Renteaftrek hypotheek: per hypotheekvorm, per leningdeel en hoe lang

Wanneer de rente op je hypotheek aftrekbaar is

Je hypotheek is aftrekbaar als aan drie voorwaarden tegelijk is voldaan: de lening is aangegaan voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de woning waarin je zelf woont, je lost hem volgens schema af in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair, en je kunt dat met stukken onderbouwen. Voldoet een leningdeel daar niet aan, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar en verhuist de schuld naar box 3. De hypotheekrenteaftrek werkt dus niet op je hypotheek als geheel, maar per leningdeel.

Wat je terugkrijgt is niet de rente zelf. De betaalde rente verlaagt je inkomen in box 1, en over dat lagere inkomen betaal je minder belasting. Het percentage dat je terugziet is je eigen tarief, met een plafond: sinds 2020 wordt de aftrek voor de hoogste inkomens afgebouwd, en in 2026 trek je nooit tegen meer dan 37,56 procent af. Wie in de hoogste schijf zit, betaalt over zijn inkomen 49,50 procent maar krijgt over de rente maar 37,56 procent terug.

De cijfers hieronder laten zien hoe snel dat plafond de afgelopen jaren is gezakt. Voor de aangifte over 2022 gold nog 40 procent, over 2023 en 2024 lag het net onder de 37 procent, en sindsdien beweegt het mee met het tarief van de tweede schijf. Welke rente en welke kosten precies in de som meetellen staat in de gids over de hypotheekrente aftrek.

Belastingjaar	Hoogste tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt
2021	43,00%
2022	40,00%
2023	36,93%
2024	36,97%
2025	37,48%
2026	37,56%

Gecontroleerd op augustus 2026

Renteaftrek per hypotheekvorm

De vorm van je lening bepaalt of er aftrek is. De wet stelt sinds 1 januari 2013 een aflossingseis, en alleen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek voldoen daar uit zichzelf aan. Alle vormen zonder verplichte aflossing zijn na die datum uit de aftrek gevallen, met één uitzondering: leningen die op 31 december 2012 al bestonden houden hun oude behandeling zolang je onafgebroken een eigen woning hebt.

Daardoor lopen er in Nederland twee stelsels naast elkaar. Een aflossingsvrije hypotheek uit 2008 geeft nog gewoon aftrek, een identieke lening die je in 2026 afsluit niet. Hetzelfde geldt voor de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek: bestaande polissen lopen door onder het oude recht, nieuwe kun je niet meer met aftrek afsluiten.

Ook een familiehypotheek valt gewoon onder de gewone regels. Leen je van je ouders, dan is de rente aftrekbaar zolang je die lening annuïtair of lineair in dertig jaar aflost, de afspraken schriftelijk zijn vastgelegd en je de lening in je aangifte opgeeft als lening bij een niet-administratieplichtige. Zonder die melding vervalt de aftrek, ook al klopt de rest.

Hypotheekvorm of leningdeel	Rente aftrekbaar in 2026?	Voorwaarde
Annuïteitenhypotheek voor de eigen woning	Ja	Aflossen volgens schema in maximaal dertig jaar
Lineaire hypotheek voor de eigen woning	Ja	Aflossen volgens schema in maximaal dertig jaar
Nieuwe aflossingsvrije lening	Nee	Geen aflosverplichting, dus de schuld hoort in box 3
Aflossingsvrije lening die op 31 december 2012 al bestond	Ja	Onafgebroken een eigen woning gehad en het bedrag niet verhoogd
Spaar- of bankspaarhypotheek van vóór 2013	Ja	Polis of rekening ongewijzigd voortgezet
Beleggingshypotheek van vóór 2013	Ja	Polis ongewijzigd voortgezet
Familiehypotheek, annuïtair of lineair	Ja	Zakelijke rente, schriftelijke afspraken en opgave in de aangifte
Leningdeel voor een auto, boot of belegging	Nee	Geen eigenwoningschuld, ook niet als het huis onderpand is
Restschuldlening van een verkochte woning	Nee	De tijdelijke aftrek voor restschulden is per 2018 gestopt

Gecontroleerd op augustus 2026

Renteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek

De renteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek is de vraag die de meeste huiseigenaren hebben, en het antwoord hangt aan één datum. Had je de aflossingsvrije lening op 31 december 2012 al, dan valt hij onder het overgangsrecht en blijft de rente aftrekbaar, ook al los je niets af. Sluit je nu een aflossingsvrij deel af, dan is er geen aftrek: die is voorbehouden aan leningen met een aflosverplichting.

