houdt één saldo over. Dat saldo verdelen fiscaal partners onderling in de aangifte, in elke verhouding die ze willen, zolang de delen samen honderd procent zijn.

Die vrijheid is geld waard. De aftrek is meer waard bij degene met het hoogste tarief, dus wie in de tweede schijf valt haalt er meer uit dan een partner die onder 38.883 euro blijft. Zit een van beiden boven 78.426 euro, dan werkt de tariefsaanpassing en levert de aftrek daar toch niet meer dan 37,56 procent op in 2026.

Er is één harde voorwaarde: je moet het hele jaar fiscaal partner zijn of ervoor kiezen dat te zijn. Ben je dat niet, bijvoorbeeld als twee vrienden samen kopen, dan trekt ieder alleen zijn eigen deel van de rente af, in verhouding tot het eigendom en de schuld.

Het aangifteprogramma rekent de verdeling voor je door en toont per verhouding wat jullie samen terugkrijgen. Probeer een paar verdelingen voordat je verzendt; het verschil loopt bij uiteenlopende inkomens op tot enkele honderden euro's per jaar.

Wanneer de aftrek stopt of helemaal niet geldt

De aftrek duurt per leningdeel maximaal dertig jaar. Die klok is gaan lopen op 1 januari 2001, dus voor wie toen al een hypotheek had eindigt de aftrek uiterlijk op 1 januari 2031. Voor iedereen die later kocht, start de termijn op de ingangsdatum van de lening. Verhuizen zet de teller niet terug: alleen het bedrag dat je extra leent krijgt een verse termijn van dertig jaar.

Los daarvan zijn er situaties waarin de aftrek er simpelweg niet is. Een tweede woning, een vakantiehuis en een verhuurd pand horen in box 3. Zodra je woning niet langer je hoofdverblijf is, stopt de aftrek voor dat huis, met een tijdelijke uitzondering voor een leegstaande woning die te koop staat.

Verdwijnt de aftrek, dan verandert je bruto maandlast niet, maar je nettolast wel. Bij het rekenvoorbeeld hierboven scheelt dat aan het einde van de looptijd ruim driehonderd euro per maand vergeleken met het eerste jaar. Wat politiek nog kan veranderen aan de regeling zelf, staat bij de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en bij de eerdere ingrepen in de hypotheekrenteaftrek.

Financier je een thuisbatterij uit eigen spaargeld in plaats van via je hypotheek, dan is er geen rente en dus ook geen aftrek. Dat is geen nadeel: geen rente betalen is altijd goedkoper dan rente betalen en er een deel van terugkrijgen.

Zo loopt de hypotheekrenteaftrek van je rentebetaling naar je rekening

Vijf stappen, van de eerste rentebetaling tot de definitieve aanslag.

1. Je betaalt elke maand rente over je eigenwoningschuld

   Vanaf de dag van overdracht bij de notaris loopt de rente. Alleen het deel van je lening dat in de woning zit telt mee; een leningdeel voor iets anders houd je er in de aangifte buiten.

2. Vraag een voorlopige aanslag aan als je het geld maandelijks wilt

   Je schat je rente, je WOZ-waarde en je inkomen voor het lopende jaar. De Belastingdienst betaalt daarna elke maand een twaalfde van je geschatte voordeel uit. Hoe je die aanvraag indient staat bij het aanvragen van de aftrek.

3. Stel de aanslag bij zodra er iets verandert

   Een ander inkomen, een nieuwe rente na het oversluiten of een verhuizing verandert je aftrek direct. Wijzig je de aanslag niet, dan betaal je het verschil later terug, mogelijk met belastingrente.

4. Verzamel in januari je jaaroverzicht en je WOZ-beschikking

   Het jaaroverzicht van je geldverstrekker geeft de betaalde rente en de restschuld, de gemeente stuurt de WOZ-waarde. Controleer die waarde met de WOZ-check voordat de bezwaartermijn van zes weken verloopt.

5. Doe aangifte tussen 1 maart en 1 mei

   Controleer de vooraf ingevulde bedragen, vul de eenmalige financieringskosten aan en verdeel het saldo eigen woning met je fiscaal partner. Wie vóór 1 april aangifte doet, krijgt vóór 1 juli bericht.

