Overdrachtsbelasting voor starters: wanneer je nul procent betaalt
Ben je 18 jaar of ouder en nog geen 35 op de dag dat de akte passeert, ga je zelf in de woning wonen en heb je de vrijstelling nog nooit gebruikt, dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting over een woning tot en met 555.000 euro. Boven die grens vervalt de vrijstelling in één keer volledig en betaal je 2 procent over de hele koopsom. De vrijstelling geldt per koper, niet per woning: koop je samen met iemand van 35 of ouder, dan is alleen jouw aandeel vrijgesteld. Je krijgt hem maar één keer in je leven, en je gebruikt hem door bij de notaris een verklaring te tekenen.
- 0% 2026 overdrachtsbelasting met de startersvrijstelling
- € 555.000 2026 maximale woningwaarde voor de vrijstelling
- 18 tot 35 2026 leeftijd op de dag dat de akte passeert
- 1 keer wettelijk hoe vaak je de vrijstelling in je leven mag gebruiken
- € 11.100 2026 wat de vrijstelling maximaal oplevert
Gecontroleerd op augustus 2026
Wanneer een starter geen overdrachtsbelasting betaalt
Kopers tussen de 18 en 35 jaar kunnen één keer in hun leven volledig worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In 2026 geldt dat voor een woning met een waarde tot en met 555.000 euro waarin je zelf gaat wonen. Waar een koper van 35 over een huis van 400.000 euro 8.000 euro afrekent, betaalt een starter in dezelfde woning niets.
De naam is misleidend. De wet spreekt niet over starters maar over jonge kopers, en het maakt niet uit of je voor het eerst een huis koopt. Ook wie eerder al eigenaar was, mag de vrijstelling gebruiken, zolang hij hem nog nooit heeft toegepast. Andersom geldt hetzelfde: een echte starter van 38 valt erbuiten en betaalt gewoon 2 procent.
Er zitten vijf voorwaarden aan, en ze gelden alle vijf tegelijk. Voldoe je aan vier ervan, dan is er geen tussenweg en geen gedeeltelijke korting. Val je door de leeftijd of de waardegrens buiten de boot, dan betaal je 2 procent over de volledige koopsom, mits je er zelf gaat wonen. De uitzonderingen op dat lage tarief en de andere vrijstellingen in de wet staan in de gids over de vrijstellingen voor de overdrachtsbelasting.
De vrijstelling werkt niet automatisch. Je krijgt hem door bij de notaris een verklaring te tekenen waarin je bevestigt dat je aan alle voorwaarden voldoet. Zonder die handtekening draagt de notaris gewoon 2 procent af.
De vijf voorwaarden voor de startersvrijstelling
De leeftijdseis wordt getoetst op het moment van de verkrijging, en dat is de dag dat de leveringsakte bij de notaris passeert. Niet de dag van het bod, niet de dag van het koopcontract. Je moet dan meerderjarig zijn en nog geen 35. Word je op de dag van de overdracht 35, dan ben je die dag niet meer jonger dan 35 en is de vrijstelling verlopen.
De tweede eis is het hoofdverblijfcriterium: je gaat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken. De wet noemt geen minimum aantal maanden, maar de bedoeling moet oprecht zijn en blijken uit de feiten, zoals je inschrijving bij de gemeente. Koop je om te verhuren of om je kind erin te laten wonen, dan is de verklaring onjuist en kan de Belastingdienst naheffen met een boete.
De derde eis is dat je de vrijstelling nog nooit hebt toegepast, de vierde dat de woningwaarde onder de jaarlijkse grens blijft, en de vijfde dat je de schriftelijke verklaring tekent. Een woning betekent hier ook de aanhorigheden die erbij horen, zoals de tuin, de garage en de schuur, mits die tegelijk met het huis worden geleverd.
