Gemeentelijke belastingen: OZB, heffingen en kwijtschelding

Wat gemeentelijke belasting is en waarom je hem betaalt

Gemeentelijke belasting is het geld dat je gemeente rechtstreeks bij je in rekening brengt voor voorzieningen in je eigen omgeving: wegen en verlichting, groen, afvalinzameling, riolering, sportvelden en het loket in het gemeentehuis. Het grootste deel van de gemeentebegroting komt uit het gemeentefonds van het Rijk. De eigen heffingen zijn het sluitstuk waarover de gemeenteraad elk jaar zelf beslist, en precies daarom verschilt de aanslag voor dezelfde woning per gemeente met honderden euro's.

De aanslag van de gemeente staat los van de belastingen die je als huiseigenaar aan het Rijk betaalt, maar hangt er wel mee samen. Beide rekenen namelijk met de WOZ-waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt. Die ene waarde stuurt de onroerendezaakbelasting, een deel van de waterschapsheffing en het eigenwoningforfait in je aangifte tegelijk.

Niet alles op de aanslag is officieel een belasting. De onroerendezaakbelasting is dat wel: de opbrengst gaat naar de algemene pot en de raad bepaalt waar het aan wordt uitgegeven. De afvalstoffenheffing en de rioolheffing zijn bestemmingsheffingen die volgens artikel 229b van de Gemeentewet hooguit kostendekkend mogen zijn. Het verschil tussen die twee soorten verklaart een groot deel van de tariefverschillen, zoals je terugziet in de gids over wat je gemeente jaarlijks bij je in rekening brengt.

Welke gemeentelijke belastingen er zijn

Wat er onder gemeentelijke belastingen valt, ligt vast in de Gemeentewet: gemeenten mogen alleen heffen wat daar staat, en per heffing kiezen ze zelf of ze hem invoeren en tegen welk tarief. Voor een huishouden in een koopwoning bestaat de aanslag vrijwel altijd uit drie posten: de OZB voor eigenaren, de afvalstoffenheffing en de rioolheffing. Al het andere hangt van je situatie af.

Een hond, een tweede woning, een terras op gemeentegrond of een vergunningaanvraag brengt een eigen heffing mee. Welke van de kleinere heffingen jouw gemeente kent, staat in de belastingverordening die elke gemeente op officielebekendmakingen.nl publiceert. De verschillen zijn groot: het aantal gemeenten met hondenbelasting daalt al jaren, terwijl toeristenbelasting juist bijna overal bestaat. Een overzicht per soort vind je bij de heffingen die naast de OZB op je aanslag kunnen staan.

Het waterschap hoort er strikt genomen niet bij, want dat is een eigen overheidslaag met een eigen bestuur. In veel regio's zit de inning wel in één samenwerkingsverband, waardoor gemeente en waterschap op hetzelfde biljet staan. Voor je portemonnee maakt dat niets uit, voor bezwaar wel: je richt je altijd tot de instantie die de heffing oplegt.

Heffing	Wie betaalt	Grondslag	Waar het geld heen gaat
OZB eigenaren woning	Wie op 1 januari eigenaar is	Percentage van de WOZ-waarde	Algemene middelen
OZB niet-woningen	Eigenaar en gebruiker allebei	Percentage van de WOZ-waarde	Algemene middelen
Afvalstoffenheffing	De gebruiker van de woning	Vast bedrag per huishouden, soms per lediging of per zak	Inzameling en verwerking van afval
Rioolheffing	Eigenaar, gebruiker of allebei	Vast bedrag per aansluiting, soms naar waterverbruik	Riolering, grondwater en hemelwater
Hondenbelasting	De houder van de hond	Bedrag per hond, oplopend bij een tweede dier	Algemene middelen
Forensenbelasting	Wie meer dan 90 dagen per jaar een gemeubileerde woning aanhoudt zonder er te wonen	Vaak een percentage van de WOZ-waarde	Algemene middelen
Toeristenbelasting	De overnachtende gast, geïnd door de verhuurder	Bedrag per persoon per nacht of percentage van de prijs	Algemene middelen
Parkeerbelasting	Wie parkeert of een bewonersvergunning heeft	Tarief per uur of per vergunning	Algemene middelen
Precariobelasting	Wie voorwerpen op of boven gemeentegrond heeft	Per object en per periode	Algemene middelen
Leges	Wie een vergunning, paspoort of uittreksel aanvraagt	Vast tarief per product	De kosten van die ene dienst
Roerenderuimtebelasting	Eigenaar of gebruiker van een woonboot of woonwagen	Percentage van de waarde van de ruimte	Algemene middelen

Hoe de OZB uit je WOZ-waarde volgt

De onroerendezaakbelasting is een percentage van je WOZ-waarde, en dat percentage stelt de gemeenteraad elk najaar vast voor het jaar erna. De rekensom is simpel: WOZ-waarde maal tarief. Bij een woning van 400.000 euro en een tarief van 0,11 procent in 2026 betaal je 440 euro. Er bestaat geen wettelijk maximumtarief; het Rijk publiceert alleen een landelijke benchmark woonlasten, die gemeenten niet bindt.

