Betalingsproblemen met je hypotheek: wat je nu kunt doen
Een betaalachterstand op je hypotheek loopt langs een vast pad: eerst een herinnering, na twee maanden bijzonder beheer, rond 120 dagen een melding bij het BKR en pas daarna opeising en verkoop. Op elk punt van dat pad heb je minder opties dan een stap eerder, dus zelf bellen levert bijna altijd meer op dan afwachten. Binnen de lening valt vaak nog te schuiven met een betalingsregeling, een tijdelijke betaalpauze of een aflossingsvrij deel, en met NHG kan een restschuld na verkoop worden kwijtgescholden.
- 120 dagen gebruikelijk achterstand voordat je hypotheek bij het BKR wordt gemeld
- 5 jaar 2026 hoe lang een registratie zichtbaar blijft nadat het krediet is beëindigd
- 4 weken wettelijk termijn waarbinnen de gemeente een eerste gesprek over schulden moet aanbieden
- 18 maanden sinds 2023 duur van een wettelijk schuldsaneringstraject voordat de schone lei volgt
- € 470.000 2026 kostengrens waaronder een hypotheek onder de NHG-garantie valt
Gecontroleerd op augustus 2026
Alle gidsen over betalingsproblemen
Negatieve bkr registratie hypotheek
Een negatieve BKR-registratie is een achterstandsmelding (code A) of een bijzonderheidscode 1 tot en met 5 bij je krediet. Met…
Hypotheek niet meer kunnen betalen
Wie zijn hypotheek niet meer kan betalen, heeft meer ruimte dan het voelt, mits hij die ruimte op tijd pakt.…
Huis kopen met negatieve bkr
Met een lopende achterstandsmelding bij BKR krijg je vrijwel nergens een hypotheek: geldverstrekkers moeten het register raadplegen en wijzen af…
Waar betalingsproblemen met een hypotheek beginnen
Betalingsproblemen beginnen zelden bij de hypotheek zelf. Ze beginnen bij een verandering in je inkomen of je lasten: je raakt werk kwijt, je wordt ziek, je relatie eindigt, of je rentevaste periode loopt af en de maandlast springt omhoog. De lening blijft precies hetzelfde, alleen jouw ruimte om hem te dragen krimpt. Hoe zo'n lening is opgebouwd uit leningdelen, rentevaste periodes en aflosvormen, en welke knoppen daar dus in zitten, lees je terug bij alles over de hypotheek.
Er zit verschil tussen krap zitten en een achterstand hebben. Krap zitten betekent dat de termijn nog wordt afgeschreven, maar dat er niets overblijft voor een kapotte cv-ketel of de jaarafrekening van de energieleverancier. Een achterstand betekent dat een termijn niet is betaald en dat de geldverstrekker dat vastlegt. Tussen die twee momenten ligt de periode waarin je nog echt iets kunt regelen.
Wie de eerste brief laat liggen, verliest die periode snel. Geldverstrekkers hebben een afdeling bijzonder beheer die juist bestaat om klanten binnenboord te houden, want een gedwongen verkoop kost hun zelf ook geld. In de praktijk pakt vrijwel elk voorstel dat je zelf op tafel legt beter uit dan de route die vanzelf gaat lopen. Wat je kunt voorstellen als de maandlast structureel te hoog is geworden, staat in de gids over een hypotheek die je niet meer kunt betalen.
| Wat er verandert | Wat dat met je lasten doet | Waar de ruimte meestal zit |
|---|---|---|
| Baanverlies of minder uren werken | Inkomen daalt, de maandlast blijft gelijk | WW aanvragen, betalingsregeling, tijdelijke betaalpauze |
| Arbeidsongeschiktheid | Inkomen daalt langdurig | Woonlastenverzekering aanspreken, hulp van NHG bij inkomensdaling |
| Relatie eindigt | Een inkomen draagt de hele last | Uitkoop laten toetsen, verkopen, hulp van NHG bij relatiebeëindiging |
| Overlijden van je partner | Inkomen valt weg, soms lost de overlijdensrisicoverzekering af | Polis controleren, hypotheek opnieuw laten toetsen op een inkomen |
| Rentevaste periode loopt af | Maandlast stijgt in een keer bij een hogere rente | Langer vastzetten, rentemiddeling, extra aflossen |
| Aflossingsvrij deel loopt af | De hele schuld wordt opeisbaar | Verlengen, omzetten naar annuïtair, verkopen |
| Renteaftrek stopt na dertig jaar | Netto last stijgt zonder dat de bruto last verandert | Vooraf doorrekenen, lasten elders verlagen, aflossen |
| Erfpacht, VvE-bijdrage of groot onderhoud | Vaste lasten stijgen naast de hypotheek | Begroting maken, kwijtschelding van lokale lasten aanvragen |
De tijdlijn van een achterstand, van eerste brief tot veiling
Een achterstand loopt langs een vast pad, en op elk punt van dat pad zijn je opties kleiner dan een stap eerder. De eerste maand is administratief: de incasso is gestorneerd, er komt een herinnering en meestal een telefoontje. Betaal je binnen enkele weken alsnog, dan blijft er niets van over.
