Wat doet een notaris bij de aankoop van een huis?

Wat een notaris is en waarom je er niet omheen kunt

Een notaris is geen gewone dienstverlener maar een openbaar ambtenaar, benoemd bij koninklijk besluit. Alleen hij mag een authentieke akte opmaken, en zonder zo'n akte kan de eigendom van een huis in Nederland niet van de een naar de ander overgaan. Daarmee is hij de sluitsteen van elke woningoverdracht, en dat verklaart waarom hij bij de notaris en de overdracht van een huis altijd in beeld komt, ook als je hem verder nooit nodig hebt.

Op 1 januari 2026 telde Nederland 1.181 notarissen, verdeeld over 860 kantoren. Daarachter werken ruim tweeduizend kandidaat-notarissen die het meeste voorwerk doen en vaak ook zelf de akte passeren.

Drie plichten bepalen wat je van hem mag verwachten. Hij is onpartijdig en werkt voor koper en verkoper tegelijk, ook al betaalt de koper zijn rekening. Hij heeft een ministerieplicht: wie een akte vraagt waar juridisch niets mis mee is, krijgt die ook, en weigeren mag alleen bij gegronde redenen. Verder heeft hij een informatieplicht, wat betekent dat hij je moet wijzen op de gevolgen van wat je tekent, ook als je er zelf niet naar vraagt.

Alles wat je hem vertelt valt onder zijn geheimhoudingsplicht. Dat is geen beleefdheidsregel maar een wettelijke plicht, met een verschoningsrecht dat zelfs tegenover de rechter geldt.

Wat doet de notaris bij aankoop van een huis?

Zodra de koopovereenkomst is getekend stuurt de makelaar die naar de notaris die jij als koper hebt uitgekozen. Vanaf dat moment doet de notaris vijf dingen, in deze volgorde: onderzoek, aktes opstellen, het geld beheren, laten tekenen en inschrijven bij het Kadaster. Het meeste gebeurt in de weken tussen de koopakte en de sleuteloverdracht, zonder dat je er iets van merkt.

Het onderzoek draait om twee vragen: mag de verkoper dit huis verkopen, en gaat het schoon van hypotheken, beslagen en verrassingen over? De aktes leggen vast wat jullie hebben afgesproken en welk recht de geldverstrekker op de woning krijgt. Het geld loopt over een aparte rekening van het kantoor, zodat de verkoper pas geld ziet als jij eigenaar bent en jij pas eigenaar wordt als er is betaald.

Dat de notaris ook de overdrachtsbelasting berekent, in de akte verwerkt en afdraagt aan de Belastingdienst, ontdekken de meeste kopers pas op de nota van afrekening. Wie een huis koopt betaalt hem in één keer voor het hele pakket. Wat dat pakket kost staat in de gids over de notariskosten bij het kopen van een huis.

Het onderzoek: wat de notaris allemaal natrekt

Het minst zichtbare deel van het werk is het belangrijkste. De notaris trekt in verschillende registers na of er iets aan de overdracht in de weg staat, en dat doet hij niet één keer maar drie keer: bij het opstellen van de akte, vlak voor het passeren en nog een keer nadat de akte is ingeschreven. Die laatste controle heet de narecherche, en pas daarna betaalt hij de verkoper uit.

Vindt hij een beslag of een openstaande hypotheek, dan is dat geen reden om de overdracht af te blazen. Hij verrekent het gewoon: uit de koopsom lost hij eerst de oude schuld af, en de verkoper krijgt wat overblijft. Alleen als de opbrengst niet toereikend is om alles af te lossen, gaat de overdracht niet door zonder aanvullende afspraken.

Wie tussen de koopakte en de overdracht extra zekerheid wil, kan de notaris vragen de koopovereenkomst zelf in te schrijven bij het Kadaster. Die Vormerkung beschermt je zes maanden lang tegen een faillissement van de verkoper, een beslag of een tweede verkoop van hetzelfde huis. Notarissen rekenen daar meestal 150 tot 300 euro voor, een marktbedrag in 2026.

