Splitsingsakte: wat erin staat, hoe je hem opvraagt en wanneer hij wijzigt
De splitsingsakte is de notariële akte die een gebouw in appartementsrechten verdeelt en die vastlegt wat privé is, wat gemeenschappelijk is en welk breukdeel bij jouw woning hoort. Iedereen kan hem opvragen bij het Kadaster, in 2026 voor 19,85 euro per e-mail. Wijzigen kan alleen bij de notaris, met medewerking van alle eigenaars of met een vergaderbesluit van ten minste vier vijfde van de stemmen, en dat kost in de praktijk enkele duizenden euro's.
- € 19,85 2026 kopie van de splitsingsakte per e-mail bij het Kadaster
- 4/5 wettelijk minimale meerderheid voor een besluit tot wijziging van de akte
- € 103,50 2026 inschrijving van een akte in de openbare registers
- € 2.000 tot € 5.000 2026 gebruikelijke notariskosten voor het wijzigen van een akte
- 1 maand wettelijk termijn om een besluit van de vergadering te laten vernietigen
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een splitsingsakte is en waarom hij boven alles gaat
Een splitsingsakte is de notariële akte waarmee een gebouw juridisch in appartementsrechten wordt verdeeld. De notaris stelt hem op en schrijft hem in in de openbare registers van het Kadaster, en vanaf dat moment geldt hij voor iedereen die er ooit een appartement koopt. Dat is ook meteen de betekenis van het woord: vóór de splitsing is er één kadastraal perceel met één eigenaar, erna zijn er losse appartementsrechten die je apart kunt verkopen en met een hypotheek belasten.
Wie een appartement koopt, koopt dus geen stenen maar een aandeel in het hele gebouw plus het exclusieve recht om zijn eigen woning te gebruiken. Hoe dat stelsel verder werkt en welke documenten er nog meer gelden, staat bij de basis van de vereniging van eigenaars.
De akte doet nog iets. Op het moment van inschrijving ontstaat de vereniging van eigenaars van rechtswege, en elke eigenaar is daar lid van zolang hij het appartementsrecht heeft. Opzeggen kan niet, ook niet als je het oneens bent met het bestuur; wat dat lidmaatschap precies inhoudt, lees je bij de betekenis van de afkorting VvE.
Een splitsingsakte is nodig zodra één gebouw of perceel in meerdere zelfstandige eenheden op naam moet komen, dus bij nieuwbouw van appartementen, bij het splitsen van een pand in een boven- en benedenwoning en bij het afzonderlijk verkopen van bergingen of parkeerplaatsen. Zolang alles van één eigenaar blijft, hoeft er niets gesplitst te worden.
In de rangorde staat de akte bovenaan. Hij gaat voor op het huishoudelijk reglement, op besluiten van de vergadering en op elke afspraak die buren onderling maakten. Staat in de akte dat het balkonhek gemeenschappelijk is, dan is het gemeenschappelijk, ook als de vergadering ooit iets anders heeft afgesproken.
Wat er in de akte staat
Een splitsingsakte van een appartementencomplex is opgebouwd volgens een vast stramien, ook al verschilt de opmaak per notaris en per bouwjaar. Het eerste deel beschrijft het gebouw en het perceel en somt de appartementsrechten op, elk met een eigen kadastraal indexnummer. Het tweede deel bevat het reglement, meestal door verwijzing naar een modelreglement, met daarachter de afwijkingen die voor dit gebouw gelden.
De splitsingstekening hoort onlosmakelijk bij de akte. Daarop is per verdieping ingekleurd welke ruimte bij welk appartementsrecht hoort, inclusief bergingen, parkeerplaatsen en soms een tuin of een dakterras. Wijkt de tekening af van de tekst, dan is dat een probleem dat je alleen bij de notaris oplost.
