Scheiden met een koophuis: uitkopen, verkopen of blijven
Wie uit elkaar gaat met een koophuis heeft drie routes: één van jullie koopt de ander uit, jullie verkopen samen, of jullie blijven voorlopig samen eigenaar. De uitkoopsom is meestal de helft van de overwaarde, maar de bank bepaalt of degene die blijft de hypotheek alleen mag dragen. Verdelen jullie de woning na de scheiding, dan betaal je daarover geen overdrachtsbelasting, en de woning die je verlaat blijft nog 24 maanden jouw eigen woning voor de renteaftrek.
- 0% 2026 overdrachtsbelasting bij verdeling van de woning na een scheiding
- 24 maanden wettelijk hoe lang de woning die je verlaat jouw eigen woning blijft
- 37,56% 2026 maximale tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is
- € 470.000 2026 NHG-kostengrens voor de hypotheek na een uitkoop
- 0,35% 2026 eigenwoningforfait over de WOZ-waarde van de meeste woningen
Gecontroleerd op augustus 2026
Alle gidsen over scheiden & je huis
Scheiden eigen huis
Een eigen huis verandert niet van eigenaar doordat een van jullie vertrekt: de leveringsakte en de hypotheekakte blijven staan tot…
Scheiden koophuis blijven wonen
In het koophuis blijven wonen kan op twee manieren: tijdelijk zolang de scheiding loopt, of definitief doordat jij je ex…
Uit elkaar met koophuis
Op de dag dat een van jullie vertrekt verandert er juridisch niets: het huis staat nog op twee namen en…
Drie routes voor het huis als jullie uit elkaar gaan
Bij een scheiding met een koophuis draait alles om één vraag: wie blijft er wonen, en tegen welke prijs. Er zijn drie routes. Eén van jullie koopt de ander uit, jullie verkopen samen en verdelen de opbrengst, of jullie blijven voorlopig samen eigenaar. Het huis is bij de meeste stellen het grootste bezit en tegelijk de grootste schuld, waarmee het raakt aan bijna alles wat er verder speelt rond wonen en samenleven in een koophuis.
Wat haalbaar is, bepaalt niet de wens maar de rekensom. De waarde van de woning, de hoogte van de hypotheek en het inkomen van degene die blijft, bepalen samen of uitkopen kan. Pas als die drie op tafel liggen, heeft praten over de verdeling zin.
De volgorde die in de praktijk werkt is steeds dezelfde: eerst de waarde vaststellen, dan de overwaarde verdelen, dan bij de geldverstrekker toetsen of één inkomen de hypotheek draagt. Valt die toets negatief uit, dan blijven er nog twee routes over. Hoe die keuze concreet uitpakt, staat in de gids over uit elkaar gaan met een koophuis.
| Route | Wat er gebeurt | Past bij | Grootste risico |
|---|---|---|---|
| Uitkopen | Eén van jullie neemt het aandeel van de ander over en zet de hypotheek op één naam | Voldoende inkomen bij degene die blijft en een overwaarde die te financieren is | De geldverstrekker weigert het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid |
| Samen verkopen | De woning gaat in de verkoop, wat na aflossing overblijft wordt verdeeld | Geen van beiden kan of wil de lasten alleen dragen | Een restschuld waarvoor jullie allebei aansprakelijk blijven |
| Samen eigenaar blijven | De een woont er, de ander blijft mede-eigenaar en meestal mede-schuldenaar | Kinderen die niet meteen willen verhuizen, of een moeizame verkoopmarkt | Zelf kopen lukt niet meer en na 24 maanden vervalt de renteaftrek van de vertrekker |
Eerst de waarde, dan pas de verdeling
De uitkoopsom hangt volledig aan de waarde die jullie afspreken, en juist daar loopt het gesprek vaak vast. De WOZ-waarde is geen verkoopwaarde: die is gebaseerd op een peildatum van een jaar eerder en op modellen. Voor een verdeling gebruik je de marktwaarde op de peildatum die jullie samen kiezen, meestal de datum van het convenant of van de levering bij de notaris.
Een taxatie door een onafhankelijke taxateur is de zuiverste route. Reken in 2026 op ongeveer 500 euro voor een gevalideerd rapport. Spreek vooraf af dat jullie die kosten delen en dat jullie de uitkomst allebei accepteren, anders begint de discussie opnieuw zodra het cijfer op tafel ligt. Een gratis waardebepaling van een makelaar is bruikbaar als startpunt: kijk eerst globaal wat je huis waard is en laat daarna pas taxeren.
