Eigenwoningforfait berekenen: de bijtelling voor jouw huis

Wat deze rekenhulp met je WOZ-waarde doet

De rekenhulp vraagt één getal: de WOZ-waarde van je woning. Daarbij zoekt hij de waardeklasse waarin jouw huis valt, vermenigvuldigt de volledige WOZ-waarde met het percentage van die klasse en toont de uitkomst als jaarbedrag. Onder dat bedrag staan de ingevulde WOZ-waarde, het gebruikte percentage en wat de bijtelling je kost bij 37 en bij 49,5 procent belasting. Net als de andere rekenhulpen voor wonen rekent hij volledig in je browser, zonder dat er een adres of bedrag naar een server gaat.

Wat eruit komt is geen aanslag die apart op de mat valt. Het eigenwoningforfait, de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis, verhoogt je inkomen in box 1; pas daarna bepaalt je belastingtarief wat het je werkelijk kost. Waar de regeling vandaan komt en hoe zij in de wet staat, lees je in de gids over het eigenwoningforfait.

De hulp rekent met de percentages van 2026. Wil je een ouder belastingjaar narekenen, dan heb je de WOZ-waarde én het percentage van dat jaar nodig. Beide vind je verderop op deze pagina, in de tabel met de percentages sinds 2017.

Het percentage geldt over de hele WOZ-waarde, niet over een schijf

Het woord waardeklasse wekt de verwachting van een progressieve som, zoals bij de inkomstenbelasting: eerst een stuk tegen het lage tarief, dan de rest tegen het hoge. Het forfait werkt anders. De klasse waarin je WOZ-waarde valt bepaalt één percentage, en dat percentage gaat over de volledige waarde. Bij 400.000 euro rekent de hulp dus 0,35 procent over die hele 400.000 euro, niet over het deel boven de 75.000 euro.

Alleen de bovenste klasse is wel opgebouwd uit twee delen. Boven een WOZ-waarde van 1.350.000 euro rekent de hulp in 2026 met een vast bedrag van 4.725 euro plus 2,35 procent over het deel daarboven. Bij 1.500.000 euro is dat 4.725 plus 3.525, samen 8.250 euro.

Doordat elk percentage over de hele waarde gaat, springt de uitkomst bij een klassegrens. Een WOZ-waarde van precies 75.000 euro geeft 0,25 procent en dus 188 euro; één euro hoger valt in de volgende klasse en geeft 0,35 procent, dus 263 euro. Die sprong zit in de wet en is geen fout in de berekening.

WOZ-waarde	Eigenwoningforfait in 2026
Tot € 12.500	0%
€ 12.500 tot € 25.000	0,10% van de WOZ-waarde
€ 25.000 tot € 50.000	0,20% van de WOZ-waarde
€ 50.000 tot € 75.000	0,25% van de WOZ-waarde
€ 75.000 tot € 1.350.000	0,35% van de WOZ-waarde
Vanaf € 1.350.000	€ 4.725 plus 2,35% over het deel boven € 1.350.000

Welke WOZ-waarde je invult, en van welk jaar

De uitkomst is precies zo goed als het getal dat je invult. Gebruik de WOZ-waarde van de gemeentelijke aanslag, niet de vraagprijs, niet de taxatiewaarde voor je hypotheek en niet wat een website over je huis roept. Waar je die waarde vandaan haalt en wat er allemaal aan hangt, staat in de gids over de WOZ-waarde; je vindt het bedrag gratis via het WOZ-waardeloket, en de weg daarnaartoe beschrijft de pagina over je WOZ-waarde opzoeken.

Let op het jaar. Voor de aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-beschikking van 2026, en die gaat over de waarde van je huis op 1 januari 2025. De waardepeildatum ligt dus altijd een jaar terug. Wie voor de aangifte over een ouder jaar de nieuwste beschikking pakt, rekent met een te hoge waarde en betaalt onnodig belasting.

Twijfel je of het bedrag op je aanslag klopt, reken dat dan eerst na met de WOZ-check: die vergelijkt de waarde op de aanslag met je eigen inschatting en laat zien of bezwaar het onderzoeken waard is. Bezwaar maken kan binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag en is gratis. Een lagere waarde werkt door in het forfait én in de onroerendezaakbelasting.