Voor woningen betaalt alleen de eigenaar. Het gebruikersdeel van de OZB op woningen is per 2006 afgeschaft, dus huurders krijgen geen OZB-aanslag. Bij bedrijfspanden en andere niet-woningen bestaan beide delen nog wel, met een hoger tarief dan bij woningen.

De WOZ-waarde op je aanslag van 2026 is de waarde die je woning had op 1 januari 2025, de waardepeildatum. De gemeente kijkt dus altijd een jaar terug, en gebruikt daarvoor verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond die datum. Hoe die vergelijking werkt en wat je in het taxatieverslag moet nakijken, staat bij de waarde waarover de OZB wordt berekend. Wil je zien of jouw waarde in de pas loopt met de straat, dan loop je de WOZ-check langs.

WOZ-waarde	Tarief 0,08%	Tarief 0,11%	Tarief 0,14%
€ 250.000	€ 200	€ 275	€ 350
€ 350.000	€ 280	€ 385	€ 490
€ 450.000	€ 360	€ 495	€ 630
€ 600.000	€ 480	€ 660	€ 840
€ 800.000	€ 640	€ 880	€ 1.120

Wat je per jaar kwijt bent en hoe je gemeenten vergelijkt

Hoeveel gemeentelijke belastingen je per jaar betaalt, hangt af van drie dingen: de WOZ-waarde van je huis, de tarieven van jouw gemeente en het aantal mensen op het adres. Voor een doorsnee koopwoning met twee bewoners tellen de OZB, de afvalstoffenheffing en de rioolheffing samen op tot een bedrag van vele honderden euro's per jaar. Het waterschap komt daar met een eigen aanslag nog bij.

De verschillen tussen gemeenten zijn groter dan mensen verwachten, en ze zitten niet alleen in de OZB. Een gemeente die de afvalinzameling duur heeft uitbesteed of veel rioolvervanging voor de boeg heeft, rekent dat door in bestemmingsheffingen die los staan van de waarde van je huis. Twee identieke woningen aan weerszijden van een gemeentegrens kunnen daardoor honderden euro's uit elkaar liggen.

Gemeentelijke belastingen vergelijken doe je met de woonlastenatlas van COELO, die jaarlijks alle gemeenten naast elkaar zet, of met de cijfers op waarstaatjegemeente.nl. Let er wel op dat zulke overzichten met een standaardwoning rekenen; jouw eigen bedrag volgt altijd uit je eigen WOZ-waarde. Voor de opbouw van de aanslag zelf is de gids over de opbouw van je gemeentelijke aanslag de plek om verder te lezen.

Eén of twee personen: waar het aantal bewoners uitmaakt

De aanslag gaat niet per persoon maar per huishouden en per object. Je krijgt één biljet op één naam, ook als je met zijn tweeën eigenaar bent. Bij twee eigenaren kiest de gemeente er één als aanslagbiljetnummerhouder; onderling verrekenen mag je zelf regelen, de gemeente splitst niet.

Het aantal bewoners telt wel mee bij de heffingen die over gebruik gaan. De meeste gemeenten kennen bij de afvalstoffenheffing een eenpersoons- en een meerpersoonstarief, waarbij het verschil vaak enkele tientjes tot ruim honderd euro per jaar bedraagt. Bij een diftar-systeem telt niet je gezinsgrootte maar het aantal keer dat je de container aan de weg zet of de zak in de ondergrondse bak gooit.

Het waterschap werkt met vervuilingseenheden: een eenpersoonshuishouden betaalt één eenheid zuiveringsheffing, twee of meer bewoners betalen er drie. Dat is het scherpste verschil tussen alleen wonen en samenwonen op de hele aanslag. Ga je van één naar twee bewoners, meld dat dan bij de gemeente, want het tarief verandert vanaf de maand na de wijziging en wordt niet met terugwerkende kracht over het hele jaar aangepast.

