WOZ-waarde berekenen: zo komt de gemeente aan het bedrag en zo reken je het na
De WOZ-waarde bereken je niet zelf: de gemeente stelt hem vast met een rekenmodel dat je woning vergelijkt met verkochte woningen rond de waardepeildatum, 1 januari van het jaar ervoor. Wat je wel kunt, is die uitkomst narekenen met het taxatieverslag en de prijs per vierkante meter, en uitrekenen wat de waarde je kost aan OZB, eigenwoningforfait en waterschapsheffing. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro loopt dat in 2026 op tot ongeveer duizend euro per jaar. Klopt de waarde niet, dan maak je binnen zes weken na de beschikking gratis bezwaar.
- 1 januari 2025 2026 waardepeildatum achter de WOZ-beschikking van 2026
- € 439.000 2026 gemiddelde WOZ-waarde van een woning (CBS)
- € 3.320 2025 mediane WOZ-waarde per vierkante meter (CBS)
- 0,35% 2026 eigenwoningforfait over een WOZ-waarde tot 1.350.000 euro
- 6 weken wettelijk bezwaartermijn na de dagtekening van de beschikking
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat je precies berekent bij een WOZ-waarde
Wie zijn WOZ-waarde wil berekenen, wil meestal een van twee dingen weten: hoe de gemeente aan dat bedrag komt, of wat dat bedrag hem per jaar kost. Beide sommen kun je maken, maar geen van beide levert een officiële waarde op. De WOZ-waarde wordt uitsluitend vastgesteld door de gemeente, in een beschikking die je meestal eind januari of in februari op de mat krijgt.
Jouw eigen berekening is een controlemiddel. Je rekent na of het model van de gemeente op een verdedigbaar bedrag is uitgekomen, en of de kenmerken waarmee het rekende kloppen. Wijkt jouw uitkomst duidelijk af, dan heb je de onderbouwing voor een bezwaar al bijna klaar.
De tweede som is simpeler en levert direct geld op in je hoofd: de WOZ-waarde is de grondslag voor de OZB, het eigenwoningforfait, een deel van de waterschapsheffing en de erfbelasting over een woning. Wat de afkorting precies inhoudt en welke wet erachter zit, staat in de uitleg over de betekenis van WOZ.
De WOZ-waarde van een woning berekenen begint dus altijd bij twee gegevens: de waardepeildatum en de kenmerken van je huis. Zonder die twee reken je met de verkeerde markt of het verkeerde object.
Zo rekent de gemeente je WOZ-waarde uit
Gemeenten taxeren woningen niet één voor één met een taxateur aan de deur. Ze laten de WOZ berekenen met een modelmatige waardebepaling: een rekenmodel deelt alle woningen in groepen van vergelijkbare objecten en zoekt per groep de woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Die verkoopprijzen bepalen het prijsniveau waarmee jouw woning wordt gewaardeerd.
Het model rekent in de kern met de gebruiksoppervlakte maal een prijs per vierkante meter voor jouw woningtype, plus een waarde voor de grond en voor bijgebouwen zoals een garage, dakkapel of aanbouw. Daarna corrigeert het voor de kenmerken die jouw huis van het gemiddelde onderscheiden.
Die correcties heten in het vak de KOUDV-factoren: kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Elke factor krijgt een score van 1 tot 5, waarbij 3 de standaard is. Een keuken uit 1985 drukt de score voor voorzieningen, een pas gerenoveerde badkamer tilt hem op. Daarnaast telt de ligging mee, en die is iets anders dan de buurt: het gaat om jouw kavel, met of zonder drukke weg, water of zon in de tuin.
Een WOZ-taxateur beoordeelt de modeluitkomst en kan hem handmatig bijstellen. De Waarderingskamer controleert vervolgens of een gemeente haar taxaties goed genoeg onderbouwt. De onderbouwing die jij te zien krijgt, staat in het taxatieverslag bij jouw WOZ-waarde, met de verkochte referentiewoningen erbij.
