Royement: wat het betekent en wat het doorhalen van je hypotheek kost

Wat royement betekent

Royement betekent doorhaling: iets wordt uit een register geschrapt. Bij een woning gaat het om de hypothecaire inschrijving die na het passeren van de hypotheekakte in de openbare registers van het Kadaster staat. Die inschrijving is het recht van je geldverstrekker op jouw huis, en het is het laatste wat er nog ligt als je schuld weg is. Daarmee is een royement het sluitstuk van alles rond overwaarde en aflossen.

Het woord komt van het Franse rayer, wegstrepen, en dat verklaart de vorm ervan. Het werkwoord is royeren, het meervoud royementen, en in notariële stukken kom je ook doorhaling tegen als gewoon Nederlands alternatief. Alle drie betekenen ze hetzelfde.

Twee dingen worden hier voortdurend door elkaar gehaald: de schuld en de inschrijving. Je schuld verdwijnt op het moment dat de laatste euro is afgelost en je geldverstrekker dat bevestigt. De inschrijving blijft daarna gewoon staan, soms nog jaren, totdat een notaris haar laat doorhalen.

Het gaat dus om een handeling in een register, niet om een betaling. Hoe die procedure van begin tot eind verloopt en welke termijnen erbij horen, staat uitgeschreven in de gids over het royeren van een hypotheek.

Wat er bij een royement precies wordt doorgehaald

In de openbare registers staat niet je schuld maar je inschrijving, en die twee bedragen verschillen bijna altijd. In veel hypotheekaktes staat een hoger bedrag dan je hebt geleend: de bankhypotheek of kan-bepaling. Die ruimte is bedoeld zodat je later kunt bijlenen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven.

Een royement haalt die hele inschrijving weg, inclusief de ongebruikte ruimte erin. Wie wil overwaarde opnemen binnen een bestaande inschrijving, kan dat vaak onderhands regelen met de eigen geldverstrekker. Is de inschrijving eenmaal doorgehaald, dan is er voor elke nieuwe lening opnieuw een hypotheekakte nodig, met notariskosten en 103,50 euro Kadastertarief in 2026.

Een doorhaling is niet terug te draaien. Je kunt een nieuwe inschrijving vestigen, maar die krijgt de datum van dat moment en daarmee een latere rangorde dan een inschrijving die je had laten staan. Bij een tweede lening of een beslag telt die volgorde: wie eerder is ingeschreven, wordt eerder voldaan.

Ga je binnen afzienbare tijd toch weer lenen, reken dan eerst uit hoeveel ruimte je hebt met de rekenhulp voor je maximale hypotheek. Past het nieuwe bedrag binnen de oude inschrijving, dan is het laten staan van die inschrijving een paar honderd euro waard.

De akte van royement en de stukken eromheen

Een doorhaling gaat altijd via een notaris. De geldverstrekker doet afstand van zijn recht van hypotheek, de notaris legt dat vast in een akte van royement, ook wel akte van doorhaling genoemd, en biedt die aan bij het Kadaster. Pas met die inschrijving is de hypotheek uit de registers.

Het stuk waar het om draait is de royementsvolmacht, soms royementsverklaring genoemd. Daarin machtigt je geldverstrekker de notaris om namens hem afstand te doen. Zonder die volmacht kan de notaris niets, ook niet als je kunt aantonen dat je alles hebt afgelost. Banken leveren zo'n volmacht meestal binnen enkele weken na de volledige aflossing.

Zelf een royement inschrijven kan niet: het Kadaster verwerkt alleen stukken die door een notaris worden aangeboden. Wel mag je de notaris zelf kiezen, ook als je geldverstrekker een voorkeurskantoor noemt.

De aanlevering gebeurt bij vrijwel alle kantoren elektronisch via het KIK-systeem, het systeem voor ketenintegratie waarmee notarissen stukken rechtstreeks in de registers krijgen. Dat scheelt tijd en geld, want voor een doorhaling via KIK rekent het Kadaster in 2026 niets.

