DMJOP: het duurzame meerjarenonderhoudsplan van een VvE

Wat een duurzaam meerjarenonderhoudsplan is

Een duurzaam meerjarenonderhoudsplan, in offertes meestal DMJOP genoemd en soms MJOP-D, is een gewoon onderhoudsplan waarin de verduurzaming is meegepland. Naast de vraag wanneer het dak, de gevel, de kozijnen en de installaties aan de beurt zijn, staat er per bouwdeel bij welke isolatie of welke installatie op dat moment mee kan. Voor een vereniging die wil verduurzamen met de VvE is dit het document waar de vergadering uiteindelijk op stemt.

Het verschil met een gewoon plan zit niet in een groen hoofdstuk achterin. In een bruikbaar duurzaam plan hangt elke maatregel aan een onderhoudsjaar dat er toch al stond, met daarbij de meerkosten boven sober herstel. De vraag in de vergadering verschuift daarmee van willen we investeren naar doen we het werk van 2031 in één keer goed.

De afkorting is niet beschermd, dus wat een bureau een DMJOP noemt verschilt per offerte. Vraag daarom of het plan een energetische opname van het gebouw bevat, of de maatregelen aan concrete onderhoudsjaren zijn gekoppeld en hoeveel jaar het vooruit kijkt. Die drie punten bepalen of je er in de vergadering en bij de subsidieaanvraag iets aan hebt.

Een duurzaam plan is geen verplichting. De wet vraagt van een vereniging alleen dat zij genoeg reserveert voor het onderhoud, en dat kan ook met een plan zonder verduurzaming. De reden om het toch te laten maken is financieel: zonder gekoppelde planning betaal je later voor dezelfde steiger, dezelfde dakopbouw en dezelfde aanvoerdagen een tweede keer.

Waar de winst van koppelen zit

De rekenlogica achter een duurzaam plan is eenvoudig. Gaat de dakbedekking er in 2031 toch af, dan kost isoleren op dat moment alleen het isolatiemateriaal en de arbeid daarvoor. Wordt het dak in 2031 sober hersteld en pas in 2038 geïsoleerd, dan komen de steiger, de kraan, de aan- en afvoer en het openleggen van het dakvlak er een tweede keer bij.

Datzelfde patroon zie je bij bijna elk bouwdeel. Bij groot voegwerk staat de gevel al in de steigers, bij een kozijnvervanging ligt het glas er toch uit, en bij het einde van de levensduur van de collectieve ketel ligt de vraag naar een warmtepomp in een appartementencomplex vanzelf op tafel. Een dakvervanging is bovendien het moment om te bepalen of er zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak komen, want panelen op een dak dat vijf jaar later opengaat moeten er weer af.

De tabel hieronder zet de meest voorkomende koppelmomenten naast elkaar, met de marktprijzen die in 2026 gangbaar zijn voor een appartementencomplex. Het zijn indicaties, geen tarieven: de prijs per vierkante meter hangt af van de bereikbaarheid, de staat van de ondergrond en de omvang van het werk.

Bouwdeel	Het natuurlijke moment	Maatregel die dan mee kan	Indicatie kosten
Plat dak	Vervanging van de dakbedekking, meestal na 25 tot 30 jaar	Isolatie onder de nieuwe dakbedekking	€ 100 tot € 160 per m² dak
Gevel met spouw	Groot voegwerk of gevelreiniging	Spouwmuurisolatie	€ 25 tot € 40 per m² gevel
Gevel zonder spouw	Gevelrenovatie of het aanbrengen van nieuwe afwerking	Isolatie aan de buitenkant	€ 150 tot € 250 per m² gevel
Beglazing	Schilderbeurt waarbij de beglazingskit toch vernieuwd wordt	HR++ glas in de bestaande kozijnen	€ 200 tot € 300 per m² glas
Kozijnen	Vervanging van verrotte houten kozijnen	Triple glas in isolerende kozijnen	€ 700 tot € 1.000 per m² glas
Collectieve ketel	Einde levensduur, meestal na 15 tot 20 jaar	Warmtepomp of aansluiting op een warmtenet	Sterk afhankelijk van het leidingnet
Dakvlak na vervanging	Direct na de nieuwe dakbedekking	Zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak	Ongeveer € 3.800 per tien panelen
Leidingen in kelder en kruipruimte	Werk aan het collectieve leidingnet	Leiding- en bodemisolatie	€ 15 tot € 40 per m² of strekkende meter