Wat de bijtelling kost bij 37 en bij 49,5 procent

De twee onderste regels van de uitkomst vertalen het forfait naar euro's belasting. Ze vermenigvuldigen de bijtelling met 37 procent en met 49,5 procent, twee ronde percentages die dicht bij de tarieven in box 1 liggen. Ze zijn bedoeld als bandbreedte: verdien je een modaal inkomen, dan zit je onderin, en zit je in de hoogste schijf, dan bovenin. Je eigen tarief staat op je aanslag inkomstenbelasting.

Die vertaling klopt zuiver als je saldo eigen woning positief is, dus als het forfait hoger is dan je aftrekbare rente en kosten. Heb je een hypotheek en is dat saldo negatief, dan werkt het forfait als een verkleining van je aftrekpost, en die aftrek is in 2026 begrensd op 37,56 procent. Voor iemand in de hoogste schijf met een hypotheek is de regel van 49,5 procent dus te somber; hoe die begrenzing werkt, staat in de gids over de hypotheekrenteaftrek.

Wat je onder de streep overhoudt, hangt daarnaast af van je rente en je restschuld. De pagina over je belastingteruggave op de hypotheek laat zien hoe forfait en renteaftrek samen tot één bedrag leiden.

WOZ-waarde	Eigenwoningforfait 2026	Bij 37% belasting	Bij 49,5% belasting
€ 250.000	€ 875	€ 324	€ 433
€ 350.000	€ 1.225	€ 453	€ 606
€ 450.000	€ 1.575	€ 583	€ 780
€ 600.000	€ 2.100	€ 777	€ 1.040
€ 900.000	€ 3.150	€ 1.166	€ 1.559
€ 1.500.000	€ 8.250	€ 3.053	€ 4.084

De aannames die in de uitkomst zitten

De rekenhulp gaat uit van de eenvoudigste situatie: één woning die het hele kalenderjaar je hoofdverblijf is, één eigenaar, geen verhuur en geen aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld. Alles wat daarvan afwijkt, verandert het bedrag dat uiteindelijk in je aangifte terechtkomt.

De aanname die het vaakst niet klopt, is die laatste. Wie zijn huis heeft afbetaald of nog maar een kleine schuld heeft, mag van het verschil tussen forfait en aftrekbare kosten in 2026 nog 71,867 procent aftrekken. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro betekent dat: forfait 1.400 euro, aftrek 1.006 euro, belast bedrag 394 euro, en bij 37 procent belasting ongeveer 146 euro per jaar in plaats van de 518 euro die de hulp toont. Die aftrek wordt elk jaar kleiner en verdwijnt per 1 januari 2041, zoals de pagina over de wet Hillen uitlegt.

Die afbouw is ook de reden waarom extra aflossen op je hypotheek fiscaal minder oplevert naarmate 2041 dichterbij komt: het stuk forfait dat overblijft, wordt jaar op jaar zwaarder belast.

Wanneer je van de uitkomst afwijkt

Koop of verkoop je in de loop van het jaar, dan telt het forfait naar rato van de dagen dat je eigenaar was. Neem je op 1 juli 2026 de sleutel van een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro, dan hoort bij die 184 dagen ongeveer 706 euro bijtelling in plaats van 1.400 euro. Staat je oude woning leeg en te koop, dan geldt daarover geen forfait terwijl de rente nog wel aftrekbaar is.

Verhuur verandert de som de andere kant op. Verhuur je je woning tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens je vakantie, dan komt boven op het forfait nog 70 procent van de huurinkomsten. Bij een tweede woning of een vakantiehuis geldt juist helemaal geen forfait, want die woning valt in box 3; wanneer een woning die grens oversteekt, staat op de pagina over de vraag wanneer je eigen woning van box 1 naar box 3 gaat. Voor woningen die je structureel verhuurt, geldt het regime uit de gids over verhuren en een tweede woning.

Ga je uit elkaar, dan is de verdeling zelden fifty-fifty en hangt zij samen met wie er blijft wonen. De gids over scheiden met een eigen huis beschrijft hoe forfait en renteaftrek in dat jaar worden verdeeld.

