Huizenprijzen grafiek: de lijn sinds 1995 en hoe je hem leest

Wat de grafiek van de huizenprijzen nu laat zien

De lijn loopt in de zomer van 2026 nog steeds omhoog, alleen een stuk vlakker dan twee jaar geleden. De prijsindex van bestaande koopwoningen stond in juli 2026 op 156,7 met 2020 als basisjaar, en dat is 3,9 procent hoger dan in juli 2025. In januari 2026 was dat jaarcijfer nog 5,4 procent, dus de stijging koelt elke maand een beetje af. Wat er achter die afkoeling zit aan vraag, aanbod en rente staat op de pagina over de woningmarkt en de huizenprijzen.

Naast de index tekent bijna elke publicatie ook de gemiddelde verkoopprijs. Die kwam in juli 2026 voor het eerst boven een half miljoen uit, op 500.988 euro, maar hij beweegt van maand tot maand veel grilliger. In februari 2026 lag hij op 487.768 euro, lager dan in januari, terwijl de index in diezelfde maand juist iets steeg.

Onderaan de grafiek staat meestal het aantal verkochte woningen, en die staafjes vertellen hun eigen verhaal. December is standaard de drukste maand van het jaar, met 27.154 transacties in december 2025, en januari of februari de rustigste. Wie een maandgrafiek leest zonder dat seizoenspatroon te kennen, ziet omslagpunten die er niet zijn.

euro per woning bron: CBS en Kadaster augustus 2026

Maand	Prijsindex (2020 = 100)	Verandering t.o.v. jaar eerder	Gemiddelde verkoopprijs	Verkochte woningen
Augustus 2025	151,6	+7,9%	€ 486.190	19.459
September 2025	151,6	+7,0%	€ 489.072	21.934
Oktober 2025	152,3	+6,6%	€ 498.996	21.849
November 2025	152,8	+6,1%	€ 477.531	18.224
December 2025	151,4	+5,8%	€ 480.051	27.154
Januari 2026	153,3	+5,4%	€ 493.875	18.893
Februari 2026	153,5	+5,4%	€ 487.768	17.675
Maart 2026	154,0	+5,0%	€ 494.605	19.381
April 2026	154,0	+4,3%	€ 486.101	19.454
Mei 2026	154,9	+4,4%	€ 487.383	19.120
Juni 2026	155,9	+4,1%	€ 496.235	20.378
Juli 2026	156,7	+3,9%	€ 500.988	22.241

Gecontroleerd op CBS en Kadaster, cijfers tot en met juli 2026

De prijsindex en de gemiddelde verkoopprijs zijn twee verschillende lijnen

In vrijwel elke grafiek over huizenprijzen zitten twee reeksen verstopt die iets anders meten. De prijsindex vergelijkt woningen met vergelijkbare kenmerken door de tijd heen en corrigeert dus voor de mix van wat er toevallig verkocht is. De gemiddelde verkoopprijs is de totale verkoopwaarde gedeeld door het aantal verkochte woningen, zonder enige correctie.

Dat verschil zie je meteen terug in de grilligheid van de lijnen. Worden er in een maand veel vrijstaande huizen verkocht, dan schiet het gemiddelde omhoog terwijl geen enkele woning duurder werd. Voor de vraag hoeveel jouw huis in waarde is gestegen, is de index de betere maatstaf; voor de vraag wat kopers werkelijk hebben neergeteld, gebruik je de gemiddelde huizenprijs in Nederland.

Er bestaat nog een derde lijn die je in het nieuws tegenkomt: de mediane prijs, het bedrag waar precies de helft van de verkopen onder zit. Die ligt lager dan het gemiddelde, omdat een handvol miljoenenwoningen het gemiddelde omhoog trekt en de mediaan niet. Welke van de drie een grafiek gebruikt, staat in de as-titel of in de voetnoot, en het scheelt zomaar tienduizenden euro's.