| Onderdeel van de berekening | Wat het doet met de waarde | Waar je het terugvindt |
|---|---|---|
| Gebruiksoppervlakte maal prijs per m² | Bepaalt het grootste deel van de waarde | Taxatieverslag, kenmerk woonoppervlakte |
| Grondwaarde van het perceel | Telt apart mee, vooral bij vrijstaand en twee-onder-een-kap | Taxatieverslag, kenmerk perceeloppervlakte |
| Aanbouw, garage, dakkapel, berging | Elk object krijgt een eigen waarde | Taxatieverslag, lijst met bijgebouwen |
| KOUDV-scores 1 tot 5 | Corrigeert omhoog of omlaag rond de standaardscore 3 | Taxatieverslag, kwaliteit en onderhoud |
| Ligging van de kavel | Corrigeert voor de plek binnen de straat of wijk | Taxatieverslag, kenmerk ligging |
| Verkoopprijzen rond de waardepeildatum | Zet het prijsniveau voor de hele groep woningen | Taxatieverslag, referentiewoningen |
Vraag altijd het volledige taxatieverslag op en niet alleen de beschikking. Zonder de referentiewoningen en de KOUDV-scores kun je de berekening niet controleren.
Je WOZ-waarde zelf narekenen met de prijs per vierkante meter
De bruikbaarste eigen berekening loopt via de prijs per vierkante meter. Je deelt de WOZ-waarde op je gebruiksoppervlakte en legt die uitkomst naast de prijs per vierkante meter van woningen die rond de waardepeildatum echt zijn verkocht. Landelijk lag de mediane WOZ-waarde per vierkante meter in 2025 op bijna 3.320 euro, met uitschieters naar boven in Amsterdam en naar beneden in delen van Groningen en Limburg, dus een landelijk gemiddelde zegt weinig over jouw straat.
Neem drie tot vijf verkopen van hetzelfde woningtype uit je eigen buurt en reken elke verkoopprijs terug naar de waardepeildatum. Verkocht in maart 2025 terwijl de peildatum 1 januari 2025 is? Dan haal je de marktstijging van dat kwartaal er weer af. Zonder die correctie reken je met een te hoge markt en lijkt je beschikking ten onrechte netjes.
Corrigeer daarna voor de verschillen die je met het blote oog ziet: een dakkapel, een uitgebouwde keuken, een grotere kavel, een woning aan de zonkant. Een hoekwoning of een pand met een andere bouwlaag hoort niet in je vergelijking thuis, hoe dichtbij hij ook staat.
Een eerlijke WOZ-waarde berekenen betekent niet het laagste bedrag zoeken dat je kunt verzinnen, maar het bedrag opschrijven dat de verkoopcijfers rond de peildatum dragen. Wil je snel zien of narekenen zin heeft, gebruik dan de WOZ-check. De waarden van je buren en van vergelijkbare woningen zoek je op zoals beschreven bij het opzoeken van de WOZ-waarde van een woning.
| Referentiewoning | Verkocht | Verkoopprijs | Woonoppervlak | Prijs per m² |
|---|---|---|---|---|
| Zelfde rijwoningtype, twee huizen verderop | maart 2025 | € 410.000 | 115 m² | € 3.565 |
| Zelfde type, kleinere tuin | november 2024 | € 385.000 | 112 m² | € 3.438 |
| Zelfde type, dakkapel achter | januari 2025 | € 404.000 | 114 m² | € 3.544 |
| Hoekwoning met vrijstaande garage | juni 2025 | € 455.000 | 125 m² | € 3.640 |
Gecontroleerd op rekenvoorbeeld rond waardepeildatum 1 januari 2025; de hoekwoning valt buiten de vergelijking
Vergelijk nooit met de WOZ-waarde van je buren als bewijs dat de jouwe te hoog is. Een rechter en een gemeente kijken naar gerealiseerde verkoopprijzen, niet naar andere modelwaarden.
De waardepeildatum: welk jaar hoort bij welke beschikking
Elke WOZ-beschikking draagt de markt van 1 januari van het voorgaande jaar. De beschikking van 2026 geeft dus de geschatte verkoopprijs van je woning op 1 januari 2025. Die vertraging van een jaar verklaart het grootste deel van alle verwarring: in een stijgende markt voelt je WOZ-waarde te laag, in een dalende markt te hoog.
Wil je de WOZ-waarde van 2023 berekenen of controleren, dan reken je dus met de verkoopcijfers rond 1 januari 2022. Dat was de top van de vorige prijsgolf, en daarom viel de beschikking van 2023 gemiddeld 16,4 procent hoger uit dan die van 2022. Wie een oud jaar naloopt vanwege een aangifte of een nalatenschap, moet echt naar die oude markt terug.
De cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek geven je een eerste ijkpunt. Ze zeggen niets over jouw huis, maar wel of jouw stijging in de pas loopt met het landelijke beeld. Loopt jouw waarde ver uit de pas, dan is dat een reden om het taxatieverslag beter te bekijken; hoe de waarde van je eigen woning zich per jaar ontwikkelt lees je bij de WOZ-waarde van je huis.
Beschikkingen van eerdere jaren vraag je op bij je gemeente of vind je terug in de berichtenbox van MijnOverheid. Het landelijke WOZ-waardeloket toont doorgaans alleen de meest recente waarde, dus voor oude jaren ben je op je gemeente aangewezen.
| Beschikkingsjaar | Waardepeildatum | Gemiddelde WOZ-waarde (CBS) | Verandering |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1 januari 2022 | € 369.000 | +16,4% |
| 2024 | 1 januari 2023 | € 379.000 | +3,0% |
| 2025 | 1 januari 2024 | € 398.000 | +5,0% |
| 2026 | 1 januari 2025 | € 439.000 | +10,3% |
Gecontroleerd op CBS, augustus 2026
Wat je WOZ-waarde je per jaar kost
De tweede berekening is de som die je portemonnee raakt. Drie heffingen rekenen rechtstreeks met je WOZ-waarde: de onroerendezaakbelasting van de gemeente, de watersysteemheffing gebouwd van het waterschap en het eigenwoningforfait van de Belastingdienst. De rioolheffing en de afvalstoffenheffing staan op dezelfde gemeenteaanslag, maar rekenen met vaste bedragen of met het aantal bewoners.
Het OZB-tarief voor eigenaren stelt elke gemeenteraad zelf vast als percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage staat in de belastingverordening van je gemeente en verschilt fors: van enkele honderdsten van een procent tot ruim twee tienden. Stijgen de WOZ-waarden hard, dan verlagen veel gemeenten het tarief, omdat ze sturen op de totale opbrengst en niet op de waarde.
Volgens de Atlas van de lokale lasten betaalde een huishouden met een koopwoning in 2026 gemiddeld 1.095 euro aan gemeentelijke woonlasten, 548 euro aan het waterschap en 252 euro aan de provincie. Niet dat hele bedrag hangt aan je WOZ-waarde, maar het eigenarendeel van de OZB en de watersysteemheffing gebouwd wel. Welke heffingen er verder op je aanslag staan, lees je bij de belastingen rond je woning.
De onderstaande rekenregels gelden voor elke WOZ-waarde. Vul je eigen tarieven in, want die van jouw gemeente en waterschap staan op de aanslag zelf.
De kosten van je WOZ berekenen
De kosten van je WOZ berekenen doe je met drie sommen achter elkaar: het OZB-tarief maal je waarde, het waterschapstarief maal je waarde en 0,35 procent maal je waarde voor het eigenwoningforfait (2026). Alleen dat laatste bedrag is een bijtelling en geen rekening, dus daarvan houd je hooguit 37,56 procent over als werkelijke belasting.
Wil je weten wat een verandering je doet, reken dan met het verschil in plaats van met de hele waarde. Tienduizend euro minder WOZ scheelt bij de tarieven uit het voorbeeld hierboven ongeveer 26 euro per jaar.
| Heffing | Rekenregel | Bij een WOZ-waarde van € 400.000 |
|---|---|---|
| OZB eigenaren | tarief van je gemeente × WOZ-waarde | 0,09% → € 360 per jaar |
| Watersysteemheffing gebouwd | tarief van je waterschap × WOZ-waarde | 0,04% → € 160 per jaar |
| Eigenwoningforfait | 0,35% × WOZ-waarde als bijtelling in box 1 | € 1.400 bijtelling, circa € 526 belasting |
| Rioolheffing en afvalstoffenheffing | vast bedrag of aantal bewoners | geen effect van de WOZ-waarde |
| OZB gebruikers | geldt niet voor woningen | € 0 |
Gecontroleerd op augustus 2026; de OZB- en waterschapstarieven zijn voorbeelden, jouw tarieven staan op je aanslag
Het eigenwoningforfait berekenen over je WOZ-waarde
Het eigenwoningforfait, de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis, is een vast percentage van de WOZ-waarde. Voor vrijwel elke woning geldt in 2026 het tarief van 0,35 procent, dat van toepassing is op WOZ-waarden tussen 75.000 en 1.350.000 euro. Boven die grens betaal je een vast bedrag van 4.725 euro plus 2,35 procent over het deel daarboven.
