Aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning

Welke kosten bij de aankoop van een woning aftrekbaar zijn

Bij de aankoop van een huis betaal je twee soorten kosten. Alles wat je betaalt om de lening te regelen heet financieringskosten en is aftrekbaar in box 1, net zoals de rente zelf onder de hypotheekrenteaftrek valt. Alles wat je betaalt om de woning zelf in handen te krijgen, is niet aftrekbaar.

Dat onderscheid is de enige regel die je hoeft te onthouden, en hij loopt soms dwars door één rekening heen. De notaris die de hypotheekakte passeert, werkt voor je lening: die post is aftrekbaar. Dezelfde notaris die de leveringsakte passeert, werkt voor de eigendomsoverdracht, en dat deel is niet aftrekbaar.

De aftrekbare kosten van de eigen woning bestaan daarmee uit twee groepen: de hypotheekrente die je elk jaar betaalt en de financieringskosten die je eenmalig betaalt. De aftrek van die tweede groep is eenmalig. Je haalt de financieringskosten in één keer van je inkomen af in het jaar waarin je ze betaalt, boven op de hypotheekrente die je datzelfde jaar betaalt. Betaal je de rekening van je adviseur in december en passeert de akte in januari, dan horen de kosten dus in twee verschillende aangiftes thuis.

Voorwaarde is wel dat de lening een eigenwoningschuld is: een lening voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de woning waar je zelf woont, die je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost. Kosten voor een lening die daar niet aan voldoet, zijn geen aftrekbare kosten voor de eigen woning.

Aftrekbare post	Waar je voor betaalt	Indicatie 2026
Advies- en bemiddelingskosten hypotheek	Het advies en de aanvraag bij de geldverstrekker	€ 2.000 tot € 3.500
Notariskosten hypotheekakte	Het vestigen van het hypotheekrecht	ongeveer € 600
Kadastraal recht hypotheekakte	De inschrijving van de hypotheekakte	€ 103,50
Taxatiekosten voor de lening	Het taxatierapport dat de geldverstrekker eist	ongeveer € 500
Borgtochtprovisie NHG	De Nationale Hypotheek Garantie	0,4% van de lening
Bouwtechnische keuring die de geldverstrekker eist	Een keuring als voorwaarde voor de lening	ongeveer € 350
Bereidstellingsprovisie	Het verlengen van een aflopende offerte	wisselt per geldverstrekker
Bouwrente vanaf de koop-aannemingsovereenkomst	Rente over de bouwtermijnen	wisselt per project
Boeterente bij vervroegd aflossen	De vergoeding aan je oude geldverstrekker	wisselt per situatie

Gecontroleerd op augustus 2026, Kadastertarief 2026 en marktgemiddelden

De kosten die niet aftrekbaar zijn

De grootste posten van de kosten koper vallen buiten de aftrek, en dat is voor veel kopers de vervelende verrassing. De overdrachtsbelasting van 2 procent voor je eigen woning in 2026 levert geen cent aftrek op, ook niet als je haar meefinanciert. Hoeveel je precies kwijt bent, zie je met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Ook de courtage van je makelaar telt niet mee. De kosten van een aankoopmakelaar zijn bemiddelingskosten voor de woning en niet voor de lening, en dat geldt net zo goed voor advies dat je inwint vóór de aankoop. Hetzelfde onderscheid speelt bij de notaris: van de notariskosten bij de aankoop is alleen het hypotheekdeel aftrekbaar.

Welke kosten van je woning aftrekbaar zijn, hangt dus niet af van hoe hoog ze zijn maar van waarvoor je ze maakt. Bij de bouwtechnische keuring hangt het af van wie erom vraagt. Laat je keuren omdat de geldverstrekker dat als voorwaarde stelt, dan is de rekening aftrekbaar. Doe je het voor je eigen gemoedsrust of om te onderhandelen, dan niet. Zet de reden daarom in de opdracht aan het keuringsbedrijf.

Wil je zien hoe zwaar de niet-aftrekbare posten wegen in je totale budget, kijk dan bij hoeveel procent de kosten koper zijn. Reken erop dat je het grootste deel daarvan uit eigen geld betaalt zonder er iets van terug te zien.