De WOZ-waarde van je huis speelt na de verdeling wel mee, want daarop is het eigenwoningforfait gebaseerd. Voor de verdeling zelf gaat het om iets anders: de marktwaarde min de openstaande hypotheek, oftewel de overwaarde van het huis. Dat bedrag is het echte onderwerp van gesprek.
| Manier van waarderen | Kosten in 2026 | Waarvoor bruikbaar |
|---|---|---|
| Online waardecheck | € 0 | Een eerste gevoel, nooit als grondslag voor een uitkoop |
| Waardebepaling door een makelaar | € 0 tot € 250 | Overleg tussen jullie, niet altijd geaccepteerd door de geldverstrekker |
| Gevalideerd taxatierapport | ongeveer € 500 | Uitkoop, hypotheekaanvraag en het echtscheidingsconvenant |
| Twee taxaties met een derde als tiebreak | ongeveer € 1.500 | Als jullie het over de waarde niet eens worden |
| WOZ-beschikking van de gemeente | € 0 | Eigenwoningforfait en gemeentelijke belastingen, niet voor de verdeling |
Uitkopen: zo komt het bedrag tot stand
De standaardsom is eenvoudig. Neem de getaxeerde waarde, haal de openstaande hypotheek eraf, en de helft van wat overblijft is de uitkoopsom. Bij een huis van 450.000 euro met 260.000 euro hypotheek is de overwaarde 190.000 euro, en koop je de ander uit voor 95.000 euro.
Die helft is geen wet. Wie meer eigen geld in de aankoop stopte, wie een schenking van ouders inbracht of wie onder huwelijkse voorwaarden trouwde, verdeelt vaak in een andere verhouding. Zet de afspraak met de onderbouwing in het convenant, anders komt de discussie jaren later alsnog terug.
Degene die blijft financiert de uitkoop meestal door de hypotheek te verhogen: 260.000 euro plus 95.000 euro wordt 355.000 euro. Daar komen eenmalige kosten bij die je uit eigen geld betaalt of meefinanciert. Wat er verder verandert voor degene die blijft zitten, staat in de gids over blijven wonen in het koophuis na een scheiding.
| Kostenpost bij een uitkoop | Bedrag in 2026 | Toelichting |
|---|---|---|
| Akte van verdeling bij de notaris | ongeveer € 700 | Legt vast dat de woning naar één van jullie gaat |
| Nieuwe hypotheekakte | ongeveer € 600 | Nodig zodra de hypotheek wordt verhoogd of overgesloten |
| Inschrijving Kadaster | € 103,50 per akte | Voor de verdelingsakte en voor de hypotheekakte |
| Gevalideerde taxatie | ongeveer € 500 | Voor de geldverstrekker en voor het convenant |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | ongeveer € 2.500 | Marktgemiddelde, verschilt sterk per adviseur |
| NHG-provisie | 0,4% van de lening | Alleen mogelijk bij een hypotheek tot € 470.000 |
| Overdrachtsbelasting | € 0 | De verdeling na een scheiding is vrijgesteld |
Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid
Zolang jullie allebei op de hypotheekakte staan, mag de geldverstrekker de hele schuld bij ieder van jullie opeisen. Dat heet hoofdelijke aansprakelijkheid, en die verdwijnt niet door een echtscheidingsconvenant en ook niet door een notariële akte van verdeling. Alleen de geldverstrekker zelf kan één van jullie eruit ontslaan, en dat doet hij pas na een volledige inkomenstoets van degene die blijft.
Die toets loopt langs de gewone financieringslastnormen. Bij een toetsrente van 4 procent mag iemand met 62.000 euro bruto jaarinkomen ongeveer 22,6 procent daarvan aan bruto woonlasten kwijt zijn, dus rond 1.167 euro per maand in 2026. Dat komt neer op een annuïteitenhypotheek van ongeveer 245.000 euro. Wie 355.000 euro nodig heeft om de ander uit te kopen, haalt dat niet.
Partneralimentatie telt bij veel geldverstrekkers mee als inkomen voor de ontvanger en gaat er bij de betaler juist vanaf, mits de afspraak in het convenant staat en voor een aantal jaren vastligt. Blijft de nieuwe lening onder de NHG-grens van 470.000 euro in 2026, dan komen daar extra mogelijkheden bij, waaronder een vangnet bij een gedwongen verkoop. Hoe dat gesprek met de geldverstrekker verloopt, staat in de gids over scheiden met een eigen huis.