Wat de notaris natrekt	Waar hij dat doet	Wat het voorkomt
Wie de juridische eigenaar is	Kadaster, openbare registers	Dat je koopt van iemand die niet mag verkopen
Hypotheken en beslagen op de woning	Kadaster	Dat een oude schuld op jouw huis blijft rusten
Erfdienstbaarheden en kettingbedingen	Eerdere aktes in de openbare registers	Een recht van overpad of verbod dat je niet kende
Publiekrechtelijke beperkingen	Landelijke registratie, gemeente	Een monumentenstatus of handhavingsbesluit die je verrast
Faillissement of schuldsanering van de verkoper	Centraal insolventieregister	Een overdracht die achteraf nietig blijkt
Curatele, bewind en handelingsbekwaamheid	Curatele- en bewindregister	Een handtekening die juridisch niets waard is
Burgerlijke staat en toestemming van de partner	Basisregistratie personen, huwelijksgoederenregister	Vernietiging van de koop door de meetekenende partner
Erfpacht, VvE-gegevens en splitsingsakte	Gemeente, VvE-beheerder, aktes	Een canonherziening of achterstand die op jou overgaat
Identiteit en herkomst van je eigen geld	Paspoortcontrole, vragen op grond van de Wwft	Witwassen via een woningtransactie

Gecontroleerd op augustus 2026

De twee aktes die je bij de notaris tekent

Koop je met een hypotheek, dan liggen er op de passeerdag twee aktes klaar. De leveringsakte draagt het huis over: daarin staan de omschrijving van het perceel, de koopsom, de datum van de koopovereenkomst, de garanties van de verkoper en alle rechten en plichten die met het huis meekomen. De hypotheekakte vestigt het recht van hypotheek voor je geldverstrekker en legt vast voor welk bedrag de woning als onderpand dient.

Het inschrijvingsbedrag in de hypotheekakte ligt vaak hoger dan je lening, soms 20 tot 30 procent hoger. Dat is geen fout maar ruimte voor rente en kosten bij wanbetaling, en het betekent dat je later kunt bijlenen zonder nieuwe akte. Vraag ernaar als het je opvalt, want je notaris hoort dit uit te leggen voordat je tekent.

De concepten horen ongeveer een week voor het passeren in je mailbox te liggen. Neem ze door op namen, geboortedata, het perceelnummer en de bedragen, en leg de lijst van roerende zaken ernaast. Fouten repareren voor het tekenen kost niets, erna een herstelakte. Op de afspraak zelf licht de notaris de kern toe, hij hoeft niet elke bepaling voor te lezen. Het bedrag dat hij voor dit werk rekent heet het honorarium, en dat staat los van de vaste tarieven die hij doorberekent.

Het geld loopt via de derdengeldenrekening

Een notariskantoor houdt het geld van klanten op een aparte kwaliteitsrekening, de derdengeldenrekening. Dat geld hoort niet bij het vermogen van het kantoor, dus als de notaris failliet gaat blijft jouw koopsom buiten schot. Alles wat rond een woningoverdracht wordt betaald, gaat over die rekening: jouw eigen geld, het bedrag van de geldverstrekker, de waarborgsom en de aflossing van de hypotheek van de verkoper.

Een week voor het passeren krijg je de nota van afrekening. Daarop staat de koopsom, de overdrachtsbelasting, het honorarium, de kadastertarieven en de verrekening van eigenaarslasten zoals de onroerendezaakbelasting die de verkoper al voor het hele jaar heeft betaald. Onderaan staat het bedrag dat jij moet overmaken, en dat moet uiterlijk één werkdag voor de overdracht binnen zijn. Is het er niet, dan gaat het passeren niet door.

De verkoper krijgt zijn geld niet op de dag zelf. De notaris betaalt pas uit nadat de akte is ingeschreven en de narecherche schoon is, meestal één tot twee werkdagen later. Wil je vooraf weten welk bedrag aan bijkomende kosten je moet klaarzetten, gebruik dan de rekenhulp voor de kosten koper.

Wat de notaris niet doet

De notaris bewaakt de juridische kant van de overdracht en verder niets. Hij komt niet kijken, hij onderhandelt niet over de prijs en hij oordeelt niet over de vraag of je te veel betaalt. Of de cv-ketel het doet, of de fundering deugt en hoe een warmtepomp in dit huis zou werken: dat valt allemaal buiten zijn opdracht.

Hij geeft ook geen hypotheekadvies. Hij verwerkt de opdracht van de geldverstrekker in een akte, maar of die lening bij je past heeft iemand anders beoordeeld. Wat hij wél doet is uitleggen wat de akte betekent, en die uitleg zit in zijn honorarium: bellen met een vraag over de conceptakte kost je niets extra's.

Voor de rollen die hij niet vervult, staan andere partijen klaar. Een bouwkundig keurder voor de staat van het huis, een makelaar voor de onderhandeling en het bod, een hypotheekadviseur voor de financiering. Wat die eerste partij precies oppakt lees je in de gids over het werk van een aankoopmakelaar. En het praktische deel van de verhuizing, van meterstanden tot adreswijzigingen, houd je bij met de verhuischecklist.