| Voorwaarde | Wat er precies wordt getoetst | Waar het meestal misgaat |
|---|---|---|
| Leeftijd | Minstens 18 en nog geen 35 op de dag dat de leveringsakte passeert | De akte wordt een week na de 35e verjaardag gepland |
| Hoofdverblijf | Je gaat er zelf wonen, anders dan tijdelijk | De woning wordt verhuurd of aan een kind ter beschikking gesteld |
| Eenmalig | Je hebt de startersvrijstelling nog nooit eerder toegepast | Een eerdere aankoop waarbij de verklaring al is getekend |
| Woningwaarde | Maximaal € 555.000 in 2026, gemeten naar de waarde in het economisch verkeer | Een koopsom die net over de grens uitkomt door meerwerk of overbieden |
| Verklaring | Je ondertekent bij de notaris de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling | De verklaring wordt vergeten bij een snelle overdracht |
Gecontroleerd op augustus 2026
De woningwaardegrens van 555.000 euro in 2026
De grens wordt elk jaar aangepast en volgt ruwweg de gemiddelde woningprijs. In 2026 ligt hij op 555.000 euro, in 2025 lag hij op 525.000 euro en in 2024 op 510.000 euro. Bij de invoering van de vrijstelling in 2021 gold er eerst geen waardegrens; die kwam er per 1 april van dat jaar bij. Welk bedrag telt, hangt af van de datum waarop de akte passeert, niet van de datum van je koopcontract.
Het is een harde grens zonder overgangszone. Kost het huis 555.000 euro, dan betaal je nul. Kost het 556.000 euro, dan betaal je 2 procent over de hele koopsom: 11.120 euro. Er is dus geen staffel waarbij alleen het bedrag boven de grens belast is, en die duizend euro extra koopsom kost je in totaal ruim twaalfduizend euro.
Getoetst wordt de waarde van de woning in het economisch verkeer, en die is minstens gelijk aan wat je ervoor betaalt. Koop je bewust onder de marktwaarde van een familielid, dan telt alsnog de echte waarde mee. Losse roerende zaken die je van de verkoper overneemt horen niet bij de woningwaarde, want die zijn geen onroerend goed. Een reële splitsing op de lijst van zaken kan een koop daardoor onder de grens brengen, maar de waarde moet kloppen: een keuken die vastzit aan het huis is geen roerende zaak en een gordijnrail is geen tienduizend euro waard.
| Jaar van de overdracht | Maximale woningwaarde | Maximale besparing bij 2% |
|---|---|---|
| 2026 | € 555.000 | € 11.100 |
| 2025 | € 525.000 | € 10.500 |
| 2024 | € 510.000 | € 10.200 |
Gecontroleerd op augustus 2026
Zit je koopsom vlak onder de grens, houd dan rekening met meerwerk en met een eventuele aankoop van extra grond in dezelfde akte. Alles wat tot de onroerende zaak hoort telt mee bij de toets, en één euro te veel kost de hele vrijstelling.
Samen kopen: de vrijstelling geldt per koper
De vrijstelling hangt aan de persoon, niet aan de woning. Koop je samen, dan wordt voor ieder van jullie apart getoetst of je aan de voorwaarden voldoet, en ieder past de vrijstelling toe op zijn eigen aandeel in de woning. Zijn jullie allebei onder de 35 en heeft geen van beiden hem eerder gebruikt, dan is de hele koop vrijgesteld.
Is één van de twee 35 of ouder, dan is diens aandeel gewoon belast tegen 2 procent en het jouwe niet. Bij een woning van 480.000 euro die je ieder voor de helft koopt, betaalt de oudste 2 procent over 240.000 euro, dus 4.800 euro, en jij niets. Hetzelfde gebeurt als je partner zijn vrijstelling al bij een vorige woning heeft opgemaakt.
