Hypotheekaftrek: wat je terugkrijgt en hoelang de dertig jaar loopt

Wat de hypotheekaftrek is en wat je er netto van overhoudt

De hypotheekaftrek is de post waarmee je de betaalde hypotheekrente van je inkomen in box 1 haalt. Je krijgt daarmee niet de rente terug, maar de belasting die je over dat stuk inkomen zou hebben betaald. In 2026 loopt die teruggave tegen maximaal 37,56 procent, ook als je inkomen in de schijf van 49,50 procent valt.

Twee voorwaarden bepalen of een leningdeel meetelt. De lening hoort bij je eigen woning, en bij leningen die na 2012 zijn afgesloten los je hem in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair af. Een deel dat daar niet aan voldoet hoort in box 3 en die rente betaal je volledig zelf. Hoe dat uitpakt als je geld uit je woning haalt, staat in de gidsen over overwaarde en aflossen.

De aftrek is nooit het volle rentebedrag. Van je rente gaat eerst het eigenwoningforfait af, de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis. Over het saldo dat overblijft rekent de Belastingdienst je tarief, en dat bedrag krijg je terug. Bij een rente van 12.000 euro en een forfait van 1.400 euro reken je dus met 10.600 euro, niet met 12.000 euro.

Belastbaar inkomen in box 1	Tarief inkomstenbelasting	Tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt
Tot € 38.883	35,75%	35,75%
€ 38.883 tot € 78.426	37,56%	37,56%
Vanaf € 78.426	49,50%	37,56%

Gecontroleerd op 2026

Hypotheekaftrek en de dertig jaar: elk leningdeel heeft zijn eigen klok

De aftrek duurt per lening maximaal dertig jaar. Die termijn is wettelijk en hij loopt door, ook als je van geldverstrekker wisselt of je hypotheek oversluit. Wie zoekt op hypotheekaftrek 30 jaar bedoelt meestal precies dit: wanneer stopt bij mij de teller?

De klok begon op het moment dat je de lening aanging. Voor leningen die op 1 januari 2001 al liepen geldt een aparte startdatum: de wetgever heeft de teller toen op nul gezet, waardoor de aftrek op die oude delen uiterlijk op 1 januari 2031 eindigt. Dat raakt een grote groep huiseigenaren die eind jaren negentig kocht.

Belangrijker dan de datum zelf is dat de termijn per leningdeel loopt, niet per huis en niet per hypotheekakte. Heb je in 2004 gekocht en in 2018 bijgeleend voor een verbouwing, dan stopt de aftrek op het eerste deel in 2034 en op het tweede in 2048. Op je jaaroverzicht staan die delen los van elkaar, met een eigen leningnummer en een eigen rente.

Onderbreek je de eigenwoningschuld, bijvoorbeeld door een periode te huren, dan pauzeert de termijn. De jaren die je al hebt verbruikt tellen wel mee zodra je weer een eigen woning koopt.

Wanneer het leningdeel is aangegaan	Laatste jaar met hypotheekaftrek	Waarom
Vóór 1 januari 2001	2030, aftrek stopt op 1 januari 2031	De teller is bij de invoering van de wet in 2001 op nul gezet
2005	2034	Dertig jaar vanaf het jaar van afsluiten
2013	2042	Eerste jaargang onder de aflossingseis
2020	2049	Dertig jaar vanaf het jaar van afsluiten
2026	2055	Dertig jaar vanaf het jaar van afsluiten

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat er verandert als de dertig jaar voorbij zijn

Op de dag dat de termijn afloopt verdwijnt de aftrek op dat leningdeel, terwijl de rente gewoon doorloopt. Je bruto maandlast blijft hetzelfde en je netto maandlast stijgt met het bedrag dat je tot dan toe terugkreeg. Bij een aflossingsvrij deel van 150.000 euro tegen 4 procent rente scheelt dat ongeveer 188 euro per maand.