Het forfait is geen belasting maar een optelpost bij je inkomen in box 1. Heb je hypotheekrente die je mag aftrekken, dan gaat het forfait van die aftrek af en houd je meestal een aftrekpost over. Het voordeel van die aftrekpost wordt in 2026 verrekend tegen maximaal 37,56 procent, en daarom kost elke extra euro forfait je in de praktijk hooguit 37,56 cent.
Is je hypotheek (bijna) afgelost, dan grijpt de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld in. Die aftrek bedraagt in 2026 71,867 procent van het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten, en dat percentage loopt met 4,8 procentpunt per jaar terug tot de regeling op 1 januari 2041 verdwijnt. Je betaalt dan dus over een steeds groter deel van het forfait gewoon belasting.
In je aangifte vul je de WOZ-waarde in van de beschikking met hetzelfde jaartal als het belastingjaar: over 2026 dus de beschikking van 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025. De uitkomst voor jouw waarde en tarief reken je door met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait 2026 |
|---|---|
| tot € 12.500 | 0% |
| € 12.500 tot € 25.000 | 0,10% van de WOZ-waarde |
| € 25.000 tot € 50.000 | 0,20% van de WOZ-waarde |
| € 50.000 tot € 75.000 | 0,25% van de WOZ-waarde |
| € 75.000 tot € 1.350.000 | 0,35% van de WOZ-waarde |
| boven € 1.350.000 | € 4.725 plus 2,35% over het deel boven € 1.350.000 |
Gecontroleerd op 2026
Erfbelasting berekenen met de WOZ-waarde
Erf je een woning, dan waardeer je die voor de erfbelasting op de WOZ-waarde en niet op een taxatie of de latere verkoopprijs. Dat staat zo in de wet, en het werkt vaak in je voordeel omdat de WOZ-waarde een jaar achterloopt op de markt.
Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna, zodra de tweede bekend is. Bij een overlijden in 2026 zet je de beschikking van 2026 dus naast die van 2027 en gebruik je de laagste. Bij een stijgende markt is dat de eerste, bij een dalende markt de tweede.
De rest van de som is een gewone erfbelastingberekening: eerst de vrijstelling van de erfgenaam eraf, dan de tarieven over wat overblijft. Een openstaande hypotheek op de woning gaat als schuld van de nalatenschap af, voordat je de vrijstelling toepast.
Was de woning verhuurd met huurbescherming, dan mag je de WOZ-waarde verlagen met de leegwaarderatio, een percentage dat afhangt van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. Die regel geldt alleen bij echte, langlopende verhuur en niet bij tijdelijke verhuur aan familie.
| Erfgenaam | Vrijstelling 2026 | Tarief tot € 158.669 | Tarief daarboven |
|---|---|---|---|
| Partner | € 828.035 | 10% | 20% |
| Kind | € 26.230 | 10% | 20% |
| Kleinkind | € 26.230 | 18% | 36% |
| Ouder | € 62.110 | 30% | 40% |
| Broer, zus of iemand anders | € 2.769 | 30% | 40% |
Gecontroleerd op 2026
Loopt er een erfbelastingaangifte, controleer dan of de WOZ-beschikking van de overledene klopt. Een te hoge waarde kost bij twee kinderen al snel honderden euro's extra, en bezwaar tegen die beschikking kan alleen binnen zes weken na de dagtekening.
Waarom je uitkomst afwijkt van de marktwaarde
Een WOZ-waarde en een verkoopprijs zijn twee verschillende dingen, ook als je perfect rekent. De WOZ-waarde is een modelmatige schatting van de verkoopprijs op een datum die al een jaar achter je ligt, uitgaande van een leeg en onbewoond huis. De verkoopprijs van vandaag draagt de markt van vandaag, plus alles wat een koper op dat moment over heeft voor jouw huis.
Wil je weten wat je huis nu waard is, gebruik dan een andere route dan de WOZ. Bij woningwaarde berekenen staat hoe je van recente verkopen naar een actuele waarde komt, en de gids over de vraag wat is mijn huis waard zet de gratis schattingen naast een echte taxatie.