Niet-aftrekbare post	Indicatie 2026	Waarom niet
Koopsom of aanneemsom	de prijs van de woning	De woning zelf is geen kostenpost maar bezit
Overdrachtsbelasting eigen woning	2% van de koopsom	Hoort bij de verkrijging van de woning
Notariskosten leveringsakte	ongeveer € 700	Regelt de eigendomsoverdracht, niet de lening
Kadastraal recht leveringsakte	€ 103,50	Hoort bij de eigendomsoverdracht
Courtage aankoopmakelaar	ongeveer 1% van de koopsom	Bemiddeling bij de koop van de woning
Bouwtechnische keuring op eigen initiatief	ongeveer € 350	Geen voorwaarde van de geldverstrekker
Kosten van een bankgarantie	ongeveer 1% van de waarborgsom	Hoort bij de koopovereenkomst
Overname van roerende zaken	wisselt	Gordijnen en meubels horen niet bij de woning
Btw op een nieuwbouwwoning	21%	Zit in de koop-aannemingssom
Verhuizing, inrichting en aansluitkosten	wisselt	Geen kosten van de lening of de woning

Gecontroleerd op augustus 2026, tarieven 2026 en marktgemiddelden

Wat de aftrek je in euro's oplevert

De aftrekbare kosten gaan van je inkomen af, dus je voordeel is het bedrag maal je belastingtarief. In 2026 is dat tarief afgetopt: aftrekposten voor de eigen woning tellen mee tegen maximaal 37,56 procent, hoeveel je ook verdient. Wie in de eerste schijf zit, krijgt 35,75 procent terug, en wie in de derde schijf zit betaalt daar 49,50 procent belasting maar krijgt over de aftrek toch niet meer dan 37,56 procent.

Vier- tot vijfduizend euro aan financieringskosten levert daarmee grofweg vijftien- tot achttienhonderd euro op. Dat is eenmalig, boven op de teruggave over de rente zelf. Hoe het jaarlijkse deel werkt, staat in de uitleg over hoe de hypotheekrenteaftrek werkt.

Van je aftrek gaat wel eerst het eigenwoningforfait af, de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis. In 2026 is dat forfait 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot 1.350.000 euro. Je saldeert het forfait met de rente en de kosten; alleen wat overblijft, drukt je belastbaar inkomen. Reken je situatie door met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait en controleer je WOZ-waarde met de WOZ-check.

Heb je een fiscale partner, dan mogen jullie het saldo van de eigen woning vrij verdelen in de aangifte. Zet het bij degene met het hoogste tarief, zolang dat onder de aftoppingsgrens blijft, want dan is de teruggave het grootst.

Belastbaar inkomen uit werk en woning	Tarief 2026	Tarief waartegen de kosten aftrekbaar zijn
tot € 38.883	35,75%	35,75%
€ 38.883 tot € 78.426	37,56%	37,56%
boven € 78.426	49,50%	37,56%

Gecontroleerd op tarieven box 1 voor mensen onder de AOW-leeftijd, 2026

Alleen de kosten van je eigenwoningschuld tellen mee

Aftrek bestaat alleen voor het deel van je lening dat fiscaal een eigenwoningschuld is. Leen je 320.000 euro waarvan 20.000 euro voor een auto of om je studieschuld af te lossen, dan hoort dat deel in box 3 en zijn de financieringskosten die erbij horen naar rato niet aftrekbaar.

Datzelfde geldt voor een leningdeel zonder verplichte aflossing. Sluit je nu een nieuw aflossingsvrij deel af, dan is de rente daarover niet aftrekbaar, en dus ook de bijbehorende financieringskosten niet. Wanneer dat wel en niet zo is, lees je bij de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek.

Verkocht je eerst een woning met overwaarde, dan knijpt de bijleenregeling je nieuwe eigenwoningschuld af met het bedrag dat je aan overwaarde overhield. Financierde je de kosten mee, dan mag je die niet zomaar bij je eigenwoningschuld optellen: je rekent uit welk deel van de kosten binnen de maximale eigenwoningschuld valt. Stel, je lening is 300.000 euro waarvan 5.000 euro meegefinancierde kosten, en je maximale eigenwoningschuld is 250.000 euro. Dan is 250.000 gedeeld door 295.000, maal 5.000 euro, ofwel 4.237 euro aftrekbaar en de resterende 763 euro niet.

Praktisch komt meefinancieren tegenwoordig weinig voor. Geldverstrekkers onder toezicht van de AFM mogen sinds 2018 niet meer dan 100 procent van de woningwaarde lenen, dus de kosten koper betaal je uit eigen geld. Bij een familiehypotheek of een lening voor een verbouwing met overwaarde in het huis kan het wel.

