Kosten oversluiten hypotheek: elke post apart in 2026

Wat oversluiten kost en waar dat bedrag uit bestaat

De kosten van oversluiten komen in 2026 gemiddeld uit op ongeveer 3.700 euro voor advies, taxatie, de hypotheekakte bij de notaris en de inschrijving bij het Kadaster. Rekent de notaris de doorhaling van je oude inschrijving apart, dan sta je rond de 4.000 euro. Of dat bedrag zich terugverdient hangt af van je renteverschil en je restschuld, en die rekensom staat bij hypotheek oversluiten helemaal uitgeschreven.

De posten liggen vast in soort, niet in bedrag. Tussen een goedkoop en een duur dossier zit makkelijk duizend euro verschil, vooral door de advieskosten en door de vraag of er een notaris aan te pas moet komen. Vraag daarom altijd een schriftelijke kostenopgave waarin elke post apart staat, zodat je twee aanbiedingen naast elkaar kunt leggen.

Boeterente hoort niet in dit rijtje thuis. Die betaal je alleen als je een lopende rentevaste periode openbreekt, en het bedrag hangt aan je contract en aan de rentestand van dat moment. Bij wie halverwege een tienjaarsperiode zit, is de boete vaak twee tot vijf keer zo groot als alle andere posten bij elkaar.

Post	Bedrag in 2026	Wanneer je hem betaalt
Advies en bemiddeling	€ 1.500 tot € 3.500, gemiddeld € 2.500	Bij vrijwel elk dossier, lager bij een omzetting bij je eigen partij
Taxatie of gevalideerd rapport	€ 400 tot € 700, gemiddeld € 500	Bijna altijd bij een nieuwe geldverstrekker
Modelwaarde in plaats van taxatie	€ 50 tot € 150	Als je lening laag is ten opzichte van de woningwaarde
Notaris, nieuwe hypotheekakte	€ 500 tot € 900, gemiddeld € 600	Alleen bij overstappen naar een andere geldverstrekker
Inschrijving Kadaster	€ 103,50	Wettelijk tarief, hoort bij de nieuwe akte
Doorhaling van de oude hypotheek	€ 150 tot € 400	Bij overstappen, soms al inbegrepen in de notarisnota
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de leensom	Alleen als je met NHG afsluit
Dossier- of omzettingsvergoeding	€ 0 tot € 750	Bij een omzetting binnen je eigen geldverstrekker
Boeterente	Wisselt sterk, van nul tot tienduizenden euro's	Alleen bij het openbreken van een lopende rentevaste periode

Gecontroleerd op augustus 2026

De advieskosten zijn de grootste vaste post

Sinds 1 januari 2013 mogen geldverstrekkers geen provisie meer betalen aan hypotheekadviseurs. Je betaalt het advies daardoor rechtstreeks, en wat vroeger verstopt zat in de rente staat nu als bedrag op je nota. Voor een oversluitdossier rekenen de meeste kantoren in 2026 tussen de 1.500 en 3.500 euro, met 2.500 euro als gangbaar gemiddelde.

Een vast tarief is het gebruikelijkst, bij een grote hypotheker met vestigingen door het land net zo goed als bij een zelfstandige adviseur. Een oversluiting is minder werk dan een aankoop: er is geen koopakte, geen ontbindende voorwaarde en geen passeerdatum die met een verkoper moet kloppen. Kantoren die daarvoor een apart, lager oversluittarief hanteren, zitten vaak rond de 1.750 euro in 2026.

Over de btw bestaat veel verwarring. Advies dat samengaat met bemiddeling, dus met het daadwerkelijk regelen van je hypotheek, valt onder de vrijstelling voor kredietbemiddeling en is btw-vrij. Laat je alleen adviseren en sluit je zelf af, dan is die dienst belast met 21 procent btw.

Zelf afsluiten zonder advies kan bij sommige aanbieders en kost meestal 500 tot 1.000 euro in 2026 aan bemiddelings- of dossierkosten. Je krijgt dan geen advies en dus ook geen adviseur die aansprakelijk is voor de keuze. Wie precies weet wat hij wil, bespaart daarmee flink; wie twijfelt over vorm of looptijd, kijkt eerst bij de volledige kostenopbouw van een hypotheek.

Notaris, Kadaster en het doorhalen van de oude hypotheek

Stap je over naar een andere geldverstrekker, dan is een nieuwe hypotheekakte verplicht. De oude geldverstrekker heeft een recht van hypotheek op je huis, en dat recht kan niet zomaar overgaan. De notaris maakt de nieuwe akte, laat je tekenen en schrijft hem in bij het Kadaster. Reken in 2026 op 500 tot 900 euro voor de akte, gemiddeld 600 euro, plus 103,50 euro aan wettelijk Kadastertarief.

