Modelreglement VvE: welke versie geldt voor jouw appartement

Wat een modelreglement is en waarom jouw versie uitmaakt

Een modelreglement is een standaardreglement voor appartementengebouwen dat ooit bij een notaris is vastgelegd en is ingeschreven in de openbare registers. De splitsingsakte van jouw gebouw verwijst naar zo'n model, en door die verwijzing gelden alle artikelen ervan voor de vereniging van eigenaars waar je automatisch lid van bent. De wet vraagt om die verwijzing: artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de akte van splitsing een reglement moet bevatten, en het model bespaart de notaris het werk om dat elke keer opnieuw te schrijven.

Welke versie voor jou geldt, hangt af van het jaar waarin het gebouw is gesplitst. Je vindt de verwijzing in de eerste bladzijden van de splitsingsakte van je gebouw, in een zin als: op deze splitsing is van toepassing het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 1992. Daarachter staat vrijwel altijd een lijst met afwijkingen en aanvullingen die alleen voor jouw complex gelden.

De rangorde is vast. Bovenaan staat de wet, daaronder de akte met het modelreglement en de afwijkingen erin, daaronder het huishoudelijk reglement, en pas daarna losse besluiten van de vergadering. Een regel in het huishoudelijk reglement die botst met de wet of met het reglement uit de akte wordt volgens artikel 44 van het model uit 1992 en artikel 59 lid 3 van dat uit 2006 voor niet geschreven gehouden.

De modelreglementen op een rij, van 1972 tot de kleine VvE van 2021

De reeks begon in 1972 met een reglement voor splitsing van eigendom, gevolgd door het eerste echte modelreglement dat op 22 februari 1973 bij notariële akte werd vastgelegd. Daarna volgden november 1983, januari 1992 en januari 2006. Het model van 19 december 2017 is de meest recente algemene versie, met in 2018 een aparte variant voor ondersplitsing en in 2021 een model voor kleine verenigingen.

In de akte staat de volledige naam, dus modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 of modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006. Een nieuw model vervangt de oude niet. Alle versies blijven naast elkaar gelden, elk voor de splitsingen die ernaar verwijzen. Een gebouw dat in 1996 is gesplitst, werkt in 2026 nog steeds met het model uit 1992, ook al zijn er sindsdien twee nieuwere teksten bijgekomen. Overstappen kan alleen door de akte te laten wijzigen bij de notaris.

Het jaartal in je akte zegt trouwens iets over de sfeer van de tekst. De oudste versies kennen nog een administrateur in plaats van een bestuur, en het model uit 1992 rekent bedragen nog in guldens. Dat maakt zo'n bepaling niet ongeldig, maar je moet het bedrag wel omrekenen of door de vergadering opnieuw laten vaststellen.

Versie	Vastgelegd	Waar je het aan herkent
Reglement 1972	1972	Splitsing van eigendom, voorloper van de reeks, zeldzaam in de praktijk
Modelreglement 1973	22 februari 1973	Spreekt van de administrateur, verplicht reservefonds voor buitengewone uitgaven
Modelreglement 1983	november 1983	Zelfde opzet als 1973, reservefonds is hier een keuze van de vergadering
Modelreglement 1992	januari 1992	Bestuur in plaats van administrateur, bedragen nog in guldens, quorum voor gewone besluiten
Modelreglement 2006	januari 2006	Verplicht reservefonds met meerjarenonderhoudsplan, quorum alleen bij zware besluiten
Modelreglement 2017	19 december 2017	Gemeenschappelijke ruimten als apart begrip, regels over recreatieverhuur en laadpunten
Modelreglement kleine VvE 2021	16 augustus 2021	Vereenvoudigde tekst voor splitsingen van twee tot vijf appartementsrechten

Gecontroleerd op augustus 2026

Zo zoek je op welk modelreglement voor jouw VvE geldt

Begin bij je eigen aankoopdossier. De akte van levering die je van de notaris kreeg, verwijst naar de splitsingsakte, en vaak zit een afschrift van die splitsingsakte er als bijlage bij. Heb je dat niet, vraag het dan op bij het bestuur of de beheerder: die horen de akte, het reglement en de eventuele wijzigingsaktes te bewaren en aan iedere eigenaar te verstrekken.