Wat je vergelijkt	Prijsindex	Gemiddelde verkoopprijs
Wat de lijn meet	Waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen	Wat er gemiddeld per woning is betaald
Gevoelig voor de mix van verkochte woningen	Nee, daar wordt voor gecorrigeerd	Ja, sterk
Beweging van maand op maand	Vloeiend	Grillig, tot enkele procenten heen en weer
Uitgedrukt in	Indexpunten ten opzichte van een basisjaar	Euro's
Waarvoor je hem gebruikt	Waardestijging van je eigen woning inschatten	Je koopbudget en je verwachting bij een bod

Gecontroleerd op augustus 2026

De hele reeks sinds 1995 in één tabel

Het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster meten de prijzen van bestaande koopwoningen sinds januari 1995. Die reeks is de basis van vrijwel elke prijsgrafiek die je in Nederland tegenkomt, ook als er de naam van een bank of makelaar boven staat. In 1995 betaalde een koper gemiddeld 93.750 euro; in 2025 was dat 479.527 euro, ruim vijf keer zoveel.

De stijging verliep in golven. Tussen 1995 en 2000 ging het hard, met een piek van 17,8 procent in 2000, waarna de markt in twee stappen afkoelde: 11,2 procent in 2001, 6,2 procent in 2002 en daarna zes jaren op rij, van 2003 tot en met 2008, met een stijging tussen de drie en vijf procent. Vanaf 2009 daalden de prijzen vijf jaar op rij, en vanaf 2014 begon een nieuwe klim die in 2021 op 15,1 procent uitkwam.

Wie de stijging van de huizenprijzen per jaar in een aparte grafiek zet, ziet dat patroon nog scherper: acht jaren met een stijging van tien procent of meer, zes jaren met een min, en de rest daartussenin. Het aantal verkopen beweegt niet netjes mee met de prijs. In 2022 stegen de prijzen nog met 13,3 procent terwijl het aantal transacties met bijna drieëndertigduizend woningen terugliep, en in 2025 werden juist 238.695 woningen verkocht, het hoogste aantal sinds 2017. Hoe die twee reeksen zich tot elkaar verhouden staat uitgewerkt bij de opbouw van de huizenmarkt.

index, 2020 = 100 bron: CBS StatLine augustus 2026

Jaar	Prijsindex (2020 = 100)	Verandering t.o.v. jaar eerder	Gemiddelde verkoopprijs	Verkochte woningen
1995	29,6	n.v.t.	€ 93.750	154.568
1996	32,6	+10,0%	€ 102.607	175.751
1997	36,3	+11,5%	€ 113.163	185.634
1998	40,1	+10,5%	€ 124.540	192.622
1999	46,5	+15,8%	€ 144.778	204.538
2000	54,8	+17,8%	€ 172.050	189.358
2001	60,9	+11,2%	€ 188.397	195.737
2002	64,7	+6,2%	€ 199.752	198.386
2003	67,1	+3,7%	€ 204.829	193.406
2004	69,9	+4,2%	€ 212.723	191.941
2005	72,6	+3,9%	€ 222.706	206.629
2006	75,9	+4,5%	€ 235.843	209.767
2007	79,2	+4,3%	€ 248.325	202.401
2008	81,7	+3,2%	€ 254.918	182.392
2009	79,1	-3,2%	€ 238.259	127.532
2010	77,5	-2,0%	€ 239.530	126.127
2011	75,7	-2,3%	€ 240.059	120.739
2012	71,0	-6,3%	€ 226.661	117.261
2013	66,5	-6,3%	€ 213.353	110.094
2014	67,3	+1,2%	€ 222.218	153.511
2015	69,5	+3,3%	€ 230.194	178.293
2016	73,3	+5,5%	€ 243.837	214.793
2017	79,3	+8,1%	€ 263.295	241.860
2018	86,6	+9,2%	€ 287.267	218.491
2019	92,7	+7,0%	€ 307.978	218.595
2020	100,0	+7,9%	€ 334.488	235.511
2021	115,1	+15,1%	€ 386.714	226.087
2022	130,4	+13,3%	€ 428.591	193.103
2023	126,6	-2,9%	€ 416.153	182.403
2024	137,7	+8,7%	€ 450.985	206.458
2025	149,5	+8,6%	€ 479.527	238.695

Gecontroleerd op CBS en Kadaster, jaarcijfers 1995 tot en met 2025

De twee dalingen in de grafiek: 2008 en 2022

De reeks kent twee momenten waarop de lijn omlaag knikt, en ze verschillen enorm in diepte en duur. De eerste piek lag in augustus 2008, met een index van 82,6. Daarna zakte de lijn bijna vijf jaar lang door tot 65,6 in juni 2013, een daling van 20,6 procent van piek tot dal.