De woningwaardegrens werkt daarbij anders dan veel kopers denken. Er wordt gekeken naar de waarde van de hele woning, niet naar de waarde van jouw aandeel. Koop je samen een huis van 600.000 euro en neem je ieder de helft, dan zit je met 300.000 euro aan aandeel ver onder de grens, maar de woning zelf zit erboven en dus is er voor niemand een vrijstelling. De eigendomsverhouding bepaalt wel hoe het belaste deel wordt verdeeld: koop je 70 om 30 procent, dan rekent de oudste af over 70 procent van de waarde.
| Situatie bij een woning van € 480.000, ieder de helft | Belaste grondslag | Overdrachtsbelasting in 2026 |
|---|---|---|
| Beiden jonger dan 35, beiden nog niet gebruikt | € 0 | € 0 |
| Eén koper is 36, de ander 31 | € 240.000 | € 4.800 |
| Beiden jonger dan 35, één heeft de vrijstelling al gebruikt | € 240.000 | € 4.800 |
| Beiden 35 of ouder | € 480.000 | € 9.600 |
| Zelfde stel, maar de woning kost € 600.000 | € 600.000 | € 12.000 |
Gecontroleerd op augustus 2026
Staat de ene koper op het punt 35 te worden en de andere niet, dan kan een andere eigendomsverdeling het belaste deel verkleinen. Die verdeling moet wel passen bij ieders inbreng en bij de hypotheek, dus leg hem vooraf voor aan de notaris en de geldverstrekker.
Eenmalig gebruiken: nu of bewaren voor een volgende woning
Je mag de vrijstelling maar één keer in je leven toepassen, en dat gebeurt op het moment dat je de verklaring tekent. Teken je die niet, dan draagt de notaris 2 procent af en blijft de vrijstelling beschikbaar voor een volgende aankoop. Dat maakt het een echte keuze, zeker als je jong je eerste kleine woning koopt en verwacht binnen een paar jaar door te stromen.
De rekensom is eenvoudig: de vrijstelling is 2 procent van de woningwaarde waard, met een plafond van 11.100 euro in 2026. Op een studio van 200.000 euro levert hij 4.000 euro op, op een gezinswoning van 500.000 euro het dubbele. Bewaren loont dus alleen als je de volgende, duurdere woning ook echt koopt vóór je 35e en die dan nog onder de waardegrens valt.
Reken beide routes eerst door met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting, dan zie je meteen wat je nu laat liggen. Weeg mee dat je 2 procent die je nu vrijwillig betaalt geen aftrekpost is: de overdrachtsbelasting op je eigen woning is nooit aftrekbaar, ook niet als je hem meefinanciert. Waarom dat zo is en welke bijkomende kosten wél aftrekbaar zijn, staat in de gids over de aftrekbaarheid van de overdrachtsbelasting.
Er is nog een risico aan bewaren dat zich lastig laat verzekeren. De waardegrens en de leeftijdsgrens zijn politieke keuzes die per jaar kunnen veranderen, terwijl de vrijstelling die je vandaag kunt gebruiken zeker is.
De verklaring bij de notaris en de aangifte
De notaris regelt de aangifte en de betaling. Vóór of bij het passeren van de akte teken je de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling, een standaardformulier van de Belastingdienst waarin je verklaart dat je jonger bent dan 35, dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat je de vrijstelling niet eerder hebt toegepast. Die verklaring gaat mee met de aangifte die de notaris indient.
Ga je zelf in de woning wonen maar val je buiten de startersvrijstelling, dan teken je in plaats daarvan de verklaring voor het tarief van 2 procent. Ook dat is een aparte verklaring; zonder een van beide rekent de notaris het algemene tarief van 8 procent voor woningen. Controleer daarom altijd welk percentage op je nota van afrekening staat voordat je het geld overmaakt naar de derdengeldenrekening.
Is er te veel afgedragen, bijvoorbeeld doordat de verklaring is vergeten, dan is dat te herstellen. De belasting is voldaan op aangifte, en daartegen maak je binnen zes weken na de dag van betaling bezwaar bij de Belastingdienst. Wacht je langer, dan is het formeel te laat en ben je afhankelijk van een ambtshalve vermindering, waar geen recht op bestaat. Bewaar de getekende verklaring en de nota bij je aankoopdossier, samen met de stukken die je later nodig hebt voor je aangifte inkomstenbelasting over je eigen woning.
De termijn van zes weken loopt vanaf de dag waarop de belasting is betaald, niet vanaf de dag waarop je de fout ontdekt. Loop de nota van afrekening dus na binnen een maand na de overdracht.