Gecontroleerd op indicatieve marktprijzen, augustus 2026

Wat er in een duurzaam plan staat

Een duurzaam plan bestaat uit twee opnames die op elkaar zijn gelegd. De bouwkundige opname legt per bouwdeel de staat en de resterende levensduur vast, de energetische opname beschrijft hoe het gebouw er qua isolatie, ventilatie en installaties voor staat. Pas als beide op tafel liggen, kun je maatregelen aan onderhoudsjaren koppelen.

Uit die combinatie rolt de kern van het document: een planning per jaar met per regel het bouwdeel, het werk, de hoeveelheid, het bedrag en de vraag of het om onderhoud of om verbetering gaat. Dat laatste onderscheid lijkt administratief, maar het bepaalt welke meerderheid de vergadering nodig heeft en of de post uit het reservefonds mag komen.

Een plan dat alleen bedragen noemt, helpt de vergadering niet verder. Vraag daarom om varianten bij de grote posten: sober herstel, herstel met isolatie volgens de huidige eis, en de verdergaande variant. Bij elke variant horen de investering, de subsidie, de verwachte besparing op de collectieve stook- of stroomrekening en het effect op het energielabel van het complex.

De bouwkundige opname

De opnemer loopt het gebouw langs en geeft per bouwdeel een conditiescore volgens NEN 2767, van 1 voor uitstekend tot 6 voor zeer slecht. Die score onderbouwt in welk jaar een post valt. Vraag om foto's per gebrek en om de meetstaten, want zonder hoeveelheden kun je later geen offertes vergelijken.

De energetische opname

Hierin staan de isolatiewaarden van dak, gevel, vloer en glas, het type ventilatie en de leeftijd van de collectieve installaties. Het energieadvies dat hieruit volgt zet de maatregelen op volgorde van effect en kosten, en geeft aan welk energielabel het complex per variant kan halen.

De meerjarenbegroting

De geldkant van hetzelfde plan heet de meerjarenonderhoudsbegroting. Die telt de kosten per jaar op, trekt het saldo van het reservefonds ervan af en vertaalt het restant naar de jaarlijkse storting. Zonder indexering van de bedragen is die uitkomst systematisch te laag.

Wat een DMJOP kost en wat de SVVE ervan vergoedt

Voor het plan zelf betaalt een vereniging in 2026 gangbaar tussen de 1.500 en 8.000 euro, afhankelijk van het aantal woningen, het aantal bouwdelen en of er ook installaties worden opgenomen. Het energieadvies en de procesbegeleiding komen daar los bij. Dit zijn marktprijzen die per bureau en per regio verschillen, geen vastgestelde tarieven.

De SVVE, de subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars, vergoedt in 2026 75 procent van de factuurbedragen inclusief btw voor advies en onderzoek. Voor een aantal onderdelen geldt een eigen submaximum, zoals 1.500 euro voor een energiescan en 2.500 euro voor een DuMo-advies bij een monument. Voor het onderhoudsplan zelf en voor procesbegeleiding is er geen apart submaximum; die tellen mee binnen het plafond dat bij de grootte van de vereniging hoort.

Dat plafond geldt voor alle advies- en onderzoekskosten samen: 20.000 euro bij 1 tot 10 woningen, 30.000 euro bij 11 tot 30 woningen en 40.000 euro boven de 30 woningen in 2026. Voor de meeste verenigingen is het plafond geen beperking, want de advieskosten blijven ruim daaronder. Controleer de actuele bedragen en voorwaarden bij RVO voordat de vergadering opdracht geeft, want de regeling wordt per jaar bijgesteld.