Stuk	Wie levert het	Waarvoor het dient
Aflosnota of eindafrekening	Je geldverstrekker	Toont de restschuld en de rente tot en met de aflosdatum
Bevestiging van volledige aflossing	Je geldverstrekker	Voorwaarde voor het afgeven van de volmacht
Royementsvolmacht of royementsverklaring	Je geldverstrekker	Machtigt de notaris om afstand te doen van het recht van hypotheek
Akte van royement	De notaris	Het notariële stuk waarmee de doorhaling wordt ingeschreven
Inschrijving van de doorhaling	De notaris, bij het Kadaster	Haalt de inschrijving uit de openbare registers
Bewijs van inschrijving	Het Kadaster, via de notaris	Je bewijs dat het royement daadwerkelijk is verwerkt

Royement om niet: doorhalen zonder tegenprestatie

In de akte staat op welke grond de hypotheekhouder afstand doet. Gebeurt dat zonder dat er een betaling tegenover staat, dan noemen notarissen dat een royement om niet. Om niet is juridisch Nederlands voor zonder tegenprestatie, tegenover een afstand die je koopt door af te lossen.

Dat komt in drie situaties voor. De schuld is al eerder volledig voldaan en alleen de inschrijving stond nog open. Of de geldverstrekker geeft een stuk van het onderpand vrij zonder extra aflossing te vragen, omdat de rest van de woning ruim dekkend blijft. Of de geldverstrekker scheldt een restant kwijt en trekt daarna zijn recht in.

Om niet betekent niet gratis. De notaris doet hetzelfde werk en rekent hetzelfde honorarium; alleen de geldstroom naar de geldverstrekker ontbreekt. Wie op de rekening van de notaris een lager bedrag verwacht omdat er om niet in de akte staat, komt bedrogen uit.

Bij een kwijtschelding zit er wel een staartje aan. Een geldverstrekker die een restschuld laat vallen, meldt dat in de regel aan de Belastingdienst, en of dat voor jou gevolgen heeft hangt af van de reden van de kwijtschelding en van je eigen situatie. Vraag dat na bij de Belastingtelefoon of bij een fiscalist voordat je tekent.

Wat een royement kost

De kosten van een royement bestaan uit twee delen: het honorarium van de notaris en het tarief van het Kadaster. Het notaristarief is vrij, en de verschillen tussen kantoren zijn voor precies hetzelfde stuk werk fors. In 2026 rekenen de meeste notarissen tussen de 150 en 400 euro voor een losse doorhaling, inclusief btw en de aanlevering bij het Kadaster.

Het Kadastertarief hangt aan de manier van aanleveren en ligt wettelijk vast. Een doorhaling die via KIK wordt ingeschreven kost in 2026 niets, elektronisch buiten KIK 30,20 euro en op papier 64,20 euro. Bij een gewoon dossier gaat het altijd via KIK, dus die post is in de praktijk nul.

Zit het royement in een groter dossier, dan zie je het bedrag zelden apart. Bij een verkoop staat het op de nota van afrekening van de verkoper, bij een oversluiting hoort het bij het pakket van de nieuwe hypotheekakte. Vraag in beide gevallen expliciet of de doorhaling in de opgave zit, want anders volgt de rekening achteraf.

De kosten van de royementsakte zijn eenmalig aftrekbaar als financieringskosten, maar alleen als de doorhaling hoort bij het afsluiten of oversluiten van een eigenwoningschuld. Los je af omdat je verkoopt, dan is het een verkoopkost en levert de aangifte niets op. Welke posten wel en niet meetellen staat bij de aftrek rond je hypotheek.