De schuld zelf blijft in box 1 staan zolang het geld in je eigen woning zit. Dat betekent dat het eigenwoningforfait ook na afloop van de termijn gewoon wordt bijgeteld, terwijl er geen rente meer tegenover staat om af te trekken. Voor wie nog een flinke schuld heeft, is dat een dubbele tegenvaller in hetzelfde jaar.

Wie het ziet aankomen heeft opties. Extra aflossen in de laatste jaren voor de einddatum verlaagt de rente die je straks zonder aftrek betaalt, en dat rendement is dan hoger dan ervoor. Verlengen of omzetten kan ook, maar levert geen nieuwe aftrek op: een nieuw leningdeel geeft alleen aftrek als het geld naar je eigen woning gaat. Bekijk met de rekenhulp voor je maandlasten wat de last wordt zodra de teruggave wegvalt.

Het aftrektarief per jaar, van hypotheekaftrek 2023 tot 2026

Het tarief waartegen je mag aftrekken is jarenlang afgebouwd. Vanaf 2020 ging het met stappen van 3 procentpunt omlaag, tot het in 2023 gelijkgetrokken werd met het basistarief van de inkomstenbelasting. Sindsdien beweegt het mee met dat basistarief en gaat het dus licht op en neer.

Wie de hypotheekaftrek 2023 vergelijkt met 2024 ziet dat het verschil klein is geworden: 36,93 procent tegenover 36,97 procent. In 2025 stond het op 37,48 procent en in 2026 op 37,56 procent. De grote klappen liggen achter ons, want verder afbouwen zou betekenen dat de aftrek onder het basistarief zakt.

De aftopping raakt alleen inkomens in de hoogste schijf. Verdien je meer dan 78.426 euro in 2026, dan betaal je over dat deel 49,50 procent belasting maar trek je de rente af tegen 37,56 procent. Het verschil van 11,94 procentpunt komt als tariefsaanpassing op je aanslag te staan. Onder die inkomensgrens merk je van de hele aftopping niets, omdat je tarief dan al gelijk is aan het aftrektarief.

procent de verticale as begint niet bij nul bron: Belastingdienst, tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning augustus 2026

Jaar	Maximaal aftrektarief	Wat er dat jaar gebeurde
2019	49,00%	Laatste jaar van de stappen van 0,5 procentpunt
2020	46,00%	Afbouw versnelt naar 3 procentpunt per jaar
2021	43,00%	Derde jaar van de versnelde afbouw
2022	40,00%	Laatste jaar van de versnelde afbouw
2023	36,93%	Aftrektarief gelijkgetrokken met het basistarief
2024	36,97%	Beweegt mee met het basistarief
2025	37,48%	Beweegt mee met het basistarief
2026	37,56%	Beweegt mee met het basistarief

Gecontroleerd op augustus 2026

Het eigenwoningforfait gaat eerst van je rente af

Het eigenwoningforfait is de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis. Je berekent hem over de WOZ-waarde van het voorgaande jaar en telt hem op bij je inkomen. Pas het saldo van je rente min het forfait is de post die je aftrekt, en dat maakt je werkelijke voordeel elk jaar iets kleiner dan het rentebedrag doet vermoeden.

Voor de meeste woningen is het percentage in 2026 0,35 procent. Bij een WOZ-waarde van 450.000 euro is de bijtelling dus 1.575 euro. Betaal je in datzelfde jaar 9.000 euro rente, dan is je aftrekpost 7.425 euro en krijg je daar 37,56 procent van terug: 2.788 euro.

Wordt je hypotheek klein, dan kan het forfait de rente overtreffen. Voor dat geval bestaat de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, in de wandelgangen de Hillen-aftrek. Die vult het verschil aan, maar niet meer voor honderd procent: in 2026 nog voor 71,867 procent, met stappen van 4,8 procentpunt per jaar omlaag tot de regeling per 1 januari 2041 verdwijnt. Wie zijn hypotheek helemaal aflost, betaalt dus in toenemende mate belasting over het forfait.