De belastingregels rond het huis bij een scheiding
Bij een verdeling na een scheiding betaal je geen overdrachtsbelasting. De verkrijging uit de verdeling van een huwelijksgemeenschap of van een gemeenschap bij geregistreerd partnerschap is wettelijk vrijgesteld, ongeacht hoe groot het aandeel is dat je overneemt. Samenwoners vallen onder een aparte vrijstelling, die werkt als jullie de woning samen kochten en ieder ten minste 40 procent aandeel had.
Voor de hypotheekrenteaftrek is de tweejaarstermijn de kern. De woning die je verlaat blijft nog 24 maanden jouw eigen woning, gerekend vanaf de dag dat je eruit gaat. In die periode mag je jouw deel van de rente aftrekken, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent. Loopt de termijn af zonder dat het huis is verdeeld of verkocht, dan verhuist jouw aandeel naar box 3 en stopt de aftrek.
Betaal je na je vertrek ook het rentedeel van je ex, dan is dat voor jou vaak aftrekbaar als betaalde partneralimentatie, terwijl je ex hetzelfde bedrag als ontvangen alimentatie opgeeft en zijn of haar eigen rentedeel aftrekt. Dat werkt alleen goed als jullie allebei precies dezelfde bedragen invullen. Ondertussen loopt het eigenwoningforfait van 0,35 procent over de WOZ-waarde van de woning gewoon door bij degene voor wie het huis nog een eigen woning is.
| Regeling | Wat er geldt in 2026 | Waar je op let |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting bij verdeling | 0% voor gehuwden en geregistreerd partners | Samenwoners alleen bij een aandeel van ten minste 40 procent ieder |
| Tweejaarstermijn eigen woning | 24 maanden renteaftrek voor degene die vertrekt | De termijn loopt vanaf de dag van vertrek, niet vanaf de scheidingsbeschikking |
| Maximaal aftrektarief | 37,56% over het saldo van rente min forfait | Geldt voor iedere eigenwoningbezitter |
| Eigenwoningforfait | 0,35% van de WOZ-waarde | Naar rato van ieders aandeel en woonperiode |
| Rente die je voor je ex betaalt | Aftrekbaar als betaalde partneralimentatie | Alleen als de ander hetzelfde bedrag als inkomen opgeeft |
| Eigenwoningreserve | Meegenomen overwaarde telt mee bij een volgende koop | Stop je haar niet in de nieuwe woning, dan geen renteaftrek over dat deel |
| Overdrachtsbelasting bij een volgende koop | 2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen | 0% alleen bij de eenmalige startersvrijstelling tot € 555.000 |
Samen verkopen en de opbrengst verdelen
Verkopen is de schoonste route: na de levering is er geen gedeelde schuld meer en geen gedeeld eigendom. Wat overblijft na aflossing van de hypotheek en na de verkoopkosten, verdelen jullie volgens dezelfde sleutel als bij een uitkoop. Een makelaar rekent in 2026 gemiddeld rond 1 procent van de verkoopprijs aan courtage, met opstartkosten daarbovenop.
Twee punten vragen aandacht. Jullie moeten het samen eens zijn over de vraagprijs en over het bod dat je accepteert, want zonder twee handtekeningen komt er geen koopovereenkomst. En jullie blijven allebei aansprakelijk voor verborgen gebreken die na de overdracht opduiken, ook degene die er al jaren niet meer woonde.
Ligt de opbrengst onder de hypotheekschuld, dan houden jullie een restschuld. Die verdeel je in het convenant meestal half om half, maar de geldverstrekker houdt zich daar niet aan en mag het hele bedrag bij één van jullie opeisen. Is de hypotheek met NHG afgesloten, dan kan NHG de restschuld na een relatiebeëindiging kwijtschelden, mits jullie hebben meegewerkt aan de verkoop en er geen verwijt te maken valt. Begin daarom met een realistisch beeld van wat je huis op dit moment waard is.
Samen eigenaar blijven na de scheiding
Soms is verkopen onwenselijk en uitkopen onmogelijk. Dan blijven jullie samen eigenaar terwijl één van jullie er woont. Dat mag, maar het is een tijdelijke constructie met een houdbaarheidsdatum, en die datum is de tweejaarstermijn voor de renteaftrek van degene die vertrok.
Leg minstens vier dingen vast: wie welk deel van de hypotheek betaalt, wie het onderhoud betaalt, welke vergoeding degene die weggaat krijgt voor het exclusieve woongenot van de ander, en op welk moment het huis alsnog wordt verdeeld of verkocht. Zo'n gebruiksvergoeding is gebruikelijk maar niet automatisch: de rechter kent hem toe op verzoek en kijkt daarbij naar het eigen vermogen dat in de woning vastzit.