Het herstel duurde nog veel langer dan de daling zelf. Pas in januari 2018 kwam de index weer boven het niveau van augustus 2008 uit, zo'n negen en een half jaar na de piek. Het aantal verkopen zakte in dezelfde periode van 182.392 woningen in 2008 naar 110.094 in 2013, en dat is de reden dat veel huiseigenaren toen vastzaten: verkopen kon vaak alleen met verlies. Voor wie nu een huis gaat kopen is dat vooral een les over hoe lang een dal kan duren.

De tweede knik is een stuk milder. Na de piek van juli 2022 op 132,9 zakte de index tot 124,6 in april en mei 2023, een daling van 6,2 procent, en in april 2024 stond hij alweer boven de oude piek. In juli 2026 lag de index 17,9 procent boven het niveau van juli 2022. Een grafiek die pas in 2015 begint, laat die eerste diepe daling helemaal niet zien.

Kenmerk	Daling 2008-2013	Daling 2022-2023
Piek	Augustus 2008, index 82,6	Juli 2022, index 132,9
Dal	Juni 2013, index 65,6	April en mei 2023, index 124,6
Daling van piek tot dal	20,6 procent	6,2 procent
Duur van de daling	Vier jaar en tien maanden	Negen maanden
Oude piek weer bereikt	Januari 2018	April 2024
Verkopen in het dieptepuntjaar	110.094 woningen in 2013	182.403 woningen in 2023

Gecontroleerd op CBS en Kadaster, cijfers tot en met juli 2026

Dezelfde grafiek, maar dan gecorrigeerd voor inflatie

Een reeks van dertig jaar in euro's van toen vergelijkt appels met peren, want een euro uit 1996 kocht bijna twee keer zoveel als een euro uit 2025. Reken je elke gemiddelde verkoopprijs om naar het prijspeil van 2025, met de consumentenprijsindex van het CBS, dan krijgt de grafiek een heel andere vorm. De stijging van 1996 tot 2025 is dan geen 367 procent maar 139 procent.

De correctie verandert vooral het oordeel over de crisisjaren. Nominaal daalde de gemiddelde verkoopprijs tussen 2008 en 2013 met 16,3 procent, van 254.918 naar 213.353 euro. In euro's van 2025 was dat een daling van 24 procent, omdat de prijzen in de winkels in diezelfde vijf jaar wel doorstegen.

Ook aan het einde van de reeks zet de inflatiecorrectie het beeld op scherp. Nominaal ligt de gemiddelde verkoopprijs van 2025 bijna twaalf procent boven die van 2022; gecorrigeerd voor inflatie is het verschil nog geen procent. De hoge inflatie van 2022 en 2023 at het grootste deel van die prijsstijging op. Hoe verschillende partijen woningprijzen meten en presenteren staat bij het meten van woningprijzen.

Jaar	Gemiddelde verkoopprijs in euro's van dat jaar	Omgerekend naar het prijspeil van 2025
1996	€ 102.607	€ 200.273
2000	€ 172.050	€ 308.434
2005	€ 222.706	€ 353.055
2008	€ 254.918	€ 383.817
2013	€ 213.353	€ 291.637
2020	€ 334.488	€ 418.647
2022	€ 428.591	€ 474.934
2023	€ 416.153	€ 444.108
2024	€ 450.985	€ 465.694
2025	€ 479.527	€ 479.527

Gecontroleerd op CBS, gemiddelde verkoopprijs en consumentenprijsindex, jaarcijfers tot en met 2025

Waarom hetzelfde jaar in twee grafieken een ander getal krijgt

Het meest verwarrende aan prijsgrafieken is het basisjaar. Het CBS heeft de prijsindex de afgelopen jaren twee keer omgezet: eerst 2010 = 100, daarna 2015 = 100 en sinds kort 2020 = 100. Het jaar 2022 heeft daardoor de waarde 130,4 in de huidige reeks en 185,6 in de oude reeks met 2015 als basis, terwijl het over precies dezelfde woningen gaat.