Vanaf ongeveer twee maanden verhuist je dossier naar bijzonder beheer. Daar zit iemand die van de standaardvoorwaarden mag afwijken, en daar worden de regelingen gemaakt. Rond vier maanden achterstand melden geldverstrekkers de situatie bij het BKR. Die grens van 120 dagen is geen wet maar vaste praktijk in de sector, en vanaf dat moment zien andere kredietverstrekkers het ook. Wat zo'n melding precies inhoudt en wanneer hij weer verdwijnt, staat in de gids over een negatieve BKR-registratie bij een hypotheek.
Pas als een regeling niet lukt of niet wordt nagekomen, stelt de geldverstrekker de lening opeisbaar. Dat gebeurt na een schriftelijke ingebrekestelling en betekent dat de hele schuld ineens moet worden betaald. De executieveiling is de laatste stap en volgt op een aankondiging van wettelijk minimaal dertig dagen. Tussen opeising en veiling ligt vrijwel altijd nog ruimte voor onderhandse verkoop, en die ruimte is duizenden euro's waard.
| Fase | Wat er gebeurt | Termijn |
|---|---|---|
| Eerste gemiste termijn | Herinnering per brief of mail, vaak gevolgd door een telefoontje | Enkele dagen tot twee weken |
| Twee tot drie maanden achterstand | Bijzonder beheer neemt het dossier over en doet een voorstel | Vanaf ongeveer 60 dagen |
| Vier maanden achterstand | Melding bij het BKR met een achterstandscodering | Gebruikelijk vanaf 120 dagen |
| Ingebrekestelling | Laatste schriftelijke sommatie met een betaaltermijn | Termijn van veertien dagen is gangbaar |
| Opeising van de lening | De volledige restschuld wordt ineens opeisbaar | Meestal na zes maanden of langer |
| Onderhandse verkoop onder toezicht | Je verkoopt zelf, met toestemming van de geldverstrekker | Vaak drie tot zes maanden de tijd |
| Executieveiling | De notaris veilt de woning namens de geldverstrekker | Aankondiging wettelijk minimaal 30 dagen vooraf |
| Restschuld | Wat de opbrengst niet dekt blijft staan, of wordt door NHG kwijtgescholden | Direct na de levering |
Wat je geldverstrekker binnen de bestaande lening kan aanpassen
Voordat een geldverstrekker over verkoop begint, kijkt hij naar wat er binnen de lopende lening te schuiven valt. Dat zijn geen gunsten maar gewone contractwijzigingen, en de meeste kosten weinig tot niets. Welke knop bij jou werkt, hangt af van de vraag of je terugval tijdelijk is of blijvend.
Bij een tijdelijke terugval, bijvoorbeeld drie maanden tussen twee banen, past een betalingsregeling of een korte betaalpauze. Je schuift lasten vooruit en betaalt ze later in. Bij een blijvend lager inkomen helpt dat niet, want dan moet de maandlast zelf omlaag. Dat kan door een leningdeel om te zetten naar aflossingsvrij of door de looptijd te verlengen. Reken zo'n wijziging eerst door met de rekenhulp voor je maandlasten, zodat je weet of het verschil groot genoeg is om het gesprek waard te zijn.