Situaties die anders lopen dan een gewone koop
Bij een nieuwbouwwoning betaal je 21 procent btw en geen overdrachtsbelasting. Je past de vrijstelling dan niet toe, want er is niets om vrij te stellen, en daarmee blijft hij beschikbaar voor een latere aankoop. Een starter die nieuw bouwt houdt zijn vrijstelling dus in principe op zak, mits hij bij die volgende koop nog onder de 35 is.
Krijg je een woning geschonken, dan is dat wel een verkrijging waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is. Voldoe je aan de voorwaarden, dan kun je de startersvrijstelling ook daar toepassen, en dan is hij op. Over de schenking zelf kan daarnaast schenkbelasting verschuldigd zijn; die twee heffingen worden onder voorwaarden met elkaar verrekend, zodat je niet twee keer over hetzelfde bedrag betaalt.
Erf je een woning, dan speelt de overdrachtsbelasting geen rol: een verkrijging uit een nalatenschap valt buiten deze wet en je krijgt te maken met erfbelasting over de woning. Je vrijstelling blijft dan ongebruikt. Koop je later het aandeel van een broer of zus buiten de verdeling om, dan is dat wel een gewone verkrijging waarop je de vrijstelling kunt inzetten.
Bij het uitkopen van een ex-partner hangt het af van jullie situatie. Bij gehuwden en geregistreerd partners is de verdeling van de gemeenschap geen belastbare verkrijging. Samenwoners die de woning samen kochten met ieder minstens 40 procent vallen ook onder een vrijstelling; buiten die gevallen betaal je over het overgenomen aandeel, en dan kan de startersvrijstelling uitkomst bieden. De waardegrens kijkt ook hier naar de hele woning, niet naar het deel dat je overneemt.
Wat de vrijstelling scheelt binnen de kosten koper
De overdrachtsbelasting is bij een bestaande woning veruit de grootste post van de kosten koper. Valt die weg, dan blijven de notaris, het Kadaster, de taxatie en het hypotheekadvies over, en die zijn samen ruwweg een kwart van wat een doorstromer kwijt is. Bij een woning van 350.000 euro scheelt de vrijstelling 7.000 euro aan eigen geld dat je niet hoeft in te brengen.
Dat is meer dan een korting op de nota. De kosten koper mag je niet meefinancieren boven de 100 procent van de woningwaarde, dus elke euro kosten komt uit je spaargeld. Een starter met 10.000 euro spaargeld haalt de aankoop van een huis van 350.000 euro net wel, en met 7.000 euro belasting erbij net niet. Wat de andere posten ongeveer kosten en waarop je bij de kantoorkeuze let, staat in de gids over de notaris en de overdracht.
Na de koop komt de woning in box 1 terecht en betaal je jaarlijks over de WOZ-waarde het eigenwoningforfait. Die bijtelling staat los van de overdrachtsbelasting, maar hij bepaalt wel je maandelijkse plaatje. Kijk met de WOZ-check of de waarde die de gemeente vaststelt klopt met je koopsom, en reken de bijtelling na met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait. Alle heffingen die na de sleuteloverdracht op je pad komen staan bij elkaar in het overzicht van de belastingen rond je huis.
| Post bij een woning van € 350.000 | Starter met vrijstelling | Koper zonder vrijstelling |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | € 0 | € 7.000 |
| Leveringsakte notaris | € 700 | € 700 |
| Hypotheekakte notaris | € 600 | € 600 |
| Kadaster, twee inschrijvingen | € 207 | € 207 |
| Taxatie | € 500 | € 500 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | € 2.500 |
| Totaal aan eigen geld | € 4.507 | € 11.507 |
Gecontroleerd op augustus 2026, notaris- en advieskosten zijn marktgemiddelden
Zo zorg je dat de vrijstelling ook echt wordt toegepast
Van het moment dat je gaat bieden tot de controle van de nota na de overdracht.
-
Loop de vijf voorwaarden na voordat je biedt
Check je leeftijd op de verwachte overdrachtsdatum, of je de vrijstelling nog hebt en of je er zelf gaat wonen. Kijk daarna of de vraagprijs plus een eventueel overbod onder de grens van 555.000 euro in 2026 blijft, want dat is de enige voorwaarde die je tijdens het bieden zelf nog stuurt.