Onderdeel	Gangbare marktprijs	Vergoeding	Maximum in 2026
Meerjarenonderhoudsplan, bouwkundig	€ 1.500 tot € 8.000	75% van de factuur inclusief btw	Binnen het plafond van de vereniging
Energiescan of verduurzamingsadvies	€ 1.500 tot € 4.000	75% van de factuur inclusief btw	€ 1.500
Advies over de bouwkundige en energetische staat	€ 1.500 tot € 4.000	75% van de factuur inclusief btw	€ 1.500
DuMo-advies bij een monument	Vanaf enkele duizenden euro's	75% van de factuur inclusief btw	€ 2.500
Procesbegeleiding van besluit tot aanvraag	Enkele duizenden tot ruim € 10.000	75% van de factuur inclusief btw	Binnen het plafond van de vereniging
Plafond advies en onderzoek, 1 tot 10 woningen	Optelsom van de onderdelen	75% van de facturen	€ 20.000
Plafond advies en onderzoek, 11 tot 30 woningen	Optelsom van de onderdelen	75% van de facturen	€ 30.000
Plafond advies en onderzoek, meer dan 30 woningen	Optelsom van de onderdelen	75% van de facturen	€ 40.000

Gecontroleerd op SVVE-bedragen 2026, RVO, augustus 2026

De eisen aan het plan: de wet tegenover de subsidie

Er lopen twee sets eisen door elkaar, en verenigingen halen ze geregeld door de war. De eerste komt uit het Burgerlijk Wetboek en gaat over het reservefonds: een vereniging reserveert jaarlijks 0,5 procent van de herbouwwaarde uit de opstalverzekering, of een bedrag dat is onderbouwd met een onderhoudsplan dat minstens tien jaar vooruit kijkt en niet ouder is dan vijf jaar. Verduurzaming hoeft in dat plan niet voor te komen.

De tweede set komt van RVO en geldt alleen als de vereniging subsidie op het plan wil. Voor de SVVE beslaat een duurzaam plan in 2026 dertig jaar, mag het bij de aanvraag niet ouder zijn dan drie jaar en moet het minimaal twee verduurzamingsmaatregelen bevatten die binnen de eerste tien jaar worden uitgevoerd. Procesbegeleiding is subsidiabel tot 60 uur en mag niet door een lid of bestuurder van de vereniging worden gedaan.

Eén plan kan aan beide sets voldoen, en dat is meestal ook de goedkoopste route. Laat het bureau in de uitvraag opnemen dat het plan dertig jaar beslaat en dat de eerste tien jaar apart worden gepresenteerd. Dan gebruikt de vergadering die eerste tien jaar voor de reservering en gaat het volledige plan mee met de subsidieaanvraag.

Eis	Voor het verplichte reservefonds	Voor de SVVE-subsidie in 2026
Planperiode	Minimaal 10 jaar vooruit	30 jaar
Maximale ouderdom van het plan	5 jaar	3 jaar, gerekend vanaf de aanvraag
Verduurzaming in het plan	Niet verplicht	Minimaal 2 maatregelen binnen 10 jaar
Alternatief zonder plan	0,5% van de herbouwwaarde per jaar	Geen alternatief, zonder plan geen subsidie erop
Wie het plan opstelt	Vrij te kiezen	Een externe partij, geen lid of bestuurder
Volgorde van aanvragen	Niet van toepassing	Aanvraag vóór de opdracht aan het bureau

Gecontroleerd op augustus 2026

Van het plan naar de maandelijkse bijdrage

De reservering is het sluitstuk van het plan en het enige deel dat elke eigenaar in zijn portemonnee voelt. De rekenwijze: tel de kosten in de planperiode op, trek het saldo van het reservefonds ervan af en verdeel het restant over de jaren. Dat jaarbedrag gaat vervolgens over de leden naar het breukdeel uit de splitsingsakte, dus niet automatisch in gelijke delen.

Bij een duurzaam plan komt daar een keuze bij. De verduurzamingsmaatregelen zijn strikt genomen vernieuwing en geen onderhoud, en veel reglementen laten het reservefonds alleen voor onderhoud aanspreken. Verenigingen lossen dat op door de meerkosten van verduurzaming als aparte post in de begroting te zetten, met een eigen besluit en soms een eigen spaarlijn of een lening op naam van de vereniging.