Elke verlichting heeft een prijs die later valt. Een deel aflossingsvrij maken verlaagt je last vandaag, maar levert een restschuld op de einddatum op en kost je de renteaftrek over dat deel, want die geldt alleen zolang je annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. Verlengen van de looptijd rekt de aflossing, terwijl de aftrektermijn van dertig jaar gewoon doorloopt vanaf de datum waarop de lening ooit is ingegaan. Vraag daarom bij elk voorstel wat het over vijf jaar met je netto last doet, niet alleen wat het komende maand scheelt.
| Oplossing | Effect op je maandlast | De prijs die je ervoor betaalt |
|---|---|---|
| Betalingsregeling voor de achterstand | Tijdelijk hoger: je lopende termijn plus een inhaalbedrag | Rente over de achterstand, soms administratiekosten |
| Betaalpauze van enkele maanden | Tijdelijk fors lager of nul | De gemiste termijnen komen er later bovenop |
| Tijdelijk alleen rente betalen | Lager met het aflossingsdeel van de annuïteit | De schuld daalt niet, de last stijgt na afloop |
| Leningdeel omzetten naar aflossingsvrij | Structureel lager | Geen renteaftrek op dat deel en een restschuld op de einddatum |
| Looptijd verlengen | Lager doordat de aflossing over meer jaren wordt gespreid | De aftrektermijn van dertig jaar loopt niet mee |
| Rentemiddeling bij een hoge rente | Direct lager | Een opslag op de nieuwe rente gedurende de rentevaste periode |
| Woonlastenfaciliteit via NHG | Lager zolang de faciliteit loopt | Het voorgeschoten bedrag wordt aan je hypotheek toegevoegd |
Wat het BKR wel en niet over je vastlegt
Het BKR houdt bij welke kredieten je hebt en hoe je ze terugbetaalt. Een gewone hypotheek staat er niet standaard in en verschijnt pas als er een achterstand wordt gemeld. Consumptieve kredieten staan er wel vanaf het begin in: elk krediet boven 250 euro dat langer dan een maand loopt, wordt geregistreerd.
Dat heet een positieve registratie, en de gevolgen daarvan worden vaak onderschat. Een positieve bkr-registratie is geen smet, maar hij eet wel aan je leenruimte. Bij een doorlopend krediet rekenen geldverstrekkers doorgaans 2 procent van de kredietlimiet per maand als vaste last, ook als je niets hebt opgenomen: een limiet van 15.000 euro kost je op die manier ongeveer 300 euro toetsruimte per maand. Bij een studieschuld gebeurt hetzelfde met een vast percentage van de oorspronkelijke schuld. Wat dat bij jouw inkomen doet, zie je in de rekenhulp voor je maximale hypotheek.
Wordt er wel een achterstand gemeld, dan krijgt de registratie een codering. Die coderingen vormen de kern van wat mensen een negatieve registratie noemen. Ze verdwijnen niet zodra je betaalt: na beëindiging van het krediet blijven de gegevens nog vijf jaar zichtbaar in 2026. Wel wordt er een herstelmelding bij gezet zodra de achterstand is ingelopen, en dat verschil telt zwaar bij een volgende aanvraag.
| Codering | Wat de geldverstrekker daarmee meldt |
|---|---|
| A | Er staat een betalingsachterstand open die de afgesproken termijn overschrijdt |
| H | De achterstand is ingelopen, met vermelding van de maand waarin dat gebeurde |
| 1 | Er is een aflossingsregeling getroffen voor de achterstand |
| 2 | De restvordering is in zijn geheel opeisbaar gesteld |
| 3 | Er is een bedrag van 250 euro of meer afgeboekt |
| 4 | Je bent voor de geldverstrekker onbereikbaar |
| 5 | Er loopt een schuldregeling via schuldhulpverlening of de rechter |
Wat NHG doet als je de lasten niet meer draagt
Heb je je hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten, dan zit er een vangnet onder je situatie dat verder gaat dan een betalingsregeling. Je betaalde daarvoor bij het afsluiten een borgtochtprovisie van 0,4 procent over de lening, en de financiering moest binnen de kostengrens vallen, die in 2026 op 470.000 euro ligt.
Bij een tijdelijke inkomensdaling kan de geldverstrekker samen met NHG een woonlastenfaciliteit inzetten. Een deel van je maandlasten wordt dan voorgeschoten en aan je hypotheek toegevoegd, zodat je in je huis kunt blijven terwijl je herstelt of ander werk zoekt. Kwijtschelding is het niet: het bedrag betaal je later terug. Het houdt wel de deur dicht die anders naar verkoop leidt. De aanvraag loopt via je geldverstrekker, niet via jou, en je moet er dus zelf om vragen.