WOZ-waarde van je woning	Eigenwoningforfait 2026	Bijtelling aan de bovengrens
Tot € 12.500	0%	€ 0
€ 12.500 tot € 25.000	0,10%	€ 25
€ 25.000 tot € 50.000	0,20%	€ 100
€ 50.000 tot € 75.000	0,25%	€ 188
€ 75.000 tot € 1.350.000	0,35%	€ 4.725
Vanaf € 1.350.000	€ 4.725 plus 2,35% over het meerdere	Loopt door met de waarde

Gecontroleerd op 2026

Aflossen verlaagt je rente en dus ook je aftrek

Elke euro die je aflost verlaagt de rente die je betaalt, en daarmee ook het bedrag dat je terugkrijgt. Reken daarom altijd netto. Los je 20.000 euro af op een lening van 4 procent, dan bespaar je 800 euro rente per jaar, maar je verliest 37,56 procent daarvan aan aftrek. Je houdt ongeveer 500 euro per jaar over, zo'n 42 euro per maand.

Dat maakt aflossen niet onverstandig, het maakt het minder spectaculair dan een rekensom zonder belasting. Of het gunstig uitpakt hangt af van wat je geld elders opbrengt en van hoeveel jaar aftrek er nog over is. Op een leningdeel waarvan de dertigjaarstermijn bijna afloopt is aflossen aantrekkelijker, want daar staat straks geen teruggave meer tegenover. De afweging per situatie staat uitgewerkt bij extra aflossen op je hypotheek.

De redenering dat aflossen dom zou zijn stamt uit de tijd dat de aftrek 52 procent bedroeg en spaargeld nauwelijks belast werd. Bij 37,56 procent in 2026 is dat evenwicht verschoven. Reken je eigen som door met de maandlasten-rekenhulp voordat je een bedrag overmaakt, en houd een buffer achter de hand: afgelost geld haal je niet zomaar terug uit de stenen.

Situatie	Wat de hypotheekaftrek met je afweging doet
Nog twintig jaar aftrek op het leningdeel	De netto besparing van aflossen is ruim een derde lager dan de bruto rente
Aftrek stopt binnen vijf jaar	Aflossen levert vanaf de einddatum de volle rentebesparing op
Leningdeel zonder aftrek, bijvoorbeeld aflossingsvrij van na 2012	Je bespaart de volle rente, er valt geen teruggave weg
Schuld bijna nul en WOZ-waarde hoog	Het forfait blijft, de Hillen-aftrek dekt in 2026 nog 71,867 procent van het verschil
Twee leningdelen met verschillende rente	Los af op het deel met de hoogste rente, ongeacht de aftrek

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat er met je aftrek gebeurt bij verhuizen, verhogen of oversluiten

Verkoop je met winst, dan komt de bijleenregeling in beeld. De overwaarde die je bij verkoop overhoudt moet je in het volgende huis steken; doe je dat niet, dan is de rente over dat bedrag in de nieuwe hypotheek niet aftrekbaar. Hoeveel er in jouw huis zit, zie je met de overwaarde-rekenhulp en in de uitleg over de overwaarde van je huis.

Bij een verhoging draait alles om de bestemming van het geld. Gebruik je het voor onderhoud, verbouwing of energiemaatregelen aan je eigen woning, dan is de rente aftrekbaar zolang je het nieuwe deel aflost volgens schema en de facturen bewaart. Gaat het geld naar een auto, een schenking of beleggingen, dan valt dat deel in box 3. De volledige uitwerking hiervan staat in de gids over hypotheek aftrek bij overwaarde, en de praktische kant bij overwaarde opnemen.

Oversluiten verandert niets aan de resterende termijn: de dertig jaar loopt door bij de nieuwe geldverstrekker. Wat je wel mag meenemen zijn de kosten van het oversluiten zelf. Advies- en bemiddelingskosten, de notariskosten voor de hypotheekakte en een eventuele boeterente zijn in het jaar van betalen aftrekbaar. De notariskosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting zijn dat niet.