Levert dat niets op, dan haal je de akte bij het Kadaster. Een afschrift van de splitsingsakte kost daar 19,85 euro per e-mail of 22,25 euro per post in 2026, per akte. Moet het Kadaster eerst zoeken welke akte je nodig hebt, dan komt daar 60 euro onderzoek bij, ook als er niets gevonden wordt. Vraag meteen de latere wijzigingsaktes mee op, want daarin staan de aanpassingen die de VvE sinds de splitsing heeft laten doorvoeren.

Daarna download je de tekst van het model zelf. De modelreglementen zijn ingeschreven notariële aktes en circuleren als pdf bij notarissen, VvE-beheerders en belangenorganisaties; zoek op het jaartal uit je akte, dus modelreglement 1992 pdf, modelreglement 2006 pdf of modelreglement 1973 pdf, en controleer of je de volledige tekst voor je hebt en niet een samenvatting. Leg die pdf naast je akte en bewaar beide in één map, samen met het huishoudelijk reglement. Wie net een appartement heeft gekocht en nog uitzoekt wat een VvE precies is en waar hij voor staat, heeft met die twee documenten meteen de kern in handen.

Wat er in ieder modelreglement geregeld wordt

De kern van elk model is de grens tussen gemeenschappelijk en privé. Artikel 9 van het model uit 1992 en artikel 17 van dat uit 2006 noemen de funderingen, de dragende muren en kolommen, het ruwe metselwerk, de vloeren, het dak, de kozijnen met glas en de gemeenschappelijke leidingen en installaties, inclusief radiatoren en kranen die in een privégedeelte hangen. Alles wat op die lijst staat, betaalt de VvE samen; de afwerklaag, het stucwerk, het binnenschilderwerk en het sanitair zijn voor jou.

Daarna volgt het geld. Iedere eigenaar draagt bij naar het breukdeel dat in de akte staat, geregeld in artikel 2 lid 3 van het model uit 1992 en artikel 8 lid 2 van dat uit 2006. Het bestuur maakt jaarlijks een begroting, de vergadering stelt die vast en bepaalt de maandelijkse voorschotbijdrage. Hoe groot jouw aandeel is, lees je in de breukdelen in je akte, en die verhouding hoeft niet gelijk te lopen met de oppervlakte van je appartement.

Het derde blok gaat over gebruik. Je gebruikt je appartement volgens de bestemming in de akte, je vloerbedekking moet contactgeluid tegengaan, open haarden vragen toestemming van de vergadering, en wie zijn appartement aan een ander in gebruik geeft, laat die gebruiker eerst een verklaring tekenen dat hij zich aan het reglement houdt. Overtredingen lopen via een aangetekende waarschuwing, en pas als daar een maand later geen gevolg aan is gegeven, kan het bestuur een boete opleggen waarvan de vergadering het maximum heeft vastgesteld.

Onderwerp	Modelreglement 1992	Modelreglement 2006
Gemeenschappelijke gedeelten en zaken	artikel 9	artikel 17
Breukdelen en bijdrageplicht	artikel 2 lid 3	artikel 8 lid 2
Begroting en voorschotbijdragen	artikel 5	artikel 11 en 12
Rente en kosten bij te laat betalen	artikel 6	artikel 13
Reservefonds	artikel 32, kan worden gevormd	artikel 10, moet worden gevormd
Verzekering van het gebouw	artikel 8	artikel 15
Onderhoud van het privégedeelte	artikel 18	artikel 28
Verhuur en gebruikersverklaring	artikel 24	artikel 35
Boete bij overtreding	artikel 29	artikel 41
Besluiten, quorum en meerderheid	artikel 37 en 38	artikel 50 en 52
Huishoudelijk reglement	artikel 44	artikel 59

Het modelreglement 1992 in de praktijk

Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 1992 hoort bij vrijwel alle splitsingen tussen 1992 en 2006 en is daarmee de versie die je in Nederland het vaakst tegenkomt. De administrateur uit de oudere modellen heet hier bestuur, en de vereniging krijgt een duidelijker rol in het onderhoud van het gebouw.