Loopt het toch op verkoop uit en blijft er een restschuld over, dan kan NHG die kwijtschelden. Twee voorwaarden gelden tegelijk. Je moet te goeder trouw zijn, wat betekent dat de verkoop komt door relatiebeëindiging, arbeidsongeschiktheid, een inkomensdaling buiten je schuld of het overlijden van je partner. En je moet volledig hebben meegewerkt: blijven betalen zolang het kon, het huis onderhouden en met een makelaar werken aan de hoogst haalbare onderhandse opbrengst. Verkopen omdat je liever groter of elders woont valt er niet onder, en een schuld die je zelf opbouwde met consumptief krediet evenmin.
Zelf verkopen of de executieveiling afwachten
Als de lasten structureel niet meer passen, is verkopen geen nederlaag maar de goedkoopste uitweg, mits je hem zelf regelt. Een onderhandse verkoop met toestemming van de geldverstrekker levert vrijwel altijd meer op dan een veiling, en je houdt de regie over de vraagprijs en de opleverdatum. Kijk eerst met de rekenhulp voor je overwaarde wat er na aflossing overblijft, want dat bepaalt of verkopen je uit de problemen haalt of een restschuld achterlaat.
De executieveiling is de route die de geldverstrekker zelf kan afdwingen op grond van zijn recht van parate executie. De notaris kondigt de veiling minstens dertig dagen van tevoren aan. Ook dan kun je nog ingrijpen: een onderhands bod moet uiterlijk veertien dagen voor de veiling bij de voorzieningenrechter liggen, die het bod kan goedkeuren wanneer het hoger uitvalt dan de verwachte veilingopbrengst.
Veilingprijzen liggen doorgaans onder de marktwaarde, en boven op dat verschil komen de veilingkosten, de deurwaarder en de notaris. Precies daarom werken zowel NHG als de geldverstrekker liever mee aan een onderhandse verkoop: het verlies dat zij anders dragen wordt groter. Wie in dit stadium zit en wil weten welke volgorde er nog over is, vindt die in de gids over wat je doet als de hypotheek niet meer te betalen is. Verhuur van je woning om de lasten te dragen is overigens zelden een uitweg, want de meeste hypotheekvoorwaarden verbieden het zonder schriftelijke toestemming.
De restschuld: wat er overblijft en wat dat kost
Een restschuld is wat er van de lening overblijft nadat de verkoopopbrengst eraf is. Er zit geen onderpand meer onder, waardoor het een gewone persoonlijke schuld wordt. Zonder NHG blijft die staan, met rente, en de geldverstrekker maakt er meestal een aflossingsregeling van naar draagkracht.
Fiscaal valt er weinig te halen. De tijdelijke regeling waarmee rente over een restschuld aftrekbaar was, gold alleen voor restschulden die ontstonden tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, en dan nog maximaal vijftien jaar. Ontstaat je restschuld nu, dan is de rente niet aftrekbaar, ook niet als je het bedrag meeneemt in een volgende hypotheek.
Meefinancieren kan wel, mits je toetsinkomen het draagt en een geldverstrekker meewerkt. Dat deel valt buiten de eigenwoningschuld, dus je betaalt de rente erover volledig zelf, terwijl de rente over je eigenwoningdeel in 2026 nog aftrekbaar is tegen maximaal 37,56 procent. Reken dat verschil door voordat je tekent, want een meegefinancierde restschuld voelt goedkoop in de maandlast en is dat netto niet.
Wordt de restschuld door NHG kwijtgescholden, dan begin je financieel schoon. De registratie bij het BKR verdwijnt daarmee niet: die blijft de gebruikelijke vijf jaar zichtbaar, gerekend vanaf het moment dat het krediet is beëindigd.
Schuldhulpverlening, budgetcoach en de wettelijke schuldsanering
Schuldhulpverlening is niet alleen voor mensen met tien incassodossiers. De gemeente is wettelijk verplicht om binnen vier weken na je eerste hulpvraag een gesprek aan te bieden, en bij een bedreigende situatie zoals een aangekondigde ontruiming of een afsluiting binnen drie werkdagen. Dat gesprek kost niets en verplicht je tot niets. Veel gemeenten zetten er een budgetcoach naast die met je hele huishoudboekje meekijkt.
De eerste route is minnelijk: een schuldregeling waarin je schuldeisers akkoord gaan met betaling naar draagkracht, in beginsel achttien maanden, waarna het restant wordt kwijtgescholden. Werkt een schuldeiser niet mee, dan kan de rechtbank je toelaten tot de wettelijke schuldsanering. Sinds 1 juli 2023 duurt zo'n traject in beginsel achttien maanden in plaats van drie jaar en eindigt het met een schone lei.