Waar het om gaat	Doet de notaris dat?	Wie dan wel
Controle op eigendom, hypotheken en beslagen	Ja	Notaris
Opstellen van de koopovereenkomst	Kan, maar meestal doet de makelaar dat	Verkopend makelaar of notaris
Onderhandelen over de koopprijs	Nee	Jij of je aankoopmakelaar
Bouwkundige staat en installaties	Nee	Bouwkundig keurder
Waarde van de woning bepalen	Nee	Taxateur
Beoordelen of de hypotheek bij je past	Nee	Hypotheekadviseur
Uitleg over de gevolgen van de akte	Ja, dat is zijn informatieplicht	Notaris
Aangifte en afdracht van de overdrachtsbelasting	Ja	Notaris
Inspectieronde vlak voor het passeren	Nee	Jij, meestal met de makelaar

Wat een notaris nog meer doet, buiten je huis om

Woningoverdrachten zijn het bekendste deel van het werk, maar niet het enige. Het notariaat kent drie hoeken: onroerend goed, familierecht en ondernemingsrecht. In het familierecht maakt de notaris testamenten, levenstestamenten, samenlevingscontracten en huwelijkse voorwaarden, en geeft hij na een overlijden de verklaring van erfrecht af waarmee de bank de rekening deblokkeert. In het ondernemingsrecht richt hij bv's op en legt hij aandelenoverdrachten vast.

Sommige aktes moeten wettelijk via de notaris, andere niet maar worden in de praktijk toch geëist. Een samenlevingscontract is nergens verplicht, tot je pensioenfonds erom vraagt voor het partnerpensioen. Een onderhandse volmacht bestaat, maar banken accepteren bij wilsonbekwaamheid vrijwel alleen een notarieel levenstestament.

Ook aan de verkoopkant kom je hem tegen. Bij een woning die via de notaris wordt verkocht, bijvoorbeeld bij inschrijving of op een veiling, verzorgt hij de biedprocedure en niet alleen de akte. Bij nieuwbouw beheert hij het bouwdepot en rekent hij de rente over de nog niet opgenomen termijnen mee.

Akte	Waarvoor je hem nodig hebt	Via de notaris verplicht?
Leveringsakte woning	Eigendom overdragen	Ja, wettelijk
Hypotheekakte	Recht van hypotheek vestigen voor de geldverstrekker	Ja, wettelijk
Testament	Afwijken van de wettelijke verdeling van je nalatenschap	Ja, op een codicil voor inboedel na
Levenstestament of volmacht	Regie regelen voor als je zelf niets meer kunt beslissen	Niet wettelijk, maar banken eisen het notariële stuk
Samenlevingscontract	Afspraken tussen samenwoners en het partnerpensioen	Niet verplicht, wel vaak geëist door pensioenfondsen
Huwelijkse voorwaarden	Afwijken van de wettelijke beperkte gemeenschap	Ja, wettelijk
Verklaring van erfrecht	Bankrekeningen van een overledene deblokkeren	Ja, alleen een notaris mag hem afgeven
Schenking op papier	Schenken zonder het geld nu over te maken	Ja, wettelijk
Splitsingsakte	Een pand splitsen in appartementsrechten met een VvE	Ja, wettelijk

Toezicht op de notaris en wat je doet bij een klacht

Omdat de notaris met andermans geld en handtekeningen werkt, staat hij onder scherper toezicht dan de meeste beroepen. Het Bureau Financieel Toezicht controleert de financiën en de naleving van de antiwitwasregels, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie bewaakt de beroepsregels en de kwaliteit. Bij de KNB kun je ook een signaal kwijt, al behandelt zij individuele klachten niet zelf.

Ben je ontevreden, begin dan met een gesprek op het kantoor zelf. Lost dat niets op, dan lopen er twee routes. Gaat het over de rekening of de dienstverlening, dan is de Geschillencommissie Notariaat de snelste weg; die behandelt zaken tot 10.000 euro en doet een bindende uitspraak. Gaat het over het handelen of nalaten van de notaris als ambtsdrager, dan dien je een tuchtklacht in bij de kamer voor het notariaat in jouw regio.

Een tuchtklacht moet binnen drie jaar nadat je van het gedrag hoorde worden ingediend en kost 50 euro griffierecht in 2026. Wordt je klacht gegrond verklaard, dan vergoedt de notaris dat bedrag. De kamer kan een waarschuwing, een berisping, een boete of een schorsing opleggen en in het uiterste geval de notaris uit zijn ambt zetten.