Bij het vergaderen let je op twee artikelen. Artikel 37 lid 5 bepaalt dat er geen geldig besluit kan worden genomen als minder dan de helft van het totale aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is, met als uitzondering posten die al op de vastgestelde begroting staan en met niet meer dan tien procent worden overschreden. Voor uitgaven buiten het gewone onderhoud vraagt artikel 38 lid 5 zwaarder geschut: tweederde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin tweederde van alle stemmen aanwezig is. Wordt dat niet gehaald, dan volgt een tweede vergadering, niet eerder dan twee en niet later dan zes weken na de eerste, waarin het aantal aanwezige stemmen niet meer telt.

Rond geld is de tekst streng. Betaal je je bijdrage niet binnen een maand na opeisbaarheid, dan ben je zonder ingebrekestelling in verzuim en loopt er rente ter hoogte van de wettelijke rente plus twee punten, met een minimum dat destijds op tien gulden stond en dat de vergadering jaarlijks hoger mag vaststellen (artikel 6 lid 1). Blijft de definitieve bijdrage zes maanden onbetaald, dan wordt de schuld over de andere eigenaars omgeslagen. Het reservefonds is in dit model nog geen verplichting maar een mogelijkheid: artikel 32 zegt dat de vergadering er een kan vormen.

Eén zin in artikel 38 lid 8 is in latere modellen verdwenen en levert nog altijd discussies op: de eigenaar die van een verbouwing of een nieuwe installatie geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten daarvan bij te dragen. Bij een lift in een gebouw met begane-grondwoningen is dat het startpunt van elk gesprek over de kostenverdeling.

Wat het modelreglement 2006 anders doet

Het model van januari 2006 maakt sparen verplicht. Artikel 10 bepaalt dat er een reservefonds moet komen voor de kosten uit het onderhoudsplan en voor onvoorziene uitgaven, en verplicht het bestuur zo'n meerjarenonderhoudsplan op te laten stellen voor minstens vijf jaar, dat bij een langere looptijd elke vijf jaar wordt herzien. Over het geld van dat fonds kan alleen worden beschikt door de voorzitter samen met een aangewezen eigenaar, na machtiging van de vergadering.

Vergaderen werd makkelijker. Artikel 50 lid 1 laat gewone besluiten toe met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, zonder aanwezigheidseis. Alleen voor uitgaven buiten het onderhoud, uitgaven ten laste van het reservefonds, verplichtingen boven een door de vergadering vastgesteld bedrag en verbouwingen geldt via artikel 52 lid 5 de zware eis van tweederde van de stemmen bij tweederde aanwezigheid. In de tweede vergadering, twee tot zes weken later, is nog steeds een tweederdemeerderheid van de uitgebrachte stemmen nodig, maar telt de opkomst niet meer mee.

Verder is het huishoudelijk reglement steviger verankerd. Artikel 59 somt op wat erin mag staan, vraagt voor vaststelling en wijziging dezelfde tweederdemeerderheid als bij zware besluiten, en verplicht het bestuur de tekst in de openbare registers te publiceren. De bijlage bij dit model bevat bovendien een uitgewerkte regel voor harde vloeren in nieuwbouw: een zwevende vloer op veerkrachtig materiaal, met een isolatie-index voor contactgeluid volgens NEN 5077 die voldoet aan het bouwbesluit dat gold bij de bouwvergunning.

Wat het bestuur aan sanctiemogelijkheden krijgt, is ook ruimer. Artikel 41 laat naast een eenmalige boete ook een dagboete toe, opnieuw pas na een aangetekende waarschuwing en een maand wachttijd, en tot het maximum dat de vergadering heeft vastgesteld.