Heffing	Hangt af van het aantal bewoners?	Toelichting
OZB eigenaren	Nee	Alleen de WOZ-waarde en het tarief bepalen het bedrag
Afvalstoffenheffing	Meestal wel	Apart tarief voor één en voor meer personen, of afrekening per lediging
Rioolheffing	Meestal niet	Vast bedrag per aansluiting; alleen gemeenten met een watertarief kijken naar verbruik
Hondenbelasting	Nee, wel van het aantal honden	De tweede en volgende hond kost vaak meer dan de eerste
Zuiveringsheffing waterschap	Ja	Eén vervuilingseenheid alleenwonend, drie eenheden vanaf twee bewoners
Watersysteemheffing ingezetenen	Nee	Eén bedrag per woonruimte, ongeacht hoeveel mensen er wonen

Wanneer de aanslag komt en wanneer je betaalt

De gemeente moet de WOZ-beschikking binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar versturen, en koppelt daar in de praktijk meteen de aanslag gemeentelijke belastingen aan vast. De meeste huishoudens hebben het biljet daardoor in februari of maart in de bus. Het aanslagbiljet gaat over het lopende jaar, niet over het jaar dat achter je ligt.

Je betaalt gemeentelijke belastingen dus vooraf, of preciezer: gedurende het jaar waarover ze worden geheven. Voor de OZB telt daarbij alleen de situatie op 1 januari. Wie op die datum eigenaar is, betaalt het volledige jaar, ook als het huis in maart wordt verkocht. Een tijdsevenredige teruggaaf kent de wet voor de OZB niet.

Betalen kan bijna overal in termijnen. Met automatische incasso spreiden gemeenten het bedrag gebruikelijk over acht tot tien maandtermijnen, zodat je de gemeentelijke belastingen per maand betaalt. Zonder incasso gelden meestal twee termijnen, te betalen binnen twee en drie maanden na de dagtekening. Betaal je te laat, dan volgt een aanmaning met kosten en daarna een dwangbevel; die kosten staan in de Kostenwet en worden elk jaar bijgesteld. Welke betaalregelingen jouw gemeente aanbiedt, lees je terug bij de afzonderlijke heffingen op het biljet.

Bezwaar maken tegen de OZB

Bezwaar maken tegen de OZB is gratis en je doet het binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag. Dien het schriftelijk of via het digitale loket van de gemeente in, met je aanslagnummer, het WOZ-objectnummer en de reden waarom je de waarde te hoog vindt. Vraag altijd eerst het taxatieverslag op, want zonder de onderbouwing van de gemeente weet je niet waar je tegen argumenteert.

Bezwaar tegen onroerendgoedbelasting richt zich in de praktijk op de WOZ-waarde en niet op het tarief. Dat tarief staat in een algemeen verbindende verordening, en daar kun je als individuele belastingplichtige niet met succes bezwaar tegen maken. Tegen de aanslag zelf kun je wel opkomen bij een fout in de tenaamstelling, een dubbele aanslag of een heffing die niet voor jou geldt.

Kansrijke bezwaren gaan over feiten: een verkeerd woonoppervlak, een aanbouw die er niet is, achterstallig onderhoud, geluidsoverlast of een vergelijking met woningen die duidelijk niet lijken op de jouwe. De gemeente moet vóór het einde van het kalenderjaar waarin je bezwaar binnenkwam uitspraak doen. Ben je het met die uitspraak oneens, dan volgt beroep bij de rechtbank, waarvoor je wel griffierecht betaalt. Loop voor je begint de controlepunten van de WOZ-check af en verdiep je in de manier waarop de OZB-waarde tot stand komt.

Kwijtschelding en een betalingsregeling

Wie de aanslag niet kan betalen, kan kwijtschelding aanvragen. De gemeente toetst dan aan de landelijke regels uit de Uitvoeringsregeling Invorderingswet: je inkomen wordt vergeleken met een norm die de gemeente zelf tussen 90 en 100 procent van de bijstandsnorm mag leggen, en daarna kijkt de gemeente naar je vermogen. Spaargeld boven een bescheiden grens, een auto van enige waarde of een tweede woning zijn genoeg om de aanvraag te laten stranden.

Voor huiseigenaren is dat vermogenscriterium de bottleneck. De overwaarde in je woning telt mee als vermogen, dus wie een afbetaalde of ruim onder water niet staande hypotheek heeft, komt zelden in aanmerking. Huurders met een minimuminkomen krijgen de kwijtschelding veel vaker toegekend.