Je huis hoeft daar niet altijd bij in te schieten. Blijft de hypotheeklast binnen wat de rechter-commissaris redelijk vindt en zit er geen noemenswaardige overwaarde in de woning, dan kun je erin blijven wonen. Zit er wel overwaarde in, dan valt die in de boedel en gaat verkoop meestal voor. Houd er rekening mee dat een schuldregeling zelf ook een codering bij het BKR oplevert, met dezelfde zichtbaarheid van vijf jaar na afloop.
Lucht maken in je eigen huishouden voordat het misgaat
Voordat je bij bijzonder beheer aanklopt, valt er in het huishouden zelf vaak meer te halen dan mensen denken. Het meest onderbenutte instrument is de voorlopige aanslag: je laat de hypotheekrenteaftrek maandelijks uitbetalen in plaats van een keer per jaar bij de aangifte. Bij 12.000 euro rente en een eigenwoningforfait van 1.400 euro bedraagt de aftrek 10.600 euro; tegen het maximumtarief van 37,56 procent in 2026 levert dat ongeveer 3.981 euro per jaar op, zo'n 331 euro per maand die je anders pas een jaar later ziet.
Daalt je inkomen, geef dat dan meteen door aan de Belastingdienst en aan de toeslagenkant, want zorgtoeslag en kindgebonden budget bewegen met je inkomen mee. Gemeenten en waterschappen kennen kwijtschelding van de lokale heffingen bij een laag inkomen en weinig vermogen, en dat scheelt al gauw enkele honderden euro's per jaar. Voor de aanslag inkomstenbelasting kun je een betalingsregeling aanvragen in plaats van de aanslag te laten liggen.
Kijk ook of er al een woonlastenverzekering aan je hypotheek hangt die bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid een deel van de termijn overneemt. Zo'n polis kent een wachttijd en een maximale uitkeringsduur, dus meld je schade op de dag dat je het weet. Zet daarna het geheel op een rij met de maandlasten-rekenhulp, zodat je in het gesprek met je geldverstrekker met bedragen komt in plaats van met een gevoel.
Weer een hypotheek na een achterstand
Zolang er een openstaande achterstand bij het BKR staat, wijzen vrijwel alle geldverstrekkers een hypotheekaanvraag af. Zodra de achterstand is ingelopen en er een herstelmelding bij staat, ontstaat er ruimte. De registratie blijft daarna nog vijf jaar zichtbaar, maar een aantal partijen beoordeelt zo'n dossier met de hand, zeker als de oorzaak aantoonbaar tijdelijk was en je inmiddels een stabiel inkomen hebt. Welke partijen dat doen en welk verhaal je nodig hebt, staat in de gids over een huis kopen met een negatieve BKR-registratie.
Wat je in die periode doet, telt zwaarder dan de registratie zelf. Los consumptieve kredieten af of verlaag de limiet, want die limiet blijft aan je leenruimte knagen zolang hij openstaat. Bouw een aantoonbaar spaarpatroon op, want eigen geld compenseert een deel van het risico dat de geldverstrekker ziet.
Vraag ook je eigen overzicht op bij het BKR voordat je een adviseur inschakelt, zodat je precies weet welke codering er staat en vanaf welke datum. Klopt er iets niet, dan kun je de geldverstrekker om correctie vragen; die is de enige partij die een melding kan aanpassen. Hoe je zo'n verzoek onderbouwt, lees je bij de uitleg over de gevolgen van een negatieve registratie voor je hypotheek.
Maximale hypotheek
Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek
Doorgerekend: zo pakt het uit
Drie maanden achterstand op een maandlast van 1.432 euro
Stel, je hebt een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro tegen 4 procent rente met een looptijd van dertig jaar. De bruto maandlast is dan 1.432 euro. Je valt drie maanden terug in inkomen en betaalt die termijnen niet: de achterstand bedraagt 4.296 euro, plus rente over het openstaande bedrag.
Bijzonder beheer biedt een inhaalregeling over 24 maanden aan. Je betaalt dan 1.432 euro plus 179 euro inhaal, samen 1.611 euro per maand, twee jaar lang. Blijf je binnen die regeling, dan wordt de achterstand rond de vierde maand wel gemeld bij het BKR, maar volgt er een herstelmelding zodra het bedrag is ingelopen. Loopt de achterstand door tot vijf maanden, dan praat je over 7.160 euro en wordt een regeling over twee jaar al 298 euro per maand: bijna het bedrag waarmee je in de problemen kwam.