-
Zet de overdrachtsdatum ruim voor je 35e verjaardag
De leeftijd wordt getoetst op de dag dat de akte passeert. Kom je in de buurt van je verjaardag, spreek dan in het koopcontract een datum af met marge en leg vast dat vervroegen mag. Een uitgestelde overdracht door een bouwkundig gebrek of een vertraagde hypotheekofferte kost je anders de hele vrijstelling.
-
Reken door wat de vrijstelling je oplevert
Vul de koopsom in bij de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting en vergelijk het bedrag met en zonder vrijstelling. Zit je dicht bij de waardegrens, reken dan ook het scenario net erboven door, zodat je weet wat een overbod van een paar duizend euro werkelijk kost.
-
Meld bij de notaris dat je de vrijstelling wilt gebruiken
Doe dat bij de aanvraag van de offerte, niet pas op de dag van de akte. Het kantoor maakt dan de juiste verklaring klaar en houdt in de conceptnota rekening met nul procent. Vraag meteen om het concept van de nota van afrekening, dat komt normaal een paar dagen voor de overdracht.
-
Teken de verklaring en controleer de conceptnota
Kijk of op de nota daadwerkelijk nul euro overdrachtsbelasting staat en of de woningwaarde klopt met de koopsom. Staat er 2 of 8 procent, bel dan meteen: na het passeren van de akte is het herstellen omslachtiger dan het vooraf rechtzetten.
-
Schrijf je in bij de gemeente en bewaar het dossier
De inschrijving op je nieuwe adres onderbouwt dat je de woning als hoofdverblijf gebruikt. Bewaar de getekende verklaring, de akte en de nota van afrekening bij elkaar; die stukken heb je nodig als de Belastingdienst het tarief later toetst.
-
Controleer binnen zes weken of er niets te veel is betaald
Is er toch belasting afgedragen die je niet verschuldigd was, maak dan binnen zes weken na de betaling bezwaar bij de Belastingdienst. De notaris kan dat namens je doen, maar de termijn loopt door of hij het nu oppakt of niet.
Overdrachtsbelasting
Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting
Check dit voordat de akte passeert
Doorgerekend: zo pakt het uit
Samen kopen terwijl één van de twee 36 is
Stel, je koopt in 2026 samen een woning van 480.000 euro, ieder voor de helft. Jij bent 31 en gebruikt je vrijstelling voor het eerst, je partner is 36. Over jouw aandeel van 240.000 euro betaal je nul euro. Je partner valt buiten de leeftijdsgrens en betaalt 2 procent over zijn 240.000 euro, dus 4.800 euro. Samen komt de aanslag op 4.800 euro, waar twee kopers van 36 samen 9.600 euro hadden betaald.
Verdelen jullie het eigendom 70 om 30 in jouw voordeel, dan verschuift de rekening mee. Jouw vrijgestelde aandeel wordt 336.000 euro en het belaste aandeel van je partner 144.000 euro, wat neerkomt op 2.880 euro belasting. Dat scheelt 1.920 euro ten opzichte van de verdeling half om half.
Die scheve verdeling is geen gratis truc. De eigendomsverhouding moet passen bij wat ieder inbrengt en bij de hypotheek, en zij bepaalt straks ook hoe de overwaarde en de aftrek van de rente tussen jullie worden verdeeld. Bespreek de verdeling met de notaris en met de geldverstrekker voordat de akte wordt opgesteld.
Net over de grens van 555.000 euro
Stel, je bent 30 en biedt in 2026 op een huis met een vraagprijs van 545.000 euro. Bij een geaccepteerd bod van 550.000 euro blijf je onder de grens en betaal je nul euro overdrachtsbelasting. Bied je 560.000 euro, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de hele koopsom: 11.200 euro. Dat overbod van 10.000 euro kost je dus in totaal 21.200 euro.