Post	Bedrag	Wettelijk of markt
Notaris, akte van royement	€ 150 tot € 400	Vrij tarief, marktgemiddelde
Kadaster, doorhaling via KIK	€ 0	Wettelijk tarief
Kadaster, elektronisch buiten KIK	€ 30,20	Wettelijk tarief
Kadaster, doorhaling op papier	€ 64,20	Wettelijk tarief
Hypotheekinformatie opvragen ter controle	€ 3,70	Wettelijk tarief
Kopie van de hypotheekakte per e-mail	€ 19,85	Wettelijk tarief
Kopie van de doorhaling per e-mail	€ 60	Wettelijk tarief

Gecontroleerd op Kadaster-tarieven 2026, notaristarief als marktgemiddelde augustus 2026

Wanneer een royement moet en wanneer je zelf kiest

Bij een verkoop is de doorhaling niet te vermijden. De koper wil een perceel zonder oude rechten erop, en zijn geldverstrekker eist dat ook. De notaris die de levering doet, regelt het royement in dezelfde afspraak en verrekent het op de nota van de verkoper. Hoeveel er van je opbrengst overblijft, zie je met de overwaarde-rekenhulp, waarin de restschuld eraf gaat.

Bij oversluiten naar een andere geldverstrekker moet de oude inschrijving eveneens weg, want twee geldverstrekkers met een eerste recht op hetzelfde huis gaat niet samen. Blijf je bij je eigen geldverstrekker en verhoog je binnen de bestaande inschrijving, dan komt er geen notaris aan te pas.

Heb je afgelost en blijf je wonen, dan is het een keuze. Doorhalen geeft een schoon register en een afgesloten dossier. Laten staan bespaart de kosten en houdt de mogelijkheid open om binnen dezelfde inschrijving opnieuw te lenen. Die afweging hoort bij de bredere vraag of extra aflossen op je hypotheek in jouw situatie het meeste oplevert, en bij het gesprek over de vraag of volledig aflossen dom is.

Wie zijn woning aanhoudt en de overwaarde later wil gebruiken, houdt met een bestaande inschrijving de goedkoopste route open. De smaken daarvoor staan bij het verzilveren van je overwaarde.

Situatie	Moet de inschrijving eruit	Wie regelt het
Je verkoopt je woning	Ja, de koper wil een schoon perceel	De notaris van de levering, verrekend op de verkopersnota
Je sluit over naar een andere geldverstrekker	Ja, de oude inschrijving moet eerst weg	De notaris die de nieuwe hypotheekakte passeert
Je verhoogt binnen je bestaande inschrijving	Nee	Je geldverstrekker, meestal onderhands zonder notaris
Je hebt afgelost en blijft wonen	Nee, het is een keuze	Je regelt het zelf bij een notaris naar keuze
Een deel van het perceel wordt verkocht	Alleen voor dat deel, gedeeltelijk royement	De notaris van die levering, na akkoord van de geldverstrekker
Executoriale verkoop	Ja, de rechten vervallen door de zuivering	De veilingnotaris

Gedeeltelijk royement en de gevallen die vastlopen

Een gedeeltelijk royement haalt de hypotheek van een deel van het onderpand af, terwijl de lening blijft staan. Dat speelt als je een stuk grond, een garage of een afgesplitst appartement verkoopt. De geldverstrekker moet daarmee instemmen, want zijn zekerheid wordt kleiner. Bij een ruime overwaarde is dat zelden een probleem; hoeveel ruimte er is, zie je bij de overwaarde van je huis.

Bestaat je oude geldverstrekker niet meer, dan is de doorhaling extra werk maar geen doodlopende weg. Banken zijn overgenomen en gefuseerd, en de rechtsopvolger geeft de volmacht af. De notaris zoekt uit wie dat is en toont de keten van opvolging aan; reken op een paar weken extra en soms op een hoger tarief.

Bij een overleden eigenaar tekenen de erfgenamen. De notaris heeft dan een verklaring van erfrecht nodig voordat de akte kan passeren, en dat stuk kost in de markt al gauw enkele honderden euro's. Begin er ruim voor een geplande verkoop mee.