Daarnaast moet de oude inschrijving eruit. Dat heet een doorhaling of royement, en daarvoor is opnieuw een akte nodig. De meeste notarissen rekenen in 2026 tussen de 150 en 400 euro voor de doorhaling, inclusief de verwerking bij het Kadaster. Sommige kantoren nemen die post op in het oversluitpakket, andere zetten hem er los onder: vraag expliciet of de doorhaling in de offerte zit.

Wat je bij oversluiten niet betaalt is de leveringsakte. Die hoort bij een eigendomsoverdracht, en jij blijft gewoon eigenaar. Dat scheelt ongeveer 700 euro plus 103,50 euro Kadastertarief in 2026 ten opzichte van een aankoop.

De notaris mag je zelf kiezen, ook als je geldverstrekker een voorkeurspartij noemt. Tarieven verschillen fors, want notariskosten voor een hypotheekakte zijn vrij. Vraag drie offertes op en let erop dat je appels met appels vergelijkt: inclusief btw, inclusief Kadaster en inclusief de doorhaling.

Taxatie, NHG en de posten die je makkelijk over het hoofd ziet

Een nieuwe geldverstrekker wil weten wat het onderpand waard is. Een gevalideerd taxatierapport kost in 2026 doorgaans 400 tot 700 euro, gemiddeld rond de 500 euro. Ligt je lening laag ten opzichte van de woningwaarde, dan accepteren veel partijen een modelwaarde of een desktoptaxatie van 50 tot 150 euro in 2026. Of dat mag, hangt af van de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis; met de rekenhulp voor je overwaarde zie je waar je ongeveer staat.

Sluit je de nieuwe hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je in 2026 een borgtochtprovisie van 0,4 procent. Kwam je van een hypotheek zonder NHG, dan gaat dat percentage over de hele nieuwe hoofdsom; had je al NHG, dan alleen over het bedrag waarmee je verhoogt. De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro, en op 498.200 euro als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. De rentekorting die NHG oplevert, verdient die provisie meestal binnen een paar jaar terug.

Twee posten verrassen mensen achteraf. De eerste is de bereidstellingsprovisie: loopt de geldigheidsduur van je offerte af en heb je verlenging nodig, dan rekenen veel geldverstrekkers ongeveer een kwart procent van de leensom per maand. De tweede is de administratie- of dossiervergoeding voor een wijziging bij je eigen partij, die in 2026 varieert van niets tot 750 euro.

Welke kosten je bij oversluiten juist niet hebt

Bij oversluiten wisselt het huis niet van eigenaar. Dat haalt in één klap de duurste posten van een aankoop weg. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, die in 2026 2 procent van de woningwaarde bedraagt voor wie zelf in het huis gaat wonen. Bij een woning van 400.000 euro scheelt dat 8.000 euro in 2026.

Ook een makelaar komt er niet aan te pas. Waar een koper in 2026 vaak rond 1 procent van de koopsom kwijt is aan courtage voor een aankoopmakelaar, is er bij een oversluiting niemand die voor je onderhandelt over een prijs. Een bouwkundige keuring van ongeveer 350 euro hoort ook bij een aankoop en niet bij het vervangen van een lening; je kent je eigen huis al.

Het verschil is groot genoeg om te onthouden. Waar de kosten koper bij een aankoop in 2026 meestal op drie tot zes procent van de koopsom uitkomen, blijft een oversluiting op een paar duizend euro steken. Hoe die percentages bij een aankoop zijn opgebouwd, staat bij kosten koper in procenten.

Eén uitzondering is er wel. Neem je bij een verhuizing je oude rente mee naar een nieuw huis, dan gelden de aankoopkosten gewoon en komen daar de kosten van de meeneemregeling bij. Dat werkt anders dan oversluiten op hetzelfde huis en staat bij je hypotheek meenemen naar een ander huis.

Boeterente: de post die het verschil maakt

Breek je een lopende rentevaste periode open, dan vraagt de geldverstrekker een vergoeding voor vervroegde aflossing. In de volksmond heet dat boeterente of het openbreken van je hypotheek. Sinds de Europese hypothekenrichtlijn in 2016 in de Nederlandse wet staat, mag die vergoeding niet hoger zijn dan het werkelijke financiële nadeel van de geldverstrekker, en moet je een berekening krijgen die je kunt volgen.