Neem je van de verkoper voor 12.000 euro aan roerende zaken over, bijvoorbeeld de losse vloerbedekking, de zonwering en de tuinmeubelen, dan horen die niet bij de woningwaarde. Op de lijst van zaken staat dan 548.000 euro voor de woning en 12.000 euro voor de inboedel, en daarmee kom je onder de grens uit: nul in plaats van 11.200 euro. De Belastingdienst toetst wel of die 12.000 euro reëel is, en spullen die aard- en nagelvast zitten tellen gewoon als onderdeel van het huis.
Let op de financiering. Roerende zaken financiert een geldverstrekker niet mee, dus die 12.000 euro betaal je uit eigen geld. Wie de grens haalt door de splitsing maar het geld niet heeft, ruilt een belastingprobleem in voor een financieringsprobleem.
Nu gebruiken of bewaren tot de volgende woning
Stel, je bent 27 en koopt een appartement van 250.000 euro. Gebruik je de vrijstelling, dan bespaar je 5.000 euro. Teken je de verklaring niet, dan betaal je 2 procent, dus 5.000 euro, en houd je de vrijstelling voor later.
Verhuis je op je 33e naar een woning van 480.000 euro, dan is de vrijstelling daar 9.600 euro waard. Bewaren levert in dat geval 4.600 euro extra op. Verhuis je pas op je 36e, dan is de vrijstelling verlopen en heb je 5.000 euro betaald voor niets. Kost die volgende woning meer dan de dan geldende waardegrens, dan gebeurt hetzelfde.
De keuze draait dus om twee inschattingen: koop je binnen de leeftijdsgrens nog een duurdere woning, en blijft die onder de grens van dat jaar. Beide grenzen zijn politieke keuzes die kunnen veranderen, terwijl de besparing van vandaag vaststaat. Wie het niet zeker weet, laat de rekensom zien wat er op het spel staat: het verschil is 2 procent van het waardeverschil tussen de twee woningen.
Veelgemaakte fouten
De overdracht plannen na je 35e verjaardag
De leeftijd wordt getoetst op de dag dat de akte passeert, niet bij het tekenen van het koopcontract. Een overdracht die een paar weken opschuift door een verbouwing bij de verkoper of een late hypotheekofferte kost bij een woning van 400.000 euro 8.000 euro. Spreek een datum met marge af en laat vastleggen dat eerder passeren is toegestaan.
Denken dat alleen het bedrag boven de grens belast is
De waardegrens is een afkappunt, geen schijf. Bij 556.000 euro betaal je niet 2 procent over duizend euro maar over de hele koopsom, dus 11.120 euro in 2026. Wie in de veronderstelling verkeert dat er een staffel is, biedt te makkelijk een paar duizend euro over de grens heen.
Aannemen dat de vrijstelling per stel geldt
De toets loopt per koper en per aandeel. Bij één koper van 36 is de helft van de koopsom gewoon belast, en dat komt op de nota vaak als een verrassing. Reken vooraf uit welk deel belast is, zodat je genoeg eigen geld achter de hand houdt.
Kopen met het plan om te verhuren of een kind erin te zetten
Het hoofdverblijfcriterium is geen formaliteit. Wie verklaart er zelf te gaan wonen en de woning direct verhuurt, krijgt een naheffing van 2 of 8 procent plus een boete, en de vrijstelling is dan alsnog gebruikt. Verandert je situatie door iets wat je niet kon voorzien, meld dat dan bij de Belastingdienst in plaats van het te laten lopen.
De verklaring niet regelen bij een snelle overdracht
Zonder getekende verklaring draagt de notaris het reguliere tarief af. Herstellen kan via bezwaar, maar alleen binnen zes weken na de betaling, en in de tussentijd staat het geld wel weg. Meld je bij de offerteaanvraag al dat je onder de vrijstelling valt.
Bij nieuwbouw denken dat de vrijstelling verbruikt is
Bij een nieuwbouwwoning is er btw verschuldigd en geen overdrachtsbelasting, dus je past de vrijstelling helemaal niet toe. Wie denkt hem daar te hebben opgemaakt, laat bij een volgende bestaande woning onnodig duizenden euro's liggen. Kijk in je oude dossier of er ooit een verklaring is getekend.