Twee jaar tijdelijk aflossingsvrij: wat dat later kost
Bij dezelfde lening van 300.000 euro tegen 4 procent kost het aflossingsvrij zetten van de hele lening 300.000 x 4% / 12 = 1.000 euro rente per maand. Je maandlast daalt van 1.432 naar 1.000 euro, een verschil van 432 euro. Twee jaar lang levert dat 10.368 euro lucht op.
De rekening komt daarna. Normaal zou je schuld na 24 maanden gedaald zijn tot ongeveer 289.200 euro; nu staat er nog steeds 300.000 euro open. Je hebt dus bijna 11.000 euro aflossing gemist. De resterende looptijd is intussen 28 jaar, en 300.000 euro annuïtair over 28 jaar tegen 4 procent kost 1.486 euro per maand. De maandlast komt 54 euro hoger terug dan hij was. Bij een tijdelijke terugval is dat een prima ruil, bij een blijvend lager inkomen schuif je het probleem twee jaar vooruit.
Gedwongen verkoop met en zonder NHG
Stel, van diezelfde hypotheek van 300.000 euro is na vier jaar aflossen nog 277.500 euro open. Na een scheiding lukt het niet meer en verkoop je onderhands voor 265.000 euro. Makelaar, notaris en doorlopende lasten kosten samen 5.000 euro, dus er gaat 260.000 euro naar de geldverstrekker. De restschuld is 17.500 euro. Daar komt een achterstand van vier maanden bij, 5.728 euro plus kosten, zodat er ongeveer 23.500 euro overblijft.
Met NHG kan dat bedrag worden kwijtgescholden, mits je te goeder trouw bent en hebt meegewerkt aan de verkoop. Je begint dan zonder schuld, met alleen de registratie bij het BKR die nog vijf jaar zichtbaar blijft. Zonder NHG blijft de 23.500 euro staan. Los je die af met 200 euro per maand tegen 5 procent rente, dan ben je er ruim dertien jaar mee bezig en betaal je onderweg ongeveer 8.800 euro rente, zonder enige aftrek.
Veelgemaakte fouten
De eerste brieven laten liggen
Elke week stilte verplaatst je dossier een stap richting opeising. Bij twee maanden praat je nog over een regeling, bij zes maanden over verkoop. Wie zelf belt, kiest mee uit de oplossingen; wie wacht, krijgt de route die de geldverstrekker overhoudt.
Een consumptief krediet gebruiken om de hypotheek te betalen
Een persoonlijke lening of doorlopend krediet dekt twee of drie termijnen en kost daarna jaren. Het krediet komt bovendien meteen in het BKR te staan en drukt je toekomstige leenruimte, terwijl de rente vele malen hoger ligt dan je hypotheekrente.
Vergeten dat er NHG onder de hypotheek zit
Wie de garantie niet noemt bij bijzonder beheer, mist de woonlastenfaciliteit en later mogelijk de kwijtschelding van de restschuld. Dat verschil loopt bij een gedwongen verkoop zonder moeite in de tienduizenden euro's.
Onderhands verkopen zonder schriftelijke toestemming
Bij een verkoop onder de hypotheekschuld moet de geldverstrekker akkoord gaan met royement van het hypotheekrecht. Zonder dat akkoord gaat de levering niet door of blijf je met de restschuld zitten terwijl het huis al weg is.
Denken dat een BKR-melding verdwijnt zodra je betaalt
Betalen levert een herstelmelding op, geen verwijdering. De gegevens blijven na beëindiging van het krediet nog vijf jaar zichtbaar. Wie daar bij het plannen van een volgende aankoop geen rekening mee houdt, komt er tijdens de aanvraag achter.
De teruggaaf op het oude inkomen laten doorlopen
Een voorlopige aanslag die nog uitgaat van je oude inkomen betaalt maandelijks te veel uit. Dat bedrag wordt later teruggevorderd, precies in de periode waarin je het niet hebt. Aanpassen kost tien minuten.
Wachten met schuldhulpverlening tot de veiling is aangekondigd
De gemeente moet bij een dreigende ontruiming binnen drie werkdagen in actie komen, maar op dat moment is er nauwelijks nog iets te regelen met de geldverstrekker. Hetzelfde gesprek een half jaar eerder geeft de schuldhulpverlener echte onderhandelingsruimte.
Veelgestelde vragen
Wat gebeurt er als je je hypotheek niet meer kunt betalen?