Staat er naast de hypotheek ook een beslag ingeschreven, dan is dat een apart recht met een eigen doorhaling. De hypotheek royeren laat het beslag staan. Vraag daarom altijd een volledig registeroverzicht op voordat je denkt dat je perceel schoon is. Een compleet beeld van je financiering vind je in het overzicht over de hypotheek.

Royement bij een verzekering en bij een lidmaatschap

Het woord royement leeft ook buiten de hypotheek, en dat verklaart waarom mensen er verschillende dingen bij denken. Bij verzekeringen betekent royement het beëindigen van een polis, meestal door de verzekeraar zelf. Dat gebeurt bij herhaalde schade, bij achterstallige premie of bij fraude, en het staat los van een opzegging die je zelf doet.

Bij een autoverzekering is de royementsverklaring het bewijsstuk waarmee je je schadevrije jaren meeneemt naar een nieuwe verzekeraar. Zonder dat stuk begin je opnieuw op nul en betaal je jarenlang een hogere premie. Vraag hem dus op zodra een polis eindigt, ongeacht wie de beëindiging in gang zette.

Bij verenigingen en sportbonden is royement de zwaarste maatregel tegen een lid: ontzetting uit het lidmaatschap. De statuten schrijven voor wie daarover beslist en of er beroep mogelijk is. Ook hier zie je het meervoud royementen terug, bijvoorbeeld in jaarverslagen waarin het aantal royementen wordt genoemd.

De rode draad in alle betekenissen is dezelfde: er wordt iets uit een register of een bestand geschrapt. Wat er precies verdwijnt, verschilt per context, en bij een woning gaat het altijd om de inschrijving in de openbare registers.

Van laatste aflossing tot doorgehaalde inschrijving

Reken van de aflossing tot de verwerkte doorhaling op vier tot zes weken.

1. Vraag de aflosnota op en los volledig af

   Je geldverstrekker berekent de restschuld tot en met de aflosdatum en zet die op een aflosnota. Bij verkoop doet de notaris dit voor je. Betaal exact het bedrag van de nota, want een openstaand restant van enkele euro's houdt de volmacht tegen.

2. Vraag de royementsvolmacht aan

   Na de aflossing geeft je geldverstrekker de volmacht af waarmee de notaris afstand mag doen. Dat duurt bij de meeste partijen twee tot vier weken. Werkt er een verkoopdatum naartoe, vraag de volmacht dan aan zodra de leveringsdatum vaststaat.

3. Vraag twee of drie prijsopgaven bij notarissen

   Het tarief voor een losse doorhaling is vrij en loopt in 2026 van ongeveer 150 tot 400 euro. Vraag een opgave inclusief btw en inclusief de aanlevering bij het Kadaster, dan vergelijk je hetzelfde. Bij een verkoop of oversluiting is de notaris meestal al gekozen.

4. Laat de akte van royement passeren

   De notaris stelt de akte op en tekent op basis van de volmacht. Jouw handtekening is daarvoor niet nodig; het is de geldverstrekker die afstand doet. Vraag wel een afschrift voor je eigen dossier.

5. Laat de doorhaling inschrijven bij het Kadaster

   De notaris biedt de akte elektronisch aan via KIK. Het Kadaster rekent daarvoor in 2026 niets en verwerkt de inschrijving doorgaans binnen enkele werkdagen. Pas op dat moment is de inschrijving er echt uit.