Dat nadeel volgt uit vier gegevens. Je contractrente, de actuele vergelijkingsrente voor een periode die gelijk is aan je resterende rentevaste jaren, het bedrag waarover boete mag worden gerekend en het aantal maanden dat je nog vaststaat. Over je boetevrije ruimte, bij de meeste geldverstrekkers 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar, betaal je niets. Het verschil in rente maal het restant maal de resterende jaren wordt daarna contant gemaakt naar vandaag.

In vier situaties is de boete nul: je rentevaste periode loopt af, je hebt een variabele rente, je verkoopt de woning of de vergelijkingsrente ligt hoger dan je contractrente. Dat laatste komt na een periode van stijgende rente vaker voor dan mensen verwachten, en dan betaal je geen boete, alleen levert overstappen op dat moment zelden iets op.

Controleer de opgave op drie punten: is de boetevrije ruimte van dit jaar eraf, klopt het aantal resterende maanden, en is er contant gemaakt. Een opgave opvragen kost niets en verplicht je tot niets.

Situatie	Boeterente	Wat je dan nog wel betaalt
Rentevaste periode loopt binnen drie maanden af	Nul	Alleen de oversluitkosten, of niets bij verlengen
Variabele rente	Nul	Alleen de oversluitkosten
Vergelijkingsrente hoger dan je contractrente	Nul	Alleen de oversluitkosten
Nog jaren vast tegen een hogere rente dan nu	Kan in de tienduizenden lopen	Oversluitkosten plus de boete
Verkoop van de woning	Nul	Aflossing uit de verkoopopbrengst

Kosten van oversluiten bij dezelfde bank

Blijf je bij je eigen geldverstrekker, dan heet dat meestal een omzetting en niet een oversluiting. De hypotheekakte die er ligt blijft staan, dus er komt geen notaris aan te pas en er hoeft niets doorgehaald te worden. Dat haalt in 2026 gemiddeld zo'n 700 euro van de rekening: 600 euro notaris plus 103,50 euro Kadaster. Je hypotheek overzetten naar een andere bank kost altijd meer, al is het alleen door die akte.

Wat je bij een omzetting wel betaalt, is een omzettings- of wijzigingsvergoeding. In 2026 loopt die van niets tot 750 euro, afhankelijk van de geldverstrekker en van wat je wijzigt. Een taxatie is vaak niet nodig; veel partijen werken met een modelwaarde of met de WOZ-waarde die ze al hebben. De kosten van hypotheek omzetten blijven daardoor meestal onder de duizend euro, waar overstappen richting vier mille gaat.

De prijs die je daarvoor betaalt is keuze. Je kunt alleen uit het aanbod van deze ene partij kiezen, en of dat aanbod marktconform is weet je pas als je het naast andere offertes legt. Vraag altijd twee opgaven op: één voor omzetten bij je eigen partij en één voor overstappen, allebei inclusief alle posten.

Rentemiddeling is de derde route en bestaat alleen binnen je eigen geldverstrekker. De boete wordt dan verwerkt in een nieuwe gemiddelde rente, met een opslag van doorgaans 0,2 tot 0,5 procentpunt in 2026. Je betaalt de boete dus niet in één keer, maar je betaalt hem wel, uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode.

Kostenpost	Omzetten bij je eigen partij	Overstappen naar een andere partij
Advies en bemiddeling	Vaak lager of een vaste wijzigingsvergoeding	Volledige adviesnota, gemiddeld € 2.500
Taxatie	Meestal een modelwaarde of niets	Gevalideerd rapport, gemiddeld € 500
Notaris en Kadaster	Niet nodig, de akte blijft staan	Ongeveer € 700 voor akte en inschrijving
Doorhaling oude hypotheek	Niet nodig	€ 150 tot € 400
Totaal zonder boete	€ 0 tot € 1.000	Ongeveer € 4.000

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je van de kosten terugkrijgt via de belasting

Vrijwel elke post bij oversluiten is aftrekbaar in het jaar dat je hem betaalt, mits de lening je eigen woning financiert. De Belastingdienst noemt taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, bemiddelingskosten, de NHG-provisie en de kosten van de royementsakte allemaal als aftrekbare financieringskosten. Boeterente is aftrekbaar als rente, en ook volledig in het jaar van betaling.