Een voorbeeld van een splitsingsakte hoef je niet ver te zoeken, want de enige die er voor jou toe doet is die van je eigen gebouw. Modellen die online rondzwerven zijn vaak van een ander bouwjaar en een andere jaargang van het reglement, en dan kloppen de artikelnummers niet. Welke jaargang bij jouw complex hoort, lees je bij het modelreglement waarnaar de akte verwijst.
| Onderdeel van de akte | Wat je eraan hebt |
|---|---|
| Omschrijving van het gebouw en het perceel | Laat zien wat er precies gesplitst is, inclusief bijgebouwen en ondergrond |
| De lijst met appartementsrechten | Geeft elk appartement, elke berging en elke parkeerplaats een eigen indexnummer |
| Het breukdeel per appartementsrecht | Bepaalt je aandeel in de gezamenlijke kosten en meestal ook het gewicht van je stem |
| De bestemming van elk gedeelte | Woning, bedrijfsruimte of berging; ander gebruik vraagt toestemming of een aktewijziging |
| De splitsingstekening | Toont per verdieping waar de grens van jouw appartementsrecht loopt |
| De verwijzing naar een modelreglement | Regelt vergaderen, stemmen, onderhoud en verzekering, tenzij de akte ervan afwijkt |
| De afwijkingen van dat model | Hier staan de regels die echt uniek zijn voor jouw gebouw, zoals een verhuurverbod |
| Erfdienstbaarheden en gedoogplichten | Recht van overpad, leidingen van de buren, toegang tot een gedeelde inrit |
| Een eventuele ondersplitsing | Maakt van een deel van het complex een aparte vereniging met een eigen begroting |
| De oprichting van de vereniging | Naam, zetel en het bestaan van de VvE vanaf de dag van inschrijving |
De splitsingsakte opvragen bij het Kadaster
De akte is openbaar, dus je hebt geen toestemming van de vereniging nodig om hem in te zien. Het Kadaster levert een afschrift in 2026 voor 19,85 euro per e-mail of 22,25 euro per post. Kan het Kadaster de akte niet direct vinden en is er onderzoek nodig, dan komt daar een tarief van 60 euro bij.
Bestellen gaat het snelst als je het aktenummer bij de hand hebt, de combinatie van deel en nummer die in je eigen leveringsakte staat. Heb je dat niet, dan volstaat meestal het adres of de kadastrale aanduiding met het indexnummer van jouw appartementsrecht. De splitsingstekening wordt bij een complete bestelling meegeleverd; ontbreekt hij, vraag hem dan alsnog apart op, want zonder tekening mist de akte de helft van zijn waarde.
Voor wie de akte van zijn eigen VvE zoekt is er vaak een gratis route. Het bestuur of de beheerder heeft de akte digitaal liggen en hoort hem op verzoek te verstrekken, en bij aankoop zit hij standaard in het dossier van de notaris. Vraag er meteen het huishoudelijk reglement, de laatste notulen en de begroting bij, zodat je in één keer weet wat de vereniging regelt en wat de bijdrage dekt.
| Manier van opvragen | Kosten | Levertijd |
|---|---|---|
| Kadaster, afschrift per e-mail | € 19,85 | Meestal binnen enkele werkdagen |
| Kadaster, afschrift per post | € 22,25 | Enkele werkdagen langer |
| Kadaster, met onderzoek naar de juiste akte | € 60 extra | Langer, want een medewerker zoekt het uit |
| Bestuur of beheerder van de vereniging | Gratis | Zo snel als het bestuur reageert |
| Dossier van de notaris bij je aankoop | Zit in de leveringskosten | Direct, als je het dossier bewaard hebt |
Gecontroleerd op Kadaster-tarieven 2026
Sla de akte, de splitsingstekening en het reglement samen op in één map en geef ze door aan een koper. Het scheelt hem hetzelfde uitzoekwerk en het voorkomt vragen vlak voor de overdracht.
De akte lezen: breukdeel, privé en gemeenschappelijk
Begin bij je breukdeel. Dat staat als breuk in de akte, bijvoorbeeld 12/240, en bepaalt welk deel van de gezamenlijke kosten voor jouw rekening komt. In de meeste aktes hangt het stemgewicht aan hetzelfde breukdeel, maar niet altijd: sommige complexen geven elk appartementsrecht precies één stem, en dan telt een groot penthouse even zwaar als een kleine studio.