Omrekenen kan gelukkig zonder de brondata. Deel elk indexcijfer door het indexcijfer van je nieuwe basisjaar en vermenigvuldig met honderd, dan staan twee reeksen weer naast elkaar. Alleen een grafiek waarin twee basisjaren door elkaar lopen is onbruikbaar, en dat gebeurt vaker dan je denkt in overzichten die uit meerdere bronnen zijn geplakt.

Het tweede verschil zit in het meetmoment. Het CBS en het Kadaster tellen de dag waarop de akte bij de notaris passeert, de NVM telt het moment waarop koper en verkoper tekenen. Daardoor loopt de NVM twee tot drie maanden voor: in het tweede kwartaal van 2026 kwam de NVM op een gemiddelde transactieprijs van 506.000 euro, tegen 490.020 euro bij het Kadaster over hetzelfde kwartaal. Twee lijnen uit die twee bronnen in één grafiek zetten levert een omslagpunt op dat er niet is. Datzelfde geldt voor het door elkaar halen van nieuwbouw en bestaande bouw, die in de opbouw van de huizenmarkt hun eigen reeks hebben.

Let ook op de verticale as

Een grafiek waarvan de verticale as niet bij nul begint, maakt van een daling van drie procent een ravijn. Dat is niet per se misleidend, want bij een index rond de 150 zou een as vanaf nul alle beweging platdrukken, maar je moet het wel zien. Kijk daarom eerst naar de laagste waarde op de as en pas daarna naar de vorm van de lijn.

Bij reeksen van twintig jaar of langer werkt een logaritmische schaal beter dan een gewone. Op zo'n schaal is een stijging van tien procent overal even hoog, zowel van 30 naar 33 als van 130 naar 143. Op een gewone schaal lijken de jaren negentig altijd rustiger dan ze in procenten waren.

Waar je de grafieken vindt en zelf maakt

De brondata zijn gratis en voor iedereen toegankelijk. Op StatLine, de databank van het CBS, staat de tabel met de verkoopprijzen en de prijsindex van bestaande koopwoningen op basis 2020 = 100, per maand en per jaar vanaf 1995. Je kunt daar zelf een periode kiezen, de reeks als grafiek tonen en de cijfers als bestand downloaden.

Wil je de cijfers in een eigen spreadsheet, dan haal je dezelfde tabel via de open data-service van het CBS binnen. Het Kadaster publiceert daarnaast een vastgoeddashboard met de prijzen per provincie en per gemeente, en De Nederlandsche Bank geeft langere reeksen waarin de woningprijzen naast de hypotheekrente en de schuldontwikkeling staan.

Een eigen grafiek maken is daarna een kwestie van drie kolommen: de maand of het jaar, het indexcijfer en eventueel het aantal verkopen als staafjes op een tweede as. Zet het jaarpercentage in een aparte grafiek en niet in dezelfde, want een reeks in procenten en een reeks in indexpunten delen geen schaal. Voor de vertaling naar wat een woning in jouw regio kost, gebruik je liever de regionale cijfers dan het landelijke gemiddelde, zoals uitgelegd bij de gemiddelde huizenprijs per provincie en gemeente.