Kwijtschelding geldt bovendien alleen voor de heffingen die de gemeente daarvoor heeft aangewezen, meestal de afvalstoffenheffing en de rioolheffing, soms ook de OZB. Wordt je aanvraag afgewezen, dan blijft een betalingsregeling over: vrijwel elke gemeente spreidt het bedrag desgevraagd over meer termijnen zodra je contact opneemt. Wacht daar niet mee tot na de aanmaning, want dan lopen de invorderingskosten al op.

Waarom de gemeentelijke belastingen elk jaar stijgen

De verhoging van gemeentelijke belastingen heeft twee losse oorzaken die vaak door elkaar worden gehaald. De eerste is de kostenkant: afvalverwerking, rioolvervanging en personeel worden duurder, en omdat afvalstoffenheffing en rioolheffing kostendekkend moeten zijn, gaan die tarieven mee omhoog. Die stijging heeft niets met de waarde van je huis te maken.

De tweede oorzaak is de begroting. Gemeenten bepalen eerst hoeveel OZB-opbrengst ze in totaal willen ophalen en leiden daar het tarief uit af. Stijgen de WOZ-waarden in de gemeente gemiddeld met tien procent, dan verlagen ze het tarief zodat de totale opbrengst maar een paar procent groeit. Jouw aanslag stijgt dan hard als jouw woning bovengemiddeld in waarde is gestegen, en nauwelijks als hij achterbleef bij het gemiddelde.

De discussie over de stijging van de gemeentelijke belastingen in 2024 en de jaren erna ging vooral over de bijdrage uit het gemeentefonds, die onder druk staat. Valt er van het Rijk minder geld binnen, dan moeten gemeenten kiezen tussen bezuinigen en de eigen heffingen verhogen. Hoe de waardeontwikkeling in die som doorwerkt, staat verder uitgewerkt bij de waardebepaling voor de OZB.

Verhuizen, verkopen en een tweede woning

Bij verkoop van je huis verrekent de gemeente niets. Wie op 1 januari eigenaar was, blijft de OZB en het eigenarendeel van de rioolheffing over het hele jaar verschuldigd. In de praktijk lost de notaris dat op: in de nota van afrekening staat gebruikelijk een verrekening naar rato van het aantal dagen, zodat de koper zijn deel aan de verkoper vergoedt. Controleer die post, want hij wordt niet altijd meegenomen.

Voor de gebruikersheffingen ligt het anders. Verhuis je naar een andere gemeente, dan verleent je oude gemeente doorgaans ontheffing van de afvalstoffenheffing over de resterende volle maanden en legt de nieuwe gemeente een aanslag op vanaf je aankomst. Binnen dezelfde gemeente verhuizen levert meestal geen ontheffing op. Meld de verhuizing zelf, want de gemeente past het tarief pas aan als de wijziging bekend is.

Houd je een gemeubileerd vakantiehuis aan in een gemeente waar je niet woont, dan kan de forensenbelasting in beeld komen: die geldt als de woning meer dan negentig dagen per jaar voor jou of je gezin beschikbaar is. Aanslagen sneuvelen geregeld op de feiten, bijvoorbeeld als de woning het grootste deel van het jaar aan derden is verhuurd. Een bezwaarschrift tegen de forensenbelasting hoeft geen voorbeeldbrief te volgen: je noemt het aanslagnummer, stelt dat niet aan de negentigdageneis is voldaan en levert bewijs zoals verhuurovereenkomsten of een boekingsoverzicht. Koop je zo'n tweede woning, houd dan rekening met het hoge tarief van de overdrachtsbelasting; wat dat in jouw geval kost, reken je uit met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Woonlasten die niet van de gemeente komen

Op de vraag wat er onder gemeentelijke belastingen valt, is het antwoord vooral leerzaam door wat er níet onder valt. Een flink deel van je vaste woonlasten gaat naar het Rijk of naar het waterschap, en die posten volgen eigen regels en eigen bezwaarwegen.

De grootste rijksposten rond je huis lopen via de aangifte. Het eigenwoningforfait, in 2026 voor de meeste woningen 0,35 procent van de WOZ-waarde, is een bijtelling bij je inkomen en geen gemeentelijke heffing. Wat dat voor jou betekent, reken je door met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait; hoe je het samen met de renteaftrek invult, staat bij de aangifte inkomstenbelasting met een eigen woning.