Daarna zoek je de grens tussen privé en gemeenschappelijk op. Fundering, dragende muren, dak en gevel zijn vrijwel altijd van de gezamenlijke eigenaars, en dat betekent dat de vereniging het onderhoud betaalt en jij via de bijdrage meebetaalt. Waar het schuurt is bij de tussenvormen: het balkon, het kozijn, het glas, de leidingen achter je muur en het dakterras waar je exclusief gebruik van hebt.
De akte kan van de standaardverdeling afwijken, en juist die afwijkingen kosten geld als je ze niet kent. Een akte die het glas voor rekening van de eigenaar brengt, verandert je verzekering en je onderhoudsbegroting. Regels over geluid, huisdieren en fietsen in de gang staan meestal niet in de akte maar in het huishoudelijk reglement met de dagelijkse leefregels, dat de vergadering veel eenvoudiger kan aanpassen.
| Onderdeel | Meestal | Wie betaalt het onderhoud |
|---|---|---|
| Fundering, dragende muren, dak en gevel | Gemeenschappelijk | De vereniging, uit de bijdrage en het reservefonds |
| Trappenhuis, galerij, entree en lift | Gemeenschappelijk | De vereniging |
| Kozijnen en het glas daarin | Kozijn gemeenschappelijk, glas wisselt per akte | Lees dit punt letterlijk na in je eigen akte |
| Balkon of dakterras | Constructie gemeenschappelijk, gebruik exclusief privé | De vereniging voor de constructie, jij voor de afwerking |
| Leidingen en riolering | Gemeenschappelijk tot de aftakking naar jouw woning | De vereniging tot de aftakking, daarna jij |
| Cv-ketel of warmtepomp in de woning | Privé, tenzij het een collectieve installatie is | Jij, bij een collectieve installatie de vereniging |
| Niet-dragende binnenmuren en afwerking | Privé | Jij |
| Berging en parkeerplaats | Apart appartementsrecht of gemeenschappelijk met gebruiksrecht | Hangt af van het indexnummer in de akte |
Controleer vóór de koop of de berging en de parkeerplaats echt bij jouw appartementsrecht horen. Staan ze op de splitsingstekening bij een ander indexnummer, dan koop je ze niet mee, ook al gebruikt de verkoper ze al jaren.
Het modelreglement waarnaar de akte verwijst
Bijna elke splitsingsakte neemt niet zelf alle spelregels op, maar verwijst naar een modelreglement van de notariële beroepsorganisatie. Dat scheelt tientallen pagina's tekst en maakt de akte tegelijk lastiger te lezen, want de regels die jou raken staan dan in een boekje dat niet is meegeleverd. In de akte zoek je één zin op: welke jaargang van het model van toepassing is verklaard.
Wie zoekt op splitsingsakte 1992 bedoelt bijna altijd dat model. Het modelreglement uit 1992 komt in Nederland het meeste voor, met de jaargangen 1973, 1983, 2006 en 2017 eromheen. Per jaargang verschillen de oproeptermijn voor de vergadering, de vereiste meerderheden, de verdeling van het onderhoud en de ruimte die het bestuur zelf heeft.
De akte zelf kan bovendien van het model afwijken, en die afwijking wint. Loop daarom altijd beide stukken naast elkaar door: eerst het artikel in het model, dan de lijst met afwijkingen in de akte. Wat de veelgebruikte jaargangen per onderwerp regelen, staat uitgewerkt bij het modelreglement en de verschillen tussen de jaargangen.
| Jaargang van het modelreglement | Waar je op let |
|---|---|
| 1973 en 1983 | Oude begrippen en een beperkte regeling voor onderhoud en vergaderen; vaak aangevuld in de akte |
| 1992 | Het meest voorkomende model; herkenbaar aan de indeling en de artikelen over kosten en gebruik |
| 2006 | Ruimere regeling voor het reservefonds en voor het gebruik van de privégedeelten |
| 2017 | Recentste model, met aandacht voor verduurzaming en modernere vergaderregels |
| Geen verwijzing naar een model | Alle regels staan in de akte zelf; lees hem dan volledig door |
Wanneer een splitsingsakte gewijzigd moet worden en wanneer niet
Een wijziging van de splitsingsakte binnen een VvE is geen routineklus, en de vergadering moet er zelf over besluiten.