Onderwerp	1992	2006	2017
Quorum bij gewone besluiten	meer dan de helft van de stemmen	geen quorumeis	geen quorumeis
Reservefonds	mogelijkheid	verplicht, met onderhoudsplan	verplicht, plan of 0,5 procent
Meerjarenonderhoudsplan	niet geregeld	bestuur moet het laten maken	plan of vaste reservering
Verhuur voor recreatie	niet apart geregeld	niet apart geregeld	uitdrukkelijk verboden
Laadpunt elektrische auto	toestemming vergadering	toestemming vergadering	toegestaan na werkplan
Boete	eenmalig	eenmalig of per dag	eenmalig of per dag

Gecontroleerd op augustus 2026

Het modelreglement 2017 en het model voor kleine VvE's uit 2021

Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 is op 19 december 2017 vastgesteld en is de eerste versie die is geschreven met de Wet verbetering functioneren VvE in de hand. Nieuw is het begrip gemeenschappelijke ruimten naast de gemeenschappelijke gedeelten, waarmee een oude onduidelijkheid uit 2006 verdwijnt over muren die zowel scheiding als ruimte waren. Artikel 14 legt de jaarlijkse reservering vast: volgens het meerjarenonderhoudsplan, of ten minste een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw.

Twee bepalingen halen het vaakst de vergadering. Artikel 27 lid 2 verbiedt horeca en pensionbedrijf in een privégedeelte en noemt daarbij uitdrukkelijk verhuur voor recreatie, zoals het tegen betaling laten overnachten van gasten; verhuur op basis van een huurovereenkomst van zes maanden of langer valt er niet onder. Artikel 28 lid 3 draait de laadpaaldiscussie om: een eigenaar van een parkeerplek mag op eigen kosten en risico een oplaadpunt aanbrengen zonder toestemming van de vergadering, mits hij vooraf een werkplan bij het bestuur indient.

Het modelreglement voor kleine verenigingen van eigenaars is op 16 augustus 2021 bij akte vastgelegd, na onderzoek van de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland in opdracht van VvE Belang en het ministerie van Binnenlandse Zaken. De tekst volgt die van 2017 maar is korter, is bedoeld voor splitsingen van twee tot vijf appartementsrechten en laat de lange opsomming van gemeenschappelijke gedeelten weg. Voor een pand met een winkel beneden en twee woningen erboven is dat een stuk werkbaarder dan het volledige model.

Deze twee versies gelden alleen voor splitsingen die er in de akte naar verwijzen. Een bestaande VvE die de laadpaalregel of de recreatieverhuurregel wil overnemen, moet daarvoor de akte laten wijzigen of een eigen regeling treffen die binnen het oude reglement past.

Wat de wet sinds 2018 boven je modelreglement uit regelt

Sinds 1 januari 2018 staat de reserveringsplicht in de wet zelf, en die gaat voor op wat jouw reglement zegt. Artikel 5:126 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek geeft twee routes voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn: reserveren volgens een onderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar en minstens tien jaar vooruitkijkt, of jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde opzij zetten. Bestaande verenigingen kregen tot 1 januari 2021 de tijd om dat op orde te brengen.

Het geld moet op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de vereniging staan. Afwijken van die eis kan alleen als het reglement dat toestaat, bij besluit van de vergadering met minstens vier vijfde van de stemmen, of door een bankgarantie ten name van de vereniging. Een reservefonds dat op de rekening van de beheerder of van een bestuurslid staat, voldoet dus niet.

Dezelfde wet gaf VvE's de bevoegdheid om een lening aan te gaan, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk verbiedt (artikel 5:126 lid 4). Dat maakt het mogelijk om een dakvervanging of een isolatieproject te financieren zonder eerst tien jaar te sparen, en de vereniging is de partij die leent, niet jij persoonlijk.

Bij verkoop speelt nog een wettelijke regel die veel kopers verrast. Op grond van artikel 5:122 lid 3 zijn verkoper en koper hoofdelijk aansprakelijk voor achterstallige bijdragen uit het lopende en het voorafgaande boekjaar, en de notaris hecht bij de overdracht een opgave van het bestuur aan de akte. Kijk daarom bij aankoop verder dan het reglement en vraag de stukken op die bij een gezonde VvE horen: de laatste jaarrekening, het onderhoudsplan en de stand van het reservefonds.