Bij een aflossingsvrije hypotheek onder overgangsrecht blijft je aftrek jarenlang even hoog, want de schuld daalt niet en dus ook de rente niet. Dat is precies andersom dan bij een annuïteitenhypotheek, waar je aftrek elk jaar zakt. Prettig zolang het duurt, maar het einde is scherp: op de dag dat de dertigjaarstermijn afloopt, valt je hele voordeel in één keer weg terwijl de bruto last hetzelfde blijft.

Verhoog je zo'n oude lening, dan ontstaat er een nieuw leningdeel onder de huidige regels. Het oude deel houdt zijn aftrek, de verhoging krijgt die alleen als je haar annuïtair of lineair aflost. De volledige uitwerking, inclusief wat er gebeurt bij oversluiten en bij verhuizen, staat in de gids over de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek.

Hoe lang de renteaftrek van je hypotheek loopt

De aftrek duurt maximaal dertig jaar en die termijn geldt per leningdeel, niet per woning en niet per persoon. Voor leningen van vóór 1 januari 2001 begon de klok op die datum, dus die aftrek eindigt uiterlijk in 2030. Alles wat daarna is afgesloten telt dertig jaar vanaf de ingangsdatum van dat specifieke deel.

Wie verhuist, begint niet opnieuw. De jaren die je al hebt verbruikt reizen mee naar de volgende woning: heb je twaalf jaar aftrek gehad, dan resteren er achttien. Alleen het bedrag waarmee je hypotheek stijgt, krijgt een eigen verse termijn van dertig jaar. Zo kan één hypotheek uit drie leningdelen bestaan die in drie verschillende jaren uit de aftrek lopen.

Oversluiten zonder te verhogen verandert niets aan de termijn; de klok loopt gewoon door bij de nieuwe geldverstrekker. Eenmalige kosten die je bij het afsluiten maakt vallen buiten deze termijn, want die trek je in één keer af in het jaar dat je ze betaalt. Welke posten dat zijn lees je bij de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning.

Ingangsjaar van het leningdeel	Laatste jaar met renteaftrek	Toelichting
Vóór 2001	2030	De termijn ging voor alle oude leningen in op 1 januari 2001
2005	2035	Dertig jaar vanaf de ingangsdatum
2012	2042	Laatste jaargang die ook zonder aflossen aftrek houdt
2016	2046	Alleen bij annuïtair of lineair aflossen
2026	2056	Alleen bij annuïtair of lineair aflossen
Verhoging in 2026 op een oude lening	2056 voor de verhoging	Het oorspronkelijke deel houdt zijn eigen einddatum

Gecontroleerd op augustus 2026

Hoe je aftrek door de jaren heen verandert

Je aftrek is geen vast bedrag. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag, maar het deel daarvan dat rente is wordt kleiner naarmate je aflost. In het eerste jaar bestaat je maandlast vooral uit rente, tegen het einde vooral uit aflossing, en je aftrek loopt daar netjes mee terug. De bruto maandlast blijft gelijk, de netto maandlast stijgt dus elk jaar een beetje.

De reeks hieronder gaat uit van een lening van 300.000 euro tegen 4 procent rente, dertig jaar vast, bij een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro en een tarief van 37,56 procent. De ene lijn is een annuïteitenhypotheek, de andere een even grote aflossingsvrije lening die onder het overgangsrecht valt. Bij die tweede blijft het voordeel dertig jaar lang gelijk, omdat de schuld nooit kleiner wordt.

Rond jaar dertig kruipt de betaalde rente onder het eigenwoningforfait. Dan is er geen aftrek meer maar een bijtelling, die door de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld nog gedeeltelijk wordt gedempt. Hoe die rente zich verhoudt tot wat je nu zou betalen, zie je in de gids over de hypotheekrente.