Ook de belasting op je energie is rijksbelasting, geen gemeentelijke: je betaalt hem via je leverancier in het maandvoorschot, met een vaste korting die de rekening drukt. Hoe die post is opgebouwd lees je bij de energierekening en de belastingen daarop en bij de vermindering van de energiebelasting. Krijg je een woning uit een nalatenschap of van je ouders, dan komt de WOZ-waarde nog een keer langs, nu bij de erfbelasting of de schenkbelasting over een woning, waar dezelfde waarde de grondslag vormt.

Wat je betaalt	Aan wie	Wanneer
OZB, afvalstoffenheffing, rioolheffing	De gemeente	Elk jaar, aanslag begin van het jaar
Watersysteemheffing en zuiveringsheffing	Het waterschap	Elk jaar, vaak op hetzelfde biljet
Eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek	Het Rijk, via de aangifte inkomstenbelasting	Elk jaar, verrekend of via een voorlopige aanslag
Overdrachtsbelasting	Het Rijk, ingehouden door de notaris	Eenmalig bij de aankoop
Energiebelasting	Het Rijk, via je energieleverancier	Elke maand in het voorschot
Erfbelasting of schenkbelasting over een woning	Het Rijk	Bij overlijden of bij een schenking

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De aanslag laten liggen tot de zes weken voorbij zijn

Na de bezwaartermijn staat de WOZ-waarde voor dat hele jaar vast. Je betaalt dan een jaar lang te veel OZB, te veel watersysteemheffing en een te hoge bijtelling in de aangifte. Een verzoek om ambtshalve vermindering is nog mogelijk, maar de gemeente hoeft daar veel minder ver in mee te gaan.

Bezwaar maken tegen het OZB-tarief in plaats van tegen de waarde

Het tarief staat in de belastingverordening van de gemeenteraad en is niet met een individueel bezwaar aan te vechten. Wie zijn bezwaarschrift alleen op de hoogte van het tarief baseert, krijgt het ongegrond terug en heeft ondertussen de kans op een waardeverlaging laten lopen.

Denken dat een hogere WOZ-waarde evenveel meer OZB betekent

Gemeenten sturen op de totale opbrengst en verlagen het tarief als de waarden stijgen. Wie op basis van de nieuwe waarde een forse verhoging vreest en direct bezwaar maakt, doet dat soms zonder inhoudelijk argument. Kijk eerst wat het nieuwe tarief met je aanslag doet.

Bij verkoop rekenen op verrekening door de gemeente

De gemeente kijkt alleen naar de eigenaar op 1 januari en geeft niets terug bij verkoop in de loop van het jaar. Staat de verrekening niet in de nota van afrekening van de notaris, dan draagt de verkoper de OZB over maanden waarin hij er allang niet meer woont.

Een verhuizing of gezinswijziging niet doorgeven

Het eenpersoons- of meerpersoonstarief voor de afvalstoffenheffing en de vervuilingseenheden van het waterschap volgen uit de inschrijving. Blijft een vertrokken huisgenoot ingeschreven staan, dan betaal je onnodig het hogere tarief, en aanpassing gaat zelden met terugwerkende kracht over het hele jaar.

Wachten met betalen tot er een aanmaning komt

Zodra de betaaltermijn verstrijkt, volgen aanmaningskosten en daarna de kosten van een dwangbevel, allebei vastgelegd in de Kostenwet. Een betalingsregeling vragen kan bijna altijd, maar alleen zolang de invordering nog niet is gestart. Bellen voordat de termijn afloopt scheelt geld.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Gemeentelijke belastingen zijn het domein waar je een adviseur het minst nodig hebt. Het taxatieverslag opvragen, de objectkenmerken nalopen en zelf bezwaar maken kost een avond en is gratis; een no-cure-no-pay-bureau doet hetzelfde werk en verdient aan de proceskostenvergoeding, die in WOZ-zaken sinds 2024 fors is verlaagd. Bel bij twijfel eerst de taxateur van je eigen gemeente, want een aantoonbare fout wordt vaak zonder procedure hersteld. Betaalde hulp begint zin te krijgen bij bijzondere objecten: een monument, een woonboerderij, een pand met bedrijfsruimte of een woning met flinke schade. Een eigen taxatie of een taxateur die het verslag beoordeelt kost al snel enkele honderden euro's, dus dat loont pas als er een groot waardeverschil op het spel staat. Voor beroep bij de rechtbank, waar griffierecht bij komt kijken, en bij samenloop met verhuur of bedrijfsmatig gebruik is een fiscalist of belastingadviseur de aangewezen partij. Loopt de vraag door naar je aangifte, dan vind je de weg via het overzicht van belastingen rond de eigen woning en de WOZ-check.