Je reglement wijzigen of aanvullen

Overstappen op een nieuwer model of één artikel aanpassen betekent altijd: de splitsingsakte wijzigen. Dat kan met medewerking van alle eigenaars (artikel 5:139 lid 1), of via een vergaderingsbesluit met minstens vier vijfde van het totale aantal stemmen dat de eigenaars kunnen uitbrengen (artikel 5:139 lid 2). In de oproeping voor die vergadering moet staan dat er een wijziging wordt voorgesteld, met de voorgestelde tekst en tekening erbij, en de oproepingstermijn is minstens vijftien dagen.

Weigert iemand zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter die medewerking vervangen door een machtiging, op verzoek van eigenaars die samen minstens de helft van de stemmen hebben (artikel 5:140). Andersom kan een eigenaar die tegen stemde binnen drie maanden vernietiging van het besluit vorderen. De notariële akte kan pas passeren als vaststaat dat die termijn ongebruikt is verstreken, wat de doorlooptijd in de praktijk op maanden brengt.

Reken op enkele duizenden euro's. Voor een wijzigingsakte inclusief tekeningen en inschrijving bij het Kadaster vragen notarissen in 2026 meestal rond de 3.000 euro, en die kosten worden naar breukdelen over de eigenaars verdeeld. Voor kleine ergernissen is dat zelden de moeite waard.

Het goedkope alternatief is het huishoudelijk reglement, maar dat heeft een harde grens. Regels over het gebruik van privégedeelten mogen daar alleen in staan als het modelreglement die ruimte geeft, zoals artikel 17 lid 2 van het model uit 1992 en artikel 25 lid 2 van dat uit 2006 doen. Een verhuurverbod of een huisdierenverbod dat alleen in het huishoudelijk reglement staat terwijl de akte er niets over zegt, houdt bij de rechter geen stand.

Zo krijg je scherp welk reglement voor jouw VvE geldt

Een middagje uitzoeken levert een dossier op waar je jaren mee vooruit kunt.

1. Pak je aankoopdossier erbij

   De akte van levering verwijst naar de splitsingsakte en vaak zit er een afschrift bij. Vind je dat, dan ben je binnen tien minuten klaar en hoef je niets te bestellen.

2. Vraag het bestuur of de beheerder om de stukken

   Het bestuur hoort de akte, het reglement, het huishoudelijk reglement en de wijzigingsaktes te bewaren en aan iedere eigenaar te verstrekken. Vraag meteen de laatste jaarrekening en het onderhoudsplan mee.

3. Bestel de akte bij het Kadaster als het bestuur niets heeft

   Een afschrift van de splitsingsakte kost 19,85 euro per e-mail in 2026, en 60 euro als het Kadaster eerst moet zoeken. Bestel de latere wijzigingsaktes erbij, anders mis je de aanpassingen.

4. Zoek de verwijzing en het jaartal op

   De verwijzing naar het modelreglement staat meestal in de eerste artikelen van de akte. Noteer het jaartal en lees daarna de lijst met afwijkingen en aanvullingen die erop volgt.

5. Download het model van dat jaar en leg het ernaast

   Met de pdf van het modelreglement 1992, 2006 of 2017 naast de akte lees je in één beweging de standaardregel en de afwijking die jouw VvE erop heeft gemaakt.

6. Markeer de artikelen die je echt nodig hebt

   Onderhoud, kostenverdeling, verhuur en de vergaderregels zijn samen goed voor negen van de tien discussies. Zet er paperclips of bladwijzers in en deel het bestand met het bestuur.