Situatie	Wat de rekenhulp toont	Wat er werkelijk geldt
Het hele jaar eigenaar en bewoner	het volledige jaarbedrag	dat klopt zo
Gekocht of verkocht in de loop van het jaar	het volledige jaarbedrag	naar rato van het aantal dagen dat je eigenaar was
Samen met een fiscale partner	het bedrag voor de hele woning	jullie verdelen dat ene bedrag onderling in de aangifte
Afbetaald huis of kleine hypotheek	de bijtelling zonder aftrek	de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld haalt er in 2026 71,867% vanaf
Oude woning leeg en te koop na de verhuizing	een bijtelling	geen forfait over die woning, de rente blijft wel aftrekbaar
Woning tijdelijk verhuurd	alleen het forfait	het forfait plus 70% van de huurinkomsten
Tweede woning of vakantiehuis	een bijtelling	die woning valt in box 3, er geldt geen eigenwoningforfait
Woning op erfpachtgrond	alleen het forfait	hetzelfde forfait, maar de erfpachtcanon is aftrekbaar

Een ouder belastingjaar narekenen: de percentages sinds 2017

De rekenhulp gebruikt de percentages van 2026, dus voor een ouder jaar reken je zelf. De som blijft dezelfde: de WOZ-waarde van dat belastingjaar maal het percentage dat toen bij de standaardklasse hoorde. Het eigenwoningforfait van 2024 berekenen bij een WOZ-waarde van 400.000 euro komt zo op 0,35 procent van 400.000, oftewel 1.400 euro; voor 2022 gold nog 0,45 procent en kwam dezelfde woning op 1.800 euro uit.

Het percentage is tussen 2017 en 2023 stap voor stap gedaald van 0,75 naar 0,35 procent en staat sindsdien stil. Die daling hoort bij de bredere afbouw van de hypotheekrenteaftrek: de aftrek werd beperkt, het forfait ging omlaag.

Twee dingen om op te letten bij een oud jaar. De ondergrens van de standaardklasse lag al die jaren op 75.000 euro, maar de grens waarboven het hoge villatarief begint, schoof elk jaar mee omhoog; voor woningen dicht bij die grens kijk je die op bij de Belastingdienst. En de WOZ-waarde van dat jaar haal je uit de oude beschikking of uit het WOZ-waardeloket, dat ook historische waarden toont.

Belastingjaar	Percentage bij een gewone woning	Forfait bij een WOZ-waarde van € 400.000
2026	0,35%	€ 1.400
2025	0,35%	€ 1.400
2024	0,35%	€ 1.400
2023	0,35%	€ 1.400
2022	0,45%	€ 1.800
2021	0,50%	€ 2.000
2020	0,60%	€ 2.400
2019	0,65%	€ 2.600
2018	0,70%	€ 2.800
2017	0,75%	€ 3.000

Fouten die mensen met deze uitkomst maken

De meest voorkomende fout is de verkeerde waarde invullen. Wie de huidige marktwaarde of de taxatie voor zijn hypotheek pakt in plaats van de WOZ-waarde van de aanslag, rekent al snel tienduizenden euro's te hoog en komt op een bijtelling die nergens op slaat. De WOZ-waarde loopt per definitie een jaar achter op de markt.

De tweede fout is de uitkomst lezen als een rekening. Het forfait wordt niet apart geïnd; het verhoogt je inkomen, en of je daardoor moet bijbetalen hangt af van je rente, je aftrekposten en wat er al is verrekend in je voorlopige aanslag. Wie maandelijks teruggave ontvangt, heeft het forfait meestal allang verwerkt zitten.

De derde fout is het bedrag naast de vooringevulde aangifte leggen en schrikken van een verschil. De Belastingdienst rekent met de periode dat je eigenaar was en met de verdeling tussen fiscale partners; de rekenhulp doet dat niet. Wijkt het af, controleer dan eerst de datum van overdracht en de verdeling voor je iets aanpast in de aangifte inkomstenbelasting.

De vierde fout is de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld vergeten bij een afbetaald huis, waardoor de uitkomst drie tot vier keer zo hoog lijkt als wat je werkelijk betaalt.

Veelgestelde vragen