De vraag wanneer je de splitsingsakte moet wijzigen komt bijna altijd op hetzelfde neer: verandert er iets aan de eigendomsgrenzen, de breukdelen of de bestemming, dan moet de akte mee. Blijft alles zoals het is en gaat het alleen om gebruik, gedrag of geld, dan volstaat een besluit van de vergadering of een aanpassing van de huisregels.
Praktijkvoorbeelden van een wijziging die echt nodig is: een dakopbouw of dakterras waarvoor een eigenaar exclusief gebruiksrecht krijgt, twee appartementen samenvoegen tot één, een berging die naar een andere eigenaar gaat, een bedrijfsruimte die woning wordt en een fout in de splitsingstekening die al jaren meeloopt. Ook een andere verdeling van de breukdelen, bijvoorbeeld nadat er woningen zijn bijgebouwd, kan alleen via de notaris.
Aan de andere kant wordt er ook veel onnodig naar de notaris gekeken. Zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak, een nieuwe beheerder, een hogere bijdrage of een verbod op fietsen in de gang regel je zonder akte. Voor dat laatste is een aanpassing van de huisregels door de vergadering de snelle en goedkope route.
| Situatie | Akte wijzigen? | Wat wel nodig is |
|---|---|---|
| Regels over geluid, huisdieren of fietsen in de gang | Nee | Besluit van de vergadering over het huishoudelijk reglement |
| Zonnepanelen of laadpalen op gemeenschappelijk terrein | Meestal niet | Toestemming van de vergadering, vaak met een verzwaarde meerderheid |
| Dakterras of dakopbouw met exclusief gebruiksrecht | Ja | Vergaderbesluit met minstens vier vijfde en een notariële akte |
| Twee appartementen samenvoegen tot één | Ja | Nieuwe indeling, nieuwe tekening en nieuwe breukdelen |
| Berging of parkeerplaats overdragen aan een andere eigenaar | Ja | Wijziging van de indeling van de appartementsrechten |
| Bedrijfsruimte omzetten naar woning | Ja | Bestemmingswijziging in de akte, plus het gemeentelijke spoor |
| Fout in de splitsingstekening herstellen | Ja | Verbeterakte bij de notaris, met nieuwe meting |
| Hogere bijdrage of een ander onderhoudsplan | Nee | Besluit van de vergadering over begroting en dotatie |
Zo werkt een wijziging juridisch
Artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek kent twee routes. De eerste is dat alle appartementseigenaars meewerken aan een notariële akte van wijziging. De tweede is dat de vergadering met ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen tot wijziging besluit, waarna het bestuur de akte laat passeren; in beide gevallen komt er dus een notaris aan te pas.
Daarmee ben je er nog niet, want ook de partijen met een recht op de appartementsrechten moeten instemmen. Dat zijn vooral de hypotheekbanken, en verder eventuele beslagleggers en vruchtgebruikers. Op dat punt lopen wijzigingen het vaakst vast: een bank die niet reageert, houdt de hele akte tegen terwijl de kosten al gemaakt zijn.
Weigert een eigenaar of een rechthebbende zonder redelijke grond, dan kan de rechter op grond van artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek vervangende toestemming geven. Wie het niet eens is met het vergaderbesluit zelf, moet snel zijn: voor het aanvechten van een besluit van de vergadering geldt de korte termijn van een maand na de dag waarop je ervan kennisnam. Verandert de bestemming van een gedeelte, dan speelt daarnaast het gemeentelijke spoor mee, want het omgevingsplan bepaalt of het nieuwe gebruik is toegestaan en sommige gemeenten eisen een splitsingsvergunning. Hoe de besluitvorming in de vergadering verloopt en welke stukken je daarvoor nodig hebt, staat bij de uitleg over de vereniging en haar besluiten.
Een wijziging die met een gewone meerderheid is aangenomen, houdt geen stand. De notaris zal de akte niet passeren en een overstemde eigenaar kan het besluit laten vernietigen, terwijl het voorbereidende werk al betaald is.
Wat een splitsingsakte en een wijziging kosten
De kosten van een splitsingsakte vallen uiteen in drie soorten: het opvragen van een kopie, het opstellen van een nieuwe akte en het wijzigen van een bestaande. Een kopie is met 19,85 euro in 2026 verwaarloosbaar. Een nieuwe splitsingsakte, bijvoorbeeld als je een pand in twee woningen splitst, kost bij de notaris gebruikelijk 1.500 tot 3.000 euro in 2026, inclusief de splitsingstekening.