De grafiek hieronder laat zien waarom het jaarbedrag beter iets te hoog dan iets te laag kan uitvallen. Stel, een complex van 24 appartementen begint met 150.000 euro in het reservefonds en heeft een plan waarin de dakvervanging met isolatie in 2031 valt en de vervanging van de collectieve installatie in 2035. Bij een storting van 36.000 euro per jaar, 125 euro per maand per appartement, staat het fonds in 2035 in de min. Bij 42.000 euro per jaar, ongeveer 146 euro per maand, blijft er in elk piekjaar geld over.

• Storting € 36.000 per jaar
• Storting € 42.000 per jaar

saldo in duizenden euro's aan het einde van het jaar de verticale as begint niet bij nul bron: rekenvoorbeeld op basis van een plan voor 24 appartementen augustus 2026

Jaar	Geplande uitgaven	Saldo bij € 36.000 per jaar	Saldo bij € 42.000 per jaar
2026	€ 10.000	€ 176.000	€ 182.000
2027	€ 45.000	€ 167.000	€ 179.000
2028	€ 15.000	€ 188.000	€ 206.000
2029	€ 30.000	€ 194.000	€ 218.000
2030	€ 12.000	€ 218.000	€ 248.000
2031	€ 220.000	€ 34.000	€ 70.000
2032	€ 10.000	€ 60.000	€ 102.000
2033	€ 40.000	€ 56.000	€ 104.000
2034	€ 15.000	€ 77.000	€ 131.000
2035	€ 120.000	€ 7.000 tekort	€ 53.000

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij een beginsaldo van € 150.000, augustus 2026

Het plan door de vergadering krijgen

Een duurzaam plan is pas geld waard als de vergadering het vaststelt. Twee soorten besluiten lopen daarbij door elkaar heen. Onderhoud binnen de vastgestelde begroting gaat met een gewone meerderheid, terwijl vernieuwing of verbetering, zoals extra isolatie of een warmtepomp, in de meeste splitsingsreglementen tweederde van de stemmen vraagt, vaak met een aanwezigheidseis.

Dat maakt de presentatie van het plan belangrijker dan de dikte ervan. Leden stemmen zelden voor een investering van enkele tonnen op basis van een pdf van tweehonderd pagina's. Wat wel werkt is een blad met drie kolommen: wat het onderhoud sowieso kost, wat de duurzame variant extra kost en wat de maandbijdrage in beide gevallen wordt.

Haalt de vergadering het quorum niet, dan schrijft vrijwel elk reglement een tweede vergadering voor, waarin hetzelfde besluit met tweederde van de dan uitgebrachte stemmen kan worden genomen. Hoe die stemverhoudingen en machtigingen precies liggen, staat in het reglement en in de akte van jouw complex; de algemene lijn staat beschreven bij de vereniging van eigenaars. Zet in het besluit niet alleen het plan zelf, maar ook de opdracht aan het bestuur om de subsidieaanvraag te doen en de reservering aan te passen.

Het plan actueel houden en gebruiken

Een plan veroudert vanaf de dag dat het wordt opgeleverd. Bouwkosten stijgen, een storm haalt een deel van de dakrand weg en een offerte valt hoger uit dan de kostenregel in het plan. Het jaarlijkse ritme is daarom: bij het opstellen van de begroting de uitgevoerde posten afvinken, de bedragen indexeren en de reservering opnieuw berekenen.

Elke vier tot vijf jaar hoort daar een nieuwe inspectie bij, zodat de conditiescores weer kloppen met wat er buiten staat. Voor het reservefonds mag het plan wettelijk niet ouder zijn dan vijf jaar, en voor een SVVE-aanvraag niet ouder dan drie jaar in 2026. Wie subsidie wil aanvragen op een plan uit 2021 komt dus van een koude kermis thuis.