Voor de overdrachtsbelasting speelt de WOZ-waarde helemaal geen rol: die rekent met de koopsom, of met de hogere waarde in het economisch verkeer als daar reden voor is. Wat je bij aankoop kwijt bent, reken je uit met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.
Bij je hypotheek werkt een hoge WOZ-waarde juist in je voordeel. Veel geldverstrekkers accepteren een recente WOZ-beschikking als bewijs van de woningwaarde en zetten je daarmee in een lagere risicoklasse, wat een lagere renteopslag oplevert. Hoeveel ruimte er tussen je schuld en de waarde zit, lees je bij overwaarde van je huis.
Wanneer je berekening reden geeft voor bezwaar
Een verschil van een paar duizend euro is geen zaak. Modelmatige taxaties hebben nu eenmaal een marge, en gemeenten wijzen kleine afwijkingen af met een verwijzing naar de referentieverkopen. Vanaf grofweg vijf procent verschil, of bij een aantoonbare fout in de kenmerken, wordt bezwaar interessant.
Een fout in de objectkenmerken is het sterkste argument dat er is. Staat je woning geregistreerd op 130 vierkante meter terwijl het er 115 zijn, of telt het model een aanbouw mee die er nooit is gekomen, dan corrigeert de gemeente dat vaak zonder formele procedure. Bel eerst en vraag om een bevestiging op papier.
Bezwaar maken kost je niets: je dient het zelf in binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking, schriftelijk of via het portaal van je gemeente. Ben je die termijn voorbij, dan rest een verzoek om ambtshalve vermindering, dat tot vijf jaar na het belastingjaar kan maar waarbij de gemeente niet verplicht is je geld terug te geven.
Een eigen taxatierapport laten maken kost in 2026 gemiddeld ongeveer 500 euro, en dat verdien je met een WOZ-bezwaar zelden terug. Een bureau dat op basis van no cure no pay bezwaar maakt, kost jou niets vooraf; sinds 1 januari 2024 betaalt de gemeente de proceskostenvergoeding rechtstreeks aan jou, waarna je die aan het bureau doorbetaalt. Lees dat soort machtigingen goed door, want je geeft er ook je gegevens en je bezwaartermijn mee weg.
Zo reken je je WOZ-waarde in zes stappen na
Begin zodra de beschikking binnen is, want de bezwaartermijn van zes weken loopt vanaf de dagtekening.
-
Haal de beschikking en het taxatieverslag op
De beschikking komt meestal eind januari of in februari, samen met de gemeentelijke aanslag. Het taxatieverslag vraag je op in het WOZ-portaal van je gemeente of via MijnOverheid; daar staan de referentiewoningen en de kenmerken waarmee is gerekend.
-
Controleer de objectkenmerken regel voor regel
Kijk naar de gebruiksoppervlakte, het bouwjaar, het perceel, de bijgebouwen en de scores voor kwaliteit en onderhoud. Meet in geval van twijfel zelf na volgens de NEN-norm die ook makelaars gebruiken: het gaat om de vloeroppervlakte binnen de muren.
-
Zoek drie tot vijf verkopen rond de waardepeildatum
Neem woningen van hetzelfde type in dezelfde buurt die rond 1 januari van het jaar vóór de beschikking zijn verkocht. Wat vergelijkbare woningen aan WOZ-waarde hebben, kun je erbij leggen via het opzoeken van de WOZ-waarde per adres, maar de verkoopprijzen zijn je echte bewijs.
-
Reken elke verkoopprijs terug naar de peildatum
Verkopen van later in het jaar corrigeer je naar beneden met de marktstijging, verkopen van ervoor naar boven. Zo vergelijk je alles op hetzelfde moment in de tijd.
-
Bereken je eigen waarde per vierkante meter
Deel de gecorrigeerde prijzen op de oppervlakte, neem het gemiddelde en vermenigvuldig dat met jouw oppervlakte. Tel of trek daarna de verschillen bij op: een dakkapel, een grotere kavel, achterstallig onderhoud.
-
Zet het verschil om in euro's en beslis
Vermenigvuldig het verschil met je OZB-tarief, met 0,35 procent voor het forfait en met het tarief van je waterschap. Levert bezwaar minder dan een tientje per jaar op, dan is een telefoontje voldoende; scheelt het tientallen euro's per jaar, dan is het bezwaar binnen zes weken de moeite waard.