Wie vertrekt loopt tegen een tweede probleem aan. Zolang zijn naam op de hypotheek staat, telt die schuld mee bij een nieuwe aanvraag en lukt zelf kopen zelden. Achterstallig onderhoud is een derde punt: wie er woont wil vaak niet investeren in een huis dat straks toch verkocht wordt, terwijl een verbouwing of grondige opknapbeurt de verkoopprijs wel degelijk raakt. Spreek af boven welk bedrag een uitgave overleg vraagt. Wat blijven zitten verder betekent, staat in de gids over het koophuis houden na een scheiding.
Getrouwd, geregistreerd partner of samenwonend
Welke rechten je hebt op het huis bij een scheiding, hangt af van wat jullie destijds hebben geregeld. Wie voor 1 januari 2018 trouwde zonder huwelijkse voorwaarden, zit in de algehele gemeenschap van goederen: alles is van allebei, ook het huis dat één van jullie al had. Wie daarna trouwde valt onder de beperkte gemeenschap, waarin voorhuwelijks bezit, erfenissen en schenkingen privé blijven.
Bij huwelijkse voorwaarden telt wat er in de akte staat, inclusief een verrekenbeding dat jarenlang niet is uitgevoerd. Dat laatste komt vaak voor en levert bij een scheiding meestal de langste discussie op, want dan moet alsnog worden uitgerekend wat er over al die jaren verrekend had moeten worden.
Samenwoners hebben geen wettelijk vangnet. Wat op de leveringsakte staat is bepalend: staat de woning op één naam, dan is die persoon eigenaar, ook als de ander jaren heeft meebetaald aan de hypotheek. Een samenlevingscontract met een verdeelafspraak of een goed onderbouwde vergoedingsvordering maakt dan het verschil. Hoe die situaties in de praktijk uitpakken, staat in de gids over het eigen huis bij een scheiding.
| Situatie | Van wie is het huis | Hoe wordt de overwaarde verdeeld |
|---|---|---|
| Getrouwd voor 2018 zonder voorwaarden | Van jullie samen, ook als het huis van één van jullie was | Half om half, tenzij jullie samen iets anders afspreken |
| Getrouwd vanaf 2018 zonder voorwaarden | Samen, behalve als het huis voorhuwelijks bezit of een erfenis is | Half om half over het gemeenschappelijke deel, privévermogen blijft privé |
| Huwelijkse voorwaarden | Wat de akte bepaalt | Volgens de akte, inclusief een niet-uitgevoerd verrekenbeding |
| Geregistreerd partnerschap | Zelfde regels als bij een huwelijk | Zelfde verdeling als bij een huwelijk |
| Samenwonend, beiden op de akte | Van jullie samen in de vastgelegde verhouding | Volgens de aandelen op de leveringsakte |
| Samenwonend, één naam op de akte | Van degene die op de akte staat | Geen verdeling, hooguit een vergoedingsvordering voor wat de ander inbracht |
Alleen een huis kopen na de scheiding
Alleen een huis kopen na een scheiding loopt tegen drie dingen aan. Je leent op één inkomen, je oude hypotheek telt mee zolang je naam er nog op staat, en de overwaarde die je meeneemt bepaalt hoeveel van je nieuwe lening straks renteaftrek geeft.
Dat laatste is de eigenwoningreserve, in de volksmond de bijleenregeling. De overwaarde die je uit de verdeling meekrijgt moet je in je volgende woning stoppen. Doe je dat niet, dan krijg je over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek, ook al leen je het wel bij de geldverstrekker. Reken dus eerst uit hoeveel overwaarde je meeneemt voordat je een bod uitbrengt.
Over de overdrachtsbelasting: koop je een woning om er zelf in te wonen, dan betaal je 2 procent in 2026. De startersvrijstelling van 0 procent geldt eenmalig, voor kopers tussen 18 en 35 jaar en tot een woningwaarde van 555.000 euro in 2026. Heb je die vrijstelling bij je eerste aankoop al gebruikt, dan kan het niet nog een keer, ook niet na een scheiding. De rest van het traject verschilt weinig van een gewone aankoop: die route staat beschreven bij het kopen van een eerste huis.
Wat de scheiding zelf kost en hoeveel tijd het neemt
De verdeling van het huis is één rekening, de scheiding zelf is een andere. Een echtscheiding loopt altijd via de rechtbank en het verzoekschrift moet door een advocaat worden ingediend. Zijn jullie het eens, dan kan één advocaat of een mediator jullie samen begeleiden en een gezamenlijk verzoek indienen; dat is de goedkoopste en snelste variant.