Nieuwbouw: bouwrente, bouwdepot en de datum van tekenen

Bij een nieuwbouwwoning draait alles om één datum: die van de koop-/aannemingsovereenkomst. Bouwrente die je over de periode daarvóór betaalt, hoort bij de koopsom van de grond en is niet aftrekbaar. Bouwrente vanaf die datum is gewone rente over je eigenwoningschuld en wel aftrekbaar. De aannemer specificeert dat onderscheid op de nota, en die specificatie heb je bij de aangifte nodig.

De overige aftrekbare kosten nieuwe woning zijn dezelfde als bij een bestaand huis: het advies, de hypotheekakte met het kadastraal recht, de NHG-provisie en een eventuele taxatie. Overdrachtsbelasting betaal je niet, want op nieuwbouw zit 21 procent btw, en die btw is niet aftrekbaar.

Het geld dat nog niet is uitbetaald, staat op een bouwdepot. Over het opgenomen deel betaal je rente en die is aftrekbaar; over het bedrag dat nog in depot staat, ontvang je rente en die is belast in box 1. In de aangifte saldeer je die twee, zodat je alleen de netto betaalde rente aftrekt.

Een woning in aanbouw geldt fiscaal als eigen woning zolang je hem als hoofdverblijf gaat gebruiken, en die termijn is wettelijk begrensd op het jaar van aankoop plus de drie daaropvolgende jaren. Loopt de bouw langer uit, dan verhuist de lening naar box 3 en stopt de aftrek. Meerwerk is geen aftrekbare kostenpost, maar de rente over een lening voor meerwerk is dat wel, omdat het om verbetering van de eigen woning gaat.

Aftrekbare kosten bij de verkoop van je woning

Aan de verkoopkant is de lijst kort. Aftrekbaar zijn de royementskosten, de kosten om de hypotheekinschrijving bij het Kadaster te laten doorhalen, en de boeterente die je aan je geldverstrekker betaalt omdat je vervroegd aflost. Beide horen bij de lening, en daarom vallen ze wel onder de aftrek.

Niet aftrekbaar zijn de courtage van de verkoopmakelaar, de kosten van het energielabel en een taxatie die je voor de verkoop laat doen. Ze zijn wel nodig voor je aangifte, want ze gaan af van de verkoopopbrengst waarmee je de overwaarde voor de bijleenregeling berekent. Wie zoekt naar aftrekbare kosten verkoop eigen woning, komt dus vooral posten tegen die alleen indirect meetellen.

De overwaarde zelf is onbelast, maar niet vrijblijvend. Koop je binnen drie jaar een volgende woning, dan verlaagt de bijleenregeling je nieuwe eigenwoningschuld met het bedrag dat je overhield. Steek je de overwaarde ergens anders in, dan verlies je over dat deel blijvend je renteaftrek.

Rente over een restschuld is er nog alleen voor wie zijn woning met verlies verkocht tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. Die aftrek loopt vijftien jaar vanaf het ontstaan van de restschuld en dooft daarmee uiterlijk eind 2032 uit. Voor restschulden van na 2017 bestaat de regeling niet.

Post bij verkoop	Aftrekbaar	Toelichting
Royementskosten hypotheek	Ja	Doorhaling van de inschrijving bij het Kadaster
Boeterente bij vervroegd aflossen	Ja	Geldt als rente over de eigenwoningschuld
Courtage verkoopmakelaar	Nee	Verlaagt wel je verkoopopbrengst voor de bijleenregeling
Energielabel	Nee	Verplicht bij verkoop, maar geen kosten van de lening
Taxatie voor de verkoop	Nee	Alleen een taxatie voor het krijgen van een lening telt
Rente over een restschuld	Soms	Alleen bij restschulden van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017

Gecontroleerd op augustus 2026

Oversluiten, verhogen en verbouwen

Sluit je je hypotheek over naar een andere geldverstrekker, dan begint de rij financieringskosten opnieuw en is die opnieuw aftrekbaar: het advies, de nieuwe hypotheekakte, het kadastraal recht, een taxatie en de NHG-provisie. De boeterente die je oude geldverstrekker rekent, trek je af in het jaar waarin je haar betaalt.

Er zit één valkuil in het meefinancieren van boeterente. Een lening die je afsluit om aftrekbare rente te betalen, is zelf geen eigenwoningschuld, dus over dat opgehoogde deel krijg je geen renteaftrek. De boeterente blijft eenmalig aftrekbaar, maar de rente die je er dertig jaar over betaalt niet.

