Belasting over de overwaarde van je huis: wanneer betaal je wel en niet

Betaal je belasting over de overwaarde van je huis?

Over de overwaarde van je huis betaal je geen inkomstenbelasting zolang die waarde in de stenen zit. Nederland kent geen heffing op de waardestijging van je eigen woning, en ook bij verkoop is de winst onbelast. Je eigen woning zit in box 1, en daar kijkt de Belastingdienst niet naar je vermogen maar naar het eigenwoningforfait: een bijtelling die een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen optelt. Hoe die bijtelling en de renteaftrek samen je saldo bepalen, staat in de gids over de aangifte voor je eigen woning.

Het omslagpunt ligt bij het moment dat de overwaarde echt geld wordt. Verkoop je en staat het bedrag op je rekening, dan is het spaargeld, en spaargeld telt op 1 januari mee in box 3. Daar zit de belasting over overwaarde dus, en niet in de overwaarde zelf.

Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je woning en de hypotheekschuld die er nog op rust. Hoe dat verschil groeit door aflossen en door prijsstijging, lees je in de gids over de overwaarde van je huis. Voor de belasting maakt de oorzaak niet uit: alleen de vraag of het geld vrijkomt telt.

Welke belastingen je op je eigen huis betaalt

Een aparte eigendomsbelasting op je huis bestaat in Nederland niet. Wat er wel is, is een reeks losse heffingen die elk hun eigen grondslag hebben: de aankoop, de WOZ-waarde, het gebruik van de woning en het vermogen dat vrijkomt bij verkoop. Bij elkaar bepalen die wat een eigen huis je per jaar aan belasting kost.

Bij de koop betaal je eenmalig overdrachtsbelasting: 2 procent voor een woning waar je zelf gaat wonen in 2026, 0 procent voor kopers van 18 tot 35 jaar die de startersvrijstelling voor het eerst gebruiken, tot een woningwaarde van 555.000 euro, en 8 procent als je de woning niet zelf gaat bewonen. Wat dat in jouw geval kost, reken je uit met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Daarna komt de jaarlijkse kant. De gemeente heft onroerendezaakbelasting over de WOZ-waarde, het waterschap een watersysteemheffing, en de Belastingdienst telt het eigenwoningforfait bij je inkomen op. Die drie rekenen allemaal met dezelfde waarde, dus een te hoge beschikking kost je op drie plekken tegelijk geld. Controleer daarom de WOZ-waarde van je huis zodra de beschikking in februari op de mat valt.

Belasting op je huis	Waarover	Wanneer	Indicatie 2026
Overdrachtsbelasting	koopsom van de woning	eenmalig bij de overdracht	2%, of 0% met de startersvrijstelling tot € 555.000
Eigenwoningforfait	WOZ-waarde	jaarlijks via de aangifte	0,35% van de WOZ-waarde tot € 1.350.000
Onroerendezaakbelasting	WOZ-waarde	jaarlijkse gemeenteaanslag	gemeentelijk tarief, in de orde van 0,10%
Watersysteemheffing gebouwd	WOZ-waarde	jaarlijkse aanslag van het waterschap	waterschapstarief, vaak rond 0,03%
Box 3-heffing	vermogen op 1 januari	jaarlijks, pas na verkoop of opname	36% over een forfaitair rendement
Erf- of schenkbelasting	waarde van de woning of het geld	bij overlijden of schenking	10% tot 40%, afhankelijk van de relatie

Gecontroleerd op augustus 2026

Overwaarde in box 3: zo werkt de vermogensheffing

Box 3 is wat de meeste mensen vermogensbelasting noemen. De Belastingdienst kijkt naar wat je op 1 januari aan bezittingen en schulden hebt, rekent daarover een forfaitair rendement en belast dat rendement. Je eigen woning en je eigenwoningschuld horen daar niet bij: die staan in box 1. Verkoopgeld dat op je rekening staat hoort er wel bij, net als een tweede woning en beleggingen.

De som gaat in drie stappen. Eerst berekent de fiscus het forfaitaire rendement per categorie: in 2026 voorlopig 1,28 procent over banktegoeden, 6,00 procent over overige bezittingen zoals een tweede woning of beleggingen, en 2,70 procent negatief rendement over schulden boven een drempel van 3.800 euro per persoon. Daarna wordt bepaald welk deel van je vermogen boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon uitkomt, in 2026 dus 118.714 euro voor fiscale partners samen. Over dat aandeel van het rendement betaal je 36 procent belasting.