Zijn er minderjarige kinderen, dan is een ouderschapsplan verplicht. Zonder dat plan neemt de rechter het verzoek niet in behandeling. Na de uitspraak wordt de beschikking ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, en pas met die inschrijving is de scheiding een feit. Daarvoor geldt een termijn van zes maanden nadat de beschikking onherroepelijk is geworden.
De doorlooptijd bepaalt mede wat er met het huis kan. De akte van verdeling passeert doorgaans pas als het convenant rond is, terwijl de geldverstrekker het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid meestal in vier tot acht weken behandelt. Wie het huis wil houden begint dus bij de geldverstrekker en niet bij de notaris. De volgorde die daarbij hoort, staat uitgewerkt in de gids over uit elkaar gaan terwijl jullie een koophuis hebben.
| Onderdeel | Kosten in 2026 | Doorlooptijd |
|---|---|---|
| Mediation of scheiding op gezamenlijk verzoek | € 1.500 tot € 3.500 samen (marktgemiddelde) | Twee tot zes maanden |
| Scheiding met ieder een eigen advocaat | vanaf € 5.000 per persoon (marktgemiddelde) | Zes maanden tot ruim een jaar |
| Griffierecht bij de rechtbank | wettelijk vastgesteld en jaarlijks aangepast | Verschuldigd bij indiening van het verzoek |
| Akte van verdeling bij de notaris | ongeveer € 700 | Twee tot vier weken nadat het convenant rond is |
| Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid | meestal geen aparte kosten bij dezelfde geldverstrekker | Vier tot acht weken |
| Inschrijving van de beschikking | bij de meeste gemeenten kosteloos | Binnen zes maanden na de uitspraak |
Doorgerekend: zo pakt het uit
Uitkopen bij een huis van 450.000 euro
Stel, het huis is getaxeerd op 450.000 euro en de hypotheek staat op 260.000 euro. De overwaarde is dan 190.000 euro en de uitkoopsom de helft daarvan: 95.000 euro. Wie blijft heeft een hypotheek van 260.000 + 95.000 = 355.000 euro nodig.
De geldverstrekker toetst dat bedrag op één inkomen. Bij 85.000 euro bruto per jaar en een toetsrente van 4 procent mag ongeveer 25,3 procent naar de woonlasten, dus 21.505 euro per jaar of 1.792 euro per maand. Daarmee past een annuïteitenhypotheek van ruim 375.000 euro, en 355.000 euro komt er dus doorheen.
De bruto maandlast op 355.000 euro bij 4 procent en dertig jaar is 1.695 euro. In het eerste jaar betaal je daarover ongeveer 14.200 euro rente. Daar gaat het eigenwoningforfait vanaf: 0,35 procent van 450.000 euro is 1.575 euro, zodat 12.625 euro aftrekbaar blijft. Tegen het maximale tarief van 37,56 procent in 2026 levert dat 4.742 euro per jaar op, ongeveer 395 euro per maand. Netto kost het huis dan rond 1.300 euro per maand.
Eenmalig betaal je de akte van verdeling van ongeveer 700 euro, de hypotheekakte van ongeveer 600 euro, twee keer 103,50 euro aan Kadasterkosten, 500 euro taxatie en ongeveer 2.500 euro advies: samen ruim 4.500 euro in 2026. Overdrachtsbelasting is er niet, want de verdeling na een scheiding is vrijgesteld.
Dezelfde woning, maar met één middeninkomen
Stel, dezelfde woning van 450.000 euro en dezelfde hypotheek van 260.000 euro, maar degene die wil blijven verdient 62.000 euro bruto per jaar. Bij een toetsrente van 4 procent mag daarvan 22,6 procent naar de woonlasten: 14.012 euro per jaar, ofwel 1.167 euro per maand. Dat is een annuïteitenhypotheek van ongeveer 245.000 euro, terwijl er 355.000 euro nodig is.
Er zijn dan drie richtingen. Partneralimentatie van 800 euro per maand die voor meerdere jaren vastligt, brengt het toetsinkomen op 71.600 euro; daarbij hoort een woonquote van 25,3 procent, dus 18.115 euro per jaar of 1.509 euro per maand, goed voor ongeveer 316.000 euro. Dat is nog altijd bijna 40.000 euro te weinig. Eigen geld of een lagere uitkoopsom moet dat gat dichten, bijvoorbeeld doordat degene die vertrekt in ruil pensioenrechten of spaargeld houdt. Lukt ook dat niet, dan gaat het huis in de verkoop.