Bron	Wat je er vindt	Meetmoment	Hoe ver terug
CBS StatLine	Prijsindex, gemiddelde verkoopprijs en aantal verkopen, landelijk en regionaal	Passeren van de akte	Vanaf januari 1995
Open data-service van het CBS	Dezelfde reeksen als bestand voor je eigen grafiek	Passeren van de akte	Vanaf januari 1995
Vastgoeddashboard van het Kadaster	Prijzen en transacties per provincie en gemeente, met kaart	Passeren van de akte	Vanaf 1995, per gemeente korter
NVM	Gemiddelde transactieprijs per kwartaal en de looptijd van het aanbod	Tekenen van de koopovereenkomst	Vanaf 1985
De Nederlandsche Bank	Woningprijzen naast hypotheekrente en hypotheekschuld	Diverse	Zeer lange reeksen

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat de lijn betekent voor je eigen koopbudget

Een percentage in een grafiek wordt pas concreet als je het op jouw prijsniveau zet. Een stijging van 3,9 procent kost bij een woning van 300.000 euro zo'n 11.700 euro extra en bij een woning van 600.000 euro ruim 23.400 euro. Dezelfde lijn raakt de ene koper dus twee keer zo hard als de andere.

De kosten koper bewegen deels mee met de prijs en deels niet. De overdrachtsbelasting is in 2026 2 procent als je de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen en 8 procent als dat niet zo is; dat percentage stijgt evenredig mee met de prijs, terwijl de notariskosten, de taxatie en het hypotheekadvies vaste bedragen zijn. Reken je situatie door met de rekenhulp voor de kosten koper, want dat bedrag betaal je uit eigen geld en niet uit je hypotheek.

Voor starters zit er nog een drempel in de grafiek verstopt. De startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting geldt in 2026 voor kopers van 18 tot 35 jaar die de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen en de vrijstelling niet eerder gebruikten, tot een woningwaarde van 555.000 euro; die grens beweegt niet met dezelfde snelheid mee als de prijzen. Wie boven die grens uitkomt, betaalt in één klap 2 procent over de hele koopsom. Wat er nog meer verandert als de markt beweegt, staat bij de gids over een huis kopen.

Zo lees je een prijsgrafiek zonder jezelf voor de gek te houden

Zes controles die je in twee minuten doet en die de meeste misverstanden voorkomen.

1. Kijk eerst welke reeks er getekend is

   Zoek de as-titel of de voetnoot en stel vast of je naar een prijsindex, een gemiddelde verkoopprijs of een mediaan kijkt. Die drie bewegen anders en geven bij dezelfde maand een ander antwoord op de vraag hoeveel de prijzen zijn gestegen.

2. Controleer het basisjaar en het meetmoment

   Bij een index staat er 2010 = 100, 2015 = 100 of 2020 = 100 bij; zonder dat gegeven kun je twee grafieken niet vergelijken. Kijk daarna of de cijfers van het Kadaster komen, dat de akte telt, of van de NVM, die het tekenen van de koopovereenkomst telt.

3. Kies een periode die bij je vraag past

   Voor de vraag of de markt afkoelt, gebruik je twaalf maanden. Voor de vraag wat je woning waard is geworden, neem je de periode sinds je aankoop. Voor de vraag hoe risicovol de markt is, begin je vóór 2008, want anders mis je de enige echt diepe daling in de reeks.

4. Zet de inflatie ernaast bij reeksen boven de tien jaar

   Deel elke prijs door de consumentenprijsindex van dat jaar en vermenigvuldig met de index van het huidige jaar. De crisis van 2008 wordt daardoor dieper en de recente jaren worden vlakker, en dat is het eerlijke beeld.

5. Zoom in op je eigen provincie of gemeente

   Het landelijke cijfer verbergt verschillen van meer dan tweehonderdduizend euro tussen provincies. De regionale woningprijzen geven een realistischer beeld van wat jij betaalt, zeker als je in een gemeente zoekt waar weinig woningen per jaar verkocht worden.