De kosten van het wijzigen van een bestaande splitsingsakte liggen hoger, omdat de notaris de bestaande situatie moet uitzoeken, alle rechthebbenden moet benaderen en de tekening moet laten aanpassen. Notarissen rekenen daarvoor in de praktijk 2.000 tot 5.000 euro in 2026, en bij een groot complex met veel appartementsrechten loopt dat verder op. Dat zijn marktbedragen: tarieven zijn vrij en offertes verschillen sterk, dus vraag er twee of drie op.
Vast zijn alleen de overheidstarieven. Het Kadaster rekent 103,50 euro voor het inschrijven van een akte in 2026, en een vereniging die door een nieuwe splitsing ontstaat, schrijf je voor 85,15 euro in bij de Kamer van Koophandel. Wie de kosten binnen de vereniging draagt, is een kwestie van afspraken: bij een wijziging op verzoek van één eigenaar legt de vergadering de rekening meestal bij die eigenaar neer.
| Kostenpost | Bedrag in 2026 | Toelichting |
|---|---|---|
| Afschrift van de akte bij het Kadaster | € 19,85 tot € 22,25 | Vast tarief, per e-mail of per post |
| Onderzoek naar de juiste akte | € 60 | Alleen als het Kadaster moet zoeken |
| Nieuwe splitsingsakte bij de notaris | € 1.500 tot € 3.000 | Marktbedrag, inclusief splitsingstekening bij een klein pand |
| Wijziging van een bestaande akte | € 2.000 tot € 5.000 | Marktbedrag, hoger bij veel appartementsrechten |
| Nieuwe of aangepaste splitsingstekening | € 500 tot € 1.500 | Marktbedrag, afhankelijk van het aantal verdiepingen |
| Inschrijving van de akte bij het Kadaster | € 103,50 | Vast tarief per akte |
| Inschrijving van de vereniging bij de KvK | € 85,15 | Eenmalig, alleen bij een nieuwe splitsing |
| Juridische check van het besluit vooraf | € 150 tot € 250 per uur | Marktbedrag voor een jurist of notaris |
Gecontroleerd op augustus 2026
Zo laat je een splitsingsakte wijzigen
Reken op vier tot negen maanden tussen het eerste voorstel en de ingeschreven akte.
-
Vraag de huidige akte en tekening op
Begin met de bestaande situatie op papier. Bestel het afschrift bij het Kadaster of vraag het op bij de beheerder, en leg de tekst naast de splitsingstekening om te zien wat er nu precies is vastgelegd.
-
Laat de notaris beoordelen of een wijziging echt nodig is
Een oriënterend gesprek kost een uurtarief van 150 tot 250 euro in 2026 en voorkomt een traject van duizenden euro's dat achteraf niet nodig was. Soms is een besluit van de vergadering of een aanpassing van het huishoudelijk reglement voldoende.
-
Vraag offertes en een conceptvoorstel op
Laat twee of drie notarissen een prijs geven voor de akte, de tekening en het benaderen van de rechthebbenden. Vraag om een concept van het besluit, zodat de vergadering exact weet waarover zij stemt.
-
Zet het voorstel met bedrag en al op de agenda
Een wijziging die pas bij de rondvraag opduikt, levert een aantastbaar besluit op. Neem het volledige voorstel op in de oproeping, met de nieuwe breukdelen, de kostenverdeling en de vraag wie de rekening betaalt.
-
Laat de vergadering besluiten met de vereiste meerderheid
Tel de stemmen zorgvuldig: nodig is ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen, niet vier vijfde van de aanwezigen. Leg de uitslag stem voor stem vast in de notulen, want de notaris controleert dat later.
-
Verzamel de toestemming van banken en andere rechthebbenden
De notaris schrijft de hypotheekhouders, beslagleggers en vruchtgebruikers aan. Deze stap kost de meeste tijd; blijft een bank stil, dan kan de rechter om vervangende toestemming worden gevraagd.