Blijkt je werkelijke rendement lager dan het rendement dat na die drie stappen belast wordt, dan kun je via de tegenbewijsregeling met dat lagere bedrag rekenen. Je berekent dat werkelijke rendement over je hele box 3-vermogen en zonder heffingsvrij vermogen, dus met alleen spaargeld pakt de vergelijking vaker negatief uit dan de percentages doen vermoeden. Wanneer je woning zelf van box 1 naar box 3 verhuist, bijvoorbeeld omdat je hem verhuurt of leeg laat staan, staat in de gids over het moment waarop de eigen woning van box 1 naar box 3 gaat.

Ook aan de schuldenkant loopt de scheidslijn tussen de twee boxen. Een lening voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning is een eigenwoningschuld en telt in box 1 mee, mits je hem in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost; voor leningen die op 31 december 2012 al liepen geldt die aflossingseis niet. Een leningdeel dat er niet aan voldoet, bijvoorbeeld een opname voor consumptieve uitgaven, verhuist naar box 3, en hoe dat bij een aflossingsvrij deel uitpakt staat in de gids over de aflossingsvrije hypotheek in box 3.

Onderdeel van box 3	Percentage of bedrag 2026
Heffingsvrij vermogen per persoon	€ 59.357
Heffingsvrij vermogen fiscale partners samen	€ 118.714
Forfaitair rendement banktegoeden (voorlopig)	1,28%
Forfaitair rendement overige bezittingen	6,00%
Forfaitair rendement schulden (voorlopig)	2,70%
Drempel waaronder schulden niet meetellen, per persoon	€ 3.800
Belastingtarief over het berekende rendement	36%

Gecontroleerd op augustus 2026

Huis verkocht met overwaarde: wat je wanneer betaalt

De verkoopwinst zelf is onbelast. Verkoop je voor 480.000 euro een woning waar nog 260.000 euro hypotheek op rust, dan houd je na aflossing en verkoopkosten een bedrag over waarover je geen inkomstenbelasting hoeft af te rekenen. Er is geen aangifteveld voor de winst en er komt geen aanslag over de opbrengst.

Wat er wel gebeurt, hangt af van de datum. Box 3 kent één peildatum per jaar: 1 januari. Staat het geld op die dag op je rekening, dan telt het volledig mee voor dat belastingjaar, ook als je het op 2 januari alweer in een nieuwe woning steekt. Verkoop je in maart en koop je in oktober, dan raakt de overwaarde box 3 helemaal niet.

Bij de verkoop zelf speelt daarnaast de bijleenregeling. De Belastingdienst boekt een eigenwoningreserve ter grootte van je overwaarde, en over dat bedrag krijg je in je volgende woning geen hypotheekrenteaftrek meer. Die reserve vervalt drie jaar na de verkoop; koop je binnen die drie jaar, dan werkt hij door in je nieuwe hypotheek en blijft je aftrek de hele looptijd van die lening lager. Hoeveel er in je huidige woning zit, schat je met de gids over wat je huis waard is.

De verkoop komt vervolgens gewoon in je aangifte terecht: je geeft het eigenwoningforfait op tot de overdrachtsdatum, de betaalde hypotheekrente tot diezelfde dag en vanaf dat moment het spaargeld in box 3. Hoe je dat invult, staat stap voor stap in de gids over de aangifte inkomstenbelasting.

Belasting over een afbetaald huis

Wie hypotheekvrij woont heeft geen renteaftrek meer, maar het eigenwoningforfait blijft staan. Zonder tegenwicht zou je dan belasting betalen over een bijtelling waar geen aftrekpost tegenover staat. Daarvoor bestaat de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, in de wandelgangen de wet-Hillen. Die aftrek haalt het grootste deel van het forfait weer weg.

De aftrek wordt afgebouwd. In 2026 is hij nog 71,867 procent van het verschil tussen het eigenwoningforfait en je aftrekbare kosten, en dat percentage daalt vanaf 2026 met 4,8 procentpunt per jaar tot de aftrek per 1 januari 2041 helemaal verdwenen is. Vanaf dat moment betaal je over het volledige forfait belasting, ook als er geen cent hypotheek meer op je huis rust.