Check dit voordat je op je reglement vertrouwt

• Weet je welk jaartal modelreglement in jouw splitsingsakte staat
• Heb je de lijst met afwijkingen en aanvullingen uit de akte gelezen
• Ken je de artikelen over gemeenschappelijke gedeelten en over onderhoud van je privégedeelte
• Weet je welk breukdeel bij jouw appartement hoort en wat je bijdrage daarmee te maken heeft
• Heeft de vergadering een boetebedrag vastgesteld waar het bestuur naar kan verwijzen
• Staat het reservefonds op een aparte rekening op naam van de vereniging
• Is er een onderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar, of reserveert de VvE 0,5 procent van de herbouwwaarde
• Weet je welke besluiten een tweederdemeerderheid en een quorum nodig hebben

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Uitgaan van het nieuwste modelreglement

Het model van 2017 leest prettig en staat vol moderne regels, maar het geldt alleen voor splitsingen die ernaar verwijzen. Wie in een gebouw uit 1998 een laadpaal plaatst met een beroep op artikel 28 lid 3 van dat model, heeft geen toestemming en kan die terugbouwen op eigen kosten.

De afwijkingen in de akte overslaan

Vrijwel elke splitsingsakte past het model op punten aan: een andere kostenverdeling, een verhuurregeling, een extra toestemmingseis. Het model is aanvullend, de akte gaat voor, en discussies die op het model zijn gebaseerd lopen daarop stuk.

Denken dat het huishoudelijk reglement alles kan regelen

Regels over het gebruik van privégedeelten mogen alleen in het huishoudelijk reglement staan als het reglement uit de akte die ruimte geeft. Een verhuurverbod of een algeheel huisdierenverbod dat daar los in wordt gezet, is nietig, en handhaven kost dan alleen advocaatkosten.

Zware besluiten nemen zonder op het quorum te letten

Onder het model uit 1992 sneuvelt een besluit over een uitgave buiten het onderhoud als er te weinig stemmen aanwezig waren. Een eigenaar kan zo'n besluit binnen een maand laten vernietigen, en dan staat de aannemer wel al ingepland.

Een boete opleggen zonder de vaste route

Eerst een aangetekende waarschuwing, dan een maand wachten, en alleen tot het bedrag dat de vergadering heeft vastgesteld. Wie een van die drie stappen overslaat, heeft een boete die bij de rechter geen stand houdt en zuurt de verhouding in het trappenhuis onnodig aan.

Reserveren tot precies 0,5 procent en niet verder kijken

De vaste 0,5 procent van de herbouwwaarde is een wettelijk minimum, geen raming van wat jouw gebouw nodig heeft. Bij een gebouw met een lift, een parkeerkelder of een gevel aan zee ligt de echte behoefte vaak twee tot drie keer hoger, en het verschil komt als eenmalige heffing bij de eigenaars terecht.

Bij aankoop niet naar de achterstanden vragen

Achterstallige bijdragen uit het lopende en het voorafgaande boekjaar kunnen bij jou worden opgehaald, ook al heb jij ze niet gemaakt. Zonder opgave van het bestuur weet de notaris niet wat hij moet verrekenen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het opzoeken van je modelreglement heb je niemand nodig: de akte, de pdf van het model en een middag tijd volstaan. Een VvE-jurist of advocaat verdient zichzelf terug zodra er geld of dwang aan te pas komt, bijvoorbeeld bij een besluit dat je wilt laten vernietigen, een boete die wordt aangevochten, een kostenverdeling die scheef ligt of een conflict over de vraag of een reparatie gemeenschappelijk is. Uurtarieven in de markt liggen in 2026 grofweg tussen 175 en 300 euro, en een aantal belangenorganisaties voor appartementseigenaren biedt eerstelijns juridisch advies binnen het lidmaatschap. Bij het wijzigen van de akte is de notaris de aangewezen partij, want alleen hij kan de wijziging opstellen en inschrijven; reken daar in 2026 op enkele duizenden euro's, meestal rond de 3.000 euro inclusief tekeningen en inschrijving. Ligt de vraag eerder bij dagelijkse orde en overlast dan bij de akte, dan is een aanpassing van het huishoudelijk reglement vaak sneller en veel goedkoper, zolang die aanpassing binnen de grenzen van je reglement blijft.