6. Vergelijk de definitieve aanslag met wat je al ontving

   Kreeg je maandelijks te veel, dan betaal je terug; kreeg je te weinig, dan volgt een nabetaling. Pas daarna weet je wat de aftrek dat jaar werkelijk waard was.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Loop dit na voordat je je aangifte verzendt

• Staat de rente van alle leningdelen in je aangifte, ook die van een familielening
• Klopt de WOZ-waarde met het peiljaar dat bij dit belastingjaar hoort
• Heb je de eenmalige financieringskosten uit het jaar van aankoop ingevuld
• Zit er geen leningdeel in je eigenwoningschuld dat eigenlijk in box 3 hoort
• Heb je het saldo eigen woning verdeeld bij de partner met het hoogste tarief
• Weet je in welk jaar de dertigjaarstermijn van elk leningdeel afloopt
• Sluit je maandelijkse voorlopige aanslag nog aan bij je huidige inkomen en rente

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De rente als besparing rekenen in plaats van het belastingtarief

Een hypotheek van 300.000 euro tegen 4 procent kost 11.904 euro rente in het eerste jaar, maar levert bij een tarief van 37,56 procent maar 3.945 euro terug. Wie bij het bepalen van zijn budget met het volle rentebedrag rekent, overschat zijn ruimte met duizenden euro's per jaar.

Het eigenwoningforfait vergeten in de som

De bijtelling gaat er altijd eerst vanaf. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro scheelt dat 1.400 euro aftrek in 2026, oftewel ruim 500 euro minder teruggave. Reken je zonder forfait, dan valt je definitieve aanslag structureel tegen.

De voorlopige aanslag laten staan na een verandering

Meer gaan verdienen, oversluiten tegen een lagere rente of verhuizen verandert je aftrek direct. Wie zijn maandelijkse uitbetaling niet bijstelt, krijgt maandenlang te veel en betaalt dat na de definitieve aanslag in één keer terug, soms met belastingrente erbij.

Een verbouwingslening opnemen zonder bewijs te bewaren

Rente over een lening voor woningverbetering is aftrekbaar, maar de Belastingdienst mag om bonnen vragen. Zonder facturen van de aannemer of installateur vervalt de aftrek over dat leningdeel, en bij een lening van 40.000 euro kost dat al gauw enkele honderden euro's per jaar.

Bijlenen voor iets anders dan de woning en toch aftrek claimen

Verhoog je je hypotheek voor een auto, een boot of om te beleggen, dan hoort dat leningdeel in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. De lage hypotheekrente maakt het aantrekkelijk, maar de aftrek hangt aan het doel van de lening, niet aan het onderpand.

Het saldo eigen woning bij de verkeerde partner neerleggen

Fiscaal partners mogen het saldo vrij verdelen. Leg je de aftrek bij degene met het laagste tarief, dan levert elke euro 35,75 cent op in plaats van 37,56 cent. Bij een aftrek van 10.000 euro is dat 181 euro per jaar dat je onnodig laat liggen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De basissom kun je zelf maken: rente min forfait, maal je tarief. Een adviseur verdient zijn geld op het moment dat er meerdere leningdelen met verschillende ingangsdata zijn, dat er overgangsrecht meespeelt, of dat je verhuist met een eigenwoningreserve uit de verkoop van je vorige huis. Die bijleenregeling is de plek waar de meeste fouten ontstaan, en een verkeerd ingevulde reserve kost je jarenlang aftrek.

Voor de fiscale kant ga je naar een belastingadviseur of een fiscalist; een aangifte voor huiseigenaren met een gewone situatie kost meestal tussen de 150 en 400 euro, en bij een eigenwoningreserve of een lening bij familie loopt dat op. Voor de hypotheek zelf ga je naar een hypotheekadviseur, die doorgaans tussen de 1.500 en 3.000 euro rekent voor een volledig adviestraject. Twijfel je alleen over je WOZ-waarde, dan is bezwaar bij de gemeente gratis en kun je het zelf: begin bij de WOZ-check.

Reken je de kosten van je aankoop door, houd dan ook rekening met de heffing die je vooraf betaalt en niet mag aftrekken: bereken die met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting. Voor de aftrekpost zelf blijft de pagina over de hypotheekrenteaftrek het startpunt.