Leen je bij voor een verbouwing, dan is de rente over dat deel aftrekbaar zolang het geld naar onderhoud of verbetering van je eigen woning gaat, en zijn de financieringskosten van dat leningdeel dat ook. Bewaar de facturen en de bankafschriften: de Belastingdienst mag vragen waaraan het geld precies is besteed. Verbouw je zo ingrijpend dat je een woning opdeelt, kijk dan eerst wat de kosten van woning splitsen zijn en welk deel van de lening straks nog bij jouw hoofdverblijf hoort.

Verhoog je je hypotheek voor iets anders, bijvoorbeeld een auto of het aflossen van een andere lening, dan hoort dat deel in box 3. De kosten die je voor dat leningdeel maakt, deel je naar rato toe en het box 3-deel valt buiten de aftrek.

Zo verwerk je de kosten in je aangifte

De financieringskosten vul je in bij de eigen woning, in dezelfde rubriek als de betaalde hypotheekrente. De vooraf ingevulde aangifte kent ze niet: je geldverstrekker geeft alleen de rente en de restschuld door, dus de kosten van de notaris, de adviseur en de taxateur zet je er zelf bij. Hoe je de aftrek in gang zet, staat bij de hypotheekrenteaftrek aanvragen.

Doorslaggevend is het jaar van betaling, niet het jaar van de factuur of van de overdracht. Wat je in 2026 hebt afgerekend, hoort in de aangifte over 2026, die je vóór 1 mei 2027 instuurt. Uitstel vraag je aan vóór die datum.

Wil je niet een jaar op je geld wachten, dan vraag je een voorlopige aanslag aan zodat je de teruggave maandelijks krijgt. Hoe die maandelijkse uitbetaling werkt en waar het misgaat, lees je bij de hypotheekrenteaftrek per maand. Voor de eenmalige financieringskosten in het aankoopjaar hoog je die voorlopige aanslag eenmalig op.

Ben je de kosten vergeten, dan is er nog tijd. Je kunt de Belastingdienst tot vijf jaar na afloop van het belastingjaar vragen je aanslag te verminderen. Een aankoop uit 2022 corrigeer je dus nog tot en met 31 december 2027, mits je de facturen hebt. Meer achtergrond over de aftrek zelf staat op de pagina over de aftrek van hypotheekrente, en de bredere fiscale context vind je in het overzicht belastingen rond je woning.

Zo haal je de aftrekbare kosten uit je aankoopdossier

Doe dit in de weken na de overdracht, dan staat alles klaar als de aangifte opengaat.

1. Vraag de nota van afrekening met een splitsing op

   De notaris rekent alles af op één nota. Vraag om een specificatie waarop de posten van de leveringsakte en die van de hypotheekakte los staan, inclusief het kadastraal recht per akte. Doe dat direct, want achteraf duurt het langer.

2. Zoek de losse facturen erbij

   De rekening van je hypotheekadviseur, het taxatierapport, de NHG-provisie en een eventuele bereidstellingsprovisie staan meestal niet op de notarisnota. Haal ze uit je mail en zet ze bij elkaar in één map.

3. Streep de niet-aftrekbare posten weg

   Haal de koopsom, de overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de makelaarscourtage, de bankgarantie en de overname van roerende zaken uit je lijst. Twijfel je over de bouwkundige keuring, kijk dan of de geldverstrekker erom vroeg.

4. Corrigeer voor het deel dat geen eigenwoningschuld is

   Zit er een aflossingsvrij deel of een consumptief deel in je lening, reken dan uit welk aandeel van je totale lening wel eigenwoningschuld is en neem alleen dat deel van de kosten mee.

5. Tel op en vul het bedrag in bij de eigen woning

   Zet het totaal in je aangifte bij de kosten van geldleningen, naast de betaalde hypotheekrente. De aangifte over een jaar stuur je vóór 1 mei van het jaar erna in.

6. Pas zo nodig je voorlopige aanslag aan

   Wil je de teruggave over het aankoopjaar niet twaalf maanden voorschieten, verhoog dan eenmalig je voorlopige aanslag met de financieringskosten. Zet hem het jaar daarna weer terug, anders moet je bijbetalen.