Eerst krijg je een herinnering en een telefoontje, daarna neemt bijzonder beheer het dossier over. Rond vier maanden achterstand volgt een melding bij het BKR. Lukt een regeling niet, dan stelt de geldverstrekker de lening na een ingebrekestelling opeisbaar en volgt verkoop, het liefst onderhands en anders via een executieveiling.
Vanaf wanneer heb je officieel betalingsproblemen met je hypotheek?
Er is geen wettelijk moment. In de praktijk spreekt een geldverstrekker van een achterstand zodra een termijn niet is voldaan en van betalingsproblemen zodra je twee termijnen mist, want dan gaat het dossier naar bijzonder beheer. Structureel te krap zitten zonder gemiste termijn telt formeel niet mee, maar is wel het moment om te bellen.
Wordt een hypotheek altijd bij het BKR geregistreerd?
Nee. Een normaal lopende hypotheek staat niet in het register. Hij verschijnt er pas in wanneer er een betalingsachterstand wordt gemeld, in de praktijk vanaf 120 dagen. Consumptieve kredieten liggen anders: die worden vanaf 250 euro geregistreerd zodra ze langer dan een maand lopen, ongeacht of je netjes betaalt.
Wat zijn de gevolgen van een positieve bkr-registratie?
Een positieve registratie betekent alleen dat je een krediet hebt en het netjes betaalt. Het blokkeert geen hypotheek, maar het verkleint wel je leenruimte: geldverstrekkers rekenen bij een doorlopend krediet doorgaans 2 procent van de kredietlimiet per maand als vaste last, ook als het saldo nul is. Een limiet van 10.000 euro kost je zo ongeveer 200 euro toetsruimte per maand.
Hoe lang blijft een negatieve BKR-registratie staan?
De gegevens blijven vijf jaar zichtbaar nadat het krediet is beëindigd. Betaal je de achterstand af, dan komt er een herstelmelding bij met de maand waarin dat gebeurde, maar de registratie zelf verdwijnt niet eerder. Alleen de geldverstrekker die de melding deed kan een onjuiste registratie laten corrigeren.
Kan de bank zomaar je huis verkopen bij een achterstand?
Niet zomaar, maar wel zonder rechterlijk vonnis. De geldverstrekker heeft het recht van parate executie, en na een ingebrekestelling en opeising van de lening mag hij de woning laten veilen. De notaris kondigt de veiling minstens dertig dagen van tevoren aan, en in die periode kun je nog een onderhands bod laten toetsen door de voorzieningenrechter.
Waarom levert een executieveiling minder op dan zelf verkopen?
Kopers op een veiling nemen risico: zij kunnen het huis vaak niet bezichtigen, krijgen geen garanties en moeten snel financieren. Dat verdisconteren ze in hun bod. Boven op die lagere opbrengst komen veilingkosten, deurwaarderskosten en notariskosten, die allemaal van de opbrengst af gaan en dus je restschuld vergroten.
Wanneer scheldt NHG de restschuld kwijt?
Twee voorwaarden gelden tegelijk. Je moet te goeder trouw zijn, wat betekent dat de verkoop het gevolg is van relatiebeëindiging, arbeidsongeschiktheid, een inkomensdaling buiten je schuld of het overlijden van je partner. En je moet volledig hebben meegewerkt: doorbetalen zolang het kon, het huis onderhouden en via een makelaar de hoogst haalbare onderhandse prijs nastreven.
Wat is de woonlastenfaciliteit van NHG?
Een regeling waarbij een deel van je maandlasten tijdelijk wordt voorgeschoten en aan je hypotheek wordt toegevoegd, zodat je bij een tijdelijke inkomensdaling in je huis kunt blijven. Je geldverstrekker vraagt de faciliteit aan bij NHG, jij niet zelf. Het is uitstel en geen kwijtschelding: het voorgeschoten bedrag betaal je later terug.
Kun je je hypotheek tijdelijk aflossingsvrij maken bij geldproblemen?
Dat kan als het aflossingsvrije deel binnen het beleid van de geldverstrekker blijft, meestal maximaal de helft van de woningwaarde. Je maandlast daalt met het aflossingsdeel van de annuïteit. De keerzijde is dat je schuld niet daalt, de renteaftrek op dat deel vervalt en de maandlast na afloop hoger terugkomt omdat er minder jaren overblijven om af te lossen.
Is de rente over een restschuld nog aftrekbaar?