De rest verandert niet door het aflossen. De onroerendezaakbelasting en de waterschapsheffing blijven precies hetzelfde, want die kijken alleen naar de WOZ-waarde en niet naar je schuld. Ook je overwaarde blijft onbelast: een afbetaald huis van 500.000 euro levert geen box 3-heffing op, terwijl 500.000 euro op een spaarrekening dat wel zou doen. Wat het forfait bij jouw WOZ-waarde precies is, reken je uit met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

Situatie bij een WOZ-waarde van € 400.000	Bijtelling na de Hillen-aftrek	Belasting bij een tarief van 37,56%
Hypotheekvrij in 2026, Hillen-aftrek 71,867%	€ 394	€ 148 per jaar
Hypotheekvrij bij een aftrek van 50%	€ 700	€ 263 per jaar
Hypotheekvrij na 1 januari 2041, geen aftrek meer	€ 1.400	€ 526 per jaar

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij het eigenwoningforfait van 0,35%, augustus 2026

Overwaarde opnemen zonder te verkopen: de fiscale gevolgen

Je kunt overwaarde ook verzilveren zonder te verhuizen, door de hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. Fiscaal is dat een ander verhaal dan verkopen, want er komt een schuld bij en er komt geld vrij. Beide kanten hebben hun eigen box.

De rente over het opgenomen bedrag is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor onderhoud of verbetering van je eigen woning, en als je dat leningdeel in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost en je je ook aan dat aflosschema houdt. Gebruik je het voor een auto, een schenking of een wereldreis, dan is de rente niet aftrekbaar en verhuist dat leningdeel naar box 3, waar het je grondslag verlaagt boven de drempel van 3.800 euro per persoon in 2026.

Het opgenomen geld zelf is vermogen zodra het op je rekening staat. Neem je in november 40.000 euro op en staat dat op 1 januari nog op de spaarrekening, dan telt het mee in box 3, terwijl je over de lening rente betaalt. Wie een verbouwing plant, haalt het geld daarom liever pas op wanneer de aannemer begint. Loopt de aftrek of de heffing anders dan verwacht, pas dan tussentijds je voorlopige aanslag aan zodat je niet aan het einde van het jaar hoeft bij te betalen.

Wat er in 2026 en 2027 verandert

De cijfers van 2026 staan vast: een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon, 36 procent belasting over het berekende rendement en forfaits per categorie waarvan die voor banktegoeden en die voor schulden pas na afloop van het jaar definitief worden. Op basis daarvan reken je je aangifte over 2026 door.

Voor 2027 liggen de bedragen medio 2026 nog niet vast. De plannen komen op Prinsjesdag in september 2026 naar buiten en zijn pas wet als het Belastingplan in december door de Eerste Kamer is. Wij zetten voorgestelde bedragen daarom niet als tarief neer. De systematiek blijft in elk geval hetzelfde: een heffingsvrij vermogen per persoon, een forfaitair rendement per categorie en één tarief over het berekende rendement. Wie nu al wil plannen, rekent met de cijfers van 2026 en houdt rekening met verschuiving.

Op de achtergrond loopt de omslag naar heffing over het werkelijke rendement. Er ligt een wetsvoorstel om box 3 te laten heffen over wat je vermogen daadwerkelijk oplevert in plaats van over een forfait, en de Belastingdienst houdt rekening met invoering per 1 januari 2028. Zolang die wet niet is aangenomen en in werking is getreden, geldt het huidige stelsel met de tegenbewijsregeling. Voor overwaarde die op een spaarrekening staat zou de omslag betekenen dat je de werkelijk ontvangen rente aangeeft. Controleer bij het opleggen van je definitieve aanslag inkomstenbelasting altijd welke percentages er uiteindelijk zijn gehanteerd.