6. Controleer of het royement is verwerkt

   Vraag na een paar weken de hypotheekinformatie van je woning op bij het Kadaster; dat kost 3,70 euro in 2026. Staat er geen hypotheek meer bij je perceel, dan is het klaar. Bewaar het bewijs bij je eigendomsstukken, want bij een latere verkoop scheelt dat zoekwerk.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit rond een royement

• Weet je of je schuld volledig is voldaan, tot en met de laatste renteafrekening
• Heb je de royementsvolmacht van je geldverstrekker binnen
• Weet je welk bedrag er is ingeschreven en of je die ruimte nog wilt gebruiken
• Heb je twee of drie notaristarieven naast elkaar gelegd, inclusief btw en Kadaster
• Staat de doorhaling met een eigen bedrag in de opgave of nota van afrekening
• Rust er naast de hypotheek ook een beslag op je perceel dat apart doorgehaald moet worden
• Heb je na een paar weken gecontroleerd of de doorhaling in de registers verwerkt is

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de inschrijving na de laatste aflossing vanzelf verdwijnt

De schuld is dan weg, het recht van hypotheek niet. Er blijft een inschrijving op je perceel staan die pas bij een volgende verkoop opvalt, en dan onder tijdsdruk alsnog moet worden doorgehaald.

Om niet lezen als kosteloos

Om niet zegt alleen dat er geen betaling naar de geldverstrekker gaat. De notaris doet hetzelfde werk en stuurt dezelfde rekening van 150 tot 400 euro in 2026. Wie op een nulnota rekent, schrikt bij de afrekening.

De royementsvolmacht te laat aanvragen

Banken doen er twee tot vier weken over. Ligt de volmacht er op de leveringsdatum niet, dan kan de notaris het perceel niet schoon opleveren en schuift de hele afspraak op, met alle kosten van dien.

Royeren terwijl je binnen een paar jaar weer wilt lenen

Binnen een bestaande inschrijving lenen kan vaak onderhands. Na een doorhaling is er een nieuwe hypotheekakte nodig: enkele honderden euro's notaris plus 103,50 euro Kadaster in 2026, plus een nieuwe rangorde.

Royementskosten na een verkoop in de aangifte zetten

Alleen een doorhaling die hoort bij het afsluiten of oversluiten van een eigenwoningschuld telt als financieringskost. Bij een verkoop is het een verkoopkost, en een aftrekpost die er niet is levert bij controle een correctie op.

Alleen naar het notarishonorarium kijken

Vraag of btw, de aanlevering bij het Kadaster en eventuele recherchekosten in de opgave zitten. Levert een kantoor op papier aan in plaats van via KIK, dan komt er in 2026 nog 64,20 euro bij die bij elektronische aanlevering nul was geweest.

Vergeten dat een beslag apart moet worden doorgehaald

Een royement van de hypotheek raakt een ingeschreven beslag niet. Wie denkt klaar te zijn, ontdekt bij de volgende verkoop dat er nog een recht op het perceel rust en dat er een tweede doorhaling nodig is.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een gewoon royement is werk voor een notaris en niet voor een adviseur. Je vraagt bij twee of drie kantoren een prijs voor de akte van royement, kiest er een en levert de royementsvolmacht aan; reken op 150 tot 400 euro in 2026. Notariskantoren beantwoorden vragen over de akte en de aanlevering meestal kosteloos voordat je opdracht geeft.

Bij een gedeeltelijk royement, een verdwenen geldverstrekker, een overleden eigenaar of een beslag naast de hypotheek wordt het juridisch werk. Dan betaal je de notaris voor uitzoekwerk en soms voor een verklaring van erfrecht, en dat loopt op tot enkele honderden euro's extra. Vraag vooraf een opgave per onderdeel.

Gaat het om de vraag of je de inschrijving wilt behouden om later te lenen, dan is dat een financieringsvraag. Een hypotheekadviseur rekent jouw situatie door voor gemiddeld 2.500 euro advies- en bemiddelingskosten in 2026, en dat verdient zich vooral terug bij een verhoging of een oversluiting. Zelf voorwerk doen kan prima met de maandlasten-rekenhulp en met wat er staat over de hypotheekaftrek. Bij een kwijtgescholden restschuld of twijfel over de aftrek van de royementskosten is de Belastingtelefoon of een fiscalist het juiste adres, in de markt vaak 150 tot 250 euro per uur.