WOZ-waarde opzoeken en checken of bezwaar zin heeft

Zo werkt deze WOZ-check

De check vergelijkt twee bedragen: de WOZ-waarde op je aanslag en jouw eigen inschatting van wat je huis waard was op de waardepeildatum. Het verschil zie je in euro's en in procenten, met een oordeel erbij. Ligt de aanslag meer dan 10 procent boven jouw inschatting, dan is bezwaar het onderzoeken waard. Tussen de 4 en 10 procent is het verschil merkbaar en loont het om eerst het taxatieverslag op te vragen. Binnen de 4 procent levert bezwaar meestal weinig op. Net als de andere rekenhulpen voor wonen rekent de check volledig in je browser, gratis en zonder dat er een gegeven naar een server gaat.

De uitkomst is een eerste zeef, geen taxatie. Of bezwaar echt kansrijk is, hangt af van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond de peildatum en van de kenmerken waarmee de gemeente rekent. Hoe die waardering werkt, lees je in de gids over de WOZ-waarde.

Onder de uitkomst verschijnt een checklist waarmee je de aanslag punt voor punt naloopt, van het taxatieverslag tot de vraag wat een lagere waarde je eigenlijk oplevert. Zo doe je de hele WOZ-check zonder iets te betalen of gegevens achter te laten.

Je WOZ-waarde gratis opzoeken op adres

WOZ-waarde opzoeken kan gratis via wozwaardeloket.nl, de landelijke voorziening van de overheid. Je zoekt op postcode met huisnummer of op adres, of je klikt een woning op de kaart aan, zonder account en zonder DigiD. WOZ-waarden van woningen zijn sinds 1 oktober 2016 openbaar, geregeld in artikel 40a van de Wet WOZ, dus je mag ook de waarde van de buren bekijken of van een huis dat je wilt kopen. Van niet-woningen zoals bedrijfspanden toont het loket niets. Naast de actuele waarde staan er ook de WOZ-waarden van eerdere jaren in, terug tot waardepeildatum 1 januari 2014, zodat je een oude WOZ-waarde niet apart hoeft op te vragen.

Online je WOZ-waarde opvragen kan ook via MijnOverheid of de digitale balie van je gemeente. Daar vind je met DigiD bovendien het taxatieverslag: de onderbouwing met de objectkenmerken en de verkochte woningen waarmee de gemeente jouw waarde heeft bepaald. Dat verslag is het eerste dat je nodig hebt als je de waarde wilt controleren, en ook het opvragen daarvan is gratis.

Zie je op het loket een ander bedrag dan op je aanslag, houd dan de aanslag aan: die is leidend, en daartegen maak je bezwaar. Meer wegen om de waarde te vinden staan in de gids over je WOZ-waarde opzoeken.

Waar de WOZ-waarde 2026 over gaat: 1 januari 2025

De WOZ-waarde die je in 2026 op de aanslag ziet, is de waarde van je woning op 1 januari 2025, de waardepeildatum. De gemeente taxeert niet elke woning apart, maar leidt de waarde modelmatig af uit de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond die datum. Hoe dat werkt, staat in de gids over hoe de WOZ-waarde wordt berekend. Zelf je WOZ-waarde berekenen kan dus niet; je kunt de uitkomst wel controleren, en daar is deze check voor.

De beschikking moet wettelijk binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar worden genomen, zegt artikel 24 van de Wet WOZ. De meeste gemeenten versturen de aanslag eind januari of in februari, dus wanneer de nieuwe WOZ-waarde precies bekend is, verschilt per gemeente.

Landelijk steeg de gemiddelde WOZ-waarde in 2026 met 10,3 procent naar 439.000 euro, na een stijging van 5,3 procent in 2025. De verschillen per gemeente zijn groot: in 2026 liep de stijging uiteen van 2,5 procent in de rustigste gemeente tot 19,2 procent in de sterkst stijgende. De gemiddelde stijging van de WOZ-waarde per gemeente publiceert het CBS elk jaar in juni.

Jaar op de aanslag	Waardepeildatum	Gemiddelde WOZ-waarde	Stijging
2026	1 januari 2025	€ 439.000	+10,3%
2025	1 januari 2024	€ 398.000	+5,3%
2024	1 januari 2023	€ 378.000	+2,7%
2023	1 januari 2022	€ 368.000	+16,1%
2022	1 januari 2021	€ 317.000	+9,3%

Een eigen inschatting die ergens op slaat

De check staat of valt met jouw inschatting van de waarde op de peildatum. Je gevoel over wat het huis vandaag waard is, is daarvoor niet genoeg: in een stijgende markt loopt de WOZ per definitie een jaar achter op de prijzen van nu, en wie met de waarde van vandaag vergelijkt, vindt bijna elke aanslag te laag. Vergelijk daarom met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond 1 januari 2025.

Drie bronnen helpen. Het taxatieverslag noemt de verkochte woningen waarmee de gemeente jouw waarde onderbouwt; controleer of die qua type, oppervlak en staat echt vergelijkbaar zijn. Het WOZ-waardeloket laat zien wat vergelijkbare woningen in je straat aan WOZ-waarde hebben; een groot onverklaarbaar verschil met de buren is een signaal. En bij het Kadaster vraag je voor een paar euro de werkelijke koopsommen in je buurt op.

Verwar de WOZ-waarde niet met een taxatie voor de verkoop of de hypotheek; het verschil lees je na in de gids over de taxatiewaarde van een huis. En wat het bedrag op jouw aanslag betekent, staat in de gids over wat jouw WOZ-waarde zegt.