-
Passeer de akte en controleer de inschrijving
Na het passeren schrijft de notaris de wijziging in bij het Kadaster voor 103,50 euro in 2026. Controleer daarna of de nieuwe breukdelen kloppen en pas de begroting en de bijdragen van de vereniging van eigenaars daarop aan.
Check dit in je eigen splitsingsakte
Doorgerekend: zo pakt het uit
Een dakterras vastleggen in een VvE van twaalf appartementen
Stel, een vereniging van twaalf gelijke appartementen wil het exclusieve gebruiksrecht van het platte dak toekennen aan de bovenste woning. Omdat het dak gemeenschappelijk is en er een gebruiksrecht bij één appartementsrecht komt, moet de akte gewijzigd worden. De vergadering telt 240 stemmen, verdeeld over twaalf breukdelen van 20/240, en voor het besluit zijn ten minste vier vijfde daarvan nodig: 192 stemmen, oftewel tien van de twaalf eigenaars vóór.
De rekening ziet er zo uit. De notaris offreert 3.500 euro voor de wijzigingsakte, de aangepaste splitsingstekening kost 900 euro, de inschrijving bij het Kadaster 103,50 euro en een jurist checkt het conceptbesluit in twee uur voor 400 euro. Samen is dat 4.903,50 euro, afgerond 4.900 euro (marktbedragen 2026).
Draagt de vereniging die kosten, dan betaalt elk appartement 4.900 gedeeld door twaalf, ongeveer 408 euro eenmalig. In de praktijk maakt de vergadering haar toestemming afhankelijk van de voorwaarde dat de aanvrager alle kosten betaalt, plus het onderhoud van de terrasvloer. Dan blijft er voor de andere elf eigenaars alleen tijd over, en dat is precies waarom zo'n besluit vaak toch een meerderheid haalt.
Wat een breukdeel van 12/240 betekent voor je portemonnee
Stel, in de akte staat dat jouw appartement breukdeel 12/240 heeft. Dat is 5 procent van het totaal. Is de jaarbegroting van de vereniging 96.000 euro, dan is jouw aandeel 5 procent daarvan, dus 4.800 euro per jaar of 400 euro per maand aan bijdrage.
Datzelfde breukdeel telt door bij grote besluiten. Koppelt de akte de stemmen aan het breukdeel, dan heb je 12 van de 240 stemmen. Voor een wijziging van de akte zijn 192 stemmen nodig, dus jouw twaalf stemmen zijn alleen doorslaggevend als de rest krap verdeeld is.
Klopt het breukdeel niet meer, bijvoorbeeld omdat er een woning is aangebouwd zonder dat de akte is aangepast, dan betaal je jarenlang te veel. Bij een afwijking van één procentpunt op deze begroting gaat het om 960 euro per jaar. Een wijziging van 4.000 euro is dan binnen ruim vier jaar terugverdiend, al moet de vergadering wel eerst met vier vijfde meegaan.
Veelgemaakte fouten
Denken dat het huishoudelijk reglement de akte kan overrulen
De vergadering kan de huisregels met een gewone meerderheid aanpassen, maar niet in strijd met de akte. Een regel die tegen de akte in gaat, is ongeldig zodra iemand hem aanvecht, en dan blijkt jaren later dat een verbod of een kostenverdeling nooit gegolden heeft.
Verbouwen op basis van mondelinge toestemming van het bestuur
Voor een dakterras, een dakkapel of het doorbreken van een dragende muur is een besluit van de vergadering nodig, en soms een aktewijziging. Wie op een toezegging van de voorzitter afgaat, kan verplicht worden alles terug te brengen in de oude staat, met de kosten van twee verbouwingen.
Een appartement kopen zonder de splitsingstekening te bekijken
Het gebruik in de praktijk zegt niets over het eigendom op papier. Een berging of parkeerplaats die op de tekening bij een ander indexnummer staat, koop je niet mee, en dat kost je bij verkoop later een deel van de opbrengst.
De hypotheekbanken pas op het laatst benaderen
Zonder toestemming van de rechthebbenden op de appartementsrechten kan de notaris de wijzigingsakte niet passeren. Wie deze stap achteraan plant, betaalt het volle voorbereidingsbedrag en zit maanden te wachten op één bank die niet reageert.