• Annuïteitenhypotheek
• Aflossingsvrij onder overgangsrecht

euro per jaar bron: eigen berekening op basis van de tarieven 2026 van de Belastingdienst augustus 2026

Jaar	Betaalde rente annuïtair	Aftrekvoordeel annuïtair	Aftrekvoordeel aflossingsvrij onder overgangsrecht
jaar 1	€ 11.904	€ 3.945	€ 3.981
jaar 5	€ 10.989	€ 3.602	€ 3.981
jaar 10	€ 9.619	€ 3.087	€ 3.981
jaar 15	€ 7.947	€ 2.459	€ 3.981
jaar 20	€ 5.904	€ 1.692	€ 3.981
jaar 25	€ 3.411	€ 755	€ 3.981
jaar 30	€ 367	€ 0	€ 3.981

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 300.000 euro, 4% rente, WOZ 400.000 euro en een tarief van 37,56%, augustus 2026

Renteaftrek maandelijks of één keer per jaar

Je bepaalt zelf wanneer je het geld krijgt. Doe je niets, dan verrekent de Belastingdienst je aftrek bij de aangifte over dat jaar en staat het bedrag ergens in het voorjaar of de zomer daarna op je rekening. Wil je de renteaftrek van je hypotheek maandelijks ontvangen, dan vraag je een voorlopige aanslag aan en wordt het geschatte jaarvoordeel in maandtermijnen uitbetaald, meestal rond de vijftiende.

Over het hele jaar gerekend maakt de keuze geen cent verschil. Wat wel verschilt is het risico: bij een voorlopige aanslag geef je zelf een schatting op, en zit die te hoog, dan betaal je het teveel later terug. Verandert er iets aan je rente, je inkomen of je WOZ-waarde, dan pas je de aanslag zelf aan. Hoe je het maandbedrag berekent en wat je doorgeeft bij een wijziging staat in de gids over hypotheekrenteaftrek maandelijks ontvangen.

De aanvraag zelf loopt via Mijn Belastingdienst en kost een kwartier. Wie voor het eerst een huis koopt, kan de aanslag al aanvragen zodra de hypotheek rond is, dus zonder te wachten op het eerste jaaroverzicht. Het stappenplan daarvoor staat bij hypotheekrenteaftrek aanvragen.

Het eigenwoningforfait gaat eerst van je rente af

Je trekt niet de volle rente af. Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfait, een bijtelling bij je inkomen omdat je in je eigen huis woont. Voor de meeste woningen is dat in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro telt er dus 1.400 euro bij je inkomen op, en pas het verschil tussen je rente en dat bedrag levert belastingvoordeel op.

Omdat de bijtelling aan de WOZ-waarde hangt, daalt je voordeel als je woning meer waard wordt terwijl je hypotheek gelijk blijft. Een WOZ-stijging van 50.000 euro kost bij 0,35 procent 175 euro extra bijtelling en dus ongeveer 66 euro netto per jaar. Controleer de waarde daarom elk voorjaar met de WOZ-check en reken de bijtelling na met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

Is je rente lager dan het forfait, bijvoorbeeld omdat je bijna alles hebt afgelost, dan krijg je de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld. Die bedraagt in 2026 nog 71,867 procent van het verschil en wordt sinds dit jaar met 4,8 procentpunt per jaar afgebouwd tot nul op 1 januari 2041. Wie vroeg klaar is met aflossen, gaat dus geleidelijk over de bijtelling betalen.

WOZ-waarde van je woning	Eigenwoningforfait 2026	Bijtelling aan de bovengrens
Tot € 12.500	0%	€ 0
€ 12.500 tot € 25.000	0,10%	€ 25
€ 25.000 tot € 50.000	0,20%	€ 100
€ 50.000 tot € 75.000	0,25%	€ 188
€ 75.000 tot € 1.350.000	0,35%	€ 4.725
Vanaf € 1.350.000	€ 4.725 plus 2,35% over het meerdere	Loopt door met de waarde

Gecontroleerd op 2026

Bijlenen, oversluiten en verhuizen: wat er per leningdeel gebeurt

Elke wijziging aan je hypotheek raakt de aftrek op leningdeelniveau. Leen je bij voor een verbouwing, dan is die rente aftrekbaar zolang het geld aantoonbaar in de woning gaat en je het nieuwe deel volgens schema aflost. Bewaar de facturen en de bankafschriften, want de Belastingdienst mag daarnaar vragen tot vijf jaar na de aangifte. Leen je bij voor iets anders, dan is die rente niet aftrekbaar, ook al staat het huis als onderpand in de akte.

Bij verkoop van je oude woning speelt de bijleenregeling. De overwaarde die je meeneemt, moet je in het nieuwe huis steken; doe je dat niet, dan is de rente over dat bedrag niet aftrekbaar. Tijdens de overgangsperiode mag je de rente over twee woningen aftrekken, in het jaar van vertrek plus de drie jaren daarna, zolang de oude woning leegstaat en te koop staat. Financier je die periode met een overbruggingshypotheek, dan is de rente daarover ook aftrekbaar zolang de overbrugging op de overwaarde van de eigen woning ziet.