Onderdeel	2026	2027
Heffingsvrij vermogen per persoon	€ 59.357	nog niet vastgesteld
Tarief over het berekende rendement	36%	nog niet vastgesteld
Forfait banktegoeden	1,28% voorlopig	wordt na afloop van het jaar vastgesteld
Forfait overige bezittingen	6,00%	nog niet vastgesteld
Belasting over overwaarde in de woning	geen	geen wetsvoorstel om dit te wijzigen
Tegenbewijsregeling voor een lager werkelijk rendement	beschikbaar	beschikbaar zolang het forfait geldt

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je legaal aan de heffing kunt doen

Er is geen truc om verkoopgeld buiten box 3 te houden, maar er zijn wel keuzes die het bedrag drukken. De eerste is timing. Omdat er maar één peildatum is, scheelt het volledig of het geld op 1 januari op je rekening staat of niet.

Een aflossing, een schenking of de aankoop van een nieuwe woning die je vóór de jaarwisseling afrondt, telt dat jaar niet meer mee. De verschuiving moet dan wel echt zijn: zet je je vermogen rond de jaarwisseling alleen tijdelijk om en draai je dat binnen drie maanden terug, dan mag de Belastingdienst die handeling negeren.

De tweede is aflossen op je hypotheek. Wie verkoopgeld gebruikt om de eigenwoningschuld te verkleinen, verlaagt zijn box 3-vermogen en zijn maandlast tegelijk. Weeg wel mee dat de renteaftrek dan ook kleiner wordt en dat je het geld niet zomaar terughaalt.

De derde is het dubbele heffingsvrij vermogen van fiscale partners: samen 118.714 euro in 2026, en dat geldt automatisch zodra je het hele jaar partners bent. De verdeling van de grondslag mag je in de aangifte zelf kiezen, al verandert dat bij één tarief van 36 procent niets aan het totaal in box 3.

Een vierde route is schenken binnen de vrijstellingen: aan een kind is in 2026 6.908 euro per jaar belastingvrij. Wat je huis op dit moment ongeveer waard is en hoeveel er dus vrij kan komen, zoek je op via de gids over de waarde van je huis opzoeken.

Zo bereken je wat je over je overwaarde betaalt

Zes stappen van de waarde van je huis naar het bedrag op je aanslag.

1. Bepaal hoeveel overwaarde er is

   Trek de openstaande hypotheekschuld van de marktwaarde van je woning af. De WOZ-waarde is daarvoor te grof, want die loopt een jaar achter. Een indicatie per adres haal je uit de gids over de waarde van een huis op postcode en huisnummer.

2. Kijk of het geld in de woning blijft of vrijkomt

   Blijft de overwaarde in de stenen zitten, dan is er geen belasting en ben je klaar. Komt er geld vrij door verkoop of door een opname, ga dan verder met de volgende stap.

3. Zet de peildatum van 1 januari erbij

   Alleen wat je op 1 januari bezit telt mee voor dat belastingjaar. Noteer per jaar hoeveel er op die dag op je rekening stond en welke schulden er buiten box 1 vielen.

4. Trek het heffingsvrij vermogen af

   Van je rendementsgrondslag gaat 59.357 euro per persoon af in 2026, of 118.714 euro voor fiscale partners samen. Wat overblijft is het deel waarover de heffing loopt.

5. Bereken het forfaitaire rendement en de belasting

   Vermenigvuldig je banktegoeden met 1,28 procent en je overige bezittingen met 6,00 procent (2026). Neem daarvan het aandeel dat boven het heffingsvrij vermogen uitkomt en reken 36 procent belasting.

6. Vergelijk met je werkelijke rendement en verwerk het

   Zet je werkelijke rendement over je hele box 3-vermogen naast het belaste rendement uit stap vijf, dus niet naast het bruto forfait. Is het werkelijke bedrag lager, geef het dan op via de tegenbewijsregeling. Verwerk de uitkomst in je aangifte of pas je voorlopige aanslag aan, zodat je weet wanneer je belasting terugkrijgt of moet bijbetalen.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Check dit voordat je aangifte doet over je overwaarde

• Weet je hoeveel er op 1 januari daadwerkelijk op je rekening stond
• Heb je gecontroleerd of je hypotheek een eigenwoningschuld is of deels in box 3 valt
• Heb je het heffingsvrij vermogen voor beide fiscale partners meegeteld
• Ken je de forfaitaire percentages van het betreffende belastingjaar
• Heb je je werkelijke rendement naast het belaste rendement gelegd, dus naast het bedrag ná aftrek van het heffingsvrij vermogen, en niet naast het bruto forfait
• Heb je de eigenwoningreserve uit de bijleenregeling in beeld als je binnen drie jaar opnieuw koopt
• Klopt de WOZ-waarde op je beschikking, want die bepaalt forfait, OZB en waterschapsheffing tegelijk

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de overwaarde zelf belast wordt

Veel mensen verwachten een aanslag over de waardestijging van hun huis. Die bestaat niet, en de angst leidt tot verkeerde keuzes, zoals overhaast aflossen of een verkoop uitstellen. De heffing komt pas in beeld zodra het geld op een rekening staat.