Rekenen met vier vijfde van de aanwezigen
De wet vraagt vier vijfde van het totale aantal stemmen in de vereniging. Een goed bezochte vergadering waar iedereen vóór is, haalt die drempel toch niet als er te weinig stemmen vertegenwoordigd zijn; het besluit is dan aantastbaar en het traject begint opnieuw.
Verhuren terwijl de akte dat verbiedt
Veel aktes beperken kamerverhuur, verhuur aan toeristen of bedrijfsmatig gebruik. De vereniging kan nakoming eisen en, als de akte of het reglement daar een grondslag voor geeft, een boete opleggen, terwijl de gemeente daarnaast eigen regels handhaaft.
Aannemen dat een oude fout in de tekening vanzelf verjaart
Een indeling die al twintig jaar anders is dan de tekening, wordt daarmee niet juridisch juist. De fout komt vrijwel altijd boven bij verkoop of bij een hypotheekaanvraag, en dan moet de verbeterakte er alsnog komen, onder tijdsdruk.
Veelgestelde vragen
Wat is een splitsingsakte?
Een splitsingsakte is de notariële akte die een gebouw juridisch verdeelt in appartementsrechten. Hij beschrijft welk deel van het gebouw privé is en welk deel gemeenschappelijk, welk breukdeel bij elk appartement hoort en welke bestemming elk gedeelte heeft. Na inschrijving bij het Kadaster geldt de akte voor iedere huidige en toekomstige eigenaar, en ontstaat de vereniging van eigenaars van rechtswege.
Wanneer is een splitsingsakte nodig?
Een splitsingsakte is nodig zodra één gebouw of perceel in meerdere zelfstandige eenheden op naam moet komen die je apart wilt verkopen of met een hypotheek belasten. Dat speelt bij nieuwbouw van appartementen, bij het splitsen van een woning in twee zelfstandige woningen en bij bergingen of parkeerplaatsen die naar een andere eigenaar gaan. Blijft het hele pand van één eigenaar, ook bij verhuur, dan hoeft er niet gesplitst te worden.
Wat is de betekenis van een splitsingsakte voor een appartement?
Zonder splitsingsakte is een gebouw één kadastraal geheel dat je alleen in zijn geheel kunt verkopen. De akte maakt er losse appartementsrechten van, en zo'n recht kun je apart verkopen en met een hypotheek belasten. Wat je koopt is dus een aandeel in het gehele gebouw plus het exclusieve gebruik van jouw woning, precies zoals de akte dat omschrijft.
Hoe kan ik de splitsingsakte van mijn VvE opvragen?
Er zijn drie routes. Het bestuur of de beheerder heeft de akte digitaal en verstrekt hem meestal gratis, de notaris die je aankoop deed heeft hem in het dossier, en het Kadaster levert een afschrift aan iedereen die erom vraagt. Voor het Kadaster is het handig om het aktenummer of de kadastrale aanduiding met indexnummer bij de hand te hebben.
Wat kost het opvragen van een splitsingsakte?
Het Kadaster rekent in 2026 19,85 euro voor een afschrift per e-mail en 22,25 euro per post. Moet er onderzoek gedaan worden om de juiste akte te vinden, dan komt daar 60 euro bij. Bij het bestuur of de beheerder van je eigen vereniging is een kopie normaal gesproken gratis.
Waar vind ik een voorbeeld van een splitsingsakte?
Voorbeelden circuleren online, maar ze helpen maar beperkt, omdat elke akte een eigen indeling, eigen breukdelen en een eigen jaargang van het modelreglement heeft. Het bruikbaarste voorbeeld is de akte van je eigen gebouw, voor 19,85 euro bij het Kadaster in 2026. Wil je vooral de spelregels begrijpen, lees dan het modelreglement waarnaar jouw akte verwijst.
Wanneer moet je een splitsingsakte wijzigen?
Als de eigendomsgrenzen, de breukdelen of de bestemming veranderen. Denk aan een dakterras of dakopbouw met exclusief gebruiksrecht, het samenvoegen van twee appartementen, het overdragen van een berging aan een andere eigenaar, een bedrijfsruimte die woning wordt of een fout in de splitsingstekening. Gaat het alleen om gebruik, gedrag of geld, dan volstaat een besluit van de vergadering.