Route	Waarvoor	Kosten en termijn in 2026
Gesprek met de notaris zelf	Onduidelijkheid, een fout in de akte, een te hoge nota	Gratis, altijd de eerste stap
Bemiddeling via de KNB	Een geschil dat op kantoor niet wordt opgelost	Gratis, geen bindende uitspraak
Geschillencommissie Notariaat	Klacht over de rekening of de dienstverlening	Bindende uitspraak, zaken tot € 10.000
Kamer voor het notariaat	Tuchtklacht over handelen of nalaten in het ambt	€ 50 griffierecht, indienen binnen 3 jaar
Gerechtshof Amsterdam	Hoger beroep tegen de uitspraak van de kamer	Binnen 30 dagen na de schriftelijke uitspraak
Bureau Financieel Toezicht	Signaal over geldstromen of integriteit	Geen individuele klachtbehandeling

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat dit werk kost en waarom kantoren zo verschillen

Notaristarieven zijn sinds 1 oktober 1999 vrij. Voor dezelfde twee aktes betaal je bij het ene kantoor honderden euro's meer dan bij het andere, terwijl het onderzoek, de aktes en de inschrijving overal hetzelfde zijn. In 2026 kost een leveringsakte gemiddeld 700 euro en een hypotheekakte gemiddeld 600 euro, en daar komt per akte 103,50 euro kadastertarief bij. Samen ongeveer 1.507 euro bij een aankoop met hypotheek.

Het kadastertarief en de overdrachtsbelasting liggen vast, dus het verschil zit volledig in het honorarium. Vraag drie of vier all-in offertes op en leg ze naast elkaar op dezelfde posten: btw, recherchekosten, toeslagen voor erfpacht of een VvE, en de kosten van uitstel van de passeerdatum. Hoe je die vergelijking maakt staat in de gids over de goedkoopste notaris.

Een lager tarief betekent niet automatisch minder zorg. Grote onlinekantoren draaien standaardaktes efficiënter en zetten daar een strakke prijs tegenover; bij een ingewikkelde situatie met erfpacht, een familielening of een echtscheiding weegt persoonlijk contact zwaarder. Waar de grens ligt tussen scherp en te scherp lees je bij een goedkope notaris kiezen.

Van getekende koopakte tot sleutel: wat de notaris wanneer doet

Tussen de koopovereenkomst en de sleuteloverdracht zitten meestal zes tot twaalf weken, en dit is wat er in die periode gebeurt.

1. Het dossier komt binnen en de bedenktijd loopt

   De makelaar stuurt de getekende koopovereenkomst naar jouw notaris. Als koper heb je daarna drie dagen wettelijke bedenktijd waarin je zonder reden terug kunt, mits daar minimaal twee werkdagen in zitten. Het kantoor vraagt intussen je identiteitsbewijs, je burgerservicenummer en de gegevens van je geldverstrekker op.

2. Het onderzoek in de registers begint

   De notaris controleert bij het Kadaster wie de eigenaar is en welke hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden er op het perceel rusten, en trekt de verkoper na in het insolventieregister. Bij een appartement vraagt hij de splitsingsakte en de VvE-gegevens op. Dit werk start ongeveer vier tot zes weken voor de overdracht.

3. De verklaringen en de aflosnota worden opgehaald

   Wil je de startersvrijstelling gebruiken, dan teken je vooraf de verklaring die de notaris bij de aangifte overdrachtsbelasting voegt. Bij de bank van de verkoper vraagt hij de aflosnota op, zodat hij weet wat er van de koopsom af moet om de oude hypotheek te royeren.

4. Concepten en nota van afrekening, ongeveer een week vooraf

   Je krijgt de conceptaktes en de nota van afrekening. Loop namen, geboortedata, het perceelnummer, de koopsom en de verrekening van eigenaarslasten na, en meld afwijkingen meteen. Het bedrag onderaan de nota moet uiterlijk één werkdag voor het passeren op de derdengeldenrekening staan, en het is verstandiger om twee dagen aan te houden.

5. Inspectieronde en passeren op de dag zelf

   Voor de afspraak loop je met de verkoper of de makelaar door het huis: leeg, bezemschoon, meterstanden genoteerd, sleutels geteld. Daarna teken je bij de notaris eerst de leveringsakte en dan de hypotheekakte. Wat je in het huis wel wilt laten nakijken maar niet zelf kunt beoordelen, hoort bij de begeleiding van een aankoopmakelaar.

6. Inschrijven bij het Kadaster en de narecherche

   Direct na het tekenen biedt de notaris de akte digitaal aan bij het Kadaster. Zodra hij het inschrijvingsbewijs heeft, doet hij nog een laatste controle op nieuwe beslagen of inschrijvingen. De akte wordt binnen zes dagen verwerkt in de Basisregistratie Kadaster.