Wat in deze situatie niet werkt, is afspreken dat degene die vertrekt nog even op de hypotheek blijft staan en later wordt uitgekocht. De geldverstrekker blijft dan beide namen zien, degene die weg is kan zelf niets kopen, en na 24 maanden vervalt zijn renteaftrek op de verlaten woning. De maandlast van de vertrekker stijgt dan terwijl hij er niet woont.
Verkopen terwijl de hypotheek hoger is dan de opbrengst
Stel, de woning brengt 320.000 euro op en de hypotheek staat op 340.000 euro. De makelaarscourtage van 1 procent kost 3.200 euro, en voor de royementsakte en de doorhaling bij het Kadaster reken je nog ongeveer 200 euro. Na aflossing blijft een restschuld van 340.000 min 320.000 plus 3.400, dus 23.400 euro.
Half om half is dat 11.700 euro per persoon. De geldverstrekker houdt zich daar niet aan: hij mag het hele bedrag bij één van jullie opeisen, waarna die persoon het zelf bij de ander moet halen. Zet daarom in het convenant wie wat betaalt, op welke termijn en wat er gebeurt als één van jullie niet betaalt.
Is de hypotheek met NHG afgesloten, dan verandert het beeld. NHG kan de restschuld na een relatiebeëindiging kwijtschelden als jullie hebben meegewerkt aan de verkoop en er geen verwijt te maken valt. De borgtochtprovisie kost bij het afsluiten 0,4 procent van de lening, in dit voorbeeld ongeveer 1.360 euro in 2026, en dit is precies het moment waarop die premie zich terugverdient.
Veelgemaakte fouten
Denken dat het convenant de geldverstrekker bindt
In het convenant staat wie het huis krijgt en wie de hypotheek betaalt, maar de geldverstrekker is geen partij bij die afspraak. Zonder schriftelijk ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijft degene die vertrokken is aansprakelijk voor de hele schuld, met alle gevolgen voor zijn eigen leenruimte.
De tweejaarstermijn laten verlopen
Wie de woning verlaat, houdt 24 maanden recht op aftrek van zijn deel van de rente. Is het huis daarna nog niet verdeeld of verkocht, dan valt zijn aandeel in box 3 en verdwijnt de aftrek. Bij een rentedeel van 5.000 euro per jaar scheelt dat tegen het tarief van 37,56 procent in 2026 bijna 1.900 euro.
Verdelen op de WOZ-waarde in plaats van de marktwaarde
De WOZ-waarde is gebaseerd op een peildatum van een jaar eerder en op modellen. In een stijgende markt kopen mensen zich zo te goedkoop uit, in een dalende markt te duur. Het verschil loopt bij een gewone eengezinswoning al snel in de tienduizenden euro's.
Bij samenwonen de leveringsakte niet lezen
Samenwoners hebben geen wettelijke verdeling. Staat de woning op één naam, dan is die persoon eigenaar, ook na tien jaar meebetalen. Zonder samenlevingscontract of onderbouwde vergoedingsvordering blijft er dan niets over, hoeveel er ook is geïnvesteerd.
De uitkoopsom afspreken voordat de geldverstrekker heeft getoetst
Een uitkoopsom die niet gefinancierd kan worden, is geen afspraak maar uitstel. Vraag eerst een indicatie van de maximale hypotheek op één inkomen en onderteken pas daarna het convenant, anders moet alles opnieuw open.
De verkoopkosten en de restschuld buiten de rekensom houden
Courtage, royementskosten en eventuele boeterente komen van de opbrengst af voordat er iets te verdelen valt. Wie de bruto verkoopprijs deelt, komt bij de afrekening bij de notaris duizenden euro's tekort en begint de discussie opnieuw.
Veelgestelde vragen
Wie mag er in het huis blijven wonen tijdens de scheiding?
Zolang jullie er samen eigenaar van zijn, heeft geen van beiden automatisch voorrang. Bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap kan de rechter voor de duur van de procedure het uitsluitend gebruik van de woning aan één van jullie toewijzen, meestal aan degene bij wie de kinderen hoofdzakelijk wonen. Komen jullie er samen uit, dan hoeft de rechter er niet aan te pas te komen: leg de afspraak dan wel vast, inclusief wie welke lasten betaalt.
Hoe bereken je de uitkoopsom bij een scheiding?