De grens vergeten bij meerwerk of extra grond
Alles wat als onroerende zaak tegelijk wordt geleverd telt mee: een strook grond van de buren, een garagebox in dezelfde akte, meerwerk dat aan de woning vastzit. Een koopsom van 550.000 euro plus een garagebox van 15.000 euro haalt de grens niet meer.
Veelgestelde vragen
Wanneer betalen starters geen overdrachtsbelasting?
Als je op de dag dat de leveringsakte passeert minstens 18 en nog geen 35 jaar bent, je zelf in de woning gaat wonen, je de startersvrijstelling nog nooit hebt toegepast, de woningwaarde in 2026 niet boven de 555.000 euro uitkomt en je bij de notaris de bijbehorende verklaring tekent. Die vijf voorwaarden gelden tegelijk; valt er één weg, dan betaal je 2 procent over de hele koopsom.
Hoeveel is de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters waard?
Precies 2 procent van de woningwaarde, want dat is het tarief dat je zonder vrijstelling zou betalen voor een woning waarin je zelf gaat wonen. Bij 300.000 euro is dat 6.000 euro, bij 450.000 euro 9.000 euro en bij de maximale woningwaarde van 555.000 euro in 2026 loopt het op tot 11.100 euro. Dat bedrag hoef je niet uit eigen geld in te brengen, want de kosten koper kun je meestal niet meefinancieren.
Tot welk bedrag geldt de startersvrijstelling in 2026?
Tot en met een woningwaarde van 555.000 euro. In 2025 lag de grens op 525.000 euro en in 2024 op 510.000 euro; hij wordt jaarlijks aangepast. Bepalend is de datum waarop de akte passeert, dus een koopcontract uit december kan onder de grens van het nieuwe jaar vallen als de overdracht in januari is. Kom je erboven, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de hele koopsom.
Geldt de overdrachtsbelasting voor starters ook als ik al eerder een huis had?
Ja. De wet spreekt over jonge kopers, niet over mensen die voor het eerst kopen. Had je eerder een woning maar heb je de startersvrijstelling nooit toegepast, bijvoorbeeld omdat je vóór 2021 kocht of omdat het nieuwbouw was, dan mag je hem alsnog gebruiken zolang je jonger bent dan 35 en aan de overige voorwaarden voldoet.
Kunnen twee kopers allebei de startersvrijstelling gebruiken?
Ja, de vrijstelling geldt per koper en wordt per aandeel toegepast. Zijn jullie allebei onder de 35, gaan jullie er allebei wonen en heeft geen van beiden hem eerder gebruikt, dan is de hele koop vrijgesteld. Ieder gebruikt dan wel zijn eigen eenmalige recht op, ook als de woning goedkoop is. De waardegrens wordt daarbij op de hele woning getoetst, niet op de aandelen apart.
Wat als mijn partner ouder is dan 35?
Dan is alleen jouw aandeel vrijgesteld en betaalt je partner 2 procent over zijn deel, mits hij er ook zelf gaat wonen. Bij een woning van 480.000 euro en een verdeling half om half is dat 4.800 euro. Een andere eigendomsverdeling verschuift het belaste deel, maar die verdeling moet passen bij ieders inbreng en bij de hypotheekakte, dus leg hem vooraf voor aan de notaris.
Moet ik de startersvrijstelling zelf aanvragen?
Je vraagt hem niet aan bij de Belastingdienst, maar je moet hem wel actief inroepen. Dat doe je door bij de notaris de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling te ondertekenen, die met de aangifte wordt meegestuurd. Meld bij de offerteaanvraag dat je onder de vrijstelling valt, dan staat het formulier klaar en houdt de nota van afrekening er rekening mee.
Kan ik de startersvrijstelling bewaren voor een volgende woning?
Dat kan, want de vrijstelling is pas gebruikt zodra je de verklaring tekent. Teken je hem niet, dan betaal je 2 procent en blijft het recht bestaan tot je 35e. Of dat verstandig is hangt af van de vraag of je binnen die tijd een duurdere woning koopt die dan nog onder de waardegrens valt. Het verschil is 2 procent van het waardeverschil tussen de twee woningen.