Oversluiten voor hetzelfde bedrag laat je aftrek intact. De boeterente die je daarbij betaalt is eenmalig aftrekbaar, net als de nieuwe advies- en notariskosten voor de hypotheekakte. Wat er verder onder de belastingen rond je woning valt, verschilt per situatie, dus houd de nota's van het oversluitjaar apart.

Wat je met je hypotheek doet	Gevolg voor de renteaftrek
Oversluiten voor hetzelfde bedrag	Aftrek en termijn lopen ongewijzigd door
Bijlenen voor isolatie, dakkapel of verbouwing	Aftrekbaar bij aflossen volgens schema, bonnen bewaren
Bijlenen voor een auto of studie	Niet aftrekbaar, die schuld hoort in box 3
Verhuizen naar een duurder huis	Verbruikte jaren tellen door, alleen de verhoging krijgt dertig nieuwe jaren
Overwaarde niet in de nieuwe woning steken	Rente over dat bedrag valt buiten de aftrek
Oude woning verhuren in plaats van verkopen	De verhuisregeling vervalt en de woning gaat naar box 3

Gecontroleerd op augustus 2026

De afbouw van de renteaftrek en wat er de komende jaren speelt

Het aftrektarief is tussen 2020 en 2023 in stappen van drie procentpunt teruggebracht naar het niveau van de tweede schijf. Die afbouw is af: sinds 2023 beweegt het maximum gewoon mee met dat tarief, in 2026 dus 37,56 procent. Wie in de hoogste schijf zit, houdt daardoor een verschil van bijna twaalf procentpunt tussen het tarief waartegen hij belasting betaalt en het tarief waartegen hij aftrekt.

Politiek blijft de aftrek onderwerp van gesprek, en om de zoveel jaar verschijnt er een plan om hem verder te beperken. Wat er precies op tafel ligt en welke varianten er circuleren staat in de gidsen over de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en de ingreep in de hypotheekrenteaftrek.

Voor je eigen planning is de vraag of de aftrek ooit helemaal verdwijnt minder dringend dan de vraag wanneer jouw termijn afloopt. Die datum staat vast en is bekend, terwijl politieke plannen doorgaans met lange overgangstermijnen komen. Reken daarom eerst je eigen einddatum door en lees daarna wat er zou gebeuren als de hypotheekrenteaftrek verdwijnt.

Zo zorg je dat je de renteaftrek krijgt waar je recht op hebt

Vijf stappen die je één keer per jaar doorloopt, rond het moment dat je jaaroverzicht binnenkomt.

1. Splits je hypotheek in leningdelen

   Pak je hypotheekakte of het overzicht in je bankomgeving en noteer per leningdeel het bedrag, de vorm, de ingangsdatum en de rente. Dit is de basis voor alles wat volgt, want aftrek, termijn en regime lopen per deel.

2. Bepaal per deel of er aftrek is en tot wanneer

   Los je het deel annuïtair of lineair af, of bestond het al op 31 december 2012, dan is de rente aftrekbaar. Tel dertig jaar op bij de ingangsdatum voor de einddatum, en bij leningen van vóór 2001 tel je vanaf 1 januari 2001.

3. Verzamel het jaaroverzicht en de WOZ-beschikking

   Het jaaroverzicht van je geldverstrekker komt meestal in januari en noemt de betaalde rente en de restschuld per 1 januari. De WOZ-beschikking van je gemeente volgt in februari en bepaalt je eigenwoningforfait.

4. Kies tussen maandelijks en jaarlijks

   Wil je het geld gespreid, vraag dan een voorlopige aanslag aan via Mijn Belastingdienst. Schat aan de voorzichtige kant, want een te hoge schatting betaal je terug. Wachten op de aangifte kan ook en geeft over het jaar hetzelfde bedrag.

5. Doe aangifte en controleer de vooraf ingevulde cijfers

   De aangifte staat vanaf 1 maart klaar en moet vóór 1 mei binnen zijn. De rente en de WOZ-waarde staan vaak vooraf ingevuld, maar eenmalige kosten zoals advies- en notariskosten nooit. Vul die zelf aan.