Neem de getaxeerde marktwaarde, trek de openstaande hypotheek eraf en deel wat overblijft door twee. Bij 450.000 euro waarde en 260.000 euro hypotheek is de overwaarde 190.000 euro en de uitkoopsom 95.000 euro. Die helft is geen wet: eigen geld dat één van jullie inbracht, een schenking van ouders of huwelijkse voorwaarden kunnen de verhouding veranderen. De uitwerking per situatie staat in de gids over uit elkaar gaan met een koophuis.
Kan ik het huis bij scheiding overnemen met één inkomen?
Dat hangt af van je bruto jaarinkomen en van de hoogte van de nieuwe hypotheek. De geldverstrekker rekent met de financieringslastnormen: bij een toetsrente van 4 procent mag bij een inkomen van 62.000 euro ongeveer 22,6 procent naar de bruto woonlasten, dus rond 1.167 euro per maand in 2026, goed voor ongeveer 245.000 euro. Partneralimentatie die voor meerdere jaren vastligt telt daarbij mee als inkomen voor de ontvanger.
Moet je overdrachtsbelasting betalen als je je ex uitkoopt?
Bij gehuwden en geregistreerd partners niet: de verkrijging uit de verdeling van de gemeenschap is vrijgesteld, ongeacht hoe groot het deel is dat je overneemt. Voor samenwoners geldt een aparte vrijstelling die alleen werkt als jullie de woning samen kochten en ieder ten minste 40 procent aandeel had. Valt je situatie daarbuiten, dan betaal je in 2026 2 procent over het deel dat je erbij krijgt.
Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek als één van jullie vertrekt?
De woning blijft voor degene die vertrekt nog 24 maanden een eigen woning, gerekend vanaf de dag van vertrek. In die periode mag hij zijn deel van de rente aftrekken, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent. Betaalt hij ook het rentedeel van de ander, dan is dat vaak aftrekbaar als betaalde partneralimentatie, terwijl de ontvanger het als inkomen opgeeft. Na 24 maanden verhuist zijn aandeel naar box 3 en stopt de aftrek.
Hoe lang mag je samen eigenaar blijven van het huis na de scheiding?
Juridisch is er geen maximum: jullie mogen jaren mede-eigenaar blijven. Fiscaal zit de grens op 24 maanden, want daarna verliest degene die vertrok de renteaftrek over zijn aandeel. Praktisch loopt het ook vast op de leenruimte: zolang de gedeelde hypotheek meetelt, kan de vertrekker zelf geen woning kopen. Spreek daarom altijd een einddatum af waarop verdeeld of verkocht wordt.
Wat als het huis onder water staat bij de scheiding?
Dan is er geen overwaarde te verdelen maar een restschuld. Bij verkoop verdelen jullie die in het convenant meestal half om half, maar de geldverstrekker mag het hele bedrag bij één van jullie opeisen. Is de lening met NHG afgesloten, dan kan NHG de restschuld na een relatiebeëindiging kwijtschelden als jullie hebben meegewerkt aan de verkoop. Zonder NHG blijft de schuld staan en betaal je hem samen af.
Kun je alleen een huis kopen na scheiding terwijl je nog op de oude hypotheek staat?
In theorie wel, in de praktijk zelden. De oude hypotheek telt volledig mee als verplichting zolang je niet bent ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, waardoor er van je leenruimte weinig overblijft. Regel eerst het ontslag, of wacht tot de woning verkocht en geleverd is. De route daarna verschilt nauwelijks van het kopen van een eerste huis, behalve dat je meegenomen overwaarde meetelt.
Geldt de startersvrijstelling nog als ik na de scheiding alleen een huis koop?
Alleen als je haar nog nooit hebt gebruikt en je op het moment van de levering tussen de 18 en 35 jaar bent. De woning mag in 2026 niet meer waard zijn dan 555.000 euro. Gebruikte je de vrijstelling bij een eerdere aankoop, dan kan het niet nog een keer en betaal je het gewone tarief van 2 procent voor een woning waarin je zelf gaat wonen.
Wat is een gebruiksvergoeding en wanneer betaal je die?
Een gebruiksvergoeding is een bedrag dat degene die in de woning blijft betaalt aan de ander, omdat die zijn deel van het huis niet kan gebruiken terwijl zijn vermogen er wel in vastzit. De rechter kent zo'n vergoeding toe op verzoek en kijkt daarbij naar de overwaarde, naar wie welke lasten betaalt en naar de draagkracht. Jullie mogen ook zelf een bedrag afspreken en dat in het convenant zetten.
Moet het huis getaxeerd worden of kan de WOZ-waarde ook?