7. Controleer de definitieve aanslag

   Leg de aanslag naast je eigen berekening en kijk of het volledige bedrag is meegenomen. Klopt het niet, dan maak je bezwaar binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Check dit voordat je de aangifte instuurt

• Staan de posten van de leveringsakte en de hypotheekakte apart op je notarisnota
• Heb je de factuur van je hypotheekadviseur en het taxatierapport erbij
• Is de NHG-provisie van 0,4 procent meegenomen als je NHG hebt afgesloten
• Heb je overdrachtsbelasting, makelaarscourtage en leveringsakte er juist uit gehaald
• Weet je of de geldverstrekker om de bouwtechnische keuring vroeg
• Is bij nieuwbouw de bouwrente gesplitst rond de datum van de koop-aannemingsovereenkomst
• Zijn alle kosten betaald in het jaar waarover je aangifte doet
• Heb je het aandeel dat geen eigenwoningschuld is uit de kosten gehaald

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De hele notarisnota aftrekken

De nota van afrekening bevat de leveringsakte, de hypotheekakte, het kadastraal recht van allebei en vaak ook de overdrachtsbelasting. Wie het totaal invult, trekt duizenden euro's te veel af. Bij een controle draait de Belastingdienst dat terug en rekent belastingrente over het bedrag dat je te weinig betaalde.

Denken dat de overdrachtsbelasting aftrekbaar is

Bij 2 procent over 350.000 euro gaat het om 7.000 euro in 2026, en het is de grootste post die kopers ten onrechte opvoeren. De belasting hoort bij de verkrijging van de woning en valt daarmee buiten de aftrek, ook als je haar hebt meegefinancierd.

De kosten in het verkeerde jaar opvoeren

De aftrek volgt het moment van betalen. Reken je de adviseur in december af terwijl de akte in januari passeert, dan horen die kosten in de aangifte over het oude jaar. Wie alles in het jaar van de sleuteloverdracht zet, krijgt een correctie of laat aftrek liggen.

De losse facturen kwijtraken

De vooraf ingevulde aangifte bevat de financieringskosten niet, dus zonder eigen administratie vul je niets in. Een gemiste post van 2.500 euro aan advieskosten kost je bij 37,56 procent bijna 940 euro aan teruggave in 2026.

De bouwrente van vóór het tekenen aftrekken

Bij nieuwbouw is alleen de rente vanaf de koop-/aannemingsovereenkomst aftrekbaar. De rente daarvóór zit fiscaal in de grondprijs. Zonder splitsing op de nota van de aannemer wordt de hele post geweigerd, ook het deel dat wel aftrekbaar was.

Kosten van een niet-eigenwoningdeel meenemen

Leen je een deel voor iets anders dan de woning, of sluit je een nieuw aflossingsvrij deel af, dan hoort dat in box 3 en telt het bijbehorende deel van de kosten niet mee. De aftrek berekenen over de hele lening levert een te hoog bedrag op dat je later moet terugbetalen.

De keuring aftrekken die je zelf wilde

Een bouwtechnische keuring is alleen aftrekbaar als de geldverstrekker haar als voorwaarde stelt. Vroeg je haar aan om te weten wat je koopt of om te onderhandelen, dan is de rekening van ongeveer 350 euro in 2026 een gewone aankoopkost.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone aankoop met één hypotheek en een duidelijke notarisnota red je dit zelf. Je splitst de nota, telt de financieringskosten op en vult ze in bij de eigen woning. De hypotheekadviseur die je aanvraag deed, kan meestal kosteloos aangeven welke posten van zijn eigen factuur aftrekbaar zijn.

Een fiscalist of belastingadviseur verdient zijn geld terug zodra de situatie samengesteld is: een verkoop met overwaarde en een bijleenregeling die op je nieuwe schuld drukt, meegefinancierde kosten die je naar rato moet toerekenen, een lening met een gemengd doel, een woning die deels wordt verhuurd of een echtscheiding waarbij de eigenwoningschuld wordt verdeeld. Reken voor zo'n aangifte op ongeveer 150 tot 400 euro, meer bij een complexe eigenwoningreserve.

Bij nieuwbouw is de aannemer of projectnotaris de aangewezen partij voor de splitsing van de bouwrente, en de notaris zelf voor de vraag welk deel van zijn nota bij de hypotheekakte hoort. Voor de vraag of jouw leningdeel fiscaal een eigenwoningschuld is, ben je bij je geldverstrekker of adviseur beter af dan bij de Belastingtelefoon, omdat daar de leningvoorwaarden bekend zijn.

Twijfel je of de Belastingdienst jouw uitleg volgt bij een ongebruikelijke post, dan kun je die vooraf voorleggen. Krijg je daarna toch een correctie, dan heb je zes weken na de dagtekening van de aanslag om bezwaar te maken.