Wat zijn de kosten van het wijzigen van een splitsingsakte?
De notaris rekent voor een wijziging in de praktijk 2.000 tot 5.000 euro in 2026, afhankelijk van het aantal appartementsrechten en het uitzoekwerk. Daar komen een aangepaste splitsingstekening van 500 tot 1.500 euro en de inschrijving bij het Kadaster van 103,50 euro bij. Dat zijn marktbedragen, dus vraag altijd twee of drie offertes op.
Wie moet er instemmen met het wijzigen van de splitsingsakte van een VvE?
Alle appartementseigenaars samen, of de vergadering met ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen. Daarnaast is toestemming nodig van de partijen met een recht op de appartementsrechten, vooral de hypotheekbanken en eventuele beslagleggers. Weigert iemand zonder redelijke grond, dan kan de rechter vervangende toestemming geven op grond van artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek.
Kun je een splitsingsakte aanpassen zonder notaris?
Nee. Een wijziging van de akte is een notariële handeling die daarna wordt ingeschreven in de openbare registers, en zonder inschrijving werkt zij niet tegen nieuwe eigenaars. Wat de vergadering wel zelf kan, is het huishoudelijk reglement aanpassen, toestemming geven voor gebruik en afspraken vastleggen in de notulen. Die route is gratis, maar hij verandert de eigendomsgrenzen niet.
Wat betekent splitsingsakte 1992?
Dat slaat op het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten uit 1992, waar veel aktes naar verwijzen. Het is de meest voorkomende jaargang in Nederland, naast 1973, 1983, 2006 en 2017. Welke jaargang voor jouw gebouw geldt, staat in één zin in de akte, en dat bepaalt de vergaderregels, de vereiste meerderheden en de verdeling van het onderhoud.
Staat de VvE in de splitsingsakte?
Ja. De akte richt de vereniging op en noemt haar naam en zetel, en vanaf de inschrijving bestaat zij. Oprichten hoeft dus niet meer, maar inschrijven bij de Kamer van Koophandel wel, voor 85,15 euro in 2026. Wat een vereniging van eigenaars verder inhoudt en welke verplichtingen erbij horen, staat bij de uitleg van de afkorting VvE.
Wat gaat voor: de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement?
De akte gaat voor, met het splitsingsreglement daaronder en het huishoudelijk reglement onderaan. Een huisregel die in strijd is met de akte, kan een eigenaar met succes aanvechten. Dat is precies waarom een verbod dat de vergadering met een gewone meerderheid aanneemt, soms geen stand houdt: het onderwerp hoorde in de akte thuis.
Is de splitsingstekening onderdeel van de splitsingsakte?
Ja, de tekening hoort onlosmakelijk bij de akte en wordt samen met de tekst ingeschreven bij het Kadaster. Zij laat per verdieping zien waar de grenzen van elk appartementsrecht lopen, inclusief bergingen en parkeerplaatsen. Wijken tekening en tekst van elkaar af, dan is dat een gebrek dat je met een verbeterakte bij de notaris oplost.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor alles wat met de akte zelf gebeurt, is de notaris de aangewezen partij. Een oriënterend gesprek over de vraag of een wijziging echt nodig is, kost een uurtarief van 150 tot 250 euro in 2026 en verdient zich terug zodra het een onnodig traject van duizenden euro's voorkomt. Loopt er een conflict over stemverhoudingen, over een besluit dat je wilt aanvechten of over een eigenaar die weigert mee te werken, dan is een jurist met kennis van appartementsrecht sneller op zijn plaats; reken op een vergelijkbaar uurtarief en op meer uren zodra er een procedure komt. Voor het opnieuw inmeten van het gebouw schakel je een landmeter of een tekenaar in, meestal via de notaris. Zelf doen kun je het voorwerk: de akte opvragen, de tekening naast de werkelijkheid leggen en het voorstel met bedragen op de agenda van de vergadering zetten. Wat de vereniging daarnaast allemaal regelt en waar de bijdrage aan opgaat, staat bij de VvE en haar servicekosten.