7. Uitbetalen, afdragen en het afschrift

   Is de narecherche schoon, dan lost de notaris de hypotheek van de verkoper af, betaalt hij de courtage en maakt hij de rest over, meestal één tot twee werkdagen na het passeren. Hij doet de aangifte overdrachtsbelasting en draagt het bedrag af. Enkele weken later krijg je het afschrift van de akte; bewaar dat bij je papieren voor de kosten koper en je belastingaangifte.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit rond je afspraak bij de notaris

• Staat jouw notariskantoor in de koopovereenkomst en niet dat van de verkoper
• Heb je de conceptaktes minstens een week vooraf ontvangen en nagelezen
• Kloppen namen, geboortedata, perceelnummer en koopsom in de concepten
• Heb je de verklaring voor de startersvrijstelling of het woontarief getekend
• Staat het bedrag van de nota van afrekening uiterlijk twee werkdagen vooraf op de derdengeldenrekening
• Is de inspectieronde ingepland vlak voor de afspraak bij de notaris
• Weet je welke posten van de nota aftrekbaar zijn voor je aangifte
• Heb je het afschrift van de akte binnen enkele weken na het passeren ontvangen

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de notaris ook het huis heeft gecontroleerd

Zijn onderzoek gaat over registers, niet over muren. Wie het bouwkundig onderzoek overslaat omdat de notaris toch alles nakijkt, ontdekt achterstallig onderhoud pas als hij de sleutel heeft, en dan zijn de kosten voor hem.

De conceptakte pas op de passeerdag openslaan

Een verkeerd geboortejaar of een verkeerd perceelnummer haal je er in het concept zo uit. Staat de fout eenmaal in de ingeschreven akte, dan is er een herstelakte nodig en betaal je opnieuw honorarium en kadastertarief.

Het notariskantoor van de verkopend makelaar zomaar overnemen

Bij kosten koper kiest én betaalt de koper de notaris. Wie het voorgedrukte kantoor in de koopovereenkomst laat staan, betaalt makkelijk enkele honderden euro's meer dan bij een kantoor dat hij zelf had vergeleken.

Het geld te laat overmaken

Het bedrag moet uiterlijk één werkdag voor het passeren op de derdengeldenrekening staan. Komt het later binnen, dan gaat de afspraak niet door, en uitstel van de passeerdatum kost bij de meeste kantoren 100 tot 250 euro plus mogelijk een boete uit de koopovereenkomst.

Aannemen dat je meteen na het tekenen eigenaar bent

Je wordt eigenaar op het moment dat de akte is ingeschreven in de openbare registers, niet bij de handtekening. Die inschrijving gebeurt dezelfde dag, maar in die tussentijd doet de notaris nog een controle en houdt hij het geld vast.

De verklaring voor de startersvrijstelling vergeten

De notaris past de vrijstelling alleen toe als jouw ondertekende verklaring vóór de overdracht bij hem ligt. Ontbreekt die, dan gaat de aangifte tegen 2 procent, en dan moet je het bedrag achteraf terugvragen bij de Belastingdienst.

Offertes vergelijken zonder de vaste tarieven eruit te halen

Het kadastertarief van 103,50 euro per akte in 2026 en de overdrachtsbelasting zijn overal gelijk. Kantoren die die posten meenemen in hun all-in bedrag lijken duurder dan ze zijn, terwijl kantoren die ze weglaten juist goedkoper lijken.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De notaris is zelf al de deskundige aan wie je vragen mag stellen: uitleg over de akte zit in zijn honorarium, dus bel gerust over een bepaling die je niet begrijpt. Wat hij niet doet, is beoordelen of de koop verstandig is. Twijfel je over de prijs, de biedstrategie of de staat van de woning, dan is dat het terrein van een aankoopmakelaar en een bouwkundig keurder, en de gids over de notariskosten bij aankoop laat zien hoe die posten zich tot elkaar verhouden. Voor de financiering ga je naar een hypotheekadviseur, die in 2026 meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro rekent.

Er zijn situaties waarin extra notarieel werk zichzelf terugverdient: kopen met een schenking van je ouders, samen kopen met ongelijke inleg, een familielening, een echtscheiding waarbij één partner in het huis blijft, of erfpacht met een canonherziening die eraan komt. Vraag dan vooraf om een prijsopgave voor het extra werk, want dit valt buiten het all-in tarief voor een standaardoverdracht. Loopt het uit op een conflict met de verkoper, dan houdt de rol van de notaris op: hij is onpartijdig en verwijst je door naar een advocaat.