Wanneer een leningdeel geen hypotheekaftrek geeft

Niet elke lening met je huis als onderpand is een eigenwoningschuld. De Belastingdienst kijkt naar waar het geld heen ging en of je aflost volgens de regels. Vier gevallen komen het vaakst voor: een aflossingsvrij deel dat na 2012 is afgesloten, een opname die niet in de woning is gestoken, een woning die je verhuurt, en een lening die de dertigjaarstermijn voorbij is.

Los je op een deel dat na 2012 is afgesloten niet volgens het annuïtaire of lineaire schema af, dan verlies je de aftrek op dat deel. Dat gebeurt sneller dan mensen denken: wie een jaar te weinig aflost, moet de achterstand binnen de gestelde termijn inhalen om het recht te behouden. Kom je daar niet uit, dan is de gang naar een fiscalist goedkoper dan het verlies.

Een schuld zonder aftrek is niet per se slecht nieuws. Hij verhuist naar box 3 en verlaagt daar je vermogensgrondslag, waardoor je minder belasting over je vermogen betaalt. De rente betaal je wel volledig zelf. Heb je de hypotheek helemaal afgelost, dan volgt nog de doorhaling van de hypotheekinschrijving; dat is een notariële handeling en die kosten zijn niet aftrekbaar.

Leningdeel of kostenpost	Hypotheekaftrek?
Annuïtair of lineair deel voor aankoop van je eigen woning	Ja, maximaal dertig jaar
Aflossingsvrij deel dat op 31 december 2012 al liep	Ja, onder het overgangsrecht en binnen de dertig jaar
Aflossingsvrij deel afgesloten na 2012	Nee, dat deel hoort in box 3
Opname voor verbouwing of onderhoud, met bonnen	Ja, mits je aflost volgens schema
Opname voor een auto, schenking of beleggingen	Nee, dat deel hoort in box 3
Advieskosten en notariskosten voor de hypotheekakte	Ja, eenmalig in het jaar van betalen
Overdrachtsbelasting, makelaarskosten en de leveringsakte	Nee
Boeterente bij oversluiten	Ja, in één keer in het jaar van betalen
Aflossing op je hypotheek	Nee, alleen de rente telt

Zo zoek je uit wanneer jouw hypotheekaftrek afloopt

Een halve middag met je jaaroverzicht erbij levert je de einddatum van elk leningdeel op.

1. Haal je jaaroverzicht en je hypotheekakte erbij

   Op het jaaroverzicht van je geldverstrekker staat elk leningdeel apart, met bedrag, rente en aflosvorm. De akte vermeldt de datum waarop je de lening bent aangegaan. Die datum bepaalt de start van de dertigjaarstermijn, niet de datum waarop je bent verhuisd.

2. Bepaal per deel het startjaar van de termijn

   Voor delen die op 1 januari 2001 al liepen is de teller toen op nul gezet, dus die eindigen uiterlijk op 1 januari 2031. Voor latere delen tel je dertig jaar op bij het jaar van afsluiten. Noteer per deel het jaar waarin de aftrek stopt.

3. Controleer of elk deel wel aftrekbaar is

   Kijk of het geld daadwerkelijk in de woning zit en of je op delen van na 2012 volgens schema aflost. Een deel dat in box 3 hoort telt niet mee in je aangifte en heeft ook geen einddatum voor de aftrek.

4. Reken uit wat het wegvallen van de aftrek kost

   Neem de jaarrente van het leningdeel, trek er niets af en vermenigvuldig met je aftrektarief. Dat bedrag is de stijging van je netto jaarlast op de einddatum. Deel door twaalf en je hebt het bedrag per maand.

5. Pas je voorlopige aanslag aan in het jaar dat het gebeurt

   Krijg je de aftrek maandelijks uitbetaald, wijzig dan de voorlopige aanslag in januari van het jaar waarin de termijn afloopt. Doe je dat niet, dan ontvang je een jaar lang geld dat je later moet terugbetalen, met belastingrente erbovenop.