Overdrachtsbelasting
Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting
Check dit voordat je bezwaar maakt tegen je WOZ-waarde
Doorgerekend: zo pakt het uit
Wat een WOZ-waarde van 400.000 euro per jaar kost
Stel, je WOZ-waarde voor 2026 is 400.000 euro, je gemeente rekent 0,09 procent OZB voor eigenaren en je waterschap 0,04 procent watersysteemheffing gebouwd. De OZB komt dan uit op 0,09% × 400.000 = 360 euro en de waterschapsheffing op 0,04% × 400.000 = 160 euro.
Het eigenwoningforfait bedraagt 0,35% × 400.000 = 1.400 euro (2026). Die bijtelling verlaagt je aftrekpost eigen woning, en dat voordeel wordt verrekend tegen maximaal 37,56 procent (2026): 37,56% × 1.400 = 526 euro belasting.
Samen kost je WOZ-waarde je dus 360 + 160 + 526 = 1.046 euro per jaar. Omgerekend is dat ongeveer 26 euro per jaar per 10.000 euro WOZ-waarde. De rioolheffing en de afvalstoffenheffing komen daar nog bij, maar die veranderen niet mee met je waarde.
Narekenen levert 36.000 euro verschil op
Stel, je woning is 120 vierkante meter en de beschikking van 2026 komt uit op 456.000 euro. Dat is 456.000 / 120 = 3.800 euro per vierkante meter. In het taxatieverslag staan drie verkopen van hetzelfde rijwoningtype uit 2024 en 2025, met prijzen tussen 3.438 en 3.565 euro per vierkante meter.
De verkoop van maart 2025 van 410.000 euro reken je terug naar 1 januari 2025. Bij een marktstijging van 2 procent in dat kwartaal wordt dat 410.000 / 1,02 = 402.000 euro, oftewel 3.496 euro per vierkante meter. Met de andere twee referenties erbij kom je op een gemiddelde van ongeveer 3.500 euro per vierkante meter.
Jouw waarde wordt dan 120 × 3.500 = 420.000 euro, dus 36.000 euro lager dan de beschikking. Wat dat verschil per jaar oplevert: 0,09% × 36.000 = 32 euro minder OZB, 0,35% × 36.000 = 126 euro lager forfait en daarmee 37,56% × 126 = 47 euro minder belasting, plus 0,04% × 36.000 = 14 euro minder waterschapsheffing. Samen 93 euro per jaar, en die winst loopt door zolang de fout in de kenmerken niet is hersteld.
Erfbelasting over een geërfd huis van 400.000 euro
Stel, een ouder overlijdt in 2026 en laat een hypotheekvrije woning na met een WOZ-waarde van 400.000 euro (beschikking 2026) plus 20.000 euro spaargeld. Er zijn twee kinderen, dus de nalatenschap van 420.000 euro wordt verdeeld in twee erfdelen van 210.000 euro.
Per kind gaat de vrijstelling van 26.230 euro (2026) eraf, zodat 183.770 euro belast is. Over de eerste 158.669 euro geldt het tarief van 10 procent: 15.867 euro. Over de resterende 25.101 euro geldt 20 procent: 5.020 euro. Elk kind betaalt dus 20.887 euro erfbelasting.
Valt de beschikking van 2027 lager uit, bijvoorbeeld 390.000 euro, dan mag je die kiezen. De nalatenschap wordt dan 410.000 euro, het erfdeel 205.000 euro en het belaste deel 178.770 euro: 15.867 + 20 procent over 20.101 euro = 4.020, samen 19.887 euro. Wachten op de nieuwe beschikking scheelt in dit geval precies 1.000 euro per kind.
Veelgemaakte fouten
Rekenen met de markt van vandaag
De beschikking van 2026 gaat over 1 januari 2025. Wie zijn WOZ-waarde naast de vraagprijzen van deze maand legt, vergelijkt twee verschillende markten en concludeert onterecht dat de gemeente er ver naast zit.
De WOZ-waarde van de buren als bewijs gebruiken
Andere modelwaarden zeggen niets over de juistheid van de jouwe: het kan net zo goed zijn dat die van de buren te laag is. Gemeenten en rechters onderbouwen met gerealiseerde verkoopprijzen, dus daar begint jouw berekening ook.