6. Vertaal het percentage naar euro's in je eigen plan

   Zet het jaarpercentage om naar een bedrag op jouw prijsniveau en tel de kosten koper erbij op. Pas dan weet je of een beweging in de grafiek jouw plannen überhaupt raakt, want een procent op de index is iets heel anders dan een procent op je maandlast.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Loop dit na voordat je een prijsgrafiek vertrouwt

• Weet je of de lijn een prijsindex, een gemiddelde of een mediaan is
• Staat het basisjaar van de index erbij en is dat in de hele grafiek hetzelfde
• Komen alle lijnen in de grafiek van dezelfde bron en hetzelfde meetmoment
• Begint de verticale as bij nul, en zo nee, hoeveel scheelt dat in de vorm van de lijn
• Loopt de reeks ver genoeg terug om de daling van 2008 tot 2013 te bevatten
• Is er gecorrigeerd voor inflatie bij een reeks van meer dan tien jaar
• Gaat het over jouw regio of over het landelijke gemiddelde

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De gemiddelde verkoopprijs lezen als de waardestijging van je eigen huis

Het gemiddelde springt heen en weer met de mix van verkochte woningen. In februari 2026 daalde het gemiddelde ten opzichte van januari terwijl de index steeg. Wie zijn eigen woningwaarde op het gemiddelde baseert, zit er bij een taxatie zomaar tienduizenden euro's naast.

Indexcijfers uit twee basisjaren met elkaar vergelijken

Het jaar 2022 heeft de waarde 130,4 op basis 2020 = 100 en 185,6 op basis 2015 = 100. Wie die twee getallen in één grafiek of één vergelijking zet, produceert een prijsstijging van veertig procent die nooit heeft plaatsgevonden.

Een reeks pakken die pas in 2013 of 2015 begint

Zo'n grafiek laat uitsluitend de klim zien en verbergt de daling van 20,6 procent tussen 2008 en 2013, die pas in januari 2018 was ingelopen. Het risico van de markt wordt daardoor systematisch onderschat, en juist dat risico telt bij een aankoop met weinig eigen geld.

Eén maand of één kwartaal als omslagpunt lezen

Maandcijfers bevatten seizoensruis en worden achteraf bijgesteld, en de Kadastercijfers lopen twee tot drie maanden achter op het moment dat koper en verkoper het eens werden. Een enkele dalende maand is geen trendbreuk; drie tot zes maanden in dezelfde richting begint erop te lijken.

De inflatie negeren bij een lange reeks

Nominaal steeg de gemiddelde prijs sinds 1996 met 367 procent, na correctie voor inflatie met 139 procent. Wie zonder correctie rekent, overschat het rendement op stenen fors en vergelijkt het bovendien oneerlijk met spaargeld of een pensioen.

Cijfers van de NVM en het Kadaster in dezelfde lijn zetten

De NVM meet bij het tekenen, het Kadaster bij het passeren van de akte. Over het tweede kwartaal van 2026 scheelde dat 506.000 tegen 490.020 euro. Achter elkaar geplakt lijkt dat verschil een plotselinge sprong of een daling die er in werkelijkheid niet is.

Het landelijke plaatje op je eigen gemeente leggen

Tussen de duurste en goedkoopste provincie zit meer dan tweehonderdduizend euro verschil, en binnen provincies loopt het nog verder uiteen. In een gemeente met tweehonderd verkopen per jaar kan één dure straat het jaarcijfer al met procenten verschuiven.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een prijsgrafiek is een landelijk gemiddelde en zegt niets over de woning die jij op het oog hebt. Wil je weten wat een specifiek huis waard is, dan heb je een taxatie nodig: een gevalideerd taxatierapport kost in 2026 rond de 500 euro en is voor de meeste geldverstrekkers verplicht. Zoek je iemand die de vraagprijs in jouw straat tegen de recente verkopen kan houden, dan is dat een aankoopmakelaar, die doorgaans rond 1 procent van de koopsom rekent of een vast bedrag. Voor de vertaling naar wat jij kunt lenen en wat de bijkomende kosten worden, kom je bij een hypotheekadviseur uit, meestal voor 2.000 tot 3.000 euro in 2026. Zelf beginnen kan prima met de rekenhulp voor de kosten koper en de cijfers op de pagina over de woningmarkt; een adviseur voegt waarde toe op het moment dat het over jouw inkomen, jouw wijk en een concreet bod gaat.