Voor de verdeling gebruik je de marktwaarde, niet de WOZ-waarde. De WOZ hoort bij een peildatum van een jaar eerder en komt uit een model, waardoor hij in een bewegende markt tienduizenden euro's kan afwijken. Voor een hypotheekaanvraag vraagt de geldverstrekker sowieso een gevalideerd taxatierapport, dat in 2026 ongeveer 500 euro kost. Zie ook wat de WOZ-waarde van je huis wel bepaalt.
Wat als jullie het niet eens worden over de waarde van het huis?
De gebruikelijke oplossing is dat jullie ieder een taxateur aanwijzen en die twee samen een derde kiezen wiens oordeel bindend is. Reken in 2026 op ongeveer 1.500 euro voor die drie rapporten samen. Goedkoper is vooraf afspreken dat één onafhankelijke taxateur bindend taxeert. Blijft het vastlopen, dan beslist de rechter, en dat kost meer dan het verschil waar jullie over praten.
Wie betaalt de hypotheek tijdens de scheidingsprocedure?
Naar de geldverstrekker toe zijn jullie allebei verantwoordelijk voor het hele bedrag, ook als er één is vertrokken. Onderling spreek je af wie wat overmaakt, meestal in verhouding tot het inkomen en het woongenot. Zet die afspraak op papier met een einddatum. Betalingsachterstanden tijdens de procedure komen in de registratie bij het BKR terecht en maken het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid daarna moeilijker.
Kan de hypotheek zomaar op één naam worden gezet?
Nee. Alleen de geldverstrekker kan iemand ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, en dat gebeurt pas na een volledige inkomenstoets van degene die blijft. De notaris legt daarna de eigendomsoverdracht vast in een akte van verdeling, in 2026 voor ongeveer 700 euro. Beide stappen zijn nodig: eigendom en schuld verhuizen niet automatisch samen.
Wat gebeurt er met het huis als jullie samenwoonden zonder contract?
Dan bepaalt de leveringsakte alles. Staan jullie er allebei op, dan verdelen jullie volgens de aandelen die daar genoemd zijn, vaak ieder de helft. Staat er één naam op, dan is die persoon eigenaar en heeft de ander hooguit een vergoedingsvordering voor wat hij aantoonbaar heeft ingebracht. Bankafschriften en bonnetjes zijn dan je enige bewijs, dus bewaar ze.
Wat is een scheidingsmuur, en heeft dat iets met een echtscheiding te maken?
Niets. Een scheidingsmuur of scheidingswand is de muur tussen twee woningen of tussen twee ruimtes in één woning. Bij een gedeelde muur met de buren gaat het om een mandelige muur, waarvan onderhoud en kosten in principe voor rekening van beide eigenaren komen. Wil je binnen een wand plaatsen of weghalen, kijk dan bij het verbouwen van je huis welke regels er gelden voor dragende wanden.
Hoeveel kost een scheiding met een koophuis in totaal?
Reken de scheiding en het huis apart. Een scheiding op gezamenlijk verzoek via een mediator kost in 2026 doorgaans 1.500 tot 3.500 euro samen, met twee eigen advocaten loopt dat op tot 5.000 euro per persoon en meer. Het huis kost daarbovenop ongeveer 700 euro voor de akte van verdeling, 103,50 euro Kadasterkosten per akte, 500 euro taxatie en bij een nieuwe hypotheek ongeveer 600 euro akte en 2.500 euro advies.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor de standaardsituatie kun je ver komen met een taxatie, een gesprek bij je eigen geldverstrekker en een mediator die het convenant opstelt. Zodra er huwelijkse voorwaarden met een niet-uitgevoerd verrekenbeding meespelen, een onderneming of pensioen in de verdeling zit, of één van jullie een schenking of erfenis in het huis heeft gestopt, gaat het om bedragen waar een fiscalist of een familierechtadvocaat zijn tarief snel terugverdient. Reken voor een advocaat in 2026 op 250 tot 350 euro per uur, voor een mediator op 150 tot 250 euro per uur, en voor hypotheekadvies bij de uitkoop op ongeveer 2.500 euro. Een hypotheekadviseur is vooral nuttig als het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid krap uitkomt: hij kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en weet welke partij alimentatie of een tijdelijk contract wel meetelt. De notaris is verplicht bij de akte van verdeling en kan de akte zelf niet goedkoper maken, maar wel controleren of het convenant en de akte op elkaar aansluiten. Wil je eerst zelf een beeld van de bedragen, begin dan bij de waarde van je woning en bij de overwaarde die daaruit volgt; met die twee getallen is elk gesprek concreter.