6. Geef wijzigingen door zodra ze bekend zijn

   Een nieuwe rentevaste periode, extra aflossen, een salarissprong of een verhuizing verandert je aftrek. Pas je voorlopige aanslag in dezelfde maand aan, dan blijft het bedrag kloppen en voorkom je een naheffing. Reken de nieuwe maandlast desgewenst na met de rekenhulp voor je hypotheek.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Check dit voor je aangifte over de eigen woning

• Je weet per leningdeel of de rente aftrekbaar is en in welk jaar de termijn afloopt
• Het jaaroverzicht van je geldverstrekker en de WOZ-beschikking liggen erbij
• Eenmalige kosten zoals advies-, notaris- en kadasterkosten staan in de aangifte
• Een aflossingsvrij deel van na 2012 staat in box 3 en niet bij de eigenwoningschuld
• Bijgeleend geld voor de verbouwing is met facturen te onderbouwen
• De overwaarde van je vorige woning is in het nieuwe huis gestoken
• Je voorlopige aanslag is bijgewerkt na de laatste rente- of inkomenswijziging

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat je de hele rente terugkrijgt

Je krijgt je belastingtarief over de rente terug, niet de rente zelf, en pas nadat het eigenwoningforfait eraf is. Bij 12.000 euro rente, een forfait van 1.400 euro en een tarief van 37,56 procent is dat 3.981 euro, geen 12.000. Wie op de bruto rente rekent, begroot zijn maandlast honderden euro's te laag.

Een aflossingsvrij deel van na 2012 bij de eigenwoningschuld opgeven

Zo'n lening hoort als schuld in box 3, niet in box 1. Wie hem toch bij de eigenwoningschuld zet, trekt rente af waar geen recht op bestaat. Bij een correctie volgt een naheffing over alle onjuiste jaren, met belastingrente erbovenop.

De eenmalige kosten van het aankoopjaar vergeten

Advies- en bemiddelingskosten, de notaris- en kadasterkosten voor de hypotheekakte, de taxatie voor de aanvraag en de NHG-borgtochtprovisie zijn in het jaar van betalen volledig aftrekbaar. Ze staan nooit vooraf ingevuld. Bij een paar duizend euro aan kosten scheelt dat al snel meer dan duizend euro belasting.

Bijlenen voor iets anders dan de woning

Een verhoging voor een auto, een studie of aflossen van andere leningen is geen eigenwoningschuld, ook al loopt hij via je hypotheek en staat het huis als onderpand in de akte. De rente over dat deel is niet aftrekbaar en de schuld verhuist naar box 3.

De voorlopige aanslag te hoog laten staan

Wie na een aflossing, een lagere rente of een hogere WOZ-waarde zijn maandbedrag niet aanpast, krijgt te veel uitbetaald en moet dat na de aangifte terugstorten. Bij een verschil van honderd euro per maand loopt dat in twaalf maanden op tot 1.200 euro die je niet had.

De overwaarde niet in het nieuwe huis steken

De bijleenregeling gaat ervan uit dat de winst op je vorige woning naar de volgende gaat. Houd je die overwaarde apart en leen je in plaats daarvan meer, dan is de rente over dat bedrag niet aftrekbaar. Bij 60.000 euro overwaarde en 4 procent rente kost dat ongeveer 900 euro netto per jaar.

De bonnen van de verbouwing weggooien

Rente over een verbouwingsdeel is alleen aftrekbaar als je kunt aantonen dat het geld in de woning is gegaan. De Belastingdienst mag daar jaren later nog naar vragen. Zonder facturen en betaalbewijzen vervalt de aftrek met terugwerkende kracht.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone hypotheek met één of twee leningdelen doe je de aangifte prima zelf: de rente en de WOZ-waarde staan vooraf ingevuld en de rest is optellen en aftrekken. Een hypotheekadviseur is zijn advieskosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, waard op het moment dat je iets aan de samenstelling verandert, bijvoorbeeld bij een hypotheek afsluiten of bij het oversluiten van een oude aflossingsvrije lening met overgangsrecht. Die rekent voor wat een verhoging met je fiscale delen doet voordat je tekent. Ga naar een fiscalist of een belastingadviseur, doorgaans 100 tot 200 euro per uur, als er meerdere leningdelen uit verschillende jaren door elkaar lopen, als je een woning hebt verhuurd of geërfd, als de bijleenregeling na een scheiding of een overlijden moet worden toegepast, of als je een naheffing over eerdere jaren hebt gekregen. Twijfel je alleen over een bedrag of een termijn, dan is de BelastingTelefoon gratis en geeft die antwoord op basis van jouw dossier.