De aftrek loopt tegen het tarief voor aftrekbare kosten eigen woning, in 2026 maximaal 37,56 procent. Bij 4.000 euro aan kosten krijg je dus ongeveer 1.500 euro terug, en bij een boete van 8.000 euro nog eens ruim 3.000 euro. Die teruggaaf valt bij de aangifte over het betaaljaar, dus meestal pas het jaar daarna; wie dat te lang vindt duren, past zijn voorlopige aanslag aan.

Niet alles telt mee. Advies over een losse overlijdensrisicoverzekering of een andere verzekering die niet onlosmakelijk bij de lening hoort, is niet aftrekbaar. Verhoog je bij het oversluiten je lening voor iets anders dan de woning, bijvoorbeeld voor een auto of het aflossen van een consumptieve lening, dan is de rente over dat deel evenmin aftrekbaar en valt die schuld in box 3.

Bewaar alle nota's. De adviesnota, de notarisafrekening, het taxatierapport en de boeteopgave zijn de stukken waarmee je de aftrek onderbouwt als de Belastingdienst ernaar vraagt.

Post	Aftrekbaar bij oversluiten?
Boeterente	Ja, volledig in het jaar van betaling
Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek	Ja
Taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening	Ja
Notariskosten voor de hypotheekakte plus Kadaster	Ja
Kosten van de royementsakte	Ja
NHG-borgtochtprovisie	Ja
Advies over een losse verzekering	Nee
Rente over een verhoging voor consumptieve uitgaven	Nee, die schuld valt in box 3

Gecontroleerd op belastingjaar 2026

Wanneer de kosten zich terugverdienen

De rekensom is simpeler dan hij lijkt. Deel het totaal aan kosten en boete door je jaarlijkse rentebesparing, en je hebt de terugverdientijd in jaren. Blijft die tijd ruim binnen je nieuwe rentevaste periode, dan levert oversluiten geld op. Loopt hij daaroverheen, dan gok je op de rentestand van over tien jaar.

De aftrek verandert dat beeld nauwelijks, en dat is de meest gemaakte denkfout. Zowel de kosten als de bespaarde rente lopen tegen hetzelfde tarief van maximaal 37,56 procent in 2026. Je krijgt een deel van de kosten terug, maar je verliest ook een deel van je aftrek doordat je minder rente betaalt. De terugverdientijd blijft daardoor ongeveer gelijk, of je nu bruto of netto rekent.

Twee dingen tellen zwaarder dan mensen denken. De eerste is je restschuld: bij 150.000 euro levert een half procentpunt maar 750 euro per jaar op, bij 400.000 euro is dat 2.000 euro en verdien je dezelfde kosten in een fractie van de tijd terug. De tweede is de aflossing: bij een annuïteitenhypotheek daalt je schuld elk jaar, dus je besparing wordt elk jaar kleiner.

Vul je eigen cijfers in bij het doorrekenen van je oversluiting en zet het resultaat naast je huidige situatie met de maandlasten-rekenhulp. Wil je tegelijk verhogen, kijk dan eerst met de rekenhulp voor je maximale hypotheek of dat binnen de normen past.

Zo krijg je je eigen oversluitkosten op papier

Vier tot zes weken voordat je wilt tekenen begin je met opvragen, dan verlopen er geen offertes.

1. Vraag een boeterente-opgave op

   Bel of mail je huidige geldverstrekker en vraag om een schriftelijke opgave van de vergoeding voor vervroegde aflossing. Dat is gratis en verplicht je tot niets. De meeste partijen leveren binnen twee weken, met de berekening erbij. Loopt je rentevaste periode binnen drie maanden af, dan is de opgave meestal nul.

2. Vraag twee kostenopgaven, niet één

   Vraag je eigen geldverstrekker wat een omzetting kost en vraag een adviseur wat overstappen kost. Pas als beide bedragen op papier staan, weet je of de extra keuze bij een andere hypotheekverstrekker zijn ongeveer 3.000 euro extra waard is.

3. Controleer de boeteopgave op drie punten

   Kijk of de boetevrije ruimte van dit jaar is afgetrokken, of het aantal resterende maanden klopt en of het bedrag contant is gemaakt naar vandaag. Klopt een van de drie niet, vraag dan om een herberekening. Fouten in het nadeel van de klant komen voor en de geldverstrekker moet ze herstellen.

4. Reken de terugverdientijd uit

   Tel alle posten en de boete bij elkaar op en deel dat door je rentebesparing in het eerste jaar. Vergelijk de uitkomst met de nieuwe rentevaste periode. Reken de maandlast van beide situaties door met de maandlasten-rekenhulp zodat je weet wat je maandelijks merkt.