Het plan doet daarnaast werk buiten de vergadering. Bij een aanbesteding gebruik je de hoeveelheden uit de meetstaten, zodat drie aannemers op precies hetzelfde werk offreren en de prijzen vergelijkbaar zijn. Bij verkoop van een appartement vraagt vrijwel elke koper en elke geldverstrekker naar het plan en het fondssaldo: een complex met een actueel duurzaam plan en een gevuld fonds verkoopt merkbaar makkelijker dan een complex waar de dakvervanging nog een open vraag is. Welke maatregelen daarbij in welke volgorde het meest opleveren, staat in de gids over verduurzamen in een appartementencomplex.

Zo komt een duurzaam onderhoudsplan tot stand

Reken op zes tot twaalf maanden van eerste gesprek tot vastgesteld plan, vooral door het ritme van de vergadering.

1. Verzamel wat er al ligt

   Zoek het huidige onderhoudsplan, de laatste inspectierapporten, de polis met de herbouwwaarde, het energielabel en het saldo van het reservefonds bij elkaar. Een bureau dat deze stukken vooraf krijgt, offreert scherper en hoeft minder opnamedagen te rekenen.

2. Vraag drie offertes op dezelfde uitvraag

   Zet in de uitvraag: dertig jaar planperiode, de eerste tien jaar apart weergegeven, conditiemeting volgens NEN 2767, een energetische opname, varianten bij de grote posten en meetstaten met hoeveelheden. Vraag ook wat de jaarlijkse actualisatie kost, want dat bedrag komt elk jaar terug.

3. Laat de vergadering opdracht geven

   De uitgave voor het plan valt meestal binnen de bevoegdheid van het bestuur, maar een expliciet besluit voorkomt discussie achteraf. Neem in hetzelfde besluit op dat het bestuur de subsidie mag aanvragen en de bijbehorende stukken mag ondertekenen.

4. Dien de SVVE-aanvraag in vóór de opdracht

   De aanvraag voor advies en onderzoek moet binnen zijn voordat de vereniging de opdracht verstrekt. Vraag het energieadvies en het plan in dezelfde aanvraag aan, dan hoef je de stukken van de vereniging maar één keer aan te leveren. Aanvragen loopt via RVO met eHerkenning of via een gemachtigde.

5. Bespreek de varianten voordat het plan definitief wordt

   Loop het concept met het bestuur en de technische commissie door voordat het naar alle leden gaat. Controleer of de gekoppelde maatregelen kloppen met de onderhoudsjaren en of de aannames over index en levensduur navolgbaar zijn opgeschreven.

6. Stel plan en reservering samen vast

   Laat de vergadering het plan vaststellen én meteen de nieuwe jaarlijkse storting. Een plan zonder aangepaste bijdrage verandert niets aan de kaspositie, en dan staat de vereniging in het eerste piekjaar alsnog met lege handen.

7. Zet de eerste maatregelen in de aanbesteding

   Voor het werk dat binnen twee jaar valt, vraag je offertes op basis van de meetstaten. Dien de subsidieaanvraag voor de maatregelen zelf ook weer in voordat het werk wordt uitgevoerd, en houd de uitvoeringstermijn van twee jaar na toekenning in de gaten.

8. Actualiseer elk jaar bij de begroting

   Vink de uitgevoerde posten af, index de bedragen en herbereken de reservering. Plan elke vier tot vijf jaar een nieuwe inspectie in, zodat het plan binnen de wettelijke vijf jaar en de subsidiegrens van drie jaar blijft.

Check dit voordat de vereniging opdracht geeft

• Beslaat het plan dertig jaar en worden de eerste tien jaar apart weergegeven
• Zitten er minimaal twee verduurzamingsmaatregelen in die binnen tien jaar worden uitgevoerd
• Is elke maatregel gekoppeld aan het onderhoudsjaar van het bouwdeel waar hij bij hoort
• Staan er meetstaten met hoeveelheden in, zodat aannemers op hetzelfde werk offreren
• Wordt bij de grote posten een sobere en een duurzame variant naast elkaar gezet
• Is de indexering benoemd en is duidelijk welk percentage is aangehouden
• Is de SVVE-aanvraag ingediend vóór de opdracht aan het adviesbureau
• Is afgesproken wat de jaarlijkse actualisatie en de herinspectie kosten

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De subsidie aanvragen nadat de opdracht is gegeven

Bij de SVVE moet de aanvraag binnen zijn voordat de vereniging de opdracht verstrekt, voor het advies én voor de maatregelen. Wie de volgorde van de particuliere ISDE aanhoudt en achteraf aanvraagt, krijgt niets. Bij een voortraject van 24.000 euro loopt dat in de papieren.