Het woonoppervlak verwarren met het perceel
De prijs per vierkante meter in de WOZ gaat over de gebruiksoppervlakte binnen de muren, niet over de kavel. Wie met perceelmeters rekent, zit er al snel tientallen procenten naast.
Aannemen dat een lagere waarde altijd beter is
Een lagere WOZ-waarde verlaagt je OZB en je forfait, maar verzwakt je positie bij een hypotheekaanvraag met renteopslag en bij een verkoopgesprek. Reken beide kanten door voordat je bezwaar maakt, zeker als je binnenkort wilt oversluiten.
De zeswekentermijn laten verlopen
Na zes weken na de dagtekening staat de waarde vast en rest alleen een verzoek om ambtshalve vermindering, dat de gemeente mag afwijzen. Bij een verschil van 36.000 euro kost dat uitstel al snel bijna honderd euro per jaar.
Bij een erfenis niet naar het volgende jaar kijken
Je mag de laagste van twee WOZ-waarden kiezen: die van het jaar van overlijden of die van het jaar daarna. Wie de aangifte snel indient zonder die vergelijking, laat bij een dalende markt honderden tot duizenden euro's liggen.
Alleen naar de OZB kijken
De OZB is meestal het kleinste van de drie effecten. Wie het eigenwoningforfait en de waterschapsheffing niet meetelt, onderschat de opbrengst van een geslaagd bezwaar met ongeveer de helft.
Veelgestelde vragen
Hoe bereken je de WOZ-waarde van een woning?
De gemeente berekent hem met een rekenmodel dat je woning vergelijkt met woningen van hetzelfde type die rond de waardepeildatum zijn verkocht. In de kern is het gebruiksoppervlakte maal een prijs per vierkante meter, plus grond en bijgebouwen, gecorrigeerd voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Zelf kun je die uitkomst narekenen met dezelfde methode, maar de officiële waarde stelt alleen de gemeente vast.
Kun je je WOZ-waarde zelf berekenen?
Je kunt hem schatten en controleren, niet vaststellen. Deel je WOZ-waarde op je woonoppervlak, leg die prijs per vierkante meter naast drie tot vijf verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum en corrigeer voor de verschillen die je ziet. Kom je meer dan grofweg vijf procent lager uit, dan is het taxatieverslag een goede tweede stap.
Hoe bereken je een eerlijke WOZ-waarde?
Een eerlijke uitkomst is de waarde die de verkoopcijfers rond de peildatum dragen, niet het laagste bedrag dat je kunt onderbouwen. Gebruik alleen woningen van hetzelfde type in dezelfde buurt, reken de verkoopprijzen terug naar 1 januari van het jaar vóór de beschikking en corrigeer eerlijk voor je eigen dakkapel, aanbouw of achterstallig onderhoud. Zo houdt je berekening ook stand als de gemeente er inhoudelijk op reageert.
Welke waardepeildatum hoort bij de WOZ-waarde van 2026?
1 januari 2025. De beschikking van 2026 geeft de geschatte verkoopprijs van je woning op dat moment, in lege en onbewoonde staat. Verbouwingen die na de peildatum klaar zijn gekomen, tellen pas mee in de beschikking van het jaar daarop, met uitzondering van situaties waarin de woning tussentijds ingrijpend is veranderd of gesplitst.
Hoe bereken je de WOZ-waarde van 2023 terug?
Voor de beschikking van 2023 reken je met de verkoopprijzen rond 1 januari 2022. Dat was het hoogtepunt van de vorige prijsstijging, en landelijk lag de gemiddelde WOZ-waarde in 2023 dan ook 16,4 procent hoger dan in 2022, op ongeveer 369.000 euro. De beschikking zelf vraag je op bij je gemeente of vind je terug in de berichtenbox van MijnOverheid; het landelijke loket toont doorgaans alleen de meest recente waarde.
Hoe bereken je de belasting die je over je WOZ-waarde betaalt?
Vermenigvuldig je WOZ-waarde met het OZB-tarief van je gemeente, met het tarief van de watersysteemheffing gebouwd van je waterschap en met 0,35 procent voor het eigenwoningforfait (2026). Van dat forfait betaal je niet het hele bedrag: het verlaagt je aftrekpost eigen woning, en dat effect telt in 2026 tegen maximaal 37,56 procent. Bij 400.000 euro komt dat in een gemiddelde gemeente uit op ruim duizend euro per jaar.