Wat als ik 35 word tussen het koopcontract en de overdracht?
Dan is de vrijstelling verlopen, want getoetst wordt je leeftijd op het moment van de verkrijging: de dag dat de leveringsakte passeert. Op je 35e verjaardag ben je niet meer jonger dan 35, dus de akte moet uiterlijk de dag ervoor rond zijn. Spreek daarom een overdrachtsdatum met marge af en leg vast dat eerder passeren mag.
Geldt de startersvrijstelling ook bij nieuwbouw?
Bij een nieuwbouwwoning betaal je 21 procent btw over de koop- en aanneemsom en geen overdrachtsbelasting, dus er valt niets vrij te stellen. Je gebruikt de vrijstelling daar niet en houdt hem beschikbaar voor een latere aankoop van een bestaande woning, zolang je dan nog geen 35 bent. Koop je een kavel of een woning die langer dan twee jaar in gebruik is, dan gelden de gewone regels weer.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik een huis geschonken krijg?
Ja, een schenking van een woning is een verkrijging waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is. Voldoe je aan alle voorwaarden, dan kun je er de startersvrijstelling op toepassen, maar daarmee is je eenmalige recht op. Daarnaast kan er schenkbelasting verschuldigd zijn; de twee heffingen worden onder voorwaarden verrekend zodat dezelfde waarde niet dubbel wordt belast.
Wat gebeurt er als ik de woning binnen een jaar weer verkoop?
De wet noemt geen minimum woonduur. Het gaat erom dat je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ging gebruiken en dat die bedoeling oprecht was toen je tekende. Verhuis je door iets wat je niet kon voorzien, zoals een relatiebreuk of een baan in een andere stad, dan blijft de vrijstelling in de regel in stand. Was het plan van meet af aan om snel door te verkopen of te verhuren, dan is de verklaring onjuist en kan de Belastingdienst naheffen.
De notaris heeft toch 2 procent gerekend, kan ik dat terugkrijgen?
Ja, maar snel handelen telt. De overdrachtsbelasting is voldaan op aangifte, en daartegen maak je binnen zes weken na de dag van betaling bezwaar bij de Belastingdienst. Vaak dient de notaris dat bezwaar namens je in als het aan een vergeten verklaring lag. Wacht je langer, dan resteert alleen een verzoek om ambtshalve vermindering, waar geen wettelijk recht op bestaat.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Een gewone koop met de startersvrijstelling regel je zonder extra hulp. De notaris toetst de voorwaarden binnen zijn normale opdracht, laat je de verklaring tekenen en rekent alles af op de nota; de leveringsakte kost in 2026 gemiddeld rond de 700 euro en de vrijstelling zelf kost niets extra's. Wat je zelf doet, is de overdrachtsdatum bewaken als je tegen je 35e aan zit en de conceptnota nalopen voordat je het geld overmaakt.
Een fiscalist of een gespecialiseerde notaris verdient zijn uurtarief van ongeveer 150 tot 300 euro terug zodra er iets bijzonders speelt. Denk aan een koop waarbij je vlak onder de waardegrens zit en er over roerende zaken en meerwerk moet worden gesplitst, aan een woning die je geschonken krijgt en waar schenkbelasting en overdrachtsbelasting elkaar raken, aan het overnemen van een aandeel na een relatiebreuk met een scheve eigendomsverhouding, en aan een pand met een woon- en een bedrijfsdeel. In die gevallen hangt er duizenden euro's aan een detail in de akte.
Over de vraag of jij recht hebt op de vrijstelling geeft de Belastingtelefoon gratis uitsluitsel, en de meeste notariskantoren lopen het binnen hun offerte na. Voor de financiering van de resterende kosten koper is een hypotheekadviseur de aangewezen persoon, want die weet hoeveel eigen geld je moet inbrengen. Wat er daarna fiscaal op je afkomt, van het eigenwoningforfait tot de hypotheekrenteaftrek, staat bij elkaar in het overzicht van de belastingen rond je woning.