Wat een lagere WOZ-waarde je oplevert

Bezwaar heeft alleen zin als er iets te winnen valt. De WOZ-waarde werkt door in de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de watersysteemheffing van het waterschap. Stel, je krijgt de waarde 25.000 euro omlaag, van 450.000 naar 425.000 euro. Reken met een OZB-tarief van 0,1 procent, een aanname want elke gemeente stelt haar eigen tarief vast: die aanslag daalt van 450 naar 425 euro, 25 euro per jaar. Het forfait is in 2026 voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro 0,35 procent en daalt van 1.575 naar 1.488 euro. Wie meer hypotheekrente aftrekt dan het forfait bijtelt, rekent die 87,50 euro lagere bijtelling af tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent (2026) en houdt er ongeveer 33 euro netto aan over. Met een watersysteemheffing van 0,04 procent, ruim 10 euro, kom je op ruwweg 70 euro per jaar.

Dat bedrag keert wel elk jaar terug zolang de lagere waarde standhoudt. Wat het forfait bij jouw waarde en belastingtarief doet, reken je na met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

Bij een erfenis tikt een verlaging harder aan, want een woning in de nalatenschap telt voor de WOZ-waarde van het jaar van overlijden, of naar keuze die van het jaar erna. Komt de verkrijging boven de vrijstelling uit, in 2026 26.230 euro voor een kind, dan scheelt 25.000 euro lagere waarde bij het kindtarief van 10 of 20 procent 2.500 tot 5.000 euro erfbelasting.

Heffing of regeling	Hoe de WOZ-waarde doorwerkt	Wat € 25.000 lagere WOZ scheelt
OZB	gemeentelijk tarief als percentage van de WOZ-waarde	€ 25 per jaar bij een tarief van 0,1%
Eigenwoningforfait	0,35% van de WOZ-waarde (2026) telt op bij je inkomen in box 1	€ 87,50 minder bijtelling, netto rond € 33 bij het maximale aftrektarief van 37,56%
Watersysteemheffing gebouwd	promillage van de WOZ-waarde, verschilt per waterschap	ruim € 10 per jaar bij een tarief van 0,04%
Erfbelasting bij een woning in de nalatenschap	de woning telt voor de WOZ-waarde van het overlijdensjaar	€ 2.500 tot € 5.000 bij het kindtarief van 10 of 20% (2026), voor zover de verkrijging boven de vrijstelling uitkomt

Bezwaar maken is gratis en moet binnen zes weken

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is gratis en doe je zelf bij de gemeente, digitaal met DigiD of per brief. De wettelijke termijn is zes weken na de dagtekening van de aanslag; daarna staat de waarde voor dat jaar in principe vast. Bel voor je iets op papier zet het nummer op de aanslag: veel gemeenten herstellen een duidelijke fout, zoals een verkeerd woonoppervlak, zonder formeel bezwaarschrift.

Zet in het bezwaarschrift je naam, het aanslagnummer, het adres van de woning en waarom je de waarde te hoog vindt, met onderbouwing: verkoopcijfers rond de peildatum, onjuiste objectkenmerken of achterstallig onderhoud. Hoe je zo'n brief opbouwt en verstuurt, staat in de gids over het bezwaarschrift. De gemeente doet uitspraak in het kalenderjaar waarin je bezwaar binnenkomt, tenzij je het in de laatste zes weken van dat jaar indient; dan geldt de gewone termijn van de Algemene wet bestuursrecht.

Bureaus die op basis van no cure no pay bezwaar maken, zijn sinds 1 januari 2024 een stuk minder aantrekkelijk: de wettelijke kostenvergoeding bij een gegrond bezwaar is verlaagd, en artikel 30a van de Wet WOZ schrijft voor dat de gemeente alleen uitbetaalt op een rekening die op jouw naam staat, niet op die van het bureau. Zelf bezwaar maken kost een avond werk en levert precies hetzelfde recht op.

Wanneer bezwaar zin heeft, en wanneer juist een hogere waarde

De drempels in de check zijn geen wet maar ervaring: onder de 4 procent verschil gaat de gemeente zelden mee, omdat een modelmatige taxatie nu eenmaal een marge kent. Boven de 10 procent, of bij een aantoonbare fout in het woonoppervlak, het bouwjaar of de staat van de woning, wordt bezwaar interessant. Ook een aanbouw die er niet is, ernstige gebreken of overlast die de verkoopwaarde drukt, kan een grond zijn.

Een te lage WOZ-waarde kan net zo goed een reden voor bezwaar zijn, en de check laat dat ook zien als jouw inschatting boven de aanslag ligt. Wie zijn huis wil verkopen, wil geen openbare waarde die ver onder de vraagprijs ligt. En bij de hypotheek accepteren veel geldverstrekkers een WOZ-beschikking als bewijs dat je schuld ten opzichte van de woningwaarde in een lagere risicoklasse valt, wat de renteopslag kan verlagen. Dat is acceptatiebeleid en geen recht: of een WOZ-beschikking volstaat of dat er een taxatie moet komen, en of de opslag vanzelf meebeweegt, staat in je hypotheekvoorwaarden en verschilt per geldverstrekker.

Weeg in beide richtingen de doorwerking mee. Een hogere waarde betekent ook meer OZB en een hoger forfait; een lagere waarde kan bij verkoop of renteopslag tegen je werken. De uitkomst van de check is het startpunt van die afweging, niet het eindpunt.

Veelgestelde vragen