De peildatum van 1 januari over het hoofd zien

Wie op 28 december verkoopt en het geld pas in februari herbelegt, betaalt over het hele jaar box 3-heffing. Bij 200.000 euro is dat in 2026 al gauw 648 euro voor een alleenstaande. Twee weken verschil in de overdrachtsdatum kan dat hele bedrag schelen.

De eigenwoningreserve vergeten bij de volgende woning

De bijleenregeling verlaagt de hypotheek waarover je rente mag aftrekken met precies het bedrag van je overwaarde. De reserve vervalt pas drie jaar na de verkoop, en koop je binnen die drie jaar, dan blijft je aftrek de hele looptijd van de nieuwe lening lager. Wie zijn overwaarde niet inbrengt en dat niet doorrekent, mist aftrek over een fors leningdeel: bij 100.000 euro en 4 procent rente ruim 1.500 euro per jaar in 2026.

De eigenwoningschuld in box 3 willen opgeven

Een hypotheek op je eigen woning verlaagt je box 3-vermogen niet, want die schuld hoort in box 1. Alleen leningdelen die niet aan de eisen voor een eigenwoningschuld voldoen tellen in box 3 mee, en dan pas boven de drempel van 3.800 euro per persoon in 2026.

Rekenen met de cijfers van vorig jaar

Het heffingsvrij vermogen, de forfaits en het tarief worden jaarlijks opnieuw vastgesteld, en het banktegoedenforfait zelfs pas na afloop van het jaar. Een planning voor 2027 die gebouwd is op de cijfers van 2026 is een schatting en geen berekening.

De tegenbewijsregeling laten liggen

Wie minder rendement haalt dan het bedrag dat de fiscus belast, betaalt zonder tegenbewijs belasting over opbrengst die hij nooit heeft gehad. Vergelijk daarvoor wel het juiste bedrag: je werkelijke rendement over je hele box 3-vermogen tegenover het belaste rendement, niet tegenover het bruto forfaitpercentage. Het verschil kan honderden euro's per jaar zijn, en de regeling kost alleen een berekening van je werkelijke opbrengst.

Vergeten dat de WOZ-waarde op drie plekken telt

Een te hoge beschikking verhoogt het eigenwoningforfait, de onroerendezaakbelasting en de waterschapsheffing tegelijk. Bezwaar maken is gratis, maar de termijn van zes weken na de dagtekening is hard.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De hoofdregel is eenvoudig genoeg om zelf toe te passen: overwaarde in stenen is onbelast, overwaarde op de bank telt op 1 januari mee in box 3. Wie alleen die som wil maken, komt met de percentages uit de tabellen hierboven en het aangifteprogramma prima uit, en kan de achtergrond nalezen bij de overige gidsen over belastingen en WOZ. Ingewikkelder wordt het bij een verkoop en aankoop in twee verschillende jaren, bij een eigenwoningreserve die je maar deels inbrengt, bij een gesplitste hypotheek waarvan een deel in box 3 valt of bij een beroep op de tegenbewijsregeling over meerdere jaren. Dan is een belastingadviseur of fiscalist de aangewezen partij: voor een aangifte met een eigen woning betaal je in de markt doorgaans tussen de 150 en 400 euro, en voor uurwerk zit een fiscalist vaak tussen de 150 en 250 euro per uur in 2026. Gaat de vraag over de vraag hoeveel je kunt opnemen en wat dat met je aftrek doet, dan hoort die bij een hypotheekadviseur. Voor de akte, de eigendomsverhouding en het uitkopen van een partner ga je naar de notaris. Twijfel je alleen over de waarde die de gemeente hanteert, begin dan bij de WOZ-check en bij een taxateur wanneer je een onderbouwing nodig hebt, bijvoorbeeld op basis van de taxatiewaarde van je huis.