Alleen voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, en dan maximaal vijftien jaar vanaf het ontstaan. Voor een restschuld die nu ontstaat is er geen aftrek, ook niet wanneer je het bedrag meefinanciert in een nieuwe hypotheek. Die rente betaal je dus volledig zelf.
Wat gebeurt er met de hypotheek als je na een scheiding de lasten niet meer kunt dragen?
De geldverstrekker toetst of degene die blijft de hele lening op een inkomen kan dragen. Lukt dat niet en is uitkoop onmogelijk, dan volgt verkoop. Beide ex-partners blijven hoofdelijk aansprakelijk tot het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid rond is, dus een achterstand raakt ook degene die al verhuisd is. Bij NHG telt relatiebeëindiging als geldige reden voor kwijtschelding.
Kun je een huis kopen met een negatieve BKR-registratie?
Met een openstaande achterstand vrijwel niet. Staat er een herstelmelding bij en is je inkomen weer stabiel, dan beoordelen sommige geldverstrekkers het dossier met de hand. Verwacht extra vragen over de oorzaak, een grotere inbreng van eigen geld en soms een hogere rente. Wat er in zo'n aanvraag speelt, staat in de gids over kopen met een negatieve registratie.
Helpt de gemeente ook bij een achterstand op de hypotheek?
Ja, schuldhulpverlening staat open voor huiseigenaren. De gemeente moet binnen vier weken een eerste gesprek aanbieden en bij een dreigende ontruiming binnen drie werkdagen. De schuldhulpverlener kijkt naar alle schulden tegelijk en kan namens jou met de geldverstrekker onderhandelen over een regeling naar draagkracht.
Mag je je huis houden in de wettelijke schuldsanering?
Dat kan, mits de woonlasten binnen de norm passen die de rechter-commissaris redelijk vindt en er geen noemenswaardige overwaarde in de woning zit. Zit er wel overwaarde in, dan valt die in de boedel en gaat verkoop voor. Een traject duurt sinds 1 juli 2023 in beginsel achttien maanden en eindigt met een schone lei.
Kun je met een betalingsachterstand nog oversluiten of extra lenen?
Nee. Elke nieuwe aanvraag begint met een toets bij het BKR, en een openstaande achterstand betekent afwijzing. Ook je huidige geldverstrekker verhoogt een lening niet zolang de achterstand loopt. Wat wel kan is wijzigen binnen de bestaande lening, bijvoorbeeld een betalingsregeling of het omzetten van een leningdeel.
Wat als je hypotheek hoger is dan je huis waard is?
Dan sta je onder water en levert verkoop een restschuld op. Zolang je de maandlasten betaalt gebeurt er niets, want een geldverstrekker eist niet bij op grond van de waarde alleen. Bereken met de rekenhulp voor je overwaarde hoe groot het gat is; extra aflossen of de woning verbeteren zijn de twee routes om het te dichten.
Heeft een woonlastenverzekering zin bij betalingsproblemen?
Die verzekering neemt bij onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid een deel van je maandlast over, meestal na een wachttijd en voor een beperkte periode. Voor wie de lasten op een inkomen draagt, dekt de polis precies het risico dat het vaakst tot achterstanden leidt. Kijk in je hypotheekdossier of je er al een hebt, want vaak is hij bij het afsluiten meegenomen.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Zolang het over een betalingsregeling of een tijdelijke betaalpauze gaat, doe je dat prima zelf met bijzonder beheer: die afdeling is er precies voor. Een onafhankelijke hypotheekadviseur verdient zijn kosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, wanneer de lening zelf opnieuw moet worden ingericht, bijvoorbeeld bij het omzetten van leningdelen, ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid na een scheiding of een aanvraag met een herstelmelding in je dossier. De adviseur kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en rekent door wat een wijziging netto met je lasten doet, in plaats van alleen bruto. Ter voorbereiding kun je de smaken zelf naast elkaar zetten op de pagina's over hypotheken.
Loopt er meer dan alleen de hypotheek, dan hoort het gesprek bij de gemeente thuis. Schuldhulpverlening is gratis, kijkt naar alle schuldeisers tegelijk en kan een regeling afdwingen die je zelf niet krijgt. Bij een aangekondigde executieveiling of een geschil over opeising is een advocaat of een sociaal raadsman de aangewezen partij, en veel gemeenten bieden daarvoor een gratis spreekuur. Voor de vraag of jouw restschuld voor kwijtschelding in aanmerking komt, is NHG zelf de bron; je geldverstrekker dient dat verzoek in.