Hoe bereken je de OZB over je WOZ-waarde?
OZB voor eigenaren is simpelweg het tarief van je gemeente maal je WOZ-waarde. Dat tarief staat in de belastingverordening en op je aanslag, en verschilt sterk per gemeente. Woningeigenaren betalen alleen het eigenarendeel; het gebruikersdeel van de OZB bestaat voor woningen niet meer, dus huurders betalen geen OZB.
Hoe bereken je het eigenwoningforfait over de WOZ-waarde?
Voor een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro is het forfait in 2026 gelijk aan 0,35 procent van die waarde. Bij 350.000 euro is dat 1.225 euro, bij 500.000 euro 1.750 euro. Boven 1.350.000 euro geldt een vast bedrag van 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere. Reken je eigen situatie door met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.
Hoe bereken je de erfbelasting met de WOZ-waarde?
Bij het berekenen van de erfbelasting is de WOZ-waarde leidend. Je zet de woning voor de WOZ-waarde in de nalatenschap, trekt de hypotheekschuld en andere schulden eraf en verdeelt het saldo over de erfgenamen. Per erfgenaam gaat de vrijstelling eraf, in 2026 26.230 euro voor een kind en 828.035 euro voor een partner. Over de eerste 158.669 euro daarboven betaalt een kind 10 procent, over de rest 20 procent. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna.
Wat kost het om je WOZ-waarde te laten berekenen of controleren?
Het taxatieverslag opvragen en zelf narekenen kost niets, en bezwaar maken bij de gemeente is ook gratis. Een eigen taxatierapport kost in 2026 gemiddeld ongeveer 500 euro, wat je met een WOZ-bezwaar zelden terugverdient. Een bureau dat op no cure no pay werkt, vraagt jou vooraf niets en leeft van de proceskostenvergoeding die de gemeente sinds 1 januari 2024 rechtstreeks aan jou uitbetaalt.
Waarom is mijn WOZ-waarde lager dan wat mijn huis oplevert?
De WOZ-waarde hoort bij een datum die al ruim een jaar achter je ligt en gaat uit van een leeg en onbewoond huis, zonder overbieding. In een stijgende markt is een verschil van tien procent of meer met de verkoopprijs dus normaal. Wil je weten wat je huis nu waard is, kijk dan bij woningwaarde berekenen in plaats van naar je beschikking.
Telt de WOZ-waarde mee bij een hypotheek of bij je overwaarde?
Veel geldverstrekkers accepteren een recente WOZ-beschikking als bewijs van de woningwaarde, bijvoorbeeld om je in een lagere risicoklasse te zetten en je renteopslag te verlagen. Voor je overwaarde geldt hetzelfde uitgangspunt: waarde min restschuld. Hoe je die ruimte gebruikt, staat bij overwaarde opnemen, en wat je maximaal kunt lenen reken je door met de rekenhulp voor je hypotheek.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Je WOZ-waarde narekenen en bezwaar maken is werk dat je zelf prima doet: de gemeente is verplicht het taxatieverslag te geven, bezwaar is gratis en een fout in de oppervlakte of de bijgebouwen wijst zichzelf aan. Een betaalde taxateur inschakelen loont bij een WOZ-bezwaar zelden, want een rapport van ongeveer 500 euro (2026) staat tegenover een besparing van enkele tientjes per jaar. Het wordt anders bij een bijzonder object: een monument, een woon-werkpand, een gesplitst pand of een woning die tussentijds ingrijpend is verbouwd, want daar loopt het model vaker mis en kan een taxateur het verschil wel maken. Speelt er een nalatenschap met een woning, schakel dan een notaris of een fiscalist in voordat je de aangifte erfbelasting indient: de keuze tussen twee WOZ-jaren, een verhuurde woning met leegwaarderatio en een verdeling met overbedeling zijn precies de punten waar duizenden euro's aan hangen. Wil je de waarde juist gebruiken om je hypotheeklasten te verlagen, dan is je geldverstrekker of een hypotheekadviseur het eerste loket; wat er aan ruimte in je huis zit, zie je alvast bij overwaarde en aflossen.