5. Let op de geldigheidsduur van de offerte

   Een hypotheekofferte is doorgaans twee tot vier maanden geldig. Loopt die af voordat de akte passeert, dan betaal je bereidstellingsprovisie van ongeveer een kwart procent van de leensom per maand. Plan de passeerdatum daarom ruim binnen de geldigheidsduur en lever gevraagde stukken direct aan.

6. Controleer de notarisafrekening en bewaar de nota's

   Leg de afrekening naast de offerte en check of alle posten kloppen, inclusief de doorhaling. Bewaar daarna de adviesnota, de notarisafrekening en de boeteopgave: die heb je nodig bij de aangifte over het jaar waarin je betaalde.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je tekent

• Staat elke post apart in de offerte, inclusief btw en Kadastertarieven
• Weet je of de doorhaling van de oude hypotheek erin zit of erbij komt
• Heb je een schriftelijke boeterente-opgave met de berekening erbij
• Is de boetevrije ruimte van dit jaar van de boetegrondslag afgehaald
• Heb je zowel een prijs voor omzetten als voor overstappen opgevraagd
• Weet je of een modelwaarde volstaat of dat een volledige taxatie nodig is
• Past de passeerdatum binnen de geldigheidsduur van de offerte
• Ligt de terugverdientijd binnen je nieuwe rentevaste periode

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen naar de boete kijken en de rest vergeten

De boete is het bedrag dat opvalt, maar advies, taxatie, notaris, Kadaster, doorhaling en NHG tellen samen in 2026 al snel op tot vier- tot vijfduizend euro. Wie die posten niet meeneemt, rekent zich een terugverdientijd voor die een tot twee jaar te kort is.

Denken dat de aftrek het oversluiten goedkoop maakt

Je krijgt maximaal 37,56 procent van de kosten terug in 2026, maar je verliest tegelijk aftrek over de rente die je niet meer betaalt. Netto en bruto komen op vrijwel dezelfde terugverdientijd uit. De aftrek is een cadeautje in het eerste jaar, geen doorslaggevend argument.

De doorhaling van de oude hypotheek over het hoofd zien

De oude inschrijving verdwijnt niet vanzelf. Staat de royementsakte niet in de offerte, dan volgt er achteraf een rekening van 150 tot 400 euro in 2026. Vraag vooraf schriftelijk of de post erin zit.

De kosten meefinancieren zonder de fiscale gevolgen te kennen

Kosten en boete meefinancieren voelt makkelijk, maar die verhoging telt bij oversluiten niet mee als eigenwoningschuld. Je betaalt dan dertig jaar rente over een bedrag waarvan de rente niet aftrekbaar is, en dat kost op 5.000 euro tegen 4 procent al 200 euro per jaar aan gemist voordeel.

De offerte laten verlopen

Een offerte is doorgaans twee tot vier maanden geldig. Verlengen kost ongeveer een kwart procent van de leensom per maand, wat bij 300.000 euro neerkomt op 750 euro per maand. Dat overkomt vooral mensen die stukken traag aanleveren.

Alleen het eigen renteaanbod bekijken

Een verlengingsvoorstel van je eigen geldverstrekker komt meestal drie maanden voor de afloopdatum binnen en oogt redelijk. Zonder vergelijking weet je niet of het dat is. Een half procentpunt verschil op 300.000 euro is 1.500 euro per jaar, ruim genoeg om de oversluitkosten te dragen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een oversluiting waarbij je alleen van rente wisselt en je rentevaste periode toch afloopt, kun je met een beetje rekenwerk zelf beoordelen. Zodra er een boete van duizenden euro's in het spel komt, of je tegelijk wilt verhogen, leningdelen wilt samenvoegen of oude leningdelen met overgangsrecht hebt, verdient een hypotheekadviseur zijn tarief van gemiddeld 2.500 euro in 2026 vaak terug. Hij ziet welke geldverstrekker jouw situatie accepteert en rekent door wat een verhoging met je aftrek doet. Ben je zelfstandige, heb je een tijdelijk contract of zit je dicht op je pensioen, dan is de acceptatietoets het echte struikelblok en niet de prijs. Voor de fiscale kant van een verhoging of van meegefinancierde kosten is een fiscalist of de Belastingtelefoon het juiste adres, en de notaris beantwoordt vragen over de akte en de doorhaling meestal kosteloos voordat je opdracht geeft. Reken zelf alvast je situatie door met de rekenvoorbeelden voor je hypotheek, dan voer je het gesprek met een adviseur een stuk gerichter.