Een groene bijlage achter een bestaand plan plakken

Een lijst met maatregelen zonder uitvoeringsjaar en zonder koppeling aan het onderhoud is geen duurzaam plan. De vergadering ziet dan een losse investering in plaats van meerkosten boven werk dat toch al gepland stond, en stemt vrijwel altijd tegen.

Rekenen met de prijzen van vandaag

Een dakvervanging die nu 104.000 euro kost, staat bij drie procent indexering acht jaar later op ongeveer 132.000 euro. Een plan zonder indexering laat de reservering structureel te laag uitvallen en levert het tekort af in het piekjaar, wanneer er nog maar één uitweg is: een eenmalige bijdrage.

Verduurzaming uit het reservefonds willen betalen zonder apart besluit

Isolatie en installaties zijn vernieuwing, geen onderhoud. Veel reglementen laten het fonds alleen voor onderhoud aanspreken en vragen voor vernieuwing bovendien tweederde van de stemmen. Wie dat pas bij de betaling ontdekt, moet de hele besluitvorming overdoen.

Aanvragen op een plan dat te oud is

Voor het reservefonds mag het plan vijf jaar oud zijn, voor de SVVE in 2026 maar drie jaar. Een vereniging die in 2026 subsidie aanvraagt op een plan uit 2021 voldoet aan de wet maar niet aan de regeling, en betaalt de actualisatie dan volledig zelf.

Alleen de investering laten zien

Het bedrag dat telt is de meerinvestering: de duurzame variant min het onderhoud dat toch al moest gebeuren, min de subsidie. Wordt in de vergadering alleen het brutobedrag getoond, dan lijkt isoleren twee keer zo duur als het is en sneuvelt het voorstel op een verkeerd getal.

De opnemer laten schatten in plaats van meten

Zonder meetstaten met vierkante meters kun je offertes niet vergelijken en de subsidie per vierkante meter niet berekenen. Een plan met alleen stelposten geeft een vals gevoel van zekerheid en levert bij de aanbesteding vrijwel altijd tegenvallers op.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Het opstellen van het plan besteedt vrijwel elke vereniging uit, en dat is ook het best gesubsidieerde deel van het traject. Een bouwkundig adviseur doet de conditiemeting en de meetstaten, een energieadviseur de energetische opname, en van beide facturen vergoedt de SVVE in 2026 75 procent. Voor het kwart dat overblijft koopt de vereniging vooral onderbouwing waar de vergadering op kan stemmen.

Een procesbegeleider is de moeite waard zodra het traject langer dan een jaar duurt of meerdere maatregelen tegelijk omvat. Die houdt planning, offertes, subsidieaanvragen en de communicatie met de leden bij elkaar. Onder de SVVE is procesbegeleiding in 2026 subsidiabel tot 60 uur en moet die door een externe partij worden gedaan. Wat een traject verder aan begeleiding kost en in welke volgorde de maatregelen het meest opleveren, staat bij verduurzamen met de VvE.

Naar een notaris ga je pas als de splitsingsakte moet wijzigen, bijvoorbeeld bij een dakopbouw of een andere verdeling van de kosten. Bij een geschil over een besluit, over de verdeling van warmtekosten of over de vraag welk bouwdeel gemeenschappelijk is, is een jurist met VvE-praktijk de aangewezen partij; de akte van jouw complex is dan leidend en niet het voorbeeld van een ander gebouw. Voor de techniek van een collectieve warmtebron loont een onafhankelijk installatieadvies naast de offerte van de installateur, zoals beschreven bij de warmtepomp in een appartement.