6. Kies of je de laatste jaren extra gaat aflossen

   Zet de rentebesparing na de einddatum naast wat je spaargeld elders oplevert. Bij een deel waarvan de aftrek bijna stopt telt de volle rente, en dan wordt aflossen aantrekkelijker dan het jaren daarvoor was. De gidsen over je hypotheek zetten de vervolgstappen op een rij.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voor je aangifte of je aflosbeslissing

• Weet je per leningdeel in welk jaar de dertigjaarstermijn afloopt
• Klopt de WOZ-waarde die je voor het eigenwoningforfait gebruikt met het voorgaande jaar
• Zit al je opgenomen geld daadwerkelijk in de woning, of hoort een deel in box 3
• Los je op delen van na 2012 volgens het annuïtaire of lineaire schema af
• Heb je de advies- en notariskosten van de hypotheekakte in het jaar van betalen afgetrokken
• Staat je voorlopige aanslag nog gelijk aan je werkelijke rente en forfait
• Heb je bij een verbouwing de facturen bewaard voor het aftrekbare deel

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de rente in plaats van met het saldo na het forfait

Wie zijn teruggave schat op rente maal tarief, komt te hoog uit. Het eigenwoningforfait gaat er eerst af, en bij een WOZ-waarde van 400.000 euro scheelt dat in 2026 al 526 euro per jaar aan teruggave.

Denken dat de dertig jaar per huis geldt

De termijn loopt per leningdeel. Wie in 2004 kocht en in 2018 bijleende, heeft twee einddata. Rekenen met de laatste betekent dat je de eerste stijging van je netto last veertien jaar te laat verwacht.

De voorlopige aanslag laten staan na een wijziging

Los je af, sluit je over of loopt een termijn af, dan klopt je maandelijkse teruggave niet meer. Het te veel ontvangen bedrag vordert de Belastingdienst na afloop terug, vermeerderd met belastingrente over het hele bedrag.

Een opname voor iets anders dan de woning meetellen

Geld uit je overwaarde dat naar een auto of een belegging gaat, hoort in box 3. Die rente aftrekken levert een correctie op, en de Belastingdienst kan tot vijf jaar terug navorderen.

Bonnen van de verbouwing weggooien

De rente op een verbouwingsdeel is alleen aftrekbaar als je kunt laten zien dat het geld in de woning is gestoken. Zonder facturen verschuift het hele deel naar box 3, ook jaren later nog.

Aflossen alleen op de bruto rentebesparing beoordelen

Op een deel met aftrek houd je van elke bespaarde euro rente maar ongeveer 62 cent over. Wie dat vergeet, overschat het rendement van aflossen met meer dan een derde.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor de gewone jaarlijkse aangifte heb je zelden hulp nodig: je jaaroverzicht en de WOZ-beschikking bevatten alles wat de aangifte vraagt, en de vooraf ingevulde gegevens kloppen meestal. Het wordt anders zodra er meerdere leningdelen met verschillende startdata zijn, een deel deels in box 3 valt, of je een aflosachterstand op een deel van na 2012 moet herstellen. Een fiscalist rekent daar doorgaans een paar honderd euro voor, en dat is minder dan het verlies van aftrek over een heel jaar.

Bij een keuze tussen aflossen, oversluiten of een deel omzetten voordat de dertig jaar afloopt, verdient een hypotheekadviseur zijn kosten van meestal 1.500 tot 3.000 euro terug: die kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en rekent de netto last per scenario door. Ga eerst zelf met de rekenhulp voor je maximale hypotheek na wat er financieel mogelijk is, en lees hoe je situatie eruitziet bij royement na volledige aflossing. Twijfel je of een leningdeel in box 1 of box 3 hoort, dan geeft de Belastingdienst daar zelf uitsluitsel, en dat oordeel gaat voor elk rekenvoorbeeld op deze pagina.